台 中 地 產 X 檔 案

大台北地區的民眾，心目中的「好宅」標準是什麼？房仲業者問卷調查，距離捷運站兩百公尺內的捷運宅，是86%民眾公認的好宅榜首；至於「嫌惡宅」第一名是鄰近變電所或是高壓電塔。

■　逐捷運而居 保值抗跌No.1

　　根據台灣房屋調查發現，受訪者認為好宅的必備選項第一名為「大眾捷運」，高達86%。台灣房屋首席總經理彭培業分析，從數字可看出「逐捷運而居」已成為大台北民眾購屋最重要的考量因素。依據成交資料分析，距離捷運站兩百公尺內的捷運宅，房價最為保值抗跌。

　　至於第二名選項是「百貨商圈」，佔76%。台灣房屋不動產研究室執行長邱太煊分析，北縣市著名的百貨商圈，分別有信義計畫百貨商圈、東區百貨商圈、南京西路百貨商圈、天母百貨商圈、板橋遠百商圈等，顯示年輕族群對於購物的需求十分強勁。此外，市區公園宅、擁有重大建設的重劃區宅、著名學區宅，依序是好宅的前五大選項。

■　嫌惡設施先避為妙 免得脫手不易

　　另外購屋族認為，好宅應避開的周邊設施第一名為「變電所、高壓電塔」，佔92%，因此購屋民眾要儘量避開變電所、高壓電塔等嫌惡設施，免得未來不好脫手。

　　「嫌惡宅」第二名是「殯葬設施、墳墓」，佔83%，顯見購屋民眾對殯葬設施、墳墓充滿不吉利的想法。邱太煊指出，以信義計畫區豪宅為例，面墳墓的豪宅比面市區景觀的豪宅，價差可差一至二成，顯示墳墓也是購屋者最厭惡設施之一。至於垃圾場、加油站、八大行業以及高架橋，都是購屋族唯恐避之不及的嫌惡設施。

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少子化加上人口老化，如何因應高齡社會來臨，成為當前的重要課題。日前官方拋出「反向抵押房貸」的構想，正反意見不一，但至少透露出一個訊息，只要挑對老人宅，賣屋養老絕對有保障。房仲業者針對北、中、南三大都會，推薦最適合銀髮族購屋置產的區段。

■　台北市中正區 高檔老人宅區域

　　年紀愈大、體力愈差，住商不動產企研室主任徐佳馨認為，挑選合適的銀髮族住宅，必須考量交通是否便利、生活機能是否完善，以及是否鄰近公園綠地與醫療院所。具備上述條件的住宅，房價肯定不便宜，但相對地能獲得銀行較高額度的貸款，未來若不得不「賣屋養老」，生活支出比較有保障。

　　住商不動產推薦台北縣市最佳的「老人宅」區域，分別是：台北市中正區、士林區、北投區以及台北縣中永和、新店市。推薦的理由在於這些區域房價穩定、生活機能便利、具有大型醫療院所，同時也擁有休閒設施。就房價而言，中正區的中古屋每坪售價30-55萬元，算是高檔區的老人宅；中永和每坪售價24-33萬、新店23-40萬元，房價相對平易近人。

■　電梯兩房宅 符合銀髮族需求

　　至於中南部的台中、高雄兩大都會區，大眾交通系統不如台北縣市便利，中南部的銀髮族僅能針對生活機能、醫療資源兩方面，挑選合適的老人宅。台中市的西屯、南屯、北區以及高雄市的三民、苓雅區，皆因為房價穩定、具有大型醫院與公園綠地，成為值得推薦的老人宅區域。台中西屯的中古屋單價最高10-17萬元，北區相對便宜8-13萬元；高雄三民與苓雅區的中古屋房價，每坪9-11萬元。

　　徐佳馨表示，除了大環境之外，老人家體力差、家中成員不多，因此所需坪數較小，大約25坪的兩房宅，較符合老人的需求；此外，由於膝蓋退化，不少老人需要以柺杖或輪椅代步，因此電梯成為老人買屋的必備品。

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千萬別以為在同一地區，房價應該都差不多，根據房仲業者統計，台北市信義區松勇路，是全台最貴的一個路段，每坪成交行情120萬元起跳，同樣位於信義區的吳興街600巷，每坪房價卻不到30萬元，價差高達4.48倍。不過全台房價價差最大的地區，位於台中市西屯區，最高與最低房價差距，可達6.46倍。

■　台中西屯價差最大 新竹縣市價差最小

　　台中市房價高低差最大前三名行政區，依序為西屯區6.46倍、南屯區5.50倍、西區4.77倍。其中西屯區也是全台房價高低落差最大的行政區，七期內的市政北五路為最貴路段，每坪成交均價34萬~50萬，代表建案為「聯聚信義」，成交單價50萬~60萬；最便宜路段為靠近中科的福聯街、福瑞街，成交行情6萬~7萬，房價高低差6.46倍。

　　相對來說，全台以新竹縣市的房價差最小，新竹市東區的房價差為2.60倍、新竹縣竹北市2.33倍、新竹市北區2.13倍。新竹縣市最貴路段座落於新興區域、水岸景觀、商圈成熟發展區域。以新竹市東區為例，最貴路段是大學路，正對交通大學，平均單價在19萬~20萬；最便宜路段在明湖路底的大樓華廈，平均價位7萬~8萬，同樣在新竹東區，價差2.6倍。

