投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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景氣差,不少投資客將資金投入收益穩定的商用不動產,目前市場上的買方以中小坪數的辦公需求較高,其中自用型客戶因企業需求,受景氣影響較小,而收租型的比例也過半,顯見投資人在不景氣下,逐漸傾向穩定收租的穩健理財法。

■ 商仲投資抗跌 市中心中坪數最夯

  根據信義房屋商業仲介部最新的內部成交資料統計,目前市場上的買方需求,約48%是自用、44%是收租投資、8%是買斷投資,因此扣除自用需求之外,幾乎多以收租為主。而在坪數的需求方面,200坪以下的需求就佔了8成。而在區域方面,光是大安區、中山區、松山區與信義區等市中心,就佔了八成一。

  信義房屋商仲部執行協理林彥宏分析,不動產市場雖然受到全球股災的影響,民眾信心不足,買氣連續下滑五個月,交易量只剩過去的六成,但整體而言,平均價格卻只下滑了約1~2成,回顧過去台灣的房地產歷史,修正幅度從未超過三成,可見房地產的抗跌性,比包括股市在內的金融市場好。

■ 逢低承接商辦 投資獲利好時機

  對於市場的觀望氣氛,林彥宏認為,畢竟台北市辦公室供給有限,尤其是部分A級辦公室,更是可遇不可求,一些過去很少在市場上兜售的產品,尤其是因公司週轉不靈而拋售的物件,不妨可趁此時機進場承接。林彥宏建議投資人,若有心長期投資,目前市場上案件選擇性較多,投資人可多比較多評估,若是遇到價格合理且具穩定收益的好產品,仍然值得出手,尤其打算持有3~5年以上的人,現階段是不錯買點。

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近來房市欲振乏力,店面的空置率也屢創新高,想靠投資店面大賺一筆嗎?專家分析,除了挑選三角窗這類優質物件外,進駐社區商圈、切割店面分租,或是選擇長期投資的經營策略,是讓投報率大幅增加的好方法。

■社區商圈客源穩 門面切割坪效高

  相較於人潮眾多的黃金商圈,社區商圈雖然沒有廣大商機,不過卻擁有客源穩定的優勢。永慶店面事業部經理李元鳳分析,由於社區商圈是因應社區的需求而延伸出來的,因此這類商圈也多半會結合學區,適合餐飲、服飾、書店等類別進駐。在店面的類別中,這一類產品不僅有穩定的投報率回收,風險也較低,適合理性、保守的投資族群。

  此外,門面寬的店頭也是值得投資的物件,門面寬意味著廣告的綜合效益較大,相對來說,吸引消費者的聚焦力也較高,因此在不景氣的狀況下,寬門面的店面,還有多等份切割、分租的利用性,以1個5米寬的店面來說,約可切割成3個店面,不僅可以避免店面空置的情形,還可以使坪效拉高,連帶提升總體投報率。

■評估未來性 長期經營策不可少

  李元鳳解釋,店面的投資門檻相對較高,尤其是精華地段的店面,單價和總價通常更是比一般物件貴上2到3成,因此投資客在下手前,得先評估商圈未來的整體發展性,以及個人的資金能力。最好擬定長期的經營策略,投資期限至少要以10年為基準,整體的投報率才可望呈現正向上揚的曲線。

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店面產品五花八門,要如何選對好物件,讓財源滾滾而來?永慶店面事業部經理李元鳳分析,投資店面首重地點、人潮、面寬,好地段、交通便利和方正的格局,都是黃金店面缺一不可的要素,所以投資前一定要多方打聽、實地勘查,才可以讓口袋「麥可、麥可」!

■ 三角窗、四方格局佳 20到40坪最剛好

  不論是在成熟商圈,或是潛力商圈,一般來說,正方形的格局都是搶手物件,不僅擁有寬敞舒適的視野、容易掌握客人的動線規劃等優勢,也較易吸引顧客停留目光,連帶地帶動買氣。但是面寬至少要達5米,才能夠呈現出整體空間的質感,總坪數大小則以介於20到40坪之間較為剛好。

  除了格局、總面積需要注意,店面位置的選擇也相當重要,像是三角窗的店面,雖然價格往往較其他產品高出1到2成,但是租金效益也相對的較高,李元鳳說,街與街相交的三角窗,是人潮最容易匯集的地方,而且即使是對向的人潮、車流,也會在等待紅綠燈的時候注意到,宣傳效果簡直打廣告更有效。

■ 實地勘查多打聽 鄰近捷運、公車站有人潮

  除了物件的先天優勢外,選擇鄰近大眾運輸工具的據點,像是捷運站、公車站等,也容易吸引人潮上門,不過店門口應該盡量淨空,避免有遮蔽物擋住店面,否則也會擋住客源和財源。李元鳳提醒,投資店面前,一定要先實地場勘,最好是連續一段時間,每天都定時觀察周邊店面的來客情形、人潮、空置率,再來選擇是否考慮採取空間切割或分時出租等方式,來增加自己的投報率。

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【張瑞傑╱台中報導】
考量「單點」的投資效益,選擇熱門商圈的精華地段投資,是投資客張啟發(化名)的基本法則,他認為,精華地段總價雖然高,但投資報酬率至少6~9%,滿租率高、收租穩定,他透過21世紀不動產台中葳格加盟店店長柯盛元代尋投資標的,地段以「連台北人都知道的商圈」為首選。

精華地段
柯盛元說:「台北市的熱門店面如忠孝東路商圈,店面總價動輒超過1億元,台中市店面相對便宜,投資報酬率一般而言也比台北市略高。」

2000年正值房市的低點,張啟發看好台中市相對便宜的投資市場逢低進場,他選擇台中市內,自己較為熟悉的商圈開始第一步投資,並透過柯盛元代為尋找投資標的。

首次出手2個月滿租
第1件投資物件位於精明商圈精誠路、精明1街附近,他投資近6000萬元,買下總建坪150坪、1~2樓的大樓角間店面。由於看好地點的發展潛力,張啟發將1樓空間劃分成10個單位分租,每個單位設定月租金3萬元;2樓整層出租給餐廳,租金15萬元。
由於地點佳、可立刻進駐開業,因此招商過程十分順利,不到2個月即滿租,每月可收租金45萬元,換算投資報酬率約達9%。
2003年,張啟發投資的店面已獲利1620萬元,他再次看上當時台中市最熱鬧的SOGO百貨商圈投資,選擇面對廣三SOGO百貨、美村路旁的百坪建地。張啟發投入4000萬元的資金買地,並搭建3間2樓的透天店面,每間收租10萬元,投資報酬率同樣高達9%。
由於獲利穩定,他看好精明商圈與7期重劃區未來的發展潛力,又在公益路附近花了4000萬元買下1~2樓的大樓店面,同一時間也在向上南路、精誠路附近,以及大墩11街、惠文路附近,分別以900萬元、950萬元買下透天店面,但獲利卻不如預期。
柯盛元說:「除了公益路的樓店每月以20萬元出租,投資報酬率尚能維持6%左右,其餘透天店面因當時商圈機能尚未成熟,購買後2年內幾乎無人承租,最後只好將透天店面以成本價出售。」

