去年引發購屋風潮的「青年安心成家方案」，將在2月開始受理！有1萬戶可申請前2年新台幣200萬元零利率房貸；還有1萬5000戶可申請每戶每月最高3600元租金補貼，最長2年，專家看好房市，可因此持續緩步上揚，建議鎖定捷運旁的「新北市」潛力區段購屋！
■　兩年兩百萬免息 一月下旬可查詢
　　營建署指出，申請購置住宅貸款利息補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，2年內購屋且辦有購屋貸款，家庭年收入低於80%分位點；申請租金補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，家庭年收入低於60%分位點；而考量到有換屋需求者的民眾，平均年齡較高，因此，放寬申請年齡，最高可到45歲。　　而今年預計辦理租金補貼15000戶、購置住宅貸款利息補貼10000戶，相關的申請條件和規定，最快一月下旬，就可以在營建署網站上查詢到。
■　安心成家催買氣 購屋仍需算仔細
　　太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，「一生一屋」換屋減稅優惠，加上「青年安心成家」專案加持，貸款前2年新台幣200萬元零利率，可望帶動房市買氣，今年大台北房價將持續緩步上揚。
　　中信房屋董事長特助胡佩蘭則建議，「新北市」是今年搶便宜的購屋首選區段，但新莊、板橋的一線區段房價去年已上漲一波，周邊的二線區段尚無明顯漲幅，可以購買二線區段內，屋齡10年左右的中古屋，房價不高但具有增值潛力。而配合上兩年兩百萬的零利率房貸，加上利率仍屬相對低點，這個時候進場買屋，時機剛剛好！
　　不過，也要提醒購屋族，即使兩年兩百萬零利率貸款，是馬政府上任以來的房市利多，但兩年過去後，仍必須承擔利息增加的支出，因此，建議趁機買房子的首購族，還是得算算手頭上的現金，與未來的資金能否順利調度，否則，最後還得面臨斷頭出場的命運！
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根據人力銀行的調查，２００９年近８成企業會發年終獎金，除了年終獎金之外，不少企業也願意幫員工加薪，其中電子業龍頭台積電，更號稱加薪１５％，讓員工感到了總算走過不景氣的谷底，聞到春天的氣息。而很多年沒有被拿出來討論的年終獎金買屋話題，近來也開始在上班族之間動了起來。
■　年終買屋置產 前進低價潛力區
　　想要購屋是許多上班族的夢想，年終獎金往往是想買屋者的第一桶金，住商不動產加盟事業處副總劉明哲表示，買屋前要考慮自用或是投資，如果自用，單身者可選擇套房物件，小家庭或小夫妻建議坪數要在３０坪上下，以避免不久後就要面臨換屋；如果是投資，大學學區、市區捷運站附近或成熟商圈內的小套房，由於投資報酬率高、需求強、轉手快，是利用年終獎金購屋置產的好標的。
　　普遍來說，上班族年終獎金約在數萬元到數十萬元之間，若純粹要以年終獎金來購屋置產，可以選擇低單價、低自備款的產品，或者到低價區域去選購房子，而中古屋房價低、公設不多，也是下手的好選擇。
■　買屋成家樂 資金慎佈局
　　信義房屋指出，運用年終獎金購屋，大概有三種形式，第一種是買學區小套房贈與小孩，可收租兼節稅；第二種是當頭期款買個預售屋，或是買中古屋出租，利用租金繳交房屋貸款；第三種方式是換屋，連同年終獎金湊足一定的購屋自備款，換間大的房子。
　　如擔心年終獎金不夠買房，業者也建議可將年終獎金加上原有存款增加購屋選擇的範圍，以七成房貸為計算基準，較不容易超出預算。此外，在資金運用方式上，最好本持「三三原則」，就是每月房貸不超過家庭收入的三分之一，自備三成左右頭期款，以避免資金過緊，買了房子賠了生活品質。
