今年底捷運綠線將動工、明年又將進行台中縣市合併為直轄市，台中市房市牛年開春喜氣洋洋！由於過去幾年，中部房價漲幅有限，因此受景氣衝擊相對較輕微，其中，生活機能完善、商業發達的五期沿線，與七期文心路二段只有一線之隔，又有台中第一條捷運線經過，沿途新站區已成為店面投資的不二選擇，不少人逢低買進，開始尋求投資捷運店面！
■ 大業路口家樂福站 集結成黃金商圈
　　期待捷運新站口形成黃金商圈，五期這邊的店鋪不論新舊，幾乎沒有物件委售，但委租中的樓店卻很多，房東抱緊寧可不租也不輕易降價的原則。房仲說分析，「房東光看到捷運『錢』景不錯，當然要長期持有金雞母哪裡會想賣掉？」其中，公益路口、大業路口、市政路口區段最佳，大業路口家樂福站應會集結成黃金小商圈，熱鬧程度將僅次於愛買雙捷運共構的中港路站。大業路站區往西通過七期最高檔的別墅區，1000米距離直抵行政院中部辦公室的黎明新村商圈，形成人潮串聯匯流效果。
■ 文心森林公園加持 大新國小站周邊看俏
　　捷運綠線大業路站往南到達大新國小向上路出口，以文心森林公園為地標，公園的圓形戶外劇場常舉辦演唱活動，戶外停車場寬敞，向上路貫穿台中市精華區，交通便捷可連接特三號線直到台中港、又接上五權西路交流道可上國道 1號，還可經中彰快速道直抵烏日高鐵站。
　　業者認為，五期向上路大新國小站周邊過去雖然炒作森林公園題材，房價卻無起色，現在正好趁捷運效應起漲點逢低入市，利潤較大。
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土地融資緊縮，市場上傳出有建商為了求現，已經開始拋售土地！政大地政系教授張金鶚分析，建商賣地求現會造成土地價格的下修，也將會連動房價的下修。
■ 出清手中好牌 週轉資金渡難關
　　張金鶚表示，土地是建商最重要的資產，此時有建商賣地，原因除了極需資金的週轉外，在大環境不好的情況下，已經精簡人事成本的建商，如果還是無法收支平衡，只能出脫手中土地，以免先被貸款壓垮。
　　「養地對於建商來說，是一項重要的投資！」張金鶚分析，除非萬不得已，建商通常不會輕易將手中的“賺錢的王牌”出清，除非連建商都不看好後續土地的價格，「而建商開始賣土地，是房價開始下修的徵兆！」
■ 土地融資緊縮 市場悲觀氣氛蔓延
　　而美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民則表示，銀行對於土地的融資明顯緊縮，可見不看好土地價格，甚至認為過高，一旦建商開始拋售土地，將使市場增加悲觀的氛圍，讓土地價格開始下修，並帶動房價應聲下滑。
　　2008年的房市榮景，讓國有土地遍地開花，頻頻創下空前高價，但是近半年來景氣反轉，成屋交易停滯，250萬一坪的豪宅已成往事，雖然年底還有幾筆零星土地高價成交，但是僅限於精華區內的小土地，整體而言，房地產與土地的價格下修，似乎成為建商最不願面對的真相。
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景氣波動，再加上銀行定存利率連跌，不少人轉向房市投資，改當包租公、包租婆，中信房屋建議，手頭上有充裕現金的民眾，不妨在主要租屋市場中挑選生活機能佳、交通方便、與靠近學區的路段產品規劃不動產投資！
■ 優質交通機能宅 租屋族最愛
　　根據中信房屋調查結果，全台三大住宅租屋市場排名依序為台北市(61.8萬人)、台北縣(59.3萬人)、台中市(14.8萬人)，調查結果也顯示，國人租屋最常選擇的附加條件，以生活機能良好（42.71%）最高，其次為交通便利27.57%，第三與第四則分別為近學區10.00%與近工作地點8.57%。
　　在租屋產品部份，中信房屋胡佩蘭特助指出，目前佔全台人口數15.09%的租屋民眾，所偏好的產品以電梯大樓(兩房以上)所佔比重最高41.71%，套房次之31.29%，公寓(兩房以上)佔居第三18.14%。
　　就坪數需求而言，大多集中在15~30坪之間(97.29%)，七成(71.14%)民眾月繳房租萬元以下，這顯示租屋市場仍是經濟壓力下的選擇；另外，15坪以下的小坪數產品僅佔6.29%，30坪以上則是2.43%，而22.14%的民眾可負擔月繳租金1~2萬元。