下波鎖定大學旁套房
這次的經驗讓張啟發了解,台中市商圈隨著都市發展逐漸西移,既有精華商圈店面的投資報酬率將可能逐漸下滑,未成熟的商圈如7期,投資報酬率跟滿租率也不盡理想,因此他決定轉向投資報酬率較低,但獲利穩定、不受商圈轉移影響的大學周邊套房。
柯盛元指出,張啟發投資學生套房以知名的大學,如東海大學、逢甲大學為主,此2所學校招收學生的數量多,學校附近均有知名的商圈成形,具有不易被取代的特性,投資報酬率至少可維持在6~7%。


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【張家銘╱綜合報導】
知名連鎖店擁有高知名度,有助於吸引消費人群,形成商家群聚,對周邊商圈發展有很大貢獻,若是原本就屬於知名商圈,所得的相乘效應更強,到中南部投資店面,跟著連鎖店挑地點,可保不敗之地。以台中市知名連鎖店群聚的商圈為例,首推逢甲、一中與大墩家樂福商圈。

強力吸金
連鎖店在展店前的評估,通常會考量客層來源,最好同時有住宅、商業辦公區、學校或夜市等不同客群。知名連鎖餐飲業者鮮芋仙副總經理賴靜惠表示,店面最好是位在成熟商圈,同時動線要順暢,停車也是要考量的問題,另外,不能只靠單一客層,例如周邊只有小型的學校或社區,以免某些時段如學校放寒、暑假,就無其他客層消費。

一中透店5000萬起
賴靜惠指出,台中市主要商圈中,逢甲商圈除了周邊的學生客群,還有外地觀光客,加上還有中科的外送客群,這些條件,讓當地店家不會遇到太明顯的淡、旺季差異;一中商圈則有3所學校、補習街,加上台灣體院體育場常有大型活動,同樣避免只有單一客群的窘況。

台中市較熱門的商圈當屬逢甲、一中與大墩家樂福商圈。逢甲夜市全國知名,自然是連鎖店兵家必爭之地,以最精華的逢甲路、福星路口為例,周邊就有麥當勞、屈臣氏、寶雅生活館等,各行業的知名連鎖店,目前逢甲夜市店面行情就以此路口為中心向外遞減。

其中,逢甲、福星2條路口的4大角店,最近1次是在去年以1.3億元成交,但此為較特殊案例,一般而言,逢甲商圈店面總價約2000~8000萬元,報酬率約5%。

另一個知名商圈是一中商圈,信義房屋北區一中店經理卓怡宏表示,一中商圈由學生消費帶動發展,有台中一中、台中技術學院、台灣體院等學校,加上水利大樓內有多家補習班,學生族群眾多,不過因動線限制,商圈的發展集中在水利大樓周邊,無法向外擴大,與逢甲、東海等呈帶狀發展的商圈不同。透天店面售價至少5000萬元起跳,大樓店面總價3000~5000萬元。

大墩商圈報酬3~4%
至於大墩路上的家樂福商圈,是5期、7期重劃區民眾日常消費的主要商圈,由於5期與7期是台中市較高價的住宅區段,住民消費力較強,連鎖店家多為較高價的行業,例如鼎王、新學友等,店面以公益路價格最高,透天店面總價約3000萬元,不過因為店租行情不高,報酬率約3~4%。

台中市的店面市場相對比台北市便宜,早有許多北部客南下搶攻,逢甲商圈的4大角店就有3間在北客手上。永慶不動產台中西屯逢甲加盟店店長李家勝表示:「保守估計,台中市的店面,最少6~7成是由北部的投資客買下。」會造成此種情況,主要是因為北部客報酬率抓得較低,大約5~6%就會出手,而中部投資客要求的報酬率則在8~12%。


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【張瑞傑╱台中報導】
以學生消費人口為主的一中商圈,每逢假日逛街人潮多,店家密度高,學生與外地消費人口湧入,使得店面租金水漲船高,每坪月租金高達1~2萬元;此外,位於台中一中北側的新興區段,商圈規劃整齊,每月租金相對便宜僅2.5~7萬元,未來性看好,也吸引不少投資者進場購屋。

水漲船高
一中商圈位於台中市北區三民路、一中街附近,範圍涵括了台中一中、台中技術學院與台中體育學院等大專院校,因此學生族群成為商圈的主要消費人口,周邊各式小吃、飲料、冰店以及服飾、美髮店等賣場聚集,素有「台中南陽街」之稱,也是台中市店家密度最高的商圈。

信義房屋北區一中店經理卓怡宏表示,一中商圈由學生消費帶動發展,不過一方面也因學校的地理限制,商圈的發展無法向外擴大,與逢甲、東海等呈帶狀發展而成的商圈不同,加上水利大樓內有多家補習班,有大批學生前往補習。

地理限制難以擴大
卓怡宏指出,連結台中一中與台中技術學院的育才街、一中街、三民路,以及三民路106巷、94巷與太平路46巷等,是學生上下學的必經路段,即使部分巷道路幅不足6米,但店面效益仍十分發達,店面每坪月租金高達1~2萬元,15坪左右的店面平均月租金至少15~30萬元。

永慶不動產台中北區崇德加盟店經理謝坤志表示,據過去的物件銷售經驗,30坪的邊間角店月租金約50萬元,加上周邊可出租2~4個小攤位,以每個攤位2萬元月租金而言,每月租金達58萬元左右,地點好的角店月租金甚至高達百萬元以上,店效十分驚人。透天店面售價至少5000萬元起跳,大樓店面總價3000~5000萬元。