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回顧去年2009年的商用不動產市場，總投資金額約為1,002億元，較前一年成長6%，絕大多數成交案件皆位於大台北地區，至於去年第四季，以內湖廠辦的表現最為搶眼。戴德梁行董事總經理顏炳立表示，陸資已透過不同管道紛紛來台，今年2010年將是台灣房地產元年。
■　去年商辦破千億 創第2高紀錄
　　戴德梁行統計2009年商用不動產的投資金額，總資金為1,002.6億元，較2008年的947億元，年成長幅度六個百分點，創下過去五年來的第二新高紀錄。交易金額前三名的個案，總價皆突破一百億元，分別是新光三越A11館(總價116億元)、亞太經貿廣場(總價115億元)、環亞生活購物廣場(總價100億元)。
　　值得一提的是，內湖廠辦表現亮麗，去年第四季成交金額高達229億元，尤其是新光人壽已在內湖科技園區擁有十四棟廠辦大樓，穩坐內科第一大地主的寶座；至於外資法人亞太置地投資公司，也一口氣買下台北市三件商用不動產，顯示外資看好台灣房地產投資前景。
■　投資房地產心法 「地段」是第一要件
　　戴德梁行董事總經理顏炳立譬喻，2009年的房市是「春寒水暖鴨先知」，2010年將會是「兩岸猿聲啼不住、輕舟已過萬重山」，因為檯面下陸資早就藉由人頭等各種管道搶進台灣房地產，一旦簽訂ECFA，台北市房價，尤其是豪宅市場，台商、陸資將成為主力客源，有機會促成都會房價飛漲，因此今年可稱為「台灣房地產元年」。
　　顏炳立傳授投資客，今年在台北市購買不動產的口訣是「地段、環境、巷內小基地」，只要符合上述條件，房價一定飆漲、地價翻升三到四成，台北市的大同區、萬華區，雖然環境較差，但透過都更，仍有補漲空間。反觀台北縣，要牢記「地段、環境、大基地」這三點，譬如新店或新莊就符合這些要件，未來房價將再創新高。
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股市熱烘烘似乎尚未能夠感染中部房市，在眾多新成屋案去化速度不盡理想情形下，市場新推案總量不多，建商顯得格外審慎。中部整體房市重心仍在去化舊案，除極少數個案表現不俗，多數個案買氣不旺。台中市建築投資公會市調資訊委員會主委鍾尹堂認為，今年各重劃區都有區域性利多，且各有發展特色，較去年推案量增多，預測中部房市將平穩發展。台中部分仲介業坦言，現在連業內市場派建商都不敢太樂觀，今年中部房市已經站到反轉點！
■　餘屋量大冠全台 選買市區建案為宜
　　中部建商連同代銷業包括豐邑、富宇、惠友、惠宇、德鑫、喬立、沅林、聚合發、昌運，紛紛遠赴竹科一帶積極推案，可見台中市場太過競爭的事實。根據營建署去年公布統計資訊顯示，人口106萬的台中市，住宅供給率120 % ，供過於求近7萬戶。這資訊顯示投資買氣讓台中市再現餘屋問題，餘屋包括大坪數大樓與中小坪數住宅、套房。
　　專家認為，這些統計並未將台中縣的數量併入，今年縣市合併後，新台中市包括台中縣的餘屋量勢必增加很多。欲購屋者可靜待市場反轉，新成屋或新中古屋會漸有便宜貨釋出！要選擇信用良好建商的低價個案，地點宜選擇正市區、交通好、有商圈的地方，因為郊區大樓與市區的開價所差無幾。
■　大環境不利房價飆漲 自住不宜追高
　　民生物價節節調高、家庭所得減縮，中南部就業市場困難，工作不穩定讓自住型的購屋行動產生遲疑，在政府金融授信政策緊縮投資性買氣，台中市面上新成屋與新中古屋為數甚多，大環境不利房價走揚。
　　專家認為，應居高思危，除非有立即需要，今年購屋時應更加審慎。然而有保值性與生產力的商圈低總價小店面、小商辦，以前漲幅不太大，未來表現仍然看好，若投報率划算即可進取，後市並不悲觀。