■　松勇路120萬起/坪 全台最貴路段

　　至於台北市房價高低差最大的行政區出現在信義區，最貴路段為豪宅林立的松勇路，每坪成交行情120萬~140萬，代表建案有信義富邦、台北花園(地上權)、冠德領袖；最便宜的路段為吳興街600巷，由於距離信義計畫區稍遠、巷弄深、住宅老舊，每坪成交行情28萬~30萬，房價高低差4.48倍，居台北12個行政區之冠。台灣房屋首席總經理彭培業表示，口袋夠深的投資客可買在松勇路，因為超級豪宅每坪喊價已到300萬元，松勇路的房產未來仍有相當大的增值潛力，若是買在吳興街600巷，儘管沒利多的想像空間，至少保值抗跌，也是自住型購屋族不錯的選擇。

　　彭培業表示，台北市各行政區最貴的路段都是知名路段，譬如中山區的水岸豪宅明水路(60-120萬)、大安區的仁愛路(90-120萬)、信義區的松勇路(120-140萬)；此外南港區的園區街(40-60萬)、大同區的民權西路(38-41萬)、內湖區的金湖路(50-70萬)，皆因為捷運加持，房價表現亮眼。

　　相反地，台北市最便宜的路段，譬如北投區泉源路(14-16萬)、中山區民族路(24-30萬)、信義區吳興街600巷(28-30萬)、南港區研究路三段(18-20萬)，這些路段的共通點就是距離熱鬧商圈較遠；此外，士林區葫蘆街(18-19萬)過去是低漥淹水區，中正區的廈門街(25-30萬)、萬華區的環河南路(18-20萬)都是舊五金家具集散地、老舊建物群聚，環境因素導致房價表現相對弱勢。

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台大學者公布，2100年台灣地圖可能會少了三個大區塊，台北盆地、宜蘭平原、雲嘉南平原！如果地球持續暖化，海水上升淹沒臨海國家的濱海城市，將成為殘忍的事實！屆時台北、紐約、上海、東京、倫敦等低海拔都市均會消失。房地產業者想像，倘若水世界來臨，河岸景觀宅將成為燙手山芋，遭人詬病的的山坡地住宅，反而成為搶手貨。

■　海平面上升 河岸宅存隱憂

　　近幾年台灣跟隨世界大城流行水岸、公園第一排房屋，賣VIEW做主訴求，如果將來經不起水患的考驗，政府對國土改造重定位需及早因應；政府大眾捷運系統地下化，是否值得續推？是否改高架以策安全？都應面對它解決它！

　　北冰洋的水位每年上升已經是事實，海水不斷上升，各國沿岸城市將可能遭到淹沒，大河沿岸恐怕難逃一劫，屆時誰還想住水岸宅，居高臨下欣賞河景海景？民眾購屋置產也要調整心態。

■　水世界若成真 山坡宅將走紅

　　長期而言，台中因有大肚山麓綿長的阻隔，海水倒灌禍及台中盆地幾乎是零機率，不過仍應未雨綢繆，趁縣市合併升格有多餘經費從事建設，應該從長計議，破除山坡地一定會發生土石流的魔咒，改良小山坡地成為未來50年最好的住宅區。

　　台中縣市交界，居住密集的低海拔山區很多，如彰化八卦山、大肚山、太平酒桶山、新社、霧峰，因為土石流災情頻繁，台灣人多少都有土石流恐慌症。民眾經過八八水災後更認定要搬到大城市住，對郊區或偏遠地區產生排斥，造成山坡房價與地價跌落。市場人士說，台灣人對土地與房子價值的看法已經悄悄改變了，若未來水世界真的發生，海邊、河岸低地、盆地、平地沒人要，高山和山坡地又要走紅了。

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想要購買抗跌保值的優質屋？除了區域規劃完整、未來發展具潛力外，交通建設便利的區段，房子的抗跌性相對較強，未來不但深具增值潛力，對於居家生活品質，也有一定的水準。房仲建議，從居家大環境著手觀察，才是購屋增值的不二法門！

■　機能加交通 抗跌宅基本要件

　　為了省錢，很多人寧可選購價格優惠的「市郊宅」，不過，如果過度犧牲了生活機能，恐怕會造成入住後的嚴重困擾。「滿足居家生活需要是住家條件的基本標準！」有巢氏分析，舉凡日常生活上食衣住行育樂的各項需求，都能在房屋所處區域內取得，則生活機能才稱完善。通常，只有發展成熟的市區，能夠滿足這項條件；相較之下，一般郊區住宅或新興社區，都需要一段養成期，消費者若在早期便進駐該區域，則需要忍受一段生活不便的時期。

　　此外，建議消費者，對於較陌生的區域，可以在前往看房子的路上，仔細觀察該房屋地點的交通動線與路網成熟度，並在看屋後，以不同時段實地勘測日常生活的交通動線；最好多蒐集該區域未來發展的藍圖資料，例如都市計劃圖、中長期捷運發展計劃等。除了考量主要聯外交通的成熟度外，對於居家地點與公車站或捷運站的距離、尖峰時間車流量大小及是否因地點偏遠，導致通勤通學時間過長，都需要一併考慮。

