投資的路不會筆直往前進, 它像一條蜿蜒的河, 我們只能看的到下一個河灣, 無法窺得全貌, 要承擔風險, 勇敢跳下去, 不斷在摸索中找答案 ....

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法國劇作家莫里埃曾言:「這是一座神奇的宮殿,藝術與之相配、裝飾與之相伴、大自然使之完美」。「熊都巴洛克」這棟巴洛克電梯豪墅社區,就是代表作。

「熊都巴洛克」專案經理陳百松指出,全棟外觀以千噸崗石手工打鑿,飛翼獅威震八方以王者之姿守護社區,連地板上都雕刻著路易十四太陽王家徽。聳立的天馬、翱翔的神鷹、壁龕等石雕構圖雕工精細,為高精密、高難度、高成本的經典建築。

陳百松表示,該案入口處的皇家禮賓噴泉廣場,令人彷彿到了英國的白金漢宮,而凡爾賽宮迎賓會館,彩繪穹頂、純鋼材鍛造的羅浮宮旋梯,手工打造的古典銅雕藝術大門,以及華麗的宮廷宴會大廳、處處令人驚豔,處處都可看到公司的用心。至於在植栽方面,更是熊都建設的專業。入口處兩棵150年歷史的緬梔,更是社區之寶。中庭為棕櫚科的植裁,高逾三層樓,具備休閒風的度假氛圍。「熊都巴洛克」個案,完全落實巴洛克建築精髓,天穹圓頂、羅馬柱、條窗、石雕、地下室彩繪壁畫,建築外觀的裝飾,造就出一種輕盈流暢的動態感,配合著精美絕倫的工藝技巧,給人一種金碧輝煌的震撼。踏入地下室車庫,映照著牆壁手繪壁畫,不管是薰衣草花圃、一望無際的麥田,彷彿嗅到了大自然的原野氣息,讓人驚奇。

另外就地段方面,基地位於台中市五權西路、三厝街口,近特三號道路,位於南屯交流道、中彰快速道路外環,5分鐘直達烏日高鐵站,一高、二高,中部國際機場近在咫尺,交通四通八達,南來北往,國內國外順暢便捷。

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一會兒辦節慶遊園會、一會兒辦免費歌劇演唱會、爵士音樂會,台中南七期文心森林公園的圓滿劇場,成為台中演藝活動主舞台之一,媲美台北大安森林公園內的表演劇場。重視城市行銷的台中市府,善用文心森林公園與圓滿劇場,讓森林公園成為市民最愛的休閒去處,意外地帶動附近房地產表現,成為七期僅次於大都會歌劇院最夯的地段。

■ 文心森林公園當紅 科技美宅爭奇鬥艷

  首先由精銳建設買下南七期文心森林公園惠文路與向上路口角地,並迅速推出「海德一號」大坪數豪宅大樓,開始改變七期豪宅集中在北七期市政中心的情形,讓附近土地利用由別墅轉向大樓產品。

  繼「海德一號」豪宅之後,對面全國KTV小木屋又被精銳建設相中以百萬元高價買走,時代建設、瓏昇建設、海灣建設、總太建設緊接在附近買地,準備推出豪宅案,朝精緻化、環保減碳、光電Ehome 方向規劃。利用文心森林公園得天獨厚的廣大腹地,企圖塑造科技、環保、自然相互融合的精品住宅,未來開價創新高,可以預期。

■ 五期生活機能完善 公園站捷運續增溫

  向上路口的文心森林公園圓滿劇場設有捷運站,足以應付演唱會等大型活動的人潮,森林公園對街的五期生活機能完善,目前是台中新市區內相當成熟的區域,交通、生活、學區、就業、藝文等條件堪稱一流。

  捷運動工在即,交通便捷時代來臨,大英街、大英西二街、大光街、大墩路等區段房價依捷運而攀高。頂著七期光環,獨享森林公園一線景觀,再加上綠線捷運站加持,讓建商特別看好此區塊發展潛力,不斷加碼買進附近土地。

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【張瑞傑╱台中報導】
精誠路屬於5期重劃區內南北向的主要道路,沿線各式店家林立,生活機能與商業效益發達。大樓案「品精誠II」戶戶3面採光,67坪住家規劃270度景觀主臥衛浴,每坪16.5~17.5萬元。透店案「立寶雙星II」各棟4套房設計,強調店住雙效,總價2500萬元起。

指名度高
精誠路位於台中市西區、南屯區交界處,東、西側為忠明南路與東興路,起自中港路,沿線貫穿公益路、向上路、向上南路、五權西路等幹道,往南可通達8期重劃區。

缺乏公園綠地
精誠路兩側有餐廳、連鎖賣場、小吃、飲料店聚集,精誠路、精明1街與大墩19街一帶為精明商圈,精誠18街、精誠路口有西區圖書館與全聯福利中心精誠店,東側大忠街有麻園頭溪河岸景觀。
東森房屋東興加盟店賴建光表示,5期重劃區內機能成熟,唯一缺點就是公園綠地少,「而精誠路發達的商業效益,與大忠街的麻園頭溪河岸景觀正好成為互補,因此成為5期購屋指名度高的優質區段。」


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中市房地產市場最近因台商返台投資置產等熱錢效應增溫,尤以好地段新成屋行情看漲,總太建設公司在台中市五期重劃區推出「品精誠」大樓建案,強調寧靜精品住宅,吸引自住客群入住。

