台 中 地 產 X 檔 案

國內壽險業最近成眾矢之的炒樓幫兇，雖然壽險業頻頻喊冤，但去年金融海嘯期間，多數壽險公司確實靠出售帳上資產，達到損益兩平。據了解，整體壽險業者目前仍有5000億元空間，等著進場不動產。
　據保發中心統計，整體壽險業可用資金約9兆元，投資不動金額約3760億元，比重4％，壽險公司投資策略上，都把10％訂為不動產投資上限，如果不加計每年增加的保費收入，壽險公司至少還有5000多億元銀彈等著進場。

　例如，國泰人壽目前投資不動產比重約占可用資金的5.5％，未來以10％為目標，換算大約還有千億元的籌碼。國壽表示，只要標的夠好，就持續買進。富邦人壽投資不動產的資金，大約也還有500~600億元。

　另外，壽險業的內湖大地主新光人壽，目前已買進14棟內湖科學園區大樓，累計投資金額逾300億元，是內湖科學園區的包租公，今年加碼不動產幅度也達百億。

　據了解，去年整體壽險業投資不動產金額達600多億元，創下歷年來單年新高，相對地，壽險業出售不動產的規模也達260多億元。出售不動產報酬，更成為壽險公司穩定帳上損益的大功臣。

　壽險業者強調，雖然主管機關已表達關切，壽險公司的資產規模也隨著保費收入增加一直成長，但未來投資不動產的比重應該不會有太大變化，差別是會更慎選投資標的。

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行政院長吳敦義下令禁標台北市國有土地，原本想替過熱房價的煞車，結果卻意外讓房市「三二九檔期」預售案加溫。房地產業者昨天說，大台北區段好的建案，建商姿態也轉硬，議價空間已縮小至一成五。

代銷業者也透露，大台北精華地段預售屋房價反而看俏，地主要求「省著賣」，「未來價格還看漲」。

創意家代銷董事長王明正說，國有地停標已讓土地市場吹起惜售風，以他目前所接的建案「華威八方」為例，因位處台北市八德路二段與建國南路的精華山藝文特區周邊精華地段，雖然開價每坪88萬元起跳，每戶約6000萬元，但未公開就已潛銷了近四成。業主甚至擔心不夠賣，希望價格要「硬一點」。

王明正說，雖然三二九檔期傳出有近2000億元的大量，但其實市中心精華區的建案不多，大型案場多在北縣市的外圍區塊，因此台北市中心的建案還是非常搶手。

信義代銷協理何胤諭說，三二九檔期大台北的指標建案約僅有400億元，與去年三二九檔期時豪宅是票房毒藥的情況相反，今年三二九反而是大坪數高總價住宅當道。

特別的是，在土地市場供給不足下，地主現在對價格多很堅持。以信義代銷即將在景美推出的「岳泰峰範」為例，開價會首度衝上80萬元，創下文山區紀錄。

遠雄集團日前在內湖推出的金華苑，也會以每坪約85萬到95萬元起跳的價格，挑戰五期重劃畫區新高。遠雄集團副總經理蔡宗易說，農曆年前遠雄在五期重劃區推出每坪70萬元左右的「香堤苑」，市場反應不錯，新建案在建材與品質更上一層樓，所以價位也上揚。

蔡宗易說，由於總體經濟數據仍在改善，年底的五都選舉也預期執政黨應會營造利多；雖然先前宣布國有地停標，市場一度擔心會讓觀望氣氛升高，但目前看來，還是有不少客戶的資產配置計畫中，希望搶先在潛力地段卡位。

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亞洲正全力擺脫金融危機，但也擔心會發生美國式的房市泡沫，現正全力防堵，包括新加坡、中國、澳洲、印度與越南都已採取行動。

亞洲各國政府擔心房市過熱會過度哄抬房價，連帶拖垮大舉放貸的銀行與舉債買屋的民眾。新加坡上個月實施防止房市過熱的新政策，對購屋一年內就轉手的賣家加收印花稅，也將購屋貸款的上限從房價的90%降為80%。新加坡總理李顯龍說：「防堵泡沫發生，要比坐視情況惡化、被迫採極端手段來的好。」

新加坡是1997年至1998年爆發金融危機的亞洲國家之一。當時亞洲金融危機在房市崩盤後爆發，各地充斥未完工殘破景象，不少銀行也命在旦夕。

據法新社報導，低利率、強勁需求與投機心態造成今日許多亞洲城市房價飆高，甚至超越2007年的顛峰價格。

仲量聯行（Jones Lang Lasalle）東南亞區域研究部主管蔡炎亮指出，中國、香港與新加坡等地的資產泡沫風險極高，若銀行與投資機構過度暴險在房地產時，房市泡沫將使經濟成長脫軌。

據統計，中國70個大城市的1月房價已創21個月來新高，香港部分毫宅也漲回1997年的高峰價。去年10月恒基兆業地產在香港推出的複合式豪宅，就以每平方英尺8.8萬港幣的高價（1.13萬美元）創下世界紀錄。

中國政府已縮緊借貸，要求二度購屋的民眾先支付至少40%的頭期款，同時也調高他們的房貸利息。香港政府將在4月調高房市交易在2,000萬港幣（260萬美元）以上的印花稅，從3.75%增至4.25%。

