投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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雖然說人潮會為開店帶來商機,但不對的行業就算開在熱鬧滾滾的商圈,一樣難獲利,房仲業者表示,準備自己創業開店的準頭家,要先去觀察各商圈型態、人潮動線,再評估自己的行業別,不一定人多的商圈就一定適合文武百業。

■ 外帶茶飲、早餐店 尋找固定客源區域

  近幾年來,連鎖飲料、早餐加盟店林立,台灣夏天氣溫逐年增高,不斷有創業準頭家前仆後繼進入市場,看準人潮聚集區域開店,住商不動產企研室主任徐佳馨表示,有些行業需要的是固定客源,不是過路客。

  徐佳馨表示,如醫院周邊大多自成一個小商圈,較不受平假日、淡旺季影響,很多商店喜歡開在醫院周邊,分享醫院帶來人潮,但這樣的商圈不一定適合外帶茶飲,去看病、探病的人,會吃的是正餐,可以發現主要醫院周邊,大多都是吃正餐的小商家,外帶茶飲店反而偏少。

  準備在醫院周邊開業的民眾,也要注意醫院內是否有美食街,若醫院內已經有做吃的美食街,勢必也會排擠到周邊商店生意。

■ 注意人潮動線 詳做市場調查

  中信房屋行銷部副理江龍名表示,要搭上商圈商機,動線觀察不可少。商圈人來人往,但仍然有人潮稀少的死角,如捷運出口後方或是人潮較少的出口都是比較不建議的地點,雖然租金較低,但商機有限,貪小便宜而因小失大的例子層出不窮。

  江龍名說,一般人在觀察商圈時,往往只限於某些特定時段,如假日下午,但如果真要開店做生意或投資店面,在承租或購買前,最好可以親自觀察平日與假日人潮,了解真正的狀況,以及消費者購物習慣,並向左鄰右舍打探,自己屬意的店面之前的開店狀況,才不至於踩到怎麼都做不起來的地雷店面。

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央行利率降至1%多,各銀行一年期定存利率僅剩1%不到,低利效應逼得定存族紛紛解約,尋找投報率更高的產品,由於商辦產品、黃金店面的投資門檻都頗高,使得中、低價位店面成為了眾人最想投資的標的。

回顧過去三、四年來,店面交易幾乎是投資客天下,自用占的比率不到兩成,而投資客主要目的,就是要賺店面增值的價差;不過,近半年來,市場趨勢已有改變,買店面的幾乎是理財型投資人,目的是要長久穩定的租金收益。

最近常有民眾問我:「投資店面怎麼樣才可以賺到錢?」其實,店面的立店條件固然很重要,但先掌握立店商圈類型是都會型商圈、校園型商圈、觀光型商圈或地區型商圈,然後擬定管理方式,也很關鍵。我認為,店面好比大力水手卜派,有「菠菜」就會變強壯,力大無窮,而「分格、分時管理」就是店面所需的「菠菜」,我稱為「店面卜派理論」。

要如何才能做到「分格、分時管理」呢?在挑選產品時,可掌握兩個特點,第一,是選「面寬長」的店面,第二則是挑選有效營業時間長之商圈。

一般來說,坪數相同的兩個店面,面寬長的店面,較能吸引到消費者的目光,而最佳比例就是面寬約為縱深的兩倍。大面寬店面出租營業時,可以分隔成幾個小店面出租,租金收益也會比較高;反之,面寬小、縱深長的店面就較吃虧,不僅不容易吸引過路客,空間也不好利用,只能有一間店面的租金收益。

店面可使用的時間愈長,店面收益也就愈多,因此,可以找商圈營業時間較長的區塊,再用分割時段的方法出租,例如白天賣早餐、晚上賣小吃,兩個業種合租一間店面,承租方可以節省店租、降低成本與降低風險,店面投資者也能增加租金收入。

長期來看,店面多是增值的,我常說「店面好比金雞母,買到好的店面富一生」,另外提供「345法則」給投資者參考。

所謂的「345法則」,就是要找投報率3%以上的店面、起碼要有四成自備款、投資的店面至少要適合五種行業進駐,只要符合這三項原則,就可以大膽進場投資。

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台中七期具備國際水準的A級商辦大樓有2棟,都集中在北七期,分別是豐邑建設市政路建構中的「都心廣場」、順天建設文心路建購中的「經貿大樓」,最近親家建設也在七期推出預售商辦「T3」。看好景氣開始走出陰霾,尤其兩岸經貿全面開放勢在必行,台中已有多年沒蓋過新的A辦,不過A級商辦必須拼進駐率,才有獲利空間,以台北101大樓為例,目前進駐率仍不理想,台中A商辦市場如何,恐怕要等到完工招商才有答案!

