- Apr 13 Tue 2010 06:56
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- Apr 13 Tue 2010 06:56
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地產資訊檔案
- Apr 13 Tue 2010 06:50
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房市投機客 點名四大類
金管會統計銀行辦理房貸資料，結果發現，包括買賣頻繁、房屋三棟以上、本身是房屋仲介業或建築業、標的物與借款人沒有地緣關係等四大類，被銀行列為投機客，放款成數將降低、房貸利率將提高。
為避免銀行過度擴張房貸業務，影響銀行未來資產品質及助漲房價，金管會將加強銀行房貸業務的金融檢查。日前函請銀行公會調查銀行辦理房貸成數資料，作為未來金融檢查的參考。
由於主管機關要求銀行承作房貸業務，必須區分一般房貸戶與投機客，並自訂投資客的定義。依據銀行回報，上述四大類貸款人，將被列為投資客。
目前銀行對前一般房貸戶的放款成數，最多落在七成到八成間。針對投機客，銀行的放款成數普遍低於一般戶，平均在六成到七成間。
在放款利率部分，針對一般房貸戶，大部分銀行放款利率約在1.5%~2%之間，有兩、三家銀行則落在2%~2.5%。
至於投資戶的貸款利率，最多也是落在1.5%~2%，不過，少數銀行拉高利率，2%~2.5%有五、六家，也有銀行提高利率至2.5%至3%。
在寬限期的部分，約有20幾家銀行，給一般貸款戶達三年的寬限期（付息不還本的期間）。大部分的銀行對投資客都沒有給寬限期。
另外，主管機關希望銀行針對房價飆漲的特定區域，房貸條件要更嚴格。對此，銀行多半沒這樣做。主要是因為特定區域很難界定，例如同樣是台北市信義計畫區，甚至同一條道路，可能同時有高級豪宅與平民住宅，在貸款條件上很難訂同一個標準。
金管會表示，將針對銀行的房貸業務，強化審查其資本適足率，就各銀行對不動產授信的集中度、不動產抵押貸款成數、客戶的收入負債比等，依據自有資本與風險性資產規定，要求各銀行計提資本。
為避免銀行過度擴張房貸業務，影響銀行未來資產品質及助漲房價，金管會將加強銀行房貸業務的金融檢查。日前函請銀行公會調查銀行辦理房貸成數資料，作為未來金融檢查的參考。
由於主管機關要求銀行承作房貸業務，必須區分一般房貸戶與投機客，並自訂投資客的定義。依據銀行回報，上述四大類貸款人，將被列為投資客。
目前銀行對前一般房貸戶的放款成數，最多落在七成到八成間。針對投機客，銀行的放款成數普遍低於一般戶，平均在六成到七成間。
在放款利率部分，針對一般房貸戶，大部分銀行放款利率約在1.5%~2%之間，有兩、三家銀行則落在2%~2.5%。
至於投資戶的貸款利率，最多也是落在1.5%~2%，不過，少數銀行拉高利率，2%~2.5%有五、六家，也有銀行提高利率至2.5%至3%。
在寬限期的部分，約有20幾家銀行，給一般貸款戶達三年的寬限期（付息不還本的期間）。大部分的銀行對投資客都沒有給寬限期。
另外，主管機關希望銀行針對房價飆漲的特定區域，房貸條件要更嚴格。對此，銀行多半沒這樣做。主要是因為特定區域很難界定，例如同樣是台北市信義計畫區，甚至同一條道路，可能同時有高級豪宅與平民住宅，在貸款條件上很難訂同一個標準。
金管會表示，將針對銀行的房貸業務，強化審查其資本適足率，就各銀行對不動產授信的集中度、不動產抵押貸款成數、客戶的收入負債比等，依據自有資本與風險性資產規定，要求各銀行計提資本。