澳洲央行2日也提到房價「強勁回漲」是升息的因素之一。2009年雪梨中等價位的房價較前年上漲12.1%，墨爾本更大漲18.5%，觀察家認為房價仍持續看漲。

信評機構標準普爾提出警告，亞洲政府若為了刺激國內經濟需求，而將利率維持「太低太久」，可能冒上製造資產泡沫與高通膨率的風險。

由於經濟成長恐加速通膨並提高資產泡沫的風險，中國、印度與越南已採貨幣緊縮政策。標準普爾預測，資產價格飆高已成隱憂的南韓、香港與新加坡也將收緊銀根。

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立委補選結束，執政的國民黨仍舊不能止敗，不過房地產業者多認為這種結果一來和預期沒有落差很大，二來民眾也沒怎麼關心，因此應不會明顯影響房市信心。

台灣房屋總經理彭培業表示，這次立委補選從低投票率就可知道民眾的關心程度，由於只是區域性補選，且非都會區，不會改變國會生態，再加上只有少數人參與，因此對房市發展不會有什麼明顯影響。今年台北房市依舊是高檔盤整格局。

信義房屋企研室主任蘇啟榮則認為，區域性選舉本就和房市關聯性不大，昨天的補選又不會影響到目前市場上比較關心的ECFA何時簽定及簽定內容，因此不論誰輸誰贏，對房市來說，差別不大。

他認為，未來房市除了得看基本面，329檔期銷售情況及央行動作，才是觀察重點，對市場也較具指標性。

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根據統計，今年原本農曆新年前淡季不淡，全台中古房市交易量改寫5年新高；其中高雄市與台北縣的成長率分居冠亞軍。

建商還指出，加上今年9天的春節假期全台建案銷售合計近百億元，市場已看好接下來的329檔期，房地產市場可望再創高峰。

每年農曆年前一個月，因來不及趕在過年前搬新家，中古屋市場成交件數往往不增反減；但住商不動產統計全台加盟店成交件數後發現，今年的年前成交量，創下5年來交易量同期新高，其中高雄市與台北縣的成長率分居冠亞軍。

住商不動產研究室主任徐佳馨指出，成交量增加除了延續牛年房市大好外，拜部分產業回春之賜，許多上班族因擔心未來追不上房價，在一掃無薪假與裁員陰霾後，已積極進場置產，成為這一波段的重要生力軍。

而今年長達9天的長假，也讓建案開出長紅。以遠雄集團為例，9天共賣出近19億元，平均每天銷售量破2億元，改寫了96年7天內賣6億元的好成績，創下歷史新高。

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北台灣房市今年329檔期推案爆量，業界因房市回春大感振奮，但學界從市場供需原則的角度，擔憂一般價位的房屋因為市場過熱，失去平衡，出現修正市況，不過，對於豪宅價位，學界倒不擔心，因為利基型產品，還是有其吸引力，價格修正幅度不會太大。

住展雜誌研發長倪子仁表示，北台灣推案量爆出巨量，顯示建商對房市高度看好，企圖心旺盛；淡江大學產經副教授莊孟翰則認為，推案爆量後，隨之而來往往是餘屋過多問題，對市場整體發展並不利。

台灣不動產交易中心總經理李同榮分析，329檔推案大增，主要是上半年市場變數大，包括ECFA效應是否能兌現以及五都選舉變數等，建商抱著先賣先贏的心態，因此大多集中在上半年推出。至於後續效應，端看銷售率，如果銷售率能達到5成5以上代表後市仍不錯，但如果不到5成，市場將會進入新一波觀望氣氛。

莊孟瀚則表示，今年329檔價量齊揚，除了量增會帶來餘屋隱憂外，價格上揚特別令人憂心，他認為在量體大增下，北縣一些中古房價在11、2萬元、投資客多，餘屋量大的區塊，最快今年下半年就可能出現修正。

不過他仍看好豪宅市場，認為豪宅客層和一般住宅不同，房價仍可能繼續向上挺進。

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「末日博士」麥嘉華昨天語出驚人，建議基金經理人購買農地和農產品、黃金，以因應都會區可能爆發的暴動、生物武器攻擊和其他手段的「骯髒戰爭」。

麥嘉華在里昂證券的東京投資論壇上，對七百位退休基金和主權基金經理人演講時說：「下一場戰爭將是骯髒戰爭。如果手機不通、網路停擺或城市自來水供應被下毒，你該怎麼辦？」他建議經理人在鄉下買房子，並囤積可隨身攜帶的貴重資產黃金、鑽石。他也建議買小麥等農產品。

麥嘉華驚悚言論的根據，是美國財政即將破產，且美國和中國因原油逐漸枯竭而有軍事緊張的危險。他認為，在歐巴馬總統主政下，美國每年的赤字不會低於1兆美元。悲觀的專家預測，10年內美國將出現35%稅收用於償還公共債務的窘境，而麥嘉華認為比例可能高達五成。

在石油方面，美國在東西兩岸都有寬闊海洋可運輸，並可從南北鄰國墨西哥、加拿大獲得供應，且必要時可動用11個航空母艦艦隊在海上護油。相較之下，中國和其他亞洲新興國家的中東油源必須經過蜿蜒海路和麻六甲海峽。另一方面，美國在中亞的軍事部署可能引起中國方面的疑慮。

