投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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台中縣原本沉寂多時的農地買賣,最近受到台中縣市年底合併的利多消息,交易變活絡,價格還持續喊漲;台中縣仲介公會理事長林弘偉說,最近許多投資客進場,原本每坪最多3萬元的農地,已喊到4、5萬元。

最受歡迎的仍是鄰近台中市的鄉鎮,如潭子鄉、大雅鄉、大里市與豐原市,農地交易情況都很熱絡;多家仲介業者表示,每月至少成交數筆,這比起去年上半年的冷清,反應熱絡許多。

林弘偉說,投資客多數認為農地買賣可免稅金,加上這幾年定存利息緊縮,近期的基金、股票變動性又大,因此將資金轉移到中長期的農地投資,等待最好時機出手,尋求較高的利潤。

仲介業者指出,農地買賣已低迷一陣子,即使偶爾成交幾件,也多位在郊區,業者自住比例較高,但受縣市合併影響,投資客認為鄰近台中市的農地若能透過市地重劃,增值數倍的機率很高,使得今年起農地買氣翻盤,突然旺了起來。

林弘偉指出,隨著農地需求量增加,漲幅也達1、2成,以往成交每坪3萬以下,現在卻喊到4、5萬元,若地點漂亮、交通便利更是翻倍上漲,成交價大幅提高。

他也提醒,買農地時仍要注意發展潛能,最重要是聯外道路有無開通,也可多注意開發規畫,才能找到有潛力、具投資價值的農地。

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『地價已經高不可攀!』這是台中與新竹房地產業者一致的心聲。今年三大都會圈的大台北、大新竹、大台中地價紛紛飆上歷史新高,由於熱錢缺乏投資管道引領,部分資金已湧至農建地、國有地這條『黃金活路』,不止是保險集團這麼作為,自有資金充足的富人圈也依樣理財,促使房價愈喊愈高,譬如在新竹清大換屋型開價30萬、台中七期開60萬元,七期以外地區開價當然也不客氣,每坪喊價逼近30萬壓力線。

■ 躲通膨買地自保 景氣不好地價照漲

  縱觀政府推動降低遺贈稅、基金救股市等等措施,都是表面看得到的影響,通膨、通縮一起來的症狀才可怕,地球村的經濟融爐發生連動問題,在舊式經濟學教科書找不到答案,問專家也說不出所以然,各國政府債台高築趕印鈔票,讓貨幣實質購買力大降,剩下自然資源的土地與礦物身價大漲,特別是有就業市場的都會圈精華地或者新興區域,更成為投資者眼中的瑰寶!

  根據市場機制供需法則,土地的保值性在此次金融風暴中再次獲得肯定,房子本身雖能保值,但同區域同類型量體若是過大,房價一樣會崩跌,在買樓買土地的選項,富人圈與財團一定會以土地為首選。過去傳統的經濟學教育,顯然無法提供完整的解決方針,渾沌不安的環境中,眼見舊經濟學已不足救經濟,自救之道就是擁抱土地,一如落水抱緊浮木,投資相對安全。

■ 地價屢創記錄 高房價反應成本

  台中七期土地交易爆衝後,南側行情站上100萬、北側200萬、八期文心路捷運站周邊80萬,引發今年七期新案如『悅觀』、『天匯』,開價都帶頭爆衝到40~60萬,強力水波效應發生,連動周邊的12期、5期新案,馬上反映七期豪宅1/2價值!台中市12期重劃區的新開預售案『新業遠見』、『帝璟敦和』大樓,中級建坪約53~74坪,開價落在21~26萬元。久未開案的熟成區域五期公益路段,仁山建設『仁山雲集』、精銳建設『巴黎之心』的建坪為64~95坪,開價落在22~28萬元。

  再觀察新竹房價,台中建商如德鑫、聚合發、惠宇、太睿、富旺、喬立、三上、富宇、豐邑、惠友,陸續開發大新竹市場,大新竹儼然成為台中戰區的第二個戰場,聚落效應促使企劃、代銷、跑單也一齊轉戰新竹。新竹竹北大樓價正如台中12期新區一樣,每坪站上20~25萬,兩地大樓銷售成績都不錯,預計下半年兩地中坪數新案,有機會挑戰30 萬元壓力線!

