經建會邀集產官學連開三場會議後,提出六大穩定房市方案,包括機動調整房屋稅及土地稅、要求金融機構對特定對象採差別授信條件、修法使仲介業公開行情等,副主委黃萬翔表示,全案預計下午正式提報行政院。
經建會提出的六大方案為改善都會區住宅供需、增加受薪階級購屋能力、房屋交易資訊透明、控管貸款風險、追求社會公平,以及其他配套。
在追求社會公平部分,黃萬翔表示,主要是從房屋稅、地價稅及增值稅著手,目前地價稅為三年調一次,但有些區塊一年變化就很很大,將朝修法方向,由地方政府針對波動較大的地區隨時機動調整。
交易資訊透明部份,將四管齊下,除了加強營建署現有的房屋買賣移轉相關資訊發布,另外也將協調聯徵中心發布行情資訊,第三是透過不動產經紀業修法,促使仲介業公開成交行情,第四則是由內政部成立專責單位定期發布成交資訊。
各界認為最直接有效的改善住宅供需方案,黃萬翔表示,從四個面向著手,一是產業及建設北中南均衡發展,二是在大台北都會區適合居住地區加強交通建設,三為政府儲備都會區可供住宅使用的土地,不夠時釋出,供過於求則保留,作為市場調節;第四,加速推動短期即可擴大市場供給的淡海新市鎮、機場捷運A7等平價住宅開發。
控管貸款風險部份,則是由各銀行針對特定對象採差別授信條件,降低房貸成數。不過,黃萬翔強調,此為建議,由各銀行評估,並非強制措施。另外在增加受薪級購屋能力上,目前已實施的青年購屋、租屋補助將持續執行。
至於其他項目,則包括透過各公會宣導建築業者不要隨意開價,哄抬市場;國產局研擬國有地釋出配措施及導引游資投資六大新興產業等。

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預售案也增加書香味,日本最大連鎖書店紀伊國屋書店,日前進駐淡水新市鎮建案「伊東巿」,未來將在台設計首座私人圖書館。這是淡水地區繼「海納川」、「淡水情歌」後,再一個以藝術人文為訴求的建案。
紀伊國屋書店總經理高橋康郎表示,在日本許多五星級飯店都設立了社區型的圖書館,滿足客戶閱讀需求。這次是首度進駐台灣的社區,規畫了專屬中心。未來紀伊國屋書店,不僅會參與硬體規畫,也會負責後續的圖書建置。
紀伊國屋書店是日本最大連鎖書店,海外分店遍布東南亞、澳洲、美國等地區,目前全球有90家店,其中日本有64家、台灣則有4家。
而冠德建設企畫部經理張勝安表示,近3年來,冠德建設已與遠見、天下出版社合作,所有建案都會由遠見天下文化設立圖書館。住戶入住後,也會擁有一張讀書卡,到圖書館借閱書籍。