針對亞洲的投資，麥嘉華建議經理人因應糧食和飲水的短缺，買進和農業、淨水技術相關公司的股票。他認為日本市場今年表現會優於其他國家，日本金融類股尤其值得投資。

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房地產是由人和錢堆積起來的市場，想了解房市趨勢，最簡單的就是看人流和資金走勢。我認為今年人流沒問題，但資金可能有變數，上半年房市還是會很活躍，下半年則可能進入一波盤整。「上衝下洗」，可能是未來一年的房市情況。

人流代表房市需求和買氣，這部份，我相信不僅今年，未來幾年也都是樂觀的。一方面是陸客來台觀光人數可望持續成長，依觀光局統計去年已達96萬人次，今年則上看120萬人次，這個數字未來幾年應該都會不斷在增加。

大陸觀光客當然不能和國內房市劃上等號，但它對買盤有絕對幫助。因為陸客來觀光必定要消費，拉動的產業多和第一線民生有關，除了可實質上增加民眾收入及就業機會外，對民眾消費信心提振更是大有助益。

實際上，在我看來，它的效益已經浮現，去年除夕很多餐廳還坐不滿，今年早在一個月前就訂不到位子。我看最新的失業率已下降到5.74%，雖然還是不少，但下降趨勢很明顯。由於民眾開始敢消費，各家經濟成長率預測也愈來愈漂亮。陸客如能穩定成長，房市會很樂觀。

我認為房市「人流」樂觀，最主要還是看台商。這幾年房市有人說是重劃區房市，有人說是捷運房市，但我認為應該是台商房市。台商回流，過去我們都只注意到資金，事實上因為政府遺贈稅調降、推動台商回台上市、兩岸簽定MOU及洽商ECFA，再加上大陸經商條件的改變，都讓台商不僅錢回來，「人」也回來，他們是實質的房地產買盤。

房市的資金面，上半年還是很不錯，除了台商資金回流外，個人海外所得課稅上路，也讓近來國內湧現一波龐大避稅資金潮。最重要的還是存款利率還是低到不行，定存只有1%，沒有多少人願意把資金停泊在那裡，因為怎麼不划算。

利率調升也會影響購屋買氣，一來民眾會考慮房貸支付能力問題，二來盤算機會成本，如果有些也具安全性的投資的報酬率並不比租金報酬率差，民眾買起房子就不會那會帶勁。

下半年還有一個比較大的變數是五都選舉，包括北縣、台中縣市、台南縣市、高雄縣市正式升格為直轄市，資源得以整合，建設可以加快，本來對房地產是有助益的，問題是如果執政黨再遭挫敗，很多人擔心目前兩岸開放方向會出現修正。下半年在這種憂慮下，市場進入觀望期將是難以避免。

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2010年第一個月的房市表現，仍持續去年高價走勢，台北市每坪成交均價約42至45萬之間，台北縣介於20至23萬左右，房價漲勢已出現疲態。尤其板橋新成屋單價已站上4字頭，比北市部分中古屋還貴，嚇跑不少打算輕移民的台北客。值得一提的是，科技產業景氣回春，新竹房市買氣強勁，足以稱霸全台。

■　板橋新屋開價高 買方寧選北市老宅

　　根據信義房屋成交資料顯示，房地產經歷2009年的漲勢後，2010年第1個月的房市呈現量縮價平表現，北市平均每坪成交價格為44.67萬元，與上月的45.52萬元相比，房價已開始盤整；台北縣在2009年期間的房價漲幅也相當可觀，今年一月的平均房價已達22.34萬元。

　　信義房屋板橋江翠店長郭宏偉指出，近期台北客到板橋看屋，發現板橋的新成屋開價也在每坪40萬元以上，房價並沒有想像中便宜，有些買方乾脆回頭選擇北市的中古屋，導致台北買方比重下降，現在大約僅剩2~3成。

■　豪宅拉抬房價 輕移民趨勢顯著

　　根據永慶房仲集團統計，1月份除高雄地區量縮1成5外，大台北及台中地區交易量大致持平，量能持續維持高檔；而中古屋價格在全台豪宅持續創新高價下，間接拉抬周邊區域房價，台北市均價42.8萬、台北縣20.5萬、台中市9.7萬，均較前月持續上揚。

　　永慶房屋總經理葉凌棋指出，在台北市中心房價已高的狀況下，新婚首購族多往總價相對較低的地方移動，如市郊的南港、內湖、文山等區，在1月份交易量增加1到2成左右。北縣的輕移民現象則更明顯，移民的主要地區向南為新店，向西則以板橋為主，北市民眾跨區購屋佔了當地的三分之一。

■　新竹房市買氣強 開價異象紛出籠

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，一月買氣呈現轉戰北縣、桃園、新竹等次都心的趨勢，其中，北縣以中永和、三重、蘆洲等地，表現較佳，尤其是新竹地區的房產，由於科技產業景氣回春，買氣相較其他都會，約增加3.2%，是全國表現最為強勢的區域。

　　近日標地屢創高價，特定區域如台北市大安、信義、中正、士林，台中的七期以及高雄的美術館等區，屋主不僅惜售心態濃厚，開價平均漲幅更在一成左右，不少「異象」也紛紛出現，如土地持份高的老公寓，動輒開出每坪百萬的天價，同一棟大樓甚至出現成交時間相近的兩戶，單坪價差達五萬以上。