■ 同樣坪數產品 報酬率南北大不同
　　從投資報酬率來看，中信房屋董事長胡佩蘭提醒，同樣產品在不同縣市有不同報酬率。台北市目前30坪總價1,350萬元的中古屋產品，月租行情為為兩萬五千元~兩萬八千元，換算下來的投報率約為2.2%；而高雄市則約為3.3%。值得注意的是，台中市甚至高達5.2%；若民眾將三房一廳的房子請照後變更為四間套房，再花30~40萬元裝潢出租，投報率更高達8.3%。
　　胡佩蘭補充，此次的調查也發現，一般房客最擔心租屋時遇到色瞇瞇(36.14%)和小氣(21.00%)的房東。並且無法接受門禁管制(38.43%)、不能開伙(25.57%)、不能帶異性朋友回家過夜(23.14%)等租屋限制。
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為保障5000餘家會員公司，以及為數10萬之多的房仲從業人員的生存與經營權，房仲公會全聯會15日召開記者會，嚴正抗議農會可從事農地買賣，痛批「這根本是在搶房仲飯碗！」
　　才剛接任不動產仲介經紀營業保證基金會主委的魏嘉銘，同時也是嘉磐建設董事長，他認為去年通過的《濃又發展條例》，讓農會等農民團體可以辦理農地買賣、租賃、委託經營等仲介業務，大幅壓縮了農業縣市的仲介生機！台灣房屋也表示，過去有很多農民以農地抵押向農會貸款，有些人後來根本繳不出貸款，造成農會有一大堆抵押品。
　　房仲公會全聯會表示，「農地銀行」政策上路一年半以來，各地農會雖然可以協助農民買賣、租賃農地，但一則破壞了既存法令「不動產經紀業管理條例」的「人必歸業，業必歸會」的立法精神，會使土地掮客規避政府的管理，重回從前掮客打濫仗、「牽猴仔」的混亂局面，「將使合法仲介業受到無法彌補的戕害，使合法的不動產交易現況毀於一旦！」
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景氣有多差？數字會說話！失業率從五月份的3.84％攀升到11月的4.64％，其中大學以上失業率更高達5.25％，不少人開始考慮開店當老闆，台灣房屋首席總經理彭培業建議，創業者除了要挑選新興產業，還要抓住市場潮流，並瞭解區域行情，因為租金可能是小本創業所必須負擔的最高成本部份，一定要審慎思考！
■ 瞄準聚集經濟 補教、3C最賺錢
　　望子成龍、望女成鳳，再怎麼省，父母也不會省孩子的教育經費！每到晚上六點跟九點，不少補習班、安親班附近街道都嚴重塞車，這表示含有教育概念的補教業仍然具有市場。台灣房屋建議開設地點，以車站、學校附近為佳，以台中的德安百貨為例，涵蓋台中縣與台中市消費人口，加上歷史名校中興大學、台中高農、台中家商等圍繞，讓復興路補習班林立，就是設置補習班的絕佳地點。
　　台灣房屋園區分公司副總莊秋芳則表示，科技業面臨大幅裁員，許多科技人朝向自行創業發展，但這些被裁員的科技新貴，大部分手頭上還保有資金，提醒準備創業的民眾，若是要鎖定3C商品，最好是面寬五米以上的店面，面寬夠寬較容易吸引目光，此外，停車也是必須考慮的問題，以新竹光復路為例，商圈雖然人潮充足，但停車問題受到是店家的詬病，所以在開店之前要先考慮停車位是否充足。
■ 緊鄰百貨商圈 女性商品店家首選
　　此外，百貨公司週年慶爆滿的女性血拼人潮，不論景氣與否，證明「好好寵愛自己」的女性商品，市場依舊存在，這類女性商品的店面創業者挑店面時，雖然不能跟百貨公司抗衡，但可以沾沾百貨公司的光，以台北市為例，東區SOGO商圈是首選，另外，五分埔與晶華酒店附近商圈，都是經營女性商品的絕佳地段！
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台中市文心路綠線高架捷運今年底動工，也將進入交通黑暗期，雖然高架化會產生噪音破壞街道景觀，尤其對沿線透店3樓以上影響最大，根據台北經驗，凡是捷運共構站區域房價表現都很不錯，因此，不少專家與業者認為「是時候了，該密切注意台中藍綠線捷運站效應！」
■ 捷運效應 文心路中港路口周邊夯！