■ 佈局中國市場 進駐台中太奢望

  商仲業者與仲介業者皆不表樂觀,認為兩岸關係增溫,最大內需市場仍在中國大陸,即使中部起家的台商,都不太可能因為情感因素在台中設總部,反而會把總部設在上海、北京、深圳、香港或台北。

  以彰化花壇鄉出身的頂新集團為例,就以入主台北101為奮鬥目標,並未在台中設總部彰顯「衣錦還鄉」。鹿港出身的寶成集團,也自建商辦並經營裕元花園酒店,若期待ECFA、MOU過關後,台商、外商與陸企將大舉進駐台中市,恐怕太遙遠!

■ 企業需求小型商辦 捷運站區有錢途

  台中市長期缺乏大型投資案與大型企業總部,高級商辦市場需求很小,市區眾多商辦大樓減收租金,以求降低空置率。辦公室密集的忠明南路、文心路、中港路、公益路,商辦大樓租金平價、出租率不高。

  台中基礎交通遠落後於台北,中科正在成長中,主要就業機會仍偏屬薪資較低的餐飲、服務業,反倒是創業型小企業或新興網路事業體需求商辦甚殷,規劃小坪數、數位科技化的高級商辦,緊臨藍、綠線捷運站周邊,比較有廣大需求,應是相對務實的做法。

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兩岸簽訂MOU與ECFA的預定時程愈來愈近,受到消息面的激勵,帶動房價持續攀升走高,卻導致買方追價無力,交易量小幅萎縮。根據商仲統計,台北市商辦市場自8月起,連續兩個月交易量下挫,倘若每坪43.6萬的均價,無法回歸合理價位,將恐怕埋下商辦市場的利空因子。

■ 交易量連續下滑 Q4商辦仍有變數

  根據永慶房屋商仲事業部統計,台北市的商辦市場自七月起,呈現「價揚量縮」局面。七月份商辦每坪均價38.4萬,八月為39.5萬,九月跳升至43.6萬元;交易量卻從八月份起,連續兩個月大幅衰退兩至三成左右。

  永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示,目前雖有MOU即將簽定的利多,但短期對租賃市場不會有太大的幫助;此外,對於ECFA的討論內容,大陸方面是否能給予我國優於外資的條件,也還要觀察,基於不確定因素仍多的前提下,第四季的商辦恐怕難下斷語。

■ 內科空置率高 商辦供過於求

  至於商辦市場的熱門戰區「內湖科學園區」,可說是外資與壽險業者的最愛,不過從新光人壽以115億元,大手筆購入內湖亞太經貿廣場看來,目前內科的商辦市場,僅剩壽險業者有本錢搶進。依據內科去年產值達2兆7千億元的規模,黃增福預測,未來十年內科的商辦表現應該是樂觀可期。

  值得注意的是,根據永慶房屋資料顯示,現階段內科商辦供過於求,整體的空置率仍高,第三季為8.8%,租金水準為每坪1,121元,與台北市中心相較,租金成本只有市區的一半或三分之一,另一方面商辦售價高漲,進而稀釋收租的投資報酬率。

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壽險業頻出手,大型商用不動產近來交易熱呼呼,但中小型商辦市場並未跟進,最新統計顯示,台北市分層辦公室交易量已連兩月衰退,幅度都在三成上下。由於市場價格仍持續喊高,房仲業提出警訊,提醒投資人風險已增加。

永慶商仲事業部今天發布北市辦公室交易統計,根據該公司成交資料顯示,一般辦公產品成交量從今年5月起連續成長3個月後,8月反轉重挫35.6%,9月再下跌28.7%。

價格方面則仍持續攀高。7月辦公室平均成交價為38.4萬/坪,8月成交量雖重跌3成5,辦公室每坪成交價反而上漲1萬餘元,9月更攀升到43.6萬元。和7月相較,漲幅高達13.5%。

永慶房屋分析,受陸資開放、金融MOU、ECFA等兩岸議題激勵,今年5、6兩月北市辦公室交易量瞬間放大,價格也快速走高,但7月以後,陸資開放成效未如預期,價格卻仍持續拉高,在報酬率偏低下,市場開已始轉趨觀望。

以內湖科學園區為例,雖然繼7月國壽以28.16億買下中租迪,新壽近來也連續出手以10.5億買下宏普西湖大湖、以115 億購入內湖亞太經貿廣場,為內湖商辦拉抬不少,但現況顯示,市場現在只剩下財力雄厚的壽險業者積極搶進,一般中小企業主或投資人大都明顯縮手。

永慶商仲部協理黃增福指出,在ECFA、MOU即將簽訂利多下,投資人仍多看好後市,但因報酬率低,普遍已不追高,使得現在市場上呈現屋主過度樂觀,買方轉趨保守,雙方對價格認知差距擴大的現象,這是目前價量不同步的主因。