總太建設公司董事長吳錫坤說,對許多台中人而言,五期重劃區就像精品名牌一般,入住五期就是生活品味表徵,包括食好、衣好、住好、行好、育好、樂好的「住五期六好」的美名不脛而走。

「真正富有者擇居五期」,五期不只是生活便利,還有優雅的街道,尤其公益路旁頂級店街氛圍,常讓外地人風靡不已,尤其是靜巷單純住宅建案一曝光,就成為行家出手的目標。

吳錫坤說,品精誠擁有得天獨厚的環境,公司在規劃上也格外費心,希望地盡其利,不論在採光通風、格局舒適性、坪數齊質性、公設景觀、建築外觀等等都要求做到最好。

品精誠共分二區,一為如意區,座北朝南向,規劃54坪、66坪精質四房,即將落成交屋。二為雙璽區,純雙併規劃,全棟三面採光,均質55坪四房,已開工,格局尚可量身設計,開放預約入主。

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提起購屋經驗,老台中人多半有一個不太愉快的心得,例如在1995年前買新大樓,現在出售少說每坪要賠5~6萬元,因為台中重劃區開發過快,房市區域行情起伏很大。 15年前的五期大樓賣12-15萬/坪,現在人口密集,商店林立,生活機能完善,向上路文心森林公園口設有捷運綠線G10站,成為亮點房價開始回漲,新大樓開價重返當年的價位!

■ G10捷運站房價穩 一巷店面便宜搶手
  
  位於向上路與文心路口的大新國小是台中五期的明星小學,就像惠文國小一樣火紅,學生家長紛紛遷居學校附近,為了給小孩一個好的教育環境。 台中重劃區的規劃沒有巷弄,街大概就是巷的意思,買大馬路大坪數店面的時機已過,街道內的中小樓店具有廣場與社區功能,人口多、消費穩作生意容易,不比車多車快的大馬路差;住宅隱身巷內顯得寧靜單純。 大新國小周邊的向上南路、大英街、大墩10街、11街、大光街都是一巷住宅概念,優質學區房子需求強,房價卻相對便宜,不像別的重劃區房價落差起伏過大。

■ 大新國小生活圈 圓形劇場具獨特性

  專家老生常談,在台中購屋並非隨便買、隨便賺,除了再三強調「地段」之外,還需要多了解區域內有無潛在商機才行! 換言之,務必嚴苛地觀察房屋座落位置有無多項獨特優越條件,房子才有保值可能!

  大新國小生活圈類似黎明商圈的黎明國小,都是首購族、換屋族雙重認同的區域。 設有捷運站的文心森林公園、圓形劇場具有特殊的休閒運動、藝文音樂多項功能,已有效地帶動大新國小生活圈的知名度與指名度!

 

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太子建設公司在五權西路、三厝街口推出「太子作新民」,大廳禮聘誠品書店設計團隊,以整面書牆呈現具書卷氣息的書齋,打造人文的生活空間,重新定位「名宅」新價值。

「太子作新民」大樓建案基地位於五權西路、三厝街口,鄰近南屯商圈,附近有文心黃昏市場、豐樂公園,近中山高速公路南屯交流道、中彰快速道路,交通便利。

「太子作新民」大樓建案基地面積1246坪,分A、B二區、二棟大樓,大樓高15樓、地下二樓,共規劃144戶(含4戶店面),每戶主力坪數46坪到66坪,規劃3房到4房,格局方正。

A區預計今年10月完工、B區預計明年4月完工。

業者說,「太子作新民」為一群深富人文質感的專業人士,社會菁英量身打造,也就是「作新民」客層所追求,不假外求的人文深度居家生活。

業者指出,「太子作新民」重新定義名宅的新價值觀,榮獲國家卓越建設獎最佳規劃類首獎,以深度的純人文、純書卷氣息,陪伴一群有生活態度的家庭。

「太子作新民」一樓門廳採用指紋辨識系統,大廳請來誠品書店規劃一大片書牆、包廂型書齋、兒童閱覽室等,二樓有多功能休閒室,住家地板採用獲歐洲藍天使環保認證的德國原裝木地板、油漆採克徽樂抑菌油漆。

 

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兩側溪岸遍植如綠傘般迎風伸展的高大小葉欖仁樹,密集的外國餐廳和PUB夜店,讓台中的夜散發濃濃的異國情調,這裡有恰似上海的縮小版「外灘」風情,飯後沿著滿鋪南方杉人行道的麻園頭溪畔散步,放鬆心情悠遊溪畔小歐洲區,不必擔心人車爭道的問題,逛累了就選家店聽歌唱歌。台中西區麻園頭溪畔華美西街、華美街的夜店區(老外稱Little Europe)是情侶約會吃飯聽歌最浪漫的小區。

■ 免散攤遭酒測 吃飯唱歌一條龍到位
 
  為駕車安全,朋友相約第二攤唱歌聽歌就選在同地點步行可即範圍,的就這樣 PUB一條街更聚客更加擁有人氣。台中市華美西街一位餐飲業者透露,每周三、四、五、六最忙碌,周一最閒,通常餐廳員工排休多在禮拜一。

  PUB街上聽歌唱歌有幾種類型,Live 有駐唱歌手、Piano Bar客人隨電子琴老師演唱、燒烤店 KARAOK點歌本輪流唱、日式料理店KARAOK個人須上台唱歌、MUSIC PUB 純播放音樂。經營PUB型態的餐飲店只要合法申請、依規定使用、誠實納稅,如娛樂稅每月約3000元,K歌須租用業者合法版權主機每月每台約7000元,店內播放音樂須付版費給中華音樂協會費用,凡事只要合法,就會順利而很快回收。

