投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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都更題材發燒,台北縣市四、五層樓老舊公寓或有機會翻建大樓,但在台中市區因為新重劃區土地開發不停,建商寧可找土地蓋大樓,也不想費時整合舊社區作都更。

專家認為,其實台中許多屯區待開發土地仍有,並非如同台北市困難,要找到數百坪基地規劃大樓並非困難,規劃符合首次換屋客層需要的四大房,將建坪作到60坪至80坪,再配置兩個平面車位,總價控制在1000~1500萬元以內,足以讓住慣透天厝的屋主,輕鬆換住新大樓。

■ 新建大樓豪宅化 大受換屋族青睞

  為博取首次換屋族的好感與挑剔,建商特別用心,舉凡壁面與地板選材、保全、燈光、飲水、集塵、園藝、環保、制震、工法透明化、公設區藝文化與飯店式社區管理,都得套上七期豪宅優點,盡量讓大樓外觀氣勢、造型、公共空間與社區功能直逼七期豪宅價值。

  各屯區的線上個案已賣出佳績,證明60~80坪大四房產品特別搶手,首換購屋預算約在1,000~1,500萬元之間,二次換屋族預算多3~5成。專家表示,換屋族對習慣的區域顯得特別忠誠!原本住透天厝的人,會考慮到年紀漸大不能再爬樓梯,因此選擇換住同區域的大四房新屋,提升居家品質。

■ 水湳中清路補漲 「經貿巴黎」唯一新案

  舉例,中清路舊機場這一帶多是透天房子,住幾十年,房屋老舊了想轉住大樓的需求非常強盛。久樘建設「經貿巴黎」專案經理林宏吉表示,水湳經貿園區開發區北側的中清路鄰近民航路一帶,幾乎都是舊式老透天或透店,近幾年才有限地蓋了一些透天別墅,幾乎二十年沒蓋過新大樓,因此住宅大樓特別搶手,當水湳經貿圈開發計劃進行當中,限建大樓禁令取消,這區塊居民需求新大樓住宅藉以換屋。

  「經貿巴黎」正踏上時機,規劃3房與4房坪數在38~58坪,預售階段四房的產品不夠賣,客戶多半是當地換屋族,過去他們住慣透天的大面積空間,至少要買四房才夠住。林宏吉說,區域型換屋客層預算有限,但對特定區域認同度特別高,讓建商找到區域深耕的著力點,為迎合區域型換屋族的需求,必須升級標準配備,營造品質向豪宅看齊,讓客戶第一次換屋就能享受豪宅生活。

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台灣銀髮族與子女同住的比率逐年下降,預估專門提供銀髮族居住的養生住宅、年金屋、養老院等各類型老人住宅需求將大增,熟齡族若要選擇換屋需要注意公共設施等5大要項。

 隨著醫療越來越進步,人的壽命越來越長,相對來說退休期間越來越早,讓退休的規劃更顯重要,特別是住宅,以先進國家美國為例,一年老人住宅市場高達30億美元,未來5年將成長到350億美元,成長達10倍之多。

 住商不動產企研室主任徐佳馨表示,對50歲以上的熟齡族來說,追求平穩、安全的收益更重於積極獲利,因此建議熟齡族如果行有餘力,想做不動產的投資,最好以收租為主要選擇並以市中心、小坪數為首選如學區、商圈、捷運站週邊套房或2房物件,由於退休後較有時間管理,可以選擇這類收益頗佳的物件做穩健投資,讓生活有基本保障。

 熟齡族由於身體狀況、活動力均不如年輕人,在退休住居規劃上必須比一般人更在乎幾個部分:

 1、公共設施:中信房屋副總劉天仁說,以電梯為最重要,熟齡族由於關節退化不再適合爬樓梯,因此,最好居住於公共設施完善,具備電梯的房屋。

 2、合宜空間:房屋坪數不要太大,避免整理困難。

 3、交通便利:台灣房屋不動產研究室經理古景良說,由於體力問題,熟齡族很少開車或騎車,通常都以大眾運輸系統為代步工具,因此住居最好不要與大眾運輸系統相隔過遠。

 4、就醫方便:永慶房屋研展室協理黃增福說,熟齡族的病痛較多,如能住在大型醫療院所周邊,或是大眾運輸系統可直達的區域,例如公館搭捷運新店線可直達臺大醫院,以方便就醫。

 5、公園綠地:熟齡族最好多運動,公園綠地鄰近週邊有助於舒緩身心。

 