黃增福認為,ECFA簽訂後大陸方面是否能給予我國優於外資的條件仍需觀察,加以近期日、韓等國亦積極與中國洽談自由貿易協定等事項,明年東協加三的區域零關稅也即將開放,我國是否能搶得先機仍是未知數,在前景未明朗前,分層辦公價格若無法修正回合理的價位,短期間將對未來的辦公交易埋下潛在的利空因子。

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新光人壽13日晚間11時發布重大訊息,公告斥資115億元向花旗私募基金買下位於內湖的亞太經貿廣場三棟大樓,成為今年僅次於信義A11大樓,金額第二大的單一不動產交易案。

新壽購入這三棟大樓後,在內湖的立即收益型不動產投資案已躍升至13棟,在內湖投資的不動產金額累計已達300餘億元。新壽高層表示,除陽光街土地已完成收購畸零地將進行都更,在內湖的13棟大樓一年可帶進12億元租金收入,平均租金報酬率可達4%,且第一棟購入的內湖大樓,目前市價已翻漲一倍。

按新壽副董吳家錄「如意算盤」,賣信義聯勤土地及信義A11大樓,合計可帶進300億元資金,這筆錢轉進內湖,一年有12億元租金收入,比起信義聯勤沒有租金收入,信義A11大樓每年4億元租金收入,「平平是300億元,內湖商辦讓新壽一年多賺8億元租金」。

新光人壽昨天公告,分別與三家公司英屬維京群島商喜畢雅亞洲第一、第二、第三公司簽訂不動產買賣契約,各以總價約39億元購入亞太經貿廣場的A棟、36億元購入棟,C棟則為40億元;建物面積分別為1萬1,936坪、1萬456坪及1萬2,395坪,合計近3.5萬坪。平均換算,A棟每坪價32.67萬元,B棟每坪34.43萬元,C棟每坪32.27萬元。

新壽表示,亞太經貿廣場位於北市內科堤頂大道、陽光街與瑞湖街交叉口,在大眾電腦大樓對面、台新大樓旁邊,地處文德段完整街廓,鄰近中山高速公路堤頂交流道,具有交通便捷的優勢。

新壽強調,由A、B、C三棟大樓及大型開放廣場組成,是內科獨有的地標型優質辦公大樓,加上大樓產權單一並附帶租約,購入後享有租金即時收益優勢,因此新壽決定買下此三棟大樓。

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親家建設公司看好兩岸三通帶來龐大商機,台中市商業辦公大樓市場勢必崛起,在台中市七期重劃區市政路推出「T3市政國際中心」,側重採光、景觀,搶攻頂級商辦大樓市場。

隨台中縣市升格,台中市儼然成為國際都市,不少台商、大陸企業聚焦於此,建商不約而同在七期重劃區內的市政路推出專業商業辦公大樓。

台中市七期最大地王─親家建設公司第二代接班人,33歲的親家建設總經理張均豪,目前擁有九塊、逾5000坪土地,獨鍾七期原因是「土地在七期快絕版」,他首度進軍七期商辦大樓市場,未來將陸續在七期、台中港路沿線推案。

「T3市政國際中心」專案經理卓慶能調查發現,台中市有近150棟商用辦公大樓,其中九成是十年以上舊大樓,五年內的辦公大樓不多,且多半只租不賣,隨著兩岸經貿往來密切、台商回流,七期商用辦公大樓市場正夯。

親家建設在台中市七期重劃區市政路、舊衣蝶百貨大樓旁推出「T3市政國際中心」,基地700坪,大樓面向市政規劃樓高29樓、地下6層辦公大樓,每個單位坪數50坪到150坪,共179個單位。

卓慶能說,「T3市政國際中心」側重採光、通風,棟大樓外觀採用具曲線的梭型設計,每個單位連員工辦公空間都規劃臨窗,並且以環保概念的深窗設計取代傳統玻璃帷幕,達到節能減碳目的。

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6月開放陸資來台投資不動產在條件上放寬許多,可購買類別、停留時間及融資成數均較先前開放許多,且可免申報資金來源,另外,先前開放可投資台灣的產業項目也從原先的100項大幅放寬到192項,這些利多都讓陸資來台購買商辦的意願大幅提升。

台灣與大陸關係轉好,陸資入台是遲早的事,陸資進來後,勢必要購地、租地或是租、購商辦大樓等,因此,不少法人預先搶地卡位。

開啟台北市「搶地」風潮的信義聯勤土地標售案,新光人壽以每坪274萬元搶標成功。台灣首富蔡宏圖以每坪成交價301萬元,買下北市建國北路、合江街的國有土地,創下史上最貴住宅土地單價的紀錄。