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行政院長吳敦義昨天在立法院指出,政府會依各地不同的狀況採取「溫和有效」的房市措施,在台北都會區,政府將提高土地供給率,緩和房價。中南部地區,政府會從提高民眾購屋能力著手,「我要特別澄清,政府沒有打壓房市,我們是在健全房市。」

另外,賦改會研擬地價稅、房屋稅調整方案,行政院長吳敦義昨天答復立委孔文吉、賴士葆時表示,絕大多數房屋不受影響,且調漲的是非自用住宅及豪宅。

吳敦義答復立委張顯耀時宣布政府處理房市的四大重點:一、因地制宜。吳揆說,像台北都會區,民眾望屋興嘆,政府將會多供應一些土地,例如在機場捷運沿線,「空間與時間的距離都改變了」,政府計畫多增加土地或住宅的供應。

另外,行政院會支持財政部對在「一定面積、一定價格」之上的豪宅,引進「量能課稅」的設計,徵收所謂的「豪宅稅」,但「豪宅稅」是部分的,不是全面實施。這些措施是溫和而是有效的。

二、財團囤地、養地,完全違背平均地權精神,未來政府不會坐視財團養地牟暴利。

三、目前五百坪以上的國有地禁止標售,但如果是眷地改建,國防部可以專案處理,不在禁止標售的範圍。四、台北市精華地段國有地暫停標售政策不變。

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日本房產界大亨森稔昨天表示,他看好台北成為亞洲的商務中心;不過他也認為,台灣政府控制國有地的出售是沒有用的政策,反而會因供給不足而讓賣方(地主)主導市場。

森稔昨天應工商團體「三三會」之邀訪台演講,台壽保董事長朱炳昱與新光金董事長吳東進都到場聆聽。76歲的森稔,父親是森大廈株式會社的創辦人,在日本東京市中心的新橋、虎門、六本木,這些寸土寸金的黃金商務區,抬頭就能看到許多標著「MT」或「森大廈」標識的建築物。

他的弟弟森章在2008年被《富比士》評為日本首富;森稔則曾當選《FORTUNE》2007年的亞洲年度經濟人物,認為他是亞洲最有魄力的開發商。

森稔曾成功打造東京多棟代表性建築、六本木新城計畫,以及上海環球金融中心。他表示,台灣若要成有代表性、具國際地位的城市,應集中火力在台北市的建設上。

他說,亞洲有東京、首爾、上海、香港等許多大城市在競爭地標的地位,要確保一個城市的競爭力,才能夠確保國力。

台灣除了有颱風的缺點外,地理位置比上述城市都好,所以重要的就是政策,他建議台灣下一步應該在文化、娛樂產業著墨,才能吸引更多國際人才。

另外,台北的松山、日本的羽田機場預計會在10月開始對飛,森稔看好松山機場距離市區近,他認為這對國際貿易的便利影響很大,可以大力發展商務型事業。

森稔說,目前台北的商辦市場看來供過於求,所以101大樓還有很多空租,但是他認為未來一定會填滿這些辦公室,看好台北與東京、橫濱一樣成為國際貿易都市。

談到近來台灣處理房市與國有地的政策,森稔舉日本國鐵為例,當時日本國鐵也是虧損嚴重,因此也將手上的大筆土地拍賣,解決了虧損問題,但如果他們沒有在泡沫經濟瓦解前作這些事,也沒辦法有這麼好的報酬,所以國有地若要活化,本來就是要趁著房市正熱的時候推出才有效率。

森稔表示,國有地不供應,反而會讓市場供應量不足,會形成賣方市場,所以反而應該要大量拋出,還可以控制一點房價上升的速度。

至於台灣有些人擔心土地會被國際熱錢炒作,他開玩笑表示,「土地是拿不走的東西,讓他們(熱錢)把錢留下來也好。」

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【文/范世華】
  台北市土地標售的情況頻頻創出天價,讓建商意識到台北市未來土地存量稀少的問題,找不到可以現成開發的素地,只好在舊社區之中卡位「插旗」,炒作都市更新議題。城市面貌要能夠除舊換新,若「都更」沒有實質上的利潤,要藉由民間的力量主動投入是絕對不可能的事,因為房地產行情熱燒,好不容易刺激起市場都更議題的發酵,讓建商的資本準備要挹注於都市更新的開發,改變都市的風貌並提昇環境品質,可是卻又礙於民怨必需解決房價過高的問題,政府若真要把房市給打壓下去,對於都市更新的愛台政策將如何的推行?在建設發展與體恤民意之間,前者係屬產業;後者係屬民生,兩者皆為經濟面上「矛」與「盾」的問題,應該要如何取捨,想必也讓政府各經建部會陷於兩難的窘境!

