台 中 地 產 X 檔 案

台中市政府昨天標售第12期重劃區抵費地共89標的土地，由於底價與市場有段明顯差距，總共吸引了1278封標單，創下歷史紀錄。

其中，昨天標出最高價的土地，為福德段209地號的商三用地，換算每坪高達81.56萬元，創下台中西區新高價。

信義房屋中一區協理林俊豪指出，12期重劃區面積有81公頃，地理位置得天獨厚：東側緊鄰中部最熱鬧的逢甲商圈，隔中港路就是台中豪宅區的7期重劃區，也鄰近水湳經貿園區；西側則是寶成集團的單元一開發案與中科，交通上則有2處交流道的優勢，才會吸引許多建商與民眾進場投標。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，十二期標地具有相當優越的條件，此次標地雖然標的眾多，但幾乎都順利標出，平均溢價接近60％，顯見各界對前景相當看好。

住商不動產台中十二期加盟店店長陳忠義表示，12期重畫區分成「福星」與「福德」兩區段，整體表現以黎明路以東福星段較佳，該段生活機能強，又鄰近逢甲商圈。

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富邦建設10日以21億2,080萬元、每坪77萬元標下台灣人壽位於台中市西區五權西路一段，國立美術館附近的2,755坪土地，創下台中西區土地新天價，也是富邦建設首次進軍台中房地產市場推案。

繼新壽10月出售台中市西區英才路土地給總太建設，台灣人壽昨天公開標售五權西路土地，最後由唯一投標人富邦建設獨家得標，成交價較底標19.28億元高出10%。台灣人壽出售這筆不動產處分利益達5.9億元，對每股獲利貢獻約0.92元。

台灣人壽是在2006年以15億餘元取得這塊土地，扣除成本及帳面價值後，持有三年的投資報酬率約39.33%。

台灣人壽強調，不動產投資是壽險資金運用效益重要收益來源，若有好的獲利機會便會適時處分不動產；由於看好房地產市場，如有好的投資標的也將持續加碼。

富邦建設總經理李震華指出，富邦建設看好台中房市前景，之前也參與投標新壽英才路土地，目前對七期重劃區、美術館周邊、經國綠園道旁土地都有興趣。據了解，富邦建設昨天得標的土地預計一、兩年後推出高級住宅，推案房價與坪數則尚未定案。

戴德梁行不動產估價師事務所長楊長達表示，該地使用分區有40%為第一種商業區、60%是第二種住宅區，容積移轉後容積率可達600%，換算每坪容積單價約12.8萬元，未來推案房價高於27萬元才有利潤，目前區域豪宅房價已站穩每坪23萬，富邦得標金額符合市場行情。

有巢氏房屋中區發言人陸志宏指出，目前美術館附近新成屋每坪單價介於22至32萬元，相較近期價格喊到每坪70 萬元的七期新市政中心偏低，在兩岸經貿開放及台中縣市合併升格利多下，近期不少資產大戶進場布局，目前購買客層除當地換屋客，也有不少北客及台商。

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台灣人壽標售名下位於台中市國美館特區的土地2,755坪，最後由富邦建設以21.2億元得標，平均單價77萬元，符合市場行情，目前同區段建案每坪開價約三十萬上下，未來富邦建設若推新案，預計單價介於35至45萬之間。

■　台灣人壽售地 每坪77萬脫標

　　戴德梁行接受台灣人壽委託，標售台中市五權西路一段，位於國美館特區2,755.16坪土地，於10日成功標脫，得標人為富邦建設，得標金額新台幣21億2,080萬元，平均單價為77萬元，溢價約10%，為繼台灣產險及總太建設標購台中市精華地區土地後，為台中市土地交易記錄再添一筆，顯示台中市土地市場日益增溫。

　　信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，富邦建設進軍台中態勢明顯，在前次新光標售台中土地時，富邦建設已經出手投標，最後沒有得標；此次這塊土地靠近美術館，基地面積大且方正，每坪77萬元脫標，符合市場預期70至80萬元行情。

　　　國立台灣美術館佔地3萬坪，是全亞洲最大美術館，美術館已是極為重要的精神生活中心及休憩場地，美術館並與經國園道相互結合，經國綠園道是從自然科學科博館到國立美術館間的都市綠帶，沿途綠草如茵、花團錦簇，是台中市市民心中的「美麗後花園」。而於台中人的意象中，美術館與經國綠園道更為高級豪宅地段。

■　國美館豪宅聚落 未來推案35-45萬/坪

　　信義房屋美術館店長葉宗富指出，前2、3年建商在五權西路集中推案，且主打大坪數產品，讓此區成為美術館旁的豪宅聚落，知名的建商龍寶的「品臻邸」，目前行情每坪32~35萬元，「長安桂冠」每坪27~30萬元，位置都在此塊基地附近，但若其它品牌建商推案行情，可能只有每坪20~24萬元，建商品牌對於個案房價影響甚大。富邦建設得標的五權西路土地，適合規劃豪宅型產品，接下來就考驗富邦建設，能否把品牌優勢帶到台中，讓當地購屋人認同，創造更高的價格。

　　有巢氏房屋中區發言人陸志宏協理表示，台壽保這塊建築基地，靠近國美館與充滿藝術氣息的美術園道，不僅地段佳，基地面積也大，相當適合推出大面積的高總價換屋產品，不過，因這塊基地使用分區商一容積率僅280％、住二容積率更僅220％，可供建築面積不若先前新壽標脫土地所擁有的高容積，因此，標脫土地單價並未能創新高，預期未來推案價大約介於每坪35-45萬之間。

