台 中 地 產 X 檔 案

2~4人的小家庭，因為家中成員變多，原本租屋的空間已經不敷使用，購屋的急迫性增加，但雙薪夫妻開始負擔孩子的教育經費，預算相對捉襟見肘，建議這類的小家庭購屋，必須掌握「先求有，再求好」的原則，在挑選房子時，更要把錢花在刀口上！

■考慮居住需求 小家庭先挑2~3房

一般而言，因為小家庭已經有孩子活動由動與獨立空間的需求，因此，建議購屋的房型以三房為宜，不過如果手頭真的不夠寬鬆，至少也要挑兩房大小的產品。不過，由於小家庭未來仍有換屋需求，因此不建議購買套房或挑高小坪數型的產品，2~3房的產品是最小家庭最通用的產品，將來轉售脫手會比較容易。

在室內空間上，考量到未來孩子的需求，坪數以20～30坪為宜，先求有再求好，小家庭購屋以解決居住需求為優先，千萬不要好高鶩遠；此外，區位好的住宅通常價格高，能負擔得起的住宅面積就會較小，小家庭的成員如果有高度的工作需求與壓力，還是以距離工作地點較近為佳，等待工作較為穩定，通勤的時間壓力較小時，再考慮較長途、大面積的住宅。

■中古屋議價空間大　逢低買進好選擇

小家庭購屋應盡量選擇在市區內，屋齡沒有那麼高的成屋為佳，因為預售屋、新成屋的售價較高，相對議價空間也沒有中古屋大，對經濟狀況比較窘迫的小家庭來說，最好選房屋總價約400～500萬的產品，自備款約100萬左右，是經濟能力有限的小家庭比較能負擔得起的選擇。

此外，房貸利息過高，會讓資金不足的小家庭，被壓得喘不過氣，甚至嚴重影響生活品質，因此購屋支出，最好控制在每月家庭總收入的1/3左右，或者可以與銀行協議，前3年只繳利息不納本金，等存有一定金額時再還部份本金，減輕月繳的壓力。

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金融風暴襲捲全球，不僅房市進入盤整階段，房價也開始微微鬆動，吸引了不少精打細算的自住戶，趁機進場尋覓好物件。根據中信房屋的調查，雖然9月份的看屋客數約較第三季成長了1成，但仍有75.34％的賣方認為，買方過度看衰市場，而且出價嚴重過低，促使雙方認知差距過大，導致成交量遲遲未有起色。

■狠砍價 7成5賣方認為價格過低

　　中信房屋今天公佈一項網路調查數據，結果顯示，目前進場的客群，約有8成左右都是屬於自住型購屋人，這其中又有超過65%的「潛在購屋客」，這群過去因為高房價而遲疑的潛在購屋客，手邊多半都有足夠資金能置產，他們好不容易等到景氣大反轉，打算趁危機入市，好好撿便宜。

　　至於9月份的看屋客數也首次在520後出現正向曲線，約較第三季增加了1成，中信房屋預計，10月份的看屋客數會較上月持續成長。中信房屋副董事長特助胡佩蘭指出，有高達7成5的賣方普遍認為，因為媒體大篇幅報導現在是買方市場，使得買方也漫天喊價，出價太低，和出售底價的差距過大，導致雙方根本無法坐下來談，自然也直接衝擊到成交量。

■賣方考慮周邊行情 修正期拉長

　　除了買方開價過低的問題，目前賣方底價的計算方式，則是參考目前周邊物件的行情來斟酌定價。中信房屋副總經理劉天仁表示，由於賣方所參考的周邊行情，多半都是520前的成交價，所以部份價格確實偏高，也一定還有調降的幅度存在。

　　目前局勢就是「買方狠砍價、賣方不肯降」的兩方勢力持續拉距，如此一來，勢必會使得整體價格下修的時間拉長，預估最快也要等到今年底或是明年農曆年前，賣方的態度越趨軟化，才可望有機會讓買賣雙方再次坐上談判桌，突破低成交量的瓶頸。