■ PUB一條街旺旺 店面空置率低

  投資PUB一條街店面,空置率極低,害包租公包租婆都笑開懷。一位台中餐飲大亨表示,純粹開餐廳在台中太競爭,光選地點或料理內容都頭疼,PUB性質的餐廳類似觀光休閒產業,在同地點三五同事好友一齊吃飯聯誼感情、唱歌聽歌可以自我解壓,這正當娛樂功能不是一般餐廳可以提供得出,也許他的開銷稍微高一點,可是多數客人卻很認同也玩得很開心。

 

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文心路一段上有文心森林公園、圓滿戶外劇場及明星學校大新國小,具備公園、學校的優質住家條件,吸引不少購屋族群捨棄7期,選擇文心路。文心路未來預計將有捷運綠線行經,蔚為台中市的潛力區段。

熱門社區
文心路一段呈南北走向,北起大業路,南至南屯路,位於台中市5期、7期、8期等3大重劃區交界,為台中市交通要道,沿線有多線公車行經,可轉乘至高鐵台中站,未來文心路上將規劃捷運綠線,能讓此區交通更加便利。

公園學校機能佳
該路段的住宅環境也很不錯,兼具公園綠地與學校,文心路上有文心森林公園及剛加蓋完成不久的圓滿戶外劇場,滿足居民休憩需求,位於圓滿戶外劇場對面的大新國小,為5期明星學校。文心路、五權西路口有黃昏市場,大墩路另有家樂福,相較於7期重劃區,生活機能成熟許多,也因此受到購屋者青睞。

永慶不動產台中7期惠中加盟店經理詹益隆表示,文心路指名度較高的社區如「全友天池」、「熊貓帝國」、「上第」和「鄉林麗京」等,房價以「全友天池」最高,該社區為台中市過去知名建商全友建設所興建,屋齡較新且社區管理良好,每坪約15~17萬元。

信義房屋南屯市政店經理劉銘杰指出,「全友天池」鄰近圓滿戶外劇場、家樂福,產品為3~4房,分為前後棟,面文心路的前棟行情比後棟高。詹益隆說,社區內面文心路戶別棟距較開闊,房價因為有無面對文心路而產生價差,面對文心路戶別價格約高後棟10~15%。

面文心路行情高
詹益隆指出,「熊貓帝國」受惠於同時面對文心森林公園及大新國小的立地條件,成為熱門社區,每坪約12~15萬元,「上第」則因建築品質與住戶口碑佳,雖然屋齡約14年,單價仍有11萬元以上的行情。熱門社區如「全友天池」、「熊貓帝國」、「上第」與一般中古大樓房價相比,每坪至少貴1萬元,一般屋齡近15年的中古大樓,每坪約8~10萬元。

詹益隆認為,捷運綠線對整體房價有拉升效果,可望刺激指名度高的社區和一般中古大樓,不過尚須等待捷運完工且營運步上軌道,約需至少3~5年,拉抬效應才能顯現,受益最大的則是文心路的新推案或新成屋。


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大墩路為5期重劃區主要道路,與7期重劃區新市政中心僅相隔文心路,沿線商家聚集,為機能成熟的生活圈,房價卻較7期便宜許多,大墩路指名大樓每坪20萬元以內,產品以3~4房為主,由自住型客群支撐房市,距離大墩路不遠的文心路、中港路分別有規劃中的捷運綠線、捷運藍線,房價具抗跌優勢。

大墩路為5期重劃區主要生活圈,沿線有大墩廣場、家樂福、麥當勞、屈臣氏與便利商店等,大墩路與向上路口有萬壽棒球場,可滿足食衣住行需求,5期重劃區與7期重劃區僅文心路之隔,生活機能卻比7期重劃區成熟。
大墩路北起中港路,南至南屯路,大墩路往北轉中港路西行,可銜接中山高中港交流道,往東可達台中火車站,文心路規劃中的捷運綠線、以及中港路捷運藍線,使大墩路發展更具潛力。

3~4房最受歡迎
永慶不動產台中東興加盟店經理許國珍表示:「大墩路屬於成熟生活圈,受到自住型買方青睞,可支撐該區房市交易,目前市場上少有投資客介入,房價抗跌。」此區3~4房比套房受歡迎,行情也較高,指名大樓每坪至少11萬元以上,套房社區單價則在8~9萬元之間。

此區因區段條件佳,跌幅有限,以「寶佳麗」為例,景氣佳時每坪均價約15萬元,現在每坪均價約14萬元,僅下修約1萬元,跌幅在1成以內。許國珍指出,大墩路生活機能強,房價比7期重劃區便宜,7期重劃區指名大樓至少25萬元起跳,大墩路單價最高指名大樓「惠宇敦品」每坪15~20萬元,全區零店面。其他熱門社區還包含「寶佳麗」、「采固卓越」、「寶璽公園爵邸」等。

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僅管寒風刺骨,台中西區的運動人數仍然不減,街角咖啡屋座上的帥哥美女裹著時尚大衣,淺啖咖啡與蛋糕,白鴿在孩童追逐中散飛,這裡是富裕的台中西區原裕毛屋商圈,火紅20年後依舊燦爛如昔。