另外,六福皇宮對面的土地成交價高達每坪410萬元,是由宏泰集團與亞昕建設共同搶得,不難看出陸資登台前,各方搶地卡位不斷。

台灣房屋首席總經理彭培業表示,數月前港媒曾指出,中國中鐵建設有意砸下人民幣20億元投資台灣高鐵;4月中旬中國大陸中產階級消費市場排名五大執行長,主要是看好未來陸客來台自由行的市場而登台探路,投資動向備受矚目。

前不久中國最大的房地產開發集團與壽險公司負責人孟曉蘇,表示如果兩岸法令允許,不排除任何投資機會,可見,陸資對投資台灣不動產市場大有信心,信義計畫區是陸資來台投資的一級戰區。

7月初已有中國最大食品商頂新集團積極入股台北101大樓,及放寬陸資在台投資不動產之法令限制,並陸續有台商願意回台設立總部的消息傳出,顯示下半年經濟將穩定復甦。當前兩岸和平發展有利提高外資投資意願,長期來看,商辦空間的需求將逐漸回溫。

彭培業說,兩岸大三通的歷史時刻來臨後,預計中國大陸許多企業將陸續登台物色在台總部的據點,其中緊鄰直航航點松山機場的民生東路、敦化北路辦公商圈、信義計畫區等區域的商辦大樓,會相繼成為各大企業爭設總部的熱門區域,同時周邊的住宅相形也會受益,成為市場的另一個購屋群帶。


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豪宅與商辦是金字塔頂端投資購置首選,但隨著供需的因素,使得台中七期豪宅與商辦的投資效益產生差距,七期豪宅供需量差距不大,房價因此也到達一定的程度,相較於商辦市場,因其需求大於供給甚多,產生的投資效益空間就相對大,就這兩種投資商品來分析,「豪宅」的投資概念來自於賺轉賣的差價,是一次投資的獲利概念,在景氣好時可產生高投資效益,但在承租上則隨屋齡增加而租金收益上多數並不成正比,而「商辦大樓」擁有長期投資效益,屬於長期資產投資,好的地段會隨時間的增長而更具增值力,是一種多次投資獲利的概念,加上商辦承租收益永遠比利率來得高,因而在好的地段,只要商辦產品出現,總是受到投資者的青睞。


 台北地區精華路段的商辦市場始終不受景氣因素影響,一直表現活絡,目前,七期周邊泛七期地區的商辦出租率高達90%以上,七期則是近100%出租率,綜觀商辦產品在台中市,其銷售價格偏低而承租價不低,又沒有「空置率」的問題,因此,租金報酬率相較於北市的行情來得高,這也是台中市商辦引發熱潮的因素之一,不論北市或中市,只要是精華地段是沒有空置的辦公室,尤其是商辦為可傳世傳家的最佳投資標的。

 精華路段商辦市場大多由大型集團所建置,看準未來的發展趨勢後,以「只租不售」來獲取長期優渥的租金收入,像新光、國泰、富邦等大型集團都會善用商辦承租投資獲利工具,這種只租不售商辦產品,因其獲利效益高,市場上釋出供給少,投資者要藉此來運用長期獲利投資理財的機會相對稀少。

 七期建商看好商辦市場,業者表示,多數還是以「只租不售」來獲取長期投資的租金收益,如近年來的中港路上的商辦大樓RICH19、寶成裕元及英才路上的國泰世華,而在精華路段「市政路」上,則有親家建設以銷售的方式推出商辦產品,在產品定位上有所區隔,業者表示,主要是看好台中地區的產業結構趨向樂觀,投資環境也更加吸引陸資、台商的投資,尤其是台中地區的產業,創意、設計領域都朝向企業國際化,更重視自我包裝,建立品牌形象,因而在商辦豪宅化的需求呈現增加的趨勢,在目前七期地段上的A辦,供給量明顯不足,相對升值空間較大的商辦,則成了今年第四季中首波的置產標的首選。

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隨著台商回流、陸資來台卡位,繼豪宅市場之後,已空窗近10年的台中A級商辦大樓市場,成為新一波置產投資的熱門商品!包括豐邑、順天、親家等台中建商,紛紛進駐台中七期打造A級商辦大樓,其中,豐邑、順天的商辦大樓將陸續於明年上半年完工,目前正在對外銷售或準備對外招租,七期已成為台中商用不動產的兵家必爭之地。
 豐邑建設總經理特助張志誠指出,台中七期新市政中心是全台富豪密度最高的聚落,吸引許多中部台商回流購置豪宅投資置產,唯七期豪宅市場已成紅海,商辦大樓是新興的藍海,豐邑早一步在市政路上規劃一棟樓高38層的國際企業總部,預計明年第二季完工。

