台 中 地 產 X 檔 案

花了一輩子的積蓄購屋，最怕碰上買屋爭議，惹上官非事小，如果連老本都賠了，那就得不償失了，目前市場上所有的房仲家數，總計高達4千家，然而，各品牌主攻直營、加盟等不同體系，特色各有不同，專家提醒，民眾應慎選適合的房仲體系，以免當了冤大頭！

■　直營適合買方 加盟仲介費可議價

　　太平洋房屋行銷部經理鄭國英指出，根據內政部地政司的函令，仲介的服務報酬費，買賣雙方相加後，不得超過成交總價的6％。不過，業者指出，通常直營體系的規定較硬，加盟體系的彈性較大，有誠意買賣者，仲介佣金都可進一步議價。

　　「直營體系是由總公司派遣員工至該區域開店！」信義房屋企研室經理蘇啟榮說，直營體系不論是招募時的篩選、或日後的訓練品質，都受到總部的嚴控，如果遇到漏水等瑕疵，想找仲介保固，自營房仲品牌如果已虧損撤店，屋主很容易碰上求助無門的窘境；至於加盟體系則是由當地民眾加盟開店，這類加盟主更了解在地文化，對想賣房子的屋主來說，透過加盟體系委售，不愁找不到有需求的買方。

■　事先打探商譽 切勿因小失大

　　目前以加盟型態的房屋仲介業十分普遍，不過直營與加盟店的權利義務關係不同，房屋仲介加盟店如果沒有在廣告、市招及名片上加註「加盟店」字樣，明確表示經營之主體，消費者往往只看招牌，實在很難分辨個中差異，與提供仲介服務之主體到底是加盟體系的直營店還是加盟店，不過，太平洋房屋提醒，根據公平交易法第二十一條規定，房屋仲介業者應該在廣告、市招及名片等明顯處加註「加盟店」字樣，以便消費者清楚分辨。

　　不過，業者也提醒，勿因房仲所收取的仲介費較低，就選擇該家仲介，有可能是該物件較難賣出，或是屋況有瑕疵，才會願意在仲介服務費中，稍後退步妥協，民眾仍應多了解清楚，才不會因小失大。

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房市回溫，購買議價空間較大的中古屋，成為不少購屋族的選擇，但由於中古屋的屋況不明，點交房屋卻成為最需要的關鍵！房仲建議，屋主點交不但要細心與耐心，更要依合約書規範事宜，檢查屋內狀況，與各種設備是否正常，相關的文件更要仔細閱讀，以免點交過後才發現問題，最後引發購屋糾紛！

■　點交中古屋 屋況、合約看仔細

　　一般買賣房屋過戶後，面對林林總總的點交問題，首先，要檢查不動產本身坪數是否短少，須詳細核對所有權狀是否符合銷售坪數，附贈的設備、使用建材是否與合約相同；此外，每個插座是否供電正常，屋內電燈是否正常或損壞、門鎖是否正常，馬桶、排水管道是否順暢，浴缸、洗臉盆、廚房洗碗槽是否會漏水，都要仔細看清楚。

　　一般人最容易忽略的屋況，就是漏水問題，包括屋頂是否會漏水、門窗裝設是否無誤，天花板、牆壁、地板磁磚有無破損或龜裂，逃生、消防設備是否齊全且運作正常，這些都是肉眼較看不出來的部分，最好透過專業的房檢師檢驗，也相對較有保障。

　　此外，包括土地所有權狀、築物所有權狀(正本)、使用執照(影本)、房屋保固證明書、無輻射鋼筋污染之保證書、無海砂屋之保證書等，都要點交清楚，確定無誤之後才算點交完成。

■　法拍屋棄置物 請示法院處理

屋主在交屋時，除了當初有書面約定的東西要留下來外，其餘部分屋主有清空的義務，而這類物品如果屋主不願意清空，買方可以拒絕點交，如果屋主留下來的物品，買方不能確定是否已經是丟棄物，最好審慎處理，不要輕易拋棄，以免發生爭議，而這類糾紛，較常見於法拍屋的點交。

　　某些特殊物如牌位、神像、動物等，神像、牌位，由於風俗問題不大可能有人競買，因此，最後可以請示法院，由拍定人暫時墊付費用，移往適當的寺廟，並通知債務人領取，費用部分可要求債務人返還；如果遺留者是人或動物，可以請法院聯絡適當的機關，由拍定人暫時墊付費用，並通知債務人領取，費用部分可要求債務人返還。

