一會兒辦節慶遊園會、一會兒辦免費歌劇演唱會、爵士音樂會，台中南七期文心森林公園的圓滿劇場，成為台中演藝活動主舞台之一，媲美台北大安森林公園內的表演劇場。重視城市行銷的台中市府，善用文心森林公園與圓滿劇場，讓森林公園成為市民最愛的休閒去處，意外地帶動附近房地產表現，成為七期僅次於大都會歌劇院最夯的地段。
■　文心森林公園當紅　科技美宅爭奇鬥艷
　　首先由精銳建設買下南七期文心森林公園惠文路與向上路口角地，並迅速推出「海德一號」大坪數豪宅大樓，開始改變七期豪宅集中在北七期市政中心的情形，讓附近土地利用由別墅轉向大樓產品。
　　繼「海德一號」豪宅之後，對面全國KTV小木屋又被精銳建設相中以百萬元高價買走，時代建設、瓏昇建設、海灣建設、總太建設緊接在附近買地，準備推出豪宅案，朝精緻化、環保減碳、光電Ehome 方向規劃。利用文心森林公園得天獨厚的廣大腹地，企圖塑造科技、環保、自然相互融合的精品住宅，未來開價創新高，可以預期。
■　五期生活機能完善　公園站捷運續增溫
　　向上路口的文心森林公園圓滿劇場設有捷運站，足以應付演唱會等大型活動的人潮，森林公園對街的五期生活機能完善，目前是台中新市區內相當成熟的區域，交通、生活、學區、就業、藝文等條件堪稱一流。
　　捷運動工在即，交通便捷時代來臨，大英街、大英西二街、大光街、大墩路等區段房價依捷運而攀高。頂著七期光環，獨享森林公園一線景觀，再加上綠線捷運站加持，讓建商特別看好此區塊發展潛力，不斷加碼買進附近土地。
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房價居高思危，市場追價有氣無力。永慶房屋昨天公布第三季購屋趨勢調查，雖然看好房價後市者仍占多數，但今年想進場購屋的民眾已開始卻步，高房價將打擊民眾進場購屋意願。
而近來國有財產局動作頻頻，學者認為公有地高價脫標，社會觀感不佳。
淡江大學產經系副教授莊孟翰表示，國有地屢創新高，等同是政府在帶頭炒作土地，一旦土地成本越墊越高，未來房屋售價只會更高。
莊孟翰說，現在一個家庭要不吃不喝多年才能買得起房子，往後土地價格炒高以後，年輕人更買不起房子。這個由高房價所形成貧富差距的社會問題，政府不可小覷。
根據第三季永慶購屋趨勢調查結果顯示，看好未來半年是購屋好時機的民眾高達52%，但看好比重是在連四季上揚後首度回跌。永慶房屋總經理葉凌棋分析，這顯示目前房價過高的情況下，民眾對高房價已開始存疑，進場購屋意願不若上季積極。
永慶不動產董事長廖本勝認為，目前市場的空置率仍偏高，「現在租甚至比賣更困難」，由於租金收益率是支撐房價的根本因素之一，如果回歸到基本面的需求，未來半年房價恐怕很難再繼續暴衝。
廖本勝建議，如果是自住型需求，雖然現在賣方開價不低，但是如果成交量持續盤整，在第四季議價空間也可能加大，民眾不妨多留意，也許可以撿到實惠產品。
但若是投資型買方，廖本勝建議，要看一下第四季各推案建商的表現，如果建商的銷售率不如預期，房價不排除可能會在明年第一季適度拉回，幅度可能在一成左右。
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信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出，目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義「傑仕堡」，其18~27坪的商務套房，每坪每月租金達5500-6500元左右，換言之，每間一個月租金至少12~15萬不等，儘管如此，出租率仍高居不下。
　　至於中山區的「遠雄首席」，23坪的產品租金一個月則開價7萬8，每坪租金約在3000元左右。但由於其承租的主力客層多是外商或本國的中高階主管，居住的地段也強調地位的表徵，這些客層喜好的地段仍以信義計畫區、大直重劃區、大安區、天母及內科等接受度最高，比起其他地區，租金及報酬率的差異也大。
■　企業老闆最喜愛 安全、享受又省錢
　　蘇啟榮表示，商務型的酒店式公寓租金高出一般住宅許多，看似不可思議，但站在企業主的觀點來看，其實頗為划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價至少一萬以上，住半個月至少要１５萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，同時又可享有飯店化的服務，且大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。