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政府抑制房市措施出爐,市場觀望氛圍濃厚,在投資型客戶可能退場,換屋及自住型客戶又回歸市場主流之際,「重劃區」因具備優質生活環境,甚至有些仍處於起漲點,反而成為許多購屋族的新選擇。
其中北市內湖、南港以及北縣板橋、新莊及三重等重劃區,因各有特色,房價長期盤堅,成為民眾眼中未來值得加碼的地區之一。
信義房屋不動產企劃研究室經理蘇啟榮表示,大家都知道買屋首重地段,但台北市的優質地段,新屋房價仰之彌高,如果要入住新房子,三房兩廳總價動輒要二、三千萬元以上,使價廉物美的重劃區被購屋族強力鎖定,也是房價保證的另一種代名詞。
生活環境超優質
如果該重劃區又具備捷運線經過、新市政中心或重大建設進駐,具備的優勢愈多,未來的房價空間也就更被認同。從信義計畫區及大直重劃區的經驗,當地房價在發展前後平均漲幅約1.2倍,重劃區具備未來增值潛力的事實已不容小覷。
蘇啟榮指出,重劃區因街道輪廓方整,公園、小學等設施完善,再加上建築物較為新穎,市容景觀良好,且部分重劃區土地使用管制較為嚴謹,另配合都市設計,容易創造景觀及機能上較為優質的區域,成為當地居民心目中的理想生活環境。
部分指名度高的區域甚至產生「名牌效應」,對進駐者而言具有社會地位的表徵;當然這些精華重劃區的房價也更具支撐。但並非每個重劃區都能立即享有這些優質效應,仍要視本身開發成熟度、以及商圈發展型態是否成熟,作為觀察指標。
一般來說,重劃區的開發在七成以上,將邁入成熟期,各項生活機能將逐漸趨於完整,有助房市發展的活絡。如果重劃區開發成熟度高,擁有實質利多題材,而不再只是空泛的預期效應,房價就容易支撐、甚至帶動周邊中古住宅的房價。
後市有補漲空間
以目前發展成熟的信義計畫區、大直大灣北段為例,因為實質利多題材持續發酵,房價持續走高,區內中古公寓每坪已來到四、五十萬元,新大樓普遍突破70萬元,成為豪宅聚落,屬於高度開發的重劃區,一般購屋族反而不宜盲目追高。
不過,如果是屬於腹地大、土地供給仍然很多的重劃區,雖可買到更便宜新房子,但因平價住宅供給量大,價格支撐力道較差。不過,這類重劃區隨著大型開發案陸續推出,未來人口可望大量移入,帶動新的消費需求,長期看仍屬於適合自住的購屋標的。
蘇啟榮認為,重劃區憑藉著高度的發展性,與未來的人潮聚集效應,且房價仍在補漲階段,是現階段購買不動產的理想標的,即使面臨房市面臨政府採取抑制措施,房市可望持續高檔盤整,以自住為考量的前提下,重劃區仍是不錯的買點。

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重劃區眾多的台中市,目前以12期重劃區最受矚目,因為距離水湳經貿園區近,去年11月底抵費地標售並創下多項紀錄,近日已有新業建設推出12期第一宗建案,每坪開價超過20萬元,寫下區域房價新紀錄。
台中縣市升格題材被視為推升大台中市房價的利多題材,而水湳經貿園區開發計畫,則是台中縣市升格後的最大建設題材,隨水湳經貿園區基礎建設的逐步到位,不但提升大台中市的國際經濟能見度,更是帶動房價的重要推手。
建商指出,台中市發展飽和,由於東邊有山阻隔,新興住宅區只能往西走因此一路從七期重劃區發展至12期重劃區。
水湳經貿園區的設立,最早是因應中部國際機場的設置,將設立近70個年頭的水湳機場遷移至清泉崗機場,並於2005年7月解除飛航管制,將水湳區土地進行再規劃,成為水湳經貿園區規劃的濫觴,是國家發展重點計畫地區。
水湳經貿園區規劃有濃濃的國際觀,台中市政府2007年1月委美國普林斯頓建築學院院長史坦艾倫所領軍的團隊進行設計,將以「四大一特色」,也就是大公園、大學城、大會展中心、大巨蛋、台灣精神台灣塔」作為開發主軸。水湳經貿園區的規劃概念,是以一大片綠地公園為主軸,並以此吸引文化機構進駐,這座中央公園將區分為「大學城」、「文化商業特區」、「水岸住宅區」。
內政部都委會已通過水湳經貿園區主要計畫,預定今年年中交地、明年初發包施工,基礎建設預定以四年時間完成,其中大型會展中心BOT開發案,明年初將同步招商,初步規劃3,000個展覽攤位,最多並可擴充至5,000個攤位。
逢甲大學副校長、水湳經貿園區總顧問楊龍士指出,水楠經貿園區完工後,將成為台中縣市合併升格後經貿整合的重要指標,德國魯爾地區曾以當地礦業的「文化遺產」經驗作為城市的永續行銷,台中縣市合併升格後當然可以從科技、人文來帶動經貿發展,並提升大台中市的整體競爭力。
隨水湳經貿園區整體規劃的漸趨完善,也帶動鄰近土地價格水漲船高,以去年底台中市政府日前標售12期重劃區抵費地為例,標售最高價為福德段209地號的商三用地,每坪單價高達81.56萬元,創下區域新高行情,建商更預估,具「水湳經貿園區概念」的12期預售建案,每坪可望站上25至30萬元大關。
12期重劃區因靠近七期新市政中心、逢甲商圈與水湳經貿園區,緊鄰中山高中港交流道,成為台北大企業及開發商鎖定獵地目標,除台壽保、國聯飯店外,還包括頂新集團大股東等,業界指出,台北一地難求,加上游資充斥,房價與土地價格只有台北約三分之一的台中,成為這波北客投資的焦點。

