台 中 地 產 X 檔 案

跳脫大台北地區，民眾的購屋選項多了一種，即是透天厝。陸府建設標榜「生機別墅的實踐家」，深耕台中房地產逾二十年，對於如何選購透天厝了然於心。陸府建設企劃總監張銘丘一口氣列舉不少注意事項，不過第一點就是千萬別跟高樓華廈當鄰居。

■　透天厝緊鄰高樓 屋主隱私全都露

　　陸府建設位於台中大里市的辦公總部，乍看之下很像是一棟古意盎然的藝廊或茶館，「回」字型的建築設計，讓中庭成為視覺焦點，拉近人與自然的距離，無論是一方灑落的暖陽、潺潺的水流聲、隨風搖曳的枝葉，完全體現「生機別墅」的真諦，這是一棟會呼吸，讓人覺得舒服的居住空間。

　　中南部人對於透天厝的偏愛，幾乎眾所皆知，至於該如何挑選透天厝，這個問題對於深根台中超過二十年，專蓋透天別墅的陸府建設而言，自有一套見解。陸府建設企劃總監張銘丘表示，以台中金磚四區來講，八期屬於低密度開發，大樓比較少，所以台中透天聚落設定在八期。

　　道理很簡單，透天厝若是蓋在高樓林立的台中七期，屋主不但沒有隱私，建商考量成本回收，也不可能在七期砸大錢買地，只為了蓋寥寥可數的透天別墅。

■　避開臨路第一排 地坪上百才值錢

　　張銘丘建議，挑選透天厝儘量避開大馬路的第一排，以免噪音、灰塵降低生活品質；至於地坪的大小，至少地坪一百坪以上，透天厝才有身價。此外，選購透天厝的屋主，基本上都屬於金字塔頂端的族群，社區的維安保全絕對不能輕忽。目前建商在台中八期以及十期，相繼推出不少透天別墅建案，地坪單價大約35萬左右。

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國內快速步入老齡化社會，邁入中年的民眾，如何選擇退休住處? 中信房屋今天公布一項購屋需求調查，50歲以上的消費者，購屋以坪數、生活消費商圈及公園綠地為最大考量，偏好屋型則以透天最多，其次是電梯產品。

中信房屋表示，根據第三季宅指數調查，國內50歲以上的消費者購屋目的多以自住為主，平均需求在39坪上下，物件選擇則是首重生活機能，主要設定目標多為500公尺內有捷運或高鐵車站，另外也需有公園綠地，而在設施方面，則是偏好具有景觀、有警衛管理及社區網路等服務的社區。

另外在購屋預算方面，平均購屋價位為721萬，以全台房價水準來看，算是不低，而且這一族群為免日後扛著沉重房貸，自備款比例高達49.8%(平均自備款為359萬)；偏好的房屋類型則以透天厝最高，佔38%，其次是電梯大廈35%。

中信房屋副總劉天仁分析，50歲以上族群購買房子，不少是為進入銀髮退休階段而準備。從調查可發現，顧及體能、養生及健康，在房子選擇上多以交通便利、充分活動空間、位處消費商圈及近大型醫院為最大考量。

依此條件，他建議北市的銀髮族可選擇民生社區、大安森林公園和中正紀念堂周邊、國父紀念館周邊、中山足球場和14 、15號公園周邊 (近馬偕)、石牌和天母 (近榮總)、內湖市區和東湖 (近三總、國泰醫院和康寧醫院)、以及位捷運南港線的玉成公園和南港一號公園周邊 (近忠孝醫院)等區段，不但具備便捷的大眾運輸工具，且周邊還有充分的活動空間與休閒綠地。

至於其他地區，劉天仁表示，則以市區為主要考慮，如宜蘭榮總、署立醫院、宜蘭運動公園一帶；羅東的博愛醫院以及羅東運動公園一帶；台中大里國光路附近有大里運動公園、仁愛醫院，台南縣永康市的中華路周邊、近奇美醫院也可考慮；高雄市榮總所在的左營區、高雄醫學院所在的三民區等。

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根據台中購屋調查，選擇購買透天或大樓約各佔一半，愈往南部，透天厝最受歡迎。台中市區內的透天厝，地坪超大、零公設、地點佳、開發時間早，自然成為投資客的首選標的，例如精誠五街的美式雙層洋房、北七期對面的教師新村社區、七期南側的黎明新村美式社區，規模之大，堪稱台中之冠。