　　房仲表示，文心路中港路交叉點雙捷運口周邊，以步行500米以內距離最看好，例如大容西街、大墩19街、清海路一段、惠中路、惠來路三段、文中路惠來國小等區段，這些街區就在七期新市政特區對面，立地條件萬中取一，外加交通機能優化，好上加好。
　　房仲業說，現在捷運系統啟動，會製造新站口並形成黃金小商圈，就是炙手可熱的熱區，台中市捷運系統會帶高房價但對漲幅卻不認為會有「飆」的可能，房價、房租水準都需待市場考驗！
■ 不景氣購屋術 捷運線精華區別墅當紅
　　位於新市政特區北面，雙捷運口周邊500米步行距離以內的惠來路三段、惠中路附近別墅區，有藍線捷運地下鐵規劃，漸漸受到換屋族重視，就是看中地點比七期西側還棒，中港路一線之隔，享受新光三越、遠東SOGO、大都會歌劇院的繁榮，買百坪別墅拉皮整修、變裝新別墅，比花3、5千萬買七期房子，可省下大把銀子。
　　此外，房仲透露，別墅區8米巷子大、鬧中取靜，走路5 分鐘可到七期新市政府上班，市府議會員工有幾千名，許多公務員頗有興趣。
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時機歹歹，不少房市投資客退場，但隨著買氣逐漸回溫，手頭有多餘資金的投資客，該把錢放到哪裡，才不會被通膨給吃了？台灣房屋總經理彭培業建議，「現在投資店面正是時候！」
　　彭培業說，921過後，當時根本沒有人敢買房子，他當時就預言，店面投資的報酬率較高，因此，要求當時的北區房屋各店頭，趕緊將人力與資源放在店面上，果然，921過後，店面市場大熱，「買賣房地產，就是跟時間對賭！」
　　「店面是目前最強的貨幣，比歐元、美元更好！」放眼2009市場，彭培業再度看好店面市場，他強調景氣不好，失業率高，創業率也高，現在不少人開始轉向做小生意，等景氣起反轉，彭培業預估開店人數還會再增加，不過，目前的主力產品，還是集中在總價3000萬以下的中低價店面。
　　而新年度開始，台灣房屋也開始將各店頭營業主力，放回店面市場，就是看好兩岸三通後的連鎖效應，希望景氣翻轉，再創佳績！
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國內房市交易幾乎停滯，政府部門苦思如何救市，學界也提出不同的建言，
美商ERA易而安不動產市場行銷顧問張欣民建議，不如限期調降土地增值稅，
房價可望有1成的下修！
■ 調降土增稅 創造三低環境
　　「降低土地增值稅的方式，政府曾在2002~2005年間使用過，當時成效相當不錯！」張欣民表示，土地增值稅是賣屋的最主要成本，當年在土增稅減半政策之下，讓買方有較大的議價空間，因而促進了中古屋市場的流通，而形成低稅率、低房價、低利率的「三低環境」，帶動房市全面復甦。
　　因此，如果政府若能在限期內，將目前20~40%的土增稅全面降到10%或更低，再搭配限期取消契稅的話，買賣雙方的成本都降低了，可望讓房子有0.5~１成的下修空間。
■ 降稅熱絡房市 政府稅收不減反增
　　雖然表面上降稅會讓政府稅收減少，但是張欣民認為，會因此刺激房屋交易量會增加，所以在「薄利多銷」的環境下，整體稅收不一定會減少，以2002~2005年的經驗為例，當時的稅收不減反增，「這對當前低迷的房市，或許是一種新的救命藥方！」
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冷氣團罩頂，但台中市卻陽光普照暖烘烘，讓人心情開朗！氣候溫和、物產豐富、有高山有大海地理條件特優，使台中市已然成為台灣退休族定居首選城市，台中建商看準商機，紛紛蓋起市郊大地坪別墅，總價2000萬元上下，在快速道路聯結市區的交通利多下，採買、消費或就醫都超方便！
■ 郊區獨棟擁百坪土地 私院養花種菜
　　台中市別墅具有百坪左右土地，4層樓總價壓在2000萬元，已經出現在北屯太原路三段廓子部附近區域，有建商以退休族為對象，希望用休閒養生等慢生活主題贏得買家歡心，建商樂觀相信，將吸引與台中有地緣關係的北客！
　　別墅預留近70坪土地空間，可供住戶彈性規劃利用，業者透露，土地利用多朝向「發呆亭」、花房、菜園、庭園養錦鯉魚、羽毛球場、烤肉區等。
■ 百坪雙拼別墅 頂級客層最愛