■ 房價高漲並非都市更新的萬靈丹

  藉房價有利的誘因促使都市更新的推行,其實只能算是一種「治標」的外用藥方,效果很快,但同樣也會產生「附作用」。以實際情況來說,如果社區住戶與建商協商好了條件,雙方都有利潤的情況下,屋齡不到40年的社區公寓,「合建」是最快可達成更新之最有效率方式,但是屋齡40、50年以上真正有待更新的老舊透天厝,卻反而因為土地所有權的獨立私有,地價高漲所造成的價值認同與建商不易取得共識,衍生所謂「釘子戶」的問題,使得都更程序變得緩慢而複雜。因此地價的飇漲對於都市更新的改造雖有自然的誘因,卻還是有它的負面影響,並非是都市更新唯一的良方。

■ 都市土地之供給數量當真是有限的嗎?

  真正「治標」的方法,還是要回到建築物的屋齡結構本質上。當房屋現值評定為免徵房屋稅的條件,代表該房屋依屋齡之耐用年數與折舊殘值已不適宜繼續使用,應視同為空地,若不予以重建或改建,也等於是「囤積」土地,依法可加徵「空地稅」或是照價收買,促使老舊房屋之所有權人主動參與實施更新。如此都市的土地其實並非真的有限,建築使用年限將可重覆提供出新的土地進行更新改建,這樣建商也不必為了爭地、搶地而炒高地價造成惡性循環的結果。

■ 國有土地標售的真正問題是淪為私有而非價位高低

  國有土地標售的問題引發許多的爭議,搶標創出天價是一問題,然而國有土地落入私有才是真正的問題所在,行政院下令停售國有地,進一步的作為,要積極解決國有地的開發方式應是配合都市計劃,並將都市更新辦法將國有土地納入更新的範圍,大面積的土地可藉由BOT的方式與民間進行聯合開發,小面積的土地還是可以劃定周邊適當的範圍,用另一種「釘子戶」的思維主導區域性的建設更新。如此國有土地就不會單獨落入私人的口袋,形成「漲價歸『私』」違背社會公共利益,另外亦可以藉由開發促進產業的發展而提供更多的就業機會與投資環境,多少對於解決資金氾濫與失業的問題也有一些實質的幫助。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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避免財團圈地、炒高都會區房價,外界建議政府課徵空地稅及空屋稅,遏止不當炒作。財政部官員指出,課空地稅要看地方政府,空屋稅則有認定標準的問題。

行政院長吳敦義日前表示,未來政府標售土地要審核資格標和價格標,未在一定年限依照原定計畫開發者,將「原價買回」。財政部國有財產局官員指出,已針對指示研究,會和內政部、法務部等單位研商一套規範。

財稅官員說,民國七十年土地價格飆漲,北、高兩市曾開徵過空地稅,但後來因為房地產不景氣,七十四年起停徵空地稅至今。

官員說,空地稅是地方政府主導,地方不做,中央不能強制。至於空屋稅,官員指出,民國五十六年訂定「房屋稅條例」前,當時有空屋捐法源,但一直都未開徵,後來房屋稅條例就未列入空屋稅,要課空屋稅必須修法。

但官員認為,課空屋稅有技術性問題,如何認定「空屋」,後續的查核作業等,執行上障礙不少。

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台北市精華土地難求,建商將腦筋動到戲院、醫院、孤兒院、幼稚園「三院一園」等低度利用土地。如公館大世紀戲院、景美僑興戲院,近期都已規劃為高檔住宅推出,其中一案甚至每坪開價160萬至200萬元,成為今年329檔期推案特色之一。

位於羅斯福路四段公館台電大樓對面的大世紀戲院,上市建商基泰建設六年前開始整合,目前已變身為預售豪宅「基泰台大」。巧合的是,該案斜對面,就是1月底國產局以每坪719.48萬元標出全國商業區地王,更讓「基泰台大」身價水漲船高,每坪開價160萬至180萬元,是今年329檔期中最貴的豪宅。

基泰建設協理張玉貞表示,基泰台大的接待中心已蓋好大半年,因為持續整合周邊地主,終於在日前擴大面積到500坪,並在上周開門賣房子。

她說,基泰台大扣除地主戶,只有30戶可賣,去年底樣品屋剛蓋好時,就已吸引上百組客戶上門,全案應該很快就會賣完,預定4月提前動工。

據了解,兩年前基泰台大整合土地時估算,每坪最少要賣80萬元才有獲利,如今隨著市場行情逐步走高,每坪開價翻兩番達160萬至180萬元。

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中華民國建商公會理事長王光祥昨(2)日表示,政府停標國有地跟日前課徵豪宅稅一樣,對於抑制高房價都將造成反效果,尤其是有業績壓力的上市櫃營建股,少了國有地標售來源,建商必須投入更多資金成本開發都市更新土地,政府此舉無疑進一步墊高台北市房價。

台灣房屋首席總經理彭培業也說,停標國有地是一帖止痛藥,而非房市的「解藥」,畢竟價格高低是由市場決定,就算停止標售精華地段國有地,頂多只是防止區域價格再創新高,沒有壓抑房價的效果。