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內政部未對房屋虛坪訂出明確規範,遭監察院糾正,引發民眾對購屋時有多少「虛坪」產生疑慮。政府應設計一套標準,清楚定義主建物、附屬建物和公設內容,若只要求建商分別定價,對消費者幫助不大。

公共設施是隨居住機能與因應安全需求而產生,屬於使用執照所載依規定需施作的合法項目,不是建商憑空灌水,陽台、雨遮具有功能性,在建築管理上有規範,建商不可能任意擴張。

取消陽台、雨遮並未達到保護消費者的目的,因為計算面積基礎減少,反而形成房屋單價提高。

台灣早期公寓或華廈建築規劃與登記簿上登載的狀況,這些產品公設不是未登記,就是占比不高,因此台灣的「公設比」觀念只是較其他先進國家稍微落後,並非台灣所獨有。

以美國為例,在售價部分會有NFA(淨樓地板面積)及GFA(毛樓地板面積)的區別,常常會有兩種單價,讓消費者能清楚比較,但並不表示公共設施免費送給消費者。美國有「使用者付費」的觀念,「公設」的錢其實已含在房價。

亞洲地區對「公設比」的用語也不太一樣。中國大陸習慣以「得房率」表示「實際使用面積」、香港用「公攤面積」來指稱「公設面積」。因此像公設存在的空間,在銷售上是不可能消失,只是表達方式的不同。

雖然這些公設空間會存在,但會隨觀念及技術演進有所差異。以前沒有一樓挑空,但現在有了;以前沒有中庭設計,現在則是高檔產品必備的氣派,這些都會讓公設負擔增加。這些公設空間是否會提升居住品質或身價,就要由消費者根據自身的需求評估。


【經濟日報】

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住宅大樓通常有電梯及管理員負責門戶安全,每月需繳一筆管理清潔費;一般位在都市內較佳的地段,增值潛力佳、抗跌性也高;因大樓內建材較高級,故使用年限也較長久;可惜都會區的住宅大樓,容易遭商業入侵,被當做辦公室用途,出入份子複雜,門戶較不安全;如果其中還開設餐廳或其他較易污染生活空間的店面,則生活品質將降低,有時反比不上公寓住宅來得清靜。假如管理不良,出入份子複雜,則安全性亦為堪慮。

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【網路地產王/劉祈相/台中報導】


  無論在辦公室或外出,用PC 、NB、 PDA、3G手機都能隨時上網看顧自己住處、家人尤其兒童與老人家在屋內外活動情況。邀朋友到家聚會,到了客廳時,只要輕觸冷光控制面板已設定好的按鈕,「聚餐」的浪漫情境立刻出現,所有的燈組、電動窗簾、AV家庭劇院進入預設模組而產生令人驚豔的效果,省下的時間讓主人家得已從容招呼朋友們。這樣的高智能無線智慧科技已經正式走入更多人的家庭,強烈吸引時下年輕朋友,首購族特別喜愛住在這種人性化的數位宅,安裝高智能無線智慧宅設備的新成屋案,銷售業績嚇嚇叫。

■ 無線勝有線 操作超EASY

  杰峖數位科技高智能無線智慧宅設備的中部總經銷瑞晟國際實業有限公司總經理謝揮斌指出,無線市場接受度最高,舊式的有線安裝配合弱電須固定式配管,破壞壁面或裝潢,杰峖無線智慧宅設備運用WIMAX無線訊號平台加上無線E化設備,省下基電配管線的成本,這套設備含遠端控制主機或近端觸控面板所有設施都可以拆下帶走在組裝,無論新屋或中古屋都能隨時安裝。

■ 家電、保全、多媒體 功能整合

  無線全智能智慧宅設備的能作情境表現編輯、整合燈光、電器、AV音響、CCTV攝影機,控制方式是透過內建雙向無線接收模組,可接收無線傳感器,建立防盜報警系統。遠端控制須靠PDA、手機、電腦,近端控制就利用手指觸碰類似電視遙控器大小的面板或直接按晶控面板都可以指揮達成作用。整合後的情境群組也可以隨時修改,將來要搬家也可整套帶走再重新組裝。

■ 「一條龍」服務 選配全配悉聽尊便

  謝揮斌說,目前高級房屋使用這套設備幾乎都藉由室內設計師作設計規劃時建議使用,若施工時只作部分選配,完工後如想增加功能,都能即時追加一點都不麻煩;而在新成屋市場的首購型住宅反應特別好,按裝這套設備,費用不多,讓新家客廳、臥房顯得體面時髦好用,可增進居家生活情趣,提前實現時下年輕人對E生活的憧憬。建設公司通常在售屋作搭贈免費提供選配設備給買主,一些基本功能的主機面板等等,交屋後屋主覺得好用想增加擴及到其他房間或整合更多影音家電、安控,都隨時能的得到充分的服務包括維修。