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中國甚至台灣的房市是否出現泡沫危機？惠譽信評金融機構評等資深副總經理李信佳表示，泡沫是無法預測的，但亞洲房地產近年價格漲幅高達1倍的現象，可成為一個警訊。

李信佳指出，整個亞洲尤其東北亞，從2003年第二季到現在，每個國家的房地產漲幅都是一倍以上，包含台灣去年年增率2成，台北市房價平均複合增長率更是11到12%，香港漲幅則達130%，中國4年間更達170%，「泡沫本來是一個發展階段，沒人知道什麼時候會破掉，但這種種跡象有這麼快的漲幅，就是一個徵兆。」

台灣另外一個泡沫徵兆就是「上漲有擴散現象」。雖然台灣沒有全面性上漲，但他說，台灣在早兩年，剛開始漲的只是精華區域，但最近中古屋的漲幅很大，另外，從精華地段也擴張到二、三線城市如新莊、板橋都開始上漲，這是從去年下半年就已經發生的，他擔心以後可否控制。

由於漲幅太大，各國國家都開始做行政介入，他舉例香港去年中要求銀行貸放成數降到6成，2000萬港元以下房子貸放成數不超過8、9成，韓國去年底也有調整，例如漢城去年貸放成數降到5成，精華區降到4成，其他地方稍微鬆一點到6 成。

另外，中國不但要升息、準備率也要調升、並採取加稅手段等。不過這些措施有沒有效果，他認為還要再觀察，因為今年1月份放款就超過1兆。

而台灣，他表示在貸放成數是有控管，但目前除了豪宅稅，也沒其他明顯措施讓漲幅冷卻。因此目前來看房市是否有泡沫化危機，他認為這個階段尚無法定義是泡沫形成初期還是中期。

因此，未來他認為應該要關注的是升息問題，過去房貸付1.5%利率，租金回報率2%，很多人買房再租，但升息可能造成租金回報率越接近房貸利率，造成房屋賣壓出現，買方需求量小，房價會疊，背房壓力變大。

而大經濟體的貨幣政策會牽動到其他國家的貨幣政策，台灣央行的貨幣政策也不能單獨做決定，因此升息問題將是關鍵但又複雜的。

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回顧牛年房市的發展，或許是台灣受金融海嘯衝擊較小，加上位居亞洲市場，及兩岸政策開放的優勢，台灣房市普遍回春，其中台北縣市幾乎回升到去年總統選後階段的價位，堪稱台灣近年房市的高點。牛年房市歷經由谷底逆轉而上的走勢，展望虎年，在MOU、ECFA的加持下，陸資來台將帶動個人資金投入，預估房市將在穩定中有成長的空間。在這樣的狀況下，錢進房市投資的台灣民眾，究竟應該如何面對明年的市場？

■ 審視投資性格 留意升息壓力

　　永慶房屋總經理葉凌棋指出，投資型的客戶，現在應審視手中持有的資金，評估自己的投資性格，勤做功課以掌握區域行情。現在雖然是投資、置產的好時機，但還是提醒投資人要量力而為，「要有升息的準備，以房貸利率可能調升到三．五％的思考，以貸款升息來預估自己的還款能力。」他說，過去數十年來，房市雖然起起落落，但總體而言，成長曲線卻不斷向上攀升，若以長期持有來看，房地產都是增值的。唯一的警訊是，當定存利率快速拉升到三％，租金報酬率可能低於定存利率，造成房市遲緩，但發生的機率微乎其微，因此低利率環境將維持一段時間，而房市將在穩定環境中以中速復甦。

■ 商用需求擴增 商辦價量回溫

　　信義房屋商仲部何偉宏協理表示，走出金融海嘯後，商用不動產的千億交易規模將會重現。受惠於亞太地區景氣率先復甦，加上危機入市的投資思維和逐步轉佳的投資環境，店面、辦公室等商用產品的交易將會更熱絡。此外，過去被低估的商用不動產價格，將隨著兩岸題材增溫，商用行情逐步追上住宅行情的現象。

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戴德梁行總經理顏炳立認為，台灣房市才剛要走升，不論是壽險、台商、外資、建商，加上來有至少5,000億元的資金在市場找物件，只是沒有貨而已，因此今年買賣市場會持續火熱；但租金今年還不會上去，除非ECFA(經濟合作架構協議)簽署後陸資大量湧進，搶完信義區、搶內科，這樣整體租金才會有機會上去。

戴德梁行統計，2009年全台商用不動產的銷售漸入佳境，全年大宗不動產買賣金額突破千億元，創下五年的次高紀錄，回到金融海嘯前的水準。

顏炳立指出，全台灣房地產都在燒，今年兩岸簽定ECFA，將是「台灣房地產元年」。他樂觀認為，兩岸政治因素移除後，已經沒有阻礙，可用「兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山」來形容，台灣好條件、好地段產品，還是會上漲。

