台 中 地 產 X 檔 案

近日有關於是否開徵「能源稅」的問題吵得沸沸揚揚，電台現場call in的節目有一通嘉義打進來的聽友反應：「我住在嘉義的朴子，每天如果按照節能的宣導搭乘大眾運輸工具上班，單程就要花將近一個半鐘頭的時間…」相較於大台北地區交通運輸的便利，中南部隨便一個鄉鎮地區，如果自己不開車，真的很不方便。

■　能源稅牽動南北通勤差異

　　就以能源的議題來說，就業地點與住居遠近的距離不是問題，交通環境才是重要的因素，以大台北地區就業與居住的生活圈來說，許多住在「衛星城市」區域的人，上下班通勤時間要花上一個小時的其實也大有人在，只不過相較於中南部地區，開車15分鐘就可以到的距離，卻要叫人花一個半小時去改搭大眾運輸工具，就未必真的符合經濟效益了。

　　上週我恰好接受嘉義市政府社會處的應邀，為當地「短期促進就業方案」的勞工，講授理財方面的課程，對於嘉義市的就業環境、人口分佈以及產業現況的情形稍做了解之後，大致能夠理解前述call in聽眾的反應，節能減碳不能單以台北市的基礎來做為制定的標準，就連能源議題我們也要先了解各地方全面性的整性因素環境之後才能夠客觀的進行討論，相對於房地產的發展情形與當地交通、人口、就業機會等習習相關的問題，也應該就南北不同區域的現況情形來加以分析。

■　南北住居現況條件分析

　一、 交通（影響住房型態）如大眾運輸還不足以替代自行開車的便利性，一戶雙薪家庭，可能就得需要有兩部車來代步，因此住居就不只是考慮“人”要住的問題，還有“車”也要住。這也影響了集合式公寓大廈或是庭院透天住宅的選擇性。

　二、 人口（影響住宅需求）依內政部統計台灣近5年來人口增加數為108,837人，分別為北部地區（新竹以北）增加141,221人；中、南部與東部累計減少了55.553人；金馬地區增加23,169人。按照人口增加和遷徙的變化，若以一戶3口平均家戶數來計算，南北地區住宅需求數量的增減，可見差異。

　三、 就業機會（影響可負擔的房價預算）城鄉之間所能夠提供勞動與就業機會的比例有很大的不同，就業的地點決定了工作是否可以通勤，或是選擇移居的主要變數。南北地區產業分佈的情形，就業提供所得分配的機會差異，自然也會造成人口北移的事實，帶動北部住房的需求，資金流通的動向，也進而推升北部的房價。

■　北部買房、南部買地

　　其他在投資置產的考量上，因建築空間限制與土地供給情形的不同，除了以上的客觀條件分析之外，如要達到資產保值的原則，北部買房「可以」、南部買地「才行」，南北住居型式的主觀偏好因素也是不能忽略的。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

資料來源: 網路地產王     回首頁