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房市熱滾滾，不少民眾看到中古與新成屋房價高漲，就把希望放在法拍市場中找到便宜的好房子，連帶讓法拍市場燒滾滾。不過，法拍業者表示，現在法拍競爭激烈，有時反而法拍標得比市價還高，讓得標者扼腕不已，不如挑選新興市鎮標的，獲利空間可能比較大。
■　事先做功課 免當冤大頭
　　　住商不動產企研室主任徐佳馨建議，由於法拍資訊公開，因此不錯的產品都會吸引到相當的買家競標，在眾人搶標下，往往會出現法拍價高於市價的情形，甚至於曾經發生得標人把平方公尺價格當作坪計價的慘劇。
　　因此，將想要從法拍市場中獲利，除了要知道標的之計算基礎外，第一步就是先了解區域當地行情，將報章雜誌訊息與在地房仲間的消息交叉比對，一般可以得到一個較為接近市場的行情，用一個可以接受的價格投標，即使得標也比較不容易成為冤大頭。
■　法拍風險大 要安全也要價差
　　房仲業者表示，最理想的當然還是選擇位於市區，又已經點交的產品，但這類產品獲利空間相對小，雖然可以滿足自住客的需求，但不是投資者的最愛。這時候房仲業者建議，可以從較為偏遠，但是重大建設在即，且地方自住客多的新市鎮區域入手，如台北縣三峽、鶯歌、汐止附近，尋找合適的標的，只要價格低於市價三成，就有不錯的獲利空間，不一定要搶破頭擠市中心。
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台北大學不動產與城鄉環境系講師郭國任表示，今年建案的開價紛紛創下各區域新高，顯示台灣貧富差距持續擴大，有錢的人怕錢被稀釋，拚命買房子，將現金轉換為資產，建商就一窩蜂推豪宅。但台灣實質經濟面並未提升，過高的房價是否有支撐力量，觀察期要再拉長。
郭國任說，今年台北市精華區的預售屋與新成屋，很多每坪開價100萬元以上，最差地段每坪要四、五十萬元，主要是土地供給量少所致。但房價分布有一定的邏輯性，在不對的區域要開天價，只是個案表現，例如台北縣某些建案開出的房價和台北市一樣高，一定有不合理的地方。
淡江大學產經系副教授莊孟翰分析，高房價是大台北地區才有的獨特現象，台中、高雄都屬於豪宅個案表現，房價不算全面上漲。目前北市中心房價高漲主因屋主惜售，市場釋出量嚴重不足，政府興建平價住宅只是與建商爭利，過去推的國宅很多滯銷，部分位置偏遠、乏人問津，施工品質差，飽受批評。他表示，政府施政重點應擺在捷運線的興建與重劃區的開發，加速捷運通車時程與公共工程品質，才是最需要重視的項目。
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台灣房市熱度不受央行打壓熱錢政策影響，今年上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，在建商主導下，許多區域寫下天價，台北市預售屋挑戰每坪200萬元，台中與高雄也首見每坪70萬元豪宅。
信義代銷統計，今年上半年房地產爆大量，台北縣市有2,700億元建案出籠，一級戰區包括南港、大直、內湖、文山、新店、板橋、新莊副都心等七區，房價會比去年第四季高出20%。
大台中房地產市場上半年推案金額超過1,000億元，第一季就有600億元案量。高雄豪宅推案量也超過300餘億元、創歷史新高。
住展雜誌調查全台五大都會區春節後率先公開的指標建案，有11個建案引領房市，其中北市南港區推出的指標建案最多，將有三個建案同時推出 。其中位於南港經貿園區，華固建設投資興建的「華固天匯」，每坪開價100萬元最高。華固也在南港中央研究院路推出每坪60萬至70萬元的「華固文匯」；冠德建設也將在附近推出每坪逾70萬元豪宅。
