台 中 地 產 X 檔 案

不論是別墅或是豪宅，對於領死薪水的上班族而言，無疑是遙不可及的夢。 不過若是把台北市購屋的預算拿到台中市，卻很有機會入住所謂的「山寨」小豪宅。 台中七期的新建大樓，越蓋越像是小豪宅或是社區電梯別墅，每坪開價三十萬，實際成交價介於14至20萬之間。

■　台中北七期市政廳 房價回復基本面

台中縣市議會已決議明年台中新市府團隊，將如期遷入七期新市政中心辦公廳，大台中新都心正式誕生。市政廳位置在北七期新光三越附近的惠中路與市政北七路口，住市區的民眾一定留意到市政廳周遭景觀與天際線已起了很大的變化！

超高豪宅大廈一棟棟完工交屋，市政廳周遭的北七期與對面的中港路文心路上更有大戶數的新成屋或預售案也同時在銷售，顯示台中新都心的重新定位讓附近的房市前景看俏，卻也因為七期利多出盡不宜炒作，房價必須恢復到供需基本面。

■　豪宅品質大樓價位 「山寨」版小豪宅出線

特別是位在雙捷運站區步行範圍的新大樓，房子品質越蓋越好，活像「山寨」版豪宅，售價很友善約只北七期的半價，大受民眾歡迎買氣直上，讓住不起豪宅的小市民，也能享受豪宅品質！中港路與文心路交叉口是藍線地下化捷運與綠線高架捷運的會合點，愛買、中華賓士、上城、合作金庫旁邊就是未來雙捷運站區。雙捷運站區四周700公尺範圍正是台中房市熱區！

七期旁很多「山寨」版小豪宅最高開價來到30萬元，實際價約在14~20萬元之間。仲介業者不解的表示，房子差不多，與七期隔一條馬路(指中港路與文心路)房價差一半，恐怕台北人很難理解吧！

■　豪宅供需失調 別墅增值富人首選

七期面積不小，要論七期房價應分區塊而論才行，目前七期豪宅案量、受歡迎程度與價位出現三種現象，由北向南呈遞減狀態，北七期(新光三越、市政廳附近)最多最高、中七期(市政路)其次、南七期(公益路以南)較少較低。目前仲介業的豪物件宅售價高低分歧，有低於20萬~45萬元不等。豪宅在同區塊更因樓層別、屋齡、總戶數多寡、建商商譽、地段門牌等主要因素呈現不同買氣。

一位不願俱名的建築業內解析豪宅市場，第一，若每坪30萬元以內，當地多數有錢人應該可以接受。第二，短期蓋太多供需失調，行銷過程難脫炒作之嫌，自住客佔少數投資客佔多數，不景氣同時大量殺出，自住客懷疑日久無法預期社區水準，第三，所有豪宅案開價均高，預售到交屋3~4年，建商與仲介卻同時賣屋，走一趟仲介店即可了解市價混亂，真假豪宅、山寨豪宅選秀，魚目混珠造成「劣幣驅逐良幣」現象，戶數少管理好的豪宅反而無法反映價值！第四，大豪墅加入競爭瓜分客戶，若買大樓豪宅150 坪總價來到5000萬元，因公設比很高，室內實際坪數變少，若5000萬元買到市區優質地段小社區電梯別墅，室內實際坪數多很多，單一土地持份，銀行鑑價高，保值增值可期。

資料來源: 網路地產王     回首頁

【陳建徵╱台中報導】
7期重劃區是台中市豪宅主要聚落，但近幾年來也有不少新豪宅聚落成型，包括8期重劃區、美術館、科博館及中科等地，都有知名豪宅作品誕生，每坪開價介於20~40萬元，不但坪數大、氣勢夠，並擁有SRC、中空樓板、制震系統等比照7期豪宅的標準配備。

聚落成型
台中市豪宅市場向來以7期重劃區為首，10餘年來推案總戶數超過5000戶，近1年來7期豪宅新案推案量銳減，讓7期以外如8期、美術館、科博館、中科等地，開始在豪宅市場發光，陸續出現不少受到矚目的豪宅佳作。
順天建設副董事長王忠正指出，7期新市政中心屬商業區，居住環境呈現低公設、高居住密度，但因豪宅意象已成型，仍是台中市豪宅的代表區段。7期以外則有不少新的豪宅聚落發展中，如美術館地區兼具人文、藝術與綠地，吸引純自住型客群群聚。

五權西路旁案量集中
百事成廣告總監楊玄吉則說：「不是所有有錢人都開賓士車，買豪宅也不一定只能買7期。」7期是台中市條件最佳的豪宅區段，但有不少區段也已具有豪宅的特質。萬群廣告總經理謝坤成更認為，「真正好的建築會塑造環境，不是由環境塑造建築。」
美術館地區是繼7期之後，最完整的豪宅新聚落，近3年來包括國唐、新業、豐邑、長安等不少建商都有豪宅案推出，推案路段以五權西路最集中，新案開價約每坪25~35萬元，新成屋案包括「長安桂冠」、「一即一切」、「順天仰德等」。