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四月份中古屋買氣持續上揚，各地屢傳購屋糾紛，其中不少紛爭起因於買方後悔而違約，房仲業者表示，斡旋金一旦轉為訂金後，就表示已經交易完成，如果反悔不履行簽約，不但會沒收訂金，甚至還要付出成交價2%的服務費。

■　委託議價成功 交易始生效

　　日前一位陳姓購屋民眾，拿出20萬斡旋金委託房仲向屋主議價，房仲好不容易說服賣方答應了，賣方也將20萬斡旋金轉成訂金，雙方並約定好簽約日期，可是陳姓民眾卻在簽約前反悔，並表示說當初只是請房仲“問看看”，並不是一定要買，雙方因此鬧上法院。

　　21世紀不動產法務襄理邱創智表示，許多人在簽署買賣議價委託書時，常誤認為只是“問問看”而已，以為沒有法律效力，可是事實上一旦買方簽署買賣議價委託書，委託房仲向賣方議價成功時，這時候的房屋交易就算成功，該委託書是具有法律效力的，雙法必須依規定完成購屋簽約流程，否則就是違約，賣方得以沒收斡旋金；另外，房仲已經履行買方之委託，向賣方議價成功，所以即使買方違約不買，斡旋金不但要被賣方沒收，仍然需給付2%的服務費給房仲。

■　購屋反悔多 三步驟免糾紛

　　21世紀不動產指出，一般購屋族常見反悔原因包含：親友勸阻價錢太貴、小孩購屋後家長反對、家長為小孩購屋後、貸款額度出問題、屋況沒有看清楚。

　　如果要避免違約的問題出現，提醒購屋者要下斡旋金或是簽署買賣議價委託前，首先要將屋況看清楚，包括週遭環境都要仔細看清楚，並且注意是否有漏水情況或是有其他瑕疵，必要時最好白紙黑字註明或將發生諸如此類狀況時之處裡方案載明清楚；另外，房屋坪數計算的方式，例如權狀坪數、公設比、增建部分等，更是要確認清楚。

　　第二就是要衡量自己的財力，購屋前可以先詢問代書以及銀行，查詢購屋貸款額度是否足夠，並分析自己是否有足夠的還款能力，每月所負擔的金額，最好不要超過總收入的1/3，以免負擔過大；第三，思考再思考，因為買屋不是小數目，從幾百萬到數千萬不等，斡旋金動輒也要10幾萬起跳，都是購屋者辛辛苦苦賺得的血汗錢，所以購屋前一定要再三評估，切忌一時衝動。

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購屋看到喜歡的房子，不少房仲會要求買方先付斡旋金，然後再去跟買方議價，不過，提醒消費者一定要小心，很多購屋糾紛就由此而來，因為一旦買方同意賣方的出價，交易等於已經生效，買方如果臨時反悔，這筆錢就得被沒收！

■　賣方若同意出價 斡旋金直接轉訂金

　　張小姐最近半年開始看中古屋，房仲急著賣出房子，在第一次看屋時，就希望張小姐付斡旋金，房仲不斷遊說張小姐，強調斡旋金不限金額，3、5萬不嫌多，1、2萬也不嫌少，他可以依照張小姐提的買價，向賣方議價；如果賣方不願意，斡旋金保證全數退還。

　　不過，提醒消費者要注意，一旦賣方同意張小姐開出的買價，斡旋金就自動轉為給賣方的訂金，張小姐便具有和賣方簽約的義務；但是，如果後來張小姐決定不想買了，賣方可以要求張小姐履約，不然張小姐的這筆變成訂金的斡旋金,就會全數被沒收，或是賣方可以解除契約，轉而向張小姐提出損害賠償。

■　房仲惡性競爭 斡旋金成交易陷阱

　　斡旋金的爭議，通常起因於不肖房仲業者的惡性競爭。景氣不佳，不少房仲為了成交，在沒有向買方詳細說明權利與義務的情況下，佯稱最近就有其他的買方準備要付斡旋金了，好讓買方以為該物件很搶手，並一味地要求買方趕快付斡旋金，一旦買方付了斡旋金，交易就等於成功了一半，接下來，只要說服賣方就能成交，如果賣方同意但買方反悔，至少也賺到了斡旋金。