顏炳立指出，近期台灣房地產成交市場火熱，因為兩岸的開放給予市場無限的想像空間，現在是無限的資金在追逐有限的籌碼 (房地產物件)，連陸資個人都已經在台灣現蹤，「許多陸資個人已拉著皮箱，用現金來買豪宅」，把物件登記在台灣助理名下，搶先卡位，希望能在台北占有一席之地。

顏炳立坦言，現在的房地產不以「租金投報率」為購買考量，今年的租金並不會上去，因此現在的租金報酬率不高，但由於兩岸今年要簽ECFA，實在有太多資金在追逐，因此今年將是台灣房地產元年，房價還會往上走，而且未來就算回頭，房價也不會回跌到金融海嘯這波的支撐價位，尤其，台灣是高科技島，如果有很多廠商願意進來台灣，台灣房價就不會下來。

至於學者不斷提醒的泡沫化看法，顏炳立則認為，台灣在這波金融海嘯中價格一度下來，成交量也一度急縮，但量價一下來，馬上就有人出手，這樣來看，何來泡沫之有？

他強調，ECFA簽署、台灣開放後，台灣房地產不會全面大好，陸資來只會看豪宅、只會看好地段的商用不動產，不會去看三峽、林口，因此對一般民眾購屋不會造成影響。因此，今年來看，台北市地段好、條件好的巷內小基地，今年會續創新高價；台北縣則是地段好、環境好、大塊土地的高級住宅，房價會再續揚。



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國內這兩三年房市一直是多空交戰，今年也不例外，一般認為，2010年將呈「景氣復甦」、「陸資題材」對戰「利率調升」、「政策壓抑」局面，投資人不妨從經濟、政策、資金、兩岸及市場等五個面向進行觀察，隨時調整投資策略。

在經濟面上，太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，由於各種預測數據顯示今年經濟成長率可一舉躍上4%以上，加上開放大陸QDII投資，台股有望站上萬點，整體而言，經濟面對房市是有利的，惟投資人仍應注意失業率是否持續居高不下及內需不振、國內投資不足問題，這是經濟面最大變數。

政策面方面，四縣市今年正式升格、一生一屋自用稅率鼓勵換屋正式展開以及青年安心成家方案繼續實施，都能為房市帶來更大動能，不過今年五月即將實施的公設分開計價、確定逐年取消的停車獎勵以及台北市政府預計在明年展開課豪宅稅，則為房市埋下不安的因素。

基本上，多數建商、仲介目前多認為豪宅稅不致明顯影響市場，但也有一些業者擔心民粹式的「反商」會持續升高，變化就很難說；公設分開計價方面，雖然設計原因之一是為抑制不合理房價，但根據中信房屋最新調查結果顯示，有一半的消費者擔心內政部這項修法反而將促使房價續漲，五月上路後到底預售市場如何變化，投資人宜密切注意。

停車獎勵取消，包括遠雄建設董事長趙藤雄、興富發董事長鄭欽天都認為奇貨可居的北市地主不會因此降價，也就是說建商未來土地取得成本將會變相增高，房價恐怕還會上漲，當然最後仍得看消費者能否接受而定。

兩岸題材是2010年利多主力，包括金融MOU正式生效、ECFA 正式簽訂，都可望讓台灣不動產市場更上一層樓；不過剛結束的立委補選，執政黨全軍覆沒，為ECFA簽訂帶來變數，鄉林建設董事長賴正鎰認為，如果ECFA不簽，或者五都選舉，執政黨再次潰敗，房地產前景就值得憂慮。

資金面方面，張欣民表示，現況來看銀行體系資金仍十分寬鬆，台幣看升又能吸引海外熱錢續進台灣，房地產仍有充沛資金動能，不過照全球經濟走勢來看，利率有走升的空間，而利率一旦反轉向上，對房市之衝擊就不容小覷。張欣民認為2010年房市最大的不確定因素是利率是否揚升。

張欣民表示，整體來看，2010年台灣房市是兩岸開放政策及民怨、利率的拉鋸戰，前者讓房市還有向上的想像空間，後者則是一股反制的力量，兩者勢鈞力敵。他認為今年市場將會呈現「價穩量縮」的格局，民眾購屋要特別做好比價的動作，免得高檔套牢。

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揮別金融海嘯陰霾，受惠於ＭＯＵ、ＥＣＦＡ政策利多，及兩岸經貿交流更趨頻繁，去年房市逆勢扶搖直上，大台北房價創下歷史新高價位，而今年住宅投資、購買趨勢為何？房仲業者透露，預估今年購屋趨勢會呈現Ｍ型化發展，頂級投資型商品將成富人最愛，都更議題將持續發燒。

■　頂級商品富人最愛 北市遷移潮再現

　　永慶房仲集團研究室協理黃增福指出，ＥＣＦＡ簽訂時程牽動著明年台北市豪宅產品的表現，這類買家以具跨國企業、國際移動、與全球生意往來者為對象，非傳統的一般需求型住宅僅侷限本地客。景氣熱、股市好時，大戶買方視豪宅為象徵性財貨，無所謂合理價，越具稀有性，價格塑造效果越強。

　　另一方面，景氣逐漸好轉，大台北房價也來到歷史新高每坪２９萬價位，對於首購族、換屋族來說，負擔都比以前沈重許多，黃增福表示，買方板塊還是會往北縣移動，再加上有縣市升格及捷運線等重大建設加持，塑造絕佳購屋自住環境，今年房市可望延續這種輕移民潮。

