台 中 地 產 X 檔 案

即將進入年底交屋潮，房地產業者表示，預售屋交屋驗收時要特別小心，尤其是坪數大小是否正確，掌握自身權利義務，才可減少交屋糾紛的發生。
■　計算坪數 確認建材、客變
　　房仲業者表示，預售屋時只有設計圖與樣品屋參考，交屋時要注意房屋的實際坪數是否與當初購買時相吻合，建議購屋民眾可以到地政事務所申請「建物測量成果圖」，檢查產權登記是否正確。
　　另外，購買預售屋的時候，建商答應的設備與材質，在交屋一定要注意，避免建商以他牌產品替代，購屋民眾可以拿出當初的廣告與契約核對，以免花了大錢卻買到次級品；而若有工程變更也要注意是否有依照當初的約定進行變更。
■　管線設備 親自測試
　　除了坪數建材之外，水電管線是否正常也相當重要，像是浴室的水壓是否過小、插座是否通電，都要測試清楚；而馬桶是否漏水、冷氣排水口是否通暢亦要仔細注意。
　　　預售屋交屋問題多，交屋時一定要逐步逐條驗收，必要時可以請專業點交服務公司協助，避免交屋糾紛發生。

去年年初預售屋爆量，今年也即將陸續進入交屋期，房仲業者建議，預售屋不像成屋屋況看得到摸得著，所以交屋時可能會出現屋況與預期有所落差的情況，預售屋交屋時，有四大注意事項，是購屋族驗收重要參考。
　1、產權坪數是否正確。21世紀不動產企研室表示，購買預售屋時通常只有設計圖與樣品屋當作參考，所以交屋時，一定要注意實際坪數是否正確，建議申請「建物測量成果圖」（俗稱複丈成果圖），注意登記坪數是否於誤差範圍內（1％）；另外，最好要向地政事務所調閱土地與建物謄本，以核對產權是否登記無誤。若有購買停車位，也要清楚載名車位位置。
　2、水電管線是否正常。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，預售屋落成後，水電管線都還是新的，所以一定都要測試過，像是浴廁與廚房的水壓，都要開到最大測試水壓是否正常；而馬桶也要測試有無漏水，建議可以紅色墨水滴到馬桶水箱測試。
　東森房屋副總經理黃淑苓也提醒，冷氣排水口要倒水測試；而抽油煙機排放口也要注意是否暢通；電燈開關、插頭要測試是否正常，建議可以用小夜燈測試插座是否正常供電。
　3、工程變更是否確實。21世紀不動產企研室表示，預售屋的特性就是可在施工時依照客戶需求進行工程變更（也就所謂的客變）調整格局，建議購屋族在交屋時要特別注意建商是否有依照當初約定變更。
　4、建材設備是否同級。太平洋資產管理公司總經理張欣民指出，購買預售屋時，建商會允諾使用的設備與材質，如衛浴設備、建材等，交屋時也要一一核對使用的品牌、數量以及等級，以免建商以次級品替代。
　購屋族交屋時可以拿出購屋時的契約或是廣告單核對，若在交屋檢查中發現任何瑕疵，一定要記錄下來，並要求建商限期改善，以免花了大筆鈔票，卻沒有得到應得價值的產品，就得不償失了。

房市回穩，不少人準備進入交屋前，有的購屋民眾為了交屋即可入住，便希望能夠提前裝修，而如此卻容易造成許多購屋糾紛，房仲業者提醒，為了確保彼此權力，如果在交屋前要求裝修，最好先簽同意書。
■　借屋裝修　不得換鎖出租
　　房仲業者表示，因為尚未交屋，而買方想要先裝修，就必須要賣方提出借用的要求，賣方是以「出借」的方式供給買方裝修。　　所以買方要注意，與賣方借屋裝修時，千萬別在未交屋前就私自換鎖，或是將房子出租他人，以免侵占官司；而房仲業者當然也不可以在屋主不知情的情況下，將鑰匙私自借給買方裝修房子。
■　屋損權責　白紙黑字最安心
　　交屋前裝修，常出現屋損或是因故無法交屋，屋況無法恢復等問題，這時候為了釐清權責，最好簽訂裝修同意書，把裝修時的水電費用，裝修時造成的屋損，或是因故無法交屋時，該由誰負責恢復原狀等問題一一定義清楚，以免造成購屋糾紛。
資料來源：udn房市情報     回首頁