　　此外，可別以為斡旋金只規範買方，賣方也負有履約責任，如果在交易成立後，賣方突然反悔不賣了，除了要歸還斡旋金，還要另外賠償與斡旋金等量的金額給買方，同樣不得不慎。

　　由房仲業者創立的斡旋金制度，其實漏洞百出，對買賣雙方都有不盡公平之處，而公平會已經實施的「斡旋金」導正計畫規定，買方可以選擇用內政部制定的「要約書」範本，不用付一毛錢，就能透過房仲業者斡旋，一旦屋主同意，契約立刻生效，較不會有金錢糾紛。不過，透過要約書請房仲業者斡旋時，若賣方同意、買方反悔，則買方必須支付賣方房屋總價3％的違約金，選擇此方案前也要有心理準備。

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進入報稅季，專家指出，不論是買賣交易、出租、承租等各項房地產行為，仍要申報綜合所得稅，民眾除了準備相關證明文件報稅之外，也要更了解稅法相關規定，爭取有利的節稅空間。

■　售屋族節稅 選「財產交易損失舉證」

　　若您的身分是屋主，最單純的情況是因賣房子而產生所得，所以一般申報方法是以「房屋評定現值」的固定比率，來計算出售屋所得。永慶房屋契約部經理陳俊宏舉例，屋主王小姐位於北市的房屋，若評定現值是500萬元，依財政部所公告，出售的房屋財產交易所得標準比率是29％，在申報所得時，應填寫財產交易所得為145萬。

　　不過，王小姐當初購屋時，所付出的契稅、印花稅、仲介費、代書費等費用，甚至購屋後的裝修費用，若能提供證明文件，都可扣，只要備妥證明文件，將原本出售房子的價格，減去上述稅費、裝修費等取得成本，張先生就可按實際發生的價額，申報財產交易所得，也因此，財產交易所得就可能低於145萬元。

　　若王小姐是認賠出售，依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得，陳俊宏提醒，一定要備妥買進和賣出時的相關文件，報稅時可依這些證據列舉扣除。

■　換屋族節稅　採「重購自用住宅扣抵稅額」

　　如果您是換屋族，申報所得稅時，因同時有購屋及售屋行為，且若購買的房屋價值大於原出售房屋，則可以從綜合所得稅中扣抵或退還。不過，陳俊宏強調，買進或賣出的兩間房屋，必須符合「自用住宅」的條件；且購入新屋的價格必須高於原本出售舊屋的價格；兩間房屋產權登記時間必須在2年內，掌握以上原則，才符合申報資格。

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低利時代買屋出租，是不少投資客的最愛，專家建議包租公、包租婆備妥憑證，採用列舉扣除等招數，就能聰明節稅；至於租屋客也能以列舉扣除方式，一年享有最高12萬元的租金列舉扣除額度。

■　包租公節稅妙招 押金利息彈性申報

　　租賃所得的申報方式有兩種，一種不需要任何證明文件，另一種採列舉扣除方式。 不需任何證明文件的申報方式，扣除43%必要費用後，以全年實收租金的57%計算申報。 至於列舉扣除方式，必須逐一提出證明單據，從租金收入扣除之後，將餘額作為租金所得稅申報。

　　專家提醒，如果將房屋借給非直系親屬開店做生意，即使出租沒收半毛錢，也要申報租賃所得。 至於出租房屋的押金存到銀行產生孳息，如果已經申報為利息所得，別忘了列入儲蓄投資扣除額，不必再列為租賃所得。

■　租屋客採列舉扣除 房租額度最高12萬

　　出門在外打拼的租屋客，只要承租的房子非營業用途，附上租賃契約、房租付款證明以及戶口名簿，就可享有一年最高十二萬元的租金支出列舉扣除額。 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，即使親朋好友合租一間房子，每一個人列舉扣除的上限不受影響，仍然是十二萬元額度。

　　舉例而言，每月租金12,000元，總計一年房租支出14.4萬元，遠超出標準扣除額46,000元，相較之下，採用列舉扣除額更為划算。 實際可節稅多少錢？假設最後所得淨額適用最低6%級距，可少繳稅金4,440元。 計算方式為 (120,000元 - 46,000元) X 級距6% = 節稅4,440元

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房市買氣稍稍回溫，最近開始看屋買屋的人越來越多，不過，市面上這麼多房仲品牌，仲介更是品質不一，有些小細節看似無關緊要，若不注意，房子沒成交不打緊，如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛，就得不償失了。 專家建議，除了房仲的品牌之外，事前最好多打聽多比較，慎選有口碑的房仲經紀人，以免辛辛苦苦存的購屋基金泡湯了！