 張志誠說,不同於台北商辦由財團壟斷,一般企業僅能以高價承租,豐邑「市政都心廣場」採出售方式,單價從35萬至48萬元,坪數從80坪至700坪不等。他表示,目前來洽談的企業主,以台商及高科技業者居多,一口氣要半層、350坪或是700坪的比比皆是,目前已銷售70%,豐邑本身也預留3個樓層、逾2,000坪當成企業總部。

 另外,在七期新市政中心深耕豪宅多年的親家建設,預見這股商辦大樓的投資潛力,總經理張鈞豪昨(1)日正式宣布,親家將於七期市政路上規劃一棟樓高29層的商辦大樓「T3市政國際中心」,鎖定中小企業及集團的台中分公司,因此,坪數規劃從50坪至500坪,預計明年初動工。

 張鈞豪表示,MOU預計10月份簽訂,隨著兩岸金融交流日益緊密,中部向是傳產業的大本營,台商返鄉帶回大筆資金,還引進其他合資的外商資源,他預期,台中A級商辦大樓將炙手可熱,可望成為下一波置產投資的熱門商品。

 台中建商紛紛投入頂級商辦大樓市場,但多數採取出售方式,唯順天建設位於七期市政北五路、文心路口的「市政經貿廣場」,由於屬於教育部的學產地,因此,該商辦大樓僅能出租,順天建設董事長柯興樹認為,目前投資成本低,出租報酬率反而更高。

 柯興樹表示,該商辦大樓將於明年元月正式對外招租,七期舊商辦的租金行情,每坪租金在800元至1,000元之間,預期順天這棟新商辦的租金行情看俏,目前已有75家廠商確定承租,順天本身也保留3個樓層當企業總部使用。

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政府6月30日放寬陸資來台購置不動產的限制已快三個月,但陸資來台購置不動產的個案未如預期般熱烈。據了解,法令放寬至今,內政部僅核准兩件自用住宅申請案,總計七年來共收到25件申請案,有八件獲准,但陸企買樓依然掛蛋。

內政部地政司地權科科長游適銘昨(28)日指出,最近三個月核准兩位大陸人士購買台灣不動產,地點分別位於基隆與桃園,申請目的是自用,房屋面積不大,且是公寓,總價僅數百萬元。至於陸企購買不動產申請仍然掛零。顯見「陸資來台」議題,至今仍「只聞樓梯響,不見陸資來」。

CCIM台灣聯誼會會長暨瑞普國際集團董事長曾東茂表示,陸資只能以「自用」需求購買辦公室、營業場所、廠房及住宅宿舍,顯示政府不許陸資以「投資」目的購買不動產。即使以「自用」目的購買的不動產,多餘空間也不能出租,在現有法令限制下,陸資來台投資商用不動產的時機仍未成熟。

過去數月商用不動產買氣主要是國內壽險公司、國內投資者、大陸台商、華僑及港資所推動,陸資沒有實際購買行動。

曾東茂說,就算陸資以「自用」需求購買台灣不動產,也未必會被批准。因為政府審核取得不動產權利的評估因素中,還有國安考量。地政司表示,在過去的申請案中,有一件住宅買賣申請案因位於台北市的南海路,可直視玉山官邸,被國安局以安全考量否決。

瑞普國際物業總經理劉美華表示,陸資企業來台投資須先經濟部批准,6月至今,有十家陸企獲經濟部批准來台投資,包括八家大陸航空公司、福建新大陸電腦收購台灣帝普科技,及一家北京網路公司。但這些陸企還未申請在台購買不動產。

劉美華認為,陸企來台購買做為自用的不動產需求,短期內不會出現,陸企現在是測試市場水溫,初期應會以租賃取代購買,例如幾家大陸國航來台設置辦事處。

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看準陸資來台投資、租賃商用不動產需求可望持續增加,近十年沒有A級辦公大樓完工的台中市,今年以來蠢蠢欲動,興富發、親家建設、豐邑建設等公司,都在中市精華商圈投資A級辦公大樓。

就坪數而言,以親家建設的「T3國際中心」進入門檻最低,本案鎖定10人到40人的文化創意產業,開發50坪至150坪的優質辦公環境。

親家建設總經理張鈞豪指出,T3案的策略主軸是訂在坪數,因為坪數決定總價,每坪開價30多萬元的T3案,讓投資客很容易進來,同時也和豐邑建設同期推出八、九十坪的商辦案以做區隔。

此外,豐邑建設也在七期重劃區市政路、惠來路口推出「豐邑市政都心廣場」,賣點是樓高38樓,完工後將是台中第三高樓,僅次於國泰世華大樓、金沙百貨大樓。

豐邑市政都心廣場目前結構體完成,預計明年中完工,基地面積1,635坪,面向60米寬市政路,門廳挑高10.5米,一樓到四樓公共空間規劃CEO總裁俱樂部。

為吸引客戶,新完工的A辦大樓都走「豪宅化」,興富發位於中港路商辦「Rich 19」還設有一個標準25米的游泳池。興富發副總經理廖昭雄說,隨著兩岸直航縮短往返時間,吸引不少台商回流與外資來台設廠,連帶創造更多就業機會,中南部商用不動產交易量也跟著增加。