透店售價5000萬起
此外,建商看好一中商圈的發展潛力,紛紛位於育才北街、錦新街一帶開發新的商店街。卓怡宏表示,台中一中北側區段在建築設計與道路規劃較完善,可望逐漸發展成新興的精品商店街,目前店面效應稍弱,租金也僅有育才街、一中街區段的一半,店面每月租金2.5~7萬元,3年內新的透天店面,總價約2500~4000萬元。

謝坤志指出,一中商圈店面幾乎只租不賣,很少買賣,因此只要有店面釋出就可以承租;他建議,北側區段新店面的開價行情不一,購屋、承租時,仍應評估投資報酬率至少大於5%以上,獲利會較穩定。


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【林大正╱台中報導】
三通與公共建設話題不斷的台中、高雄市,隨著住宅、店面行情水漲船高,蟄伏已久的商辦也跟著動起來。最具商辦產品代表的台中市中港路,從2006年底金典酒店售出,打響商用不動產第1砲後;而7期重劃區內的指標案單價最高接也近50萬元。商辦市場距「熱絡」尚有段距離,但不少建商已提前布局。

錢景閃亮
與高雄美術館同為熱門的豪宅指標地段的台中7期,豪宅每坪開價已來到60萬元,而商辦產品目前平均單價仍遠低於指標住宅;由於近10年台中市幾無商辦新案供給,在多方看好三通環境與中科、水湳等發展,具地緣性的商辦需求已緩步出現。換言之,在頂級住宅產品縱有過熱之虞,相對仍凸顯商辦補漲優勢。

產業動能不足待提升
嗅到三通帶來的商辦新契機;包括太子(股票代號:2511)、勤美(股票代號:1532)、興富發(股票代號:2542)及多家在地建商均參與商辦投資。2006年下半年起,中港路沿線的酒店、百貨、舊辦和土地話題不斷;其中舊商辦「凱旋門」興富發斥資19億元,「變裝」後更名為「RICH 19」,預計今年底可望出售。

位於7期、總銷百億元的「市政都心廣場」,客戶幾乎都是多少與台中有地緣關係的企業。豐邑建設專案副總經理陳棟樑說,包括周邊的豪宅客,同時看好頂級商辦需求,也會連帶購置投資。如春房屋副總經理李珮宇表示,像中科、中港路一段全國商圈、與規劃捷運綠線並行的文心路,都是未來看好的熱門商辦區段。

不過,目前台中整體產業動能不足,特別在服務業等級仍有待提升,現階段尚不易引發商辦市場全面而大幅的需求。仲量聯行總經理趙正義分析,加上台中近年來土地釋出快,開發區分散,就住宅與商辦的利潤考量而言,短期內還不會有建商大量投入。

租金報酬率約5~6%
據統計,台中市2007年的辦公室租金回報率約在5~6%,一般企業購置大樓的貸款利率約3%,換句話說,企業考量購置商辦的成本中,貸款本息的攤還比租金支出要低,這有助於企業在辦公室選擇上轉租為買。

信義房屋不動產企劃研究室主任蘇啟榮認為,台中的商辦市場從陸資與本土建商近年來積極考察、加溫,前景已不看淡。
商辦市場回溫提高總價,但在整體租金無太大變動下,租金報酬率或有稀釋的可能。李珮宇認為,投資客宜針對客戶屬性、地段環境與標的物本身的屋況3項決定是否出手。

一般而言,150坪左右為需求主流,地段上除了未來捷運沿線、既有商圈外,也不能忽視停車容易與否的問題;如此不論未來收租或轉賣,才具有較大的開價空間。

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【莊富安/台中報導】
由敬業建設集團擁有多數樓層的「敬業樂群」商業大樓,從民國8 8年啟用至今,每坪租金經常性保持在850至900元間,冠居台中市各 商辦大樓,其1樓店舖租金更到達1,200至1,300元的高水準,主要原因要歸功於該棟大樓良好的管理。

 

樓高13層、每層約有220坪的敬業樂群大樓,含地下室共有14個出租單位。

 

現在,這棟大樓的管理工作由集合物業公司承攬,為維持良好的辦公品質,防止閒雜人進入,一般民眾要進入該大樓內洽公,都必須在一樓櫃台前換證取得許可,並由保全人員徵詢過租戶許可後才准入內,在中部地區相當少見。

 

曾有該棟大樓承租戶,對實施該項換證措施持反面意見,但大樓管委會卻認為是維持整個大樓辦公品質與安全的必要作法,因而相當堅持,演變至今,只要有新承租戶欲進駐,大樓管委會都會事先對其提出說明,讓對方有心理準備。

 

目前,進駐敬業樂群大樓較知名的業者,計有中華開發銀行、日商銀行、日商SONY在台分公司等,其他還有貿易公司、中部製造業營運總部的房客,先前勞保局也曾租用過該大樓店面,素質相當整齊。

 

而且,因該大樓從一開始就拒絕直銷與保險業者進駐,承租戶相對單純,讓該大樓續租率超高,經常性保持在接近滿住的狀態。

 

大樓外觀呈現弧形,頗具現代感的敬業樂群大樓,主要業主為敬業建設,現仍擁有地下1樓、地上1樓、2樓、4樓、8樓、12與13樓等樓層所有權。

 

有趣的是,12與13兩樓層先前早已被敬業集團售出,但因該集團看好七期新市政中心商辦大樓的發展潛力,最近又從其客戶手中將它悄悄買回來。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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【張家銘╱台中報導】
台中市近年區域重心由東移轉至西側新市政中心,熱門商圈跟著遷徙,傳統市區商圈早已沒落,目前熱到不行的是一中、逢甲、東海等商圈,店面行情愈喊愈高,在近年台中建商集中開發住宅市場,新店面供給不多情況下,專家建議鎖定這些熱門區段,報酬率4~5%就出手,即可在台中店面投資立於不敗之地。

供給不多
近幾年房市熱,台中市也不例外,大馬路旁隨處可見興建中的建案,「住宅愈蓋愈多,人口也增加不少,不過在建商致力於開發住宅產品,反而很少在市場看到新店面。」住商不動產台中美術館加盟店店東王芳進在台中從事房地產業10多年,一語點破台中市新增店面供給稀少的情況。

北部客投資現熱潮
台中市最熱門的商圈在一中、逢甲、東海,店面交易集中在這些商圈,讓人意外的是,投資這些商圈店面的多是北部客,王芳進指出,保守估計北部客最少佔7~8成。永慶不動產台中北區學士加盟店店長方志仁點出關鍵:「中部的投資客通常要求8~12%的報酬率,北部客5~6%就可接受。」

