近來，法拍屋的數量明顯增加，吸引不少民眾想進場撿便宜，法拍業者提醒，不點交屋的風險高，申貸的難度相對提高，至於想賺轉手差價的人，最好要有充足的資金，否則當期買進又隨即賣出，將多出2到4成土地增值稅的額外支出。
■　買進又賣出 增值稅最少多2成
　　一般來說，法拍屋的土地標價通常會低於當年度公告現值，因此多半以得標當時的土地標價來做移轉現值，並進行土地增值稅的徵收。104法拍網總經理藍茂山提醒，如果遇到投資客在得標後又立即轉手出售，則在土地增值稅的計算上，就必須從原先的土地標價移轉現值到當年度公告現值。這一進一出間，所差距的稅率約在20到40％上下，課稅金額則會依照標得的物件價格從10萬到百萬不等。
　　藍茂山說，還有另外相當少見情況需要額外支付土地增值稅，就是拍定的土地標價低於公告土地現值，且土地標價的總額仍不夠支付土地增值稅，在這種情形下，得標人需根據土地稅法規定，得繳清不足扣繳土地增值稅的差額，法院將發給權利移轉證書，拍定人才能辦理房屋過戶。
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總太建設公司安排住戶參觀總太東方帝國工地，了解現場施工狀況。 圖╱建商提供
總太建設公司有鑑於豪宅客層重視住家安全，安排台中市七期重劃區新市政中心「總太東方帝國」大樓建案客戶，參觀台南榮鋼鋼構廠、基地施工等，了解大樓的建築品質。
「總太東方帝國」基地位於市議會園道水景公園旁，面積2031坪，只蓋一棟38層大樓，總戶數131戶，每戶135坪到540坪豪邸，光私人花園佔地1350坪，另有千坪尊爵會館、露天陽光泳池、40米高爾夫球果嶺練習區。
總太建設董事長吳錫坤說，鋼構建築耐震能力佳，構材斷面小，使用面積較大，適合超高層建築使用，且耐久、施工迅速，雖然成本較高，總太東方帝國與台北豪宅同步採用純鋼構建築，並引進日本新日鐵制震系統，成就百年建築。
豪宅市場增溫，總太建設有鑑於金字塔頂端客戶看得不止豪宅外表，而是建築物施工品質、用心等，因此安排總太東方帝國客戶參訪生產施工所用鋼構的鋼構廠、基地現場施工情況，了解建商用心施工。
吳錫坤說，參觀台南榮鋼公司鋼構廠，了解預鑄鋼板焊條規格、檢驗程序等製程，並請專人解說鋼構鑄成和豪宅結構，回程參觀總太東方帝國現場施工情況等，每次安排20人參訪，目前已辦3場，場場爆滿。
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【陳宇軒╱台中報導】
豐樂公園位於台中市8期重劃區內，周邊有海德堡商圈與大型量飯店，兼具生活與休閒機能，是8期重劃區的精華區段。周邊以中古別墅為主，10年內的透天別墅總價約1000~1500萬元。新推案多為大樓產品，規劃坪數多在50坪以上，每坪17~38萬元。
精華區段
豐樂公園位於台中市南屯區文心南五路、向心南路口，是8期重劃區內最大的公園，鄰近文心南路、永春東路等主要幹道，生活採買可由向心南路北向至海德堡商圈，或至文心南路、大墩南路口的好市多量販店。
環境單純指名度高
文心南路北向可連結五權西路，五權西路可接中彰快速公路、中山高南屯交流道，文心南路往南接建國北路，可至至台鐵大慶站、高鐵台中站，文心南路未來也將有捷運綠線經過。
東森房屋台中8期領袖加盟店主任賴柚吉說，豐樂公園為8期重劃區內最熱門的公園綠地，「周邊多為住宅區，無複雜業種進駐，居住環境單純，是台中市8期重劃區內居住指名度最高的區段。」
21世紀不動產台中8期加盟店經理李坤哲表示，該區周邊以屋齡10年、社區型的中古別墅為主，分布在文心南五路、豐功路、永春東一路等路段，主力為面寬4.5米，採地下室停車，總價1000~1500萬元。屋齡5年內的別墅如「豐樂尊爵」、「哲園」等，面寬至少5米以上，總價3500~5000萬元。