 

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中古屋的價格,往往受限於屋況不好而有所影響,房仲業者就建議,中古屋賣相要好,首先的步驟就要先讓環境煥然一新。

■ 化整為零 除舊佈新
  
  房仲業者表示,要出售中古屋,首先要將廢物與不必要的物品丟棄,一來可以讓空間感變大,二來動線也會比較流暢,積滿灰塵的雜物,會影響購屋者的觀感。

  除了除舊之外,更要佈新,將衛浴陳年污垢打掃乾淨,適時搭配上空氣芳香劑,有異味的浴廁會另買方卻步;將牆面的壁癌、漏水徹底解決,並且刷上新的油漆,可以讓空間煥然一新。

■ 花小錢 替房屋增值

  除了打掃乾淨之外,使用許久的舊燈光,會因為時間的關係而照度不足,可以花點小錢換新的燈管,讓照度提升,讓空間更明亮;另外,舊是的燈座或是插頭開關,都可換成較為新穎的樣式,花小小的錢,可以讓房屋價值向上提升。

除了室內之外,公寓樓梯,周邊環境可稍微打掃一下,不要讓買方連室內況都沒看到,就被髒亂的環境嚇跑,這樣的房屋,就很難賣出好的價錢。

 

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時機歹歹,務實的人變多了,精打細算的北部人偏愛買舊公寓翻修,中部人一樣寧可買舊屋大改造,完全按照自己心意去發揮,買便宜的舊屋,省下買新屋昂貴的預算用來裝修,算一算不吃虧,拉皮過後房價大翻漲,不亦樂乎?

■ 投資新都心老透天 賺錢沒人知

  明年將是大台中直轄市元年,升格固然是利多,但未來房市的變化應該也很大,尤其區域價值變動最大,台北市經驗值得參考。 中部代銷業者指出,台中都會的開發重心在南屯與西屯的趨勢不變。

  台中新都心位在西屯區的七期新市政中心,地標有市政廳、歌劇院與新光三越百貨;南屯的七期部分精華區在黎明商圈附近,明年起與面積最大最有潛力的單元二自辦重劃區串連,人口多、腹地大是台中未來最有發展的區塊! 仲介業者指出,新光三越對面的老透天,教師新村或弘孝路、惠來路三段的巷內別墅新舊雜陳,目前投資者買下舊屋拉皮或翻修的比例愈來愈多。

■ 七期高齡宅第 越老越值錢?

  老別墅必須在被重建後才會出現驚人的價值。 老別墅投資者不炒短線,看中七期新市政中心將會發達,出現驚人的「錢」景,因此專挑距新市府的距離800米以內的老透天出手,投資者要的是老屋的「小建地」!

  七期新市政中心綠園道周邊並無任何別墅可買,新光三越對面的老別墅絕無僅有,買進老透天當代替品,幾乎只需花七期別墅1/3價,先翻修後出租,許多年後七期發達了,再花一千萬元申請新建照重建綽綽有餘,新屋行情至少跳升到3000~5000萬元!

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看中古屋該注意哪些事?房仲業者提醒,想買屋前,最好先多花點時間,去現場多看看,評估週邊環境;此外,售屋人多半會在出售房屋前,略微整修房屋或裝潢,以改良賣相及拉升售價,買方必須多探聽附近物件的成交行情。

■ 白天看環境 晚上看燈光

  住商不動產企研室主任徐佳馨表示,已經蓋好的房子,不管是格局或是建材都可以實際去檢查,但是要注意週遭有無不當的建築,或是棟距不夠的問題;此外,採光也要特別注意,如果周邊有空地或是其他建案正在進行,日後美麗的景觀可能會被擋住,甚至明亮的採光也會被遮蔽。

  不僅如此,房子早、晚要各看一次,白天從裡面看外面,晚上要從外面看裡面,如果開燈率低,表示空屋率高,相對影響管理收費;此外,也要注意巷弄燈光是否足夠,而暗巷太多容易產生治安死角,相對影響居住的安全品質。

■ 打探屋況 當地住戶最可靠

  除了燈光外,還要注意「聲音」,因為有些地方,白天看似安靜,入夜就變成熱鬧的夜市,甚至有團體聚會的公共場所;注重睡眠品質的人,可以在假日晚間到附近逛逛,聽聽有無麻將聲,或是鄰居卡拉OK的歌聲,這些會讓人失眠的噪音,也是白天看不出來的。