 

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中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會昨（4）日最新出爐的土地稅法說帖，提出重課地價稅，政府需考慮「三不」以及實價課徵土地增值稅將產生「四害」的主張，說明「對房地產課重稅，受傷的是全民大眾。」預期近日內向行政院、以及財政部、經建會等政府主管機關提出建言陳情。

這份由中華民國建開公會全聯會理事長王光祥、台北市建開公會理事長吳寶田署名的「土地稅法」建言白皮書，主張若重課地價稅政府宜「三不」，實價課徵土增稅則產生「四害」。因此，建請政府宜考慮更週延的政策。

王光祥首先開宗明義指出，財政部考慮重課地價稅，不過建築業建議政府要「三不」，並直指「用市價課徵地價稅，750萬戶人民及產業首先遭殃。」建議政府，第一，不應該用重稅讓人民負擔「沒有實現的價格」；第二，不應該用重稅懲罰留在國內產業與置產民眾；第三，不應用重稅造成全民資產與擔保品估值縮水。

其次，也提出重課土增稅的「四害」，妨礙交易，死水必腐。若改以「實價」為認定標準，因認定困難（土增稅的課徵，除了買賣外，還有贈與、遺贈、交換、判決移轉、共有物分割等情形），冗長的核課程序，將嚴重影響不動產的流動性，且稅捐稽徵不合理。

未來可能產生第一害是妨害金融穩定。

全聯會秘書長于俊明分析，金融機構主要係以不動產作為抵押擔保對象，查稅捐稽徵法第6條第2項規定「土地增值稅之徵收，優先於一切債權及抵押權」，致經法院拍賣的土地，須先將土地增值稅扣除，餘額方能分配予債權人，如土地增值稅提高，金融機構受清償部分減少，將造成金融機構面臨壓力。

二害則是妨害民眾換屋、提高都市更新屋主的稅賦。

三害為妨害交易流動，土增稅屬於機會稅，重稅容易產生閉鎖效應（Lock-in effect），影響土地資源流通、及周邊相關稅收。

第四害，則將妨害購地改良都市土地供給彈性會因時間的延長、呈遞增的現象。尤其台北市，土地市場向來供給彈性非常小，只要供給曲線是一條正斜率的曲線，做為交易稅的土增稅勢必會視供給彈性大小、或多或少轉嫁給平民百姓負擔。土增稅採取重稅的結果，反而加重購屋百姓負擔，也排擠購地企業的改良投入。

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台灣產險搶進台中頂級豪宅市場！據消息來源透露，台產昨（27）日決定斥資28億元，買下台中中港路、館前路口交叉口，面積共2,085坪土地，相當於每坪134萬元，成為台中最新「地王」。

台產預計在該地興建1、2樓為精品商城，3樓以上為大坪數豪宅的建案，估計全棟售價將達100億元以上，可獲利超過30億元。

房產市場人士分析，台產未來1-2樓的商城，每坪售價應接近120萬元，豪宅部分每坪則要超過32萬元，再加上停車位出售，整棟售價即可逾100億元。

台產董事長李泰宏非常看好未來5年內台灣的房地產市場，目前台產旗下共有5大地產投資計畫，加計今年已認列出售新光民生大樓的3億元獲利，估計6大地產投資案從今年開始的5年內，共會替台產帶入135億元以上的獲利，相當於4.5個台產的資本額。

台產這次首度跨足台中市房地產市場，是由臺產100％投資的子公司台產資產管理公司進行買賣，向2自然人及1企業主買下2085坪的大筆土地，且將進行捐地、申請獎勵容積等，換取10倍的容積率，即整棟大樓建坪將高達2萬多坪，也將創下台中市新的豪宅紀錄。

這塊土地緊鄰台中自然科學博物館、植物園、SOGO百貨，周邊的經國林園區域，未來將是台中重點發展區，未來2年，台中政府已有計畫要投入9.2億元，複製日本「表參道」，成為台中市的商業精華區。

李泰宏出身領航集團，具有不動產開發背景，近年更是積極投資台北市康定路、中山女高附近長安段、台北車站的土地開發及都市更新案，下個月還計畫參加新竹中興百貨建築物的法拍案，重押國內不動產市場，為未來獲利預留空間。

據透露，台產規劃，今年實現的不動產投資收益約有3億多元，明年則也有3億元左右，後年估計有4-5億元，台中的豪宅則是在101年全數回收，獲利30億元以上，再加上總部都更案潛在利益90億元，預計這4-5年內，靠不動產賺135億元以上，而台產資本額31.7億元，不動產未來每年將貢獻EPS1-10元以上不等。

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台中市政府預定11月26日公開標售12期重劃區89筆抵費地、共3.7公頃建地，底價逾30億元，其中位於中港路、環中路、黎明路等重要道路兩旁的大面積土地，已成為熱門搶購地段，每坪底價從30萬至60萬元不等。台中不動產業界認為，該土地標售率將成為台中房市景氣的重要指標。

　台中市政府10月中旬才正式公開12期市地重劃抵費地標售訊息，印了4,000份投標需知與相關圖說，提供民眾免費自行取閱，結果短短10天不到，投標需知已被索取一空，市府趕緊在這兩天緊急加印4,000份「補貨」。

　台中市不動產經紀業者指出，12期抵費地小至31坪、大至650坪不等，從住一、住二、住三到商一、商二、商三皆有，建築容積率從140％至420％不等，不僅台中建商虎視眈眈、準備出手搶標，就連許多台中市民都有意下手標售小面積土地，自地自建、打造夢想中的庭園別墅。