13期增值潛力看好
賴柚吉指出，該區中古大樓產品屋齡多在10年以上，坪數多為40~50坪，3~4房，每坪12~15萬元。預售案也以大樓為主，預售案包括「惠宇澄峰」、「先得月」、「登陽潄夏」等，規劃坪數皆在50坪以上，每坪17~38萬元，且多強調可眺望豐樂公園。
興建中的預售案「惠宇澄峰」樓高28樓，規劃120~270坪、採SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，最高開價每坪38萬元，是8期重劃區內樓層與房價最高的指標豪宅建案。
賴柚吉表示，豐樂公園休閒風氣佳，周邊又有多個商圈可供採買，「吸引不少5期、7期、南區等地區，30~45歲的換屋族青睞，以屋齡10年內的中古別墅最受歡迎。」
李坤哲說：「規劃中的13期重劃區位於8期重劃區南側，豐樂公園日後也將成為13期重劃區的休閒重心，文心南路未來則有捷運綠線經過，目前房價穩定，未來則有增值潛力。」
資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁
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【張瑞傑╱台中報導】
7期新學區未演先轟動，正籌備、興建中的國中、國小，是繼惠文學區後，最受矚目的準明星學校。房仲業者指出，今年2月動工以來，周邊房價已經悄悄上漲1~2成，預計正式招生後的2~3年間，房價至少還有1~2成的漲幅。
台中市的明星學區都位於市區的精華地段，生活機能齊全、交通便利，而位於7期重劃區的惠文學區，含括惠文國小、惠文完全中學，屬於台中市最精華的學區地段，加上2校為目前7期內唯一的編制學區，因此成為台中市最熱門的明星學校。
環境媲美惠文學區
不過近幾年西屯區、南屯區發展迅速，尤其7期推案量大、人口移入快速，使得惠文學區成為超大型學校；為解決惠文學區就學人數暴增的問題，台中市政府在向上路、惠中路的文中、小學校預定地，新建1所國中與國小學校，目前校名未定，預計2010年正式招生。
台中市政府教育處表示，為達到小班小校的目的，第1年國中只招收1年級共8班，每班招收人數33人；國小招收1~5年級共24班，每班招收30~35人不等。
惠文學區擁有12年完全學區的優勢，因此想要購屋進住惠文國小、惠文完全中學的購屋族很多，新學區接替了惠文學區的就學人口，擁有9年的完整學區，地段條件與惠文學區類似，且新學區附近有文心森林公園、南屯公園，居住環境也不差，有機會成為與惠文學區並列的明星學校。
惠文學區幾乎包含整個7期重劃區，產品價格落差大，惠來公園周邊5年內的透天別墅總價3000~4000萬元、新別墅則在6000萬元以上；新市政中心特區新大樓總價2000~7000萬元，而新學區5年內透天別墅總價1500~3000萬元，5年內大樓總價500~800萬元可購得，價格落差因而刺激新學區房市交易。
文心森林公園鄰近7期新學區，是7期南側區最大的公園，提供附近休閒、運動。
周邊可開發腹地多
信義房屋7期河南店經理廖慶泓說，相較於惠文學區產品屋齡多10年左右，且可開發建地少、新舊產品間的房價落差大，「新學區周邊則以5年內的大樓居多，黎明東街、惠中路都還有可開發的腹地，未來房價上漲的預期效益與想像空間大。」
2004年惠文學區開始招生後，學區河南路上10年左右的大樓房價每坪約7~8萬元，目前每坪已漲至10~12萬元，漲幅約達4~5成。