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美銀美林證券昨(19)日帶領外資機構投資人展開台灣地產投資之旅,先後參觀遠雄建設林口「未來之光」、遠東新板橋「遠揚加州」、華固與台肥位於南港「天匯」工地,提前替營建資產股329檔期暖身。
美銀美林證券房地產投資之旅由美林證券台灣區研究部主管曾省吾領軍,共有20於位外資機構投資人參加,一行人上午先到林口參觀遠雄建設的造鎮案,中午邀請世邦魏理仕總經理雲惟鴻主講台灣房地產後市,下午到板橋與南港軟體園區參觀遠東新、華固與台肥的建案,行程緊湊。
遠雄房屋副總張麗蓉表示,外資對於遠雄研發的「數位住宅」設備相當感興趣,也詢問開發進度、銷售率、售價與客源等數字,即使已過集合時間,還有不少人流連忘返。
此次美林證券參觀的工地,最大的共通點皆為市值大、外資持股比率高、MSCI成分股成員,實際參觀工地也有利於外資未來投資選股更明確。
據了解,儘管政府最近祭出一連串打壓高房價措施,但不影響外資法人對台灣房市中長期仍然看多,這次房地產之旅吸引20幾位外資法人報名即可看出,過去長期被忽視的營建股,逐漸受外資法人重視。
雲惟鴻表示,台灣不動產市場正從全球金融危機中逐步復甦,隨著台灣經濟恢復成長動能,兩岸關係也在台灣與中國簽署金融監理合作瞭解備忘錄(MOU)後更形緊密,投資者信心已有明顯提升,2010年台灣不動產交易活動將會穩定成長。
雲惟鴻指出,目前台灣商用不動產市場可供投資人購買的A 級辦公產品稀少,產權單純的整棟B級辦公大樓是許多機構投資人及建商的投資標的,特別是屋齡超過30年和具有都市更新潛力的B辦。
根據世邦魏理仕觀察到,商辦及廠辦仍將是台北最熱門的投資標的,同時中小型商場,特別是總樓地板面積在5,000坪以下的零售產品,可能成為2010年另一種投資選擇。
雲惟鴻甫替業主以70.28億元標售出天母聖道兒童之家,他表示,位於精華地段的土地將繼續吸引買家,以往只對收益型不動產有興趣的外資法人,也開始表達與本土開發商共同合作開發土地的意願。