■　挑品牌 交易過程有保障

　　住商不動產企劃研究室建議，買屋動輒數百萬、上千萬，選擇不動產經紀業者時，首重業者的形象與信譽。 強調品牌的業者，對經營理念及經紀人的管理會較有制度，除了在服務品質較有保障之外，具規模的業者較能提供量多質優的房屋供買方選擇。

　　此外，也要盡量選擇具有專任地政士的公司，整個交易過程就都由業者全攬負責，可避免發生糾紛時互踢皮球現象；而佣金是依成交價格固定比率來收取的公司，對買賣雙方也較有保障，讓彼此都可以可清楚了解價格的交涉過程。

■　重口碑 避免購屋糾紛

　　可別以為大型房仲就不會有老鼠屎，景氣不佳，業務員為了成交不擇手段的消息時有所聞，常見的手法，是業務員會扮演「雙面人」，藉此拉近買賣雙方的價差，先對賣方擺個衰臉，說房市有多差，如果不降多一點，房市愈來愈差，擺愈久愈賣不掉，或是買方也在看其他物件等；然後再回過頭跟買方說，這個物件有多難得一見，錯過這次，保證會後悔一輩子，或者有多組人馬最近就要付斡旋金，營造出物件很搶手的種種假象，許多交易糾紛因而衍生。

　　「建議購屋族多探聽客戶的口碑評價、參考客戶指名度！」住商不動產企研室主任徐佳馨說，每家房仲公司都會強調自己的成交速度最快、服務最好，但好的從業人員，除了態度親切和善、誠實可靠外，更應具備積極、主動、負責的個性，才能保證交易過程中安全並且愉快，建議消費者多打聽比較，最好尋找親友介紹的仲介，以減少購屋風險。

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房市進入低檔盤整期，買賣交易件數大幅下滑，購屋糾紛卻創下卻與交易量反向而行，刷新7年來的記錄，去年整年度飆升至近2,000件而房屋漏水始終是民眾最煩惱的問題，多年來高居購屋糾紛榜首。消基會房屋委員會召集人林旺根表示，房市不景氣時，更容易因發現小瑕疵而引爆糾紛，提醒民眾最好多加打聽，避免吃虧。

■ 交易過程 買賣都有隱性風險

　　雖然房市冷颼颼，但是購屋糾紛卻屢創新高，其中又以房屋漏水問題達364件居冠，占比為18.3％，等於是每5件糾紛，就有1件是因漏水而引起。房仲業者也分析，其實在買賣房子的交易過程中，雙方都有隱性風險，舉例來說，房子過戶前，買方有交付資金風險（假如賣方一屋二賣、房子遭假扣押等）；賣方則有過戶後拿不到尾款的風險（如買方已將房子過戶給第三人、或設定給第三者等）。

　　房仲業者提醒民眾，在簽約之前，對於房屋和合約不妨發揮「雞蛋裡挑骨頭」的精神，將每一項細節掌握得越仔細，權益就更多一分保障。另外，為避免消費糾紛，購屋支付「定金」及「斡旋金」時，應該要深思熟慮。而仲介業者在提出斡旋金要求的同時，必須「主動告知」消費者還可以選用要約書的權利，否則將認定也將違反公平交易法第24條規定。

■ 首次買賣 相關流程打聽清楚

　　根據內政部所統計各縣市政府受理的不動產消費申訴案件，全台去年整年度的購屋糾紛件數1993件，創下2002年以來的新高記錄，不過，買賣交易件數卻持續下滑，達37萬9,290件，房市冷清的程度，已回到2003年SARS期間35萬件交易量的水準。

　　太平洋房屋行銷部協理吳癸森說，買賣房子技巧的掌握非常重要，一般會出問題的交易，大部分都是一方欠缺經驗，又碰到故意欺瞞的售屋人員。因此，不論是委託房仲、代書或自己處理，對於房子過戶流程、交款成數，或行政機關作業時間、習慣，都要有起碼概念，減少出錯的機率。

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時機歹歹，專家提醒有購屋打算的民眾，在置產前最好先敲敲算盤，看看自己荷包，扣除自備款之外，是否還有多餘的零用金可以使用。舉例來說，選擇中古屋必須要負擔代書、搬家、裝潢等費用，若是預售屋可能須預繳管理費和水電管線費用等，這些雜支開銷，也是一筆不容小覷的數目呢！