■　學區宅超保值 景觀宅行情好

　　不少消費者在選購房屋時，將「學區」列入重要考量因素，除了考量家中學齡前孩童，對於學區周圍優良的居住環境也深深認同。例如師院附小附近由建國南路、復興南路、和平東路、辛亥路所圍成的街廓區域，以及敦化國中附近由復興北路、敦化北路、民生東路及八德路所圍成的街廓，雖然平均屋齡都超過十年以上，但行情始終歷久不墜，可見得文教區的房屋不但搶手，抗跌性也較強。

　　而臨近公園綠地，可使居家生活品質有效提升，房屋價格通常比區域行情高上5%到15%，若又能面對公園景觀，這種產品在市場上總是供不應求；房屋的周邊若是有重大公共工程，例如新興經貿園區、舊都市更新、大型工商開發區規劃等建設計劃，都會影響區域發展的完整性，將有效帶動區域房價的上揚。

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每年度3、4月間劃定當年度各國小學區，家長可依小朋友戶籍地址的「區」、「里」、「鄰」別，至縣市政府教育局或各區公所網站上查詢學區。此外，詢問的管道也包括，詢問鄰居、鄰里長。

明星學校又稱為「額滿學校」，所謂「額滿學校」的特色就是每年招生不會有多餘的名額，甚至還會發生必須按照入籍的時間順序，排隊入學的情形。

教育部以每年度4月25日為基準日，統計當年度應入學的一年級新生人數，並依劃定學區預估各校的新生人數，新生每班平均達一定人數時（95年度為35人），即屬當年度新生分發之「額滿學校」。

根據學籍法令規定，一般學校新生入籍時間，應該在每一學年度開始前一年的12 前，遷入該戶籍，才有資格在當地學區就讀。例如林先生想要讓兒子於2011 年9月北市中正國中，他最遲就必須在2010 年的年底前，在該學區購屋，取得所有權狀。

為了確保可以順利進入該學區，林先生應該在2009 年底前，就在該學區購屋，是更為穩當的作法。

假設林生生不想購屋，只想在該學區租屋，依照學籍法令規定，必須連續租住滿6年以上，才可以申請入學，因此林先生必須在2005 年就在該學區租屋，兒子才有機會進入中正國中就讀。

一般額滿學校優先分發要件為何？

1.小朋友、爸爸及媽媽（或小朋友跟監護人）要在當年度4月25日前，共同設籍在「額滿學校」學區內同一戶籍。
2.小朋友實際住在「額滿學校」學區內，而不是寄戶口（寄居）。
3.具備下列其中一項證明文件：
(1)小朋友的父母、祖父母或外祖父母（或監護人）持有的學區內同址房屋所有權狀證明，且房屋所有權狀證明是在小朋友入學前一年12月31日前取得。
(2)小朋友的父母、祖父母或外祖父母（或監護人）持有的學區內連續居住3年以上，經法院公證的房屋租賃契約 證明，並提供當年度1月1日至入學資格審查日前（約5月中旬），足以證明居住事實之證明文件。「居住事實」證明必須檢附自有房屋所有權狀、法院或經法院授權民間公證單位開立之公證租賃證明、家長之水電費及 電話費收據證明等相關居住證明文件。

資料來源: 信義房屋

每年度3、4月間劃定當年度各國小學區，家長可依小朋友戶籍地址的「區」、「里」、「鄰」別，至縣市政府教育局或各區公所網站上查詢學區。此外，詢問的管道也包括，詢問鄰居、鄰里長。

明星學校又稱為「額滿學校」，所謂「額滿學校」的特色就是每年招生不會有多餘的名額，甚至還會發生必須按照入籍的時間順序，排隊入學的情形。

教育部以每年度4月25日為基準日，統計當年度應入學的一年級新生人數，並依劃定學區預估各校的新生人數，新生每班平均達一定人數時（95年度為35人），即屬當年度新生分發之「額滿學校」。

根據學籍法令規定，一般學校新生入籍時間，應該在每一學年度開始前一年的12 前，遷入該戶籍，才有資格在當地學區就讀。例如林先生想要讓兒子於2011 年9月北市中正國中，他最遲就必須在2010 年的年底前，在該學區購屋，取得所有權狀。

為了確保可以順利進入該學區，林先生應該在2009 年底前，就在該學區購屋，是更為穩當的作法。

假設林生生不想購屋，只想在該學區租屋，依照學籍法令規定，必須連續租住滿6年以上，才可以申請入學，因此林先生必須在2005 年就在該學區租屋，兒子才有機會進入中正國中就讀。

一般額滿學校優先分發要件為何？

1.小朋友、爸爸及媽媽（或小朋友跟監護人）要在當年度4月25日前，共同設籍在「額滿學校」學區內同一戶籍。
2.小朋友實際住在「額滿學校」學區內，而不是寄戶口（寄居）。
3.具備下列其中一項證明文件：
(1)小朋友的父母、祖父母或外祖父母（或監護人）持有的學區內同址房屋所有權狀證明，且房屋所有權狀證明是在小朋友入學前一年12月31日前取得。
(2)小朋友的父母、祖父母或外祖父母（或監護人）持有的學區內連續居住3年以上，經法院公證的房屋租賃契約 證明，並提供當年度1月1日至入學資格審查日前（約5月中旬），足以證明居住事實之證明文件。「居住事實」證明必須檢附自有房屋所有權狀、法院或經法院授權民間公證單位開立之公證租賃證明、家長之水電費及 電話費收據證明等相關居住證明文件。

