政大房地產研究中心發佈第一季地產指數，預售屋的成交量皆創下新低點，與近期熱絡的中古屋，呈現兩極化差異；總太建設總經理許和義則表示，下半年房市還是以首購產品及成屋市場為主流。
■ 五大都會區皆墨 台北縣最慘
調查指出，台灣五大都會區包含台北市、桃竹地區、台中、南高都會區預售屋成交量，皆是6年來的最低水準，之中又以台北縣最慘，不管是成交量或是售率，都創下有調查以來最低點，除了成交量之外，成交價格也都跟著往下掉，反映出景氣反轉向下的結構。
政大地政系教授張金鶚表示，預售屋成交量是房市景氣的領先指標，這也表示房地產市場將進入寒冬期。
■ 4月中古屋 小幅上揚
雖然預售市場冷冰冰，不過中古屋市場卻持續增溫，四月份買賣成交量仍微幅上揚，房仲業者分析，除了低利引資金出籠外，更有不少因素來自於股市的信心復甦。
張金鶚表示，第一季的房地產，還是以自住型民眾為主要買方；而總太建設總經理許和義表示：「下半年度還是會以首購產品及成屋市場為主流，投資客將還是呈現觀望的態度。」
中國大陸盛行的「山寨現象」這股歪風，如今也吹向台灣房市。 根據美商ERA易而安觀察發現，所謂的「山寨」就是「以假亂真」，至於預售屋案場的「山寨現象」，即指業者遊走在法律邊緣的促銷伎倆，打算購屋的民眾可要睜大眼睛。
■ 透視山寨現象 伎倆一「假客戶」
美商ERA易而安行銷顧問張欣民指出，預售屋案場的「山寨現象」就是要
讓打算購屋的民眾，誤以為這個預售屋個案買氣旺，若不快點下決定，恐怕就被人買走了。
首先最常見的伎倆，是一進案場每張桌子都坐滿了看屋民眾，牆上還貼滿了恭賀成交的紅單，說穿了，案場這些民眾很可能都是建商或是代銷商安排的「假客戶」，至於恭賀成交的紅單，當然也極可能是造假的。
■ 透視山寨現象 伎倆二「假售出」
張欣民透露，中大型的預售案往往會有某些棟(戶)條件比較好，因此有些業
者會將條件較優的物件先行「鎖單」，只要民眾詢問一律推說「抱歉已出售」，反而推薦條件較差的物件給民眾。 這種「假售出」是業者為了防止條件較差的物件乏人問津，無法順利脫手的慣用伎倆。
■ 透視山寨現象 伎倆三「假成交」
至於遊走在法律邊緣的「假成交」伎倆，現在已經比較少見。 根據了解，以
前會有業者製作假成交的客戶名單，以便於向銀行取得建築融資，不過經過前一波房地產大跌的衝擊，銀行業者對於成交客戶名單的查核，已經比以往嚴謹許
多，也因此「假成交」的「山寨現象」才會比較罕見。
看到喜歡的預售屋，想趁著這時進場搶便宜？先別急，該怎麼購買預售屋，才能買得安心、住的安心？就讓專家告訴你基本的法律概念，才可以加倍保障你的權益！
■ 契約審閱期 5天內反悔可退訂
許多民眾在預售屋案場看中喜歡的物件時，往往都會禁不起現場氣氛的吸引，而被建商都會要求先付「小訂」以優先保留權益，就算事後想反悔，自己當初簽下的「購屋臨時證明單」上又已註明若不買不退訂金，這樣的困擾，讓許多民眾不知如何解決。
其實，依消費者保護法規定，民眾購買預售屋，若在5天契約審閱期內反悔不再購買，則所簽立的契約視同無效，業者也應該退還全額訂金給消費者。公平會提醒，民眾購買預售屋下訂前，務必要看清楚所簽的任何單據，若有不合理條款，現場就必須據理力爭。不過，在購買預售屋的方面，法定有5天的契約審閱期，因此建商即使在「購屋臨時證明單」載明違約沒收訂金，仍屬違法約定，該條款無效。
■ 買中古屋 簽要約書取代斡旋金
所謂的斡旋金是指當買方對賣方房屋有購買意願，但在價格上有一段距離時，支付1筆約成交金額5％以下的價款，交付給仲介人員，以表示買方購買意願，並藉此向賣方議價或協調買賣條件。
公平會提醒，有意購買中古屋的民眾，在接受房仲經紀人斡旋時，可以主張以「要約書」取代斡旋金，但是不是簽訂了要約書，就可以憑空喊價。公平會表示，要約書是方便真有誠意買屋的民眾進行議價，如果簽了要約書，最後價格也談妥了，卻想臨陣退縮，拒不簽約，還會被要求賠償，而且，要約書所訂的求償金額，通常都比斡旋金高出許多。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