■ 購買預售屋 瓦斯管線需自付

　　選擇預售屋，雖然不必像中古屋一樣大舉翻修管線，或是花費龐大的裝潢費用，但是通常屋主須要自行負擔瓦斯管線費、預繳管理費、外接水電管線費等雜項支出。永慶房屋代銷協理王財旺指出，這些額外的費用，通常都在交屋前要繳清，光是水、電管線費，可能就會突破10萬大關。

　　不僅如此，天然瓦斯的管線費也是自行負擔項目之一，一般來說，瓦斯管線費是依據接通瓦斯管線的總費用，再由各戶數分攤，假設總費用是200萬元，由20戶分攤，則每戶應負擔10萬元。不過瓦斯管線費因是以戶別計算，所以不會因為坪數或是產品類別而出現不同的負擔金額。

　　此外，大部分的建案，為了保障預售屋完工後，能維持住宅的管理品質，建商會在交屋前，向住戶預收管理費，預收期間自3個月到1年不等，目前多數是預收半年期，這個管理費則是依各戶的坪數大小，而收取不同費用。

■ 選擇中古屋 至少預留20萬雜支費

　　美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民說，想購買中古屋的民眾，最好能在房屋總價之外，再準備約總價2％的雜支費。以中古屋來說，不論是交屋、產權過戶等代書費，或是裝潢、搬家、管線維護等，都算在這一類的雜支中。也就是說，如果是總價1000萬的房子，那至少必須預留20萬的現金來應急。

　　張欣民提醒，光是搬家以及裝潢費用，就大概佔去總價的1％。此外，多數民眾買賣房屋時，會透過房仲代理，以買方而言，成交後還必須支付1到2％不等的仲介服務費。

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房地產不景氣，連房仲費都想省！根據奇集集kijiji網站統計，去年3月刊登房屋自售的件數大約只有3千多筆，但是今年2月份就已經突破了6千筆，爆增了一倍之多。

■ 景氣差！網路賣屋件數持續增加

　　根據奇集集kijiji分類廣告網站統計，2008年3月份的房屋出售件數共有72799筆，但是到了今年2月份為止，已經暴增至103299件，去年11月更出現高峰達到11萬件之多，其中自售房屋比例有明顯增加的趨勢。

　　奇集集總經理蔣馨誼表示，去年3月份大約只有3千多件的自售房屋，不過到了今年的2月份，就已經超過6千件，而且這還只是保守估計，實際的件數可能超過7千件以上。蔣馨誼表示，其中有許多自售屋主，可能因為不願不需給房仲抽一手，所以開出的價格比市場行情低很多，往往登錄沒多久就馬上成交，交易相當熱絡。

　　除了房屋之外，網路上的二手家具也有增加的趨勢，其中最主要原因都是景氣不好，持有者想要變現或是希望以物換物，而且價格相當便宜，只要3～5千就可買到相當不錯的傢俱，短短一年二手家具、物品的刊登物件，從15萬件暴增20萬件，網站流量也因此激增。

■ 自售房屋　注意交易安全

　　而中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，網路自售房屋不需要負擔仲介費用，確實可省下不少錢，不過也要提醒民眾，購屋流程相當繁瑣，不管是買屋還是賣屋，都要特別仔細評估買賣雙方，千萬不要看上價低就貿然購屋，以免受騙。

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買賣房屋的花費，動輒數百萬到上千萬不等，如果不小心買到產權不清的房子，一輩子的積蓄可能因此泡湯，中信房屋行銷企劃部副理江龍名提醒，買賣房屋前的產權調查絕對不可少，否則日後惹出糾紛得不償失！

■ 保障購屋權益 調閱謄本看仔細

　　透過房仲買屋，通常都會由房仲來做產權調查，並且製作不動產說明書，其中包含土地建物謄本，水電瓦斯管理費，產權狀況，地籍圖、平面圖，格局是否方正？是否為海砂、輻射屋等等。江龍名提醒，要特別注意土地的坪數是否於實際相符合，因為謄本上通常是以平方公尺來計算，一定要仔細詢問房仲計算方式，並且問清楚陽台、露台的面積，以確保沒有買到虛坪。