資料來源: 信義房屋

買好房除了運氣之外，更重要的是要懂得如何看房子。好環境包括的條件有：
1.地段優良：好地段的房價很少受到景氣榮枯的影響，抗跌性強，脫手容易。
2.鄰近學區：基於望子成龍望女成鳳的用心，使得不少父母願意在孩子未到就學年齡前就在知名學區「卡」學籍，或選擇口碑好、有教學特色的學校。
3.交通便利：居家附近有四通八達的交通網絡，上班、通勤自然可節省不少時間成本。
4.生活機能：生活離不開食、衣、住、行、育、樂，生活機能要好，離主要商圈不可太遠；即使選擇郊區社區，也要優選進駐率高的社區，人氣旺，商圈形成就容易。
5.注重建物安全：遠離山坡危險地或地震帶。
6.遠離嫌惡設施：住家一般希望寧靜、安全，故都不希望鄰近有廟宇、墳墓、靈骨塔、高壓電塔、變電所。

房屋體檢並非只能憑感覺而已，您可透過以下具體量化數據來評估：
1.上下班通勤時間走路連同坐車需耗時多久(1)90分鐘以上(2)90-60分鐘(3)60-30分鐘(4)30分鐘以內
2.離車站走路需(1)15分鐘以上(2)15-10分鐘(3)10-5分鐘(4)5分鐘以內
3.離市場、便利商店走路需(1)20分鐘以上(2)20-15分鐘(3)15-10分鐘(4)10分鐘以內
4.離學校走路需(1)20分鐘以上(2)20-15分鐘(3)15-10分鐘(4)10分鐘以內
5.離捷運站走路需(1)30分鐘以上(2)30-20分鐘(3)20-10分鐘(4)10分鐘以內
6.離銀行、醫院走路需(1)30分鐘以上(2)30-20分鐘(3)20-10分鐘(4)10分鐘以內
7.離公園、綠地走路需(1)30分鐘以上(2)30-20分鐘(3)20-10分鐘(4)10分鐘以內
8.離主要商圈坐車需(1)30分鐘以上(2)30-20分鐘(3)20-10分鐘(4)10分鐘以內
9.出入道路寬度(1)30米以上(2)30-20米(3)20-10米(4)10米以下
10.是否有停車位(1)無(2)需抽籤(3)機械式(4)平面式
11.尋找停車位所需的平均時間(1)60分鐘以上(2)60-30分鐘(3)30-10分鐘(4)10分鐘以內
12.出入道路塞車狀況(1)極度擁塞(2)擁塞(3)尚可(4)流暢
13.附近住宅密度(1)極度擁擠(2)擁擠(3)尚可(4)稀疏
14.附近住宅老舊程度(1)老舊(2)半新不舊(3)新屋(4)預售
15.附近是否有(1)廟宇(2)墳墓(3)垃圾場(4)變電所(5)瓦斯槽(6)高架道路(6)鐵路(7)工廠(8)色情場所(9)危險山坡地(10)低窪地

資料來源: 信義房屋

現代人購屋，很多人在意房價與增值等問題，不過，等到實際搬進去住之後，才發現周邊環境不良，才是將來脫手最困難的問題，因此，房仲業者建議消費者，最好先從包括房屋周邊巷道寬度、停車方便性、建物新舊，與居家寧適性、左鄰右舍等鄰里環境觀察，畢竟居家生活的品質良莠，受臨近「小環境」的影響最大！

■　鄰里狀況問仔細 臨路距離先考量

　　一般來說，「小環境」的範圍，指的是以住家位置為圓心，向外擴張約一千公尺的距離內，與「大環境」最大的差異是，小環境直接影響了住家生活品質。

　　首先，由於現在的建築型態，與過去農業時代大不相同，集合大樓與公寓是目前主要的住家模式，因此，同一棟大樓或社區的住戶素質，與住家的生活品質更顯得息息相關。有巢氏建議消費者在選購房屋時，應了解詢問同樓層或同棟鄰居的狀況，仔細衡量自身要求與社區型態及鄰居風格是否適宜，以避免將來為了維護生活品質，而必須忍氣吞聲甚或與鄰居交惡。

　　此外，對以住家為目的的消費者而言，住家門前道路的適宜寬度，最好在6~12米間，除了要求出入方便，不致受巷道停車影響外，也是為了避免車流量過多，產生噪音影響居家安寧；另一個好處是，藉著適當道路的寬度，也可與對街建物明顯區隔，保有居家的私密性。

■　周邊建築影響大 住家品質遭破壞

　　而住家週遭建築的一致性，對整體價值有一定的提升效果，對於小環境，所處社區或街廓的建物整體性頗為重要，如果鄰近建物型態是老舊建築或違章建築，就算是嶄新的大樓置於其中，也會顯得格格不入，住家價值也勢必大打折扣；至於臨近建物都是供辦公或工廠使用，也會嚴重破壞住家品質。

