台中人可能會嚇一跳！台中市精華區的套房產品居然不是票房毒藥，反而越賣越貴，銷售率居高不下！儘管打壓投資客氣氛仍在，但是台中投資客還是忙著四處找投資標的，最近許多精華區的年輕時尚型個案都傳來佳績，甚至引起業主邊賣邊調高售價。台中市七期以外，公認最強勢的地段能蓋小豪宅的有SOGO商圈、勤美新天地、黎明商圈、逢甲商圈、五期家樂福商圈、中捷沿線各站區定點。
■　捷運周邊熱區 小宅產品湧商機
　　時尚酒店公寓宅最早在七期打開市場，當時案子推得很累，直到成屋後剛好七期大豪宅市場走一段成長期，房價已帶動到單價25萬；事過多年沒人敢推精品套房，現在似乎空窗太久反而有市場。
　　例如中捷G6站崇德與文心路口新大樓的小坪數產品，銷售速度奇快，另外在勤美新天地經國園道廣場旁的小坪數18~25坪產品單價，含裝修已達23萬元，無論自用或收租當房東，看中的就是小坪數總價不多，而且擁有超優地段價值。
■　月省萬元租金 買比租划算
　　生活環境優、便利度夠好的地段，最能吸引都會單身族的認同，坐捷運通勤時間短，到站即到家，住百貨公司周邊購物衣食住行皆方便，都是買屋必備的生活機能條件！
　　台中建商推出22坪1+1 房或25坪標準2房產品，多數單身或新婚族幾乎都買得起，不必勉強買大房，背負沉重房貸當屋奴，省下每月房租一萬多元，就能擁有私人天地，不過「網路地產王」總經理鄭弘杰建議，購買二十多坪的小豪宅，先問清楚銀行房貸成數，再看建商聲譽、產品規劃、建材等級，還有地段位置，再下決定比較妥當。
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過去幾年在銀行緊縮套房貸款成數狀況下，此類商品成交量一直難有明顯起色，就算去年房市景氣好轉，套房市場仍然冷冷清清，今年套房商品發展如何？房仲業者表示，必須慎選區域，最好能以捷運、市中心為主，交通不便地區較不適合。
■　客為主 管理優良決勝負
　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，要投資套房地點必須要找在市中心，會買或租套房的族群大多是上班族，對這些上班族而言，交通便利與否決定購買態度，且套房的大樓或社區戶數較多，管理是否優良決定了套房價格。
　　徐佳馨指出，部分銀行對於套房的貸款態度仍相當保守，買方最好能多準備自備款，以備不時之需。
■　數隔成小套房 收租效益大
　　中信房屋行銷部副理江龍名說，兩房小宅、套房是在都會經濟快速發展下新產物，且總成交單價較低，對於剛新婚、手上沒太多存款的小家庭來說，小宅商品不失為一個好選擇，但對中南部來說，習慣住透天厝，小宅商品要有發展相對偏難。
　　江龍名表示，對中南部投資客來說，最好方式就是將一層大坪數住宅，重新裝潢、隔間做成套房，而這類商品也建議在學區或工業區附近、人口密集地區，用心一些的投資客，還可以將套房裝潢成不同風情，提高出租率。
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看好兩岸直航後的商務客租屋市場，建商這一兩年推出不少酒店式公寓，近來並已進入第一波交屋潮。現況顯示，這類產品交屋率相當不錯，投資人多打算中長期持有，並沒有出現一般套房交屋前常見的延遲交屋拋售潮。
以大直地區的「良茂大直．羅馬假期」為例，創意家行銷專案吳志豪表示，個案因由安杰物業負責包租，換算投資人自有資金報酬率可達到5%，今年完工後，投資人幾乎百分之百親自交屋，而非轉售。目前餘戶銷售，進場的買方也多是打算先當包租公，以賺租金為主。
進場買方 多打算先當包租公
另外位於北市中山區農安街的「基泰之星」，基泰建設發言人張玉貞表示，由於基泰建設不僅「包管」，兩年內住戶完全不用負擔管理費用，近來交屋時並推出包租服務，結果短短兩周內，300多戶的社區就有200多戶已完成交屋，幾乎可用爭先恐後形容。
張玉貞表示，住戶搶著交屋，主要是「基泰之星」確實達到了當初購買者對酒店式公寓的期待水準，包括各項不輸飯店的公共設施配備，如泳池、Lounge bar、KTV等，會讓住戶捨不得賣，很想自己搬進來。
建商：報酬率可達5%～7%
此外由於基泰建設提供包租，且包租的租金是依原購屋價格的報酬率的3~3.3%來計算，換算自有資金報酬更可達到7%以上，比目前銀行1%定存利率，高上好幾倍，因此基泰一宣布可以交屋，住戶就搶著要過戶，並有高達7成住戶交由基泰包租。
張玊貞表示，雖然大樓內部目前仍做最後細部整修，但租況相當理想，已有十多組國際商務客進駐，國籍遍及美、英、日、澳、法、德、瑞士、丹麥等。依目前已出租物件的租金來算，支付住戶3~3.3%報酬率完全沒有問題，未來全部完工，租金還可上看3.5萬元，報酬率還可再向上攀升。
房仲業者表示，過去經驗顯示，購買預售套房的投資客，多著眼於短期房價差價，也因此在建案完工交屋之前，往往會出現一波拋售潮，以節省交屋成本，提高獲利。如果脫不了手，往往就會延遲交屋。酒店式公寓交屋率高，顯示投資人看好這類產品，打算中長期持有，雖逢交屋潮，但不致有賣壓出現。
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許多人都在問，房市有沒有可以不問景氣，以懶人投資法就可以持續獲利的產品類型。如果真要說，在重視教育，望子成龍、望女成鳳的傳統觀念下，「校園房地產」無疑是房地產界中的績優龍頭。對於剛接觸房地產的投資新手來說，從校園房地產作為切入點，是安全且有保障的選擇。但是賺頭有多少？「網路地產王」要教您，如何精打細算投資報酬率。