科博館區主推輕豪宅
科博館地區豪宅推案較零散，包括英才路、育德路、健行路等路段均有，且規劃坪數略小，大多屬於「輕豪宅」產品，山璞建設「山璞植物園」規劃103~150坪，並搭配SRC鋼骨鋼筋混凝土、中空制音樓板及制震系統，每坪開價最高達40萬元，是科博館地區比照7期的豪宅產品。
中科地區近年來新案也有坪數放大、產品規格提升的趨勢，尤其中港路三段沿線及福林路等路段，強調有東海牧場或台中市市區景觀，豪宅案平均開價約每坪20~30萬元，如福林路「天瀚」，最大坪數160坪，強調配備節能深窗、雙層隔熱玻璃，頂樓並規劃國際級宴會廳與俱樂部，專為豪宅客打造。

8期重劃區環境清幽
8期重劃區的新豪宅則集中於豐樂公園及南苑公園周邊，尤其豐樂公園周邊已被塑造成8期的新豪宅聚落，惠宇建設「惠宇澄峰」面對豐樂公園，坪數120~270坪，規劃雙門廳、雙迴車道，搭配SRC、中空制音樓板、制震系統等，也是完全比照7期規格的豪宅案。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

回顧2008第一季房市，台灣各地均創下歷史的房價紀錄，台北市更站上每坪45.2萬的均價，不過年中受到次貸風暴影響，房市急速冷凍，到了09第一季，全台房價跌幅從10~21%不等，尤其是去年豪宅推案量最多的台北、台中地區下修最多，跌幅都超過20%。

■ 豪宅熱度不再 台北、台中價跌最慘

　　根據台灣房屋調查顯示，台北市第一季的房屋成交價是35.4萬，與去年第一季的45.2萬相比，跌幅達21.68%，而台中市跌幅也高達20.47%，台灣房屋總經理彭培表示，最主要的原因還是在於總價高的豪宅慘跌有關。

　　08年台北以及台中的七期皆推出不少天價豪宅，連帶拉抬整體房價，不過隨著金融海嘯襲擊，豪宅的“豪價”不再，整體房價也拖累最深；反觀房價基底較低的台中縣與桃園縣，少了豪宅議題炒作，去年漲幅不高今年跌幅也最少，分別只有10.26%與11.11%，是全台跌得最少的兩個區域。

■ 買氣回溫 成交天數縮短

　　除了價格修正外，受到央行連番降息影響，年後資金流入房市導致買氣爆增，議價時間也開始縮短，根據台灣房屋統計，09年第一季平均的成交天數是73.2天，與08年第四季的95.5天相比，縮短了22.3天，其中台北市縮短的天數最多，從08年Q4的90天到09年Q1的61天，縮短了29天。

　　彭培業表示，最主要原因還是在於台北市房價跌幅最深，畢竟台北市是首善之區，當房價修正至可負擔的價格，就會吸引許多原本想買北縣的購屋族，轉往生活機能良好的北市購屋；另外，受到股票穩定上揚，新竹市的成交天數也從71天大幅減少至44天，縮短了27之多。

　　彭培業表示，過去幾個月以來，市場上充斥著房市泡沫說，導致民眾不敢進場購屋，不過以最近的情況看來，大跌機會微乎其微，下半年的房市將會維持「橫向盤整」，至於何時會觸底反彈，還是要看景氣何時復甦。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

台中七期與中科房市紅火之初，不少業者搬出來豪宅理論教育消費者，認為高人一等的VIEWS 有多重要，當時台中購屋族深信「景觀無價」的論述，斤斤計較棟距、誰家旁邊公園綠地多。但如今台中房市已回歸基本價值，購屋三大要素「地段」、「機能」、「學區」最被認同肯定！

■ 商圈透天厝最保本 大樓10年間仍跌掉1/3價

30年來，位於南屯的黎明新村透天厝竟然漲價10倍，難怪南屯區會勇居全台灣區域房價抗跌第一名。一名家住黎明新村的老住民阿宗說，他1969年入住黎明新村，當時用62萬元買下2層樓小透天，以後第二次買屋還是買同社區的透天厝，他結論時用反問句「試問在這附近，哪裡可以買到一千萬以下的透天厝呢？」根據記者實地訪查附近，同屬黎明商圈的有景觀的住宅大樓，10年間房價平均約跌掉原價的1/3強！

■ 美式社區沒有VIEW 但有幸福空間

阿宗見證了一件人盡皆知的道理，好地段透天房子保值！他強調，除了交通便利、生活機能好鬧中取靜外，很多朋友第一次來做客都稱讚說，這裡好像美國的小鎮，公園多大數、草坪壯闊、松鼠穿梭其間、夜鷺、斑鳩林叢中覓食。房市專家解釋說，厝好地段好卡要緊！買房子是住戶自己的事，與其跟著賣方廣告詞，不如回歸基本思維，搶手地段周邊最保值保本，產品方面則以透天最具增值性。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

去年下半年以來，低迷不振的豪宅房市，出現止跌回穩的趨勢！截至2月底為止，大台北豪宅日平均交易量，台北市比去年第四季略增2%，北縣則增加4.2%，而年後國內股市回穩、低利環境形成，市場豪宅詢問度也有漸增跡象！

■ 低利環境形成 資金轉入豪宅市場

「大台北豪宅市場目前價格，比去年高點修正了一到三成不等！」因此，永慶房屋首席房產顧問葉國華指出，豪宅產品長線投資佈局買點逐步浮現，吸引買盤進場承接，帶動市況止跌回穩；此外，現有低利環境已將資金逐漸從定存逼出，使得市場資金相當充沛，另外因豪宅價格已大幅修正，目前市場詢問度有逐漸增加的趨勢。