■ 科博館綠園道國美館 精華地風采依舊

  東起英才路,跨越中興街、美村路、中美街西至華美西街止,北自科博館綠園道到「全國大飯店」、「勤美天地」、過公益路到「國家美術館」止,這片西區精華地段有最密集的名宅、百貨、飯店、超市、廣場、華美pub街、向上北路pub街、電子3C街。著名的建築體有科博館、國美館、廣三Sogo、全國大飯店、勤美新天地,著名的大樓住宅有「安蘭居」、「月光流域」、「普如磐石」、「百達豔麗」、「百達翡麗」等。

■ 西區開發呈飽和 人口密集住商為主

  由於西區發展成熟,與五期重劃區連成一片,早已成為目前台中市住商最發達區域,隨七期八期開發有成,台中都心移轉至七期新光三越周邊,仍然不見此區域房市弱化現象,究其原因主要是本區地理居市區中心,西區開發飽和、住商混居人口密集、工作機會多,是20年來台中市區西擴的發展結果。

  房產業者認為,誠然台中的副都心幾可確認已經轉移到黎明路沿線,特別是七期與單元2自辦重劃區的交界處~黎明商圈,但老市區精華地段如「勤美天地」附近房市不墜,仍是保有風光一時的條件。

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【蔣福錦╱台中報導】
精誠路商圈以台中港路到公益路間最熱鬧,大隆路以北的精誠路商圈近精明一街,是最精華地區,店面價格也最貴,透天店面總價約2500~3500萬元,月租金6~15萬元。該商圈生意穩定,加上透店多為屋主本身持有,釋出量相當少,可謂一店難求。

一店難求
精誠路位於台中市西區,五權西路以北的精誠路都屬於5期重劃區,精誠路路寬15米,沿線商家密度高,以台中港路到公益路間最為熱鬧,店面屋齡普遍約10~20年,由於生意穩定,店面釋出量較少,加上透天店面以屋主自用居多,市場上極少有出租或買賣,大樓店面的出租或是買賣成交量相對較多。
21世紀不動產台中公益加盟店店長王柏順說:「精誠商圈約1996年成型,2003年店家開始聚集,其中商圈內的店面又經過2~3次洗牌、淘汰,近1~2年店面價格趨於穩定。」

大隆路以北房價較高
台中港路至大隆路之間的精誠路以西有精明一街商圈,是店面價格最貴路段,地坪20~30坪透天店面總價約2500~3500萬元,月租金約6~9萬元,角間店面月租金約10~15萬元。此段大樓店面較多,總價約2000~3000萬元,每戶月租金7~9萬元。

公益路以北的精誠路店面價格大致以大隆路做區分,東森房屋東興加盟店副理廖峯甫說:「大隆路以北的店面相較於大隆路以南,價差至少高出200萬元。」此外,大隆路以北、精誠路以東有不少舊式別墅改裝成咖啡、簡餐店,但這類店面幾乎沒有釋出求售。

大隆路至公益路之間的精誠路店面價格較便宜,透天店面總價約1300~1600萬元,每戶月租金4.5~5萬元,大樓店面總價950~1300萬元,每戶月租金3.5~4.5萬元。

透店月租金3萬元起
公益路是市內重要幹道,因此精誠路鄰近公益路的店面價格又較為提高,永慶不動產台中5期加盟店店長陳韋仲表示,公益路至向上南路的透天店面與大樓店面約各一半,地坪20~30坪透天店面總價約2800~3300萬元,每戶月租金3.5~4萬元,1+2樓的大樓店面總價約1000~1500萬元,每戶月租金3~3.5萬元。

向上南路至五權西路屬於精誠路商圈後段,王柏順指出,本區段以透天店面較多,總價800~1400萬元,月租金3~4萬元,大樓店面總價800~1000萬元,月租金2~2.5萬元。

精誠商圈的消費客源依店面屬性不一而略有不同,例如台中港路至大隆路的精誠商圈因為鄰近精明一街,有較多外來客,而該區段有不少具異國風情的特色餐廳,也有部分的外國人士會來此消費。而大隆路以南的店面以餐飲類居多,消費客源除了附近居民外,也有不少5期、7期、美術館的人口來此消費。


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【蔣福錦╱台中報導】
台中市東興公園位於5期重劃區的中心點,公園面對大業國中、東興國小,周邊的住宅大多以學區及公園為訴求,但釋出的物件不多,有物件出售時,轉手率相當快。面對東興公園的大樓社區戶數單純,屋齡大多15~20年,每坪成交價約10~12萬元。

轉手率快
東興公園位於台中市東興路、大業路與大業北路口,屬於5期重劃區,公園隔東興路面對大業國中、東興國小,公園周邊的住宅大多以學區及公園為訴求。東興公園北側鄰近精明1街商圈、東側距離精誠路約100公尺,精誠路沿線商家密集,附近生活機能成熟。

公園地段具稀有性
21世紀不動產台中公益加盟店店長王柏順表示,5期重劃區內面對公園綠地的住宅不多,公園地段具稀有性,「早期的建案都圍繞著東興公園周邊,之後才往公園外圍延伸,因此愈接近東興公園的住家屋齡愈舊。」

永慶不動產台中5期精誠加盟店店長陳韋仲指出,位於東興公園第1排的住家,屋齡以15~20年居多,大樓社區戶數少,總戶數約50~70戶,這類型以面對綠地為訴求的大樓鮮少出售。面對東興公園的中古大樓社區「國際鄉園」屋齡約20年,主力產品為30~47坪、2~4房,每坪約10~12萬元。