|
|
| 低利率政策刺激，自住客成為現階段購屋主流，促使台中巿329檔期，新成屋買氣與預售巿場表現背道而馳，新成屋巿場逐漸回溫，但以往熱鬧的預售市場卻轉向抬面下作業，紛紛採潛銷方式降低推案成本，推估總推案量約100億，只剩去年的七分之一。
台中建開公會表示，台中市去年329檔期預估推案量約1500億，實際推案只有700億左右，今年受到全球金融海嘯衝擊，推案量持續萎縮，原估算還有400多億的案量，但目前看來只剩100億上下。 推案地點，則由七期及鄰近七期的西屯區其他地段，肩負三分之二的推案量。 住商不動產黎明店長陳俊雄指出，由於政府持續刺激內需，銀行一再降息，中古屋市場也有2成左右的降價幅度，吸引部分置產型投資客從定存解約，投入到成屋及店面市場，希望藉由租賃來賺取高於銀行的利息，避免讓自己的財產縮水。 陳俊雄說，台中房市在農曆年後已有明顯回溫，近期假日也出現較上個月多出1.5至2倍的看屋人潮，其中以七期新市政中心及西屯區近朝馬一帶來人增幅較大，目前七期新成屋成交價約在每坪18至40萬，價格落差主要是因地段及建商品牌不同有所差異。 在預售市場部分，由於受到市場信心不足，買氣急凍、購屋者觀望，以及指標大案「聯聚仁和大廈」無條件退屋的影響下，今年329房市黃金檔期，建商不是延後推案，改採先建後售，就是縮小接待中心規模因應，推案量規模由原先的400多億銳減為100億。 深受市場矚目的「龍寶誠臻邸」，之前打出每坪50至60萬元，最近有延長進場時間的打算；「聚合發獨秀」改採先建後售方式，七期唯一的預售個案僅剩「詮佳臻寶」透天案，另外仁山、總太建設紛紛將接待中心轉型成接待會所，不僅服務已購客戶，也可以測試水溫，了解市場狀況。 |
根據台中市都發處與台中市建築公會統計，2007全年台中推案總額1755億元，創10年新高，而2008年減少為1000億元，不過今年329檔期推案卻大幅萎縮約只剩100億元！
■ 低利時代來臨 轉租為買等於儲蓄
目前建商多以舊案新包裝、撤銷新案、停工、轉售土地或休息退場等方式對應困局，329建案大減量，未來的新屋供給變少，對去化餘屋大有幫助，讓中部房市朝正向發展。
雖然景氣衰退，主計處預估今年GDP負成長2.97%，有購屋需求的人仍不少，這群人若能善用史上最低利率，轉租為買增加正資產，減少現金支出就等於賺錢；而退休族群更關心「錢要能滾錢」，不能坐吃山空，本月份股市成交量常在700億水位，很明顯投資性資金已經下海了，根據經驗法則，股市會提前反映經濟現實，一旦股海賺錢，房市連動好轉，也是觀察指標之一。
■ 逢低買進！置產保本最穩當
但實際訪察台中首購案場銷售情況，業者雖然已經加碼送裝潢、送家電，甚至降價做誘因，成交率卻不理想，除了自備款不足與個人信用不好有關，「想等低點再買」的觀望氛圍四起，成交量始終不見起色！資深代銷業者提醒消費者，15年來，台中市的大樓價格漲幅都不大，「現在利率超低，買房子自己賺租金的確很划算！」
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
游泳池、健身房、空中花園，公共設施成為現在預售屋銷售很重要的一環，
還有造鎮建案更強調，不用出門就可以享受一切生活所需的設備！不過，建議您
購屋前，最好先向銷售人員索取室內分坪表，細細與合約內容比對，否則交屋才
發現公設被灌水，被時候釀成購屋糾紛，更得不償失！
■ 美日賣室內實坪 台灣買屋含公設
政大地政系教授張金鶚認為，不少建商常強調，台灣的房價比起鄰近各國，價位低了很多，不過消費者可能不知道，美日等國家銷售房子，通常賣的都是室內實際坪數，而不包括公設，但台灣卻是連公設一起賣，所以買房子前，不要忘了要先用機算機算一算，扣掉公設，你的家到底還有多大空間。