工商協進會理事長黃茂雄也認為,房地產市場本來就有市場供應機制,不必因此不再標售公有地。

王光祥表示,房地產市場回歸供需原則,切斷土地來源,供給少會導致地價就高。此外,台北市都更案眾多,不乏需要整合國有地的案件,未來國產局不標地,恐將成為都更絆腳石。

遠雄建設副總經理蔡宗易表示,國有地停售,影響最大的是原先鎖定精華區國有畸零地,進行區域整合的建商或整合者,由於國有地停售,勢必得延後開發時程。

另一個可能出現的效應是,地主認定建商買不到國有地,一定要回來買我的地,開價可能再拉高。

基泰建設總經理馮先勉表示,國產局本來是全台最大地主,上市櫃建商要對股東交代,標地都是量力而為,沒標到也沒關係。但近年創天價土地,都是口袋很深的金融集團得標,他們因資金充裕,不但可以養地,又可以出高價,一般建商無法與他們相比。

外資券商表示,現在國有地得標者,多為銀彈充裕、苦無資金去化管道的壽險業,一旦停止標售國有地,壽險業資金運用將更沒有效率。

信義房屋總經理理薛健平表示,土地停止標售對開發商來說並不見得是壞事。尤其近期國產局的土地標售結果,往往拉高私人地主對於地價的要求,造成洽談中的土地交易破局或遞延。

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檢調今上午查辦國有地賤賣案,查出位於台北市松山區八德路二段146巷的前菸酒公賣局眷舍,市值高達5億元,卻以1億元售給建商,懷疑官商勾結涉貪。財政部國有財產局副局長張璠表示,初步推測,應該是屬於租用地讓售,當時以合併土地使用證明辦理讓售,並依建築法規,申請畸零地合併使用,且以公告現值讓售,才會造成與市價有落差的情況發生,但詳情仍需要再查證,因此無法進一步回應。

此外,對於檢調於97年1月,依貪汙圖利罪起訴前國有財產局副局長蘇維成等25名官商,其中蘇維成被求刑25年,併科罰金300萬元。張璠指出,據了解,當時蘇維成早已辦理退休,因此財政部已無法做懲處。

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財政部長李述德3日表示,台北市國有地將全面暫停標售,暫停多久沒有期限,其他都會區土地則不會停售。未來國有地處理政策,也會考慮採取「賣近買遠」等靈活方式,以增加政府收入。

國產局高價標出台北市國有地,引發助漲房價爭議,行政院長吳敦義指示暫停標售台北市精華區國有地後,財政部昨天緊急邀集國產局研商。

李述德昨天接受本報專訪時表示,社會大眾把房價、地價飆漲,歸因於財政部並不公平。房市泡沫是銀行融資問題,不是賣土地問題。不過,考量人民觀感,國有地的處理政策也需要微調,採動態管理,「正常標售是原則,暫停標售是例外」。

有關台北市國有地暫停標售的期限,李述德表示,無法說是一個月或兩個月,目前沒有期限,不過,這段暫停標售期間,國產局將透過其他開發方式處理國有地,包括都更、聯合開發等,以活化資產。

例如台灣菸酒公司位於台北市的建國啤酒廠、花蓮酒廠,都可以進行聯合開發,如台北市建國啤酒廠可以做大型BOT案,成立總部或文化保存區等,下周行政院國有資產監督小組將討論此案。

李述德指出,過去他在台北市政府財政局時,對市有土地處理,曾採取「賣近買遠」作法,例如賣掉台北市信義計畫區小土地,再去買北投面積大一點的土地,將這些土地辦理出租,政府收取租金或權利金收入,甚至還可以將權利金收入證券化,提高資金效益。

李述德說,中央政府目前一年的國有地出租收入,約有二、三百億元,占歲入比重不到2%;法國的租金收入比重則有10%以上。目前政府非稅課收入比重約三、四成,如果能有效利用土地資產,增加租金收入,也可以讓政府收入來源更加穩定。

李述德指出,經與國產局同仁研究,台北市精華區土地該如何認定,大家見仁見智,因此決定台北市所有國有地都暫停標售。對於其他都會區國有地,台北市因受矚目才暫停標售,其他地區國有地的標售,均照正常程序辦理,除非有特殊情況再作處理。

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國有財產局28日標地,首度出現國有地標售史上罕見的「雙地王」紀錄。