上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，許多區域在知名上市建商主導下，都寫下區域天價。(圖)高雄愛河旁的新建案都是近期熱門的物件。
不過，北市大安區將率領挑戰每坪200萬元行情，基泰建設投資興建、位於台大校區旁的「基泰台大」，可售戶僅30戶，未正式公開已掌握200組客戶，建商將在春節後開出一坪200萬元的天價。
台北縣方面，麗寶建設下周將在新板特區公開先建後售豪宅案「東方富域」，每坪欲開價80萬元，是新板特區房價最高者，銷售狀況備受矚目。
大台中房地產市場上半年將呈「眾案齊發」榮景，推案熱門區段以七期新市政中心為主，八期與12期重劃區也是熱區。建商初估，上半年推案金額將達1,000億元，是去年同期的二倍。
台中豪宅首席區七期第一季有八件預售案進場，總推案量近400億元，占去年整年度推案的三分之二。銳豐建設總經理李明潭說，台中七期重劃區建案很多，但最貴的集中在市政北二路，該路段是七期真正的核心，未來台中房價應會在此寫下新紀錄。
上半年北中南三大都會區推案量再創新高，合計達4,200億元，許多區域在知名上市建商主導下，都寫下區域天價。(圖)台北縣的新板特區。 （本報系資料庫）
聚合發總經理祁興國表示，七期新市政中心已成為新興的城市聚落，預售房價站穩每坪40萬元，緊鄰園道或歌劇院的個案，每坪更拉升至60萬至70萬元。
高雄部分，上半年有三大豪宅最受矚目，包括漢來大飯店旁的「國硯」、凱悅飯店結構體改建的「京城凱悅」、位於民權路與四維路的「隆大都廳苑」，都將在春節後開賣，市場供給量高達600戶，每坪開價35萬至70萬元。
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久樘建設公司在台中市南屯區八期重劃區內推出「久樘香堤」大樓建案，規劃二棟雙併大樓，戶戶三面採光，一樓零店面，規劃廣場、花園，並且以公開建築施工履歷，搶攻豪宅市場。
久億機構經理李晉豪說，久億機構旗下有久樘開發、旺庭建設，以及久億營造，擁有30年的建築資歷，工班是合作長達數十年，擁有專業的營建團隊，為了讓住戶能感受工程品質，久樘公開建築施工履歷，讓住戶可以清楚了解自己擁有的資產。
「久樘香堤」大樓建案基地位於八期重劃區內，不但享有八期重劃區成熟的生活機能、便捷的交通網絡，無論是接南屯交流道上國道，或走中彰到烏日高鐵都相當便捷。
「久樘香堤」基地三面臨路，有別於一般建設公司蓋一層四戶的住宅，留出中庭、花園，規劃兩棟雙併大樓，一棟18層樓、另一棟14層，都是三面採光，一樓從警衛室進入後，是開闊的廣場、花園，兩棟大樓採分棟、分層、分戶管理。
李晉豪說，「久樘香堤」每戶坪數60坪到85坪，規劃四房，梯廳不但有感應燈，入門處LED家徽，防爆鋼木門，大衛浴採用長100公分、寬50公分的義大利進口石英磚，設置電動捲簾。
「久樘香堤」體貼地以女主人角度思考，設置大衛浴、中島式廚房，其中，中島式廚房是標準配備，檯面採用杜邦石松面，連廚櫃、廚櫃內的刀具、開酒器等用品也是找來廚具公司研發出來的，廚房外近二坪的家事陽台，還可種植香草植物、花卉，成為喝咖啡、休憩的另類景觀陽台。
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這幾年法拍市場超夯，不少購屋人對於價格便宜的法拍心動不已，不過很多人聽說法拍很繁複，因此打了退堂鼓，不過，法拍業者建議，如果想要自己標購法拍屋，只要選擇已點交的物件，雖然貴一點，但風險比較小，如果仍不放心，委託代標業者，也不失為一個好方法。
■詳讀法拍公告 避免標到住不了