■　簡單套公式 計算投資報酬率
　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，最簡單的計算報酬率的方式，就是將一年12個月的房租除以房價，就可以求得年投報率。比如一個總價500萬的房子，一個月收１萬元房租，一年可收12萬，年投資報酬率就是（租金１萬元X12個月）／總價500萬元X100％=2.4％。不過徐佳馨建議，應該要加上裝潢成本以及扣除掉每月固定開支，才能夠更看得清楚真正的投資報酬率。
　　而以目前的銀行定存利率不到１％來看，在台北縣市若是投報率達到4%上下，就已經是不錯的投資產品。到了中南部，由於房價低，投報率應該要到5%以上，才算是合格。有許多採取分割套房方式經營的投資者，平均投報甚至高達10%，在這個低利時代投資表現讓人刮目相看。
■　賺很大 聰明投資4選1
　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，除了乖乖收租賺收益之外，有不少房東換個方式經營，反而殺出了一塊藍海。　1.集資蓋樓，賺飽就走：中南部醫生集資覓地蓋學生宿舍，收益穩定，平均收租3-5年，賺飽之後再轉售。
　2.豪華小套，媲美摩鐵(MOTEL)：台中區逢甲、東海一帶，房東將套房裝潢有如motel，號稱一口皮箱可入住，一個月租金近萬元。
　3.學生管理，房東省麻煩：外地的房東不便管理，請房客代為管理、收租、修繕，並給予房租減收優惠。
　4.專租醫科，獲利無憂：醫學院學生需要經過七年，對房東而言相對有保障，並且醫學生普遍家中狀況不錯，可以接受較高的房租。
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信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出，目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義「傑仕堡」，其18~27坪的商務套房，每坪每月租金達5500-6500元左右，換言之，每間一個月租金至少12~15萬不等，儘管如此，出租率仍高居不下。
　　至於中山區的「遠雄首席」，23坪的產品租金一個月則開價7萬8，每坪租金約在3000元左右。但由於其承租的主力客層多是外商或本國的中高階主管，居住的地段也強調地位的表徵，這些客層喜好的地段仍以信義計畫區、大直重劃區、大安區、天母及內科等接受度最高，比起其他地區，租金及報酬率的差異也大。
■　企業老闆最喜愛 安全、享受又省錢
　　蘇啟榮表示，商務型的酒店式公寓租金高出一般住宅許多，看似不可思議，但站在企業主的觀點來看，其實頗為划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價至少一萬以上，住半個月至少要１５萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，同時又可享有飯店化的服務，且大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。
資料來源：udn房市情報     回首頁
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最新統計今年北台灣預售套房案急速萎縮，預估全年推案戶數僅3130戶，與2006年房市正熱、全年推1萬5285戶的盛況相比，萎縮8成。地產專家表示，套房與豪宅市況為房市榮枯的兩大指標，今年預售市場僅豪宅表現一枝獨秀，套房推案量與銷售狀況平平，顯示房市景氣尚未復甦。
銀行貸款仍不足
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，2004年房市復甦，2006年套房建案總戶數高達1萬5285戶，至2008年顯露疲態、套房案量萎縮至4959戶，今年1~9月套房戶數僅剩2355戶，推估全年戶數只有3130戶，創近6年來的新低點。
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買屋收租金，也算是一種理財工具，然而，投資並非無往不利，一定也有風險，所以，要當一個成功的包租公之前，必須先下功夫、學會投資套房的竅門，才能更了解市場，正確掌握投資機會。台中的套房投報率約6％至8％，比起台北、高雄兩大都會區還高，從台中套房下手，利潤並不差。

提供三點訣竅參考。

一、密切注意商圈移轉。學區周邊、商圈在外租屋的上班族，工作了一整天，下班都希望能早點回家休息，上班地點若離住家很近，通勤就比較方便。
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租屋的賃居處，因水災造成租屋處淹水，租處家當全部損失，且淤泥滿地、門窗破損，無法居住，如何確保房客權益？
律師指出，租屋處因不可抗力因素而淹大水，不可歸責於房東，可要求房東修繕或終止租約，但房東並無賠償租客私人財產損失責任。