　業者直接點出12期抵費地中，最熱門的三處大面積土地，包括位於中港路旁的610坪土地，由於地點佳、土地方正，每坪底價從60萬元起跳；另位於黎明路旁的650坪土地，每坪底價30萬元起跳；位於80米環中路旁的土地，面積也有600餘坪。這三塊土地已成為台中建商評估的重要標的。

　受自住型民眾青睞地段，為鄰近台中市逢甲商圈附近的福星路及漢翔航空南邊的土地，去年下半年有地主私人出售土地時，每坪成交價在34、35萬元左右，這次市府將底價訂在28萬至30萬元之間，略低於市場行情，預料也將成為搶標熱門地段。

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房地產景氣復甦，掀起銀行保險業賣地熱潮。永豐銀行昨（26）日標售陽明山文化大學旁722坪土地，由統領百貨以6.28億元、每坪87.12萬元取得，創國內第二種住宅區土地新高。

台壽保也宣布要公開標售95年自台銀取得的台中市五權西路2,755坪土地，底價達19.02億元，初估獲利有三成以上。

永豐金控旗下的永豐銀昨天是以超過底價約五成、6.28億元的價格，標脫陽明山住宅用地，處分利益預估逾5億元，可望年底前入帳。這筆土地交易獲利達永豐金前三季累計獲利約六成，外資昨天也因而大買永豐金股票逾萬張。

永豐金昨天股價上漲0.3元，以13.55元收盤，盤中最高價13.8元，逼近近一年多的高點13.9元。永豐銀昨天標售陽明山七筆合計近800坪土地，因為可建豪宅，招標公告後吸引許多買家探詢，永豐銀也因此將標售底價由原本的3.8億元調高到4.2億元，最後順利以超過6億元拍出。

永豐金本周五（30日）將召開第三季法說會，由於處分土地利益第四季將入帳，且永豐銀可望是未來兩岸金融開放後的陸銀參股優先對象之一，外資十分看好永豐金，昨天大舉加碼，買進1.2萬餘張。

永豐銀標售陽明山土地吸引四組買方搶標，其中三組出價介於4.26億元至4.35億元，統領出價6.28億元，與第二高標每坪出價差了24.25萬元。

台灣房屋不動產分析師邱太指出，住二土地每坪取得成本通常就是未來銷售建坪的每坪單價，得標者未來推出建案房價將落在85萬元至100萬元；住二土地限高1.5米、樓層五樓以下，該地可能規劃透天別墅或五樓公寓出售，其中又以規劃「豪宅電梯別墅」可創造利潤最大。信義房屋天母東路店店長朱大勇指出，陽明山別墅交易量稀少，比市區豪宅沒有「行情」，過去是傳統產業老闆偏好的購屋區段，現在國外回流的買方也是重要的客層。

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新光人壽近日標售台中土地，標出新天價，讓壽險公司心動不已，台壽保今天也委託戴德梁行宣布出售台中市五權西路2755坪土地，總價約19.2億，換算每坪69.98萬元，預計11月10日開標。

台中土地標售近來轉熱，新光人壽持有的英才路1258坪土地，去年底和今年9月分別以底價90萬、80萬元標售，均告流標，沒想到本月15日以底價70萬第3次標售，卻吸引高達9封標單，最後由總太建設以每坪112.4萬元得標，創台中西區土地新高，預料未來推案每坪40萬元以上。

台壽保釋出的土地位於五權西路一段，近美術館、車程20分鐘可達台中高鐵站，距離現已動工的捷運綠線G11站則約800公尺，基地方正，面寬達128米，面積共2755.16坪，使用分區為容積280%的商一及容積220%第二種住宅區。

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早年鄉下農地不值錢，允許別人在地上蓋屋並不是什麼新鮮事，現在土地值錢了，陸續出現「拆屋還地」的爭議。拆不拆得成？主要看時間多久了、那一方先採取法律行動，時間一久，通常先下手者占優勢。

秀才（化名）和進士（化名）是兩兄弟，感情非常好，住在台中市，兄弟倆繼承了1甲農地（約2,934坪），兩人平分。

民國48年發生八七水災，大水嚴重沖刷耕地，水災過後，農地上滿是大小石頭。秀才決定放棄農耕，北上發展；進士準備整地，要求一併耕作哥哥的農地，增加收益，秀才答應了。

秀才在台北市迪化街找到一份工作，開始學著賣布、裁布，隨著經濟發展，開起自己的店，進而設立紡織廠，秀才發了，事業有成，唯一的遺憾是沒有兒子承歡膝下，只有三個女兒。

民國62年1月底過年時節，秀才依例開著轎車回鄉，秀才因得知消息，政府要開徵遺產及贈與稅，看到弟弟唯一的兒子火旺（化名），秀才突然有個想法。

秀才想把交由進士耕作的農地，過戶給侄兒火旺，把這個想法告訴我父親，我父親希望他想清楚，因為過戶之後萬一要不回來怎麼辦？秀才說，那是祖產，以後老了，只要一、兩百坪土地蓋間房子住就夠了。62年2月6日總統公告遺贈稅條文，同一天，秀才辦好過戶，8日該稅法生效。

兩年後，秀才44歲意外得子，名添丁（化名），此時秀才對過戶農地有些後悔，但侄兒火旺不肯還地，秀才不想和弟弟撕破臉，就算了。

74年因土地地目變更，秀才回鄉在他過戶給火旺的土地上蓋起150坪透天厝，進士跟火旺也沒說什麼，秀才就舉家搬回台中。民國89年、90年進士、秀才相繼過世，添丁繼承該屋，繼續住下來。沒想到97年間，堂哥火旺找上添丁，說地是他的，要求拆屋還地。