■ 市況止跌回穩 賣方應讓價求售

在經濟前景未明下，現階段的豪宅市場結構，仍屬明顯買方市場，另外，目前市場買方行為相當謹慎保守，若非地段佳、價格實惠，買方承接意願不高，葉國華建議，此時賣方應評估持有成本及資金需求，把握目前市況止穩時機，適度對價格讓步，才有助順利成交。

此外，近期傳出建商預售豪宅接受退訂及緩推案，顯示建商手頭資金仍充足，且願重視消費者權益及品牌形象，在未來推案供給趨緩下，將有利於成屋豪宅市場更加回穩，對於豪宅後市發展不必過於悲觀。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

近幾年來，高單價高總價的豪宅紛紛崛起，除了比氣派，每一種建材更是上上之選，從外觀的門面氣勢、結構安全，到內裝的材料和出入門禁系統，通通都是價格不斐的高檔產品，頂級的建材早已成為豪宅的基本配備，才能展現屋主非凡的尊貴氣勢。

■天然石材築牆面 鋼骨架構不可少

　　以目前市面上所推出的豪宅來說，SRC鋼骨鋼筋混凝土結構可說是豪宅的基本配備，由日本引進的SRC，是在鋼骨外層另配鋼筋，並同時灌漿形成保護層的產品，因為結合了純鋼骨(RC)和鋼筋混凝土兩者的特性，所以柱子的耐震度相對較高，如果遇上強震，可大大降低建築過度變形或是崩塌的危險。

　　除了房屋的基本架構有來頭，內部的天然石材牆面，更是呈現豪宅貴氣的主要建材，以大理石為例，紋路對稱、色澤較深、拋光度高的物品價錢一定較高，或是罕見的觀音石、萊姆石、純白大理石或帶金屬光澤且花紋一致的花崗岩等，也都是頂級豪宅的首選。

■木製品突顯氣質 嚴密門禁系統重安全

　　除了天然石材可以顯現出豪宅主人的絕佳品味，木製家具的選用也是另一種呈現。不論是沉穩的檀木地板，亮麗的花梨木、內斂的黑檀木或是典雅的胡桃木傢俱，都展現屋主個人風格的最佳擺置品。挑選木材，應先觀察其木紋，紋理細緻美觀，而且會散發出香味者較佳，此外，質地硬、木質結構厚實的原木，較能夠呈現出細緻的質感。

　　豪宅頻頻熱賣，安全和隱密性也成了另一重點，除單門單戶的設計之外，紅外線保全監視、磁卡門禁、指紋、聲納，或是角膜辨識等，都是各個豪宅必備的安全設備，近來更有建商和業者結合，推出以ETC當作門禁出入管制的服務，讓金字塔頂端的族群可享受，結合科技與時尚的自在生活。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房地產向來以市場決定行情，但M型社會的趨勢，讓豪宅成為近年最火紅的話題，每坪100萬已經不稀奇，部份建案甚至開出200萬的天價，如此看來，豪宅的價值似乎不能以區域行情當作標準，當然投資的方式，當然也有所不同。

■豪宅選區域 最抗跌保值

豪宅的定義見仁見智，但是對於市場來說，豪宅除了坪數要大之外，產品夠不夠獨特、地點夠不夠好，都是重要的基本條件，永慶豪宅部首席顧問葉國華表示，近年來有些建商會在所謂的“非豪宅區”興建豪宅，但是這些區域往往只能吸引所謂的區域客層，想要投資豪宅，當然要選擇大家都會想買的豪宅區。

像是信義、大安、大直等所謂的傳統豪宅區，在景觀以及有名人入住的加持下，相對來說比較抗跌；而座落非豪宅區的豪宅，缺少景觀與名人的加持，對於外來客的吸引力較為薄弱，投資者投資前要審慎評估。

■營造產品價值 而非產品價格

葉國華表示，台灣豪宅市場是與一般市場不同，是相對的小眾市場，所以要跳脫一般住家的思維模式，因為錢已經不是問題，問題是能不能創造出豪宅的價值。葉國華舉飯店為例，在過去5星級飯店代表著頂級設備，但是號稱7星級的杜拜帆船飯店出現後，不只提供5星級的設備，更提供超越5星級飯店的服務，達到所謂的7星級享受，即使一夜住宿的要價不斐，全球旅客依然趨之若鶩。

由此可見，豪宅的價值已經跳脫所謂的產品的售價，而在於產品是否具備獨特性與品味，才能營造創造超越行情的價格，這也是為什法拉利名車象徵著品味與地位，因為車子所賦予的價值，已經等同價格，甚至已經超越價格，而豪宅的珍貴之處也是如此。

■邁向國際化 豪宅市場無可限量

以亞洲各國動輒300萬一坪的豪宅行情來說，台灣的豪宅可算是相對便宜，主要原因還是受到兩岸政策的影響，就好比選前看好兩岸三通的明朗化，豪宅市場一片看好，豪宅上看200萬一坪，不過選後兩岸仍沒有實質上的進展，豪宅市場也隨著之凍結。

葉國華說，台灣豪宅想要起飛，不論在規劃、服務上，都必須要合國際化的產品，吸引國際客的眼光，如此台灣的豪宅價格，才會有無限的想像空間。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

豪宅之所以價高，主要的原因在於產品的稀有性，通常豪宅多位於市中心精華地段，不但具有交通便利的特性，更重要的是要有無可取代的景觀，綜合目前市場上的豪宅產品，包括水岸、山景與公園綠地，以及名人聚集的豪宅特區，都是豪宅價格保證的不二條件！

