台 中 地 產 X 檔 案

冠德建設以 11.19億元，買下新莊一塊近932.47坪土地，平均每坪地價高達120萬元，創下新莊地區房地產開發歷年來的土地取得成本「新天價」。

■　計算土地使用強度的貢獻能力總收益

　　估算建築容積率，未來開發可供銷售的建坪，雖然總銷金額可達30億元以上，但如果從中考量建築成本，再以工程開發時間的年期來計算，其利潤率實際上並不是很高。

　　像這樣的例子，每當有整筆的土地釋出買賣，頻頻就會創出所謂的「天價」，引起一連串新聞性的話題和討論。由每一次的土地成交價格去推估，專業的房產人士大略就能算出未來該筆土地建案的可銷售金額必須達到多少才有利潤。為何建商在未來利潤有限，甚至不確定的情形之下，仍然願意不斷地在台北縣、市地區大膽地頻出高價購地？

■　「營收」是企業永續經營之一雙「看不見的推手」

　　在市場經濟環境完全競爭的情形之下，建設公司其實就是房地產市場當中的商品供給者，簡單說它的商品就是房子，有房子賣才會有營收，所以必須要有房子不斷地蓋，才會有持續性的營收；而營造商則是房地產市場中的商品製造商，也就是必須有建案、有工程，才會有營收。因此就房地產的「市場」生態來看，製造商或供應商所扮演的角色都一樣，不管是由建設公司本身的營造部門自建或是承包給其他的營造公司來蓋，如果手上沒有可供建築的土地，就等於沒有原料可以製造出商品一樣，倘若一旦停工沒得賺、或是商品斷貨庫存賣完，就等著關門大吉了。

　　由此可知，建商對於土地的需求是無限量的。在目前都會市區之中，要取得一整塊完整面積之可供建築土地，已是非常不容易的事實情況下，建商為了想辦法持續生產製造出「商品」，提供銷售以維繫營收，只要對於土地的預期開發利潤率仍有空間，都市建築用地之土地競價與競爭現況，仍然會持續發生。


資料來源：網路地產王 2009/08

台中市整體開發區單元一、單元二、單元三自辦重劃區，由於位處台中市精華地段，許多建商看好市地重劃後的開發潛力，早一步搶在市地重劃前買地卡位；部份建商，則趕在市地重劃進行階段，積極進場買地存貨。

台中市自辦市地重劃區，除了建設公司本身以外，建商還透過關係企業或以私人名義參與重劃，不約而同鎖定鄰近七期重劃區的單元二土地，每家皆可分別取得逾5,000坪的土地，作為未來推案之用。

不僅台中建商積極「掃貨」，由於銀行利率低，許多手邊有錢、同時看好土地開發前景的投資客，紛紛出手搶購市地重劃區土地，投資情況之熱絡，就連開發商都感到意外。

單元二土地重劃後，目前每坪售價從17萬至40萬元不等，其中，每筆5,000萬元以上的土地，最受投資客青睞，單元二現已接獲逾100組投資客搶地投資。

當單元二開發團隊積極銷售重劃區土地時，單元三開發商、惠豐順開發卻不為所動，因為，這家由台中市三大知名建商惠宇、豐邑、順天所組成的開發團隊，在單元三明年底完成開發後，每個建商至少可分得逾5,000坪的抵費地，全都打算自用。

三大建商股東在取得成本較低的抵費地後，打算自己開發土地，因此，單元三也是唯一砸錢建設寬頻網路、有線電視管線、社區安全監控系統的開發商，甚至不惜砸下6,000萬元，投入綠美化景觀工程，就連同業都覺得不可思議，「單元三在完成開發後，將是最美的市地重劃區」。

而單元一因為靠近台中市中港路與中科商圈，土地行情看俏，寶成國際集團在取得大批抵費地後，將交由寶成轉投資的寶慶開發負責土地開發，推案則交由另一家轉投資公司、精湛亞太建設負責推案。

【新聞來源：中時電子報】

【楊茲珺、江碩涵╱台北報導】高鐵局昨公告，近期將標租高鐵台中烏日車站周邊11筆商業區土地，盼引進民間投資者；民間地主大鐘印染公司也委託高力國際標售1筆面積近萬坪土地，9月底開標結果將成為高鐵站區開發熱度的指標。

高鐵局委託仲量聯行擔任總顧問，近期將標租台中烏日站11筆商業區土地，總面積達3萬5488坪，最小筆面積600坪、最大5000坪，初步規劃出租期最短不少於3年，最長不超過10年，適合餐廳、商場等。
高力國際昨為大鐘印染公司的台中烏日廠土地辦說明會，吸引10多位中部傳產業者參加。高力國際總經理劉學龍說，高鐵台中烏日站周邊土地多被政府徵收，但重點發展區土地多傾向標租不標售，待售土地為單一產權、街廓完整。

 

適合購物中心飯店
劉學龍說，該地適合規劃購物中心、觀光飯店等，目前附近土地行情每坪約16萬元，「但標售底價會略低於此。」 9939坪土地總底價將低於16億元，預計於9月29日決標。

【經濟日報╱記者宋健生／台中報導】

備受矚目的台中市12期重劃區抵費地，台中市政府預訂11月26日公開標售。為刺激房地產買氣，主辦的市府地政處初步擬訂標售底價，幾乎只有民間成交行情的一半，業界預期將引爆新一波搶地熱潮。