依照新的建築法規，七樓以上的大樓，必須要有兩個逃生梯加上排煙室，因此，現在的新案子通常公設比都在30%上下。要特別提醒消費者，由於買房子沒有辦法實際去測量公設的面積，但是可以從合約中先了解端倪，以地下室的停車場為例，有的建商就直接將停車場劃為「大公」，但這對沒有購買車位的人來說，其實很不公平，因此，簽約前先看仔細，以免影響自身權益，因為一個車位可能影響的公設比，可能就高達5%。
■ 詳閱合約、分坪表 計算公設坪數
此外，買房子時也可以要求銷售人員，提供室內分坪表，透過圖表可以清楚看出包括室內面積、陽台、雨遮，以及大公、小公的坪數，透過數字，消費者也可以對房子內部的坪數，有更完整的了解。
公設除了攸關實際居住坪數大小外，與你的荷包也息息相關。因為公共設施越多，可能需要付的公設管理費也越高，因此，建議消費者在購屋前，也要好好參考一下房子附贈的公共設施，如果有太多您根本不太會使用的公設，不但浪費了購買坪數，還可能會讓住戶白花更多管理費，去支持這些不常使用公設的運作，徒然增加居住成本，實在很划不來
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
面對不景氣，許多建商也頻頻出招，但是小心有陷阱！房仲業者指出，有部分建商為了降低每坪單價，吸引客源，就暗中把停車場、車道計入銷售面積，讓每坪單價「看似」便宜，但換算下來，
■ 比價先看公設比 換算單坪價格才正確
根據過去消基會的統計，「公設比」一向都是最常見的購屋糾紛。永慶房屋契約部經理陳俊宏提醒，比價時不能只比登記坪數，也要看公設比，並換算成實坪的單價比價，才是聰明購屋。
陳俊宏指出，常見的公設灌水手法包括，誤將中庭花園當成公設、把小公登記在主建物面積、地下室公設面積由全體住戶平均分攤或將部分車道面積灌給住戶等。一般來說，「公設比」可分成大公、小公，「大公」指的是地下室、機電房、消防設備、走道和門廳等，至於樓梯間、電梯則屬於「小公」的範圍。
■ 公設比看清楚 貨比三家不吃虧
購屋時一定要精算公設比，以30坪的大樓為例，一般來說，公設比多在20到25％這個區間，如果買到公設比30％的房子，若每坪30萬元，多出5％公設比，就要多花45萬，這還只是一開始的購屋成本，購屋後每月公設的維護費用，又是另一筆花費。
信義代銷副總經理李少康建議，從94年7月1日建築法規新制開始實施後，30％以上的高公設產品成為常態，消費者可使用的室內空間越來越小，民眾不妨在比價之虞，也多留意一些新成屋或是屋齡較短的中古屋，選擇公設較低的產品，爭取更多的使用空間。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
台中中科、市區都默默推出挑高屋大樓做夾層或大面寬「工業別墅」，外觀公設質感看來與普通住宅無異，但根據建築技術法規，合法的樓中樓規定極為嚴謹，只能設置在大樓的一樓或頂樓，合法夾層也不得超過1/3面積或100平方公尺，大樓其它樓層高度亦不得超過3.6米，未符合上述條文而施作夾層者，皆是違建。所謂「工業住宅」乃屬於違法使用的廠房，其實際設計依據工業廠房標準而定，都市計畫內之工業區及都市計畫外之丁種建築用地均屬作工業使用限制之區域，在此所興建之建築物應限制作廠房、工廠、宿舍或倉庫等用途之用。專家建議購屋大眾避開這類產品，勿貪小便宜，以免影響自身權益與房屋轉手性。
■ 專家：「工業區住宅」是錯誤的、不存在的非專業名詞
市場出現4.2米、4.7米的大樓挑高屋夾層與工業區別墅狀況最多。建商廣告上會大方出現使用用途「一般事務所」、「零售業」、「餐飲」「服務業」等字樣，可登記公司感覺像住在商業區內，巧妙規避法律責任，包裝成「挑高住宅大樓」、「7米以上大面寬透天別墅」來販售價實際上還是工業廠房！
專家提醒，為避買挑高屋夾層、工業樓、工業墅，看屋時應要求賣方提出建物謄本，建物「主要用途」，問明銀貸稅賦、夾層施作責任歸屬或直接向政府建管單位查證。
■ 挑高屋夾層與工業別墅 屬違章隨報隨拆！