住商不動產南屯市政店組長李美貴表示，新學區周邊5年內的大樓，去年底每坪約11~16萬元，但今年2月動工後，房價漲了1~2成、每坪約13~18萬元。李美貴說：「依據惠文的經驗，招生後的2~3年，學校知名度開始增加、就學需求會較大，預計4年後，房價至少再漲1~2成。」
含車位大樓 需求最大
7期新學區有不少屋齡5年內的大樓產品，且以3房格局為主、適合首購、或首次換屋族購買，受到有學齡兒童的家庭青睞，最近有不少民眾紛紛提早進場卡位，尤其河南路、黎明東街一帶的「太子園野」、「城市遠見」、「世紀風華」等都很熱銷，甚至有部分屋主已出現惜售現象。
擁新學區視野搶手
住商不動產南屯市政加盟店專員周錫興表示，7期新學區周邊目前以35~50坪、3~4房、總價600~800萬元含車位的大樓產品需求最大，如「世紀風華」在去年10月同時有10戶房屋委託銷售，這些物件在今年2月新學校動工後，立即消化完畢，「尤其以前棟、面向河南路四段、擁有新學區視野的產品最搶手。」
而距離新學校僅1路之隔的「太子園野」、「城市遠見」雖沒有視野，但主力坪數在30~45坪、總價也在600~800萬元，建商品牌及品質受肯定，市場詢問度也很高，甚至有不少屋主開始惜售。
春耕不動產7期市政店副總經理賴建道表示，購屋客層除了收入穩定的雙薪家庭、公務人員外，單身上班族、新婚夫妻的購屋人口也逐漸增多，年齡層由35~40歲降低至30~35歲，有逐漸年輕化的趨勢。
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觀察台中預售屋、新成屋交易情形，出現幾種現象值得注意：(1)「豪宅」退燒，自用客轉向市區3500萬元雙併5000萬元獨棟別墅；(2)中古店面和整棟套房吸引投資客；(3)七期與非七期65~350坪泛「豪宅們」的市價，除了少數個案之外，這一年來經由市場供需後下修，主要單坪價格帶落在18~40萬元 ；(4)市區比郊區受歡迎！市區2房新成屋大賣，郊區大樓或傳統換屋型中總價別墅去化速度趨緩。
■　擷取豪宅特點 優化市區高檔宅
　　從趨勢看端倪，其一，戶數少，採用豪宅優點，優化過的市區高總價別墅成屋案銷售一空，例如 七期「帝璟政和」、「開務大觀」；其二，2房附車位市場反應特好，例如北區的勝美建設「勝美學」、南屯嶺東的「勝美市」NO1，又推出NO 2「飛夢特區」。
　　創造銷售佳績的突破點，在於建商運用豪宅工藝、環保節能科技與深化客戶服務等豪宅作法，施作於5000萬級別墅區與400萬元的2房大樓社區， 優化產品價值，實務上，從建材、樓管、公設、E化、保安、綠化、環保、社區經營項目下功夫，處處移植七期豪宅的精神，故能深得人心，交出漂亮的銷售成績。
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交由代租業操刀，可省去找租客的麻煩，降低空租期，但由於代租業者的品質參差不齊，專家建議，除了找有口碑的業者，在委託代租前，最好也先將支付成本問清楚，才不會被額外收取諸多費用，讓投報率大大降低。
■　服務項目問清楚 保證出租期看仔細
　　時運不動產公司負責人陳偉文說，在找尋代租業者前，應先問清楚服務項目，比如說是否有含保全、管理等服務，免得屆時任何服務都得花一筆錢，再剝一層皮。
　　永勝資產管理公司業務副總葉碧芬說，以永勝為例，與委託代租的客戶簽約時，大多會在合約上載明3個月內的約定時間，幫客戶將物件順利出租。 然而，有些業者並未表明在多長的期間內出租，只用「租出去才收服務費」等話術來模糊焦點。 台灣不動產交易中心經理莊文樹也提醒，空租期間的房貸利息、管理費等，仍必須自行負擔，應找有口碑的代租業者較安心。