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市七期重劃區最近刷新三項最高紀錄，包括單筆土地成交每坪二百萬元、預售每坪最高六十五萬元、新成屋每坪最高五十萬元，連帶牽動高總價豪宅調價漲幅，各案開價至少三十萬元起跳。業者認為，明年七期房價將有機會跨過每坪八十萬元的門檻。

刷新紀錄
隨著鋼筋、水泥等原物料不斷上漲，連帶拉抬營建成本，高總價豪宅率先反應在房價上。

向來是台中市豪宅指標的七期新市政中心，以「寶輝一品花園」每坪由五十至六十萬元調至五十五至六十五萬元最高，創下中部地區開價最高的預售案。

明年預售上看80萬
「總太東方帝國」每坪四十五至五十五萬元居次，目前無調價，預計五月二十日總統就職後，每坪再調三至四萬元。其餘包括「聯聚方庭大廈」、「聚合發榮耀」等案最高開價都在五十萬元以上，使七期房價再次向上堆疊。

21世紀不動產市政加盟店經理高珮雲說，中市預售屋開價持續攀升，七期預計下半年每坪單價將上看七十萬元，明年則有機會突破八十萬元。

七期近來多筆土地成交，在惠中路、市政北七路口的角地以每坪地價二百萬元成交；文心森林公園對面、惠文路與大墩七街口的角地每坪一百五十萬元；市政路、近河南路的土地每坪一百二十萬元，均創區段土地行情新高。

位於七期南側、正對文心森林公園的「海德1號」每坪三十五至五十萬元，預計四月十五日正式公開；八期豐樂公園旁「惠宇澄峰」每坪二十八至三十九萬元。

各區調價後創新高
正對科博館與植物園的「山璞植物園」最高調至四十四萬元，目前銷售金額近五億元；育德園道的「惠宇仰森」每坪開價最高三十萬元。位於環中路、中清路的獨棟豪宅別墅案「順天天賦」每戶總價八千五百萬至一億三千萬元。各區段調價後均創下新高紀錄。

高珮雲指出，文心森林公園遼闊棟距與綠地，將是豪宅房價的最大支撐，下半年同樣有機會上看每坪六十萬元。此外，目前陸續完工、交屋的「寶輝花園廣場」每坪成交近五十萬元，是目前台中市新成屋市場的最高價個案。


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【陳建徵╱台中報導】
年前買新屋搬新家！台中市目前推出的新成屋都是預售屋完工後的餘屋，數量有限，價格較當初預售時略高，但較目前新推的預售屋略低，每坪約11~16萬元。業者認為，在這一波新成屋消化完後，未來新成屋因預售價高而調漲，漲幅至少1成。

數量有限
新成屋具有品質看得見的優勢，向來是許多人購屋的優先選擇，尤其農曆年前，更是新成屋交易的重要時期，成交量佔全年比重極高，有巢氏房屋崇德加盟店店長李國柱指出，每年第1季是傳統購屋旺季，尤其農曆年前的元月，成交量大，且是全年房市的參考指標。

台中市目前由建商推出銷售的新成屋，多分散於各大行政區，除了少數新成屋案是採取先建後售、完工後才正式銷售外，大部分都是預售時期即已陸續銷售，一直到完工階段時，大多僅剩下零星戶數，而且大多歷經多次調漲價格，開價往往較當初預售時高出1~3成不等，不過仍較目前新推出的全新預售案來得低。

東區南區開價較低
李國柱表示，北屯區大樓新成屋集中在民俗公園附近，有4座新成屋社區同時在最近完工，每坪從12~15萬元不等，規劃坪數多在35~60坪之間，主力總價約400~500萬元，附近10年內中古屋每坪約8~9萬元，主力總價300~400萬元，2者價差約100萬元。

西、南屯地區是近年房市的明星區段，許多預售案在預售時期即已全部銷售一空，完工時的餘屋數量極少，可供選擇的新成屋不多，逢甲地區、7期河南路等地則有少數新成屋，每坪多在13~16萬元。