　　此外，要注意他項權利的部份，有無其他抵押？有無限制登記？或是假扣押等狀況？就可得知該屋是有抵押或是法拍的情況，才可避免買到無法過戶的房子。

■ 尋找合格房仲 減少購屋糾紛

　　但如果沒有透過房仲，向自售戶買屋的交易，通常沒有不動產說明書，最好到地政事務所調閱謄本，自行做產權調查，不過要注意的項目相當繁瑣，如果不是常經手房屋買賣者，很容易就會忽略細節，這也是購屋糾紛的開始，所以更要小心。

　　江龍民建議，買賣房屋最好尋找優質的合格房仲，並且仔細閱讀不動產說明書，若是遇到任何不清楚的地方，一定要問仔細，而且最好使用購屋履約保證，才可減少購屋糾紛的發生，以免積蓄泡湯。

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遺產及贈與稅法修正案，終於在立法院會期三讀通過！住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，這有助於海外資金回流，至少可達四兆台幣，除了挹注消費外，具有強大節稅功能的房地產，勢必成為這些熱錢的投資目標！

■ 移產稅率鬆綁 海外資金回流

　　過去國內遺贈稅最高稅率可高達50%，對於許多富豪來說，這種不可承受之重的稅率，往往讓他們選擇在生前，就把資產移往海外，這些為避稅理由而移出的資金，在遺贈稅稅率鬆綁後回流！

　　徐佳馨分析，由於個人名下不動產的稅費計算，是依照公告土地現值和房屋評定價值為計算基礎，因此往往與一般人認知的市場成交行情有相當差距，以致於不論是在房屋稅、地價稅、遺產稅等以公告現值為基礎的稅費，都能因此合法節稅。

■ 超節稅！低持份、高總價宅翻紅

　　徐佳馨分析，位處精華區域的不動產雖然地價不斐，但若是選擇樓層高、戶數多，在眾多所有權人平分一塊土地的狀況下，單一所有權人的土地持份自然就小，再依公告現值計算，往往稅費低到驚人。長期來說，這些低持份、高總價的物件，節稅、高投資報酬率的優勢，勢必成為未來最具競爭力的投資標的，成為繼學區套房、捷運住宅之外，另一個市場東方不敗！

　　因此，若要靠不動產節稅，同時具有低土地持份以及高市價的產品，如類似公館戀戀台大的精華商圈大樓型店面，或是如帝寶一類的社區型豪宅，是箇中的上上之選。

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銀行連番降息、股票信心面不足，什麼樣的投資產品才可以賺錢？專家就建議，不如投資豪宅或是店面，一來可收租金保值，二來可藉由市價與公告現值的落差，買房子增與給子女省下大筆稅金，更可望免付遺產稅。

■ 上億豪宅 可望免遺產稅

　　創世紀地政事務所講師林宏澔表示，以一億的現金為例，贈與給子女，就要繳納高達50%的稅金，而頂多只能扣除大約870萬的扣除額，還要繳納高達4千多萬的增與稅金；但是假設若這1億的現金轉購房地產，情況會完全改變，價值一億元的房子，公告現值可能只有1500萬，贈與稅只要繳納27%的稅金，扣除免稅額大約只要繳納300萬元，一來一往差就了3千多萬。

　　此外，如果是將房子當做遺產轉移的話，更可能一塊錢都不用繳，根據遺產及贈與稅法第十八條規定，被繼承人如為經常居住中華民國境內之中華民國國民，自遺產總額中減除免稅額七百萬元，而如果是軍警或是公教人員因公殉職者，加倍計算。

加上配偶可扣除400萬元、子女每人40萬元、被繼承人遺有父母，每人得以扣除1百萬元以及喪葬費用100萬元等，加總起來就可能超過1500萬，也就是說，繼承一棟上億的房子，可能一毛錢都花不到。

■ 公告落差大 店面、豪宅最省最多

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，公告現值與市價落差越大的房子，省的錢就越多，而這類的產品就屬店面或是豪宅產品莫屬，很可能上億的市價，公告現值只有一千多萬，而現在正值景氣反轉，市面上比較好的產品，也比較有機會在這時候釋出，議價空間也會比較大。

　　除了可以減少贈與稅與遺產稅之外，每年的綜合所得稅，最多還可以有30萬的扣除額。在銀行利息不斷下降，股票基金風險又居高不下的當前，買屋不但可以節稅省錢，更可以當包租公收租，危機入市購屋，才是保值保本的最佳投資方式。