挑高屋本身雖是合法建築物，夾層屬非法的違章建築，無法登記在權狀面積。二次施工的夾層，使房屋載重變原設計的一倍半，地震來時將產生一點五倍的搖晃力。所謂挑高夾層屋、工業住宅大樓、工業別墅都是在建設公司拿到使用執照時，再搭建C型鋼加裝潢或直接擴建隔間。買這類產品通常是願打願挨，不但有貸款、水電、稅賦、戶口問題之外，按各縣市的違章規定，若遭人檢舉，都是隨報隨拆毫不留情。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
看屋人潮回籠買氣依然冷，台中部份建商使出「購屋免息」絕招，意圖衝高買氣，有的「自備20萬起、 2年30萬零利率」、「免地震險、火險、契稅、代書費、管理費」、「200萬元10年零利率」，雖然購屋人潮明顯回升，但真正進場購屋的人卻不多。
■ 台中空屋率勁揚 擔心整體房價再跌
根據台中市唯一的天然瓦斯公司非正式資料，已接管但未繳費的總戶數相當驚人！整體空屋率勁揚，台中地區房市的老問題再現，購屋人擔心沒能買在低點，因此，邊看邊想，遲遲不敢下手。
從台灣不動產交易中心公布的即時房價分析資料顯示，全台各行政區台中縣市整體跌幅11.32%，來到2005年水準，其中，中市西屯跌幅全台第二29.99%、中縣大里市負27.36%、中縣潭子鄉負22.24%、中市西區負19.12%，全台跌幅最小的竟出現在台中市南屯。
■ 經濟改善所得增加 房市才有榮景
房市尤如股市，明知一定要「逢低買進」，但購屋人還是追漲不追跌，看在中部許多房市達人眼裡，認為只有經濟基本面改善，國民所得增加，房市才有榮景可期。目前市場上待售中古屋極多，新成屋賣壓沉重，如果賣不掉，恐怕變成「新古屋」或「中古屋」，希望建設業者能降則降，勿須再出噱頭，主動降價直接回饋比較有效，畢竟首次購屋族的大問號多半是「自備款不足」、「擔憂房價再跌」。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
|
|
| 今年329黃金檔期，台中預售屋市場在買氣急凍、購屋者心存觀望及「聯聚仁和大廈」無條件退屋等不利因素影響下，建商已出現延後推案，或採先建後售，甚至連接待中心規模也大幅縮水，形成「新成屋當道」及「預售產品深度潛銷」兩大現象。
其中，龍寶建設的「龍寶誠臻邸」，先前原打算以每坪50至60萬元售價推出，最近也有延長進場時間的打算；聚合發建設的「聚合發獨秀」，改採先建後售方式；仁山建設、總太建設等建商，則紛紛將接待中心轉型成接待會所、接待會館，不僅服務已購客戶，同時也可測試水溫，瞭解房市現況。 台中市建築公會市調委員會主委鐘尹堂指出，受全球金融海嘯衝擊，房市急凍，台中建商自發性透過推案總量管制，尤其是漲幅較大的七期、美術館、中科、八期等「金磚四區」，大幅減少供給量，以維持房價基本盤。因此，今年首季推案量萎縮近80％，實際推案量僅有20、30億元，建商皆把主力擺在新成屋或已建屋。 台中建商表示，在低利率政策刺激下，自住客成為現階段購屋主流，新成屋市場近期有逐漸回溫現象，以往熱鬧的預售屋市場，紛紛轉向檯面下作業，建商紛紛採潛銷方式，降低推案成本。 住商不動產台中黎明店長陳俊雄表示，台中房市在農曆春節後已有明顯回溫，本月週末假日出現較上個月多出近2倍的看屋人潮，其中，以七期新市政中心及西屯區近朝馬一帶，看屋者居多，目前七期新成屋成交價大約在18至40萬元左右，價差如此之大，主因是地段及建商品牌為主。 |
房市買氣不佳，預售屋市場大受衝擊，房仲預估，今年329的預售屋行情，比起去年總統大選過後的高點，價格可望下修兩成左右！該怎麼度過這個史上最冷的329？建商們各出奇招，去年下半年，不少打算「推案喊卡」，還有人臨時「更改格局」，現在更有建商寧可「先建後售」，甚至兩年後「原價買回」，就是希望立即止血，將損失降到最低！
■ 景氣寒冬預售案減 「先建後售」成風潮