想要進入法拍市場，第一步得詳細閱讀法拍公告。法拍公告可以看出拍賣標的物，法院有無排除租賃權存在、標的物是否有其他人有優先購買權、抵押權是否可以塗銷、標的物是否有人承租或佔用等狀況。此外，某些特殊產品，如國宅或農地等，因為有特殊的承購資格限制，投標人要了解自己是否有資格投標，才能進行下一步的動作。
■投標書仔細填 保證金支票先備好
法拍業者提醒，如果看到不錯的標的想要投標，就必須要填寫投標書。投標書可向地方法院的查詢服務處服務人員索取。填寫好投標書之後，也要準備不得低於法院公告之保證金金額的支票，才能順利投標。
不過，過去曾經發生投標書書寫錯誤的案例，建議填寫時有幾個小細節要特別注意。包含案號、投標人姓名、不動產標示、金額務必要書寫正確。此外，地址應填寫戶籍地址，如戶籍地與聯絡地址不同時，應註明清楚寄達地址。
填寫內容時應與法院之公告相同，出價應依法院公告之壹筆或數筆土地及建物，分別以國字大寫填寫，並將合計之總金額填寫清楚，每單項之金額應高於法院所定之底價，且合計部份應高於最低總價，每個細節都要留神，才能避免不必要的困擾。
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房市關鍵看「房價承受度、資金能見度、升息幅度」
經歷「牛氣」沖天的2009年房市後，信義房屋不動產企研室認為，2010年房市應該是量能穩定盤整的一年，上半年329檔期建商大量推案造勢可期，加上新莊副都心抵費地可能在第1季標售，若土地標售與新案銷售狀況順利，可望為2010年的房市博得好彩頭。
2009年房地產市場呈現價漲量平格局。信義房屋統計，2009年台北市住宅成屋平均每坪達40.9萬元，創下歷年新高；而土地交易更是熱鬧非凡，除了標售價格頻頻跌破市場眼鏡之外，精華地區動輒出現數十人競標的情況。不論土地或房屋，都可看出2009年不動產交易熱度。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，2010年在經濟呈現復甦的大環境下，有利房市持續朝正向發展，至於房價仍否再向上攀升，則須觀察資金、利率條件的變化以及購屋人對於房價的承受度。
整體來說，2010年有三大挑戰，包括「資金、利率與房價」，其中利率變化將是房市信心轉折的重要關鍵。根據央行統計，2009年11月5大行庫新承做的房貸利率續創歷史新低，僅有1.694%，低利環境助長了09年的房市買氣，不過市場普遍預測2010年利率將止跌回升。
即使升息，依照過去央行調整利率時的腳步，將呈現持續性但小幅度的調漲，不至於造成房貸負擔的暴增，但短時間對於購屋人心理層面的影響，則還需要觀察。
而2009年的房市多頭走勢，是農曆年結束以後，從成屋市場先點火，爾後才帶動預售與新成屋市場買氣，大台北地區房價已經回到2008年大選時的高點，台北市2009年平均房價突破每坪40萬元，台北縣則突破每坪20萬元。
不少建商認為2010年的房市機會比2009年更佳，09年928檔期推案狀況並不積極，反倒是慢慢規劃準備在2010年第1季大展身手，信義代銷預估，2010年的329檔期將是近年最熱的一次，大台北地區亮點包括南港、內湖、文山區、新莊等地，指標個案將挑戰區域高價，銷售成績可視為2010年房市的先行指標。
蘇啟榮表示，大台北地區以外的房市，特定區域如七期重劃區、中正藝文特區、高雄美術館等，仍將是豪宅市場當道；而大台北以外的區域，一般的住宅產品房價漲幅不大，買方購屋負擔相對較輕；隨著景氣好轉加上2009年孤鸞年的遞延成家購屋效益，2010年有機會出現一股新的成家購屋潮。