目前台中市商圈仍以逢甲夜市規模最大,加上具有全國知名度,每到晚上或假日總是擠的水洩不通,永慶不動產台中西屯逢甲加盟店店長魏嘉榮指出,假日期間逢甲商圈大概可以吸引10多萬名遊客,這些遊客的消費能力優於規模居次、以較年輕高中族群為客層的一中商圈。

不夠熟稔易踩地雷
不過2個商圈店面行情並未反映商圈集客力的差異,王芳進表示:「不久前逢甲夜市和一中商圈都有店面以1億多元售出,但算成單價後,一中商圈那戶店面單價高達300多萬元,逢甲夜市店面的行情反而比一中商圈低。」顯示出台中市店面價格的紊亂。

另一個例子是中科附近Tech Mall商場周邊的新成屋透天店面,開出2000~3000萬元的價格,與商圈更加成熟的逢甲商圈差不多,若是以比價效應,逢甲商圈店面應有更好的價位,但是實際情況並未如此,因此對台中市不夠熟稔的北部投資客,一不小心就很容易誤觸地雷。

方志仁建議有意投資台中市店面的民眾,在不熟悉中部市況情況下,還是採取最保守的投資策略,即便是如一中這樣的精華商圈,最精華地段和次級路段的店面效應還是有差,因此要選「結市」的精華路段店面,即便價格較高,但只要報酬率有5%左右,就能有穩健收益。



資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

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【莊富安/台中報導】
在7期重劃區新市政中心特區內「敬業樂群」、「達摩」等高檔辦公大樓每坪租金已上看900至1,000元激勵帶動下,台中市中港路沿線辦公大樓租金行情止跌回升,包括龍邦世貿、林鼎高峰、國泰籌指標性辦公大樓,每坪租金現都已到達600至750元的水準,較SARS爆發期間漲升了6成以上,以每坪建物售價現約有10至12萬元計算,年租金投報率約有5至6%水準,相較台北市區大樓並不遜色,成為中部投資客眼中的熱門投資標的。

 

在7期重劃區新市政中心商辦尚未出現前,中港路做為台中對外的重要交通門戶,民國80年代曾吸引本地建商爭相在沿線興建2、30層樓高的商業辦公大樓,一棟棟的高層建築物如雨後春筍冒出,勾勒出台中市的天際線,唯歷經九二一大地震、SARS疫情等利空接連洗禮,整個中部房地產市場重摔不起,這些辦公大樓身價也跟著一路下滑,甚至因管理不佳,還出現長期閒置租不出去的窘境。

 

所幸在中科、高鐵等重大建設利多挹注下,台中市房地產市場近4 年來再現蓬勃生機,也讓中港路沿線商辦租金行情得以翻身,目前較著名的建物「龍邦世貿」,每坪租金約有650至700元水準;國泰大樓則約在700元左右;「林鼎高峰」也有700至750元水準;另外,新啟用不久的寶成企業總部大樓,更有1,000元的高身價,這些企業大樓大都因有良好管理,不讓直銷、保險等複雜性高的行業進駐,租金才能率先止跌回升,並保有低閒置率。

 

值得注意的是,中部房地產市場近2、3年來急速升溫,在豪宅產品漲幅已大、辦公大樓極有可能是市場下一波追逐的熱門標的效應下,台中市中港路上早先興建的商辦大樓,如傑聯智慧大樓、環球企業大樓、凱旋門大樓等,近年來紛紛針對大樓外觀或大廳重新拉皮進行整修,目的就是欲提高其出租身價。

 

其中「凱旋門」大樓在興富發建設接手後,共斥資19億元重新換裝改名為「RICH 19」大樓,整座外牆裝置了LED照明後,在夜間格外亮麗,已成為台中市的指標性建物,現正以每坪700至800元的行情對外招租,如果招租情況良好,可成為其他中港路舊商辦大樓整裝再出發的範本。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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【曾敬德╱台北報導】
從事商仲經驗約20年的焦文華,介紹過不少投資客卡位精華區店面,獲利頗豐,其中不乏身價超過10億元的投資客,從3年前開始已經南下陸續卡位中南部精華區店面,最著名的就是台中逢甲商圈,逢甲路與福星路口4間上億元角間店面,其中3間都被台北投資客買下,等待長期房價增值機會。

南下掃貨
台北市不少精華商圈店面,都被特定投資客大量掃貨,不過精華區店面釋出量愈來愈少,這些投資客近3年已陸續南下尋找都會區的一級店面,如台北市知名的江姓、姜姓、鐘姓與知名的林醫師等,這些投資客身價都超過10億元,常替這些投資客評估店面的欣元商仲總經理焦文華指出,台中逢甲商圈最貴的4間角間店面,其中3間都已經被台北投資客買下。

逢甲商圈最熱門的4間角間店面,最近1次轉手是在去年,原屋主為長年旅居加拿大的華僑,因為管理不易,有意脫手,台北張姓投資客看好精華商圈店面潛力,以總價約1.3億元買下,月租金55~60萬元,換算租金投資報酬率超過5%,加上附近2間角間店面,逢甲夜市最高價的4間店面,其中3間都被台北客攻佔,由於取得時間較早,以2~3年前取得成本,與現在租金換算,投資報酬率高達6~8%,現在這些投資客都不願輕易脫手。

區域客認同度較低
焦文華指出,通常區域型投資客,對於店面價格認同度較低,總價5000萬元幾乎是台中投資客的上限,但對於習慣購買總價上億元的北部投資客,台中的精華區店面就顯得便宜許多,當時建議他們,只要超過5%的資金報酬,精華區的店面,就趕快買下來卡位,現在房價都增值2~3成。

焦文華認為,在台北市、高雄市都可挑選捷運站出口沿線店面,但台中地區目前沒有完工的捷運線,現在卡位預定捷運站周邊店面仍太早,由於台中周圍6縣市人口習慣往台中市消費,造成不少人潮都匯聚在大學院校周邊夜市,如逢甲商圈、一中商圈。

卡位中捷周邊尚早
另外,百貨公司匯聚的地區,也是容易吸引人潮的地區,如中港路的百貨商圈,這些都是台北客南下投資首選地區。

另外,台中市近年因為中科院區進駐,連帶就業人口不斷增加,吸引零售業聚集,目前生活圈已經成型,現在中科商圈的店面也值得投資,至於知名的天津街商圈,因為商圈規模較小,人潮夠多但消費力不強,不建議現在進場投資該區店面。