第一階段 房屋現場察看
由房仲經紀人員引導至現場察看屋況，確認附送的家具、家電用品、裝潢現況、屋況檢查、水電運作、水電瓦斯表位置，並協助了解社區的相關規定，如管理費繳交方式、管委會規章等。
第二階段 雙方辦理交屋
屋況察看完畢後，確認銀行撥款，買方與賣方進行最後交接，拿取所有權狀、鑰匙等，並分算相關費用。
流程若至此，恭喜你，成功晉升有殼一族！
代書費用知多少
專業地政士(代書)使購屋流程更順暢，並代替買賣雙方辦理冗長的細節事項，保障雙方的責任與權利。
地政士(代書)的任聘，依慣例是由買方聘任且負擔代書費用，假若雙方另有協議，則從其協議；若買屋過程透過仲介公司，慣例上亦是由買方負擔代書費用。
收費狀況，買賣過戶代書費每件約1萬至1萬2千元（土地一筆、建物一筆為一件），另外辦理貸款業務則設定代書費每件4千元（設定一個順位為一件）。

為了換屋忙碌了一陣子，終於一切塵埃落定，恭喜您即將從舊家搬到新家了！雖然對舊家有諸多不捨，希望承接的買方能「善待」您的老房子；但同樣地，您全家人一定正躍躍欲試等不及搬入新家展開全新生活。
最後，再提醒您一些小小細節，免 得歡喜遷入新宅之餘還要處理令人不愉快的小瑕疵喔！
賣屋交屋
 1.將房子搬空並打掃乾淨是基本的禮貌
 2.將房子所有的鑰匙交給買方，包括車庫遙控器、保全卡等
 3.請買方確認屋況，確定無瑕疵
 4.點交合約中註明附贈物品
 5.告知買方關於房子的一切居住使用細節
 6.將原先房貸清償
 7.辦理抵押權的塗銷或讓與

交屋
買方支付尾款，賣方將房屋騰空移交給買方使用，並以現場點交方式為之。
交屋流程

景氣不佳，很多人會購買剛交屋的新成屋，眼見為憑，又可以立刻入住，不過，由於多數前屋主都已經跟建商點交過公設，因此，購買新成屋的購屋族，常常忽略了公設的點交，但如果交屋時沒有仔細勘查公設，等到交屋後才發現問題，到時候建商、前屋主兩相不應，新屋主通常會面臨投訴無門的窘境，因此，房仲建議，點交新成屋時，最好要求建商提出公設相關執照，確認已經完全沒有問題再付款購買！
■　公設空間影響大 管委會可代為點交
　　現代的住宅，除了基本的走道、樓梯間、梯廳等公設外，還有中庭花園、娛樂休閒等設施，因此，公設影響的層面不比個人住宅來得小，如果忽略公設的點交，交屋後才發現有瑕疵，那可就後悔也來不及了。
　　公共設施該由誰來點交？購屋人大多不清楚，但在法令條文中，對於應由誰來負責公設點交工作，並沒有明確的規範。理論上，公設應該是由全體住戶共同點交，但實際上卻不太可能實行，因為住戶購買與遷入時間先後不同，很難大家一起點交公設，而代表住戶的管理委員會，是由住戶組織而成，因此有不少法院均承認管理委員會，可代替住戶點交公設。