■　擁地點優勢 透天老宅嚴重缺貨

　　仲介業形容，這些老社區的透天物件都非常「缺貨」，被買來拉皮換裝，一個比一個漂亮，投資居多，自住也有。當台北市精華地段缺乏土地，產生都更翻建大樓現象，台中則是盛行老屋拉皮翻新，但仍然維持透天房屋型態，比較七期、八期精華區高級別墅，動輒3、4千萬元起跳，這些地點絕佳的老社區，提供了另類選擇，與兩年前比較，老房子價位直直漲，舉例，黎明新村的透天房價，每棟每年約漲50萬元。

■　黎明商圈南屯七期 32坪開價580萬

　　原來是省府辦公處的員工住宅區，30年後雖然是招牌老社區，但社區完整的學校、市場公設以及寬敞無比的綠地，現在彷彿住在城市森林般的美好，黎明新村現轉為行政院中部辦公處，與七期為鄰，交通動線便捷，旁邊有自辦重劃區單元1、2、3，預計最快明年交地，論地段堪稱第一。

　　頂好超市看好附近住戶高消費力，於九月新開幕，再度強化社區現代化生活機能，居家品質更加提昇，也因此老社區廣受購屋族與房產界認同推薦！黎明社區成交行情，地坪16坪、建坪18坪、實際使用32 坪的物件，開價已到580萬元，銀貸高達8成，經過拉皮翻新的市價遠超過580萬元；地坪30坪、實際使用80坪的物件，開價1500萬元。

■　精明商圈改建老宅 變身主題餐廳

　　精明一街、大隆路的區塊發展出深具特色的購物消費商圈，與此區域緊鄰的精誠路旁有很多透天老房子，二層樓高庭院寬敞，很多房子被改來作主題餐廳、PUB或精品店，開價高達2、3000萬元都有。

　　緊鄰忠明南路邊間的老宅，有的改做商務大樓、整棟出租套房，巷子裡的多作餐廳為多；介於西區與五期成熟的精明商圈，最近雖然傳出精品店面經營稍有困難，不過由精誠街弄的老房子售價可窺出，後市依然看俏。



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透天厝可說是台灣最早的房屋型式，但目前這種住宅在都市中已不多見，多半散置在郊區或鄉鎮。居住透天厝鄰居關係較好，人情味較濃，但建材品質較不固定，也乏「公共設施」，且透天厝通常為連棟建築、通風採光欠佳、平面規劃也較零亂。

即一般所謂「頂天立地」式的建築，可以完整的擁有一樓地面庭園及屋頂的使用權，但坪數較正統別墅小，一般市場上常見的「透天厝」之規劃設計琳瑯滿目，透天厝最大的缺點是連棟建築、基地狹長、正面寬度不夠、通風採光欠佳、內部格局複雜、平面規劃零亂，並且室內樓梯多，佔空間、實坪少，且透天厝因其區位環境及庭院大小之不同而在價位上遠較正統別墅為低，尤其建商為了獲取高額的利潤，往往做密集式的規劃，消費者選購之前應有所認知。

【張瑞傑╱台中報導】
強調有天有地的透天別墅，是大台中地區最受歡迎的主力產品，但台中市區內最便宜的新別墅，總價至少也要千萬元以上，為了搶攻別墅首購市場，不少建商在台中市外圍區段附近，以「低總價」為訴求，部分新案更強調總價不到700萬元，就可以進住全新的透天別墅。

歷經去年的金融海嘯後，台中市今年以來的預售房價普遍下修1~2成，為了刺激買氣，建商接連在台中市外圍推出低總價別墅，企圖搶攻別墅首購族市場，包括11期外圍、10期北側區、廍子區段徵收地區附近，以及南區、南屯區精科周邊等地，都出現不少千萬元以內的新別墅案。

車程多1分鐘省50萬
仲聯建設副總經理賴慶璋說：「台中市外圍交通動線發達的區段，在10分鐘不到的車程，都可以通往台中市的任何地方，平均多開1分鐘的車程，至少可以省下20~50萬元。」

