台 中 地 產 X 檔 案

為持續對國內產業進駐工業區設廠帶動有利的設廠條件，工業局推 出「006688」土地租金優惠措施，讓承租人可享前2年免租金，第三 、四年租金6折，第五、六年租金8折之優惠。承租轉承購時土地租金 並可全額抵扣土地價款，相當於長期無息分期付款。

在「006688」效應帶動下，彰濱工業區目前已租售土地面積達420 .15公頃，土地租售率已達70.3％，其中多數業者已順利進駐營運， 彰濱工業區內的能源、化工及環保產業群聚效應正逐漸成型。

開發單位中華工程公司指出，目前有多家國內外知名廠商評估進駐 彰濱，設立太陽能產業及大規模之資料處理中心等業務，已申請進駐 廠商以化工、環保及能源產業為主，包括產製特用化學品為主的台泥 化工、拜耳優得、凱美德、東進化學，產製化學農藥製品的興農、優 和化學、台灣日產，產製工業用氣體的聯華氣體、泰山氣體、台灣住 精，從事金屬製品製造的源恆工業、業欣金屬、新光鋼鐵，從事天然 氣發電業的星元電力及星能電力，生產生質柴油的世界生物能源、鴻 潔能源科技，以及從事風力發電業的台電及鹿威風力發電等公司均已 陸續進駐，進駐廠商涵蓋日商、韓商、德商及大陸回流的台商。

最近股市大跌，連帶房市也遭受池魚之殃。為尋求新契機，台中市 不動產估價師公會、逢甲大學土地管理系及本報共同舉辦「2008台中 市不動產高峰論壇」，邀請產官學及公會代表，齊聚一堂，以深入淺 出方式，探討台中房市的未來「金磚區塊」所在，及高通膨之下的房 地產投資策略。

趙虹：客觀來說，在國內景氣低迷到這樣的情況下，舉辦「不動產 高峰」論壇，需要勇氣、眼光與見識，原因很簡單，就是台灣經濟與 國際經濟是接軌的，在鄰近國家經濟都不行的情況下，台灣自然不能 倖免於外。

胡志強：台中市過去3、4年以來，房地產發展非常迅速，原本以為 「520」以後，會更好；結果，今年教師節「928」檔期的推案額度， 僅是去年的3成。其中，高雄幾乎將近零；台中是去年的3成。據說， 我們所期待房地產的慶祝行情，6、7、8 月以後，卻越來越冷。

我在報紙上看到，英國政府面對房貸危機也好，房市危機也好，已 籌措了10億英鎊，要來拯救房地產，這值得我們省思。

議題一／高通膨下，台中房市的投資策略

楊賀雯：市場的錢，非常多時，將造成所有人在追求物資，第一個 會漲的是物價，會把效果反映在第二個股價上，第三個才是房價；而 所有經濟發展的成長果實，最後都會反映在房價上，即不動產所吸收 掉,台灣目前所遇到經濟環境，是經濟蕭條下的高通膨，而不是傳統 概念、經濟熱絡下的高通膨。

陳建元：高通膨會引發經濟蕭條，而「景氣蕭條」或不好時，就是 要來檢視你怎樣的投資策略，才是正確的，這也是另一種財富重分配 的時機。而如何在景氣蕭條時，趕快修正你的投資策略，了解什麼是 有價值型的投資，而不要一窩蜂單純跟隨。

我也認為，以前都只看美國經濟；但現在，還要看全球經濟，因為 台灣經濟已經國際化。

鍾尹堂：不動產投資基本上有五項操作，一、投資土地，集資投資 土地，或買素地重劃；二、投資建設公司；三、買賣房屋，包括買預 售屋、成屋，買低賣高，或買法拍屋，再轉售；四、買來出租，當「 寓公」；五、買不動產證券。現在不景氣，沒有足夠的資金，你可集 資。

楊龍士：房地產市場，從民國93年一直成長到去年，其實覺得有點 飆漲。而景氣不好，有如下了小雨，對房地產而言，有冷卻作用，我 認為，這並不是壞事，若建商開價逐漸合理化，且房價合理之後，只 要選擇好的標的物，加上付得起的利息，即可取得保值的資產。

議題二／台中房市趨勢—下一個「金磚四區」

朱南玉：包括台中七期、八期、美術館，及中科周遭等四區的不動 產價格的漲幅，相當驚人，被稱為台中的「金磚四區」，與高盛的市 場分析─「金磚四國」一樣，都是未來很有投資潛力或發展的地區。