　　大毅建設專案經理楊鴻鵬指出，在不景氣聲中，高級別墅逐漸重拾頂級客層的青睞，立法遺贈稅降至10%，更有助於境外資金匯流入房市，加上大家終於相信，購置房地產遠比投資基金股票穩健，因此，已經開始投資置產好區段、有景觀的大別墅。
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遺產及贈與稅法修正案，終於在立法院會期三讀通過！住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，這有助於海外資金回流，至少可達四兆台幣，除了挹注消費外，具有強大節稅功能的房地產，勢必成為這些熱錢的投資目標！
■ 移產稅率鬆綁 海外資金回流
　　過去國內遺贈稅最高稅率可高達50%，對於許多富豪來說，這種不可承受之重的稅率，往往讓他們選擇在生前，就把資產移往海外，這些為避稅理由而移出的資金，在遺贈稅稅率鬆綁後回流！
　　徐佳馨分析，由於個人名下不動產的稅費計算，是依照公告土地現值和房屋評定價值為計算基礎，因此往往與一般人認知的市場成交行情有相當差距，以致於不論是在房屋稅、地價稅、遺產稅等以公告現值為基礎的稅費，都能因此合法節稅。
■ 超節稅！低持份、高總價宅翻紅
　　徐佳馨分析，位處精華區域的不動產雖然地價不斐，但若是選擇樓層高、戶數多，在眾多所有權人平分一塊土地的狀況下，單一所有權人的土地持份自然就小，再依公告現值計算，往往稅費低到驚人。長期來說，這些低持份、高總價的物件，節稅、高投資報酬率的優勢，勢必成為未來最具競爭力的投資標的，成為繼學區套房、捷運住宅之外，另一個市場東方不敗！
　　因此，若要靠不動產節稅，同時具有低土地持份以及高市價的產品，如類似公館戀戀台大的精華商圈大樓型店面，或是如帝寶一類的社區型豪宅，是箇中的上上之選。
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  • Jan 16 Fri 2009 15:35


房市冷！有不少預售案降低銷售成本，打算只買到過年前，年後就要準備動工，期待交屋後市場復甦，二賣價錢會更好！消費者不妨把握時機，年前進場議價空間會更大，現在甚至傳出，有部份區域傳出7折的成交價！
　　「景氣太差，年後就不賣了！」代銷業者邊整理東西邊嘆氣表示，房子賣不出好價錢，因此，打算只賣到年前，所以有的案場只剩下1、2名人員留守，跟選舉前門庭若市的情況有天壤之別，而這時候也正是預售屋的議價好時機，因為有的建商抱持著能賣多少就賣多少的心態，部份投資客也趁機進場大開殺戒，「只要買方願意開價，一切都好談！」
　　除了有預購打算在年後提前動工之外，部分案場因為建商資金壓力大，議價也再度拉大，尤其是3、4月衝出高價的地區，甚至出現7折就賣的情況；而北縣的預售案，雖然議價空間沒這麼大，但是也有建案推出買屋送裝潢的優惠，換算下來也可省下30~60萬，時機歹歹，建商能賣一戶是一戶，希望早日度過景氣寒冬！
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房屋信保基金制度初步規劃出爐，金額上限最高100萬，而且只限於預售屋，不適用於成屋、中古屋，不少購屋族大罵，「根本是獨厚建商！」
■ 信保基金誰買單 攸關社會正義
　　「難道中古屋就不算是房子嗎？這根本是保護建商的作法！」購屋族李小姐不滿地表示，這方法一點都不公平！而住商不動產企研室主任徐佳馨則認為，這要看信保基金是由誰來買單？因為如果是由政府買單，就應該讓信保基金讓大家共通使用，以求公平原則，不過由於中古屋的數量太多、對象也複雜，有沒有銀行願意承作的確是是問題；若是由建商出資來承擔風險，信保基金只限於預售屋也不無不合理之處。
■ 金額上限100萬 對北市幫助不大
　　除了信保的對象只限定在預售屋之外，暫定的信保成數只有１成，或是最高不得超過100萬，換算起來對房價1000萬以下的房子才有幫助，不少購屋族也覺得金額太少，因為以台北市目前預售屋的房價，隨便都2、3千萬起跳，千萬以內大概只能買到小套房，而套房目前的貸款成數也縮到5成而已，100萬不過是杯水車薪。
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