■水岸公園山景 豪宅景觀無敵

以水岸豪宅為例，不但具有景觀的獨特性，從風水上來看，水為財，能夠帶進滾滾財源，這對特重風水的中高產階級而言，更具吸引力，目前台北市新興的豪宅區大直，就是典型的水岸景觀豪宅；此外，公園綠地的寬敞空間，不但賞心悅目，更是全家人活動遊憩的好去處，以紐約為例，面中央公園的豪宅價格最高，而台北市佔地最大的大安森林公園，周邊豪宅價格同樣居高不下。

而過去多被視為豪宅特區的陽明山別墅，賣的就是無敵山景，而台中七期面大肚山的豪宅，也因為可以遠眺無法取代的自然景觀，成為頂級客層的最愛；位在市中心的豪宅，則因為擁有超便利的交通，吸引名人雅士進住，形成名人特區。而台北市部分燙金路段門牌，更是房價抗跌的保證，包括仁愛路、信義路、中山北路與敦化南北路，因為林蔭大道的綠意盎然，更是中高產階級競相搶購的豪宅特區。

■購屋停看聽 小心買到假豪宅

進住豪宅，展現中高產階級的品味生活，不過住商不動產企劃研究室主任徐佳馨提醒，現在有不少假豪宅在市場濫竽充數，消費者一定要貨比三家。以台北市為例，豪宅的區位一定要在市中心，現在有不少大坪數的住宅自稱豪宅，但區位卻位在推案量極大的郊區，這類假豪宅量大又偏遠，完全不符合豪宅稀有性的特質，即使使用的是高級建材，也不是真正的豪宅。

此外，就算緊鄰所謂豪宅區，一路之隔，價格可能會差了十萬八千里，以高雄當紅的美術館特區為例，景觀第一排的房價，單坪可上看30~40萬，但第二排的房價就只有一坪十幾萬的行情，失之毫釐，差之千里，選購這類豪宅產品，可要睜大眼比較，別買到假豪宅才徒呼負負。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

房市景氣有多冷？就連頂級豪宅也抵擋不住金融大海嘯，應聲下跌！根據房仲店頭提供的行情，現在包括帝寶、信義之星等知名豪宅，都已經跌破百萬元大觀，現在市場行情都從一坪150萬左右的行情，跌到90~95萬，跌幅高達四成！

　　「房市沒有不倒的神話！」政大地政系教授張金鶚認為，價格越高的產品跌幅越大，過去被視為相對抗跌的豪宅，現在也無法逃過市場自然法則，而房市大好時，市場充斥各種假豪宅，這類產品相對區位較差，多數集中在推案量較大的區域，如今景氣大不如前，「首當其衝的，就是這類假豪宅產品！」

　　網路地產王總經理鄭特滽則認為，這波金融風暴來襲，不少富豪階層也無法全身而退，造成資產大縮手，而一向被視為頂級客層收藏品的豪宅，也開始有出脫套現的現象；此外，不少豪宅投資客在520後進場，當時追高的行情，在景氣急凍後卻一蹶不振，不少口袋不夠深的投資客，現在只能認賠出場，但價格卻已經大不如前。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

520掀起的豪宅熱潮，讓不少精華地段的豪宅喊出天價，每坪動輒要價一、兩百萬，不過隨著景氣下滑，被視為奢華收藏品的豪宅行情不再，因為金字塔頂端的客層在這一波股災中也損傷慘重，現在都寧可把現金放在口袋裡，觀望景氣後再考慮出手。

　　520後房市像溜滑梯般直直落，剛開始豪宅市場不動如山，口袋深的頂級客層購置豪宅，仍是不手軟，但隨著這波金融大海嘯襲擊，這些頂級客層也無法全身而退，有人對房市的信心一夕崩盤，還有人手上的資產大幅縮水，原本房地產界最看好的豪宅市場，一下子冷了下來，不少看好520後豪宅房市的建案案場冷清清，整天都見不到一個來客。

　　以天母為例，有代銷私下表示，原本一坪開價約百萬的大坪數豪宅，現在有客人直接對折殺價，只願意開價五十萬，遠遠低於行情價，建設公司惜售，現在已經決定先建後售、直接動工，而為了因應急凍的豪宅市場，現在代銷也打算將原本上百坪的坪數規劃，改成中小坪數，希望迎合景氣寒冬的小宅市場需求，也度過這個房市寒冬。

　　事實上，豪宅產品價跌量縮的情況，不只天母，包括過去被視為豪宅票房的大安、信義區，成交量都呈現一路下滑的情況，有代銷憂心的表示，這樣冷颼颼的房市景氣，跟跌跌不休的股票一樣，何時探底，誰也不知道。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

景氣持續下探，連豪宅也受到波及！根據永慶豪宅事業部成交資料統計，10月份北市豪宅日平均交易量，比上季衰退一成七，北縣豪宅衰退達兩成四，交易量均續創今年新低，此外，10月北市豪宅成交單價較上季下修5.4%、北縣下修6.5%，修正幅度比前兩季更大。

■ 豪宅價滑 宜適度汰弱留強

　　台灣因總統選後賣方對未來三通效益期待高，導致先前豪宅價格仍維持高檔，不過，因三通成效不如預期，加上國內股市持續破底大跌，已使豪宅成交量續創新低，價格修正幅度也逐漸擴大；此外，過去幾年預售豪宅推案量大，不少地區豪宅近期均陸續完工交屋，未來這些地區豪宅價格將因供給量增加，而受到更大壓抑。