添丁來找我，問能怎麼辦？我建議他趕快去登記地上權，登記之後，就不能拆屋。因為依民法769條規定，20年間和平繼續占有他人未登記的不動產者，得請求登記為所有人。

至於已登記的不動產可不可以時效取得地上權呢？當時法上無明文規定，但判例上認為仍可時效取得，後來今年7月23日修正民法第772條，規定所有權以外財產權之取得也准用。

怎麼湊出「20年」？若從秀才死亡那年開始算，添丁占有的時間不過八年，所幸民法947條解決了添丁的難題，依這條規定，繼承人可以併計被繼承人的時效，也就是占有時間可以溯及秀才蓋農舍的民國74年，合計達24年。

我建議添丁親自到地政機關送件申請，最好取得送件案號，到時候比較容易查詢。

不過添丁還是要證明「和平居住超過20年」，一般地政機關會要求提出戶籍謄本、四鄰證明書證明，添丁提出戶籍謄本的物證後，也找到鄰居作證。由於秀才不時回饋鄉里鋪路，人緣不錯，添丁順利地找到不少願意作證的鄰居。

在公告期間，添丁再度與火旺協商，火旺清楚當初秀才贈與地的來龍去脈，也沒有異議，添丁因此順利取得地上權。

另外有一個案子，居住者也被要求拆屋還地，不過，此案居住時間合計只有16年，無法運用時效取得的規定。如果這地主沒有動作，再過四年，就給了居住者申請地上權的權利了。

（勤實佳聯合會計師事務所林敏弘會計師、地政士口述，記者徐碧華採訪整理，林佳穎律師、會計師審稿）

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買小筆農地配建農舍，目前是營造商接獲訂單最夯的小額營建個案，業者樂於接案原因，是可藉機參考、吸取各家建築師建屋特色與品質要求，讓營建班底累積不同層次、品味的建築個案，方便日後興建大批社區時，以熟練技能順利上手施作。

桃園縣五城營造公司業者吳國進表示，承包單一農舍個案幾無利潤，願意承接的考量是，可以藉機分析、了解住戶實際需求，從大門、窗戶位置、大小，隔局分配，衛浴管線尺寸、品牌喜好，對臥房、書房甚至工具間兼車庫的需求等，可成為將來興建大批社區規畫設計的重要參考。

小筆農地配蓋農舍的實際成本如下，若以農地200坪估算，農地每坪單價2萬元，加上營建地坪25坪，興建三樓半的農舍總坪數90坪，每坪營建成本以5萬元估算，加上建築師設計費、產權登記、水電申請等規費等，蓋一棟休閒別墅（農舍）的農地與房舍總金額約1000萬元，類似高級透天別墅的行情，可用農地卻比透天別墅還大，環境更優美。

然而，小筆農地配蓋農舍也有一些法令規定與條件約束，首先須是89年1月28日以前取得的農地，申請興建農舍者必需擁有自耕農身分且無農舍，農舍起造人應為農地所有權人，農地需與農舍併同移轉、設定負擔，已申請興建農舍的農民，不得再次重複申請。

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今年4月，新光人壽成功標售新光三越百貨A11地上權，鳴槍後房市一路追跑，北、中、南都會精華地段的地價已超過去年高點，高價搶地的財團養地心態濃厚。雖目前利率低鼓勵了建商搶地囤貨，但最後恐炒高到泡沫破滅；但也因利率低、目前仍是買屋時機，民眾若資金許可，不妨從都心外圍、捷運周邊尋找住宅。

房市觀望
新光人壽董事林伯翰說，去年中亞太會館流標，造成房市回檔達9個月之久，直到今年4月新光人壽順利標出A11地上權後，房市才開始活絡，但近來新光人壽標下重慶南路土地、售出台中英才路土地，只聽見市場驚嘆，但觀察新光股價反應平平，房市也不那麼熱絡，顯示一般民眾並非一面倒的樂觀。

中市地價屢破新高
林伯翰認為，近半年土地飆漲可算是對陸資熱烈期待下的激情演出，但陸客、陸資來台不如預期，加上民眾消費能力未大幅提升，房市交易平平，若「亞太會館」真有陸資或港資購入，才能為市場注入強心針。

冠德建設董事長馬玉山則認為：「我們對大陸開放那麼多年，台商在對岸置產房地產也是近10年的事情，陸資來台效應需要時間發酵。」近期建商、財團大舉在市中心購地，財力夠的多準備養個2~3年後再開發。林伯翰以日本經驗為例，若利率持續維持低檔，市中心房價不會跌、屋主也不肯賣，很有可能「無行也無市」。就日本經驗來看，一般自住客確實會被排擠到市中心以外，北部建商多建議：「找台北縣、捷運沿線的房子吧！」

台中、高雄市中心地價也屢破新高，總太建設日前標得台中市英才路土地，預計2個月內推豪宅，每坪開價25~30萬元，董事長吳錫坤表示，台中美術館、綠園道附近仍具有保值性與指標意義，且土地釋出量少，一有機會建商就想要搶標。

愛河周邊具吸引力
而以高價搶下北高雄漢神巨蛋旁千坪土地的京城董事長蔡天贊說，目前高雄仍有每坪10萬元出頭的新屋，但隨土地價格趨高，未來新案每坪至少15萬，因此優先去化的將是中古屋與餘屋，自住熱門區段以商業活絡的北高雄為主，南高雄地標85大樓、愛河周邊則對區外客頗具吸引力。 