焦文華建議,投資台中市店面,首選發展成熟的商圈,因為台中主要的商圈人潮與規模,都還比不上台北市,最好挑選租金投資報酬率達4.5~6%的店面。

評估商圈條件
˙商圈條件:捷運站旁
說明:緊臨捷運站出口,最好是捷運交會站,搭乘捷運站日乘人數達4萬人次以上
˙商圈條件:知名連鎖店密集
說明:中、大型連鎖店開店最密集的路段為主,不能有太多空置店面
˙商圈條件:商、辦、住混合區
說明:商業區土地使用強度較高,可容納較多人口,另須考量商圈腹地大小及上班、住宅的人口
˙商圈條件:人潮、車潮流量大
說明:人潮、車潮多,另須注意逛街人潮的消費力及年齡層
˙商圈條件:結合大型設施
說明:百貨公司、學校、醫院、夜市、知名景點

直營連鎖店最佳租客
買到1個地點好的店面,僅是卡到投資成功的先機,接下來就要設法找到好的、穩定的承租方,其中連鎖業者就是不錯的選擇,但須留意連鎖業者又分加盟體系與直營體系,選擇直營體系最為理想,可有效降低結束營業的店面空置風險。
 
再來就要探尋附近的店面行情,以餐飲業者為例,通常租金不能超過營業額15%,若低於15%業者將面臨虧損的窘境,服飾業租金只能佔營業額的20%,這樣就能有效訂定最大的租金價格。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
昌平路是北屯區早期發展的主要交通幹道,沿線街道2側店家密度高、商業機能發達。文心路以南的昌平路一段商圈,是北屯區南側的主要消費區段,業種以小吃、便當以及皮鞋、服飾店居多,每戶透天店面總價1300~2500萬元,商圈機能穩定而成熟。

發展穩定
住商不動產台中文心加盟店專員許志揚表示,該商圈以文心路至北屯路間的昌平路一段為主要範圍,昌平路路幅約20米,中間無分隔島且車速不快,利於店家聚集,多年來成為在地民眾的主力消費支撐。

人潮聚集力強
位於昌平路一段、鄰近文心路的區段以東光市場為核心,此區段周邊以小吃、自助餐等餐飲業為主,主要消費人口為當地辦公大樓的上班族群。

信義房屋北屯松竹店主任邱冠達表示,此區距離捷運綠線G5站不遠,因此已開始醞釀上漲動能,房價、租金都微幅調漲,透天店面平均1500~1800萬元,正臨昌平路的邊間開價可達2200萬元,透店月租金3~6萬元,近3年來漲幅1~2成;雖然部分面臨加油站的店面僅有單面效益,不過整體區段效益完整,因此人潮聚集力仍然很強。

皮鞋街交易少
許志揚指出,靠近文昌國小、貫穿昌平東10街的文昌路一段,以補習班、診所及早餐店較多,屬於文教區段,入夜後的商業機能略顯薄弱,透天店面總價1300~1500萬元、大樓店面總價350~450萬元,每月租金1.5~4萬元不等。

貫穿興安路至北屯路的區段,屬於「皮鞋街」的範圍,邱冠達表示,雖然較無外地資金或大型連鎖賣場進駐,不過商圈店面釋出低、交易少,具有房價與租金行情起伏不大等特性,即使景氣不佳,收益仍維持一定水平,透店總價1500~2500萬元、月租金4~6萬元,店租高、業種屬性不同,不適合餐飲業種進駐,也不適合買屋轉手、賺取價差的投資客。

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受到中科廠商量產,台中精密機械園區廠商陸續營運影響,台中辦公大樓近年來行情高漲,租金價格也水漲船高;包括鉅眾大樓月租已達1000元,興富發Rich 19財富經貿大樓月租也逾750-800元,直接帶動商辦大樓商機。

 

興富發建設董事長鄭欽天在Rich 19開幕典禮上指出,台中市為南北企業總部中繼站,中港路更是大門入口, Rich 19大樓位於中港交流道出口1分鐘,交通便利不在話下。他說,為了掌握新世代辦公大樓商機,Rich 19走向商務多功能,結合會館與招待所,把客人帶回大樓談生意,成交率更高。

 

鄭欽天也強調,台北A級商辦發燒,但是就投報率與未來增值潛力,台中辦公產品更具投資價值。他認為,台中市房地產買氣持續長紅,看好後勢發展,也吸引國內外投資者注意,特別是新政府即將上任之際,台中商辦市場有著無與倫比的魅力及增值性。

 

台中辦公市場近年來受到銀行低利政策影響,投資客開始進場投資,直接帶動買賣市場交投熱絡。包括全國商圈中港路沿線、五期、七期重劃區及中科附近辦公產品,平均漲幅都超過30%,租金投報率也在6%以上,投資客開始嘗到豐收的喜悅。

 

在辦公大樓商機崛起時,除了Rich 19辦公大樓正式營運外,位於文心路上順天經貿廣場已於去年底動工,至於興富發中港路4百多坪辦公大樓即將於今年動工,加上豐邑建設七期辦公大樓個案,睽違多年的新辦公大樓將如雨後春筍崛起。

 

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【莊富安/台中報導】
總統選後兩岸加速直航備受期待,使得過去極度受到壓抑的台中商辦大樓租金行情看俏,激勵中部建商紛加入興建行列,興富發宣布今年底在台中港路將興建一棟十八層樓高的商辦大樓;大城建設原規劃要在文心南路G10捷運站旁興建豪宅,也將修正興建為三十層樓高的 商辦大樓,使得商辦大樓成為中部房地產市場的下一波明星商品。

 

商辦大樓近來被台中建商炒得沸沸揚揚,除了上述業者正積極投入外,上市公司的順天建設去年曾以五億四千一百萬元的價款,購下台中市七期重劃區惠國段三十六地號近五百坪土地,也是準備伺機整合鄰地,朝興建高級商務辦公大樓方向規劃,看好的也是台中商辦大樓市場的爆發力。

 

鑑於台中在兩岸三通優越的地理位置,未來發展魅力無法擋,興富發於二○○六年時,把位於台中港路與黎明路口附近一棟曾遭法拍的的二十一層大樓,透過第二手以十三億元取得產權,前後又花了六億元進行內部的裝潢與整修,讓整座大樓煥然一新,昨天並以「Rich1 9」案名對外公開,吸引中部許多房地產業同業、企業界人士前往參觀。

 