而公寓「雙橡園」屋齡已28年,但低樓層面對公園的住家每坪仍有12~15萬元行情,同樣社區內,面對中庭的戶別每坪成交約8~9萬元。東興公園周邊的別墅屋齡約20~30年,地坪30~40坪的別墅總價約1500~2000萬元,在市場上也少有買賣。
東興公園外圍屋齡較新,大業路上、面對大業國中有屋齡14~15年大樓社區「大官邸」,社區有24小時的管理員及游泳池、健身房等公設,社區主力為30~60坪、2~4房,每坪成交價約11~12萬元。

屋齡8年的大樓「東龍臻觀」主力坪數50~70坪、3~4房,每坪約15~16萬元。

附近街廓規劃完整
王柏順指出,東興公園位於5期的中心點,附近街廓規劃完整,加上學區的加持,房價長期來看具抗跌性,且有物件出售時,通常在短時間內就能脫手,轉手率快。

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【張家銘╱台中報導】
台中市東興國小位於5期重劃區,校齡不到20年,卻是伴隨5期發展許久的學校。周邊有精明、大墩、公益等商圈,機能成熟。學區內以大樓為主力,預售案開價每坪最高超過20萬元,15年大樓每坪行情約8~11萬元。

機能成熟
東興國小位於5期大隆路,東側為精明商圈,西南側為大墩商圈,公益商圈則位於南側,3大商圈沿線大小型餐廳、各式店家林立;大型賣場包括中港路、文心路口的愛買,以及大墩路、大墩十二街口家樂福量販店,東興國小對面則有大隆路黃昏市場,採買選擇多。

東興路北可接中港路,往南有公益路,學區的東西兩側分別有忠明南路、文心路,皆為台中市主要幹道,沿線行經公車路線密集。
文心路的捷運綠線、中港路捷運藍線規劃中,文心、中港路口為未來雙接運線交會站;中港路西行可上中山高中港交流道、中彰快速道路,往東可通往台中火車站。

住商不動產台中8期加盟店店長戴俊仁說:「5期重劃區發展已有一段時間,已步入成熟期,無論是商圈、綠地都很充足,與7期重劃區新市政中心僅文心路之隔,但機能明顯較成熟。」

大墩路沿線房價佳
學區內以大墩路沿線房價表現稍佳,預售屋每坪開價18萬元以上,屋齡15年左右中古大樓,單價9~11萬元;區內有零星的透天別墅,位於大墩十七、十八街間,總價約1400~1500萬元。

東興路大樓數量較少,不過有東興國小、大業國中2所學校以及東興公園,環境不遜於大墩路,新成屋大樓目前每坪約16~18萬元;同地段15年左右大樓住家,每坪約9~11萬元。

精誠路市容較不齊
精誠路行情較大墩路、東興路低,中信房屋中港新光加盟店副理劉正男表示,由於精誠路路幅較窄,沿線多小吃店等餐飲業,市容較不整齊,同時大樓產品混雜,從套房到一般3、4房均有,因此單價約8~10萬元間。
同路段另有零星公寓,屋齡多在20年以上,每坪單價7萬元上下。

另外,精誠路東側、精明九街北側有不少大地坪透天別墅,雖屋齡已有30年以上,不過地坪多在100坪,在市區精華地段相當罕見,價格不斐,總價最高達3500萬元,一般地坪50坪左右同類產品,總價在1800~2000萬元。


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【蔣福錦╱台中報導】
五權西路二段生活圈介於台中市5期、7期與8期重劃區之交界處,五權西路往西可上中山高南屯交流道、中彰快速道路,地理位置及交通便捷性皆佔優勢,預售案大樓每坪20萬元起,未來特3號道路及單元2、單元3等重大建設開發後,房價具增值潛力。

連續利多
台中市五權西路二段生活圈大致介於文心路以西、中山高速公路以東間,東行可連接美術館生活圈、往西可直上中山高南屯交流道、中彰快速道路,是台中市重要的交通幹道,規劃中的捷運綠線將在文心路、五權西路口設置G11站,未來看好。

太平洋房屋南屯直營店店經理李仁吉表示,五權西路二段生活圈大致上以惠中路為分界,分為2種不同型態的生活圈,惠中路以東以文心路上的文心黃昏市場為主要採買點,而惠中路以西生活機能主要仰賴南屯路、黎明路生活圈,黎明路、南屯路沿線商家密集,南屯路上有南屯市場可提供日常採買。

李仁吉說:「五權西路以北、文心路至惠中路這個區段街道整齊,且幾乎都是屋齡較新的別墅,戶數不多,人口密度較低,居住質感較佳。」但同樣屋齡的別墅總價至少也較其他區域高100~200萬元。

文心至惠中路多別墅
東森房屋台中南屯品誠加盟店經理簡嘉德表示,五權西路沿線新建案以大樓居多,預售案大樓每坪20~23萬元,屋齡約2年的新成屋大樓每坪16~17萬元,全新交屋或將要交屋的新成屋大樓每坪約17~18萬元,屋齡10~15年大樓每坪8~10萬元。

五權西路上屋齡約20~30年、地坪27~28坪的透天店面,總價約1500萬元,在五權西路的周邊,有不少屋齡較舊的透天住家,屋齡20~30年、位於8米巷的透天總價約700~800萬元。