「這一波房地產景氣不好，國建不願意賤賣房子！」國建總經理張清櫆表示，現在若推案，就會面對客人一上門就要殺價的情況，沒有必要此時搭接待中心硬賣，國建也不會勉強推案，這也是國建為了因應景氣衰退，再度回到五年前的行銷模式。
無獨有偶，元利建設董事長林敏雄、國泰金副董事長蔡鎮宇聯手得標的信義聯勤土地，雖然規劃為豪宅，但已決定先建後售，預計五年後推出；長虹建設去年於士林官邸旁推出的豪宅「長虹虹頂」雖已開工，但要等到完工後再賣；皇翔建設信義計畫區豪宅「F4」，曾請代銷公司計劃銷售，目前也打算以成屋問市。
■ 房市震撼彈！預售屋首創「原價買回」
近幾個月以來，還有更多人買了房子，碰上裁員減薪潮，最後卻無力交屋，只能眼睜睜看著房子斷頭！為了拉抬低迷不振的買氣，皇翔建設預售案「皇翔RICH」推出「原價買回」方案，萬一兩年後交屋時，購屋族已經無力承購，建商願意將客戶已繳價金全數退還。不過，消費者必須負擔總價款3%的管銷費用，而建設公司則會將客戶已繳價金退回，並加計中華郵政1年期定存利息歸還客戶。
「皇翔RICH」專案經理范錫達認為，「原價購回」能讓距離購屋僅臨門一腳的民眾，加快決定速度，與一般預售案無法順利交屋，動輒面臨損失總價金15%的窘境相比，「原價買回」的機制對於消費者相對有保障，「此舉反映皇翔建設對於未來2年後的房產景氣，具有十足的信心！」
■ 「推案喊卡」避寒冬 「更改格局」迎合市場
為了拉抬買氣，大型建商花招百出，希望先催出看屋客，不過更早之前，預售市場就不時傳出，千萬打造的樣品屋都已經蓋好，卻因為市場一片慘澹，寧可先退出戰場，將損失降到最低，畢竟案場開門銷售一天，就必須負擔一定的管銷成本，有代銷私下表示，如果銷售成績始終不見起色，那麼開門一天，就會多賠一天，「寧可虧這幾千萬的樣品屋錢，因為少賠就是賺！」
此外，去年房市大好時，豪宅市場單坪開價動輒百萬，如今景氣反轉，隨著這波金融大海嘯襲擊，這些頂級客層也無法全身而退。以天母為例，有代銷私下表示，原本一坪開價約百萬的大坪數豪宅，現在有客人直接對折殺價，只願意開價五十萬，遠遠低於行情價，建設公司決定先建後售，而為了因應急凍的豪宅市場，現在代銷也打算將原本上百坪的坪數規劃，改成中小坪數，希望迎合景氣寒冬的小宅市場需求，也度過這個房市寒冬。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
建設公司推出「可原價買回的預售案」，讓業界一片嘩然，不少人質疑銷售的可行性，政大地政系教授張金鶚更認為，這樣方式根本「搔不到養處」，因為民眾普遍看壞2年後的行情，「降價才是重點！」
■ 效應有限 房價還是重點
張金鶚表示，建商推出原價買回的預售案，最主要是增加民眾的購屋信心，讓民眾敢買敢進場，但是以現在的景氣來說，吸引買氣的效果可能有限，原因就在於房價還是相對過高，而且２年後房市也不被看好，相信只有少數民眾願意「賭一把」。
而東森房屋董事長王應傑表示，首次見到這樣的銷售手法，以往經驗多是先建後售，而原價買回的銷售方式，可能是為了要取得銀行的信任和融資放款，面臨景氣寒冬，建商無疑也是豁出去了！
■ 動工期間不能退屋 預售風險仍在
張金鶚提醒購屋族，原價買回的時機點是在交屋前，假設中途整體房價下跌，民眾無法解約轉買其他房屋，等於資金被套住兩年，在整體市場不景氣的情況下，買預售屋仍有風險存在，民眾購買前必須仔細評估。
張金鶚認為，預售屋若要吸引買氣除了要降價之外，能不能夠提供好產品與好服務才會是重點，否則再多的銷售手法，只能短暫刺激市場，長遠來看的效益相當有限。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
時機歹歹，很多購屋族最近開始看議價空間較大的中古屋，對於價格較不透明的預售屋興趣缺缺，尤其景氣差，不少人擔心預售屋還沒蓋好，建商會先落跑，房仲建議，想住新房子，又不想承擔風險，現在逢低進搶購「新古屋」，正是時候！
■ 預售增值不如預期 投資客認賠殺出