國產局昨天標出北市仁愛路二段、羅斯福路三段國有地,分以每坪679.08萬元、719.48萬元寫下國內住宅區與商業區新天價,反映資金追價力道強勁。

國產局昨天標售北市精華區18筆土地,吸引153封標單搶標,打破近兩年投標數紀錄,總計標脫十筆,標脫率55.6%。

其中,第一標仁愛路二段53號116.16坪土地,賴雪以底價的2.35倍、每坪679.08萬元得標,榮登全國最貴住宅區土地,也是國內容積單價最高土地;另外,羅斯福路三段87.12坪商業區土地,陳文鎮以每坪719.48萬元得標,也創下商業區新高價。

信義屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,股市近來跌多漲少,國產局昨天標售多筆精華區土地的結果,被視為今年房市景氣的前哨戰,從標價再創新高來看,顯示市場追價力道強勁,反映當前市場資金行情威力十足。

2007年5月國泰建設曾以每坪381.7萬元取得仁愛路二段314.9坪土地,後來推出「仁愛築綠」案;去年7月,安家國際以每坪462.8萬元,總計10.39億元高價,取得仁愛路一段近杭州南路的土地,當時創下住宅區土地新高價。不過,相隔不到三年,昨天賴雪以每坪679.08萬元標下附近的土地,漲幅超過七成。

永慶房屋代銷處副總吳金銘說,第一標仁愛路與臨沂街口土地,未來推案價格每坪上看170萬至200萬元。皇翔也用每坪335萬元標下其中一筆位在臨沂街的土地,若以土地單價推估,皇翔日後推案每坪單價要上看150萬元才有合理利潤。

第三標位於羅斯福路三段上的87.12坪的商三土地,鄰近捷運台電大樓站,附近還有台大商圈與公館商圈,商業活動密集,也吸引25封標單搶標,宏普建設、翔譽建設、基泰建設、廣朋建設等建商均參與投標,最後由陳文鎮以6.27億元得標,土地單價為719.48萬元,擠下遠雄建設取得信義區A1的698.17萬元,成為公開標售土地第一高價。

國泰房價指數昨天也出爐,台北縣房地產指數相較上一季為「價量俱增」的結構,推案連續四季相對保守,卻重新站上相對高點;銷售率連兩季達到長期新高,成交量更創14年來新高。

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薪水原地踏步、各項統計都警告內需仍冷,但台北市的土地標售價格之高,屢屢跌破業者眼鏡。一地難求、整合卡位或炒熱市場等動機,支撐台北「一塊地抵南部一間厝」的高貴地價。

土地特點是不可移動、不能無中生有、也無法替代。儘管過了淡水河,土地供給量龐大,但台北市面積有限,菁華地段土地一地難求,業界搶破頭,根本看不見淡水河對岸的其他地點。

上市櫃建商年年有財報壓力,推案不能間斷。目前大面積國有地暫停釋出,都市更新釋出的用地緩不濟急,市場上只要有尚稱方正的基地要賣,在僧多粥少的搶地聲中,很容易拱出天價。

大建商要搶地,小建商要卡位。尤其近年來風行都市更新獎勵,已在整合土地的區塊,連周邊零星土地,也很容易飆出高價。一些財力有限的建商專挑這種大建商看不上眼的小基地,以幾千萬元的小錢養著一塊小土地,就等未來附近有人整合大土地,只要位子搶得好,小土地再高價也有人接手。

若整合不成功,小建商也可自行推案。明星地段話題多,不擔心沒有買盤。利之所趨,近年來許多標地案,連散戶也開始群聚進場。

另一股推動地價狂飆的因素,來自國內的金控集團。近年來的高價地得主,很多都是滿手現金的壽險業者,國泰人壽是全台灣最大的地主,新光人壽是內湖科技園區的地王,富邦買商用不動產一路買到中部都不手軟。

對於壽險業來說,拋出幾十億元買地,在市場上創造一個驚嘆號,可以帶動土地市場價格高漲,手中資產也跟著漲價。短期間高地價不一定有賺頭,但土地總會隨市場交易增溫,不用等陸資登陸,大地主間的金錢遊戲,已讓台灣本島的土地市場幾近沸騰。

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看好ECFA簽訂後的房市效應,手上握有土地資產的傳產業,現在活化資產,不再是賣地,而是直接跳進市場搶食地產大餅,有的成立建設部門或子公司,有的則與建商合作推案。過去他們不願冒險,現在則多視為公司重要的業務之一。

至少9家已有動作

住展雜誌研發長倪子仁認為,這些擁有土地的非地產業者,如此熱烈投入市場,相當程度反映出市場對2010年房地產的樂觀程度。不過這些一般俗稱「資產公司」大舉進軍房地產,必然會使市場競爭更為激烈,是福是禍難以定論。