李仁吉指出,五權西路車流量大,且是南屯交流道往市區的必經道路,到五權西路二段生活圈購屋的民眾,約有一半以上來自外地,這些客戶具有地緣性,如有親戚住在附近、在此區上班,或曾短期居住過,到台中市購屋時都會以本區為優先考量。

交通便利外地客逾半
台中特3號道路東起台中市五權西路,往西穿越中彰快速道路、中山高、精科、台中工業區銜接中二高龍井交流道、匯入台中港區,是台中縣市間的重要交通動脈,交通機能便捷將是五權西路最大優勢。

簡嘉德表示,五權西路位於5期、7期、8期重劃區的中心點,在地理位置上佔極大優勢,加上鄰近南屯公園、文心森林公園等休閒設施,五權西路沿線的房價近幾年穩定上揚,有交通的便利性支撐,未來仍具增值潛力。

五權西路二段生活圈西側規劃中的「單元2」及「單元3」兩處自辦重劃區,未來將對五權西路沿線有不小的影響,「作新民」專案經理張偉謙說:「單元2、單元3預計2009~2010年會完工交地,此兩處重劃區規劃為低密度的住宅區,未來將使附近形成新的優質住宅區段。」


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台中南屯五權西路上,出現一棟非常非常歐洲的連棟城堡式建築群體,視覺享受美到極點,白天夜晚各有風情,甚至有婚紗攝影公司天天帶新人借景拍攝。這建築有什麼媚力?

■工程施作嚴求完美 買主最在乎感覺

全區壁面、小壁飾、鳳梨蓮花燈、雕像、噴泉均採用純天然石材,11隻純手工石雕的天馬,一字排開排列在高牆上,展翅欲飛;金邊翡翠圓頂與方頂數之間城垛佇立神鷹群守護家園!

負責代銷的日興月盛實業副總蘇興民指出,熊都建設林老闆超熱愛歐洲經典建築藝術,他非常希望自力蓋出一棟足以百年傳承的純巴洛克城堡別墅,不但挑戰巴洛克式建築設計水準,更挑戰我們台灣人的工藝能力。巴洛克建築施作過程對比例尺寸要求相當謹嚴,整體而言是既吃力又不討好,但業主明知巴洛克建築難度高市場小,不預售反而先建後售,就是希望能對客戶提供保障。

■純天然石材打造 專賣特別的客戶

純天然石材打造的巴洛克別墅重質又重量,屋內極盡奢華氣派,標準配備歐洲進口衛浴、5機一體廚具,單戶定價2600到5000萬元,建坪92~160坪,樓高五層地下一層,只有34戶,目前買主多半是外銷企業主,他們來自全國各地,做為自住或行館之用,社區座落南屯熱鬧區段,交通便捷卻擁有寧靜致遠的歐洲氛圍,蘇副總透露部分買主本身特別偏愛巴洛克建築,很多是看上這建築體的「稀有性」和濃烈的「藝術性」,因為市面上找不到真正的純巴洛克建築別墅,客戶一旦上門看屋,感覺對了,幾乎都會立刻買下。

蘇興民說,台中市幾家名牌建商因為這款市場過小,真正了解巴洛克建築精神的客人又少,根本不會、也不願意推出這種真能百年傳家的建案。不過,在台中2500~5000萬元層級的別墅案也不少,例如位在南屯楓樹里的景棠建設「水樹雲風」、西屯東海大學對面的巨匠建設「THE VILLA」兩個預售案。

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【蔣福錦╱台中報導】
精明商圈位於台中市5期重劃區,精明1街帶動周邊發展,商圈逐漸擴大,密集的商家為周邊的住家帶來許多生活上的便利,目前唯一的別墅預售案總價2500萬元起,由於土地已趨於飽和,可建土地稀少,房價呈現穩定發展,屋齡20~30年的舊式大別墅總價也有2000~3000萬元的價值。

機能充足
精明1街是台中市第1條結合休閒、購物的行人徒步商店街,已有10年以上的發展歷史,具有異國風味的街道,吸引了許多外地的消費人口,將精明1街的知名度打開,周邊商圈漸擴大,形成精明商圈,商圈介於東興路以東、忠明南路以西、北起台中港路、南至大業路之間為較精華的商家集中地,也為鄰近的住家帶來了生活便利。

預售案較少見
永慶不動產台中東興加盟店經理許國珍表示,精明商圈周邊土地早在10幾年前就已建滿,沒有大型空地可供建築使用,該區預售案較少見。精誠路沿線住宅大樓,屋齡約10~20年,每坪單價約10~13萬元,而屋齡25~35年的公寓產品每坪約6~8萬元,東興國小周邊的屋齡較新,屋齡5~6年的大樓每坪約13~15萬元。

精明商圈緊鄰台中港路,附近有長榮桂冠酒店、永豐棧麗緻酒店及SOGO商圈,東興路上有明星學區東興國小、大業國中及東興公園。許國珍指出,東興路沿線生活機能方便,鄰近學區、公園,居住環境良好。永順發建設總經理黃璿紘說,精明商圈的土地已飽和,將近20年沒有別墅新推案,除非將舊有別墅打掉重建。

學區主要考量
東森房屋東興加盟店店長許進元表示,精誠路以東、從精誠1街到精誠9街都是早期復新建設蓋的舊式大別墅,屋齡約20~30年,2層樓的建物面寬至少7~8米以上,庭院較大且1樓有孝親房,由於地坪、面寬較大,總價約2000~3000萬元,在市場上只要價位合理,成交速度都很快,購買的大多是中小企業主。