所謂的「新古屋」，指的是預售時售出，但在交屋後還未有人搬入的新房子，在前兩年房市大好時，不少投資客進場掃貨，打算等交屋後落地起價賺價差，但去年下半年開始房市翻轉，房價不斷下跌，這類新古屋的價格，未如預期上升，甚至跌回預售時的行情！
■ 省錢成家 「新古屋」進場好時機
信義房屋企研室主任蘇啟榮說，最近碰上交屋潮，不少94、95年購買預售屋投資客，碰上金融大海嘯，現在根本沒有能力交屋，景氣不好，房子也乏人問津，現在也只好認賠殺出，價格大約只有預售時的行情，這對手頭仍有資金的購屋族來說，是不可多得的撿便宜好時機！
蘇啟榮舉南港為例，不少新古屋的價格，甚至開出一坪30萬的優惠價格，比起520前動輒超過40萬以上的天價，「今年正是新古屋進場的絕佳時機！」
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
有錢沒錢娶個老婆好過年！許多人趕在年前結婚，度完蜜月回來，就開始要面對新家裝潢的大小瑣事，但是對裝潢一問三不知，該怎麼辦？專家提醒，在簽署合約時，一定要確實條列使用材質、預算追加、後續保固等細節，再搭配上監工的動作，就能夠大幅減少不必要的追加工程款項。
■ 合約詳細擬 避免預算再追加
專家建議，民眾除了選擇可靠的裝潢公司或是值得信任的設計師外，自己也必須對於裝潢的步驟要有基本的觀念，一般來說，裝潢流程約可分為「簽約」、「開工」、「細部施工」、「驗收」幾大項，當然其中的施工方式、使用材質、追加預算方式、後續保固等都應在簽約時，詳細的標註於合約中，並和設計師逐一討論，才可以避免日後糾紛的產生。
舉例來說，若是合約上表示，油漆的報價方式是以「一口」為單位，那麼就應該要再註明清楚一口的數量為多少，和其單價該如何計算，用字要精確，避免含糊語氣，以免未來還要額外支出其它追加的工程款項。
此外，合約最好也搭配平面、水電配置圖，方便驗收時，更能夠確實檢查相關施工規劃，以及成品的展現。至於部分小問題可能在實際入住後才會被發現，如門窗漏水現象等，所以後續保固、維修方式，也應該詳細調列在合約中。
■ 建材明細逐項列 監工避免吃虧
一般在簽約時，通常會事先和裝潢公司確認「施工使用材質」，但若是有樣品可供參考，或是請裝潢公司提供「成品」的詳細說明，如規格配備、材質等，則可以讓業主更了解整體呈現出來的質感，也能夠避免不肖業者使用低價的材質來賺取價差。此外，在施工過程中，也可以不定時監工，來為居家的品質把關。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
房市冷！有不少預售案降低銷售成本，打算只買到過年前，年後就要準備動工，期待交屋後市場復甦，二賣價錢會更好！消費者不妨把握時機，年前進場議價空間會更大，現在甚至傳出，有部份區域傳出7折的成交價！
「景氣太差，年後就不賣了！」代銷業者邊整理東西邊嘆氣表示，房子賣不出好價錢，因此，打算只賣到年前，所以有的案場只剩下1、2名人員留守，跟選舉前門庭若市的情況有天壤之別，而這時候也正是預售屋的議價好時機，因為有的建商抱持著能賣多少就賣多少的心態，部份投資客也趁機進場大開殺戒，「只要買方願意開價，一切都好談！」
除了有預購打算在年後提前動工之外，部分案場因為建商資金壓力大，議價也再度拉大，尤其是3、4月衝出高價的地區，甚至出現7折就賣的情況；而北縣的預售案，雖然議價空間沒這麼大，但是也有建案推出買屋送裝潢的優惠，換算下來也可省下30~60萬，時機歹歹，建商能賣一戶是一戶，希望早日度過景氣寒冬！
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
房屋信保基金制度初步規劃出爐，金額上限最高100萬，而且只限於預售屋，不適用於成屋、中古屋，不少購屋族大罵，「根本是獨厚建商！」
■ 信保基金誰買單 攸關社會正義