　　近年來，在台北市區盛行的停車塔，更是讓社區居民抗議不已，就是因為停車塔的設置，讓原本單純舒適的社區環境遭到破壞。所以，消費者在購屋前應該勤於了解實地環境，以免誤買鄰近嫌惡設施的房子。

 

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假使您還誤以為購屋市場以男性為主力，可就大錯特錯了！根據房仲調查發現，去年大台北地區的購屋族，女性過半數佔53.8%，比男性多出七個百分點，平均年齡逾41歲，偏好坪數四十坪以上，總價近1,500萬元的市區捷運宅。

■　女性購屋能力驚人 總價近1,500萬

　　根據永慶房仲集團成交資料顯示，去年大台北地區女性購屋成交件數比例為53.8%，較男性的46.2%多出近8個百分點。進一步分析大台北地區的女性購屋族的特性，平均年齡為41.5歲、總坪數約43.5坪、成交總價落在1,446萬元左右，這已是連續4年突破千萬的購屋成交總價。

　　永慶房屋研展部協理黃增福表示，依大台北女性購屋預算及需求坪數來看，女性的購屋選擇不再如以往，僅侷限於低總價、小坪數的套房產品；隨著經濟自主能力提昇，女性對居住需求條件也越來越注重，選擇的產品也較以往更加多元。

■　逾六成女性購屋族 最愛北市中正區

　　針對購屋區域分析發現，台北市中正區是女性購屋族的最愛，高達6成2，其次是大安區與松山區，約佔5成8左右。顯示女性在購屋選擇上，多希望鄰近工作地點、交通便利、治安較好的區域，因此多偏愛市中心精華區地段，若是捷運宅更是女性購屋族的首選。

　　面對越來越多的不婚族，黃增福建議，單身女性不妨考慮在捷運站或優質學區附近，購買約三十坪的公寓或電梯大樓，可以分租給單身女性或學生，扣除每月的房貸支出，仍有一筆租金收入；假若是與家人同住的未婚女性，可挑選總價較低的套房產品投資，學習當個專業的包租婆。

 

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風災重創南台灣，釀成不少家破人亡的慘劇，讓人聞之鼻酸，不過，由於台灣平地住宅已趨飽和，目前三分之二的山坡地，成住宅重點發展區域，在土地取得不易的情況下，不少建商開始主打「樂活養生」訴求的山區住宅，對嚮往山居悠閒生活的現代人來說，的確是個物美價廉的誘人選擇，不過，在天災頻傳的台灣，選擇這類住宅時，一定要睜大眼看仔細，以免身家財產受到安全威脅！

■　避開順向坡 大面積開挖易鬆軟

　　首先，先審視房子是否位在所謂的「順向坡」，這類地形的岩層與山坡傾斜方向一致，一旦經歷雨水、河流湖泊的長年沖刷，或人為的開挖填土後，這類山坡容易發生順向滑動，造成崩塌的意外，十多年前的汐止「林肯大郡」，就是典型的順向波滑動的意外。

　　此外，為了能有大片平坦的土地，以供興建房屋的，建商會在坡邊進行大面積的開挖填土，但這類基地的土質常因過度鬆軟、不夠扎實，容易在颱風、豪雨或地震後，發生崩塌及土壤流失的危險；而蓋在崩積層、陡坡附近、地下坑道，或是地震頻繁的斷層帶之上的房子，也容易造成地基掏空下陷的狀況，需要格外小心注意。

■　遠離擋土牆 保持距離以策安全

　　至於保護家園的擋土牆，則以四公尺以下為宜，並採分段分階設計以控制每階高度，而房屋建築與擋體牆面應保持適當距離，距離越遠越安全，才能避免土石流或坍方時直接危害建築結構體，造成人員與財產的損害。

　　山坡地的滑動狀況，平常就可以看出其前兆與警訊，在外觀部分，若周邊排水管龜裂淤積、擋土牆與建築外牆有開裂崩落、房屋周圍樓梯或排水溝與建築產生開裂或落差，就代表地層已有滲水軟化或是滑動的徵兆。從建築內部檢測，樑柱若有歪斜、牆面牆角或地下室龜裂、門窗變形造成開關困難、水塔進水量或水壓不穩，就可能是房屋已有受到土石擠壓而逐漸傾斜的跡象，應請專業人士進行勘驗評估。

 

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再過一個禮拜就是「開學季」了！許多家長為了讓孩子能夠進入知名學校就讀，紛紛搶進明星學區買屋設籍，像是北市的中正區和大安區，以及北縣的海山學區，都是有高升學率支撐房價的超夯學區，近年來房價最高漲幅達2成2。 房仲業者提醒，買屋前應先確認地段的學籍，和提前在規定的時間內入籍，才能順利入學。

■　文教區呼聲高 中古屋價高達60萬
　　中正區、大安區不僅是著名的文教區，也是北市房價最高的區塊，這兩區當中，又以龍安國小和新生雙語國小的行情最高，中古屋價從兩年前的每坪單價40多萬，一路漲到60萬的天價。