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前幾年建商一窩蜂推出小套房預售案，如今出現交屋潮。 台北市區套房出現超額供給，又逢出租市場蕭條，套房屋主多面臨難以出租的窘境，主打「租屋」、「物管」服務的公司興起，提供包租或代租代管，鼓勵屋主「以租代售」，一方面縮短空置期、也降低賠售斷頭的機率。
■　代租代管興起 多方包裝添價值
　　據台北市建管處統計，台北市近半年新核發使用執照高達9631戶，而又以台北縣淡水、三峽、林口、三重的新成屋數量最為龐大，這其中更有不少是2年前套房預售案，原本打著如意算盤，想做包租公的屋主，如今卻面臨難以出租的窘境。 根據永勝租屋觀察，房東想出租，租金必須先讓步，降幅約10％，不然就是提升配備。
　　安杰物業管理陳品峰表示，唯有提高附加物件的價值，才能維持租金不跌以及降低空置率，以陳品峰經手的大直「良茂羅馬」為例，不僅裝潢、設備一應俱全，還貼心提供住戶早餐、打掃等服務，讓小小的15坪套房，每月租金都至少維持在5萬元以上的水平。
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股市連漲，房市也跟著水漲船高，加上政府打算開放陸資來台投資等利多，520檔期的推案量也跟著大增，不少投資客開始蠢蠢欲動，想把資金投入預售屋市場，打算交屋後賺取價差；不過，專家建議，最好要先評估預售屋房價，不得超過當地新成屋的3成，日後轉手才能獲利！
■　價差越小 轉手獲利空間越大
　　以信義房價指數、國泰房價指數來比較發現，近5年各季台北市成屋及預售案的房價變化中，2005~2006年是預售及成屋房價相對接近的時間，每坪差價9~11萬元，就合適投資房地產，但2008年開始，房市邁入最火熱的時後，各地預售價格不斷創新高，兩者的差價也拉到每坪17萬元，未來轉手的利潤空間會縮減。
　　今年房市再現轉機，520檔期爆出大量新案，專家建議，民眾若想投資預售案以小額自備款，賺取2~3年的增值效益，最好要先評估預售屋房價不超過當地新成屋的3成，日後轉手才能獲利。
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房市雖然慢慢回溫，但是也是靠著換屋族選新居來持續支撐，一般來說，換屋族多半都是以小換大、或以大換小，但是不同族群換屋，也有不同換屋順序，專家建議，換屋族應妥善考量財務規劃，還有實際需求，才不會造成龐大的經濟壓力！
■　先買後賣 雙薪家庭減低經濟壓力
　　太平洋房屋指出，有些家庭由於家中添加新成員或因選擇好學區讓孩子就讀，而產生換屋需求，所以也會建議雙薪家庭，若是財務可以同時負擔新屋、舊屋等兩邊房貸，則不妨選擇「先買後賣」的模式。不過若想選擇「先買後賣」，多半都需要有一定的積蓄，且在夫妻雙方的財務規劃中，能夠有充裕的資金支撐兩邊的房貸負擔，比如至少有固定3個月以上的生活費或是房貸費用，才不會遇到突發狀況時，就出現資金短缺的窘境。
　　「先買後賣」雖然需要較多的緊急預備金，但是對一個家庭來說，能同時連結新家、舊家居住，較有安全感，且搬家時，傢俱的搬遷或添購問題，也不會因短期內的居無定所，而造成家具安置的困擾。此外，原本的舊屋也可談到滿意的價格再賣掉，不會因急售、周轉資金而備感壓力。
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房市回溫，購屋潮回籠，不少銀行開始爭取轉貸戶，並祭出手續費補貼、提高房貸成數，或擴大二胎房貸承貸範圍招攬客源；不過，銀行主管建議，房貸戶應視需求全方面考量再做選擇，並仔細計算相關的衍生費用，免得忙了大半天，省了房貸，卻賠了更多違約金，反而損失更大！