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彭博社周二報導指出,全世界最昂貴的購物街之店租也大受這波全球景氣衰退的打擊,平均租金下跌23%,是有紀錄以來最大年減幅。

 全球最大的未上市不動產經紀商Cushman & Wakefield從1986年開始追蹤60個國家274條購物街的店租,在截至6月底的1年期間,平均店租為每平方英尺213美元(每坪將近25萬新台幣),較前年度少了63美元,23%年減幅寫下至少24年來之最。

 紐約曼哈頓的第五大道仍是全世界店租最高的購物街,去年度平均租金為每平方英尺1,700美元(每坪將近198萬新台幣),但較前年度下跌8.1%。店租第二貴的是香港銅鑼灣,去年度平均租金為每平方英尺1,525美元,年減幅為15%;第三名的巴黎香榭大道去年度平均租金為每平方英尺1,009美元,與前年度相當。

 該公司全球零售業主管司椎臣表示,過去1年對零售業而言是有史以來最艱困的時期之一,由於這次經濟不景氣的衝擊已完全顯現,因此影響更為重大。

 調查指出,在全球274條購物街,去年度店租走滑的有147條,占了逾5成,去年度店租大致持平的有76條街,呈現上揚的有51條街。

 分區域來看,亞太地區的購物街店租跌得最厲害,去年度下探15.1%﹔其次是中歐及東歐,年減幅為14.7%。美加地區購物街店租去年度下滑12%﹔整個歐洲的購物街店租則下降5.8%。

 Cushman & Wakefield的零售業分析師Anthea To表示,購物街店租要在短期內大幅回升恐怕是不可能,至少要等到全球景氣和勞動市場普遍顯現更穩固的復甦跡象,而由於零售業者現在將注意力放在零售業績最佳的地區,因此較無利可圖的地區很可能繼續遭遇店租走跌。

資料來源: 中時房地產     回首頁

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店面雖然是市場的東方不敗,但隨著產業外移,薪資水準不見明顯提高,以及買氣逐漸趨冷的情形下,不少房仲業者都發現,許多商圈出現集中化,M型化危機。平平是商圈,黃金商圈炙手可熱,但次級商圈轉手性與空置率雙雙攀升,這樣的變化值得想要進入店面市場的投資者多加注意。

■ 捷運帶動商圈 投資效益強弱立見

  中信房屋行銷部副理江龍名說,捷運效應帶來台灣房地產市場第一波震撼,不只是住宅,店面的衝擊更大。最顯著的例子就是天母商圈與敦化南路商圈,由於沒有捷運通過,快速蕭條。

  其中,天母商圈還曾經出現空置率高達20%的慘況,商圈蕭條不只是房東受害,整個區域更可能因為商圈繁榮不再,而出現店面價格崩盤的恐怖情形。除了台北市,捷運通過的中永和地區,在地業者也漸漸發現,消費者都往幾個捷運站周邊集中,許多舊商圈都已經沒落,M型化情形明顯。

■ 店面求精不求多 寧貴不買便宜貨

  該要如何避免買到地雷商圈或地雷店面呢?住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,把握「店面求精不求多,寧貴不買便宜貨」的原則,在捷運效應明顯的現在,挑選商圈的時候仍應該以捷運站的周邊為首選,寧願多花錢買一個金雞母,也不要花錢買一堆爛店面。當決定好商圈之後,一定要不辭辛勞地親自查看商圈狀況和店面位置,避免買到熱鬧商圈的地雷店。

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銀行定存利率低到底,讓許多資金大戶選擇前進房地產。在各種不同的房產類型中,店面產品因為房價漲幅大、房租驚人、不受折舊影響、不需要裝潢、房東經營較輕鬆等優點,被視為保守型投資房地產的最愛。而在北中南三大都會中,又有那些商圈被視為金雞母?