　　住商不動產總經理室專案主任徐佳馨分析，龍安國小的學童可選擇就讀升學率高的金華國中，或是有雙語教學的龍門國中，所以該區內不論是中古屋或是套房，都出現一房難求的情況。 另外，像中正附小、弘道國中等明星學府，還擁有鄰近捷運中正紀念堂的絕對優勢，讓房價硬是比同區的國語實小再多出近兩成五的售價，每坪價格約在45到55萬上下。

■　海山學區最抗漲 房價倍數成長

　　除了北市的文教區外，像板橋的海山學區也是北縣首屈一指的明星學區，不僅升學率是北縣完全中學的前幾名，且該區從國小、國中到高中都位在漢生東路上，如此「一次到位」的優勢，吸引了許多首購族和新婚族在此置產。

　　不僅能夠讓孩子在熟悉的教育環境下求學，還可省下大筆的通勤費用，加上鄰近新板特區，讓海山學區的房價持續加溫中。周邊不論是新成屋、預售屋或中古屋，房價漲幅幾乎都呈倍數成長，新成屋、預售屋的行情約在每坪40到45萬，而10到15年的中古公寓，每坪則是約25萬上下的價格

 

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【劉祈相/台中報導】

　　八八水災導致南部與台東嚴重受創，山區土石流問題威脅居民的生命安全，同時也曝露長期以來的老問題，政府有無扎實作基礎建設，以及居民耕作有無濫墾濫伐。近年來的「田園養生樂活」與「上山開民宿」真的值得再推廣？郊區山坡的別墅安全誰來把關？建照依法通過審核就安全了？民眾購屋恐怕仍需自己張大眼睛去趨吉避凶，才能保障自身權益！

■　記取天災教訓 切勿過度開發

　　一場百年水災重創中部地區，位處平地的台中市淹水嚴重。水災沖出台中市「金玉其外、敗絮其中」的基礎建設問題，更有矛頭指向許多重劃區開發過速。水災檢驗了縣市政府治水能力與績效，水患讓人民眾深刻注意到住家的安全重要性，可作為將來買屋換屋的重要參考依據。

■　參考淹水紀錄 購屋有依據

　　根據統計，台中市有14處道路掏空、坑洞150處，台中縣171處路崩，特別嚴重城鎮如下：太平市、烏日、霧峰。台中市淹水嚴重區域有：北屯軍功里、北屯東山路、中清路、松竹路、文心路、北屯路、十甲東路、精武路、台中路、建國市場、台中一中、雙十路，五權南路、大忠南街、精誠21街、中興大學週邊、楓樹里永春東2街、永春東3街、安和路、五權西路交流道、中港朝馬交流道、中清大雅交流道、大鵬新村、中港路2段、七期西側、七期市政北七路、惠中路。

 

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買屋除了要考量還款能力之外，居住的品質也是不可忽視的重點，尤其是鄰居的品質，常大大影響的情緒，這時候不如先用租該區的房子，習慣生活環境後再買也不遲。

■　好屋易得 好鄰居難尋

　　俗話說，「遠親不如近鄰」，由此可見鄰居的重要性，房屋有錢就買得到，好鄰居可不一定用錢能換的到，如果有幸遇到好鄰居，不但可以相互照應，更可以提升住居的質感；而倘若運氣不好遇到惡鄰居，對於生活的品質可是大大減分。

　　這就是為什麼許多人要花費高額價錢購買豪宅，或是指名要買某名人住過的建案，就是希望為了希望鄰居生活品質能夠整齊，如果可以先租屋，藉機認識周邊鄰居，熟悉生活環境後再購屋，也不失為一個選屋的方法。

■　租金大於貸款 租不如買

　　房仲業者也表示，以前動輒7~8%的房屋貸款，迫使不少無殼蝸牛只得繳納高額的房租，可是隨著超低貸利率的時代來臨，不少房屋租金卻沒有降低，這時候不如好好計算還款能力，如果買屋貸款金額，與月租金差不多，不如就租轉買。

 

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【張瑞傑╱台中報導】
7期新學區未演先轟動，正籌備、興建中的國中、國小，是繼惠文學區後，最受矚目的準明星學校。房仲業者指出，今年2月動工以來，周邊房價已經悄悄上漲1~2成，預計正式招生後的2~3年間，房價至少還有1~2成的漲幅。

台中市的明星學區都位於市區的精華地段，生活機能齊全、交通便利，而位於7期重劃區的惠文學區，含括惠文國小、惠文完全中學，屬於台中市最精華的學區地段，加上2校為目前7期內唯一的編制學區，因此成為台中市最熱門的明星學校。

環境媲美惠文學區
不過近幾年西屯區、南屯區發展迅速，尤其7期推案量大、人口移入快速，使得惠文學區成為超大型學校；為解決惠文學區就學人數暴增的問題，台中市政府在向上路、惠中路的文中、小學校預定地，新建1所國中與國小學校，目前校名未定，預計2010年正式招生。

台中市政府教育處表示，為達到小班小校的目的，第1年國中只招收1年級共8班，每班招收人數33人；國小招收1~5年級共24班，每班招收30~35人不等。

惠文學區擁有12年完全學區的優勢，因此想要購屋進住惠文國小、惠文完全中學的購屋族很多，新學區接替了惠文學區的就學人口，擁有9年的完整學區，地段條件與惠文學區類似，且新學區附近有文心森林公園、南屯公園，居住環境也不差，有機會成為與惠文學區並列的明星學校。