永慶房屋首席房產顧問葉國華表示，金融海嘯利空不止，未來經濟前景仍不明朗，建議已投資者面對後金融海嘯時代，應適度汰弱留強，調整資產配置，避開投資比重過高之區域，輔以中長線觀點在優質地段。

■ 投資客出場 自住客成豪宅主流客

　　由於隨著金融海嘯利空衝擊不斷，豪宅價格已面臨修正，葉國華表示，目前市況已不利短線投資獲利，不過，許多以往因釋出少，高價仍無法購得的優質地段物件，目前在屋主資金調度需求下，已逐漸在市場釋出，對於尋找優質環境的自住型豪宅買方，可說是一大利多。

　　此外，因台灣地區富裕人士在亞洲各國中，對於高風險股票及金融商品資產配置比例較高，在這次金融風暴下損傷相當嚴重，未來資產配置重整需求大增，預期未來低風險保值需求的不動產配置比例可望升高，藉以降低投資風險，未來，自住及保值需求將成為豪宅市場主力。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

從早期的陽明山的傳統別墅區，到新店山區的玫瑰中國城等知名老豪宅，台灣的豪宅由來已久，不過隨著時代變遷，現在的豪宅強調的是區位，越接近都市精華地段的豪宅越值錢，這樣象徵財力與地位的高級住宅，也成為中高產接階級的最愛！

■精華地段景觀豪宅 北中南發燒

到底什麼樣的房子，有資格稱的上豪宅？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，現今的豪宅往往位居精華地帶，不只是管理佳，坪數大，建材好，更要交通方便，最好還能兼顧景觀，其中不乏名人加持者，而這些知名豪宅不單成為該區地標，更連帶拉抬週邊中古屋房價。

綜觀北中南三地，台北市的豪宅區位，包括早期的敦南、仁愛區塊，與傳統的士林天母高級住宅區，到如今的信義、大安、大直等區塊，單坪開價起碼80萬起跳，松山區的近期的預售屋推案，甚至喊出了一坪220萬的高價，創下豪宅市場新高；而台中七期的豪宅，基於低密度開發原則，除了大樓式豪宅外，更有透天產品可供選擇，價值也上看50萬，由於七期已經開發趨近成熟，未來上漲空間不可限量；至於高雄美術館、農16與愛河畔的知名豪宅，多以愛河與美術館周邊景觀為賣點，成為都會金字塔頂端客戶鎖定的對象，每坪單價也有30~40萬的行情。

■豪宅光環延燒 周邊中古屋也看漲

徐佳馨分析，豪宅除了建材、規劃等本身條件之外，週邊環境也是重要考量，對於金字塔頂端的消費者來說，居住環境不僅要生活機能健全，更要著重私密感與安全性，由於條件要求多，建商可以選擇的區域有限，豪宅自然形成區塊。有趣的是，這些豪宅並不會因為形成區塊而拉低價格，反而因為群聚效應，形成所謂的豪宅區，連帶拉抬週邊房價，如台北仁愛路帝寶週邊中古屋站穩每坪40萬以上可見一斑。而這種現象也吸引了不少投資客，前進豪宅週邊中古住宅，改裝後加以套利。

豪宅風潮下的另一個衍生產品為超高總價的小豪宅，其中尤以台北市的精華地帶最為明顯，包括大安、松山、信義、中山等區，都不約而同推出單價超過60萬，總價動輒千萬以上的小豪宅，和正統五千萬以上的豪宅相映成輝。房仲業者提醒購屋人，除非具有無可取代的稀有性及獨特性，與其購買屢創天價的豪宅，倒不如轉向落成兩年以上，管理品質及住戶素質均已具成熟口碑的中古豪宅。


【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

站在七期惠來路與市政北3路口環視四周，一棟棟超高筆挺的豪宅如同列隊的英雄，各個威武雄壯霸氣十足，仔細一瞧，原來氣派的外觀幾乎全包滿米色系的石材，裡面迎賓大廳、lounge的地坪與牆面、梯間、住戶的玄關、客餐廳、浴室也全部包滿進口天然石材與藝術石飾。這些昂貴的進口天然石材，或粗曠質樸或溫潤優雅，正如同第一男女配角，陪著豪宅主體發揮「兼顧面子與裡子」作用，最後能爭取購屋客戶認同。台中豪宅大量使用進口石材，建商真正做到了「點石成金」！

■ 台中房市超競爭 成各國石材選美會

　　目前台中豪宅價位相對便宜，以位於七期歌劇院地段最夯最貴，剛交屋的寶輝建設花園廣場，成交單價約在40~50萬元之間，相較台北縣市的高房價，更可見台中豪宅價位的委屈與競爭態勢。

專營進口中東、土耳其、印尼高級天然石材的港泉公司總經理林睿紘認為，為爭取挑剔的豪宅買主，台中建商簡直是在賣藝術品，不管整體設計感或局部加強，豪宅設計師走到了喜新厭舊的地步，不可撞石材，像影星穿衣服千萬不可以撞衫，每一棟台中豪宅都造得獨一無二，就像是在蓋藝術品。

■ 創新設計盛行　中部高檔石材市場大

　　林睿紘預估，今年下半年石材出貨量可望成長50%。而施作一棟豪宅，進口天然石材用量特兇，甚至占造價高達十分之一都有，中國產地的多半是粗俗花崗石，距離最減輕成本，在台灣使用量最大，頂級豪宅也有用它，不過，大樓裡面凡人可以看的到、摸得到、踏得到的地坪牆面，設計師或超龜毛的建商老闆，就一定會挖空心思特選高級進口石材，用來表達大樓的建築語彙。