興富發副總兼發言人廖昭雄指出,Rich 19可供租用的商業空間約一萬三千坪,發表後屬於十九、十八、十九等三個高樓層及四樓部分,已有壽險、高科技業者表態要承租,每坪租金約七百五十至八百元,在鄰近地區名列前茅。

 

廖昭雄強調,以台中商務大樓的租金行情現僅為台北A級辦公室的四分之一不到,應有很大的補漲行情,讓興富發相當看好後市,Ric h 19未來除非有人出價超過三十五億元,否則不會考慮出售。

 

擔任台中市建築開發公會理事長的大城建設董事長賴源釗表示,中部地區過去十年因傳統產業紛紛外移到大陸與東南亞,導致台中辦公大樓行情一落千丈,如今隨著時空環境轉移,該公司已考慮要把位於文心南路與大墩十四街口的一塊六百坪土地,重規劃為三十層樓的商務辦公大樓,來賺取穩定的租金收入及上漲增值利益。

 

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趙曉慧╱台中報導】
台中北區忠明路上的大潤發量販店商圈,因可銜接中清及中港交流道,車潮洶湧,同時毗鄰國軍816及中國醫藥大學等醫院,醫療器材與汽車美容等業種的店面需求高。此處也有學生套房市場,且因老舊透天厝價位不高,改裝出租的報酬率可達7.2%。

人潮聚集
忠明路全長介於大雅路與中港路一段,交通路網便捷,不僅是市區內主幹道,也是中港與中清交流道進入台中市後必經之路之一,終日車水馬龍,但道路中央有分隔島。鄰近大雅路的大潤發忠明店,為24小時營業的量販店,對面是國軍816醫院,進駐後帶動消費人潮湧進。

醫療器材集散地
有巢氏房屋台中北區加盟店店長方志宏表示,忠明路的車流大造成停車與聚客不易,所以這座商圈店家多屬於「武市」的專賣店性質業種,例如一般貿易商、公司行號、輪胎行等。

方志宏表示,由於鄰近中國醫藥大學附設醫院、國軍816醫院,與澄清醫院中港分院有地緣關係,廠商方便透過交流道運貨,逐漸成為醫療器材集散地。廠商空間需求為辦公、倉庫且貨車出入方便,使得一般巷道內店面也能出租,並非頂級地段才有行情。

此區房屋多是屋齡逾20年透天厝,忠明路上地坪25坪總價行情約800~900萬元,全棟月租約3萬元。地坪若達33坪,總價約1000~1200萬元,全棟月租約4~5萬元。

另外2種價位為,8~10米巷的地坪30坪房屋,總價約700~800萬元,全棟月租2~3萬元;一般區段,地坪18~23坪房屋總價400~500萬元。

方志宏表示,若考慮整修房屋管線老舊及結構體等,約需要再追加100~150萬元修繕費用,以400~450萬元中古透天為例,加上修繕費後總價約600萬元,幾乎可以買1戶英才路全新別墅。但好處是舊透天容積率與建蔽率較高,申請翻修後使用面積會比新成屋大。

學生套房報酬高
除一般店面買賣出租外,這裡也有學生套房商機,商機來自於中國醫藥大學、曉明女中等。5~6坪套房月租5000~6000元,若為新大樓套房月租可達8000~10000元。尤其中國醫藥大學的學生租期長、需求大。

方志宏表示,若買下1戶老舊透天厝,含裝修費的總價約500~600萬元,樓高2~3樓,單層建坪15坪可改建2間套房,最多可改建6間,每間月租5000~6000元,年報酬率約可達7.2%,是目前銀行定存利率的2倍。

還有展店空間
我在大潤發量販店旁邊開店已經1年多了,忠明路是大雅路與中港路之間的要道,車流量很大,附近有很多辦公大樓、銀行等;大潤發本身進出車輛也很多,適合開設小吃或汽車美容保養等店家。量販店對面還有一些店面沒有營業,我認為這裡還有展店的空間,但由於晚上商店不多,若能加強忠明路夜間照明,相信聚客效果會更好。

角店租金看漲
大潤發消費型態為開車一次購足,人潮未必會行經周邊店面,又因量販店商品種類繁多,對鄰近商店產生磁吸作用,所以若要開店一定是要量販店沒有的商品。

這座商圈與科博館有地緣關係且學區林立,住宅品質好,相信房價還有上漲空間。咖啡館、便利商店、醫療器材、輪胎行等業種,對於角間店面詢問度逐漸升溫,租金還有上漲機會。 

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【趙曉慧╱台中報導】
位在台中市五期重劃區的東興路三段商圈,人潮洶湧,居民消費能力高,精品店及主題餐館林立,商圈競爭激烈。店面以大樓店面為主,行情最好的區段在精明一街,1樓月租金6~14萬元,報酬率最高可達5.6%,一般區段報酬率最少也有3.2%。

人潮洶湧
信義房屋西屯店專案經理王順弘表示,東興路三段商圈範圍約在中港路以南、公益路以北、精誠路以西、大墩路以東,屬台中市精華區,住宅大樓林立、人口密集,商圈發展非常發達,設有精明一街商店街、家樂福量販店、水舞饌連鎖餐飲等,是台中市著名消費重鎮。

王順弘表示,學區的指名度高也是人口增加因素之一,東興國小及大業國中的辦學口碑不錯,能夠吸引外地的家長遷居,因而挹注商圈消費商機。

這座商圈可分為精明一街、大隆路、精誠街及東興路三段等區段,房價、月租及報酬率最高的地段,在精明一街。精明一街已成為觀光據點,異國情調濃,消費層次屬中高價位及時尚精品,店面面寬大、深度夠,十分符合商家需求。

時尚精品店林立
精明一街店面以大樓為主,僅出租1樓樓面,建坪約40~45坪、面寬4~4.5米,月租6~7萬元,成交總價1600~1700萬元,報酬率4.5~4.9%。也有廣達80坪、面寬8米的店面,月租12~14坪,成交總價達3000萬元,報酬率可達5.6%。

大隆路上的大樓店面多屬1~3樓格局,總建坪達60~70坪,成交總價2000~2200萬元,月租6~7萬元,報酬率達3.6~3.8%。此區也有3樓高的透天店面,全棟月租8~9萬元,成交總價2500~2700萬元,報酬率3.8~4%。