惠文學區幾乎包含整個7期重劃區，產品價格落差大，惠來公園周邊5年內的透天別墅總價3000~4000萬元、新別墅則在6000萬元以上；新市政中心特區新大樓總價2000~7000萬元，而新學區5年內透天別墅總價1500~3000萬元，5年內大樓總價500~800萬元可購得，價格落差因而刺激新學區房市交易。

文心森林公園鄰近7期新學區，是7期南側區最大的公園，提供附近休閒、運動。

周邊可開發腹地多
信義房屋7期河南店經理廖慶泓說，相較於惠文學區產品屋齡多10年左右，且可開發建地少、新舊產品間的房價落差大，「新學區周邊則以5年內的大樓居多，黎明東街、惠中路都還有可開發的腹地，未來房價上漲的預期效益與想像空間大。」
2004年惠文學區開始招生後，學區河南路上10年左右的大樓房價每坪約7~8萬元，目前每坪已漲至10~12萬元，漲幅約達4~5成。

住商不動產南屯市政店組長李美貴表示，新學區周邊5年內的大樓，去年底每坪約11~16萬元，但今年2月動工後，房價漲了1~2成、每坪約13~18萬元。李美貴說：「依據惠文的經驗，招生後的2~3年，學校知名度開始增加、就學需求會較大，預計4年後，房價至少再漲1~2成。」

含車位大樓 需求最大
7期新學區有不少屋齡5年內的大樓產品，且以3房格局為主、適合首購、或首次換屋族購買，受到有學齡兒童的家庭青睞，最近有不少民眾紛紛提早進場卡位，尤其河南路、黎明東街一帶的「太子園野」、「城市遠見」、「世紀風華」等都很熱銷，甚至有部分屋主已出現惜售現象。

擁新學區視野搶手
住商不動產南屯市政加盟店專員周錫興表示，7期新學區周邊目前以35~50坪、3~4房、總價600~800萬元含車位的大樓產品需求最大，如「世紀風華」在去年10月同時有10戶房屋委託銷售，這些物件在今年2月新學校動工後，立即消化完畢，「尤其以前棟、面向河南路四段、擁有新學區視野的產品最搶手。」

而距離新學校僅1路之隔的「太子園野」、「城市遠見」雖沒有視野，但主力坪數在30~45坪、總價也在600~800萬元，建商品牌及品質受肯定，市場詢問度也很高，甚至有不少屋主開始惜售。

春耕不動產7期市政店副總經理賴建道表示，購屋客層除了收入穩定的雙薪家庭、公務人員外，單身上班族、新婚夫妻的購屋人口也逐漸增多，年齡層由35~40歲降低至30~35歲，有逐漸年輕化的趨勢。

 

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房市回溫，不少等待時機賣屋的屋主，都想趁著這波景氣出清存貨，只是該如何增加房子的價值，賣出好價錢？房仲建議，除了多強調物件本身的條件，適度裝潢內部，與打掃外部環境，都是增加房子賣相的好方法，此外，補登坪數與申請非海砂屋與輻射屋等證明，也是加值賣屋的好方法！

■　　附車位管理佳 輕鬆賣屋保證

　　太平洋房屋根據近年來房屋銷售客戶反應表示，「地段」已成為房屋銷售成績優劣的最重要因素，如果地利條件不理想，即使價格再便宜，也未必能賣出，此外，交通運輸的便利性，也是購屋族考量的重點之一。

　　「附屬設施」則以停車位需求名列第一，大台北地區購買停車位少需百萬元以上，且受限土地資源缺乏，機械式停車位逐漸成為現代化都巿的新潮流，以應消費者之需。另外，大樓管理與維護系統幾乎已是大樓住宅或大型集合社區的必備條件，一般說來，社區管理除能促進住戶生活品質，並提供居家安全保障，及因此而增加附加價值，不過相對來說，妥善的社區管理必使得購屋成本增加。

■　　粉刷裝潢賣相佳 安全證明有保障

　　房仲建議，除了多強調物件本身的條件，適度裝潢內部，與打掃外部環境，都是增加房子賣相的好方法。開放房仲帶看前，不妨先將牆壁粉刷完成，也檢查一下管線是否有老舊的問題，最好將屋內傢俱搬空，增加空間寬敞感受，都會讓房子看起來更明亮舒適。

　　此外，補登坪數與申請非海砂屋與輻射屋等證明，也是加值賣屋的好方法。屋齡二十年以上的老房子，有些並未將陽台與公設併入坪數計算，因此，補登多增加的坪數，也多出開價增值的空間；而主動申請的非海砂屋予輻射屋的證明，能增加房子安全性的保證，也能提高不少購屋族的信心，讓房子能更順利脫手賣出！

 

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台北捷運內湖線六月28日通車，捷運宅的話題頓時又炒得火熱，台中市儘管暫時沒有捷運宅可買，但首購族也以縮短通勤距離，節省時間為購屋的重要選項，因此所謂的「市區宅」成了首購族的最愛。