■　轉貸成本勿輕忽 小心越貸越貴
　　銀行主管表示，房貸轉貸通常有3大費用，一是付給政府的地政設定規費，二是代書設定費(包括塗銷前銀行設定費)，三是銀行手續費。 總計轉貸成本約1.5萬元。以貸款500萬元來算，若新貸款銀行利率能便宜0.5%，1年可省下2.5萬元，扣掉轉貸成本，1年省下1萬元利息，較划得來，若轉貸後省下利息不到0.5%，恐怕是白忙一場。
　　此外，貸款不到兩年就轉貸的落跑房貸族，往往必須支付0.5~1%不等的違約金。 以貸款500萬為例，必須支付0.5~1%的違約金，總計金額約4~5萬元。銀行業者建議，就算是民營行庫或外商銀行提供的兩年低利房貸，兩年期滿之後，還是得回到原來的較高利率，一來一往，到底有沒有省到錢，房貸族的算盤可得算仔細，再決定這筆違約金付得划不划算。
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房市回溫，不少等待時機賣屋的屋主，都想趁著這波景氣出清存貨，只是該如何增加房子的價值，賣出好價錢？房仲建議，除了多強調物件本身的條件，適度裝潢內部，與打掃外部環境，都是增加房子賣相的好方法，此外，補登坪數與申請非海砂屋與輻射屋等證明，也是加值賣屋的好方法！
■　　附車位管理佳 輕鬆賣屋保證
　　太平洋房屋根據近年來房屋銷售客戶反應表示，「地段」已成為房屋銷售成績優劣的最重要因素，如果地利條件不理想，即使價格再便宜，也未必能賣出，此外，交通運輸的便利性，也是購屋族考量的重點之一。
　　「附屬設施」則以停車位需求名列第一，大台北地區購買停車位少需百萬元以上，且受限土地資源缺乏，機械式停車位逐漸成為現代化都巿的新潮流，以應消費者之需。另外，大樓管理與維護系統幾乎已是大樓住宅或大型集合社區的必備條件，一般說來，社區管理除能促進住戶生活品質，並提供居家安全保障，及因此而增加附加價值，不過相對來說，妥善的社區管理必使得購屋成本增加。
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時下最夯的「老屋拉皮」，讓老太婆也能變成黃花大閨女！行政院營建署日前釋出大利多，將撥出20億元的預算，讓住戶們來幫大樓外牆拉皮，只要屋齡超過20年，8成的住戶同意，政府最高可補助45％的工程費用，上限是1000萬元。換算下來，民眾只需花低於1/2的費用，就能換得嶄新的房子，讓「高齡老屋」瞬間拉抬聲勢！
■　老屋換新衣 房價連連翻漲
　　台北市都市更新處從2006年起陸續編列「都市更新整建維護」預算，今年更加碼編列了20億元整建維護補助經費，希望帶動年久失修、有礙觀瞻、外觀老舊的大樓，在重建成本過高加上大樓機能堪用的情況下，退而求其次，進行外觀更新，達到美化市容的目的。
　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，外牆拉皮不但可以美化整體建物外觀，房價更是正向帶動上漲。江龍名說，一般而言，拉皮後的房價，每坪至少會有2萬元以上的價值增加，再視路段條件、供給的不可替代性而增加調幅。至於核心路段者，想有3到5成的增幅更是輕而易舉，以位於台北市政大樓斜對面的東華大樓來說，經過拉皮後，房價翻漲了近1倍之多，遠企商圈的藍天凱悅大樓也同樣是老屋拉皮的經典代表作，不僅自住宅房價拉抬，若是商辦大樓拉皮，月租金每坪也至少可以再增加200~300元不等。
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