■　中南部房市 跟著重劃區跑

　　住商不動產表示，中南部房市受到金融海嘯衝擊較輕微，對於今年有意購屋族群來說，重劃區仍是首選，譬如台中１２期重劃區土地標售案，還吸引了大批北部投資課進場搶標，相對目前房價已經飆高的五期、七期，目前１２期重劃區更有發展潛力。

　　在高雄部分，農１６特區及美術館周邊，因鄰近捷運站、漢神巨蛋商圈，又有廣大綠地，生活機能逐漸成熟，未來保值、抗跌性最好。

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【文／范世華】
　　當2008年台灣前20%最高所得家庭的收入，是最低20%家庭的7.73倍，達到了貧富不均最為嚴重的一個程度。僅管2009年內政部最新的統計數據還未出爐，但是只要藉由「民怨」可知，2009年台灣失業問題的嚴重性不但沒有改善家庭所得分配的問題，而房地產市場所反映的現象，更加重造成了家庭資產的變化，擴大財富的分配不均。

■　高達93%人民不滿貧富差距

　　　　根據《天下雜誌》對於2009年的最新國情調查，台灣人民不滿貧富差距過大的比例高達93%，創下史上最高的比例。如果以93%不滿的數據顯示，就另一個角度來看，可能僅有7%不到的比例才是屬於所謂的「既得利益」者，因此才不會就貧富差距的問題表示意見！

　　若是這樣的假設成立，那麼就表示，整個社會的財富分配有80%以上（或是占大多數的部份）是集中在這7%之中的，剩下來的才是屬於這其他93%不滿民眾的總合。這是多麼可怕且嚴重的現象啊！

■　財富資源集於少數人所操縱

　　為了不再擴大民眾的不滿，房地產市場似乎也很配合「民意」，隨著近期的天冷而自動降溫，眼尖一點的人會問道，為什麼原本經常報導房市議題的談話性財經節目，現在怎麼變成天天在談股票？事實上，只不過是因為現在眼前的股市更熱，因為股票市場的門檻低、反應快，只要到證券公司開一個戶，不用多少錢，全民都可以把它當成一種正常的投資工具，當股票市場全面大漲，大家都能賺到錢，話題當然更引人矚目。

　　可是房地產價格的問題，並不會因為媒體噤口或者是聲音不見了，民眾聽不到或看不到之後，就表示問題不存在了。房地產不同於股票，基本上它的門檻就非常的高，並不是每一個人都可以把它視為投資或生財的工具，可是即便一般人想要把房地產做為消費自住的商品，資源卻是掌控在少數人的手中。比如一塊有價值的土地，如果蓋商場的獲利會比蓋住宅要來得多，地主當然會拿來蓋商場；如果蓋100坪的豪宅會比蓋30坪的公寓大樓好賺，當然蓋的是豪宅。這也應證了社會財富不均的現實情況，富人會更有效益的運用資產獲得更大的利益，一般人沒有財富的分配權，只能算是財富的被支配者。

■　都更有利於多數、標售土地獨利一人

　　都市更新本來的用意就是在改善城市中較為落後地區的環境與生活品質，不同於開發單筆的素地，獨利於單一所有權人（非建商即是富商），因為參與都更的地主基本上就是全部既有的住戶，加速都市更新有助於提高原住戶的財富資產，也有利於多數人；另一方面，政府對於國有土地的處分，也應配合整體都更自行規劃，宜停止持續標售的作法，不斷標售土地造成搶標，只會頻創得標「天價」，無形中成為了市場上房價合理炒作的比價基準，除此之外，標售國有土地更是只有獨利於單一得標人，反而不利於多數公眾的利益。

　　就一般家庭的可支配所得，約有三成為負擔房貸月付金的比例，可見房地產實為台灣家庭總資產之中最重要的部位，不用說2010年民眾關心的是財富問題，只要是有關於錢的問題，民眾每一年都會關心，如果政府能夠在房地產的問題上，做好房產未來的平均供給，會是平衡全國家庭財富問題，最有幫助的一種良策！

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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根據人力銀行的調查，２００９年近８成企業會發年終獎金，除了年終獎金之外，不少企業也願意幫員工加薪，其中電子業龍頭台積電，更號稱加薪１５％，讓員工感到了總算走過不景氣的谷底，聞到春天的氣息。而很多年沒有被拿出來討論的年終獎金買屋話題，近來也開始在上班族之間動了起來。

■　年終買屋置產 前進低價潛力區

　　想要購屋是許多上班族的夢想，年終獎金往往是想買屋者的第一桶金，住商不動產加盟事業處副總劉明哲表示，買屋前要考慮自用或是投資，如果自用，單身者可選擇套房物件，小家庭或小夫妻建議坪數要在３０坪上下，以避免不久後就要面臨換屋；如果是投資，大學學區、市區捷運站附近或成熟商圈內的小套房，由於投資報酬率高、需求強、轉手快，是利用年終獎金購屋置產的好標的。

　　普遍來說，上班族年終獎金約在數萬元到數十萬元之間，若純粹要以年終獎金來購屋置產，可以選擇低單價、低自備款的產品，或者到低價區域去選購房子，而中古屋房價低、公設不多，也是下手的好選擇。