■　住市區好便利 2房新屋受歡迎

　　近3個月台中市區的2房新成屋買氣最好，因為年輕人普遍感受就業困難與不穩定，搬進市區住2房小宅經濟實惠，反成聰明選擇，只要控制購屋預算，買市區2房或2加1房，預算400萬以內含車位。

　　壓低總價少一點貸款，一家3口安居十年，既能充分享有市區的幼稚園、中小學、安親班、超市、醫院、公園等生活採買機能，一年下來可省下不少寶貴時間和通勤費。這些大受歡迎的市區商圈個案有，中國醫藥大學、黎明商圈等，另外也頗受工業界歡迎的工業區生活圈為嶺東商圈與中科西屯商圈。

■　市區宅轉手容易 住市區強過住郊區

　　假使十年後若小孩升上國中高中想換大房子，要賣掉市區小宅籌資也比較容易。 預計今年八月台中縣市若通過升格為直轄市，2000多平方公里的諸多行政區勢必有所整頓，為處郊區的房子若改稱為台中市某某區，房價一定看漲嗎？ 一位長期投資台中土地的投資人認為，務實的看待台中市區價值強過郊區，住市區更有利，因為將來的大眾捷運會先建在市區，有需求才會再擴點到郊區。

 

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從2003年SARS的低點之後，台北市的房價一路狂飆，年輕家庭、受薪階級大多只能望樓興嘆，根本買不起台北市區的房子，紛紛轉往台北縣購屋，影響所及，現在台北市區國小出現招不到新生的窘境！

■　置產難、少子化 北市國小新生銳減

　　台北市房價經過歷年的飆漲之後，有小孩的年輕家庭，根本不敢奢望憑自己的力量就可以購屋置產。以捷運即將開通的內湖地區為例：預售屋的行情價格是四十五萬起跳，中古屋的房價也要三十到四十萬之間，一般受薪家庭月收入平均不到十萬元，想獨力購買內湖地區的房屋，根本是天方夜譚！

　　因此，不少在台北市工作的民眾，開始往台北縣移居，希望能以較低的房價購屋，而孩子也跟著在台北縣設籍，以台北縣當紅的海山完全中學為例，每年招生人數都爆滿。 相較之下，內湖大湖國小每班只有二十人，迷你一點的只剩下十七人，這與北市教育局規定，額滿學校每班三十二人，一般學校每班二十九人的數字，明顯有落差。

　　「年輕人買不起該區房子是招生率下降的主因！」當地房仲業者說，房價太高，加上新生兒的人數大幅減少的情況下，學生來源相對減少，國小招生率屢創低點，內湖區甚至有國小今年每班學生只剩17人，沒有新生就讀。

■　2000億房貸 無殼族可圓購屋夢

　　「政府再加碼提供二千億房貸，成為年輕家庭一圓北市築巢夢想的大利多！」房仲分析，2000億房貸對年輕首購族來說，正是搶進台北市1000萬以下產品的好時機。新房貸的申貸，只要年滿廿歲國民想購屋者，每人限購一戶，北市每戶最高貸款額度為三百五十萬，其他地區最高三百萬，房貸利率僅一點三二五％。

　　根據估算，土銀分配到200億，是額度最高的金融機構，合庫銀150億、台銀140億，像這些行庫申貸額度比較充裕；另外，一銀、華銀和彰銀等三大商銀，分配額度大約在70億到80億之間。 景氣寒冬，政府大方送暖，買不起台北市的外移人口，不妨趁機多看屋，把握這個可以遷回台北市居住設籍的機會！

 

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全球金融風暴引發失業狂潮，日本企管大師大前研一認為，靠著單一專長或技能，已無法在瞬息萬變的時代生存，唯有成為「π型人」才經得起考驗。 同樣觀念套用在房地產，也唯有「π型區域」的房地產物件，才具有抗跌、增值的潛力。

■　「π型區域」優勢多 房貸成數是指標

　　大前研一所謂的「π型人」要有一個以上的專長或技能；至於「π型區域」
的房地產，必須具備多項優勢條件，包括：人口密集、交通網路便利、鄰近重大公共建設、區域內需求大於供給、明星學區或是成熟商圈。

　　 台灣房屋首席總經理彭培業表示，「π型區域」可用兩項指標衡量：一是銀行同意放貸的成數愈高，表示這個區域的風險係數愈低；二是每週看屋人數愈多，表示市場需求強，脫手機率高。 間單的說，「π型區域」房地產就是景氣好，漲幅大；景氣差，跌幅少。

■　台北南港區 典型「π型區域」

　　彭培業舉例典型的「π型區域」就是台北市南港區。 這個地區除了有南港捷運、高鐵南港站，還有南港經貿園區，預計將帶來上萬名的就業人口，再加上南港鐵路地下化之後，必定能改善壅塞的交通；倘若鐵路公園綠化後，假以時日將改變城市景觀，無疑為南港地區的房地產加分。

　　台北南港高鐵站的周邊，經貿二路與重陽路，挾帶三鐵共構、軟體經貿園區等附加優勢，台灣房屋預估45至62坪三或四房物件，房價一坪介於47至67萬之間。 彭培業表示，股市是房市的領先指標，但房地產成交量是判斷房市是否落底的重要依據。 換句話說，儘管台股站穩五千點大關，距離房市回溫還有一段時間。

 

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