稍早，鄉林建設剛處分12期重劃區內一筆1,023坪土地，以每坪60萬元售出，接手者為頂新集團大股東所有的兆光國際。此舉顯示，台商資金回台投資房地產的趨勢，頂新集團也看好12期重劃區前景。

台中市地政處長曾國鈞說，中部房地產有回溫趨勢，市府這次標售12期抵費地將打破慣例，以超低底價吸引業者競標，希望炒熱市場買氣。這也是近期中部最大規模的精華區段抵費地標售。

以地政處初擬的「住三」每坪19.6萬至26萬元底價，跟最近惠宇建設在土地公廟附近買下每坪42萬元「住三」土地相比，兩者每坪價差最多達22萬餘元，最少也在16萬元。磐興建設總經理游金洲說：「太便宜了，借錢也要去標！」

12期重劃區開發面積81公頃，緊鄰中部最熱鬧的逢甲夜市商圈，隔著台中港路，與台中七期新市政中心相望，被中部業界視為「七期第二」，是最具開發與增值潛力的黃金處女地。

市府在12期重劃區擁有3.6公頃抵費地，這次有3公頃、102筆土地公開標售，底價合計33億元。其中「住一」土地每坪10.2萬至19.8萬元、「住二」每坪16.5萬至23.1萬元、「商二」每坪43萬至46萬元、「商三」每坪約53萬元上下。

至於民間交易行情，「住一」每坪在25萬至30萬元、「住二」每坪35萬至40萬元、商業區土地則在50萬至60萬元間。最近魯班建設在福興段公園第一排，以每坪31.5萬元購入「住一」土地；新業建設分別以每坪35萬及48萬元購入兩筆「住三」土地。

台中市政府日前公開標售廍子區段徵收區45筆配餘地，共標出28筆，標售總額合計17.84億元，比底價16億3,391萬餘元高出約一成。台中知名建商大城建設一口氣就標下七筆。

曾國鈞表示，前次45筆配餘地標脫28筆，標脫率約62%；相較去年10月第一次標售時，標脫率僅19%，增幅達2.3倍，顯示房地產景氣明顯回升。他說，台中縣市合併升格，新市政中心將完工啟用，都是台中房地產的大利多。

【記者宋健生／台中報導】中部房市回溫，建商推案轉趨積極，市調統計，第四季就有近450億元案量「噴出」，頗有過去房市景氣時的態勢。不過，全年總推案量僅約600億元，約為去年的一半，也是近六年來新低。

 

王莫昀、洪正吉/台北報導

看好房巿回溫，業界再掀搶地大戰，精華區地價節節攀升，德安開發昨日宣布委託戴德梁行標售台中巿中港路、經國綠園道交叉口土地，土地面積約2085坪，底價32億元，可望刷新台中巿單筆土地出售最高總價紀錄！ 　戴德梁行總經理顏炳立透露，目前已有3家由製鞋、鋼鐵等產業跨足房地產的企業前來接洽，另有香港5家機構也表達興趣，積極評估中。 　德安開發昨宣布出售中港路、經國園道土地，原為台中旺族、醫師出身的何天池所有，總面積約2085坪，地目為住宅區，因已取得實施容積管制前的建築執照，容積率可達636%。 　另外，此地可依都市計畫變更處理原則及回饋要點，在繳納代金後，變更為商業區，法定容積可提高420%，換算一坪土地可建10坪建物。 　德安開發總顧問張良吉說，這塊地，因地段佳，應規畫出台中最頂級建築，因此決定釋出，德安將會持續在北縣市獵地。 　顏炳立表示，目前台中七期土地成交價最高已達200萬元，他預估未來該標售案不僅能順利標脫，且會出現熱烈搶標。 　不過，當地建商認為，區域建商取得意願較為有限，預期未來應以外商、壽險業出線可能性較高。 　台銀昨日公告，9月8日將標售台北市、高雄市、及基隆市等地共10筆土地，總底價為5億元。其中以台北市臨江街29巷的76.23坪較受矚目，底價為1.23億元，每坪161萬元，台銀預計今年還會有一到二次土地標售規畫。

 

資料來源：中時房地產     回首頁

蔡惠芳

美麗華集團黃家「二董」的第二代黃春發，這次要把養地6年的中港路2千多坪角地公開標售，勢必會成為今年第3季商業不動產市場上的一大指標，因為這塊地也訴說著「台中地王」的傳奇故事。 　黃春發小時候經常在這塊地上玩，不過這塊地本來一直都屬於台中望族何家的古厝位置，何家出了一位名醫何天池，賺了不少錢之後，開始把錢都投資在土地上，一直買進中港路沿線的土地。 　黃春發會買下這塊何家的地，也是頗有機緣。因為何天池的女兒很喜歡先施百貨的名品，何家因此找上先施洽談是否要承租這塊地，但先施不懂房地產，因此轉給老闆黃春發洽談，使得黃春發才有機會從何家手中洽談整塊買下。 　本來何家開出每坪120萬元、甚至一度提高到150萬元求售，黃春發原本不接受，何天池也乾脆打算自己蓋；後來隨著92年台中房地產市場陷入最低迷、何天池過逝，黃春發才終於在93年順利買下。 　黃春發的德安集團雖然屬於泛美麗華集團系統，但這幾年來德安早已自成一獨立集團，脫離第一代的蔽蔭。 　黃春發是泛美麗華集團老二黃榮華的次子，也是國華人壽的大股東，黃春發創辦德安集團，又介入國華人壽的股權，也吃下美亞鋼管、志信兩家上市公司成為董事長，又與兄弟黃春偉成立台灣雙龍汽車，加上集團的德安開發、先施百貨，更讓他在商場上愈來愈活躍。 　中港路這塊地處分後，黃春發將把資金挪到投資其他房地產上，也考慮和集團旗下的志信國際公司，合作開發志信名下其他的房地產。