■ 北高SOGO最賺 台中逢甲最強

  根據信義房屋企劃研究室統計北中南三大都會區店面租金後發現,台北市與高雄市最值錢的店面,都落在SOGO商圈,而台中市最貴的店租,多在台中逢甲商圈。
所謂「台北東區SOGO商圈」是指忠孝東路四段、大安路一段與復興南路一段這個區段,店面月租每坪約5,000至11,000元左右;高雄SOGO商圈是四維、林森與中華路口附近,每月店租最低9萬、最高23萬元。台中逢甲商圈每月店租至少5萬起跳,最高上看50萬元。

  信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出,這些商圈因為知名度高,集客效果大,自然一位難求,租金當然水漲船高。而這些店面的房東,很少需要擔心到店面租不出去的問題,因此也很少聽到有房東願意割愛求售。

■ 店面貸款難 自備款至少五成

  不過店面雖然好賺,但是也因為銀行認為有炒作之嫌,貸款難度也提高,中信房屋行銷部副理江龍名說,購買店面時最少要準備5成以上自備款。如果眼光夠精準,希望在1年之內賺取價差者,自備款就要提高至7成以上,以免讓銀行利息侵蝕獲利。

  如果選擇短期投資,以1年內賺取價差為目的者,需尋找較有潛力、具補漲行情的區位,如捷運、百貨商圈或是熱門的大學商圈等區域。如以長期投資為考量,則是以5-10年的時間養屋,等待房價上揚,期間則可以租金來補貼貸款利息,因此自備款成數可以降為5成。江龍名建議,除了自備款充足,最好也要有一定程度的現金,避免店面在空置期間的周轉不靈。

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台中市長胡志強昨(8)日視察精密機械科技創新園區一期工程的 開發進度;為符合廠商擴廠需求,總面積36.92公頃的二期工程,預 定明年4月完成工業區編定作業,明年7月至11月招商出售土地,有意 申請進駐的業者,包括台灣勁越,及一期未能如願進駐設廠的61家企 業,預估民國100年3月完成二期開發事宜。

經濟發展處產業發展科表示,二期園區編定審查作業,包括環評、 都市計畫變更及用水計畫審查等,在今年4月間即已開始進行,預計 明年4月可完工業區編定審查,隨即辦理土地取得作業,預定民國98 年9月完成,等土地取得後,同年11月啟動興建工業區內的公共工程 ,至民國100年3月開發完成。

不過,為加速廠商的建廠期程,市府在土地取得的同時,會以預售 方式,提前在98年7 月開始招商,並於民國99年10月交地,供廠商進 駐建廠。

目前包括台灣勁越旗下力瑪科技等60多家業者,均有意在該園區二 期工程設廠。其中,台灣勁越已購置該園區一期用地,占地面積7 百 多坪,新廠預定明年3、4月完成,目前對二期需地面積約2,000 坪, 未來同樣以生產光電產品為主。

市府表示,台中市精密機械科技創新園區第二期都市計畫細部計畫 業經擬訂,並由都市發展處公告展覽,任何公民或團體如有意見,可 在9 月21日以前,以書面向市府提出。


資料來源:中時房地產 2008/09

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高速鐵路96年3月全線通車,全台一日生活圈形成,南北生活作息 與工作型態產生重大改變,彰濱工業區由於掌握時空地理優勢,在高 鐵通車後,已快速帶動該工業區與台中港及大台中地區的產業成為重 要的產業鏈,彰濱工業區成為中台灣產業後勤的基地規模,為宏觀遠 見的企業前往設廠投資發揮強力的磁吸效應。

中華工程公司指出,中部地區位居台灣南北中心位置,由高鐵台中 站出發至台北站或高雄左營站皆只需50分鐘,通勤時間成本降低,人 員交流次數頻繁,南北往來便利性提高,產能服務量也將大幅提升, 對於沿線產業聚落發展極具加乘效果。

「彰濱工業區」包含線西與崙尾2大區,總面積達2,400公頃,採分 期分區方式開發,該區土地建蔽率70%、容積率300%。

區內大小坵塊尺寸齊全方整,廠商可依設廠需求選擇適當面積,區 內道路寬敞便捷,皆為臨16米至40米之道路,公共設施齊全完備,生 產時所需之自來水、電力、電信等供應系統皆已建構完全,另有污水 收集管線及汙水廠可處理廢水。

該區目前已租售土地面積達420.15公頃,土地租售率已達70.3%, 其中多數業者已順利進駐營運,彰濱工業區內的能源、化工及環保產 業群聚效應正逐漸成型,廠商設廠商機看漲。

資料來源:中時房地產

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全台最大的綜合性工業區非台中工業區莫屬。中部位居台灣的中點,又擁有直航空港的優勢,吸引許多返台的台商進駐,而成立已超過 20年的台中工業區,正位於中山高和二高之間,原料、貨物等運輸時間大為縮短,效率提升,值得推薦給回流台商。

中部地區近年來進步快速,尤以人口最密集的台中市最受矚目。台中周邊工業區林立,多為傳統製造與機械業,對於廠房的需求非常大,位於台中市內的台中工業區,占盡地利之便,進駐率最高,目前有近千家廠商進駐,年產值近3千億元。

此外,從台中工業區開車到中科(中部科學園區)只要15分鐘,周邊又有精密機械創新園區正在開發中,是中台灣最重要的產業聚落,儼然形成一條大台中科技走廊,未來的發展潛力可期。