交屋旺季來臨，不少購屋族將搬進新家，一圓成家夢！不過辛苦存了一輩子的錢，終於有了自己的窩，如果因為點交不仔細，住進去之後才發現買到問題屋，可就得不償失了！SGS專業房檢師丁志翔提醒，交屋時，有關「水」的設施一定要仔細檢查，以免日後發生漏水問題，到時候建商或屋主不認帳，修補起來麻煩可就大了！
■ 簡易馬桶檢測 自備紅墨水抓漏
　　有關水的涉施大多設置在浴室、廚房或是廁所，丁志翔建議，驗收時可先將浴缸、洗手槽以及廚房的水槽排水孔塞住，並放滿水測試會不會漏水；而乾溼分離的浴廁，也要實際用蓮蓬頭開大水量，去沖洗各個角落的交接處，因為往往漏水的地方，就是與水泥的交界處；而浴室與廚房的地板排水口，也要實際用水測試使用情況。
　　此外，浴室的馬桶也是檢查重點，因為如果馬桶漏水就是24小時不停歇，很容易就流失大量水費而不自知，丁志翔建議可以自備紅墨水倒在水箱內，過一陣子在檢查馬桶有無流出紅色的墨水，就可以測試水箱是否密封。
■ 抓漏大漏洞 冷氣孔、窗框測試不可少
　　除了浴室廁所之外，往往會被裝潢包裝的客廳冷氣排水孔，日後萬一出現堵塞，拆除將浪費大筆室內裝潢費用，因此，交屋時要特別注意，一定要實際測試有無漏水，以免造成後續的困擾。
　　另外，房間的窗緣如果施工不當，也很容易就會造成漏水，所以一定要檢查窗框與水泥間邊，有無用矽利康做好防水，否則雨水很容易滲到室內，影響入住後的居家品質。
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房檢師和水電工爭得面紅耳赤，不過冷氣排水孔就是下不了水，房檢師要求立刻改善；而明明是乾溼分離的浴室，蓮蓬頭的水居然從浴門的角落不停流出，房檢師馬上拍照存證。
　　SGS房檢師丁治翔表示，標榜乾溼分離的浴室，就不該有漏水的情況出現，一旦發現疑慮，會馬上做紀錄並製成報告書，並且提出改善的建議方式，之後再由委託人向建商討論後續改進的事宜。
　　坪數大小，用雷射槍仔細計算，燈泡亮不亮，也要再三確認，交屋的每個步驟，都馬虎不得，房檢師建立起專業與非專業間的溝通橋樑。
　　SGS房檢師丁治翔表示，建商的專業術語，民眾往往不了解，所以很容易出現要求無限上綱的情形，這也是糾紛的來源，這時候就要用專業的語言來向建商溝通，以縮短雙方的認知落差。
　　眼見為憑，證據說話，花了一輩子的積蓄，誰也不想買到問題屋，交屋多一分檢查，事後就能少一分麻煩。
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根據內政部統計，從2004年起到2007年止，全台灣地區每年住宅申請建照戶數都維持在10萬戶以上，以建築時程2~3年推估，2009~2010年都還是新成屋完工交屋高峰期，但景氣直直落，不少面臨裁員減薪的購屋族，現在都面臨到底要不要交屋的困境，房仲建議，不妨先從地段、還款能力及如何解套三大層面，衡量自身條件，量力而為，必要時還是得壯士斷腕，以免斷頭後損失更大！
■ 交屋手頭緊？善用優惠房貸、寬限期
　　首先，檢視房子本身的生活機能。美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議，如果該房子周邊生活機能完整、交通條件也不錯，就可確保交屋後房價具抗跌性。
　　但如果因為失業或是其他經濟因素，無力負擔每月房貸負擔，則應該思考家庭經濟狀況與未來工作穩定性，倘若只是每個月繳款會稍稍吃力些，張欣民建議還是要去交屋，免得已繳的房屋自備款被建商沒收，同時要儘量去爭取政府現在所提供的優惠房貸，或是青年首購房貸等，甚至使用還款寬限期，等2~3年後景氣好轉，再恢復正常繳款。
■ 交屋潮瀕斷頭 哀兵政策索退款
　　萬一房子的座落地段不佳，或是真的已無力正常還款交屋，張欣民建議購屋族，「還是要有壯士斷腕的勇氣，千萬不要硬撐，免得已住進去的房子，免得淪為法拍屋！」
　　根據購屋合約，買預售屋民眾如果不去交屋，建商可以「買方片面毀約」，沒收買方已繳的所有款項，這時買方就只能以哀兵姿態，向建商哭訴自己面臨的困難，盡量爭取建商的同情，已繳的款項能拿回多少算多少，張欣民說，「受到金融海嘯影響，現在竹科有不少科技新貴，都以這種方式要回退款！」
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