 

資料來源：中時房地產

台中建商積極出手投資土地，7月29日台中市府的北屯大坑廓子45筆配餘地標售時買進28筆，脫標總額17億8484萬元，比底價高出1億6千餘萬元，脫標率62%，比去年十月的19%高出甚多！ 建商積極買地的行動被解讀為「看好後市」，趁景氣低檔囤地，其中大城建設看好廓子地區，一口氣標下6筆土地。 台中市副市長蕭家旗表示，此次標售均價單坪8~10萬元，比去年的5~10萬元高很多，主因是縣市合併升格發酵、台鐵高架化與生活四號道即將通車等利多加溫。

■　逢甲福興重劃區 抵費地下半年開標

　　台中市府打鐵趁熱，預計最快下半年再釋出已開發完成的12期重劃區內的福興重劃區，以抵費地獲利還債，由於此地非常接近逢甲大學校區，逢甲商圈已經成為台中房市寵兒兼票房保證，預計地價不低。

　　由於台中新都心將於明年市府團隊進駐七期惠中路的新市政大樓後正式成型，位七期旁的逢甲商圈面積持續擴大並吸納人氣，預期未來水湳經貿園區、藍綠線捷運的接續開發，逢甲週邊房產將更加紅火，無地可用的逢甲商圈，未來只得仰賴12期重劃區，擴大發展空間。

■　薪資所得「倒退嚕」 無殼族望屋興嘆

　　瑞銀證券中小型股分析師鍾朝安指出，第2季台灣房市交易量較第1季成長47%，中古屋佔房市比重約 7至8成，價量俱增，顯示房市已在首季觸底，最壞情況已經過去。 鍾朝安認為，失業率應該在今年第 4季，或明年首季達到高峰，隨著兩岸經貿關係進展、台灣總體經濟復甦、消費信心改善，加上低利率環境，預期未來2至3年的新屋市場，還有2至3成上漲空間。

　　不過，若從市場的銷售情形來看，台中的新成屋與預售屋市況不容樂觀，大多呈降價求售態勢，分析主因在於供過於求、所得倒退影響買氣，只有少數菁英地段或有特色的新屋稍有表現。 房產業者私下表示，由於經濟變遷，中產階層漸漸流失，台中房市也脫離不了M型化，剩下中坪數豪宅和首購小宅才有買氣；部分台中建商拔腿往台北發展，就算兩岸關係熱絡，受惠最大的應該只有台北市，中部以南地區，須假以時日才雨露均霑的機會！

 

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現代人生活工作壓力大，回歸田園生活，是不少人退休後的夢想！ 但是從買地到自行施工興建農舍，要付出的時間及金錢不是人人都可負擔。 有建商提出了「集村農舍」的構想，讓您在買房時能同時擁有一塊農舍跟一塊農地。

■　農地蓋社區別墅 圓農莊主人的夢

　　所謂「集村農舍」就是利用農地去興建一個社區型態的豪華別墅群，同時每戶單獨擁有一個面積六百坪以上的農地，圓一個做生機農莊主人的夢。 譬如在台南善化這個集村農舍的規劃，除了建地本身擁有七十坪到一百坪的土地之外，更配備了將近一千坪的農業耕地，屋主可以作為休閒、耕作、園藝美化等用途。

　　更有許多人買來當作第二個家，在假日時與家人一起來耕田，當假日農夫。至於二樓半的斜瓦別墅設計，前後都有花園與綠地，真正呈現出美式獨棟別墅的天寬地闊。

■　建案鄰近南科 買主多為南科主管

　　這個位在南科旁的「集村農舍」建案，是台南僅有的農地別墅，也是唯一可以同時擁有科技與農莊生活的環境。 業者透露，目前參加築夢人士的多為南科主管，醫師，教授與企業主，由於看盡繁華，讓他們選擇回歸自然，加上即使是獨棟別墅也只要八百多萬起跳，更讓看屋的民眾絡繹不絕。

 

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土地融資緊縮，市場上傳出有建商為了求現，已經開始拋售土地！政大地政系教授張金鶚分析，建商賣地求現會造成土地價格的下修，也將會連動房價的下修。

■ 出清手中好牌 週轉資金渡難關

　　張金鶚表示，土地是建商最重要的資產，此時有建商賣地，原因除了極需資金的週轉外，在大環境不好的情況下，已經精簡人事成本的建商，如果還是無法收支平衡，只能出脫手中土地，以免先被貸款壓垮。