根據統計,決定自已跳進房地產市場,成立部門或遴選合作夥伴進行開發的傳產業,至少有9家公司,包括台肥、遠東新、廣豐、新紡、南港、厚生、泰豐、裕隆及榮運等。

台肥,主力放在南港

台肥土地遍及全台,今年主力還是在放在北市南港經貿園區土地開發,但採合建,其中南港經貿園區R4~1區塊建地,農曆年後將與華固建設合作推出總銷售金額30億元的「華固天匯」預售案,傳出將開出每坪100萬元的南港新天價。

遠東新,持續推新案

遠東新目前正在捷運板南線亞東醫院站一帶,推出「遠揚加州」,區域附近的原遠東紡織廠現正進行Tpark園區計劃,遠紡在當地還有可觀土地,預期在遠揚加州順利銷售後,今年還會持續推出新案。

新紡,推士林大計畫

同為紡織業起家的新紡,位於北市士林行政中心附近、面積達15,000多坪的新紡士林廠,目前申請變更主要計畫已經通過,只剩容積率的細部討論,等審核通過,也將跳進市場進行開發。

廣豐,推住宅建

另一老牌紡織公司─廣豐,位於桃園八德市的4萬7千坪土地已通過桃園縣政府自辦市地重劃,預定今年將先推出第一期住宅建案,如銷售順利,第二期住宅建案也可望於下半年推出,二期銷售金額近50億元。

南港輪胎,大案啟動

橡膠產業的南港輪胎舊廠開發案今年啟動,整個開發總樓地板達7.6萬坪,開發案將規劃為複合性商業區,包括商場,住宅、飯店、辦公大樓,預計今年4月可取得建造、9月動工,2014年完工。

厚生,合作模式開發

厚生已有之前和大陸工程在新板特區合作推出的豪宅案,另在桃園龍潭、南崁、苗栗尚有大片土地,預估也將合作模式進行開發活化。位於桃園中壢市的泰豐,中壢廠經過工商綜合區規劃後,可供開發土地面積約8000坪。

裕隆,主力放在新店

裕隆主要著力在新店B廠區開發案,基地面積達2.68萬坪,扣除道路、公園等捐地的部份,以及售予宏達電的2500坪,未來將有1.71萬坪規劃開發成住商混合區,開發價值超過百億元以上。


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國產局12月24日標售共12筆的土地與住宅,由於多是今年流標後重新拍賣的物件,因此雖然標售底價普遍向下修正5~6%,但最後仍僅順利標脫1筆位於雨農路的1樓住宅。此次標售因為標的條件不佳,導致脫標率不到1成,但仍無礙整年度國產局標售的亮麗演出。

雖然國產局停止標售大面積土地,不過精華區的小面積土地,仍吸引開發商積極進場。根據信義房屋不動產企研室統計,2009年國產局共舉辦27次的標售會,推出212筆的土地或住宅,結果吸引高達747封標單,順利標脫108筆不動產,標脫率高達50.9%,若以平均每個標脫標的計算,就吸引了6.92封投標單。


信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出,今年房市從年初開始逐季增溫,國產局土地標售也愈來愈旺,今年國產局土地標售有5大特徵,包括土地價格頻跌破投人眼鏡、買方背景多元、精華區小面積土地搶手、老舊公寓搶標激烈與壽險業大幅加價搶地,除了國產局的標售案外,其它銀行的公開標售,也都創下不錯佳績。


今年國產局土地標售案,只要是精華區具備一定規模的土地,往往開標時就會吸引一陣又一陣的驚呼聲,而手頭資金眾多的壽險業者,看準目標搶地時更是志在必得,加價幅度遠勝其它上市櫃建商,像是今年新壽就搶下重慶南路與內湖陽光街土地,其它開發商難以望其項背。


另外,今年買方背景多元,國產局的土地標售,對於一些想要找尋產權乾淨的小型建商,原本就是個不錯的管道,但今年土地價格越追越高,北中南建商都來國產局搶地,連過去以承攬工程為主的營造廠商,也進場搶地,買到後轉手利潤比承攬工程還高。


除了開發商搶地狀況熱烈外,受惠都更題材與房價攀升影響,老舊公寓今年顯得特別搶手。整體而言,今年國產局土地標售大演煙火秀,對於房市也有正面激勵效果,2010年土地依然搶手,只要國產局能端出條件夠佳的土地,仍舊會吸引開發商進場搶標。

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雖景氣不佳,但臺中縣府昨天進行臺中港特定區 (市鎮中心)市地重劃區抵費地首次標售,投標標封達82封,標售出36筆抵費地,比率近4成,金額達13億7798萬元。

台中縣府地政處指出,第1次土地標售有如此成績,相當不容易,順利標出共36筆,面積合計4萬9096.03平方公尺,其中熱門地段包括市鎮南段108地號,計有6張標單競標,標售底價每平方公尺2萬8000 元,由最高標每平方公尺3萬1006元得標。

