台 中 地 產 X 檔 案

台灣不動產市場歷經全球金融海嘯衝擊之後，近來展開新一波行情。過去，一坪100萬元曾是不動產業者視為遙不可及的頂蓋，近來多件頂級豪宅則屢以每坪140~150萬元成交。不到數年光景，不動產價值三級跳，讓人不禁要問，下個10 年，台灣房價的頂蓋在哪裡？

先看華人地區的二個主要城市上海、香港頂級豪宅飆漲經驗。上海湯臣集團推出的「湯臣一品」，三年前開價每平方米11 萬人民幣 (約每坪新台幣170萬元)乏人問津，但日前重啟銷售，在大陸富豪進場下，每平方米要價14萬人民幣 (約每坪217萬元)，去化迅速。

香港豪宅也同樣，「天匯」前兩天就創下每平方呎逾港幣7 萬元 (約每坪新台幣1057萬元)天價，成為全球最貴豪宅。上海及香港經驗都顯示，大城市中土地稀有，豪宅變成有錢人最搶手的收藏品，而陸客搶買豪宅，更是推升豪宅價格的重要關鍵。

回頭來看台北豪宅市場，「宏盛帝寶」、「勤美璞真」以及近期展開銷售的多件豪宅預售案，雖然開價不斷上揚，但平均成交價位約每坪130~150萬元，相較於受惠陸資推升的上海與香港房市，台北豪宅價格顯然仍是差了一大截。

當然這並不意味在政府已放寬陸客來台投資不動產之後，台北豪宅就應該或能夠向香港、上海看齊，我認為，台北究竟是否具備了陸資或外資來台投資的誘因，恐怕才是頂級豪宅房價能否大躍進的重要關鍵。

台北不動產市場近來另一個關注焦點是商辦市場，在「士林官邸」案推出後，「台北商辦真有每坪300萬元行情? 」被廣泛討論。商辦近來趨熱，陸資一樣扮演重要角色，但辦公大樓的價格基本是本地企業的獲利能力息息相關的。

以近年台灣上市櫃公司總獲利金額觀察，去年為4114億元，創6年來新低，僅有2007年的1兆5599億元的26.4%，甚至僅有2003年SARS那年度7529億元的54.6%。

相較於住宅價格頂蓋從供需結構觀察，商用不動產市場價格多從報酬率回推。目前台北市主要辦公商圈的A級辦公大樓平均月租金每坪2500~3000元，以3.5%報酬率回推，其不動產價值約每坪85~102萬元。目前國內最頂級的辦公大樓台北101高樓層平均租金約每坪4000元，以該公司期待明年達到滿租的成熟穩定期租金可達每坪5000元回推，101的不動產價值約每坪171萬元。

台北101當然也可能達到每坪300萬水準，但依3.5%的報酬率來算，必須租金行情可達每月每坪8750元，或有企業願以每年2100萬元承租101金融大樓的200坪辦公室，即代表台灣頂級不動產價值達到每坪300萬元的水準。

資料來源：udn房市情報     回首頁