　　「養地對於建商來說，是一項重要的投資！」張金鶚分析，除非萬不得已，建商通常不會輕易將手中的“賺錢的王牌”出清，除非連建商都不看好後續土地的價格，「而建商開始賣土地，是房價開始下修的徵兆！」

■ 土地融資緊縮 市場悲觀氣氛蔓延

　　而美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民則表示，銀行對於土地的融資明顯緊縮，可見不看好土地價格，甚至認為過高，一旦建商開始拋售土地，將使市場增加悲觀的氛圍，讓土地價格開始下修，並帶動房價應聲下滑。

　　2008年的房市榮景，讓國有土地遍地開花，頻頻創下空前高價，但是近半年來景氣反轉，成屋交易停滯，250萬一坪的豪宅已成往事，雖然年底還有幾筆零星土地高價成交，但是僅限於精華區內的小土地，整體而言，房地產與土地的價格下修，似乎成為建商最不願面對的真相。

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為保障5000餘家會員公司，以及為數10萬之多的房仲從業人員的生存與經營權，房仲公會全聯會15日召開記者會，嚴正抗議農會可從事農地買賣，痛批「這根本是在搶房仲飯碗！」

　　才剛接任不動產仲介經紀營業保證基金會主委的魏嘉銘，同時也是嘉磐建設董事長，他認為去年通過的《濃又發展條例》，讓農會等農民團體可以辦理農地買賣、租賃、委託經營等仲介業務，大幅壓縮了農業縣市的仲介生機！台灣房屋也表示，過去有很多農民以農地抵押向農會貸款，有些人後來根本繳不出貸款，造成農會有一大堆抵押品。

　　房仲公會全聯會表示，「農地銀行」政策上路一年半以來，各地農會雖然可以協助農民買賣、租賃農地，但一則破壞了既存法令「不動產經紀業管理條例」的「人必歸業，業必歸會」的立法精神，會使土地掮客規避政府的管理，重回從前掮客打濫仗、「牽猴仔」的混亂局面，「將使合法仲介業受到無法彌補的戕害，使合法的不動產交易現況毀於一旦！」

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97年最後倒數不到一個月，信義房屋企研室統計今年重要土地交易發現，包括台北市單筆最高額交易、住宅區土地、與單坪土地天價的成交紀錄，今年台北市土地價格與房地產的交易，創下許多第一！

■ 住宅、土地價新高 壽險集團創紀錄

　　住宅區房價創新高，是在7月下旬新光集團標售聯勤信義土地，最後由私人合作出資，以總計約101億元的高價，標下聯勤信義2490坪土地，換算住宅區每坪土地成交金額高達407萬元，換算該基地基準容積換算每坪接近145萬元。

　　而單筆最高交易金額，則為遠雄集團以將近130億元天價，買下信義計劃區A1昌軒的土地與未來建物；至於土地單坪交易金額最高，則是由台灣人壽寫下，台灣人壽以53.7億元，買下位於中山北路的國華人壽總部大樓，基地面積僅有894坪，換算商業區土地每坪成交600萬元，而基準容積單價更高達150萬。

　　觀察這些超高價的紀錄，皆是由壽險公司或具備壽險背景的集團取得，這些公司也創下短期難以超越的「2008年房地產障礙」。

■ 98年房價看跌 土地價格下修機會高

　　從2006年聯勤信義土地第一次高價脫手後，開啟地價推動房價、房價拉抬地價的局面，開發商個案熱銷後，房價產生比價堆疊效應，建商又用更高的價格去購得土地，但今年下半年房價轉冷，房價已經開始明顯修正，雖然今年房市在上半年熱絡交易帶動下，平均價格仍高於去年，但實際近月房價已經明顯走跌。

　　信義房屋企研室主任蘇啟榮也指出，公告現值對於交易與估價上參考，一般以非都會區土地較有參考價值，都會區的土地價格，仍多以房價市值回推，或是採交易比價法，即使98年公告現值價格仍調升，但從近期的房市或土地交易發現，明年土地市價往下修正機會比較高。

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近期台北市的土地標售案，都備受矚目，主因在於台北市寸土寸金，土地標售代表的，也是景氣測溫指標。而義富資產管理服務公司，將於10月15日公開標售的中興大學旁建地，面積2008坪，也被視為測試台中市南區發展的風向球，
底標每坪15萬元，容積率達220％，在台中是難得一見重量級標售案，消息公開即出現領標熱烈狀況！

義富資產管理公司執行專案經理蔡育達表示，這塊土地底標為3.0868億元，位於中興大學文教區旁，基地形狀整齊，周邊公設完善，加上周邊商圈鼎盛、生活機能佳，具備台中捷運綠線、高鐵烏日站、國立台中圖書館以及台鐵沿線更新等大型建設計畫，如果能順利標出，也將可看出台中市的一般房地市場支撐力道。

從台中路、忠明南路、建國南路和文心南路路包圍起的區域，是台中市南區的主要範圍，信義房屋台中國光店店長呂昆穆表示，南區是早期發展的文教區，雖然屬於舊市區地段，但因中興大學文教區之便，周遭發展出大型的公共建設多，附近又有忠孝商圈，且位處台中市主要幹道間，成熟生活機能加上便利交通，人文與生活兼具，加上周邊房價平穩適中，如果土地順利標出，預料將可帶動南區另一波新發展。