另市鎮北段82、198地號,也各有9張標單競標,底價每平方公尺2萬5000及2萬6000元,分別以2萬8750及3萬4100元得標;市鎮北段220地號最多、有15張標單競標,底價為每平方公尺2萬5000元,以3萬8999元得標。

地政處表示,台中縣府將臺中港特定區「市鎮中心」市地重劃區開發列為旗艦計畫,列管執行進度外,也編列建設經費,積極進行開發工作,並一再檢討修正民眾的公設負擔比例。縣府期待臺中港市鎮中心能配合完善的交通設施、中部科學園區及兩岸三通的優勢,成為大臺中高價值、高增值的運籌基地。

目前還有約6成土地未順利標售,地政處指出,將於99年1月21日、2月24日繼續辦理標售作業,有興趣的民眾可參與投標。

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戰況激烈
近期台中市精華區段有多筆面積逾千坪的土地標售案,分別由總太建設、富邦建設與台灣產物保險等公司得標,最快明年1月推出新案,清一色是大樓產品,每坪30萬起跳。

新案鄰美術館
日前被搶購的台中市土地,最先推案的是買下新光人壽土地的總太建設,基地面積1258坪,鄰近國立台灣美術館,總銷金額40億元。新案將規劃2棟地上26樓、地下4樓的大樓,1樓規劃4戶店面,總價3000~5000萬元,住家部分單層3併,規劃68~120坪3~4房,每坪30萬元,目前接待中心已在興建中,預計明年1月下旬公開銷售。

總太建設總經理曾定祈指出,新案規劃換屋產品,鎖定台商為主要客群,看準農曆年前有不少台商提前返台,因此搶先在農曆年前推出。

富邦推1坪45萬
高價標到土地的富邦建設與台灣產物保險,也預計於明年推出新案;富邦在五權西路的土地,將推每坪45萬元的建案,台產在中港路與館前路的土地,將推每坪32萬的建案,兩案的總銷金額都約百億元。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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東亞建經今(16)日接受委託標售位於台中市北屯區文心路四段和梅川東路17筆地號角地(之前預定蓋金沙飯店),底標16億8千萬元,總坪數2051.56坪,單價81.89萬元。最後無人投標,流標收場。台灣房屋不動產研究室研究員洪暉恒表示,東峰段角地,底價單坪81.89萬,是區域行情單坪40萬的2.05倍,雖然帶舊建照出售,但因為基地南面有釘子戶問題,所以無法順利脫標。

  洪暉恒表示,週邊區域土地行情,住宅用地每坪約40萬元左右,商業用地每坪約50萬元。本宗標案因為單坪價格過高,所以市場多抱觀望的態度,雖然沿線有台中綠線捷運的利多,但附近因為發展較早,屬於相對成熟的市場,除了捷運無重大建設利多,較難吸引建商進場。

  本基地南面有棟大樓,目前仍有1、2戶不肯搬離,成為所謂的釘子戶,也是建商抱持觀望態度的理由。台灣房屋北屯崇德加盟店副店長洪忠賢表示,本塊基地距台中捷運綠線G6、G7站稍遠,恰好在兩個捷運站中間,捷運題材較難發酵,建議一般民眾,仍應該選擇距離捷運站500公尺內物件較具有增值潛力。

  力麒建設買下台中七期重劃區內市政北五路387坪土地,單坪300萬元,本標的單坪僅81.89萬,想對便宜,卻乏人問津,可見目前台中市標地呈現精華地段持續喊漲,邊陲地段因為賣方拉抬售價,所以買方多抱觀望的態度。台中市近期標地創下佳績多在七期重劃區內或靠近中港路主要幹道,可見不僅台北縣市精華區土地看漲,台中市精華區土地逐漸受到大型建商及投資人的青睞。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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為鼓勵民眾參與都更意願,同時加速都市更新腳步,行政院院會上午核定通過「都市更新條例部分條文修正草案」,簡化相關行政程序,在全體所有權人同意下,都更計畫擬訂或變更時,辦理公開展覽與舉行公聽會期間,可由先前的30天縮短為15天。

原都更條例,有關容積獎勵與容積移轉應支付費用,並未明文規定,一般先由實施者代墊繳納後,再與土地所有權人協議應分配額度,常因此迭生爭議,影響都更進度。修正草案中,將上述費用,納入共同負擔項目,減少都更過程中可能引發的不必要爭議。

修正草案中對以權利變換方式實施都市更新,變更實施者時,經原實施者與新實施者辦理公告者;或經各級主管機關認定不影響原核定計畫者,得免依規定審議,及舉辦公開展覽、公聽會,將可大幅縮減都更時程。