  不僅要實地勘查之外,也可以試著向附近鄰居打聽售屋的原因,藉此議價;同時,避免屋主有隱瞞是否為凶宅的情況。 此外,原屋主的品德個性等個人狀況,也可以向鄰居、里長調查清楚。

 

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國內房市經過大半年的加溫,房價看跌不跌,甚至低檔反彈創新高,由於民眾的實質薪資所得已退回十五年前的水準,在購屋預算有限的情況下,大台北地區近四成的購屋民眾,偏愛「價廉、位美、公設低、具都更題材」的二十五年以上屋齡老屋。

■ 大台北老屋搶手 近四成專買老屋

  住商不動產企劃研究室統計今年上半年全省成交的物件後發現,25年以上的老房子是這波市場多頭的主力。 以臺北市為例,42.83%的民眾購買25年以上屋齡的老屋、僅12.69%購買屋齡三年以下的新成屋;台北縣的狀況也大同小異,高達35.3%民眾偏愛25年屋齡物件、購買未達三年屋齡的新成屋僅佔11.55%。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,台灣地狹人稠,都市精華區中老屋所佔的比率相對較高,當購屋民眾面對新屋與老屋的抉擇時,雖然感性上必然以新屋為首選,但由於價位考量,具有價格與區域雙重優勢的老屋總在最後出線,特別是預算有限的購屋者,買下老屋再翻修,一樣可以擁有新家的感受。

■ 老屋都更有望 投資客「以租養貸」

  徐佳馨表示,中部以南地區的購屋民眾,對於屋齡較為注重,加上購買老屋必須更新管線與修繕漏水等問題,是一筆不小的裝修開銷,成了買方議價的利器,處於相對弱勢的賣方較願意降價出售。 老屋不僅價廉,所在的區段大多是精華地區,加上低公設,又可能搭上都更題材,同樣一筆預算,買老屋當然比買新屋更划算,因此不少投資客對於這類產品情有獨鍾,寧願先改裝出租「以租養貸」等待都更的機會。

  不過必須提醒民眾,買老屋雖然房價負擔輕,但裝潢與後續維修的費用相對較沉重,加上某些銀行對於老屋的貸款限制較多,想要進場買老屋的民眾應該審慎考慮。

 

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房價回漲,不少人偏好屋齡高但價格相對經濟實惠的中古屋,而20年以上老屋的房價雖然相對平易近人,但搬進去之前的裝潢,卻是一件浩大的工程,省了買屋的支出,卻必須在裝潢上大興土木,仍是一筆不小的開銷,如果預算真的有限,專業設計師建議最好能省則省,減少過度美化的裝潢,但水電管線、天花板等基礎工程,仍是不可偏廢的項目!

■ 屋齡逾七年 水電管線應全換

  「老屋的價格可能低於成屋許多,但為了居住舒適安全,最好重新更換全屋的水電管線!」多數的設計師會建議購買舊屋,首先要計算還想使用這個房子多久,屋齡超過7年,建議全部更換水電管線,因為一般人都會希望自己住個20年,不然就需要在住到第三年的時候,重新換管線。

  此外,防水處理也不能省,如果想省錢,能不打掉的牆千萬不要打,多使用現成家具代替木工;此外,設計師也提醒,棟距太窄與從樓上往下漏水的老房子,施工問題重重,不要購買。

■ 美化工程量力而為 二樓易堵塞勿買

  雖然房價較低,但老屋是所有屋型中裝修費用最高的,因屋況老舊,很多基礎工程本來就有一定使用年限,年限到了就要更新,為了居家安全,基礎工程的改造更新絕對不能省,至於其他美化工程,則可視自己的預算量力而為,一般來說,基礎工程包含了水電管線、泥作、鋁門窗更換。

  屋齡超過20年,排水管過於老舊,容易嚴重堵塞,除了不能排水外,有時還會造成污水回流的情況。一根供整棟樓住戶使用的排水管,常會因為某一戶不慎堵塞排水,使得低樓層住戶的陽台或廚房淹水,因此,設計師認為,舊公寓二樓是最容易堵塞的樓層,不建議購買;如果買低樓層的房子,應重新配管線,接到地下排水處,並將舊管線封住不要使用,避免發生排水口倒流情況。

 