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高高興興買了房子，卻在辦理交屋過戶前，才發現前屋主拿去向下錢莊借錢而無法過戶，該怎麼辦？中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，買賣房屋時，一定要注意購屋履約保證，避免購屋好事變壞事！

■ 小心不良抵押 引發購屋糾紛

　　江龍名提醒，舊屋主如果向地下錢莊借錢，通常不會在房屋契約中的他項權益中載明，換言之，民眾可能付錢等待交屋後，遭到莫名的地下錢莊業者進行假扣押，這時候就會發生房子無法過戶的情況。

　　這時候履約保證就相當重要，因為使用購屋履約保證的話，買方付的錢是繳到銀行的帳戶內，而不是直接交到賣屋者手中，如果在交易中有任何的違約的情況，或是有其他抵押導致房屋無法交屋時，買方才不會付了錢卻拿不到房子。

■ 小收費大保障 購屋更安心

　　履約保證就像是替房屋交易買保險一樣，通常費用從萬分之2~6不等，由雙方共同負擔，以價值500萬的房子為例，通常雙方各出500元，一千萬的房屋，則各出1千元，以此類推，而部份房仲甚至會自行吸收這項費用。

　　景氣低迷，房屋履約保證可以減少購屋糾紛，畢竟拿出畢生積蓄向跟不認識的人購屋；同時，江龍名也建議，買屋賣屋還是要找優質的房屋仲介，以避免購屋糾紛的發生。

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不動產的交易糾紛層出不窮，買賣雙方都擔心權益受損，專業房仲建議，可以採用「買賣價金信託履約保證」制度，藉由這種第三人信託管理的方式，同時保障買賣雙方的權益，讓購屋風險降到最低。

■ 依約究責 違約方需負賠償責任

　　「買賣價金信託履約保證」是一種不動產交易安全的機制，將買賣價金以信託方式管理，確保買賣雙方就買賣價金的往返安全無虞，並由建築經理公司負責流程審控與代書管理作業，並負擔價金保證之責任，可以有效防止一方的惡意或意外情勢所造成他方價金權益的損失，增進買賣過程的順利與安全。

　　東森房屋業務部李勳燦副總說，簽立買賣契約後，若發生可歸責賣方之因素而解除買賣契約時，可由建經公司將買方已給付之價金返還給買方；相反的，如果發生可歸責於買方的因素，以致於無法結清尾款、解除買賣契約，而且無法回復產權到賣方名下時，也由建經公司代替買方來負擔這些尚未給付之價金，以確保賣方權益。

■ 買賣雙方多討論 交易安全有保障

　　李勳燦表示，履約保證的施行，只要在簽約時，請房仲業者或請代書申請即可，相關的費用則依不同的建經公司或保險機構、銀行而有所不同，而且其保障內容也不盡相同，買賣雙方不妨可共同討論並多加詢問，選擇較適合自己的信託方式，以保障自己在不動產交易上的安全。

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花了一生的積蓄買房子，最怕就是購屋糾紛惹爭議，房子沒買到不打緊，最後還賠上辛苦賺的血汗錢，永然聯合法律事務所所長李永然建議，要先詳細了解相關法令，不要貿然下訂，以免悔不當初！

■ 購屋糾紛日增 委託地政士最可靠

　　根據內政部統計，94~95年第一季共計1有216件房地產糾紛案件，其中588件是來自建商，557件來自仲介業，還有57件是來自代銷，到了96年就攀升到1316件，數量逐年提升，而糾紛引發的因素不外乎契約審閱權、房屋漏水、隱瞞重要訊息、交屋延遲、仲介公司欺罔行為、施工瑕疵等問題。

　　「買房子前一定要先做好功課！」李永然建議，房屋買賣應該委託合法業者，如果消費者自己無法了解、確認房地產交易時的專有名詞及相關手續，可委託有地政士公會識別證的地政士，協助辦理簽約與產權移轉登記等事項。

■ 買屋先實地勘查 衡量能力再出手

　　此外，無論是買購買土地、房屋，都應該親自到實地勘查，對標的物範圍內的各種情況詳加了解，最好要向左鄰右舍打聽一下，確知訊息的真偽。買賣中古屋，要注意出售者是否為房屋的所有權人，如果不是屋主親自出售，至少要請對方先出示授權書，否則可能出現「無權處分」或「無權代理」的情況。