■　買屋成家樂 資金慎佈局

　　信義房屋指出，運用年終獎金購屋，大概有三種形式，第一種是買學區小套房贈與小孩，可收租兼節稅；第二種是當頭期款買個預售屋，或是買中古屋出租，利用租金繳交房屋貸款；第三種方式是換屋，連同年終獎金湊足一定的購屋自備款，換間大的房子。

　　如擔心年終獎金不夠買房，業者也建議可將年終獎金加上原有存款增加購屋選擇的範圍，以七成房貸為計算基準，較不容易超出預算。此外，在資金運用方式上，最好本持「三三原則」，就是每月房貸不超過家庭收入的三分之一，自備三成左右頭期款，以避免資金過緊，買了房子賠了生活品質。

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回顧去年2009年的商用不動產市場，總投資金額約為1,002億元，較前一年成長6%，絕大多數成交案件皆位於大台北地區，至於去年第四季，以內湖廠辦的表現最為搶眼。戴德梁行董事總經理顏炳立表示，陸資已透過不同管道紛紛來台，今年2010年將是台灣房地產元年。

■　去年商辦破千億 創第2高紀錄

　　戴德梁行統計2009年商用不動產的投資金額，總資金為1,002.6億元，較2008年的947億元，年成長幅度六個百分點，創下過去五年來的第二新高紀錄。交易金額前三名的個案，總價皆突破一百億元，分別是新光三越A11館(總價116億元)、亞太經貿廣場(總價115億元)、環亞生活購物廣場(總價100億元)。

　　值得一提的是，內湖廠辦表現亮麗，去年第四季成交金額高達229億元，尤其是新光人壽已在內湖科技園區擁有十四棟廠辦大樓，穩坐內科第一大地主的寶座；至於外資法人亞太置地投資公司，也一口氣買下台北市三件商用不動產，顯示外資看好台灣房地產投資前景。

■　投資房地產心法 「地段」是第一要件

　　戴德梁行董事總經理顏炳立譬喻，2009年的房市是「春寒水暖鴨先知」，2010年將會是「兩岸猿聲啼不住、輕舟已過萬重山」，因為檯面下陸資早就藉由人頭等各種管道搶進台灣房地產，一旦簽訂ECFA，台北市房價，尤其是豪宅市場，台商、陸資將成為主力客源，有機會促成都會房價飛漲，因此今年可稱為「台灣房地產元年」。

　　顏炳立傳授投資客，今年在台北市購買不動產的口訣是「地段、環境、巷內小基地」，只要符合上述條件，房價一定飆漲、地價翻升三到四成，台北市的大同區、萬華區，雖然環境較差，但透過都更，仍有補漲空間。反觀台北縣，要牢記「地段、環境、大基地」這三點，譬如新店或新莊就符合這些要件，未來房價將再創新高。

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台灣房市熱度不受央行打壓熱錢政策影響，今年上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，在建商主導下，許多區域寫下天價，台北市預售屋挑戰每坪200萬元，台中與高雄也首見每坪70萬元豪宅。

信義代銷統計，今年上半年房地產爆大量，台北縣市有2,700億元建案出籠，一級戰區包括南港、大直、內湖、文山、新店、板橋、新莊副都心等七區，房價會比去年第四季高出20%。

大台中房地產市場上半年推案金額超過1,000億元，第一季就有600億元案量。高雄豪宅推案量也超過300餘億元、創歷史新高。

住展雜誌調查全台五大都會區春節後率先公開的指標建案，有11個建案引領房市，其中北市南港區推出的指標建案最多，將有三個建案同時推出 。其中位於南港經貿園區，華固建設投資興建的「華固天匯」，每坪開價100萬元最高。華固也在南港中央研究院路推出每坪60萬至70萬元的「華固文匯」；冠德建設也將在附近推出每坪逾70萬元豪宅。

上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，許多區域在知名上市建商主導下，都寫下區域天價。(圖)高雄愛河旁的新建案都是近期熱門的物件。

不過，北市大安區將率領挑戰每坪200萬元行情，基泰建設投資興建、位於台大校區旁的「基泰台大」，可售戶僅30戶，未正式公開已掌握200組客戶，建商將在春節後開出一坪200萬元的天價。

台北縣方面，麗寶建設下周將在新板特區公開先建後售豪宅案「東方富域」，每坪欲開價80萬元，是新板特區房價最高者，銷售狀況備受矚目。

大台中房地產市場上半年將呈「眾案齊發」榮景，推案熱門區段以七期新市政中心為主，八期與12期重劃區也是熱區。建商初估，上半年推案金額將達1,000億元，是去年同期的二倍。

台中豪宅首席區七期第一季有八件預售案進場，總推案量近400億元，占去年整年度推案的三分之二。銳豐建設總經理李明潭說，台中七期重劃區建案很多，但最貴的集中在市政北二路，該路段是七期真正的核心，未來台中房價應會在此寫下新紀錄。

上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，許多區域在知名上市建商主導下，都寫下區域天價。(圖)台北縣的新板特區。 （本報系資料庫）