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觀察台中預售屋、新成屋交易情形,出現幾種現象值得注意:(1)「豪宅」退燒,自用客轉向市區3500萬元雙併5000萬元獨棟別墅;(2)中古店面和整棟套房吸引投資客;(3)七期與非七期65~350坪泛「豪宅們」的市價,除了少數個案之外,這一年來經由市場供需後下修,主要單坪價格帶落在18~40萬元 ;(4)市區比郊區受歡迎!市區2房新成屋大賣,郊區大樓或傳統換屋型中總價別墅去化速度趨緩。

■ 擷取豪宅特點 優化市區高檔宅

  從趨勢看端倪,其一,戶數少,採用豪宅優點,優化過的市區高總價別墅成屋案銷售一空,例如 七期「帝璟政和」、「開務大觀」;其二,2房附車位市場反應特好,例如北區的勝美建設「勝美學」、南屯嶺東的「勝美市」NO1,又推出NO 2「飛夢特區」。

  創造銷售佳績的突破點,在於建商運用豪宅工藝、環保節能科技與深化客戶服務等豪宅作法,施作於5000萬級別墅區與400萬元的2房大樓社區, 優化產品價值,實務上,從建材、樓管、公設、E化、保安、綠化、環保、社區經營項目下功夫,處處移植七期豪宅的精神,故能深得人心,交出漂亮的銷售成績。

■ 市區豪宅彰顯身分 郊區透天樂活養生

  台中市大宅門分兩大類分佈於幾個著名聚落,第一類,市區透天大宅門的以工商大亨為主,高調養望、方便應酬;第二類,郊區百坪土地庭園別墅,是高所得階級的最愛,享受退休生活,注重養生之道,這些大宅門分別位於七期西側龍門路,七期惠來路、惠來公園周邊,八期COSTCO好事多,八期豐樂公園附近;市郊別墅則分佈於有南屯楓樹里、十期景賢公園區段。 賣最好的是5000萬元市區雙拼或獨棟,與郊區2000萬元百坪土地獨棟別墅。

 

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台灣少子化、高齡化的趨勢越來越明顯,根據主計處資料,過去卅年間,國內生育率衰退幅度高達六成,近年來國內生育率每下愈況,比起二十年前的四十萬人,整整少了一半,家庭型態的不同,讓台灣住宅市場出現需求上的質變,特別是寸土寸金的台北市,最明顯就是在兩房產品的興起!

■ 小宅出租率高 近可攻退可守

  由於小房總價低,成為許多想要成家的年輕人,或是希望留點錢的退休族群的最愛,不過這幾年來,銀行對15坪以下坪數物件緊縮貸款成數,等於直接宣布套房出局,而兩房產品總價低、好貸款的特色,成為預算有限族群心目中的當紅炸子雞。

  「其中,人口密集、房價高的台北縣市更是明顯!」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,統計住商不動產歷年資料,發現小宅產品成交比重,確實有逐年提高的趨勢,原因不外因為房價高,想成家的人多,小房低總價特色,加上這波購屋者多為自用型,其中也不乏首購族,以較低的總價買到超值的生活機能,對許多人來說,是很划算的選擇。除了自住之外,小宅產品出租率也高,在大台北縣市來說,是進可攻退可守的選擇。

■ 兩房仍需換屋 物件首重轉手性

  徐佳馨提醒,兩房產品雖然頗受歡迎,不過要特別注意,兩房產品對於購屋者來說,多具有「過渡屋」的特性,除了退休族群或單身外,有六成以上兩房產品的購買者在未來都有換屋計畫。

  因此,購買兩房產品的消費者,地段與生活機能將成為最重要的考量,特別是單身者或是年輕小夫妻,善選地點除了轉手性強之外,更比他人有機會搭上區域房價起漲列車,輕鬆存到換屋頭期款。在選擇物件上,也要注意銀行對坪數的認定標準,一般來說,室內實際坪數達到15坪以上較不容易有貸款上的爭議,未來轉手時,也比較不容易因為買方無法貸款而扼腕不已。

 

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對於許多首購族來說,能兼顧生活機能與預算,並低於市價一成的價格,就能輕鬆入住精華區地段的國宅產品,成了首購族的最愛,不過購屋之前別忘了「停、看、聽」三步驟,以確保自身的權利沒有受損。

■ 購屋三步曲 居住品質有保障

  第一個步驟「停」,忍下購屋熱情,選擇產權清楚的物件,依國民住宅條例規定,除非是屋齡滿15年的國宅,不然必須住滿一年才能轉賣,但市場上不乏私下先做權利移轉,之後再辦理過戶的例子,為避免之後產權發生糾紛,建議在選擇上仍以中古國宅為主。