「難道中古屋就不算是房子嗎？這根本是保護建商的作法！」購屋族李小姐不滿地表示，這方法一點都不公平！而住商不動產企研室主任徐佳馨則認為，這要看信保基金是由誰來買單？因為如果是由政府買單，就應該讓信保基金讓大家共通使用，以求公平原則，不過由於中古屋的數量太多、對象也複雜，有沒有銀行願意承作的確是是問題；若是由建商出資來承擔風險，信保基金只限於預售屋也不無不合理之處。
■ 金額上限100萬 對北市幫助不大
除了信保的對象只限定在預售屋之外，暫定的信保成數只有１成，或是最高不得超過100萬，換算起來對房價1000萬以下的房子才有幫助，不少購屋族也覺得金額太少，因為以台北市目前預售屋的房價，隨便都2、3千萬起跳，千萬以內大概只能買到小套房，而套房目前的貸款成數也縮到5成而已，100萬不過是杯水車薪。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
根據內政部資料顯示，本季全國核發建造執照宅數16,273宅，較上季減少23.63%，較去年同季更減少了37.19%，美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民表示，在景氣低迷信心不足的當下，政府釋出建照可延後兩年的政策，可能會讓建商推案急縮，明年度的預售案可能較今年少五成以上。
■ 景氣前所未見 建商恐急縮
房市景氣急縮，市場上出現不少案子連預售屋都蓋好了，代銷確認賠停銷的情況，不然就是跟著市場變化，更動產品的格局與屬性，而內政部日前也公佈了第三季的住宅景氣指數，全國核發建造執照宅數只有16,273宅，較上季減少23.63%，更比去年同季減少37.19%，有此可見建商對於大環境的信心嚴重不足。
此外，政府也釋出建照可延後2年的政策，讓建商有喘息的空間，在大環境不佳、手上物件滯銷、建照減少、可延後推案的情況來看，明年度建商延後推案或是先建後售的機率相當大，所以張欣民預估明年的預售屋推案量，可能會比今年少五成以上。
■ 預售交屋期 議價好時機
而根據內政部統計，到今年第三季為止，建商所核發的住宅使用執照已經有84941張，預估今年將會發出大約10-11萬張，這也表示明年度將會有10萬戶的新成屋釋出，而其中當然包含想要趁成屋脫手的投資客，在市場住宅供過於求的情況下，議價空間也跟著變大，所以張欣民建議，想買屋的民眾，可以趁現在多看多比較。
此外，張欣民也表示，房市不景氣，投資客退場，也正是民眾購屋的好時機，民眾購屋時，依然要以地段與生活機能當做優先考量，才會是不景氣的當下，最聰明的購屋方法。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
年前旺季，不少人趕著搬新家過好年，不過可別開心過了頭，搬進預售屋前還是得仔細點交，永然聯合法律事務所所長李永然建議，先從常見的房屋瑕疵檢查起，如果發生交屋爭議，也要透過合法途徑提出申訴，別讓自己的權益睡著了。
■ 依約丈量檢視 公設未完工可拒交屋
購買「先售後建」的預售屋，通常要等到點交的時候，才能眼見為憑，因此，購屋族在點交時更要睜大眼，否則點交完成，如有瑕疵，屆時恐怕投訴無門。
李永然建議，包括有房屋無龜裂與建材變更等瑕疵，都可以透過肉眼檢視，依照慣例，建商如果以高級品取代低級品是可以接受的，但建商如須變更建材時，也應事先與客戶溝通；此外，消費者也應自行丈量私有面積，如面積超過合約所明訂的容許範圍，可以依約要求建商退款；至於常見的公設縮水或未完成，消費者可以拒絕接受交屋，就算住戶急著入住，也應與建商協議完成公設完成期限，並保留部分房地價款作為交屋保留款，以維護承購者之權益。
■ 點交起爭議 公正單位可仲裁
另外，消費者也別忘了拿出合約細細比對，如果預售屋交屋時間超過契約明定時間，買受人可在交屋時，計算逾期的工期，向建商請求逾期罰款；有的取巧建商，會在取得使用執照後，進行所謂的「二次施工」，買受人也要評估違規使用可能造成的風險。