　　而購買預售屋時，更應特別查明建商是否已經取得建築執照，包括開工、完工、交屋的日期與付款、貸款明細，都要細細計算清楚，並充分衡量自己的經濟能力，以免交屋後才發現付不出房貸，屆時斷頭損失更慘重！

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又到繳地價稅的季節，時機歹歹，該怎麼精打細算才最省？房仲提醒，地價稅的優惠稅率及基本稅率相差五倍，申請優惠稅率的要訣，是地價總額高的先申請，經年累月下來可以節省可觀的稅額。

■ 優惠稅率省五倍 資格審核看仔細

　　根據土地稅法的規定，地價稅的基本稅率是千分之十，而超過累起點地價，則以千分之十五到千分之五五的累進稅率課徵；但如符合自用住宅用地的條件，則可適用優惠稅率千分之二。

　　而優惠稅率的條件，包括土地所有權人、配偶或直系親屬設籍；或是土地上無出租或營業使用情形；以及都市土地面積不超過三公畝，非都市土地不超過七公畝；土地所有權人、配偶或未成年受扶養親屬設籍，則以一處為限。

■ 申辦優惠稅率 面積大地價高優先

　　台灣房屋不動產研究室江怡慧表示，現今購買第二棟或以上的消費者相當多，地價稅優惠稅率的申請有訣竅，必須以地價高、土地面積較大的土地優先，這些土地的地價較高，申辦優惠稅率可以節省較多的稅額。

　　台灣房屋副總經理謝萬雄說，透天房屋的土地面積至少十幾坪到二十餘坪，而公寓或大樓的土地持分則只有約十坪左右，市區的地價普遍也較郊區為高，地價稅較高，才能節省較多的稅額。

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一年一度的地價稅於本月1號起開始徵收，財政部賦稅署也推出多元化繳費的便民服務。除此之外，賦稅署也提醒民眾，如果土地登記名目為一般用地者，會較自用住宅用地的稅金，高出近4倍之多，因此民眾應於當年度的9月22日前，向所在地的稅務局申請變更，才能正確節稅。

■ 土地登記名目不正確 稅款最高多繳4倍

　　地價稅從今年的11月1號起開徵，12月1號是最後繳費期限。地價稅中，又分成一般用地和自用住宅用地等項目徵收，賦稅署指出，一般用地的基本稅率從10?起跳，隨著土地擁有人在同一縣市土地的地價總額高低，最高可累進到55?。相較於一般用地，自用住宅用地的稅率，則一律採2?的比率來進行課徵，且並不累進，換算下來，兩者所需繳納的稅額，最多可相差4倍以上。

　　也因如此，所以過去常有民眾反應，自己所需繳納的稅金，怎麼會比鄰居高出許多，賦稅署說明，如房屋為自用住宅的用途，且土地是所有人或配偶、直系親屬所有，即可在辦理戶籍登記的同時，將該筆土地申請為自用住宅用地。就算當下沒有申請，則也應該於每年9月22日前完成自用住宅用地申請，經申請核定者，當年則可適用自用住宅的2?稅率。

■ 繳稅更便利 7種方式任你選

　　賦稅署也近一步指出，稅額在新台幣2萬以下者，可到萊爾富、全家、統一及來來等四家便利商店繳納，但需要自行負擔6元的手續費。除此之外，還有現金臨櫃繳納、信用卡、轉帳繳納、ATM繳款、電話語音，和網路銀行繳款等多種管道可以減款。

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房屋價跌讓許多人忍痛賠錢賣屋，後續還要繳納財產交易所得稅，不過財政部提醒民眾，只要能夠提出賣屋賠錢的證明，就可以免繳財產交易所得稅！

■ 賣屋沒賺錢 可以免繳稅

　　小王去年賣出手上一戶450萬元的房子，照理說要繳納財產交易所得稅，但是小王當初是以500萬的價格購入此屋，以450萬賣出，賠了50萬，沒有實際的財產交易所得，所以不需要申報所得稅。

　　財政部表示，申請人必須備妥當初購屋時的發票、收據、繳款記錄等證明文件，以及房子賣出後的價格證明，以確認申請人確實在這項財產交易上是賠錢的，就可以不需申報財產交易所得稅。

■ 財產損失證明 有效期限三年

　　而一旦確認賣屋是賠錢的，財政部就會核發財產損失證明，有效期限是三年，未來三年內的財產交易所得，都可以扣抵，也就是說未來的三年內，小王有其他的財產交易收入在50萬內的話，就不需繳納財產交易稅。

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