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市11期重劃區發展潛力看好，土地價格連年成長，全國不動產台中11期加盟店店長王啟淙認為，只要穩健操作，投資11期土地普遍均能有不錯的獲利，他並舉代客操作投資11期土地的成功案例，該客戶即秉持「不追高、不殺低」的投資原則，6年來平均每筆土地投資的獲利高達3成。

穩定獲利
台中市7期與8期重劃區，是台中房市最熱門的區段，而11期重劃區的環境、交通條件與7期、8期相當，地價僅為7期的1/5~1/7，價格相對低廉，吸引不少自用型客戶購地蓋屋。王啟淙有客戶看好11期的崇德路將取代北屯路，成為北屯區的主要幹道，未來增值空間大，6年前便決定投入11期重劃區的土地投資。

6年2000萬入袋
王啟淙指出，客戶6年前以每坪14~15萬元購入的11期土地，至今已漲至20~30萬元，他當時以3000萬元買進數筆土地，每筆土地從50~200坪不等，主要選擇鄰近公園、商業區預定地的住宅用地，鎖定自用型購屋者，平均每筆賺3成，6年來保守估計獲利超過2000萬元。

選對點投資必賺
王啟淙認為，土地只要標的鑑界清楚、產權獨立，後續相關管理與維護費用低廉，風水上的忌諱也比投資房屋少，交易過程較單純，此外，土地沒有房屋折舊的問題，適合工作繁忙、無暇管理的投資者。

以該客戶的投資經驗為例，「只要選對地點，投資土地一定增值」，但有價值的土地應有其合理價碼，投資土地不宜追高殺低，適當的停利點才能有穩定利潤。

王啟淙也曾代客操盤，投資過多筆台中市土地，例如曾以每坪12萬元，購入山西中街、山西南1街約60坪的「住2」土地，地點、環境俱佳，不久後即漲至每坪14萬元，但因該客戶不急著賣，直到有人開價每坪17萬元才出售，8個月內就賺了300萬元。

投資過程中也有失敗的例子。王啟淙表示，過去該客戶買下1塊位於環中路上，但未開闢的計劃道路用地，原本打算以低價承接，轉售給一般公司行號用以抵稅，後來因特定買方少，只能降價賣出，雖不至於賠售，但銷售等待期長，加上獲利不穩定，也讓客戶決定放棄，不再投資此類標的。

隨著3年前11期「住1」土地衝破每坪20萬元關卡，該客戶即在王啟淙的建議下，開始布局位於11期外側、規劃中的第14期重劃區農地，單筆土地以千坪的面積購入，而當時建議客戶購入的農地，每坪不到4萬元，目前已漲至7~10萬元，漲幅驚人，由於目前市場上幾乎無人出售，現在客戶手上還握有的3塊農地，仍不急於獲利了結。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

【林大正╱台北報導】
台中市7期新市政專區形成豪宅聚落後，所在的西屯區已成為中部7縣市最具房價指標的行政區。中市府日前標售的抵費地，更在短短10天內2度改寫歷史新高；儘管市場不乏過熱疑慮，受激勵的不僅是7期預售案，連台中市具有未來發展潛力的多個重劃區，都吸引本地或外來投資客競逐卡位。

行情啟動
這塊位於惠中一街、佔地約426坪，打破標價紀錄的土地，最後以每坪220.5萬元標出，比10天前每坪220萬元多出5000元。不願具名的資深不動產行銷人士評估，這筆抵費地的位置不如過去臨市政綠園道或大路來得漂亮，建商未來很有可能透過換地的方式，整合成較大、較完整的土地進行推案。

優勢地段年漲1倍
但隨著7期開發密度漸高、可建地愈來愈少，不少建商順勢將眼光放在與7期形成「黃金三角」的中科、水湳經貿園區預定地範圍內。例如在中清路、雷中街口旁推出億元豪墅「天賦」的順天建設（股票代號：5525），總經理王忠正表示，兩岸直航政策日趨明朗，台中又距對岸最近，7期逐漸飽和後，中科、水湳一帶都將是未來新的潛力區。

在地價、鋼筋等原物料齊漲的情況下，砸下重金購地的建商基於利潤考量，現階段要壓低房價已不太可能。
面對市場部分泡沫化聲浪的質疑，台中市前不動產經紀人協會理事長林坤宏認為，地價欲跌不易，頂多是以盤代跌。在指標建商將地價連番改寫的同時，台中市大量的重劃區與民間自辦的整體開發區也相繼啟動。

位於水湳經貿園區旁的12期重劃區，以中港路、黎明路及中彰快速道路為界，面積約80公頃。不少7期推案的建商包括惠宇、鄉林（股票代號：5531）等原班人馬早早進駐卡位；黎明路具地段優勢的土地，亦有散戶型投資客搶搭順風車。地價從購入到轉手，1年不到的時間漲幅接近1倍。

此外，總面積逾1400公頃的整體開發區散布全市，解除禁建屆迄今已滿3年，目前採獎勵民間自辦重劃方式，分成14個單元先後進行。受矚目包括中港路福華飯店對面、約100多公頃的「單元1安和自辦重劃區」、及水湳經貿園區東側的第8單元。
土地交易金額龐大、門檻高，林坤宏直言，就現階段而言，短進短出的時機點已過，投資前不妨先評估重劃後土地的利用性，概算出發還後的漲幅再決定是否進場。