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經濟學家凱因思「供需理論」似乎已不足以解釋，為何在經濟不景氣背景之下，台中市有充足的重劃地可供給建商，但公家地與私人建地卻越賣越貴？台中市府在7月29日標售廓子區段徵收區，以單坪12~15萬元標脫漲幅近30%，標脫率高達6成，最近七期文心森林公園周邊私有建地，也紛紛以高價出脫，多家建商業已準備推出豪宅，下個月市府準備標售逢甲旁12期抵費地，另外跨越西屯與南屯單元1、2、3、4龐大的農地正火紅地在重劃中，光是單元二就廣達186公頃，儘管可預見三年內，台中市建地供給量將會大增，各個區域建地售價卻普遍拉高。

■　台中建地充裕 售價為何飆高？

　　台中土地重劃已進入第14期，對台中重劃區發展過程知之甚詳的雋業建設總經理鍾尹堂指出，台中市土地開發史可區分作3個階段：第一階段舊時期，指五權路以東的舊市區例如復興一村、合作三村；第二階段重劃時期，有第1~11期重劃區，例如現在東區德安百貨屬第一期，廣三SOGO的位置就是第二期重劃區；第三階段，後期重劃區與合併的時期，尚有第13期與第14期最後二次公辦重劃區。

　　從事土地開發的蔡孟忠表示，這2、3 年來台中市建地除中區、南區、東區之外，幾乎年年起漲，土地供給方面，資金不缺的地主，包含建商、投資者長期看多市場，經驗告訴他們「搬土地可能比蓋房子好賺」，趁利息低要抱緊土地不放。土地需求方面，台中中小型建商幾百家，每家都要土地，小額土地需求殷切，土地價格自然不跌反漲！

■　12期火熱登場 低密單元釋地抑價？

　　蔡孟忠強調，12期土地位置好，屬熱門區段，目前12期交易價位單坪20多萬元，11月抵費地標售時，應該有機會創新高，黎明路沿途都可建大樓，到底對逢甲商圈帶來稀釋效應或擴大效應，值得密切觀察。

　　自辦重劃的單元1~3有望於明年底交地，單元4後年交地，土地使用分區多屬住一ABC三種，低密度開發適合雙併獨棟透天社區，對目前以大樓用地儲地的建商而言，應暫無壓抑地價作用！但長期而言若利率走揚，建地一旦大量釋出，一定會壓制地價，畢竟土地價位最終仍須取決於供需強弱。

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金融海嘯後沉寂一段時日的台中房市再燃戰火，新光人壽15日標售台中市英才路1,258坪土地，吸引北、中建商進場搶標，最後由總太建設董座吳錫坤以個人名義得標，每坪成交價112萬元、高出底價六成。

總太表示，不排除與集團旗下股票上市的駿億電子合作推案。吳錫坤表示，這塊土地得標後，未來將規劃高級住宅大樓，目前此區域住宅平均房價每坪在25萬元至30萬元，加上容積換算後，此案應有8億元至10億元的利潤。

昨天投標業者包括台中一線品牌建商龍寶、惠宇、聚合發、總太，北部有興富發、國泰、富邦等知名建商，總計九張標單，最後由總太以14.14億元得標，換算每坪成交價格112.45萬元，比底價70萬元高出約六成。出價第二高的是聚合發建設，每坪約100萬元；第三高的是國泰建設約98萬元。龍寶則以每坪88萬元列第四。

新壽去年11月及今年9月兩次標售這塊土地，但因金融海嘯使得底價從一坪90萬元降至80萬元，最後仍因無人投標而流標。此次業界原預估得標價可能落在85萬元，沒想到竟以112萬元標出，業者認為這「跌破許多人的眼鏡」。

不動產業者推估，總太未來推案，只要每坪30萬元以上就一定有利潤。信義房屋美術館店長葉宗富也說，這塊土地是美術館商圈最後一塊面綠園道的大面積土地，具備規劃頂級豪宅的條件，對於北客極具賣點，未來推案價格有機會追上七期豪宅房價。

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近來北中南3大都會區，土地標售價格屢創新高，建商、壽險業搶地積極。專家指出，土地標售創天價的主因是金融風暴後，房地產成為資金避風港，風險相對其他金融產品低，但得標者因土地取得成本高，未來多朝向豪宅開發，周邊一般住宅受益不大，對房市的指標意義高於實質，民眾切勿盲目追逐周邊被刻意炒高的房價。

市區地價狂飆，對房市信心提升有其指標意義，不過建商成本墊高，受惠的還是以豪宅為主。永慶房屋大安公園直營店店長曹培宏表示：「前年喧騰一時的聯勤信義土地標售後，即便周邊住宅跟漲，但實際成交價影響最多還是豪宅或新成屋，一般住宅或是中古屋影響較小。」

土地稀有掀標售熱
曹培宏指出，2年前聯勤信義標售至今，周邊豪宅成交價從每坪70~75萬元，上漲到80~90萬元，漲幅約1成5至2成；公寓單價從45~50萬元漲至50~55萬元，漲幅僅1成。屋主除受消息面影響漲價外，降價意願降低，連帶使成交期拉長，反映地價高漲，不一定對所有住宅商品就是利多。
近來都會區土地標售案熱絡，尤其大面積公有土地，競標者多，價格也屢創新高，原因除市區土地難尋，不動產的保值特性也是重要因素。宏大不動產估價師聯合事務所執行長郭國任表示：「金融風暴後，讓各界見識到金融商品的高風險，加上利率走低，資金須尋求更好的獲利標的。」
上周台北市重慶南路的國有財產局標售案，就由新光人壽以總價53.68億元得標，遠比第2高價的力麗建設多出13.56億元，競爭的建商，出價多在30~40億元。信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，新壽以如此高價出手，可見房市目前資金浮濫的程度。