許進元說,除了精誠路以東的舊式大別墅,精誠路以西的別墅屋齡約17~18年,屬於較新式的、3~4樓的透天別墅,大墩19街近東興路一帶,地坪25坪上下的透天別墅總價約1300~1400萬元。

許進元指出,最近到本區購屋的大多是以學區為考量的新婚夫婦,以及原本在5期租屋的客戶,由於習慣了當地的生活圈,選擇在此購屋。5期人口密度高,但停車位不好找,許進元認為,精明商圈在台中市算是觀光景點,商圈內有很多的特色商店,如果停車的空間更多,將刺激更多外來消費人潮,帶動當地發展。


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【莊富安/台中報導】
在台中七期房價水漲船高帶動下,緊鄰該區但生活、商業機能更完善的五期重劃區,也出現向上比價效應,今年初以來吸引總太、永順發、寶鴻與國泰等業者紛進場推案,其中寶鴻的店鋪售價每坪達八十萬元;國泰文心路豪宅案每坪最高達三十五萬元,雙雙創下區內近期推案新高,與七期價差縮小至僅二成左右。

 

寶鴻建設總經理陳明仁認為,台中合理房價向為台北的三分之一,在台北行情現已上看每坪二百萬元,台中七期最高房價很快可達到七十萬元,五期屆時要攀升到每坪四、五十萬元的行情,並不為過。

 

泰建設近期於文心路、大墩七街口推出新案,強調每戶都可享有文心森林公園的大綠地視野景觀,喊出的價碼為每坪二十八至三十五萬元。而總太機構轉投資的駿億電子在稍早前推出的「品精誠Ⅱ」,每坪售價約十八萬元,總戶數四十戶現也已售出七成左右,成績不惡。

 

五期重劃區曾經是台中的地王,其後雖被七期所超越,但目前仍是大台中地區的主要商業中心,歐內店舖租賃市場呈現需求大於供給的現象,只要有店家退租,馬上就有新業種進來取代,其中又以餐廳、咖啡館、泡沫紅茶店、服飾及寵物店等業種最為熱門,租金行情居高不下,商業、生活機能相對七期完善。

 

值得一提的是,在看好五期重劃區房價可望向七期跟進比價,將有一波可觀漲幅下,過去在區內推案後曾中斷興建的「萬世如意」大樓個案,傳出已由永豐棧麗緻酒店接手,預計今年中可以完工上市。

 

資料來源:中時房地產     回首頁

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市南屯區的大新國小位於文心路一段,面對文心森林公園,且鄰接未來的捷運站,具備交通及接送優勢,屬於5期重劃區,是5期校齡最新的國小,也是台中市指名度高的明星學校。學區內3房含車位、屋齡約11年的中古大樓總價約450~500萬元。

指名度高
大新國小位於台中市南屯區文心路一段280號,於1996年12月創校,是目前5期重劃區內校齡最新的小學,學生人數約3000多人,學校成立管樂隊、曲棍球隊,參加校外比賽皆有不錯的成績。

3~6年級實施電腦教學,由於教學方法新穎,受到家長青睞,是台中市指名度相當高的明星學校。校地由文心路、向上路、大英西2街及向上南路4條街廓所包圍。

位處5期重劃區
位處5期重劃區、面對7期重劃區,學校面對文心森林公園及圓形劇場,東側的向上路、大墩路口有萬壽棒球場。文心路是台中市主要的交通幹道,沿線不但有多線公車路線行駛,規劃中的捷運綠線也將在文心路、向上路口設置G10a站,具有交通便利的優勢。

舊公寓每坪7萬
5期重劃區為台中市早期發展的地區,區域內人口密集、生活機能成熟,附近有家樂福文心店、大墩店等大型購物中心,距離8期的好市多量販店車程約3分鐘。大墩路上有大墩黃昏市場、家樂福大墩店,文心路、大墩4街口有文心黃昏市場,可提供便利的日常採買。

住商不動產台中惠文加盟店店長周國勝表示,大新國小周邊中古大樓屋齡多約11年左右,每坪約10萬元,圍繞著大新國小的周邊房價會比外圍的房價略高。區域內屋齡20~30年的舊式公寓每坪約7萬元,新成屋大樓目前每坪約13~14萬元,由於大新國小周邊有捷運利多帶動,房價具有一定的保值性。

周國勝說,大新國小學區是許多人跨區找房子的選擇目標,包括南區、北屯等地都有人來此購屋,其中以中坪數3房的中古大樓需求量最大也最受歡迎,由於學區內新成屋跟中古屋的價差約2~3萬元,總價450~500萬元就可以在學區內買到屋齡約11年、3房附車位的中古大樓。

中信房屋台中惠來加盟店經理王彥傑指出,圓形劇場啟用後,帶動了5期大新國小周邊的中古大樓上漲1~2成。永慶不動產台中南屯大新加盟店店長江燦亮表示,只要步行就能到大新國小的中古屋接受度都很高,不過若考慮往後較好脫手,愈接近大新國小附近愈佳。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市5期重劃區沉寂多年都無新建案,近2年開始出現新推案,推案產品多元,從大坪數換屋產品、1+1房產品及電梯別墅都有,雖然可建土地稀少,但推案量卻持續放大,房價屢創新高。