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永慶房屋最新成交資料統計,大台北地區店面市場在強烈的預期心理趨動下,交易量年增率已連8個月走高,台北縣更連增11個月;但因近日政策轉向,目前店面市場賺差價的投資客暴跌,2月僅占5%,而長期持有的客戶則大增到70%,也是近半年來的新高。
欣元商仲總經理焦文華說,北市最近一年成交的上億元大型店面,有七成都是新客戶,包括台商、華僑、港資及外資等身分,都在店面買家之列。這些買家主要鎖定北市整棟透天店面或是捷運商圈,並以穩定的租金收入,為長期持有的目標。
永慶房屋研展室協理黃增福表示,職業級投資客早在前年底的房市低點就陸續布局完成,看好兩岸簽訂ECFA帶來的效應,早就介入精華商圈、高總價的店面。
黃增福說,從調查中顯示,想長期持有的投資人從去年底大舉進場,已成為店面買方的主流。
最特殊的是原本想賺差價的投機客,在今年的2月市場占有比率竟降到個位數,且獲利了結的賣方倍增。
但由於近期黃金店面幾乎沒有要賣的釋出量,店面交易的價量貢獻已延伸到主要商圈的次要路段。由於連鎖加盟業的進入門檻越來越低,上班族自行創業的比例提高,連帶使許多鄰里型的店面產生新的承租機會,也創造流動性、帶動店面價格成長,成為新進入店面市場買方的敲門磚。
黃增福表示,現在市場上店面租金報酬率約2.5%,如果短期內無賺取價差的獲利空間,店面市場將開始面對經營基本面的挑戰,恐怕對偏好高財務槓桿操作、賺取短期價差的積極型投資人的吸引力會消退。

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行政院長吳敦義昨天在立法院指出,政府會依各地不同的狀況採取「溫和有效」的房市措施,在台北都會區,政府將提高土地供給率,緩和房價。中南部地區,政府會從提高民眾購屋能力著手,「我要特別澄清,政府沒有打壓房市,我們是在健全房市。」
另外,賦改會研擬地價稅、房屋稅調整方案,行政院長吳敦義昨天答復立委孔文吉、賴士葆時表示,絕大多數房屋不受影響,且調漲的是非自用住宅及豪宅。
吳敦義答復立委張顯耀時宣布政府處理房市的四大重點:一、因地制宜。吳揆說,像台北都會區,民眾望屋興嘆,政府將會多供應一些土地,例如在機場捷運沿線,「空間與時間的距離都改變了」,政府計畫多增加土地或住宅的供應。
另外,行政院會支持財政部對在「一定面積、一定價格」之上的豪宅,引進「量能課稅」的設計,徵收所謂的「豪宅稅」,但「豪宅稅」是部分的,不是全面實施。這些措施是溫和而是有效的。
二、財團囤地、養地,完全違背平均地權精神,未來政府不會坐視財團養地牟暴利。
三、目前五百坪以上的國有地禁止標售,但如果是眷地改建,國防部可以專案處理,不在禁止標售的範圍。四、台北市精華地段國有地暫停標售政策不變。

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房價高得讓小老百姓受不了,北縣城鄉局昨天提報「抑制房價政策及配套措施」,列出北縣優先擇定整體開發地區釋出土地,不動產交易訊息透明化等做法。縣長周錫瑋認為北縣是最具抑制房價能力的縣市,但城鄉局規畫的方案不夠完整,指示跨局處研商後再議。
城鄉局代局長陳耀東昨天提出報告,表示雖然行政院擇定在林口推出平價住宅位於桃園縣境,但北縣可透過不動產資訊透明化、相關稅法等配套,使北縣房價合理化。
他說,短期內可建議內政部在101年至104年的「整體住宅政策實施方案」,納入研訂全國不動產交易透明化機制;明年完成建置不動產資訊查詢系統;北縣可優先釋出整體開發地區土地約690公頃;研議增訂抑制不動產市場房價上漲相關稅法。
至於長期做法,北縣可釋出整體開發土地約430公頃。他表示,約本月底可提出完整方案。
不過,周錫瑋認為城鄉局不必急著提出方案,應與財政、主計、地政及民政局等會商,他相信自由經濟理論,北縣土地夠大、條件優越,是最有能力抑制房價的縣市,例如淡海新市鎮只要解決交通問題,房子可大量釋出,應可有助於降低房價。
資料來源: udn房市情報     回首頁