買方恐無追價意願
近來的土地標售熱，稀有性也是主因。由於2006年國產局公開處分聯勤信義土地，引發外界「賤賣國有地」質疑，因此，財政部暫緩面積500坪以上國有地的標售案件，採取只租不售的政策。目前只有坐落於都市更新範圍內的國有眷村改建土地不受限制。
台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊表示：「台北市面積超過千坪的土地非常稀有，建商比較好規劃，因此標出天價。」新壽高價得標，對10月陸續要標售的上千坪土地，例如華南銀行南港區4566坪的工業地，以及戴德梁行標售的新莊副都心1780坪商業用土地，都具有指標意義。
不過，這些天價標地，對於房市實際面的影響，未必如其所產生的話題強烈。以新壽取得重慶南路土地為例，未來很大機會朝向豪宅發展，但其周邊多舊公寓。蘇啟榮表示：「這些天價標地出現後，周邊屋主或推案建商會比較惜售，但買方的追價意願，未必跟得上建商標地腳步。」
蘇啟榮認為，這類天價標地產品，勢必朝向M型社會右端的高收入分子，周邊一般住宅房價難有明顯的受益機會。

台中 11月標售12期抵費地
台中市北屯區廍子區段徵收區，在7月29日舉辦第2次抵費地標售，土地脫標率超過6成，是台中近5年抵費地標售成績最好的一次，許多建商參與投標，土地行情從由每坪9~12萬元漲至12~15萬元，包括大城、總太等知名建商，都計劃在該區推出首購型大樓住宅案。

近7期與逢甲商圈
台中市的豪宅戰區7期新市政中心，自2008年3月抵費地標售後，土地行情創下每坪220萬元的新高價，但下半年遇上全球金融風暴，影響市場買氣，雖然目前土地價格未有明顯下降，豪宅建商推案已顯得相對保守，除了「聯聚雍和大廈」與「銳豐悅觀」下半年將推出外，其餘如寶輝、總太、精銳等建商，均將推案計劃遞延至明年第1季。
此外，台中市政府地政處預計於11月底，舉辦12期重劃區的第1次抵費地標售，將釋出近百筆抵費地。台中市政府地政處長曾國鈞表示，12期重劃區鄰近水湳經貿園區預定地、7期與逢甲商圈，交便緊鄰中山高速公路與中彰快速道路，未來潛力十足，目前住2土地行情約每坪42~45萬元，預計將有機會再創新高價。

抵費地標售 加速開發
政府釋出抵費地標售，在房市不佳時，具有景氣復甦的指標意義；在景氣好的時候，可以稀釋土地過高的價格，2者均有助於平衡土地行情、帶動建商開發腳步的好處。
此次廍子區段徵收抵費地標售後，現今土地行情約每坪14萬元，平均上漲15~20%，目前房價雖未有明顯漲幅，但已有多家建商準備進入該區推首購大樓，而即將舉辦抵費地標售的12期重劃區，正好可平穩土地價格，同樣會加速建案的開發速度。

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在財政部國產局停售大面積土地後，軍方為大面積土地的供應大戶，未來尚有250萬4.700坪(828公頃)土地準備出售，等於1,242個足球場大小，數量和面積都相當驚人！
　軍方售待的土地中，不乏為台北市菁華區稀有的肥美土地，如果統統以賣斷方式處理，恐會惹爭議，行政院不如檢討，暫時保留500坪以上的大面積土地，先處理中小面積的土地，以和財政部禁賣大面積土地的政策一致。

　國防部國軍老舊眷村改建基金持有土地，尚有250萬4,700坪(828公頃)要出售。大學校園的400公尺標準跑道，所圍起來的運動場，或足球場，1.5個為3,025坪(1公頃)，軍方待售的土地有1,242個足球場之大。軍方以公告現值加碼2成，估計約2,000億元。

　在台北市菁華區，已經很少看到一整塊超過1,00坪的大面積土地，而軍方因為發展歷史特殊，得天獨厚擁有不少這類長相特美的空地，可說是坐擁寶山。

　行政院86年核定眷改基金可賣土地的時間距今已12年，如今時空環境已大幅變化，是否仍要維持當年的「賣斷土地、換取資金」的單一方法，值得再重新檢討。

　過去國產局不斷標售台北市菁華區稀有大面積土地，落入口袋滿滿的財團手中，財團「養地」只租不售，幾年後就可獲利數倍。在景氣過熱時，又往往帶動房價上揚，傷害庶民經濟，導致外界批評，立法院才會決議禁止國產局賣斷500坪以上大面積土地。

　如今，國產局發展出多元管理土地的方法，如設定地上權，保留所有權；參與都市更新開發，提高國有地的價值，土地管理更有效能。

　老一輩的國軍，因為年輕時保護國家安全，為國奉獻犧牲，老來退役卻無一技之長，謀生困難，所以政府特別照顧，分配眷舍，外界可以理解，並接受。

　但如果眷改基金常依賴出售都市菁華區大面積土地，以求快速籌措財源，外界恐會質疑政府的效能，難道非如此大賣土地不可嗎？

　其實，目前眷改基金只剩下1萬7800戶的老舊眷舍待安置，戶數已經比86年時減少很多；加上所積欠銀行500多億，在超低利率時代，財務壓力大幅減輕。行政院、國防部應檢討，找出更好的替代方案，例如，算一算每年只賣小面積土地，1年可以賣100億，5年也可籌到500億。就像國產局有為中央政府籌歲入財源，每年200多億的壓力，賣小土地也一樣可以達成目標。