　　台中甚至有建商非但不偷工減料，反而加碼叫進更美更特殊質感的石材，甚至親自到倉庫找貨，直接拍板決定。現在許多七期豪宅接待中心用的石材也循著這方式看貨。林睿紘坦言，台北房子較好賣都採用「大色貨」，屬於便宜的石材，高雄房市低單價，個案多數局部採用高級石材，台中的高級石材市場最夯，主因是中部豪華別墅、豪宅量體很大，加上建築師和設計師多勇於創新、規劃設計。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

國際金融局勢起伏不定，連帶重創國內房市買氣，根據永慶房屋的成交資料統計顯示，今年第三季大台北地區的豪宅產品，單日平均交易量較上季減少了約3到5成，豪宅市場目前呈現價量齊縮的下滑曲線，預計第四季豪宅價格的下修速度會加速進行。
■連續兩季成交量跌 修正速度加快

　　永慶房屋今天公佈97年第三季豪宅產品的成交統計數據，北市3000萬以上的豪宅，單日平均交易量較上季減少了35％，北縣總價2000萬以上豪宅，單日平均交易量的衰退甚至高達4成7，使得第三季大台北地區的豪宅市場和上季一樣負成長，且「價跌量縮」的情況更趨明顯。

　　永慶首席房產顧問葉國華指出，由於目前多數屋主仍保持高姿態，價格下修幅度不多，但隨著928檔期推案驟減的效應發酵，在加上國內外高總價住宅價格都持續下修，預期第四季的台灣豪宅產品，將加快其向下修正速度。

■投資客拋售求現 單價下滑近1成

　　96到97年間曾湧現一波豪宅風的熱潮，大推案量帶來龐大的供給需求，但由於目前房市不景氣，使得部分資金周轉不靈的投資客，紛紛拋售求現，大台北地區第三季的豪宅成交單價也些微下修2.3到9％。葉國華分析，重劃區內的新成豪宅或預售豪宅將大量釋出，在價格修正幅度不足，以及市場數量增加的未來，預期豪宅價格將面臨一波明顯修正。

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

【張家銘╱綜合報導】
近年企業開始注重「品牌力」，名牌靠著知名度，在市場上銷售無往不利，尤其高價產品如房地產，品牌重要性幾乎等同於地段，台北市知名建商如華固（股票代號：2548）、潤泰（股票代號：9945），專注產品規劃與施工品質的形象深植人心，而台中市龍寶、惠宇、聯聚等在地知名品牌，中古屋市價高於平均行情1成以上，房價易漲難跌，顯見品牌影響力。

易漲難跌
建商品牌加分效應直接反映在房價上，不但預售屋開價較行情高，中古屋房價也多半是當地指標，包括聯聚、龍寶、惠宇、由鉅等公司的中古屋，房價都較一般行情高出約1成，而大多數的買方，也都能認同「品牌價差」，即使房子較貴，接手意願仍強。

龍寶每年推出1案
龍寶、惠宇、聯聚、由鉅、寶輝等建商，都是台中市最具知名度的大型品牌建商，其中，惠宇、由鉅等建商經營至今都已超過30年；寶輝、聯聚則是近年集中火力在最熱門的7期重劃區推豪宅案，成為台中市2大豪宅品牌。
龍寶建設推案強調不蓋樣品屋、不打廣告，平均每年推出1案，每案都是藉由已購客戶介紹，及慕名而來的客戶完成銷售，近來更擊敗全台多家建商，拿下2008國家卓越建設獎的建築最高成就獎。

惠宇4成客戶回流
老字號的惠宇，近年營業額大增，旗下又分支為惠宇與惠昇2個經營團隊，產品從以前的首購，到目前多集中在換屋、豪宅案，是目前台中市知名度最高、支持群最多的建商，甚至有客戶自行架設惠宇住戶專屬網站「宇之居」。
惠昇建設總經理莊季雄說，為了讓每個客戶都能買得安心、住得舒適，公司在地段選擇、產品規劃上特別用心，因此每個案子的舊客戶至少都有4成。
聯聚建設僅在7期重劃區推案，採全石材、新古典建築外觀的豪宅，是該公司的產品特色，「聯聚和平大廈」高居台中市10大名宅榜首多年，作品深受頂級客戶群支持，連台中市長胡志強，也選擇「聯聚東方大廈」，做為退休養老寓所。

聯聚不滿意可退屋
聯聚重視物業管理與住戶隱私，讓聯聚房價在中部房市屢攀新高。每棟聯聚大樓完工時，董事長江韋侖都會在住戶管委會成立大會中表明，只要住戶不滿意，隨時都可以要求聯聚用原價買回，不過卻從沒有人願意賣。
寶輝建設近年專攻7期重劃區豪宅市場，儘管公司行事風格和銷售手法都相當低調，但藉由嚴格過濾客層以及追求完美品質，成為台中市豪宅領導品牌之一，推出個案屢創台中市新高，目前以每坪65萬元開價成為中部最高價個案的「一品花園」，就是出自寶輝之手。