新聞局長蘇俊賓表示,此次修法主要是在取得更新單元內,全體私有土地與私有合法建築物所有權人全體同意的基礎上,簡化都更相關行政作業程序,加速都更時程,增加都更誘因。

新修正都更條例,在簡化都市更新作業程序方面,在變更計畫部份,包括原參與分配人表明不願繼續參與分配,或實施者與分配人變更分配單位等變更項目,只要經全體所有權人同意,得免依規定審議及舉辦公開展覽、公聽會。

另以權利變換方式實施都市更新,變更實施者時,經原實施者與新實施者辦理公告者;或經各級主管機關認定不影響原核定計畫者,也得免依規定審議,及舉辦公開展覽、公聽會,將可大幅縮減都更時程。

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壽險公司積極搶進不動產,也儼然成為高房價「守護神」,不過壽險業「關愛眼神」鎖定特定區域,並頻頻演出A公司賣、B公司買的戲碼,價格越炒越高,這一波房市是泡沬或奇蹟,有待觀察。

財團法人保險事業發展中心統計,9月底為止,全體壽險業投資不動產金額3661.5億元,比去年底的3210.72億元,增加了450.78億元,10月起,國泰與新壽兩巨頭又搶進近百億元房產。

國泰、新光、富邦及南山等四大壽險公司,今年來投資不動產金額直逼700億元,若加上其他中小型產、壽險公司,全體保險業投資房地產突破千億元。

壽險資金「瘋」不動產,聚焦台中以北,北市信義計畫區寸土寸金,壽險資金是最大功臣。

信義區推手包括去年幸福人壽以33億買了D3一千多坪土地,遠雄人壽花129億元買了A1的1417坪土地,今年年初富邦用116億元搶下新光人壽賣出的A11,資金推動信義區土地價格節節高升。

內湖科學園區是壽險資金另一個最愛,今年8月到11月,新光人壽一口氣買了內科5棟大樓,又出手標下北市兩塊國有地,今年投資金額已逾300億元。

台北市、台中市精華區多數房地標售,也有壽險資金影子,例如國壽29億餘元買下北市忠孝東路錢櫃大樓,富邦人壽頻頻提高台中市不動產水位。但台中以南,目前僅富邦人壽買進嘉義耐斯廣場。

值得注意的是,壽險業買賣土地還常「你丟我撿」。新壽A11賣給富邦人壽,台壽保瑞光555大樓賣給新壽,台中房地幾乎都由富邦金集團接手,宏泰人壽7月買入台北火車站前大亞百貨部分樓層,9月即讓售給永達保經董事長吳文永。

壽險業投入3000億元以上資金投資不動產,房市好,壽險業財報就亮麗,這也是壽險資金不斷加碼房地產主因之一。

另外,保險公司投資限制多,不動產成為最佳的標的,例如新壽買內科商辦大樓,國壽買錢櫃大樓,全是為了報酬率。但如此一來,卻引起外界質疑壽險公司彼此「互通有無」炒作房地產,造成「民怨」。

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台灣國際認證不動產投資師(CCIM)協會10日公布調查,近十年抬北市都市更新事業計畫核定比率只有18.6%,更新完工比率僅4.1%,獲利出場則須等待六年以上,投資人如果不計成本搶進老公寓,恐將形成「都更泡沫化」危機。

CCIM協會根據北市都更處資料分析後,發現投資都市更新成功比率低,近十年台北市申請都更案件有462件,但核定實施僅86件,通過比重才兩成,這86案的基地面積以600坪至900坪最多,多數獲得的容積獎勵僅10%至20%。

CCIM協會指出,雖然常見都更後房價成長一倍的案例,由於投資時間過長,實際獲利可能不如想像來得大。

CCIM會員、高力國際不動產投資部協理蘇明俊說,都市更新案件的複雜度極高、整合時間長,加上需有專業人士與資金長期投入,一般投資人一窩蜂搶投資中古老公寓,更使原本都更平均需7.7年的時間,可能延長到十年以上。

蘇明俊換算,投資都市更新年內部報酬率(IRR)約9%至13%,屬中等報酬率。

依現有已完成並交屋的19案計算,一般投資人自投入購買都更屋參與分配到完工交屋,至少需要六年才有辦法出場;愈晚辦理的案件成功率愈低,即使獲利率高於銀行利息,風險也相對較高。

蘇明俊說,地主以為最後一個答應參與合建可以賺得最多,但時間是最大的成本,因為建商也會考量機會成本與合理利潤,若短期無法達成地主預期的房價,有時甚至會暫停開發,因此地主未必拖愈久愈賺。

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