當地房仲業者表示，目前農地現價混亂，水湳開發消息披露時，部分農地還飆漲至每坪約20萬元，不過，目前重劃地禁止轉售，加上政府徵收用地屢傳地主抗爭，整體開發區看似遙遙無期，農地價格滑落至12~15萬元左右，仍有部分投資客處於套牢狀態。

水湳農地部分套牢
此外，多達1400餘頃的土地釋放，對台中市未來地價的衝擊亦不容小覷。台中市地政士公會理事陳為新認為，若將所有單元都納入考量，整個自辦重劃的過程大約需要10餘年，至少經過1~2個景氣循環周期，因此不用太擔心大量釋出的土地會影響地價。

此外，環中路上的農地也因水湳經貿園區開發案而成為投資客競逐的標的。陳為新指出，早期環中路上農地每坪還不到1萬元，現在正馬路上的都還有喊到8萬、10萬元。陳為新透露，有位投資客先後買下2塊農地，成本分別為3萬與8萬元，每月每坪租金以500元計，2塊地每月貢獻的租金收入便有40餘萬元，幾乎是「躺著賺」。

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【盧金足整理】

台中市七期抵費地標出1坪220萬新紀錄，大船入港，為市庫帶來36億的財源，但土地行情高燒不退，也讓民眾擔心，房價愈來愈高，以後更難脫離無殼蝸牛行列，房地產從市場自由機制，到最近大陸資金登「台」，引發炒樓訾議，地產行情創新高，憂喜參半。 不應一直賣地 圖利建商財團 ▲韓乾（逢甲大學土地管理學系教授）：7期抵費地一坪標到220萬，簡直是市府帶頭炒作土地，國有土地是國家資源，不能以賤賣國土，作為開發財源的藉口，檢討土地重畫的精神，當初地主貢獻的土地 ，不能以錢來衡量，如果做為公園綠地，市民都可享受，不應一直賣地，只圖利建商和財團。 聚焦7期 其他區域溫和上漲 ▲蕭家旗（中市府副市長）：土地行情是經濟發展的表現，這次標價衝新高，但全都聚焦在7期，其他區域的房價還是溫和性的漲幅，目前重畫基金亟需做為公共設施、捷運等經費，標售抵費地絕非炒作，而是挹注財源的管道之一。 整地效應 掀競標高潮 ▲鍾尹堂（台中市建築開發公會市場調查主委）：標出高價的土地 ，不少都是建商在鄰近購有土地，欲求合併使用，擴大發展範圍，我認為這是單一土地開發行情，因為「整地效應」才掀起競標高潮。 每坪80萬 年底就會實現 ▲祁興國（聚合發建設總經理）：停標一年的新市政中心抵費地，以每坪220萬新高是預料中的事，新市政中心每坪房價上看80萬元，將會是在今年底就會實現的事。 中市房價仍有漲幅空間 ▲賴源釗（台中市建築開發公會理事長）：房市那會過熱，7期剩下的土地曲指可數，有的大地主握有土地不賣，造成抵費地標售強強滾，但這是台中市發展的「錢」力和商機，除金磚四區外，其他地區的房價還是平穩漲幅，首購族和換屋族把握現在購屋機會，否則原物料再上漲，房價仍有漲幅空間。 資料來源：中時房地產     回首頁

【盧金足／台中報導】

520新總統就職，市府昨舉行抵費地標售，創下每坪220.5萬元新天價，刷新前年1坪128萬的行情，建商看好馬英九上任後的榮景，競標件數高達111件；地政處預計10億8千多萬的底標，總計7、9、10、1 1期重畫區抵費地標出36億，比底標高出3倍多。 中市府抵費地近年來標售價格不斷創新高，前年標出惠中路、市政北二路上的角地，由寶鴻建設以每坪128萬得標，引發民眾質疑炒地皮，市府為達降溫效果，火速停標一年，但開放重新標售仍擋不住7 期新市政中心抵費地飆漲速度。 521標出慶祝行情 上周銳豐建設即以220萬天價，購入寶鴻建設之前標購每坪128萬元的抵費地土地，漲幅近100％，為這次抵費地標售創新高暖身，寶鴻建設總經理陳明仁表示，台中房價為台北的三分之一，中市七期土地 每坪飆高到220萬以上，是時勢所趨。 地政處昨天開標的抵費地，創新高的7期105地號，投標計有13標，建商底標寫160萬、183萬，本來以為「志在必得」，不料卻開出220 萬5千萬的新紀錄、144地號有20標競標，由寶輝建設以188.76萬得標，112地號有14標競爭，由聯聚建設以141.45萬得標，115地號有5標由國雄建設以132.62萬得標。 7期精華土地全都開紅盤，豪宅指標建商聯聚建設以141.45萬，標下地號112號465坪土地，建商表示，將可連結緊鄰的「聯聚信義大廈」，形成7期地標性建築。 市府選在新總統520就職後隔天開標，希望開出「慶祝行情」，總計標售26筆抵費地，7期釋出的7筆土地，只有1筆未標出、9期5筆土地有2標流標，11期6筆土地5筆流標；抵費地開標底價訂為1億8千多萬，總計標出36億2千多萬，得標金額中，7期就標出34億，其他三期僅標出2億多。 地政處長曾國鈞表示，總計標出36億抵費地，7期標出新高價的一坪220萬，由於沒有容積移轉，所以如果建商推案出售，建坪1坪會在 50萬元以上，7期土地物以稀以為貴，建商拚競標情況激烈，終於站上1坪220.5萬的超高行情。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市政府昨日標售重劃區土地，其中位於7期惠中1街、近市政北五路的惠國段土地抵費地，以每坪220.5萬元脫標，再創台中市土地成交新天價，離上次每坪220萬元的成交價，剛好才10天。房地產業估算，昨天這筆新高土地，未來推案價格將達每坪60~70萬元。