今年年初開始,5期陸續有「寶鴻21」、「精誠藏謐」、國泰建設(2501)文心路案等預售案推出,產品種類多元,包括電梯別墅、大坪數的換屋型產品,甚至中輟案「萬世如意」也將在今年推出。國泰建設文心路的新案每坪開價35萬元、寶鴻建設的店面每坪100萬元,分別創下5期內住家及店面最高價。

透店多 電梯別墅少
5期重劃區發展早、人口密集,由於可建土地少,多年來都無新推案,近2年才開始陸續有建商推案,包括由總太建設機構規劃、駿億電子投資興建的「品精誠Ⅰ」、「品精誠Ⅱ」、親家建設「親家黃金時代」、華太建設「自得居」、佳泰建設「市政凱悅」等,每坪平均開價在20~25萬元,而「品精誠Ⅱ」每坪最低15.8萬元,客層訴求首購族或小家庭。

永順發建設在精誠一街、精誠二街推出的預售案「精誠藏謐」,規劃地上5樓、地下1樓的社區型別墅,每戶配置電梯,建坪103~115坪,總價2300~2800萬元,主臥衛浴設泡湯池並附贈溫泉機。永順發建設總經理黃璿紘表示,5期以往透天的推案都以店面居多,別墅較稀有,而本案更是精明商圈內唯一的電梯別墅。

文心路 行情刷新高
寶鴻建設年初推出的預售案「寶鴻21」位於公益路、東興路口,樓高21層,每戶80坪、合併戶160坪,均為雙併,每坪開價約25~30萬元,而店面每坪開價100萬元,創下5期店面的最高價。另外,位於大墩4街、精誠路口的大樓中輟案「萬世如意」由永豐棧麗緻酒店買下,預計年中可完工。

國泰建設也將於文心路、大墩七街口推出新案,基地面積約1000坪,位於文心森林公園正對面,強調每戶都可享有文心森林公園的視野景觀。該案規劃地上27樓的SRC鋼筋混凝土住宅大樓,每戶80~200坪,預估每坪開價28~35萬元,刷新5期預售行情。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中5期重劃區大墩路上的家樂福商圈,是5期、7期的民眾日常消費的主要商圈,商圈內店家密集度高,周邊的街道內小吃店林立,提供附近上班族的飲食所需,商圈成熟、消費客層穩定,近3年店面價格上漲約2成,以公益路的店面價值最高,透天店面總價約3000萬元。

黃金地段
家樂福大墩店位於5期大墩路與大墩12街、大墩11街的交會處,周邊店家林立,形成穩定、成熟的大墩家樂福商圈,商圈主要範圍大約為公益路以南、向上南路以北、文心路以東至東興路間,銜接精明商圈,提供較平價的生活消費,公益路到大墩12街之間有大墩購物廣場,吸引不少人潮前往商圈消費。

公益路上有多家銀行、辦公大樓及知名連鎖餐廳,平日就有不少車潮、人潮,商圈內主要的南北向幹道大墩路沿線,有連鎖精品服飾店及鞋店,店家密度高,周邊的巷弄內有各式的小吃、餐飲店,擁有固定的消費族群,平日消費客層以上班族為主,並提供5期、7期的住戶日常生活的消費。

大墩路透店2000萬起
21世紀不動產台中文心加盟店店長高玉郎表示,公益路是商圈內店面價值最高的地段,透天店面總價約3000萬元,每月租金約10萬元,大樓店面每坪約50~60萬元,若以40坪的店面計算,總價約2000~2500萬元,每月租金約6~7萬元。大墩路透天店面總價約2000~3000萬元,大樓店面總價約1200~2000萬元,為商圈內店面價格次於公益路的路段。

大墩路往南接大墩南路可至8期重劃區好市多量販店,東森房屋5期首富加盟店店長周宗儀表示,好市多開幕後,假日湧現的車潮帶動大墩路附近的店面,價格略為上漲,而文心路未來將有捷運綠線經過,大業路及向上路均規劃捷運站,未來帶來的人潮將使文心路至大墩路之間的區段還有增值的空間。

高玉郎指出,商圈內近3年隨著土地價格的上漲,店面價格上漲約2成,且商圈內的店面產品具有保值性。目前大墩路周邊的街道內店面價格較低,但交易量也不多,周宗儀建議想來本區買店面的民眾可趁早卡位。

早午餐人潮多 停車不易
消費客群以上班族為主,早餐跟午餐時間的人潮比較多,生意還不錯,店面的租金在可以接受的範圍內。
停車位的問題需要改進,雖然附近有停車場,但是距離較遠,且路邊都沒有畫停車格,停車較不方便。

巷弄內店面投報率較高
建議可買大墩家樂福商圈周邊巷弄內的店面,例如大光街、大英街、大進街和大勝街等,總價較低,與較熱鬧的大墩路、公益路等區段價差約有3倍,巷弄內的店面投資報酬率較高,預算準備1000萬元左右可以買到大樓店面,若以每月租金3萬元計算,租金報酬率約有3~4%。不過須注意的是,附近的巷弄多為10米左右的道路,上下班時間和中午的時段容易塞車。

大墩家樂福商圈區段行情

●公益路:文心路至東興路
.透天店面/約3000萬元/約10萬元
.大樓店面/2000~2500萬元/6~7萬元
●大墩路:公益路至向上路
.透天店面/2000~3000萬元/約10萬元
.大樓店面/1200~2000萬元/6~7萬元
●大英街:公益路至向上路
.透天店面/1000~1200萬元/3~4萬元
.大樓店面/700~800萬元/2~2.5萬元

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