而台中縣沙鹿、潭子、大里等地的工業區,在今年以來詢問度與買氣也直線上升,除了原本的地方買家,更多的是大陸返台想要重新開始的台商,目前,中部地區工業區的價位,已從兩年前的每坪6萬元攀升至現在的每坪12萬元,漲幅達100%。

台中工業區不但腹地廣大且完整,在環保污水處理方面也做得很完善,用電、用水等基礎設施也以重工業使用為基準,不會有跳電的疑慮。

由於台中工業區周邊屬於台中市都會區,消費重心集中於此,廠商若有人才需求,徵才時也不怕尋人有困難。

以風水來看,科技走廊內的台中工業區、中科、精密機械園區等3大工業區,位居台中市都會區的心臟地帶,中山高與二高這2條高速公路,以及中彰快速道路又交織成一個畚箕形口袋,算是難得一見的聚財寶庫。




資料來源:中時房地產

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商辦大樓一級戰區都集中在台北市,而有港口及機場優勢的台中, 商辦大樓行情走勢如何?台中商辦市場,拉升力道有待提升,未來,台中最夯的房產以廠辦跟豪宅為主,如果台中港口及機場成為三通指定地點,當地商辦才有台北互相抗衡的機會。

許多大型企業的總部,都設在台北,因為台北有得天獨厚的優勢,中央政府機關、各重要部門、企業上下游廠商都在台北,就算真的三通,台商回流、外資企業進駐,也會選擇台北。

台中的好處是在腹地廣大,最有利基的是廠辦,自從裕隆集團將廠辦合一,遷到三義後,有越來越多的企業,也仿效裕隆集團作法,廠辦合一,台中工業區的土地,在這股需求提升下,近5年來,台中工業區地價飆升,92年台中工業區的地坪一坪7.5萬至8萬就買的到,現在要花12萬至13萬才能買到。

選後房地產行情熱度急升,但是,對台中商辦並沒有明顯、強力的帶動,好的是台中七期重劃區的豪宅及工業區的廠辦,台中主要幹道中港路上的商辦,一坪租金仍在400元至800元之間,沒有漲到,空屋率仍然很高。

台中商辦要好,必須有幾項具體條件要實現:1.兩岸三通限定陸資來台設辦事處,只能選擇台中;2.台商資金大舉回台,在台中成立製造業中心,帶動台中經濟;3.政府遷居台中。

相較於北高兩市,台中市的辦公大樓市場規模較小,近幾年來,台中市房地產市場交易熱絡的榮景,都只有豪宅、廠辦熱絡,對辦公大樓市場的影響有限。

最近一年來,商辦租金、售價僅小幅上揚,投資報酬率在5%至6. 5%左右,未來,三通以後,如果台中港、清泉崗機場成為三通直航港口及機場,才有機會拉高台中商辦價格。




資料來源:中時房地產

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正面對綠園道、位於美術館特區的國泰金融大樓,在台中以每坪8 00元至1,000元的月租金出租,以當地行情而言,算是高檔價位,租金雖然比較高,但是,因為正面對著綠園道,地理位置佳,所以進駐率很高。

國泰金融大樓的建築結構,由美國知名設計團隊擔綱,大樓外觀呈現圓弧狀往上延伸,從天空鳥瞰像是一條魚,側面看又像是風帆,堪稱台中市的新地標,樓層愈高、面積愈小。

這棟大樓原名「經唐國際商業中心」,由經唐實業投資50億元興建,當初設計為結合國際觀光飯店、以及高級辦公室的複合式超高大樓,但是,業主在2000年時財務吃緊,大樓遭到法院拍賣。

最後,由主要債權銀行世華商銀轉投資的世華租賃,以7.6億餘元得標,樓層規畫改以辦公室為主,高樓層部分則開放國際五星級飯店、以及高級俱樂部進駐。

大樓所在地點,距離中部科學園區、中港交流道約15分至20分鐘,對於進駐的廠商來說,要拜訪客戶非常方便,而看好兩岸開放觀光在即,未來,台中飯店市場前景可期。

目前,進駐其間的亞都麗緻飯店看好未來三岸商機,選擇高樓層經營,主要著眼客戶在高級俱樂部享用餐點,鳥瞰台中,能夠帶來好心情。

國泰金融大樓目前只租不賣,開放承租的坪數,面積較小的空間大約50坪,面積較大的空間大約200坪,多家貿易商、建築師事務所及日商都是進駐廠商。

此外,國泰金融大樓在門禁設計上,採先進的科技門禁管制,安全性高,來台拜訪本地廠商的外國人士,也可直接入住五星級飯店,提升外來人士生活的便利性。



資料來源:中時房地產

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