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政府打壓房市過熱,又有新措施!未來房屋稅率將採取分級課稅,房屋「評定現值」在一百萬以上的,稅率就會提高,不少人開始憂心,這會不會增加家中的納稅壓力,但房仲評估,以現行的評定現值來看,多數的中古屋都不會受到影響,不至於因此增加支出。
■ 評定現值百萬以上 房屋稅率將調漲
  財政部打算對住家用房屋的房屋稅率,就不同現值高低、採取分級課稅,其中,房屋評定現值在一百萬元以上的,稅率將高於現行百分之一點二。聽到房屋稅新稅制,可會增加家庭支出,不少有殼族開始發愁,但到底有哪些人會受到影響?影響的幅度又有多大?這得從「評定現值」的定義說起!首先,「評定現值」和「市值」的意義界定不同,以目前台北市「市值」千萬的舊公寓來看,房屋「評定現值」很少會超過三十萬。
  因此,除非未來政府拉高「評定現值」,否則即使實施分級課稅,目前舊公寓屋主的負擔,不會受到任何影響;相對來說,房仲業者評估,目前會因為浮屋稅新制影響的,多數是總樓層高、面積大、屋齡新的房子,才比較可能受到房屋稅新制影響而增加負擔。
■ 樓高新屋受影響 中古大樓不用愁
  因此,屋齡在三十年以上、構造為鋼筋混凝土的舊大樓,房屋評定現值大概都在二、三十萬左右,即使實施新制,也不至於增加房屋稅負擔,這類的屋主不用太過擔心,加上舊大樓的公設偏低,對很多精打細算的購屋族來說,是不可多得的購屋選擇,在這波稅制更動後,舊大樓的房市詢問度,也可望有機會再攀升。
  「面積大、樓層高、屋齡新的房子,通常坪定現值相對較高!」信義房屋企研室經理蘇啟榮認為,以新板特區房子的為例,因為大多是這近幾年才完工的高層鋼骨住宅大樓,房屋稅因此會被調升的機會比較大;住商不動產企研室主任徐佳馨也認為,台北市房屋評定現值超過一百萬以上的房子並不多,可能要像帝寶等級的豪宅,房屋稅新制上路後,才有可能會被調升稅率。
資料來源: 網路地產王     回首頁

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日本房產界大亨森稔昨天表示,他看好台北成為亞洲的商務中心;不過他也認為,台灣政府控制國有地的出售是沒有用的政策,反而會因供給不足而讓賣方(地主)主導市場。
森稔昨天應工商團體「三三會」之邀訪台演講,台壽保董事長朱炳昱與新光金董事長吳東進都到場聆聽。76歲的森稔,父親是森大廈株式會社的創辦人,在日本東京市中心的新橋、虎門、六本木,這些寸土寸金的黃金商務區,抬頭就能看到許多標著「MT」或「森大廈」標識的建築物。
他的弟弟森章在2008年被《富比士》評為日本首富;森稔則曾當選《FORTUNE》2007年的亞洲年度經濟人物,認為他是亞洲最有魄力的開發商。
森稔曾成功打造東京多棟代表性建築、六本木新城計畫,以及上海環球金融中心。他表示,台灣若要成有代表性、具國際地位的城市,應集中火力在台北市的建設上。
他說,亞洲有東京、首爾、上海、香港等許多大城市在競爭地標的地位,要確保一個城市的競爭力,才能夠確保國力。
台灣除了有颱風的缺點外,地理位置比上述城市都好,所以重要的就是政策,他建議台灣下一步應該在文化、娛樂產業著墨,才能吸引更多國際人才。
另外,台北的松山、日本的羽田機場預計會在10月開始對飛,森稔看好松山機場距離市區近,他認為這對國際貿易的便利影響很大,可以大力發展商務型事業。
森稔說,目前台北的商辦市場看來供過於求,所以101大樓還有很多空租,但是他認為未來一定會填滿這些辦公室,看好台北與東京、橫濱一樣成為國際貿易都市。
談到近來台灣處理房市與國有地的政策,森稔舉日本國鐵為例,當時日本國鐵也是虧損嚴重,因此也將手上的大筆土地拍賣,解決了虧損問題,但如果他們沒有在泡沫經濟瓦解前作這些事,也沒辦法有這麼好的報酬,所以國有地若要活化,本來就是要趁著房市正熱的時候推出才有效率。
森稔表示,國有地不供應,反而會讓市場供應量不足,會形成賣方市場,所以反而應該要大量拋出,還可以控制一點房價上升的速度。
至於台灣有些人擔心土地會被國際熱錢炒作,他開玩笑表示,「土地是拿不走的東西,讓他們(熱錢)把錢留下來也好。」
資料來源: udn房市情報     回首頁