由鉅採不二價照賣
由鉅建設也有多件作品名列台中市名宅，例如市民廣場前的「月光流域」、7期市政綠園道旁的「理性與感性」等，目前都是當地中古豪宅指標案，該公司近年推動「不二價」與「毛胚屋」策略，不但未嚇走客戶，銷售速度反而更快速。
除了大型建商外，2家中型建商理和、鉅虹建設的推案量相對較少，知名度也不如大型建商，但2家公司沒有一般建案銷售、宣傳時的譁眾取寵，而將精力專注在建築品質本身，在以實用為前提下，少了許多繁複的裝飾雕鑿，透過建築本身的結構、空間來展現美感。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

【蔣福錦╱台中報導】
21世紀不動產領袖7期加盟店副總經理李品瑢，身處台中市房市一級戰區的7期重劃區，對於趨勢有敏銳的觀察，去年操作河南路店面替客戶賺進4000萬元，是他印象最深刻的一次買賣。他認為，只要掌握趨勢、主流產品與出手時機，就一定能獲利，而短期投資的風險低，獲利近1倍時，就是最好的脫手時機。

掌握趨勢
李品瑢從逢甲大學財稅系畢業後，選擇到離家最近的1間仲介公司上班，從此踏入房地產界。剛接觸房地產時，他在逢甲商圈買了1間大樓店面，3年後賣出，讓他賺進1倍，這次的獲利經驗，讓他從此更專注投入於房地產，並在2004年將戰場轉往7期，鑽研豪宅產品的買賣。

景觀住宅漲得快
今年以來，他在7期成交近30戶豪宅，都是新市政特區內的鋼骨結構產品，購買者有6成以上是台北投資客或台商。他表示，新市政特區公共建設的面積比例超過一半，且鋼骨結構產品是未來的主流，今年立委選舉、總統選舉與總統就職後，建商3波調價的漲幅至少10%，當初購買的客戶，目前獲利至少有3成。

李品瑢表示，投資豪宅首先要掌握未來的趨勢，2005年7期最高房價不過每坪20多萬元，當時他參考台北經驗，大膽斷言未來7期房價將漲1倍。早期他替客戶介紹位於大都會歌劇院第1排的產品，買進時每坪約11~12萬元，貸款成本每坪不到4萬元，後來屋主轉手，每坪賣出近20萬元，獲利近1倍。

不過，有些時候，在同樣的時間點、差不多的價格買進，幾年後房價漲幅卻不盡相同，李品瑢說，挑選產品是其中差異的關鍵。

如4年前同樣在7期的2個預售案，開價相差不到3萬元，成屋後其中1案從預售時的每坪15萬元漲至18萬元，另1個個案則是因位於新市政特區內雙十字綠園道角地，有無可取代的視野，單價從18萬元漲至34萬元。

除了豪宅之外，2003年河南路尚未全線開通時，李品瑢的客戶在河南路靠近公益路買了1間總價約3600萬元的雙店面，2年後有人出價4600萬元要買，李品瑢認為時機未到，還有增值的潛力，勸客戶不要賣，後來河南路開通後，去年該店面以7500萬元成交，替客戶多賺了近3000萬元，是他印象最深刻的一次交易。

買預售屋利潤高
李品瑢認為，投資房地產只要掌握趨勢、主流產品與出手時機，就一定能成功獲利。因此，他蒐集許多報章媒體的資料，提供實際的資訊或數字給客戶，預估利潤空間、並建議客戶在適當的時機出手。

至於操作手法，李品瑢建議：「以投入的資金計算，買成屋至少須自備3成，若沒有資金的壓力，建議買預售屋，只要不到2成的自備款，本小利大，利潤更高。」在最高點賣出會有被套牢的風險，短期投資在1年內轉手1~2次，獲利會比賣在高點好。

我的投資金律
台中捷運商圈 未來主流
2005年我剛進來7期時，隱約感覺台中市7期跟台北的信義計劃區類似，但我認為7期會超過信義計劃區，因為7期有台中市政府、市議會、大都會歌劇院、國際會展中心等重大建設，且都集中在小區塊內，走路不到10分鐘的距離，加上這些都是已動工的建設，1年後會相繼完工，依照台北的經驗，這些建設完工後，房價還會攀高，而捷運動工則是另一個高點。

7期重大建設密度高
此外，台北捷運站周邊的房價漲幅，3成到1倍以上，尤其是雙捷運交會點的漲幅更大，台中的捷運還沒動工，未來捷運商圈的店面會是主流趨勢。

另外，香港2003年開放後，房價大漲，台灣即將在7月4日開放直航，依香港經驗來看台中，未來房價還有上漲空間，投資標的建議以鋼骨結構的豪宅，或是捷運站周邊的店面。

去年10月鋼材等原物料還沒漲價、日本地震與四川地震也還未發生時，我就認為鋼骨結構的產品會是未來市場主流，今年開始，隨著鋼筋等原物料價格上漲，加上日本、四川大地震後，有錢人更重視住家安全，而目前7期內成屋連同預售案，SRC鋼骨鋼筋混凝土、甚至SS純鋼骨結構的產品卻不超過20棟，這些產品不但將成為稀有絕版、也是未來的主流。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