市場熱絡
台中7期新市政中心的公設抵費地標售，向來是台中市土地價格與預售房價的重要指標，2006年4月與9月2次抵費地標售，分別創下7期重劃區每坪101萬元與128萬元的土地天價行情，除了帶動各地土地價格飆漲，也刺激預售房價一路挺升至每坪65萬元。

據傳麗瑋建設標下
昨日公開標售分別位於7期、9期、10期與11期重劃區合計23筆抵費地，最後有18筆抵費地順利脫標，標售總金額約36億2千萬元。其中，光是4筆位於7期新市政中心的抵費地，標售金額就破了34億元。

而此次再度創下台中土地新高價的惠國段105地號抵費地，佔地約426坪，因台中市政府並不公開得標者，據傳是由麗瑋建設以總價9.3億、高於標售底價5.3倍買下，土地使用分區為「新6」，建蔽率50%、容積率600%。市場預測該地未來將與鄰地整合、開發，推案價格將達每坪60~70萬元。

至於日前銳豐建設以每坪220萬元買下的惠中路、市政北二路角地，土地使用分區也是新6，此次標出的105地號，臨15米惠中1街，雖然不是角地，仍以每坪0.5萬元之差，微幅創下土地成交新高價，顯示7期新市政中心土地日漸減少，未來只要有土地釋出，勢必會有建商接手推案。在原物料持續上漲的壓力下，今年底台中市豪宅預售房價，即有機會上看每坪80萬元。

新市政中心的其餘3筆土地，分別由寶輝、聯聚與國雄建設標下，寶輝建設以每坪188萬元，標下惠中7街、近市政北二路的土地，暫時無推案計劃。

建商接棒屢開高價
聯聚建設以每坪141萬元標下的惠國段112地號土地，則鄰近市政綠園道。聯聚建設董事長江韋侖表示，該地預計規劃地上11~12樓的大樓產品，每坪暫定45萬元起跳，最快會在明年329檔期推出。

位於市政北一路、惠民路口的惠民段115地號，由國雄建設以每坪132萬元得標，預計明年3月推大坪數豪宅案，並由國外團隊規劃設計，價格目前未定。

另外，在新市政中心曾經創下天價的土地，不少在今年或明年初推出豪宅案；寶輝建設位於惠來路、市政北二路口，面對大都會歌劇院的新案，預計8月推出，每坪開價60~80萬元，推出後將成台中市的新指標豪宅案。

銳豐建設預計規劃地上30樓以內、主力坪數百坪左右的豪宅，最快今年8月完成設計、10月推出，每坪平均開價50萬元。
由鉅建設位於市政路、市政綠園道口的新案，目前仍在規劃，全案暫定8月推出。

而惠中路、市政北七路口的神采飛揚餐廳現址，土地總面積近800坪，當時的每坪成交價200萬元，據了解由精銳建設買下，明年也有機會推出豪宅大樓。


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【林桂蘭／台中報導】

台中七期新市政中心一直是台灣豪宅趨勢的指標，近幾年來由於公共建設與產業建設的利多發展，引發全國豪宅客群的關注，而七期重劃也因土地逐漸稀有與地價行情飆漲，成為建商爭相搶進的地區，各建設公司不惜耗費巨資競邀國際團隊進駐，凸顯的不僅是產品本身的價值，更包含建築的不可取代性。   隨著大型公共建設的國際都會化，七期重劃區越來越有超越台北信義計畫區的架勢，新市政中心、大都會歌劇院、十字綠園道、百貨商圈、豪宅街廓以及台中市國際會展中心等，不僅吸引著中部600萬人口消費的繁華門戶，未來也可見具備「Down town中心商業區」的榮景，七期西側向來是千萬豪墅聚落，其中在「大都會歌劇院」周邊推案最多，也成為豪宅價值推漲指標，建商寶輝建設去年以每坪120萬元取得土地成本，今年推出預售案時，創下每坪單價60萬元的水準。   台中市建築業界表示，隨著5月及9月市政府將釋出的標案，在土地 稀有性下，將造成建商搶標，預估今年將有兩波七期地價大幅推升的行情。   另外，位於七期西側，台中港路上的台中國際會展中心，在動基大典後，該區行情已受到國際買家關注，尤其台中七期房價至今仍只有台北信義計劃區3分之1，即使破台中市房價新高，但相較其他城市，依然屬偏低的房市價值，故而促使北部企業主及國際買主紛紛下手。

