台 中 地 產 X 檔 案

投資房市，除了靠轉賣出租賺錢之外，現在買都市更新屋，也成為一種新興的房市投資策略！由於老舊社區的坪數實在，一旦經過都市更新後，房價一夕暴漲，舊屋馬上變金屋。

■ 注意土地區分 建坪越高獲利越多

　　投資都更屋，一定要選對區域，因為都市更新案之所以迷人的原因，在於改建後，不但房價翻漲，坪數也可能隨之變大，不過投資都更案時，一定要注意土地的使用區分，到底是住宅用地還是商業用地？因為會有建蔽率與容積率的不同，容積率越高，建坪就越大，改建後當然也分的越多。

　　通常來說，商業區會比住宅區高，因為商業區的容積率從商一的360%到商四的800%不等；而如果是住宅區的話，最多也只有300%的容積率而已，容積越高獲利就越高，所以在選擇投資標的時，商業區是最好是投資標的，讓你的老屋輕鬆變金屋。

■ 都更整合越快 獲利越快

以目前來說，台北縣政府所推動的都市更新，有五大熱區，包含板橋、新店、樹林、汐止、永和等，在去年度(96)已完成都市更新的先期規畫，預計在97、98年度接續辦計畫擬定以及相關的變更和招商程序。

　　而都市更新最困難的地方，在於整合不易，因為許多更新案，往往規模過大，所以拖了10年以上都尚未整合完成，所以民眾在投資都更標的時，盡量選擇整棟公寓在4樓以下的房子，因為戶數少、產權也相對單純，整合速度也比較快；另外要盡量避開店面與高店租的路段，以免屋主為了賺租金而整合不易。

懂得過濾標的後，再查詢公告地價，有穩健成長的區域，就是可以考慮的產品。投資都市更新案，最重要的就是要整合迅速與高倍獲利，民眾一定要掌握這兩個準則，才可以手中的老屋「麻雀變鳳凰」。

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