若風災造成租賃處毀損達不堪使用，例如房屋的門窗全部毀損、滿屋淤泥堆積等，租客可依據民法第423條，提出與房東協商終止租約。
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1.租金報酬率雖是投資學生套房時的首要考量，除此之外，區域是否具有房價增值潛力、該學區學生宿舍普遍不足、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低…等因素皆須考慮在內。
2.學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使投入資金變高，但卻未必成比例反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。新成屋則由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。
3.壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。
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網路地產王/黃京梧/綜合
每年到了９月開學季，就會有許多大學周邊的套房房東開始找房客。由於半年一收的房租穩定，加上學生套房要求不高，在這個低利時代，有不少手抱現金的投資者，把學生套房當成下金蛋的金母雞。不過房仲業者建議，想要當個清閒的包租公、包租婆，其實只要做對第一步，就為自己打下成功的基礎。
■ 4高2低原則 安心當個閑房東
要如何當個安心收租的閑房東？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議投資人，租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量，但並非唯一考量因素，投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低等「四高兩低」六大原則。
此外，學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使房價變高，但卻未必反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。此外，新成屋由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。而對於有心進入大學住宅的投資人，不妨壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；並且添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。
■ 銀行不賞臉 改裝套房好解套
不過徐佳馨也提醒投資人，大學住宅雖然有極高的投資價值，但並非萬無一失，例如受到近來銀行對小坪數住宅緊縮貸款的影響，不少大學住宅在辦理貸款時遭遇困難，所以投資人最好自備款比例先預估在五成以上，或是乾脆購買30坪左右的中古屋，然後再予以分割改裝成三～四間精緻套房，一樣可以創造高租金報酬。
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投資套房須兼顧收益及增值雙重經濟效益。首先必須就每年出租期計算其收益，出租套房大多以戶為出租單位，較少按坪計算租金，因此坪數差異不大的套房租金相差無幾。由此看來，投資坪數不大、總價較低的中古套房較具經濟效益。
其次要注意的重點是投資個案的特性，主要是生活機能及交通便利性。簡單來說便是方便性，尤其是工作地點的距離，以及休閒、娛樂、資訊等各項設施取得的方便性也是考慮重點。
另一個投資重點便是該個案的安全及隱私性。小套房由於坪數小，同一層樓擁有戶數較多，使得出入者眾，再加上流動率大，份子也較複雜，所以儘量尋找單純化的套房也是投資成功與否的關鍵。
此外，建材設備與公設比的計算也是不容忽視的，精緻的建材設施可使出租或出售時有較高行情，購買時若能對公設的面積坪數詢問清楚，才不致平白負擔過多的虛坪。
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房市回春，就連銀行核貸最嚴格的小套房，也傳出解禁！過去最多只能貸款五、六成的套房產品，現在視地段的不同，最多也能享有九成左右的貸款額度，房仲業者認為，這對現金不多的單身購屋族而言，真是一大購屋利多，勢必引發另一波套房搶購熱潮！
■　套房享優利 捷運宅身價高
　　幾年前，張小姐趁景氣不錯，將工作幾年賺的積蓄，全投資到西門町一間套房上，雖然每個月出租的收入，的確可以拿來貼補房貸，不過，房市近一年行情大跌，套房核貸趨嚴，張小姐原本打算賣屋，卻因為貸款額度低，遲遲找不到願意收購的買家！
　　隨著景氣緩慢回春，現在銀行核貸從寬，不但貸款成數大增，就連這幾年被視為貸款毒藥的套房，也跟著沾光解套。包括中信銀、上海商銀、元大銀等民營銀行，對室內坪數達12坪（不含公設）、在捷運線200到500公尺內的小套房，會視條件考慮提供房貸，房貸成數也全面提高到八成五。
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