- Apr 13 Tue 2010 06:46
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台中農地買氣翻盤 投資客進場
台中縣原本沉寂多時的農地買賣，最近受到台中縣市年底合併的利多消息，交易變活絡，價格還持續喊漲；台中縣仲介公會理事長林弘偉說，最近許多投資客進場，原本每坪最多3萬元的農地，已喊到4、5萬元。
最受歡迎的仍是鄰近台中市的鄉鎮，如潭子鄉、大雅鄉、大里市與豐原市，農地交易情況都很熱絡；多家仲介業者表示，每月至少成交數筆，這比起去年上半年的冷清，反應熱絡許多。
林弘偉說，投資客多數認為農地買賣可免稅金，加上這幾年定存利息緊縮，近期的基金、股票變動性又大，因此將資金轉移到中長期的農地投資，等待最好時機出手，尋求較高的利潤。
仲介業者指出，農地買賣已低迷一陣子，即使偶爾成交幾件，也多位在郊區，業者自住比例較高，但受縣市合併影響，投資客認為鄰近台中市的農地若能透過市地重劃，增值數倍的機率很高，使得今年起農地買氣翻盤，突然旺了起來。
林弘偉指出，隨著農地需求量增加，漲幅也達1、2成，以往成交每坪3萬以下，現在卻喊到4、5萬元，若地點漂亮、交通便利更是翻倍上漲，成交價大幅提高。
他也提醒，買農地時仍要注意發展潛能，最重要是聯外道路有無開通，也可多注意開發規畫，才能找到有潛力、具投資價值的農地。
最受歡迎的仍是鄰近台中市的鄉鎮，如潭子鄉、大雅鄉、大里市與豐原市，農地交易情況都很熱絡；多家仲介業者表示，每月至少成交數筆，這比起去年上半年的冷清，反應熱絡許多。
林弘偉說，投資客多數認為農地買賣可免稅金，加上這幾年定存利息緊縮，近期的基金、股票變動性又大，因此將資金轉移到中長期的農地投資，等待最好時機出手，尋求較高的利潤。
仲介業者指出，農地買賣已低迷一陣子，即使偶爾成交幾件，也多位在郊區，業者自住比例較高，但受縣市合併影響，投資客認為鄰近台中市的農地若能透過市地重劃，增值數倍的機率很高，使得今年起農地買氣翻盤，突然旺了起來。
林弘偉指出，隨著農地需求量增加，漲幅也達1、2成，以往成交每坪3萬以下，現在卻喊到4、5萬元，若地點漂亮、交通便利更是翻倍上漲，成交價大幅提高。
他也提醒，買農地時仍要注意發展潛能，最重要是聯外道路有無開通，也可多注意開發規畫，才能找到有潛力、具投資價值的農地。
- Apr 13 Tue 2010 06:40
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挑房貸息 要「瞻前顧後」
民眾申辦房貸除了比前半年利率高低，也別忘了檢視第二年起的利率，以民營銀行推出的房貸為例，除首半年利率最低可降至1.5%，第二年房貸利率也可能低於2%，房貸戶如果想降低整體房貸利息支出，貸款前一定要多比較。
以萬泰銀為例，前半年房貸利率1.5%，第七至24個月1.98%、第三年起利率才會超過2%，申貸對象則限定上市櫃公司與前1,000大企業的從業員工。
一銀、台銀同樣是鎖定公教人員或前2,000大企業員工，房貸前半年利率也僅約1.5%至1.6%。
萬泰銀主管指出，目前市場的階梯式房貸利率，前半年利率多以1.5%為底線，僅少數個案會針對特殊族群推出更低的利率，例如華銀得標的公教房貸前半年利率僅1.4%，土銀也自行推出前半年1.45%的超低利方案。
萬泰銀表示，萬泰銀的房貸利率設計，除了前段利率低，中後段利率也壓至比公營行庫更低的水準，房貸進入第二年後，適用的利率仍低於2%，優質客戶甚至連第三年起，房貸利率進入第三段，都有可能適用低於2.2%的利率計息。