王順弘說,大隆路區段業種以火鍋店及服飾店為主,火鍋店生意普遍穩定,而服飾店店家有很多來自於外縣市,但因不諳商圈消費習性,汰換率相當高。

租金最便宜的區段,在大業路以南至公益路三段以北之間的東興路三段。王順弘表示,這裡屬交通要道,有過路客商機,但因租金不高,所以自用好過投資。

面寬8米店面最搶手
東興路三段商圈人口密集,商業活動相當發達,堪稱是「現買現賺」的既成商圈,大墩路一帶目前有新建案正在交屋,人口及消費商機都可望再增加。

連鎖品牌 較能生存
目前東興路三段商圈的房價及租金行情,是2年來房市景氣觸底回溫的結果,由於商圈發展非常成熟,房價及租金要再上漲的空間有限,但至少維持平穩。

這裡的店面屬於高總價、高單價產品,但風險也相對高,開店要留意市場接受度。一般來說,這座商圈連鎖品牌比較能生存,對於想賺取租金的房東們,也提供好機會,他們的租約一次都打5~10年,租期相對穩定,但面寬最好達8米比較受青睞。

停車不便取締頻繁
我們在大隆路上、精明一街旁開店滿8個月,租這棟地下室到5樓的透天店面月租8萬元。這裡是台中市最熱絡的商圈,店面一釋出很快就有人租走。居民消費能力高、聚客力強,附近高級飯店也為我們帶來觀光客。

晚上人潮最多,下午多屬喝下午茶的貴婦或業務員洽公。缺點是停車不方便,警察拖吊及開罰單很頻繁,多少會影響生意。

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【趙曉慧╱台中報導】
鄰近北屯路的太原路三段商圈,規模不大,但具有居住人口密集、無分隔島、鄰近市區主幹道北屯路等優勢,人潮及車潮川流不息。集客力最強的區段在北屯路以西的太原路,大樓店面每坪8~12萬元,月租8千元至1.5萬元,適合開小吃、民生用品或專賣店。

買氣聚集
信義房屋北屯松竹店主任張釋震表示,太原路三段是太原路最熱鬧的商圈,鄰近台中縣市的必經要道北屯路,且有北屯國小、昌平國小、北屯兒童公園、黃昏市場等重大機能環繞,人口密集,形成消費商機。

雙面市集客力強大
這座商圈又可以分為3個區段,分別為北屯路以西的太原路、與太原路交叉的北屯路、北屯路以東的太原路。
張釋震表示,北屯路以西的太原路是最好的區段,在交通上可銜接市中心及崇德路。此段路寬12米,沒有分隔島,而道路兩旁的大樓林立,人口眾多且集中,於是形成集客力強的「雙面市」。

1樓店面約40~60坪
此段的店面以大樓產品為主,但張釋震表示流通物件不多,1樓店面的建坪規模約40~60坪,面寬4.5~5米,每坪8~12萬元,月租行情約8千元至1.5萬元。業種以小吃店為主,其次為眼鏡行、診所或電器行等,民生或專賣店的「文武市」業種都適合。

其次是與太原路交叉的北屯路,雖然設有分隔島,但因屬於舊省道,所以無礙人潮及車潮。店面以屋齡20~30年的透天產品為主,但有2種地坪規模、3種價位。地坪18~23坪的總價600~700萬元,但若屋齡10~20年總價700~900萬元。而地坪廣達23~30坪透天店面,總價700~800萬元。

北屯路以東人口少
北屯路以東的太原路三段,是通往大坑風景區、太平市及東光路的要道,還有三光黃昏市場,適合民生類業種。
因路寬15米且無分隔島,迴車或停車空間較大,但住宅以透天厝為主,居住人口較少,且因鐵路及地下道的阻隔,集客力不若北屯路以西的區段。

這個區段的店面以透天產品為主,但有2種價差。地坪18~22坪的2樓高透天厝,屋齡舊達20~30年,總價500~600萬元,全棟月租8千元至1.5萬元。

另一種產品條件較好,地坪寬達22~35坪,樓高3~4樓,總價800~1200萬元,全棟月租2~3萬元。

透天分層出租收益高
太原路三段屬於發展成熟的商圈,所以近2年來房價與租金一直維持平穩,不容易上漲或下跌。
最好的區段推薦太原路三段、北屯路以西,這裡的人潮及車潮都很多,適合各行各業。店面不論自用或投資都好,投資的獲利若想達到5%,建議分層出租,以透天產品為例,1樓店面出租,2~4樓可改裝為每間4~6坪的套房,月租5000~6000元,可租給附近的上班族。

賣三餐比點心生意好
我來這裡開店滿4年了,4年來一直在轉型,從洗衣店換到小吃店,到第2年生意才好轉。
北屯路以東的太原路有地下道,集客不易,北屯路以西雖然集客的效果強,但不見得好做生意,路太小停車不易,商家汰換率也很高。
關鍵還是要看產品特色,想成功要有耐心,建議賣小吃要做三餐為主的,生意會好過點心類等特定時段消費的小吃。 

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【趙曉慧╱高雄報導】
下了南屯交流道,迎面而來的第1座商圈是「五權西路二段商圈」,人口稠密,金融行庫、小吃店、連鎖速食店等林立,在房仲業者眼中是「開門現賺」的成熟區段。通達交流道的五權西路二段最熱鬧,人潮囊括過路遊客與當地居民。

交通便捷
永慶不動產台中七期加盟店經理林美華表示,五權西路二段的商圈範圍極大,橫跨五期、七期與八期重劃區,東起精誠路、西起永春東七路、北起向上路二段、南為永春東路,是人潮集中的既成商圈。

五權西路二段商圈的崛起,主要拜交通建設之賜。林美華表示,南屯交流道、中彰快速道路、環中路陸續通車後帶動商圈發展,而文心南路通往南區的幹道開通、親子運動公園設立後吸引人口進駐,也讓商圈消費人口囊括五期、七期與八期重劃區。

市場學區交通完備
商圈內的生活機能性佳,南屯路與黎明路口設有南屯傳統早市,文心路與大墩四街口有文心黃昏市場,學區方面則有萬和國中、惠文國中、永春國小、南屯國小、惠文國小。傳統市場、學區、交通皆完備的條件,形成人口密集的商圈。

該商圈區段間業種分布廣泛,通往交流道的五權西路二段,辦公大樓林立,商家多屬銀行、金融行庫、郵局等,人潮與車潮眾多。南屯市場因鄰近區公所、郵局、農會、萬春宮等,也是全天人潮川流不息的區段。