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新光人壽1日以53.68億元，打敗16組人馬，標下國防部重慶南路三段緊鄰經濟部的1,332坪土地，每坪單價403萬元，創下國內住宅區土地第四高價。據了解，新壽有意再整合經濟部2,672坪土地進行都市更新，將面積擴大至4,000坪，土地成本降至每坪130餘萬元。

新壽昨天標下的土地，因面積最大，是國產局1日今年標售國有地，最受矚目一標，位於重慶南路三段與福州街交叉口。昨天共有16組人競標，這16組搶標的建商與壽險公司，包括基泰、華固、宏盛、興富發、宏普、遠雄、九昱、力麗、中華工程、元利與台灣人壽等。

新光人壽以總價53.68億元，高於底價的3.71倍得標，擠下出價40.11億元的第二高標力麗建設，兩家出價每坪差距高達102萬元；其餘。建商多出價在33億至38億元，顯見每坪240萬至280萬元是建商認同的合理地價。

新壽以每坪403萬元的「跳空價」搶標，據了解，是有意整合隔壁的經濟部2,672坪土地，一併申請都市更新，藉以擴大基地面積，也可降低高價取得的土地成本，有建商形容這是「買一送二」、「一石二鳥」策略。

消息來源透露，位於福州街的經濟部屋齡很高，先前一直有建商評估是否要介入進行都市更新，但經整體考量後仍未有具體行動，如今新壽出手買下前方土地，雙方若可攜手合作，彼此都有加分作用。

元大建設總經理黃仁勇分析，重慶南路三段土地容積率約270%，再加上都更、停車獎勵與容積移轉，每坪土地最多可蓋八坪建坪，但新壽以每坪403萬元得標，每坪房價至少要賣90萬元才有利潤。

遠雄建設已在該地後方卡位200坪左右的房地，並向台北市政府申請公告劃定都市更新範圍內，雖然遠雄未順利得標，但仍有一定的影響力。遠雄高層昨天表示，土地小不代表不能主導開發，他們有把握可以與新壽一起創造更高利潤。

戴德梁行總經理顏炳立說，吳家錄、蔡萬才等老一輩的人看得懂房地產趨勢，二大金控集團相繼出手搶地，顯然台北房價已由「點」到「線」，點燃戰火，可望引爆第四季房地產市場買氣。

據了解，新壽今年投資不動產的額度至少250億元，新壽表示，未來不動產投資重心仍以台北市為首選，包括內湖科學園區、信義計畫區與南港經貿園區等商業大樓都會積極評估購入。

【記者林淑媛／台北報導】新光人壽有意整合經濟部進行都市更新，經濟部高層官員1日晚間表示：「百分之一百零一不可能。」因為有的房舍屋齡才20年，最舊的也才30年，現在正是努力拚經濟之際，如果經濟部還有心思弄辦公房舍的事情，「會被國人罵死」；而且現在經濟部所在的土地是五年前向台電洽購，還要再付五年的土地款項，實在沒有理由參與民間企業的都市更新案。

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澎湖觀光博弈炒得沸沸揚揚，原以為澎湖縣民為求經濟發展，應該會大力支持開設賭場，沒想到公投結果，跌破專家眼鏡，看好澎湖發展，大手筆投資買地蓋飯店的業者，在賭場預定地周圍買地，造成地價狂飆近10倍，現在幾乎被套牢！

■　飯店投資成泡影 業者叫苦連天

　　澎湖爭取了廿多年的觀光博弈，公投失敗，一夕夢碎，首當其衝的幾處大型觀光度假村開發案，更是面臨嚴重挑戰，過去三年內，美國哈利士、澳洲皇冠、美國ＭＧＭ、澳門金沙、馬來西亞成功集團等紛紛跨海探路，就是相中澎湖未來發展的遠景。而目前已著手完成土地整合的，包括湄京風櫃度假村、大澎湖國際度假村、金沙灣國際度假村、第三漁港度假區開發計畫的達步施福澎公司等，就等著觀光博弈一通過大展身手，如今希望落空，投資已經進行一半，未來發展態勢，備受關注。

　　福朋大酒店的總經理張翔閎說，原本預計要在澎湖蓋雙子星式的飯店，目前整地已經完成，地基都看得到，當初打算投資50億元，現在已經砸了5億，「蓋到一半的酒店還不能停，只能撐下去！」

■　投資客遭套牢 澎湖房價回歸基本面

　　各家房屋仲介業者一致表示，未來三個月內澎湖地價、房價勢必崩盤。賭場落腳澎湖的預定地白沙鄉後寮村，地價從1000多元，飛漲到接近萬元，預期公投會過關的投資客幾乎被套牢，甚至傳出有人開始面對融資壓力。

　　「短期間澎湖的房價，一定會大幅受到衝擊！」澎湖群森房屋經理詹廷龍說，這些具指標性的國內大型投資業者，恐將束手束腳滯留觀望，大戶縮手，小戶自然跟著走；政府應該盡速協助澎湖覓出一條新生路。

