台 中 地 產 X 檔 案

【陳建徵╱台中報導】
大型土地持續開發且日漸稀有，小型社區成為未來市區推案趨勢，台中市預售市場近年來有不少總戶數在百戶、甚至50戶以內的小型大樓社區，公共設施較少、並強調居住單純是主要特色，業者認為，社區大小雖不直接影響房價，但小社區容易管理，居住品質佳，房價也易維持。

居住單純
台中市預售市場近2、3年來，逐漸以大樓產品為推案主流，而且在大型基地愈來愈少、且難以取得下，基地面積500坪以下的小型社區，已漸成推案趨勢之一，由於基地面積小、規劃戶數也不多，總戶數大多在百戶以內，而且有不少是50戶以內的小社區。

以目前建商的規劃趨勢，300~500坪左右的土地面積，通常規劃為雙併或4併結構，每層樓2~4戶，20層樓以下，總戶數都不超過百戶，而由於基地面積不大，中庭面積及公共設施項目也不會太多，游泳池、三溫暖等大型休閒公共設施，也較難在這類小社區出現。

社區雖然有大、小之別，但房價卻不會有直接的影響，信義房屋東興店專員張富強指出，影響房價的主要因素是地段，其次是產品規劃及建材，在中古屋市場，社區管理好壞，也會影響房價，通常大型社區居住人口多，管理品質較難維持，小型社區人口少，彼此協調容易，管理品質得以掌控。

永慶不動產南屯慶豐加盟店店長潘建勳表示，200戶以內的社區，是一般購屋者最能接受的社區規模，尤其100戶左右接受度最高，超過300戶以上的社區，管理較不易，客戶抗性也較高，而且換屋型的客戶，又較首次購屋型客戶，重視社區規模。

分攤較多管理費
張富強表示，戶數多的大型社區，如果以2房以內的小坪數住家或套房為主，房屋出租的比例較高，由於房屋出租常更換房客，住戶品質也較難掌控。台中市西區、南屯區、西屯區等大樓社區集中區域，購屋客戶指名要求小型社區的比例，約佔購屋客戶總數的6成左右，顯示購屋者對小型社區接受度略高。

社區戶數多寡，也會影響管理費分攤，張富強表示，一般大樓社區管理費，每月每坪約45~55元左右，大型社區戶數多，可共同分攤，管理費可略減，小型社區戶數少，分攤的管理費會較高，不過有些公共設施較多的社區，維護費用高，管理費也較高。

新業建設董事長卓勝隆表示，由於近年來大樓產品規劃坪數放大，因此應以社區總建坪來評斷社區規模，社區總建坪約4000~6000坪左右，為適當的社區規模，以每坪每月繳交50元管理費計算，社區每月管理費收入約20~30萬元，可以負擔社區每月的管理成本，若社區管理費收入低於15萬元，則會影響社區運作。

1樓多為零店面
由於地價及房價持續上漲，銷售困難度提高，因此近年來建商多半採取規劃坪數放大策略，以減少社區總戶數、加快銷售速度。

大樓規劃的主流型態，以4併結構為主，標準層每層4戶，4戶共用2電梯，15層樓以下，總戶數多在60戶以內，公設比控制在33%以下，且大多規劃零店面，1樓全是公共空間及中庭，強調居住單純、沒有商業行為干擾。

可先了解住戶素質
一般購屋者對購屋條件的考量，依序分別是：價格、地段、生活機能、管理、格局規劃及學區等，對於社區的大小，通常並非考慮的主要重點，不過如果對社區的居住品質很在意，建議可以透過社區管理員、或仲介業者，了解社區住戶的屬性，及左鄰右舍從事的行業，事先熟悉社區管理與鄰居的素質，也有助進住後彼此交流。

避鄰超大型社區
大型土地利用小型零星土地開發小型社區，將是未來的推案趨勢之一。小型社區雖然擁有社區內部居住品質單純的優勢，但部分小型社區緊鄰居住人口多、且店面業種雜亂的超大型社區，因此外部環境仍然面臨汽機車亂停、出入人口複雜等問題，選擇小型社區除了慎選地段，也要留意避開超大型社區，尤其1樓有大量店面的套房型社區。

環境：
．美術館地區以公園綠地為特色，包括2座美術園道、存中街園道
．5期重劃區內有家樂福大墩店及文心路、大墩路2處黃昏市場，精誠路商圈也有不少沿街商店
．中科地區有TECH Mall購物中心及台糖、愛買等2大量販店，西屯路有黃昏市場。但區內較缺乏小型鄰里公園
．8期重劃區有豐樂、豐富及南苑等3座大型公園。好市多日前開幕，提供大量採買機能，補足8期重劃區生活機能

交通：
．美術館地區以五權西路為主要聯外交通，西接中山高南屯交流道、中彰快速公路及施工中的特3號道路
．8期重劃區鄰近高鐵烏日站、中山高南屯交流道及中彰快速道路，車程均在10~15分鐘
．5期與7期間的文心路，及貫穿8期的文心南路未來將有捷運綠線通過，向上路口、五權西路口、文心南五路口附近各有1處捷運站
．中科地區介於中山高中港交流道及中二高龍井交流道間，並以中港路為主要對外交通動線，施工中的60米中科路未來可紓解流壅塞
學區：
．美術館生活圈學區包括中正國小、大勇國小、向上國中、崇倫國中等，向上國中為明星學校，位於美術館旁美村路、存中街口
．5期重劃區公益路以南主要學區為大新國小、大業國中，部分區段學區則為忠明中小學、崇倫國中
．8期重劃區主要學區為永春國小及萬和國中，皆為明星學區
．中科地區小學包括永安、國安國小，國中學區安和國中距離較遠，西屯路福科國中施工中，中科地區未來就學會較方便


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