近期推出的低價別墅案，如位於11期外圍的「仲聯映花園」採1樓停車，面寬4.2~4.8米，總價758萬元起；南區「桂之都」採前院與1樓停車，面寬4.25~5米、總價698萬元起；廍子地區的「九川大觀」全部為前院停車，面寬4.5米、總價更只要680萬元起。由於價格不高，市場反應不錯，其中「仲聯映花園」與「桂之都」2案都完銷結案。

全國不動產11期加盟店經理王啟淙表示，11期重劃區內的新別墅至少1500萬元、60坪左右的新大樓總價約1000萬元左右，強調總價不到千萬元的「仲聯映花園」對首購別墅族群有一定的吸引力。

嶺東地區、保安公園一帶，交通動線便利且有精科、特3號道路等重大建設加持，部分新別墅案開價仍僅有700~800萬元。

重大交通建設做支撐
另外位於10期北側區的「翠堤園」、「臻邸」等案，分別採前院與1樓停車，廣告戶分別以總價880、888萬元起，永慶不動產10期加盟店經理程立漳說：「面寬4.5~5米、總價900萬元以內的新別墅，價格比平均行情便宜100萬元左右，相當具有競爭力。」

而南屯區的「優閣」採人車分道、1樓室內停車，面寬4.35~6米，預計7月底重新公開銷售，主力約700~800萬元，地點鄰近施工中的特3號道路與中山高南屯交流道，訴求是同區段最便宜的新別墅案。

皇城不動產總經理石士宏指出，台中市外圍區段的重大建設持續進行中，包括預計今年10月動工的台中捷運綠線、台中生活圈4號道路、以及南屯區的精科、特3號道路等，未來將大幅改善交通動線，目前房價雖無明顯上漲，但購屋詢問度漸趨熱絡。

廍子區段徵收地區未來推案多
台中市土地行情下修幅度有限，加上原物料成本醞釀漲價，市區內的預售新別墅價位動輒1500萬元以上，甚至連過去標榜房價相對便宜的南區、北屯區10期重劃區，平均土地價格也已站穩每坪10萬元以上，未來再推出千萬元以內的低總價別墅，機會已大幅降低。

4號道路明年通車
不過，位於台中市縣市交界的地區，例如10期重劃區東側的14單元整體開發區、頭汴坑溪的廍子區段徵收地區，以及北屯區、南屯區的環中路兩側，部分區段的土地，目前仍然維持在每坪7~10萬元左右價位，是未來較有可能出現低總價別墅推案的區段。

有巢氏10期加盟店店長林志雲表示，廍子區段徵收地區經過重劃，土地釋出量較環中路大，加上台中生活圈4號道路預計明年通車，交通動線大幅改善，「未來廍子區段徵收地區，將成為總價700~800萬元首購別墅的主要推案區段，發展潛力最高。」


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樓下開店，2樓以上做出租套房，台中透天店住熱正燒！比起北部動輒上億元店面，這裡透天店住2000~5000萬元顯得「俗閣大碗」。不過，台中房價深受豪宅與中科效應炒作，許多特定商圈透店房價連動走揚，有的高低點已有2倍，房產專家提醒，「在不景氣當中，這類房產開價很高，預計收入的店面與套房租金與出租率卻是下滑的，投資報酬率不如預期的高。！」

■ 投資台中透店 先觀察附近商辦

21世紀不動產七期大都會加盟店長林晏瑩認為，台中市的消費端賴外來人口刺激，沒有景點吸引國外觀光客及陸客，靠的都只是台灣人，由於長期缺乏大型投資案、企業總部，市區商辦大樓空置率很高，全市商圈分散、範圍小，加上景氣不佳，店面生意真不好做，現在要投資透天店面時宜參考附近的商辦市場現況，對投資會有深一層保障。

透店雖具保值性，呼籲想賺租金的投資人，只選擇強勢商圈熱鬧地段，居高思危，避開未能結市的地段！

■ 台中租屋人口8% 承租方穩定度較弱

目前台中市總戶口數104萬人，租屋人口比例不到8%，相較台北市的24%差很多，而且承租方穩定度不高，經常在換房客。

林晏瑩說，雖說透天店面加套房的產品規劃深具創意及說服力，把年投資報酬率都誇大帳面化，預售時跑得很好，但真正的考驗卻在交屋才開始，現實的出租市場常令人失望，加上利息、地價稅、房屋稅、所得稅、空置期、家電家具設備折舊、第四台、網路費、管理維護費、時間成本，成本不低，也都會抵銷投報率數字。