但是萬泰銀的優惠房貸，貸款年限一律為20年期，不像一銀、台銀等公營行庫最長可延至30年期，民眾如果貸款天期不同，換算出的月付金也會不一樣，即每月房貸負擔會因貸款年期而不同，房貸戶還是要依自身還款能力先行估算，再決定如何申貸。
一銀最近則是提撥111億元額度辦理優惠房貸，只要符合營收排名製造業前1,000大、服務業500大及金融業100大員工，且在職滿六個月以上，或是一銀薪轉戶及信託理財戶，便可申貸，且取消年薪50萬元以上的條件限制。
換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內較低薪的員工，一樣有機會可以向一銀申辦低利優惠房貸。
- Apr 13 Tue 2010 06:39
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嫌惡設施作厝邊 日後脫手難度高
買屋是人生大事，居家環境更應多注意，有許多讓人聞之色變的嫌惡設施包含：加油站、焚化爐、飛機場、高壓電塔、變電所、墳墓等，不僅容易影響房價及後續脫手性，更有可能危及生命，房仲業者表示，買屋前多仔細注意周遭環境，避免買後發現，讓房子成了日後燙手山芋。
■ 變電所、加油站 生命健康受威脅
之前台北市才傳出，有一變電所隱身民宅內，且地點還在豪宅地段上，但附近住了十幾年的住戶，卻渾然不知，住商不動產表示，這件事再次提醒有意買屋的消費者，在看屋時記得要多繞繞附近環境，有疑問寧可多花點功夫探聽清楚，萬一買後才發現，又不知要惹出多少紛爭。
所謂「嫌惡設施」尤其是指加油站、高壓電塔、瓦斯槽等，都有可能危及生命安全，雖然不是立即性危機，但長久下來有可能對健康造成不小威脅。
■ 另類嫌惡設施 墳墓、神佛兩樣情
除了危及生命的嫌惡設施，也有另類「惡鄰居」，讓人有兩極化反應，如墳墓、神壇、寺廟等。中信房屋表示，有些人認為住家鄰近神壇、寺廟，必須經常忍受紙錢焚燒的灰塵、儀式噪音及潛在的火災風險；但也有人認為與神佛為鄰，會受到保佑，一切更能平安順利，樂於入住。
另外，對於介意鄰近墳墓的準買方，房仲業者也建議在預售屋看屋時期，多到預售屋周邊走走，有些建商刻意用大型廣告看板將墳墓堆遮住，等銷售期結束、準備開始打地基蓋房子時，才發現自己要與墳墓為鄰，屆時只怕又是另一場紛爭。
資料來源: 網路地產王 回首頁
■ 變電所、加油站 生命健康受威脅
之前台北市才傳出，有一變電所隱身民宅內，且地點還在豪宅地段上，但附近住了十幾年的住戶，卻渾然不知，住商不動產表示，這件事再次提醒有意買屋的消費者，在看屋時記得要多繞繞附近環境，有疑問寧可多花點功夫探聽清楚，萬一買後才發現，又不知要惹出多少紛爭。
所謂「嫌惡設施」尤其是指加油站、高壓電塔、瓦斯槽等，都有可能危及生命安全，雖然不是立即性危機，但長久下來有可能對健康造成不小威脅。
■ 另類嫌惡設施 墳墓、神佛兩樣情
除了危及生命的嫌惡設施，也有另類「惡鄰居」，讓人有兩極化反應，如墳墓、神壇、寺廟等。中信房屋表示，有些人認為住家鄰近神壇、寺廟，必須經常忍受紙錢焚燒的灰塵、儀式噪音及潛在的火災風險；但也有人認為與神佛為鄰，會受到保佑，一切更能平安順利，樂於入住。
另外，對於介意鄰近墳墓的準買方，房仲業者也建議在預售屋看屋時期，多到預售屋周邊走走，有些建商刻意用大型廣告看板將墳墓堆遮住，等銷售期結束、準備開始打地基蓋房子時，才發現自己要與墳墓為鄰，屆時只怕又是另一場紛爭。
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