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為解決房價飆漲問題,經建會昨(17)日邀房產業者召開「穩定房地產方案」會議,結論將以安定原有市場機制為優先,政府絕不打壓房市,也不會刻意限縮房貸成數。
經建會昨起舉辦三場房市會議,將於本周提出具體方案。昨天會議包括台銀董事長張秀蓮、遠雄集團副總經理蔡宗易、不動產仲介經紀全國聯合會秘書長翁江源、冠德建設協理袁藹維、鄉林建設副總經理應致遠、宏泰建設總經理林鴻南、新業建設董事長穆椿松、皇苑建設董事長郭敏能出席。
經建會副主委黃萬翔會後表示,房市具有稀有財、產品多元等特性,解決房市問題須同時顧及居住、就業、投資、環境、所得等面向,希望提出具備整合、均衡等特性的穩定房市方案,財稅措施已由相關部會著手。
與會業者表示,會中取得共識,將在原有安定的市場機制及尊重市場機制下,給予適當養分與水分,政府不會刻意去打壓房市或降低銀行貸款成數,一切回歸市場機制去發展。
有關不動產的貸款成數,張秀蓮在會中指出,目前住宅貨款餘額高達2.2兆元、逾放比為0.93%,遠低於平均值1.13%,顯示銀行風險控管正常,不需要再去刻意打壓。
黃萬翔指出,為了讓房地產更健全發展,政府未來將會努力朝地方特色去發展,透過交通建設拉近城鄉差距,讓房市的供給不會只侷限在某個特定區域,造成房價持續飆升。
黃萬翔說,房市失衡及交易資訊不透明等問題,將在此次會議後提出的穩定房市方案中優先解決。與會業者對於「投機」的定義表達關切,他表示,政府將進一步研商投機的定義。
【記者何孟奎/台北報導】淡海新市鎮將為政府穩定房市的儲備土地之一。經建會副主委黃萬翔昨(17)日表示,政府將推合宜住宅,若需求量大,可考慮將淡海新市鎮的輕軌捷運改為重運量,也就是淡水捷運的延伸。

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中央銀行總裁彭淮南昨天表示,國內房地產價格上漲,是特定地區的特殊現象,必須採取針對性的審慎措施。
央行調查發現,銀行針對性措施效果不錯,他稱讚銀行對投資客授信風險控管「做得很好」。
值得注意的是,從彭淮南數度強調,景氣復甦,央行已調整量化寬鬆政策,銀行體系超額準備「恢復到正常水準」,且對房市採針對性措施效果不錯,以及美Fed未升等觀察;財金專業立委研判,央行下周理監事會「不會有大動作」。
立委評估,大部分銀行已配合央行對房市採針對性措施,預估這波打房「就到這裡為止」(降低成數、拉高利率及取消寬限期)。
台市都會區地段房價飆不停,高房價成為民怨之首,行政院、央行、金管會聯手採抑制房市過熱措施,昨天彭淮南赴立院財委會報告並接受質詢。立委關心房市緊縮措施,及房市有無泡沫化等問題。
彭淮南說,政府近期措施並非打壓房價,是關心銀行的授信風險,央行去年即注意到特定地區房貸上漲,已提醒銀行注意授信風險。
他並稱,據央行收集資料結果,絕大多數銀行對非自住型貸款者成數已降至七成、利率加一至兩碼、取消寬限期。

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