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張瑞傑╱台中報導】
透天店面相對保值，台中市有不少精華路段或商圈，都有店面產品推出。業者指出，只要地點、路段佳，透天店面的年投資報酬率幾乎都有3~4%以上，且折舊率比大樓、透天別墅低，尤其是發展成熟的商圈，單戶店面總價可達3000~5000萬元，在房地產市場上一直是不敗的保值產品。

保值產品
房地產市場以住家為主，不過有少部分建商針對精華路段，推出店面型產品，一般可分成透天店面或大樓店面，其中透天店面依照路段特性不同，又分不同類型的產品，包括「純店面」、「透天店住」。

透天店住為1樓店面、2樓以上為住家，通常2樓規劃標準客廳、餐廳與廚房空間，3樓以上為臥室，由於兼具自住、投資的「雙重效益」，可攻可守，在市場上很受消費者青睞。

學校商圈報酬更佳
純店面產品，即指完全無隔間的店面，除了1或2樓作為賣場空間，3樓以上則為倉庫使用，此類產品單純投資使用，過去只出現在稀有性高的精華路段，而近年來台中市精華路段推案以大樓為主，因此純店面的透天產品已逐漸被透天店住取代。

部分業者看好學生商圈的穩定發展，近3年也開始流行在各大學院校周邊，推出透天店面加學生套房的產品，1樓作店面，2樓以上規劃6~10間的學生套房，包括中台科技大學、嶺東科技大學、台中技術學院等校周邊，都出現過此類產品，目前銷售中個案如「一中街1號」、「柏凱金店王」、「東山旗艦」等。

部分個案為強調店面與住家的雙重使用效益，把1樓店面、2樓住家或套房區隔出不同動線，以進出不受干擾為訴求，例如西屯路「碧益宏觀市政」，1樓與2樓以上的住家完全分離。

不少重劃區因人口逐漸移入，商業機能、店面效益慢慢增強，因此建商在主要幹道兩側也推出不少透天店面產品，如10期重劃區東山路、軍功路、松竹路、11期崇德路、崇德11路、9期的十甲東路、8期文心南五路、永春東路等路段，都有不少店面產品推出。

除了臨路型的透天店面外，近幾年也出現不少大型商店街式的透天店面個案，利用增闢「內店街」增加商業機能，並將消費群引進，如一中商圈的「益民一中商圈」、「一中街1號」、「東興批發大市」，台中縣沙鹿鎮的「靜宜1街」、「世紀富裕國」等。

「一中街1號」業務副理邱詔量說：「一中街的店面特性屬於集中式的發展模式，商家十分密集，因此單戶店面可再分割成2~3個單元出租，加上自成一格的小型廣場文化，店家的效應將更多元化。」

適合保守型投資人
住商不動產中區經理賴萬說：「透天店面在不景氣的時候，年投資報酬率至少3%以上，比定存利率高、也比股票、基金風險低，折舊率比大樓、透天別墅低，因此十分適合理財觀念保守的民眾。」

賴萬表示，由總價來看，台中市以12~20米路、屋齡10~20年、地坪20~25坪、總價約1500~3000萬元的透天店面接受度最高，適合小吃、服飾業、髮廊等人潮易聚集的產業。商圈愈成熟，代表人潮多、出租率高，產品地坪也會愈小、總價愈高，如逢甲、東海、一中商圈，單戶主力總價3000~5000萬元。

若道路中央有分隔島，就表示車潮快，商家一般人潮較少，則適合公司行號、工作室等靜態性質的業種，主力總價為1200~2000萬元。



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在都市的環境中，因居住空間擁擠，多以公寓大樓類型為主，而遠離都市的鄉鎮區域，則以較為寬敞的透天型住宅為主，命理老師黃友輔提醒，居住的空間越大，反而更要注意風水的配置。

■不只注意配置 更要注意樓層

　　若透天厝的一樓前方為走廊，進門後就是客廳或店面，黃友輔老師建議，如果一樓是店面的話，最好將客廳移到二樓，一樓也最好不要當車庫，以免汽車啟動時排放廢氣，有害健康。

　　另外，神位若是置於一樓或是二樓的客廳，神位的正方上不可以是廁所、廚房、臥室，建議神位以最高樓層的前方廳堂為佳，與房子座向相同，由內朝外，可以看見天空，是最好的位置。

