台 中 地 產 X 檔 案

329購屋旺季已到來，許多新婚族都會選擇在這時候準備買房子，不過房仲業者提醒購屋族，好不容易費勁千辛萬苦才選到心儀的房子，簽約時千萬別忽略細節，以免平白蒙受損失。
■　謄本看分明 安全有保障
　　房仲業者提醒民眾，簽約要好好檢查土地以及房屋的所有權狀，確認是否為正本，而且也要細看土地登記謄本，核對各種資料，避免賣方隱瞞事實，讓購屋權益受到傷害。
　　此外，最好也要審視建物測量成果圖，以確認主建物、陽台等位置與空間配置是否正確，民眾亦可以觀察房子有沒有違建或是增建。另外，也要注意土地使用的區分，並且調出都市計畫圖，作為發展的評估。
■　確認簽約對象 查明有無抵押
　　產權要注意之外，簽約時更要留意簽約對象是否為所有權本人，如果屋主因故不克親自前往，委託朋友代為簽約時，一定請對方出示委託證明，以防不肖份子冒充屋主簽約。
　　同時要查明房子有無其他的抵押或是假處分紀錄，如果有，則必須要求清償完畢，不過過去曾有買方購屋簽約後才發現，屋主曾以房子抵押向地下錢莊借錢的紀錄，造成無法過戶的窘境，要避免這種情況發生，最好參與履約保證交易制度，以確保購屋安全。
資料來源: 網路地產王     回首頁

贏在簽約時成功一圓戶長夢
名下擁有一間房屋，成就人生成家大業，似乎是現代人努力工作的動力。
但是，當辛苦攢足購屋基金，也看到對眼房屋，滿心歡喜想一圓成家夢想時，這才發現，原來購屋有許多繁瑣細節，尤其攸關個人權利的簽約過程，若稍有不察，可能因此產生交易糾紛。
當面對如此龐大的購屋交易金額，與其忐忑不安，不如深入了解購屋流程、清楚掌握簽約明細，買屋更安心。
以下請教信義地政士專業代書，為你破解簽約種種隱形陷阱。

簽訂合約，就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任，用白紙黑字紀錄清楚。那麼，賣方在簽訂不動產買賣契約時，應該注意哪些事項呢？
一、契約內容標示清楚：
契約書內容必須以數字記載者(如坪數、金額、持分等)，以國字大寫為宜，以避免變造及爭議。
二、公契移轉價格應明定：

簽訂合約，就是先禮後兵地、把雙方在交易過程中應該履行的義務和責任，用白紙黑字紀錄清楚。那麼，買方在簽訂不動產買賣契約時，應該注意哪些事項呢？
一、產權清楚：
簽約前買方應務必再一次檢閱簽約當天的土地及建物謄本，注意有否限制登記(如假扣押、假處分等)尚未塗銷等。尤需注意賣方銀行抵押設定金額，以作為支付各期價款的依據。
二、簽約當事人應為本人或有權代理人：

消費者在委託仲介買房子時，想要與賣方談價錢，通常房仲業者為了讓仲介費提早落袋，往往會隱瞞消費者可選擇要約書的方式，只提供斡旋金單一選項，也因此導致購屋糾紛不斷，因此專家提醒，消費者應盡量避免在房屋成交前先付款，改選擇要約書來保障自己的權益。
■　要約書取代斡旋金 免事先付錢
　　專家指出，許多購屋糾紛會發生在前端的議價期，常見房仲業者在推荐物件時，會積極打聽買方的購買意願，然後誘導消費者支付斡旋金，再積極去遊說賣方，促成整筆交易。但也因如此，當消費者稍後不打算購屋時，仲介就會謊稱斡旋金已轉為訂金，如消費者反悔不買時，甚至將全部斡旋金沒收。
　　一般來說，「斡旋期間」沒有強制規定，但多為3到5天，最多也不超過1個星期，金額則從房屋總價的2到5％，若買方購買意願強烈，當然付斡旋金愈高愈好，除了可做為議價籌碼外，若賣方同意出售後又反悔時，賠償金額也會提高。

很多人置產買房子，基於節稅理財種種考量，沒把房子登記在自己的名下，反而借用親朋好友的名義登記。 儘管這種借人頭登記房產的情況十分普遍，但問題是假若「人頭」突然翻臉不認帳，肯定糾紛不斷。 為了杜絕借名登記可能引發的困擾，事前簽訂「承諾書」才能高枕無憂。
■ 翻臉不認帳 借名登記問題多
　　所謂「借名登記」就是把自己購買的房地產，登記在他人的名下。 這種基於
節稅理財或是為了隱藏個人財產等種種因素考量，借用「人頭」的情況相當常見，卻也常常上演掛名的「人頭」不認帳，硬說房產是自己出資購買的。

在買屋、賣屋的過程中，都難免會碰上相互喊價的拉鋸戰時期，房仲專家提醒，不論是買方或是賣方，在簽署斡旋單時，都要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。
 
這時候就需要協調買、賣方，現階段大多採取斡旋金及要約書2種方式，由買家向仲介提出有意購買的價格，再由仲介向賣家議價。房仲專家建議，在簽署斡旋單及要約書時，要當作簽訂買賣契約書一般看待，才可避免事後糾紛。
■ 斡旋金展誠意 可直接轉成定金

不少熱戀中的男女會共同購屋置產，情到濃時，有的男性朋友為了證明對女方永遠的愛，會把房地產權狀登記在女方名下，但如果感情生變，一拍兩散，可別以為房子就此完全屬於女方了，中信房屋表示，如果男方能提出頭期款或貸款繳費的相關證明，還是可以要求女方退回該房產！
■ 出資人舉證 仍可註銷所有權登記
　　民法的不動產產權移轉，是以不動產的登記名義人推定為真正所有權人，因此，男方購屋以女方名義登記，未來女方當然可以本於所有權人的地位，來使用或處分該房屋，不過，日後雙方感情生變，男方還是可以提出具體舉證，證明當時購屋是「借名登記」在女方名義之下，則法院還是會判決塗銷女方所有權登記，而歸還房屋予男方。
　　中信房屋資深法務白宗益表示，出資人可以舉證，包括購屋資金由何人提出、透過仲介購屋時是由何人接洽、該房屋的管理、使用、處分權是否仍然屬於出資人、屋內裝潢及家具添購由何人出資、設定抵押權是由何人出面向銀行接洽、權狀由何人保管等相關證據。
■ 接受贈與 最好先訂書面契約
　　白宗益也建議女方，既然是贈與，最好適時提出訂立書面房屋贈與契約，或者是購屋價金的贈與契約；此外，在房屋贈與在產權尚未移轉前，男方可以撤銷贈與契約，如果男方日後因為經濟情況變差，導致履行贈與義務會對其生計有重大影響，則男方可以在發生這種此情形時，拒絕繼續履行贈與的義務。
　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，女生的獨立自主性早已提高，擔心分手後的牽扯，購屋前多注意，以免日後為了房子的產權問題，情人反目變仇人，那就得不償失了！
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