  購買前不妨多「聽」與多「看」,請教當地房仲業者或該社區的居民,以便清楚掌握屋況;另外國宅雖然價廉,但最使人詬病的就是施工和管理不佳,消費者往往只注意到室內空間的舒適與否,而忽略屋漏及管線老舊等細節事項,使得在入住後多花一筆裝修費用。

  國宅社區往往一入住便是數百戶,在公共設施上的維護更屬不易。一般而言,觀察該社區的電梯維護、消防設施與公共走道清理,便可略窺社區管理的績效,建議在購買國宅之前,不妨親自走走,詢問社區店家,更能全面掌握居住品質。

■ 生活機能佳 房價增值可期

  隨著房價的高漲,國宅的低價優勢逐漸浮現,國宅成為近幾年房市中購屋者的最愛。住商不動產統計資料也發現,近4個月來,國宅產品不但成交天數比平均值少了兩天,而且議價空間也比平均值低了1-2%,顯見民眾對於國宅的接受度比過去高出不少。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出,交通、生活機能、施工品質,是國宅能否保值的三大關鍵,而某些國宅加上管理好、學區佳等條件,如松山區的延壽國宅、中正區的新隆國宅、信義區的世貿新城、內湖區的東湖國宅等,不但市場接受度高,更因為位處精華區未來增值空間大。

 

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 中古屋周邊的環境,是未來增值或貶值的重要因素,不過物件本身條件,是一個最為重要的內在問題,看屋時也不可不慎! 中信房屋行銷企劃部副理江龍名認為,「看屋跟看人一樣,除了外在的第一印象,內在美常常成為影響未來是否能一直在一起的考量因素!」

■ 硬幣敲瓷磚 紅藥水驗馬桶水箱

  以檢查浴室和廚房牆面及地面為例,江龍名建議,可利用硬幣輕敲貼壁面上的磁磚,一塊塊仔細的敲打,敲打的聲音應該要有密實飽滿的感覺才算合格;如果聽起來感覺空空的,表示磁磚貼面沒有處理好或是磁磚下的管線起了變化,為避免地震時掉落或是熱漲冷縮的擠壓,趕緊拿出紙筆,打上大大的記號。

  此外,馬桶是否漏水,因為不太容易察覺,更要仔細檢查。 別以為馬桶小漏無妨,如果一整天都不在家,水不停的流失,不但對居家品質有影響,對於風水學上也有漏財的疑慮。 若是對馬桶有漏水的懷疑,可先在水箱中滴入幾滴紅藥水,然後等一段時間觀察,若馬桶變成紅色,就表示水箱呈漏水狀態。 再利用丟入馬桶的衛生紙作測試,如果沖水時造成阻塞,就要注意管路可能有問題,沖水後的馬桶外圍磁磚若有水痕,也要特別注意是否馬桶座已經有所損壞。

■ 眼見為憑! 拍照存證少糾紛

  冷氣、燈飾、櫃子等附贈物的問題看似不大,但實際上卻很容易引起爭議,所謂的固定物與贈送物,常因口頭上的承諾多半不具公信力,意思表示不明確,最容易造成承諾的誤會,這一類的糾紛經常是因為雙方沒有明確的表達附贈物的數量或品名,造成日後買方與賣方在減價攻防戰,或是變成無法交屋的障礙。

  什麼東西該是買方的,拿與不拿的取捨之間,在簽約前或簽約同時就應該拍照存證,現場點交時逐一清點,如果在簽約時未載明或拍照,購屋人也應該在點交時與屋主作最後的補正並且拍照確認。

 

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形勢愈來愈清楚,台中升格直轄市的時間點在今年九月,中部房市雖暫看不出「蠢動」跡象,但土地交易與各單元自辦重劃已如火如荼進行,建商儲備土地原料之心態日趨殷切,一如三月份的預測,認為股市增溫,將有望拉房市一把,現在中部建商一面大打廣告去化新成屋案,一面找地儲值,準備開發下一波攻勢。主力的首購族灘頭衝刺之後,換屋族與自用型投資客已經浮出檯面接棒買樓置產,無不把握史上最有利的時機點。

■ 中科西屯漲多退燒 大雅「市」強力接棒

  中科周邊最受惠的西屯區玉門路與中港路三段等區域房市漲多下修,加上科技業無薪假、裁員造成最熱門的中科西屯房市創下最高的跌勢,被迫縮小購屋預算的換屋族開始多面向地找房子,譬如市區附車位的中古大樓、市區舊別墅、郊區的大雅鄉、龍井鄉600~700萬元新別墅。