　　廚房通常在一樓後方，廚房的上下應避免為廁所，否則女主人易有病災，臥房也不適合在廚房上下，以免導致心血管的問題。而廚房外推時，不要水溝上，以免破財。

■家人住越近 關係越緊密

　　家族成員的臥室，最好在同一層，而且距離越近越好，讓彼此關係可以更緊密，若因空間限制，父母應睡在低樓層，子女睡高樓層，不過應避免讓父母睡一樓，而子女在四樓，相隔太遠，容易導致疏遠，管教有心無力，更不可以讓小孩孤零零的住在頂樓加蓋樓層。

　　黃友輔老師還說，各層的前後門最好不要在同一直線上，中間需要有轉換或阻隔，以免財露錢耗；此外，每一層的衛浴間，各樓層應規劃在同一方位，以順暢污水系統的排放。

　　透天厝頂天立地的特性，可以讓使用的空間變的很大，能夠發揮巧思的方式，也比一般都市的公寓大樓來更多元，除了要利用既有的優勢好好規劃，更需要透過佈置好風水，來打造一個舒適的完美住宅。

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「什麼？透天還有分真假？」別緊張，這只是房仲業術語，提醒民眾購買透天厝要針對需求、挑對產品。21世紀不動產南崁忠孝加盟店店長廖家慶表示，以往透天厝多半以獨棟為建築型態，包含庭院、車庫等，建物產權獨立；但近年來，連棟式透天社區在房產市場中蔚為一股風潮，因集合式住宅須設置管委會，每月定期繳納管理費，相較獨立透天，安全性雖提高不少，但也因土地產權屬共有制，中庭、車庫不再為私人所有，形成所謂的假透天。

■豪宅別墅風行　集合透天成房市新寵

　 桃園縣蘆竹鄉建案分屬兩大區塊，南崁地區坐享交流道效應，為群吸台商及台北客，新建案均為百坪以上、動輒兩、三千萬高單價豪宅大樓，反觀蘆竹其他地區則因土地取得容易，尤其新規劃都市計劃區，如大竹重劃區等，因強調生活品質，反以透天產品居多，同時亦反映市場潮流，連棟式住宅別墅逐漸成為房案主力。

　房仲業者廖家慶表示，與早期蘆竹透天相比，產品規劃逐漸走向別墅型，消費者在購買保值性高、自住舒適的透天別墅時，要掌握三大購屋法則：地坪需25坪以上、面寬5米，若未達5米，至少也要4米半，簡單來說就是庭院設計可停兩部車空間以及棟深達13米以上。

■獨立透天有天有地 小家庭夫妻最愛

　 為提高購屋量，建商鎖定小家庭客層，近年頻頻在都市郊區推出兩樓半透天產品，廖家慶表示，市郊土地取得容易且臨近市中心，建商主打兩樓半透天產品擁有兩大訴求，一為地坪大，幾乎可達30坪以上，二為室內空間大，確實提昇不少小家庭夫妻購屋意願。

基本上，獨立透天因車輛進出容易、免管理費、頂樓露臺或後陽台均可自由設計規劃，不受集合式透天別墅社區管委會限制，廖家慶表示，獨棟透天格局上代表有天有地，轉手承接意願高，一般來說，庭院可停車又比地下車庫賣相較佳，每坪單價約差一萬元左右。

■小心違建陷阱 二次施工責任自擔

一般透天產品設計之初，若為獨立透天，一樓庭院均規劃為停車用途；若為連棟透天，多半將地下室規劃為車庫使用。不過，市場上部份建案打出一樓為室內停車空間，二樓陽台設計為庭園景觀，直接把格局往上提升一層，民眾接受度雖高，但須承擔的隱形風險相對大增。21世紀不動產南崁忠孝加盟店店長廖家慶表示，這樣的設計規劃對建商來說成本較低，客戶購買意願濃，乍看下似乎兩全其美，但若建商申請建照、執照時，並非以這樣設計草案呈送，恐有二次施工之虞，消費者購屋時必須仔細審對條約內容，避免未來欲轉賣時不易脫手，甚至因違建取締而需自擔責任。

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