台 中 地 產 X 檔 案

【陳建徵╱台中報導】
大型臨路土地取得愈趨困難，巷弄間的小型住宅社區漸成市場趨勢，台中市包括黎明生活圈、大和村、科博館與美術館地區，都有不少位居靜巷內的住宅社區，房價較臨路住宅便宜1成左右，但享受相同的生活機能，適合首次購屋或喜好寧靜生活的購屋族群。

優質生活
建商進行土地開發，往往由外而內，面臨大馬路、基地條件較佳的土地，是開發的優先選擇，尤其各大重劃區，多半是面臨主要道路型基地優先開發，舊市區由於歷經多年發展，大型臨路土地所剩無幾，可供建築的土地多位於巷弄間，因此造就出不少生活條件不差的靜巷住宅。

台中市西區是靜巷住宅的代表性區段，包括科博館、美術館周邊及大和村等地，都有許多位於巷弄間的小型住宅社區，不但同樣享有科博館、美術館及經國綠園道等公園綠地及文化休閒設施，居住環境也較大馬路邊來得安靜單純。

信義房屋美村店經理陳冠彰指出，大和村是台中市開發最早的豪宅區段之一，街道呈棋盤式，面臨的巷道多在8~10米左右，巷道不會太狹窄，環境又寧靜，適合開發成中高總價的小型住宅社區，最近幾年來，有不少建商取得國有財產局及土銀等金融單位釋出的土地、或利用舊式大別墅進行開發。

機能相同價差達10萬
陳冠彰表示，近幾年建商也持續開發經國綠園道沿線土地，推出的園道型豪宅，每坪開價動輒2、30萬元以上，銷售反應也不差，園道豪宅熱賣，也間接帶動大和村等地的靜巷住宅，使得大和村地區預售屋開價多已達20萬元以上，而且過去購屋客源以當地區域客為主，在園道豪宅帶動下，外地客源比例達2~3成。

科博館、美術館周邊，也有不少小型靜巷內的住宅案陸續推出，由於未直接面臨主要幹道，房價相對較低。陳冠彰表示，巷弄間的住宅社區，房價大多較大型臨路式社區低1成左右，部分區段如綠園道旁，價差更大，但享受的生活機能完全相同。

7期重劃區是台中市的重大公共建設匯集地，7期內的豪宅區，也是台中市的最高房價區段，因此許多購屋族群選擇在7期外圍落腳，緊鄰7期的黎明地區也成為首次購屋族群的購屋首選，近幾年在建商開發下，面臨河南路、黎明路等主要道路旁的土地也被開發殆盡。

東森房屋7期精英加盟店店長何銘漳指出，7期外圍的次要路段如三厝街、黎明東街、干城街等，距7期不遠，交通及生活條件佳，是適合首次購屋族的靜巷住宅特區，10年左右中古大樓華廈每坪行情約8~10萬元，較黎明路、河南路房價低1~2萬元，更較7期豪便宜至少10萬元。

何銘漳表示，黎明地區的巷弄住宅，有不少是過去實施容積率之前興建的住宅社區，因此即使在巷道內，也有不少是10幾層樓的大樓華廈產品，社區數量不少，戶數也多，因此可選擇的機會多，產品多以3房為主，中古大樓華廈3房加車位，總價多在500萬元以內，60餘坪大3房加車位、總價700萬元左右也很受歡迎。

面對7期的河南路沿線，是黎明地區房價最高、也是近幾年房價漲黎明區3房總價500萬元。

黎明區3房總價500萬
漲幅最大的路段，大樓華廈新成屋開價達15萬元左右，預售大樓住宅開價更達16~18萬元，巷弄間的小型中古住宅社區每坪則在10萬元以內，相對便宜。何銘漳表示，巷弄內的住宅，總價較臨路型住宅低100萬元以上，且距國中、小學學校不遠，最適合年輕雙薪家庭。

台中市的西區、北區等地，有不少位居巷弄間的小型住宅社區，逐漸被建商開發，陳冠彰指出，「出則繁華、入則寧靜」，選擇位於具有發展潛力的大型設施附近的靜巷住宅，不會被這些設施的活動干擾，房價又較低，而且也有增值機會，未來房價漲幅甚至有機會高於主要幹道旁的臨路型住宅。

社區小 管理費分攤較高
大和村地區是台中市知名的靜巷住宅區，建商在當地推案的土地來源包括國有土地標售、及老舊大別墅改建，但土地面積都不大，因此推出的都是小型社區，選購當地個案時，應留意社區規模，若社區規模過小，社區公共設施規劃將會較少，另外因戶數少，管理費分攤通常也較高，部分零星戶社區甚至無法進行社區管理，沒有社區管理就無法滿足當地居住習性，轉手也會有問題。

巷弄住宅須加購停車位
黎明地區停車問題愈來愈嚴重，尤其巷弄間的停車問題更大，過去購屋者認為當地巷弄較大，可以路邊停車，因此購屋時多未買停車位，但目前已造成巷弄停車與出入交通問題，因此購屋必須加購停車位，即使不買停車位，也必須了解該社區的車位出租情形，確定有停車位後再購屋，加購停車位，以後轉手也較容易。

※環境
．大和村地區有模範市場或向上市場可供採買，步行至英才路經國綠園道也僅3~5分鐘
．黎明商圈黎明路沿線有黃昏市場、生鮮超市，大型量販店可至文心路家樂福
．美術館附近以美術館為主要休閒綠地，但較缺乏大量採買設施，生活購物可至向上市場、5期重劃區
．双十園道附近為舊市區，房屋較老舊，且仍有部分土地尚未開發

※交通
．黎明路北接中港路、南接五權西路，至中港交流道、南屯交流道，車程5~10分鐘
．大和村位居市區，外圍道路包括民權東路、中港路、向上路、公益路等，可連接至全市各地
．中港路未來將有捷運藍線經過，但廠站地點尚未確定

※學區
．7期為惠文明星學區，但僅黎明東街以東列入惠文學區，黎明東街以西則分別為黎明國小、南屯國小學區
．科博館附近主要為忠明學區，含忠明國小及忠明完全中學，但部分鄰里屬於篤行國小
．大和村學區為中正國小及向上國中，皆為明星學校

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