  值得注意的是,中科大雅鄉的房市在雙重後續利多刺激下,預計會以黑馬姿態表現,成為改制後的新亮點。 這兩個有利因素分別是,台中國際機場提昇軟硬體、水湳經貿園區開發效益。

■ 換屋族千萬買好宅 呷意七期豪宅別墅

  位於南屯黎明商圈黎明東路的「水硯哲園」中型豪宅,與南區台中高工對面自辦重劃區的「美的建築」多房別墅,兩個個案銷售表現亮麗,反映出換屋族的聰明選擇,千萬元預算做換屋,只以優質區段、好宅做標的。

  「美的建築」千萬元別墅規劃出大建坪、豪華套房最受好評,「水硯哲園」精品中型豪宅的地段、內涵與建物氣勢毫不遜色於市政中心區的大豪宅,但總價千萬元出頭很友善,許多換屋客消費得起,成交率大為提高。

 

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擁有不少時尚的住宅大樓與別墅物美價廉,台中市居住品質與生活享受一直都名列前茅。重劃區又快又多,土地取得特別容易,投資興建門檻也不像台北那麼高,吸引更多人加入建商行列,光是加入台中市建築投資商業同業公會的家數就多達1千餘家,連續幾年爭相蓋屋,留下大量餘屋待售,順勢造就仲介業者快速擴點展店的商機。

 

■ 預售市場急凍 中古市場熱灶難退燒

群森房屋台中立業店東吳茂楚表示,台中329檔期預售案幾乎無案,台中預售市場急凍,不代表房市全面停擺,中古屋含新成屋市場溫度仍在,仲介店都還有不錯的業績,現在成交速度變慢,仲介同業彼此競爭更加激烈。

東森房仲集團董事長王應傑25日出席台中市大墩誠義店開幕會致詞時表示,預售市場會隨景氣大起大落,甚至有急凍現象,中古屋市場只有小起小落,能把握危機入市(擴店),機會隨時都有。

■ 仲介業倒閉潮? 業者澄清:沒事

對於買氣不振房市急凍,專家學者推估恐怕年底前會有仲介倒閉潮,東森房仲集團台中一處襄理陳智育卻指出,以東森為例,全台灣東森有340家店,東森房仲中部區塊由苗栗到嘉義,現有93家,去年至今只收掉6家,屬正常淘汰機制。而擔心發生仲介倒閉潮,應該是對於預售市場出現急冷現象的過度解讀,中古屋市場規模本來就較大也較穩,景氣好時它更好,景氣不好時,它也不致於停擺。

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租售小廣告充斥台中市街頭,租售市場都一樣颳起「小美廉」風潮,凡是大坪數店面、住宅、辦公樓都難出租售,因為承租人已經做出最壞的打算、最好的準備,寧可租小地方節省開銷,甚至考慮買來自用還更省錢;租屋族更逢低入市,買氣最好的就屬低價促銷,小而美的新成屋!

■ 高房價城市置產不易 租屋者變多

  根據住商不動產最近發佈調查,20歲至39歲的年輕族群,在購屋成交比例上,出現下滑現象,由去年的51.1%,下降到今年第4季的45%,不過,50歲以上族群的比例,從去年同期的21.9%,上升到25.4%;39歲以下的人多數人以租屋暫代,比重較去年增加近1成。台中業者卻表示,這是台北地區的特殊現象,景氣不佳,年輕人前途未卜,居住在高房價城市就只好暫時以租代買,在房價相對價廉物美的台中,卻有不同情況!

■ 台中新成屋「美而廉」 以買代租超划算

  台中房子規劃設計時尚新潮,房子又新又便宜,中古大樓與新成屋單坪差價約在4、5萬元,中古屋單價較低,但自備款較多須備3成,新成屋則有促銷優惠,又有低自備款誘因,買氣都不錯,舉例買台中中古3房2廳衛總價400萬元,以年利率2%、房貸七成280萬元計算,前3年繳息不還本金,每月只需付出4600元,剛好是逢甲學生套房的月租金水準而已,這是台北市縣房市無可比較的優勢。

  學士商圈新成屋的「勝美學」案楊經理強調,台中新舊屋價差不多,消費者寧可買新房子,選擇熱鬧地點比較保值,現在成屋市場貸款額度高利息低又有多項促銷,裝潢還含在貸款裡,買房子正是好時機!