21世紀不動產領袖七期加盟店副總經理李品瑢指出，西、南屯地區是台中市重大建設聚集之處，從中科、新市政中心到高鐵，都圍繞在西、南屯地區，因此近2年地價飆漲，房價也不斷調升，七期外圍區段的新成屋，目前至少都在每坪12、13萬元以上，房屋抗跌性佳，與中古屋每坪價差約3、4萬元左右。

東、南區是台中市房價較低的區域，預售屋開價每坪約12~14萬元，新成屋單價則多在11~13萬元左右，中興大學附近、工學商圈、高工生活圈等地，是主要的新成屋聚集處，但數量也不多。

總價300萬較受歡迎
永慶不動產南區復興加盟店店長陳欣瀚表示，南區過去推出過數量龐大的大樓社區，目前屋齡多在10~13年左右，屋況與賣相較差，交易量不大，多數外地客源到南區購屋，多選擇屋齡6、7年內中古屋或2年內新成屋，新成屋單價大多是11、12萬元，而且以總價300萬元左右較受歡迎。

目前台中市市區內的新成屋開價，大多較當時預售時每坪略高，但卻較預售新案略低，而且多為投資客轉賣，建商手中持有的新成屋數量不多，李品瑢指出，財政部有意在明年課徵房屋投資營業稅，今年預計將會有部分投資客持有的新成屋低價拋售，房價會略有波動，但對預售市場房價影響不大，今年起投資客將改以人頭投資房地產，市場將回復穩定。

李品瑢表示，這一波新成屋的土地都是尚未大漲前取得，房屋價格仍在低檔，建商在消化完手中的新成屋後，新推的預售屋以新的土地成本計價，房價將會持續拉高，預計今年下半年以後出現的新成屋，開價將會再上漲1成以上。

貸款應低於收入1/3
預售屋有1~2年的施工期，自備款可以在1、2年內慢慢付，適合自備款不太充裕的購屋族，新成屋馬上可以交屋，必須在短時間內拿出自備款，最近銀行的放款成數持續下降，以總價400萬元的新成屋、貸款8成為例，自備款至少要將近100萬元才夠，且貸款本息須月付1.7萬元左右，應估算月繳本息控制在家庭月收入的1/3以內才洽當。

重劃區周邊較抗跌
預售屋房價上揚，會帶動新成屋及中古屋，目前台中地區新成屋與中古屋的房價價差不算太大，首次購屋族仍然有機會買新成屋，未來預售屋房價持續上漲後，拉大與中古屋之間價差，就會使一般購屋族因預算考量選擇中古屋。台中市新成屋較適合的區段，以西、南屯地區如7、8期重劃區周邊、5期重劃區、中科、逢甲等地，最具保值與抗跌性。

※環境
◎東山路、青海路、民俗公園、精明商圈等地都鄰近量販店及既有商圈，生活機能齊全
◎民俗公園、青海家樂福商圈、7期河南路等地附近，都有大型公園綠地，適合散步休閒
◎7期河南路沿線均為10年內新大樓，街景整齊，無新舊雜陳問題，面7期重劃區，棟距視野佳
◎大和路為日據時期官邸聚落，多日式大平房，部分平房改為日式料亭，街道略窄

※交通
◎文心路四段將有捷運經過，文心路、崇德路口將設捷運站，鄰近民俗公園生活圈
◎青海家樂福商圈鄰接逢甲商圈，周五及例假日車多易塞車
◎東山路地下道平日車多，上下班時間易塞車
◎民俗公園、河南路、青海路、忠明南路、東山路均有公車行駛
◎青海家樂福商圈、7期河南路距離中山高及中彰快速公路中港交流道不遠，車程約5分鐘左右

※學區
◎民俗公園、青海家樂福商圈、大和路、精明商圈等地為明星學區，就讀學校如四維國小、中正國小、忠明中小學等
◎東山路沿線主要學區有東光國小、建功國小及軍功國小，就學方便
◎7期河南路南側非明星小學惠文國小學區

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