聚合發總經理祁興國表示，七期新市政中心已成為新興的城市聚落，預售房價站穩每坪40萬元，緊鄰園道或歌劇院的個案，每坪更拉升至60萬至70萬元。

高雄部分，上半年有三大豪宅最受矚目，包括漢來大飯店旁的「國硯」、凱悅飯店結構體改建的「京城凱悅」、位於民權路與四維路的「隆大都廳苑」，都將在春節後開賣，市場供給量高達600戶，每坪開價35萬至70萬元。

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房市關鍵看「房價承受度、資金能見度、升息幅度」

經歷「牛氣」沖天的2009年房市後，信義房屋不動產企研室認為，2010年房市應該是量能穩定盤整的一年，上半年329檔期建商大量推案造勢可期，加上新莊副都心抵費地可能在第1季標售，若土地標售與新案銷售狀況順利，可望為2010年的房市博得好彩頭。

2009年房地產市場呈現價漲量平格局。信義房屋統計，2009年台北市住宅成屋平均每坪達40.9萬元，創下歷年新高；而土地交易更是熱鬧非凡，除了標售價格頻頻跌破市場眼鏡之外，精華地區動輒出現數十人競標的情況。不論土地或房屋，都可看出2009年不動產交易熱度。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，2010年在經濟呈現復甦的大環境下，有利房市持續朝正向發展，至於房價仍否再向上攀升，則須觀察資金、利率條件的變化以及購屋人對於房價的承受度。

整體來說，2010年有三大挑戰，包括「資金、利率與房價」，其中利率變化將是房市信心轉折的重要關鍵。根據央行統計，2009年11月5大行庫新承做的房貸利率續創歷史新低，僅有1.694%，低利環境助長了09年的房市買氣，不過市場普遍預測2010年利率將止跌回升。

即使升息，依照過去央行調整利率時的腳步，將呈現持續性但小幅度的調漲，不至於造成房貸負擔的暴增，但短時間對於購屋人心理層面的影響，則還需要觀察。

而2009年的房市多頭走勢，是農曆年結束以後，從成屋市場先點火，爾後才帶動預售與新成屋市場買氣，大台北地區房價已經回到2008年大選時的高點，台北市2009年平均房價突破每坪40萬元，台北縣則突破每坪20萬元。

不少建商認為2010年的房市機會比2009年更佳，09年928檔期推案狀況並不積極，反倒是慢慢規劃準備在2010年第1季大展身手，信義代銷預估，2010年的329檔期將是近年最熱的一次，大台北地區亮點包括南港、內湖、文山區、新莊等地，指標個案將挑戰區域高價，銷售成績可視為2010年房市的先行指標。

蘇啟榮表示，大台北地區以外的房市，特定區域如七期重劃區、中正藝文特區、高雄美術館等，仍將是豪宅市場當道；而大台北以外的區域，一般的住宅產品房價漲幅不大，買方購屋負擔相對較輕；隨著景氣好轉加上2009年孤鸞年的遞延成家購屋效益，2010年有機會出現一股新的成家購屋潮。

2010年預料升息幅度不大，資金水位也高，景氣樂觀審慎，加上中產以上階層對於通膨的疑慮始終存在；在這樣的前提之下，換屋及投資置產需求仍殷。不過資金行情在升息過後可能不再那麼源源不絕，投資熱度稍降。整體來說，今年會是持續盤整的一年，就整年度來看，價量的變動不會太大。預料上半年329檔期、ECFA簽定、升息等影響房市的因素陸續發酵之後，下半年房市在沒有重大多空條件的影響之下，市場將漸行漸穩。

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淡江大學教授莊孟翰4日表示，台灣房市沒有泡沫破滅的危機，但有超額供給的隱憂，建築業應格外留意流動性風險；他並指出，除預售屋等區隔市場，房市呈現的U型谷底將愈來愈明顯，不排除維持三至五年。

戴德梁行總經理顏炳立認為，台灣房地產市場就基本面沒有看壞的理由，特別是台北市商用不動產仍具補漲空間，行情自兩岸開放後便一路被看好，北市豪宅更是政策開放後的投資主流，可望拉抬北縣高級住宅房價。

莊孟翰、顏炳立昨天出席金融總會全球金融委員會舉辦的「2010年國際金融市場展望」研討會，兩人都認為台灣房市沒有泡沫的問題。

面對政府準備開徵豪宅稅，莊孟翰說，豪宅稅影響小、但有點震撼，其實富人會繳所得稅、贈與稅，豪宅反而可帶動經濟成長，希望政府不要因此影響整體房市。

對於台灣房市，莊孟翰分析，北部地區的人口占台灣總人口的44.34%，家庭戶數占台灣總家庭戶數的45.94%，其中台北縣市人口占台灣總人口數28.03%、家庭戶數占30.03%，顯示未來房地產市場重心仍在北部地區，又以台北縣市為主。

其次則是桃竹地區，並以捷運沿縣為主軸；至於台中市、高雄市，莊孟翰認為，與區隔產品、台商回流等題材較相關。

莊孟翰認為，就長期趨勢而言，台灣房市存在住宅存量高於家庭戶數的問題，近幾年建造執照、使用執照、買賣移轉等都在下滑，法拍總案量則在上升，未來兩至三年，除區隔市場外，房市U型谷底走勢將愈明顯。

顏炳立指出，台灣房地產泡沫化機會不大，如果要泡沫化，也是發生在中南部，因為台北市已沒有土地了。


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