李永然提醒，如果點交時發生糾紛，消費者千萬不要自認倒楣，除了向業者、公會或消保會申訴外，還可以透過地方政府消費爭議調解委員會申請調解，委員會中有房地產專業委員，可以提供專業的意見，而仲介或代銷的所成立的公會組織，也會受理相關爭議，如果雙方依然無法調解出共識，李永然建議以提起訴訟作為最後不得已手段。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
『我棄人取人棄我取』是台中房市常勝軍大贏的金科玉律！道理不難懂，但一般人面對房市容易當局者迷，心慌意亂最後患了追高殺低的通病。成功的台中房市職業投資客分享購屋經驗，在一片不景氣中，教您殺出一條血路！
■短線半年賺數百萬 財力強者操長線
業內人士指出，中部的投資客常是集體跟著代銷公司買預售屋，甚至直接出資就個案投資建商或認購包銷公司，業內稱它作『養客計畫』，像買期貨一樣，也可以形容類似「內線交易」，七期豪宅和逢甲套房是投資主要標的。
長達3~6個月的潛銷期，通常在個案公開銷售前運作，單坪價格低個3~5萬元，正式進駐豪華接待會館銷售時，強打廣告藉以聚客，牌價與成交價還有操作空間叫作溢價，若房市大好個案熱銷，這溢價就是代銷業者的額外利潤，也會因此抬高投資客的帳面利潤，操極短線的投資客會在公開銷售期間內將?售屋權利委由代銷業售出，快則6~9個月內就賺到利潤，操中短線者則是持有2 ~4年後等完工交屋時或結構體期間內，交給仲介轉售獲利；長線的投資客通常是作出租打算，如出租套房、店面，以年投資報酬率划不划算作考量，因資金充裕不太理會景氣起落。
■最佳買點難神算 我棄人取人棄我取
長期投資台中市房產的職業投資客吳先生表示，他們團隊投資至今，已經成長為專業資產管理公司，並且大規模經營套房租售與整修轉售大樓住宅為主。吳先生認為，投資沒有專家只有贏家和輸家，感覺投資房市比股市穩定多了，要看出房市低點買到最便宜是不可能的事，只能根據市場經驗判斷，房價若是走跌到乏人問津地步，就是最佳買點。
房價盤跌期間正好用來籌組現金，愈多愈好，把握人棄我取原則大膽砍價4成，時機轉好租售兩頭賺！被問到最近是否有動作？吳先生坦言，將要對逢甲青海路目前最新的單坪12~14萬元預售個案進行投資。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
新婚夫妻想要擁有自己的家，該如何在中古屋與預售屋之間做選擇？房仲業者建議，中古屋與預售屋之間最大的差異，在於房價與貸款成數，所以購屋前應該先衡量自己的能力，與購屋的急迫性。
■預售屋負擔小 交屋約要2年
預售屋的好處就是，頭期款可以依工程進度分期付款，對於新婚夫妻來說壓力會比較小，不需要一次拿出1、2百萬的頭期款，如果新婚夫妻不急於找新房子的話，預售屋比較適合自備款不足，婚後暫時還有地方可以住的夫妻。
不過，雖然預售屋頭期款可以分段繳納，但是千萬不要忽略交屋後接踵而至的本息攤還，新婚夫妻可以先計算自我的還款能力，房貸支出最好不要超過總收入的1/3，不然頭期款繳的輕鬆，等到交屋時的本利攤，壓力就會成為不可承受之重。
■中古屋相對價低 可立即入住
如果夫家已經沒地方住，有非搬不可的急迫性，那就只得選擇中古屋或是新成屋。其中，中古屋的房價又比新成屋、預售屋來的便宜，依照屋齡、屋況與地段的不同，大約打個7、8折，不過貸款成數不如預售屋，所以頭期款要準備比較多，大約是總價的3-5成，對於手頭緊的夫妻來說，會比較辛苦。
不過，中古屋可以直接入住，不需像預售屋一樣要等個2年，而且建材、格局都看得到摸的到，有些人堅持買屋一定買中古屋，就是要避免往後交屋的落差。此外，民眾可以選擇已經有裝潢過的中古屋，雖然價錢可能貴一些，大約每坪多個1~2萬，但是可以省去裝修的時間，馬上入住。
不論買預售屋還是中古屋，新婚夫妻最大的問題，是在於自備款夠不夠，此外，首購一定要挑選抗跌保值的區域，以免日後換屋脫手不易。
【網路地產王www.vrhouse.com.tw】
台中指標區域 (9)