2010年預料升息幅度不大，資金水位也高，景氣樂觀審慎，加上中產以上階層對於通膨的疑慮始終存在；在這樣的前提之下，換屋及投資置產需求仍殷。不過資金行情在升息過後可能不再那麼源源不絕，投資熱度稍降。整體來說，今年會是持續盤整的一年，就整年度來看，價量的變動不會太大。預料上半年329檔期、ECFA簽定、升息等影響房市的因素陸續發酵之後，下半年房市在沒有重大多空條件的影響之下，市場將漸行漸穩。
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便宜的房子地點一定很差？那就錯了！大台中最近低總價、低單價房屋顯得特別搶手，潭子鄉圓通南路有拉皮整飾過的大樓案，廣告打出一坪低於7.8萬元起，個位數的單價比行政院要在林口機場捷運A7蓋的平價宅更便宜！這些大樓區段地點不差，基地面積大、戶數多，容易自成社區小商圈提升生活機能，徹底巔覆「地段好、房價高」的迷思，因此特別吸引三大族群移居台中，退休族、上班族、包租族。
■　台中平價宅怎麼買？ 專家：先挑南屯
　　雖然台中各市郊區有少數便宜大樓可挑，不過專家還是建議要兼顧保值性以便將來要換屋轉售時能值錢。除非西屯逢甲或五期也同樣有10萬元的案子，強烈建議到南屯其次東區最後十期挑選便宜大樓。因為大台中城市發展重心一直偏向西屯與南屯。
■　勿隨豪宅熱起舞 台中舊樓貶值多
　　國人罵翻天的高房價問題，論區域幾乎在台北市與台北縣，論產品也是少數棟大坪數大樓豪宅為主。專家解釋說，「舉例，居住品質不差的台北文山區景美新大樓約40~50萬，比150~200萬元的大安區信義區豪宅，那些豪宅大樓位處的區段生活品質，真比景美的新大樓好上4倍5倍嗎？」
　　台中七期市政路上開價30~50萬的豪宅，比500公尺外的黎明商圈10萬元的舊大樓，生活機能更差！專家點出財富M型化社會，名牌消費心理已經投射到房市，賣方就是操作「愈貴愈有面子」的購屋想法。連吹幾年的豪宅大泡泡已經連帶哄抬房價，但是和台北縣市一般大樓比15年前漲1、2倍大不同，在台中市房價10~15萬的新大樓和15年前比價還更便宜，更多舊大樓貶值3~5成！
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淡江大學教授莊孟翰4日表示，台灣房市沒有泡沫破滅的危機，但有超額供給的隱憂，建築業應格外留意流動性風險；他並指出，除預售屋等區隔市場，房市呈現的U型谷底將愈來愈明顯，不排除維持三至五年。
戴德梁行總經理顏炳立認為，台灣房地產市場就基本面沒有看壞的理由，特別是台北市商用不動產仍具補漲空間，行情自兩岸開放後便一路被看好，北市豪宅更是政策開放後的投資主流，可望拉抬北縣高級住宅房價。
莊孟翰、顏炳立昨天出席金融總會全球金融委員會舉辦的「2010年國際金融市場展望」研討會，兩人都認為台灣房市沒有泡沫的問題。
面對政府準備開徵豪宅稅，莊孟翰說，豪宅稅影響小、但有點震撼，其實富人會繳所得稅、贈與稅，豪宅反而可帶動經濟成長，希望政府不要因此影響整體房市。
對於台灣房市，莊孟翰分析，北部地區的人口占台灣總人口的44.34%，家庭戶數占台灣總家庭戶數的45.94%，其中台北縣市人口占台灣總人口數28.03%、家庭戶數占30.03%，顯示未來房地產市場重心仍在北部地區，又以台北縣市為主。
其次則是桃竹地區，並以捷運沿縣為主軸；至於台中市、高雄市，莊孟翰認為，與區隔產品、台商回流等題材較相關。
莊孟翰認為，就長期趨勢而言，台灣房市存在住宅存量高於家庭戶數的問題，近幾年建造執照、使用執照、買賣移轉等都在下滑，法拍總案量則在上升，未來兩至三年，除區隔市場外，房市U型谷底走勢將愈明顯。
顏炳立指出，台灣房地產泡沫化機會不大，如果要泡沫化，也是發生在中南部，因為台北市已沒有土地了。
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