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台中房市新成屋當道,不論市區或郊區的大樓或透天,不論2房的或豪宅別墅,現在都紛紛祭出促銷方案,限時、限量降價、送裝潢,怕只怕沒人來出價,擺明要給客人佔便宜!此時買家入市最有利。

■ 2008最後倒數 台中建商最後搶市

  景氣直直落,年初搶搶滾,如今景氣冷颼颼,十期附近的「承昌大順」透天新成屋案的副總徐志彰表示,原先樂觀看好房市的建商採先建後售,希望完工時順勢漲價,現在希望落空,還必須動腦筋吸引來客,「下禮拜已經是2009年,新成屋又多一歲,上千萬級別墅快變成『新古屋』,很無奈!」

■ 問買賣態度 老代銷:雙方都要更積極!

  房市冷,台中「變相」降價促銷廣告隨處可見,不論從媒體或接待館現場,賣方的態度積極,惟恐留屋會留成愁的氣氛彌漫。

  「眼前房市情勢對買方較有利!」中部資深代銷業者直言,業主或代銷不可消極期待房市自動落底反轉,目前銷售時間最重要,應該要更大膽出手,想方設法,便宜也好、加碼贈品也罷,都要讓買家滿意,順利出清成屋為目標。同時建議欲購屋者,應仔細評估自身財務能力與需求,積極把握建商促銷期優惠逢低進場。

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房價連年攀高,國宅房價卻往往比周邊行情低一成左右,因此廣受自住客的喜愛。然而,國宅均免不了有管線老舊的問題,屋主轉賣也受國民住宅條例所限制,想要購置國宅,務必要再三確認物件的屋況和產權!

■ 買國宅、撿便宜 施工品質也不能馬虎

  原名「國民住宅」的國宅,是政府早年為了增進民眾住宅自有率所推出的住宅,幾經轉手、延用至今,多數國宅都有屋齡高、管線老舊的問題。更甚者,部分國宅在進住之初,就陸續傳出了漏水、規劃不良等缺失,使得國宅「物廉價美」的美意產生「一分錢、一分貨」的疑慮。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,民眾購置國宅之前,一定要先深入了解物件的屋況。舉例來說,80年代以後興建的國宅,就常有屋漏的狀況發生;71年11月到75年1月間興建的房屋多為高輻射危險群,選購前不妨要求賣方出示海砂屋、輻射屋的檢測報告,或向周邊住戶打探實際狀況,再決定是否購買。

■ 選購中古國宅 避免產權糾紛

  根據國民住宅條例的規定,國宅所有人必須住滿一年才可以轉賣,惟市場中仍有所有人在期滿之前,就以私下先做權利轉移、期滿後再辦理過戶的方式出售國宅,這樣的做法,很可能在日後導致產權糾紛。

  為了避免發生產權糾紛,徐佳馨建議,民眾在購置國宅時,還是直接選擇中古國宅比較好。其中,80年以後興建的國宅,諸如內湖東湖國宅、北投百齡國宅、中和飛駝國宅等,這些國宅的屋況和規劃都還不錯,不喜歡過於老舊中古國宅的民眾不妨參考看看。

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近年興建的新成屋,常規劃有中庭花園、健身房、游泳池等公設,標榜家就是最好的渡假中心,卻也墊高了公設比。房價比周邊行情低了一至二成的國宅,同樣有高公設比疑慮,既然無法省略公設比支出,建議您選購社區規劃和管理制度良好的國宅,直接化阻力為助力!

■ 設備、環境維護 評估社區管理績效

  國宅社區住戶相當多,動輒數百戶,再加上屋齡老舊,公共設施維護不太容易,偏偏購屋時又不能省略公設支出,導致不少民眾對於國宅的高公設比相當感冒。其實,只要仔細比較公設維護和社區管理狀況,篩選出品質良好的物件,高公設比也未必會是市場抗性。

  住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議,有意購置國宅的民眾,一定要從裡到外徹底了解物件。除了了解外圍生活環境之外,更要親自前往觀察該社區的電梯維護、消防設施和公共走道,並與社區店家、住戶交換意見,評估社區管理績效,從而了解公設支出是否划算。

■ 社區緊密連結 優質國宅受歡迎

  如果社區管理得當,公共設施和空間也可以是加分效果。徐佳馨表示,中正區的新隆國宅、松山區的延壽國宅、中和的飛駝國宅,便因社區連結緊密、居民素質整齊而名列國宅管理的模範生。其中,飛駝國宅的房價便因此高出周邊行情1萬元以上。

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