新總統上任，房地產市場也吹起馬英九旋風，台中都會區指標預售 案520檔期至少有200億元規模，且以豪宅產品為主，房價也持續追高。

土地原料成本不斷高升，加上總統馬英九上任後就要宣布凍漲已久的油、電價格必須解凍，在通膨條件不斷增溫下，稀有性高的豪宅會成為金字塔頂端客戶置產保值的首選。

新市政中心豪宅指標建商─聯聚建設，乘勝追擊推出市政北七路、朝富路口的「聯聚仁和大廈」，建坪為110-360坪，規畫80戶，總銷金額約80億元。

「聯聚仁和大廈」基地面積約950坪，正面臨台中國際會展中心，規畫為地上35樓、地下6樓的超高層建築，外觀仍延續ARTDECO與新古典的建築風格。

位於七期南側正對文心公園第一排的「精銳海德一號」，坐擁文心公園2萬6千坪的壯闊濃綠，一開窗就把綠意全攬進室內，其主臥室還有一個直徑3米5、寬8米的超級圓弧型大陽台，深受國際企業主喜愛。目前「海德一號」開出每坪35到50萬元的價位，也是七期南側的新高價。

至於水湳經貿園區的「順天天賦」個案，是順天建設跨入豪宅市場的第一個個案，基地面積7400多坪，採封閉式的社區管理，規畫66戶電梯豪墅，中庭花園約4400坪以及2棟600坪的歐洲城堡私人招待所，每戶規劃230-350坪，總價8500萬~1億3千萬，總銷售金額約70億元。

聚合發建設在由鉅建設「理性與感性」旁也計畫推出新案，基地7 00坪，目前案名未定，但傳出價位可能落在每坪38-50萬元間。

資料來源：中時房地產     回首頁

【陳宥臻╱台北報導】台中7期某建案最近賣出1戶總價近3億元豪宅，買主竟是一位小六學生，這又是1個富人買豪宅節稅案例。房產業者說，節稅關鍵就在於不動產「公告現值比市價低」，所以在計算遺產稅或贈與稅上，可低估價值，成功節稅。

公告現值較市價低
富人看準豪宅增值潛力，又可節稅，紛投入豪宅市場。信義房屋代書部經理林以德說，不動產節稅金牌就在於公告現值較低。例如仁愛路上的「帝寶」，市價每戶達1~2億元，但公告現值可能只有數千萬元，在遺產稅計算基礎上，可省下不少。
房仲業者透露，很多房地產公告現值甚至可比市價低5~6成以上，節稅效果驚人。

實務上，富人到底怎麼節稅，林以德表示，富人把現金換豪宅，不僅對自己的遺產稅計算基礎較低外，對於子女贈與也有好處。依照贈與稅規定，每人每年可贈與111萬元為免稅額度，父母可透過購買豪宅的預售推案，再依照分期繳付的工程款。
若子女已成年且有工作，銀行評估具還款能力後，父母轉讓不動產之餘，再請子女申辦房屋貸款，就能有節稅和扣除貸款總額雙倍效益。

例如章先生先以自己名義買3000萬元住宅，此屋公告現值1000萬元，章先生將房子贈與給25歲有工作女兒，女兒也申辦700萬元房貸。因此章先生在贈與稅計算上，僅有300萬元。



資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁

資料來源：中時房地產     回首頁

總統大選後登場的329檔期推案量，刷新93年房市反彈以來紀錄，大台中地區爆出500億元巨量，比去年同期成長1倍，且豪宅個案持續開出區域新高。

超級豪墅 開價8千萬至1.2億

繼寶輝「一品花園」推出每坪60萬元的紀錄後，預計4月進場的戶外圓形劇場個案─精銳「海德1號」開出每坪35至50萬元的行情，順天「天賦」則規畫230-350坪超級豪墅，開價在8千至一億2千萬元，豪宅將成為超級329檔期最大的推手。

台中大型指標案包括鄉林建設總銷150億元的「極光計劃」、聯聚建設75億元「方庭大廈」、順天建設70億元「天賦」、精銳建設50億元「海德1號」、國泰建設40億元「森林觀道」等，隨著案量瞬間噴出。

熱錢湧台 大台中推案爆出5百億

台灣省建築公會理事長穆椿松表示，春節後各指標工地的人氣回籠，在選後噴出行情助長下將有一波房市激情演出，也讓今年全台329 推案量可望挑戰3千億元；隨著海外資金、外資、台商等資金源源不斷湧入台灣，選後至少有新台幣2兆到3兆元資金等著「錢」進台灣。

台中市建築開發公會理事長賴源釗指出，選後台中房市一片欣欣向榮。以八期豪宅個案「大城新紐約」而言，選舉當天一組台北客到台中看房子，選舉揭曉後，馬上訂了4戶，總價7千多萬元，該案總計選舉前後2周成交10多組，總價逾3億元。而興富發建設「四季天韻」個案，一位港商買了640坪，總價達2億元，首購產品「佛羅里達」2間店面也被搶訂一空。

建料飆漲 早出手以免越等越貴

另外他強調，近完工階段的首購新大樓產品「大英國」和「佛羅里達」個案，來客量每周也達3、40組，首購族明顯搶進。賴源釗強調，營建原物料飆漲，每坪工程造價較去年同期漲了1萬元以上，後續推出的預售新案每坪單價從15萬元起，因此首購族應把握即將完工的新成屋出手，以免越等越貴。

至於鄉林建設「極光計畫」周六、日單日看屋人潮就有36組，也比上周單日暴增1倍多，單日成交戶數平均9戶，成交金額2.88億元。總太「東方帝國」選前1一周成交10戶，選舉當天又賣了3戶，而聚合發「榮耀」、由鉅的「大謙」、惠宇「澄峰」等指標個案，接待中心來客接踵而至，榮景可期。

台商華僑紛返台 看屋人潮倍增

選後房市掀紅盤，不少台商提前返台投票順便看屋置產，七期豪宅出現台商及

資料來源：中時房地產     回首頁