遊客居民人潮通吃
精誠路與五權西路多屬連鎖速食店、汽車修配廠等,店面型態零落屬於「武市型」店家,人潮密集度不若其他路段。
林美華表示,黎明路、五權西路到文心路之間的區段最「吃市」,人潮與店面物件的流通都最多,一般客戶的詢問度相當高。而黎明路與文心路之間的區段,近期店面的交易很熱絡,主要是最近房價上漲,市場呈現盤整狀態,加大賣方釋出的意願。

店面的房價與月租方面,林美華表示,此區的店面產品以透天厝為主,地坪約25~30坪,面寬達4.3~4.5米,屋齡約20年,區段的店面價差不大,價格最貴的是十字路口的前5棟透天店面,全棟月租4~5萬元,總價1600~1800萬元。

其他一般路段的透天店面,全棟月租3~5萬元,地坪約25~30坪,面寬4.3~4.5米,屋齡約20年,總價1400~1600萬元。

附近不好停車
我們租下3樓透天的月租約3.5萬元,這裡價位走平價路線,居民比起7期的人較捨不得花錢。若遇上假日,過路客一整天都很多,主要是受惠於南屯交流道,其他時段只有吃飯時間才有人潮。

這裡有個缺點,沿路比較不好停車,多少會影響到生意。開店前建議多評估,做小吃比較討好,其他業種建立口碑大概需要1~2年時間,而且要捨得讓客人試吃。

車流量人潮多
我在這裡開店3.5年,租下1樓透天店面月租約2.5萬元,地點接近五權西路與黎明路口。這裡的路很寬敞,又是通往交流道的主要幹道,周邊還有幾座辦公大樓,車流量與人潮都很多,適合開禮品店或小吃店。

年輕人若想在這裡開店,建議一開始不要投資太大,除非你的產品很有特色,也要注意自身的專業性,否則容易失敗。

首選黎明路東興路
想介入五權西路二段商圈的自用型店家,建議可先依照行業別來選擇適合的區段,我最推薦黎明路與東興路一帶,投資或自用都適宜,且此區段的租金變動性不大,頂多價差在5000元左右,其實差異很小。

至於投資型客戶,炒短線獲利會比較小,因為房價上漲但店面租金漲幅不大,壓縮獲利空間,但長期來看,還是適合以置產的角度投資,關鍵在於店面的稀有性。

這裡有3座捷運站預定地,文心路與五權西路、公益路與文心路口、文新南五路與文心路口,可押寶捷運通車後的增值獲利。

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【趙曉慧╱台中報導】
位於台中市北區的曉明商圈,住宅人口密集、商店林立,重大地標為曉明女中與通豪飯店等,文教氣息與商業氣息並陳;交通四通八達,可直達中清交流道。店面產品以透天店面為主。最好的地段在天津路,是台中市著名的服飾街,全棟月租高達8萬元。

發展成熟
永慶不動產台中文心加盟店副理沈世明表示,曉明商圈的範圍約在文心路四段以南、太原路以北之間的區段,涵蓋天津路服飾街、北平路小吃街、大雅路聲色場所、漢口路娛樂業等,是台中市早期的商圈,發展已經相當成熟。

曉明商圈的商街層次多,但透天店面總價與月租的行情也不同,租金價差甚至可達4.5萬元。

服飾街停車不易
沈世明表示,曉明商圈的店面產品以透天厝為主,地坪約30坪,屋齡平均約20~30年,全棟透天店面月租約3.5萬元、總價1200~1500萬元,但還是有區段上的價差。大樓樓店因價值性不高,不是主流的店面產品。而在這幾條街道之中,又以天津路服飾街的透天店面月租與總價最高。

天津路是台中市服飾業的中盤批發集散地,各式服飾店家林立,人潮相當密集,行車速度趨緩且沿路停車不易。此街地坪30坪的透天店面,整棟月租高達8萬元,每戶總價約達2800萬元,不過店面的釋出量並不多。

熱鬧程度僅次於天津街的是漢口路,漢口路娛樂業與一般日常業種並陳,包括庭園KTV、餐館、平價便當、通訊行或房仲業等,此街地坪30坪的透天店面,整棟月租約5萬元,每戶總價約達1500~1800萬元。

大雅路繁華不再
大雅路是台中市通往中清交流道的主要幹道,設有曉明女中與通豪飯店等,業種包括一般商店、台中名產「太陽餅」專賣店、聲色場所與私人診所等,但道路兩旁仍然可發現許多閒置的店面。此區地坪30坪的透天店面,月租約3萬元、每戶總價約1000萬元。

大雅路之所以逐漸沒落,沈世明表示,主要是近年來11期重劃區釋出,吸引商家與人口遷移到崇德路與中清路一帶,房仲業也跟著陸續遷出。另一方面,崇德路與環中路開通之後,通往中清交流道的路徑已不限於大雅路一條,也正因為交通動線的改變,使得大雅路不若以往繁華。

大雅路套房報酬率12%
相較於台中市北區的其他商圈,曉明商圈的人潮與車潮眾多,適合開店做生意,較不適合當住家。在區段上建議盡量往北邊挑選,包括天津街、漢口路與北平路等。

我們常形容「穿在天津街、吃在北平路、玩在漢口路」,這些區段的商圈已經定型,人潮固定,業種稀有不易被取代,透天店面價值性也較高。目前租金行情暫居低檔的大雅路,其實若是選對業種還是有獲利空間,業種則是推薦家具業。

除投資透天店面之外,不妨也可以嘗試投資漢口路與大雅路一帶的套房產品,這個區段的套房客源,多半出租給聲色場所的員工,坪數約10坪,月租6000~8000元,總價約70萬元,年報酬率可達12%。

停車不易影響生意
我在大雅路開店已經23年,大雅路是主要幹道,車流量還比人潮多,但道路兩旁不好停車,減少顧客停車上門的消費意願,生意多少受到影響。此外,受到附近大型量販店進駐的影響,這裡中小型生意難做,而一般類的業種因為競爭多,靠著打折扣戰存活,獲利空間相當有限。這裡比較適合開私人診所,我們這兒就有很多診所與美容業。

診所日用品有賺頭
我在23年前來到這裡開店做生意,大約從1996年開始,曉明女中大雅路一帶的消費景氣開始下滑,另一方面也是大型賣場進駐的影響,造成吸盤作用。另一個觀察指標是通豪飯店,以前停車場常常客滿,但現在即使到了傍晚時車輛還是稀稀疏疏的,附近的海產店4個月換一次老闆。在這裡做生意要賺錢的話,可以選擇私人診所或日常必需品類。 


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