而重要的交通建設，或重大建設地區，例如捷運場站、水湳經貿園 區；另重劃區的12期、13期等地區，未來都有可能成為新的「金磚」 的指標。

曾國鈞：8月29日，高鐵局標售高鐵有些用地，每坪價格13、14萬 元，卻沒有人投標，這是值得我們思考的問題。我們買土地、房子， 是在買生活機能，而高鐵目前交通方便，但目前附近卻沒有生活機能 。

反觀，台中市七期土地價格飆到每坪220.5萬元，除了與交通方便 、公共設施完整有關外，還有文化的因素。舉例來說，七期重劃區的 圓滿戶外劇場啟用後，周遭土地每坪就漲至150萬元。因此，民眾購 屋除了買生活機能外，還要考慮文化因素。

黃崇典：5年前，我接手時，台中市國宅戶數有4千多戶，但至目前 ，只剩下97戶，主要歸功於國宅促銷與降價所致。

七期重劃區是台中市唯一全區有實施都市設計、審議的管制區塊， 每棟房子都必須經審議委員會審查。

議題三／不動產投資 估價的DIY策略

卓輝華：估價最主要有三種方法，第一種最簡單的方法，就是「比 較法」，因為估價師每天蒐集預售屋與法拍屋等行情，再根據這些行 情資料，判斷當地的預售屋、中古屋，及法拍屋的合理價格。

另兩種作法是「收益法」與「成本法」，而收益法是比較穩健的作 法，看看每月是否有穩定的報酬，這就是外商買大樓、飯店及醫院等 標的，就是用收益法，只要投資報酬率符合投資獲利的水準，就會用 這個價格去買。

楊祥銘：不動產投資，我比較注重科學、量化的推算，看它適當的 價值是多少？我常常會從不動產的價格，來看它的租金，或是從不動 產的租金，來看它的房價是多少，才是合理？

以「現金流量折現」模式為例，從市場、產品及競爭力等角度分析 ，來做產品定位，並預測做商場、溫泉旅館的未來營收、營業費用及 營業利益有多少？何時營運才能損益兩平，從這個模型分析，可清楚 知道風險在哪裡？因此，運用科學方法，才是估價師價值的主流。

經濟發展處產業發展科表示，二期園區編定審查作業，包括環評、 都市計畫變更及用水計畫審查等，在今年4月間即已開始進行，預計 明年4月可完工業區編定審查，隨即辦理土地取得作業，預定民國98 年9月完成，等土地取得後，同年11月啟動興建工業區內的公共工程 ，至民國100年3月開發完成。

不過，為加速廠商的建廠期程，市府在土地取得的同時，會以預售 方式，提前在98年7 月開始招商，並於民國99年10月交地，供廠商進 駐建廠。

目前包括台灣勁越旗下力瑪科技等60多家業者，均有意在該園區二 期工程設廠。其中，台灣勁越已購置該園區一期用地，占地面積7 百 多坪，新廠預定明年3、4月完成，目前對二期需地面積約2,000 坪， 未來同樣以生產光電產品為主。

市府表示，台中市精密機械科技創新園區第二期都市計畫細部計畫 業經擬訂，並由都市發展處公告展覽，任何公民或團體如有意見，可 在9 月21日以前，以書面向市府提出。

賴源釗並強調，9月份也會配合台中市文化局與逢甲大學舉辦「台 中學─建築美學」系列研討會，11、12月並規劃與中科管理局與廠商 公會辦理行銷台中活動，推廣到中科每一家廠商及員工。

此外，公會也會持續配合市府及相關單位辦理市場介紹或建案參觀 ，近來大陸參訪團增加，自早期的台商體系擴及於大陸產學界，如8 月份的復旦大學EMBA房地產聯誼會，9月份還有台灣大學EMBA，及北 、高建築經營協會及公會等同業友會參訪，大大提高台中市建築業的 能見度。

對於台中市建築公會的主動行銷計劃，中科管理局副局長郭坤明表 達歡迎之意。他說，目前中科已量產的53家廠商中，台中、后里基地 僅友達和瑞晶有單身宿舍，目前進駐員工達2萬人，確實已產生住的 需求，中科員工能在台中市落地生根，也可達到多贏的局面。

而中科管理局副局長陳銘煌也指出，中科目前已形成較完整的4大 產業聚落，包括光電、半導體、精密機械和生物科技，再加上四期二 林基地已定案，中科10年內營業額可望破兆元，廠商家數達150家， 從業人員破8萬人。

對於科技新貴購屋需求，他認為，區域整體環境、住宅質感、居家 安全、高級建材及後續社區管理品質等要求，都很重要。以竹科經驗 而言，因新竹市區為老舊市區，許多科技人選擇到竹北縣政特區置產 ，與中科科技人選擇西屯區或七期購屋一樣，但其中又因年齡差距及 考量經濟負擔，年輕人以華廈為優先選擇，中高階主管則購買透天別墅。