　　房還有仲業者私下表示，土地價格將是第一波連鎖效應，原本各處大型投資基地附近的土地接連被熱烈炒作，早年澎湖棄如敝屣的農地狂飆三、四倍，一坪五千元變成兩萬元，這下子，澎湖的土地開發又淪落黑暗期。

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台中市經國道與中港路交叉口一塊號稱「台中地王」的2000多坪的住宅用地昨天開標，結果因無人出價而流標。受託標地的戴德梁行表示，未來可能先採議價方式，也可能再另擇時間重新標售。


這塊土地由德安集團委託，共計2085坪的住宅用地，原本開價32億元，換算起來，每坪約153萬元。如果順利出售，將改寫台中單筆土地總價新高，但最終卻以流標收場。


戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示，之前有八組單位領取標單，但最後因市場觀望氣氛升高，最後沒有人投標。


另外，由台塑集團委託桃園科技工業區的招商計畫，本周五也將由戴德梁行在台北舉辦說明會。這件備受兩岸注目的台塑集團賣地案，是6月30日公布開放陸資來台投資以來，第一件大型赴陸招商的不動產交易案。戴德梁行前陣子已在北京、上海及深圳辦理說明會，引起不少陸資企業的關注。

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在樂活主義潮流下，越來越多的公教人員、退休族選擇自力造屋，完成築巢夢。如何買地、做預算配置、監工選料、設計規劃也成了成敗關鍵。
中部各縣市中，台中、大里、彰化市，土地成本節節上漲，因此近年來不少客戶選擇到草屯、埔里等風景優美地區買地。連結霧峰到埔里的國道六號即將在年底通車，台中埔里往返路程僅需1個小時，更磁吸台中人前往購地。

在自力造屋風潮下，從3、4年前開始草屯、埔里土地價 格也水漲船高；以草屯平地農田而言，目前每分地總價達400萬元以上，因此手上資金不足者，開始找山坡地土地，如中潭公路沿線，南埔、坪頂地區土地，一分地價格僅150-200萬元，再加上營建成本以及庭園造景，總價即可壓低在千萬元以下。

自力造屋儘管美妙，不過要注意以下要領。首先，購地者自有資金一定要足夠，因為買房子向銀行貸款成數可達7成左右，買地貸款成數僅能達到土地款5成而已，客戶口袋要夠深。其次，由於農地法規、建築法令每年都會調整，因此客戶也要和代書、建築師等專業人士討論，如有些土地屬於山坡地保護區，即不可誤觸地雷。

監工選料、設計為成敗關鍵

另外靠自力造屋築夢有成的日碩補習班負責人林永森則指出，他在 6年前取得草屯鎮碧峰里活動中心旁土地，由於基地近補習班，他也不惜成本取得，當年一分地總價即達4百萬元。他說，為了要築夢，他參觀過不少透天別墅，並翻閱無數雜誌，親手設計日式建築外觀、庭園景觀，自己請小包施作，歷經1年半終於完美落成。

回想起這段歷程，林永森認為，一般上班族絕不可如法炮製，因為過程太過繁瑣，有時還得自己追小包，趕進度，不過確可掌控施工品質。他說，近來不少朋友也投入自力造屋行列，但是他們在家居空間需求定位後，即全權委託營造廠施作，事前充分溝通，仍可達到完美境界。


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台中市已進行中的公辦與自辦8個新重劃區，面積高達923公頃，若加上預計2011年動工的第14期重劃區229公頃，合計高達1,152公頃，將釋出建地面積852公頃、公設面積 882公頃，最快2011年完工交地。以上僅是目前台中市的部分，若加上台中縣的重劃區，這表示明年的新台中直轄市將有更多的新建地釋出，提升生活環境與房價地價的影響巨大，市場人士與購屋族對新重劃區的看法不一，呈現兩極看法。

■　供過於求 建地為何上漲？

　　若按照經濟學供需理論，台中市建地藉由新重劃區的大量釋出，似乎並非由住宅的大量需求帶動，而是台中市府的計定政策落實執行的成果，按理說土地多價位應該變便宜連帶新房屋造價成本可望減少，因此它可以壓抑房價漲勢；不過，台中新屋房價仍呈微幅上漲，幾年過後就出現折舊跌價。

　　土地買賣或囤地的獲利，說不定好過造屋出售，因此建地在建商與地方實戶的強力需求下，變成賺錢標的物。一直等到加工建屋出售時，新屋市場的供過於求才合乎理論，引導台中房價相對台北顯得特別的平穩。從七期豪宅的房價由預售時高點到交屋時跌落，可見一般。

■　餘屋去化慢 房價難保值

　　台中市區4.、5、6期已發展成熟，7期、8期、10期、11期、12期雖已多年發展空地仍多，現在單元 1.2 .3、8、14刻正進行，明年大致上可以完工，緊接著又要開發單元6、7第13期的229公頃，預計2013年完工與單元9、10、11第14期的402公頃預計2013年完工。

　　土地開發超速、建地房屋蓋那麼多到底要賣給誰？民眾真能因此獲得便宜一點的房價？仲介業者私下表示，由於買賣中古屋為主，體會到台中房價不易上漲甚至買幾年後跌價。應該與新屋市場又多又快的超量體有關。

　　代銷業者坦言，重劃區開發過快建地取得太容易，大小建商進行市場肉搏，房價受到壓抑，對購屋民眾有好處，但壞處是因每年新屋大量完成，人口成長緩慢房屋需求低，房屋太多保值性很差，特別是大樓住宅。對照土地取得非常困難，必須做都更的台北房市，30幾年老公寓的增值性讓人羨慕！



資料來源：網路地產王