 

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【蔣福錦╱台中報導】
住家面臨雙主幹道的交會點，除了地點顯眼外，交通的出入動線也較方便，台中市位於精華角地的住宅，皆面臨20米以上的馬路，擁有較寬闊的棟距，且幾乎都位於該區的中心地點，其中「寶鴻21」每坪最高開價35萬元、「一即一切」最高開價38萬元，都創下當地的最高價。

角地的住宅除了地點較顯眼之外，21世紀不動產領袖7期加盟店處經理廖啟斌表示，其也比單面臨路的產品多了1面的採光，單面臨路產品低樓層採光易被鄰房阻擋，角地產品低樓層採光較不受影響。另外，面臨的道路愈寬，坪效就愈高，可以將樓層拉高，因此坪效較高的基地建商購買的意願比較高，位於角地對於產品本身都是加分的作用。

推案站上區域最高價
台中市面臨20米以上馬路的角地住宅，幾乎都位於該區的中心點，銷售中個案如「寶鴻21」位於東興路、公益路口，為5期重劃區的中心，「發現登陽」位於永春東路、文心南路口，為8期的中心，「漢宇仁愛」位於經國園道、向上路口，為經國園道的中心位置，「一即一切」正對國美館，是美術館生活圈的中心點，且「一即一切」與「寶鴻21」開價都是該區域目前的最高價。

5期重劃區發展早，可建土地稀少，沉寂多年都未有大型建案推出，直到近2年才開始陸續出現預售案，且推案量持續放大，預售案「寶鴻21」位於20米東興路、30米公益路口，屬於5期的中心點，地段為最大優勢，業務副總林瑞照表示，5期生活機能成熟，由基地步行5分鐘內即可滿足所有食衣住行的需求。

該案規劃1棟21層樓的SRC鋼骨鋼筋混凝土大樓，推出時每坪最高開價達35萬元，創下同區段產品的最高價。產品規劃3~4房，戶戶3面採光、主臥雙面採光，公益路、東興路口規劃4房產品，擁有30米以上的棟距，每戶客廳前方有面寬4.5~5.5米、深度2米的觀景陽台。

低樓層易受噪音干擾
8期重劃區預售案推案的重心圍繞著豐樂雕塑公園及好市多量販店的周邊，大部分都位於雙面臨路的角地，其中「發現登陽」位於20米永春東路、30米文心南路口，是8期的中心點，距離學校、市場及好市多量販店都很近，離規劃中的捷運綠線G12站僅300公尺距離。

美術館周邊幾乎已經沒有空地，目前預售案都集中在五權西路、美村路一帶，平均開價在20~35萬元不等，「一即一切」位於五權西路、美村路口，強調正對美術館的景觀，該案開價最高達38萬元，是美術館周邊目前開價最高的個案。位於向上路一段、經國綠園道旁的「漢宇仁愛」，位處經國園道的中心處，強調低樓層可看樹叢、高樓層可望向經國園道綠意。

曾考慮購買某角地住宅的王先生表示，住宅在大馬路旁，出入的動線比較好，也能擁有比較寬闊的棟距，不過住家臨馬路會比較吵雜，尤其是位於主幹道旁，從早到晚都有一定的車流量，如果樓高不夠高，應該還是會受到車流的噪音影響。


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【張瑞傑╱台中報導】
寶成工業（9904）積極跨足不動產開發，投入中市整體開發區「單元1─安和自辦重劃區」，預計2年後重劃完成，將取得約2萬坪地，市值近70億元，將建辦公大樓、購物中心等商用不動產。

寶成今年初透過子公司倍利開發、轉投資成立寶慶建設開發公司，由寶成董事長蔡其建兼任寶慶董事長。寶慶登記資本額5億元，專責台中市「單元1─安和自辦重劃區」開發計劃。今年4月15日，在寶成集團主導下，成立安和自辦重劃會，並由寶成總務長吳金條擔任重劃會理事長，宣布重劃計劃展開。

總市值近70億元
寶成近2年來，陸續取得該重劃區範圍內約近6000坪土地，未來經過徵收補償與工程施工，預計2010年底前可全部重劃完成、並開放建築使用，寶成依法可取得所有重劃區抵費地，加計先前已取得土地，合計可取得約近2萬坪建築用地。

市場人士推估，毗鄰安和自辦重劃區的台中市第12期重劃區，目前土地市價每坪約30~35萬元、最高每坪超過60萬元，寶成未來將取得的近2萬坪土地，總市值約70億元。

安和自辦重劃區屬台中市14處未來將開發的公辦或自辦重劃區之一，位台中市中山高速公路以西、中港路2側，並緊鄰中港交流道，區段介於台中市7期重劃區及中部科學園區間，是14處新開發重劃區中，區段條件最佳的重劃區，位中港路寶成企業總部大樓與裕元花園酒店，並面對該重劃區。

依寶成規劃，未來取得的2萬坪土地，將配合寶成企業總部與裕元花園酒店，進行整體規劃，初步開發方向包括辦公大樓、購物中心或百貨公司，且不排除開發住宅大樓。

寶成董事長蔡其建說，寶成過去總部在彰化時，即多次參與鹿港地區公益建設活動，營運總部遷至台中市後，也決定加強參與台中市建設開發。


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