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儘管中央銀行在9月理監事會議後才宣布維持現行利率政策不動，台灣銀行竟罕見地率先調升固定利率，銀行業者認為，這顯示銀行對未來利率走勢看升，不過這是超過6個月的長期利率，投資人短期內還是以機動利率較有利，不必急著改變自己的定存或活存型態。
至於房貸利率，專家建議短期內按兵不動靜觀其變，不見得每一家銀行都會在此時調動房貸利率水準。惟公股行庫的房貸戶，可能要開始注意各家行庫跟進台銀的動作，要緊密保持與行員的互動，早點知道各銀行的動作，以做為下一步理財配置的準備。
定存瘦！短期機動好
動作快的投資人，可能會開始思量到底現在要存固定或是機動? 銀行業者表示，以台銀目前狀況來看，機動利率仍較固定利率高，因此3個月內短天期存機動利率還是比較有利，雖然微利時代其差距並不大，但總得斤斤計較。
至於長天期者，還是要看未來利率走向，由於市場多半預測央行最快明年第一季末才會升息，銀行業者表示，目前還有一段觀察期。
銀行業者表示，通常短天期定存存款人都選擇機動利率，不過現在台銀調降機動利率，顯示之前銀行機動利率較固定利率高出0.2個百分點的利率政策是錯誤的，為避免將來利率調升，承擔更多利率風險，台銀迅速在今天調降機動利率，這其實只是在調節自己台銀的資金成本。銀行業者並預測，台銀應該還有進一步調降機動利率的可能。
民營銀行業者表示，台銀今天調整利率之後，三商銀和合庫等公營銀行有可能會跟進，至於民營銀行因為吸金力較弱，且民間銀行本來機動和固定差距就較大，不見得全面跟進，還是要看個別銀行的經營策略和銀行本身的競爭優勢。
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位於7期南側的惠文路周邊多為透天產品，地段鄰近文心森林公園與規劃中的捷運綠線G10a站，吸引不少換屋族進住購屋，「精銳米蘭」規劃60~81坪，全案規劃制音工程等，強調節能、環保、科技。「登陽柏悅」坪數86~186坪，戶戶朝南，每戶有2.5×4米的觀景陽台。
環境單純
惠文路北起市政北一路，南至五權西路，沿線貫穿市政路大業路、公益路、大墩11街等道路，未來捷運綠線將沿文心路通行，並於文心路、向上路口設置G10a站；採買可至文心路、大業路口的家樂福文心店。
採買仰賴5期重劃區
永慶不動產台中南屯大新加盟店經理蔡水成表示，7期南側的惠文路周邊都是屋齡10年左右的透天住家與別墅，大樓住宅並不密集，加上距離文心森林公園及興建中的大墩國中、大墩國小不遠，生活環境相對單純，「且地段上鄰近生活機能成熟的5期，正好可補足民眾生活採買上的需求，受到換屋族群的青睞。」
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以「總太觀鼎」在台中市豪宅市場打響知名度的總太建設，董事長吳錫坤退伍後就進入建築業，1993年創立總太建設。2004年他以每坪58萬元的當時高價在7期購地推案，建立豪宅品牌，2007年6月更入主駿億電子，以雙品牌經營建築產業。
眼光精準
總太建設董事長吳錫坤1986年從軍校退伍後，便進入建築業，經歷建設公司、代銷公司等相關職務，於1993年3月成立總太建設。早期推案以透天別墅為主，集中在台中市北屯區、台中縣潭子鄉等區段。
總太雕琢豪宅案
2004年SARS過後，台中市房市買氣逐漸復甦，台中市7期的大樓每坪單價率先止跌反彈，銀行對外的放款也逐漸寬鬆，加上總太建設長期在台中市外圍區域推案，一直沒有進入豪宅市場，吳錫坤認為當時是進場的好時機，決定進軍7期重劃區，推出豪宅產品。
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為測試市場水溫，部分建案採取潛銷策略，強調省下廣告預算、人事管銷開支，可較公開後低10~15%的價格回饋購屋客，在市場上十分受歡迎，其中部分建案甚至未公開即接近完銷，因此許多個案紛紛跟進，預售案潛銷儼然成為現今推案的熱門趨勢。
預售新案推出，一般分為公開、強銷、結案等階段，但在新案正式推出前，有些建商會以「潛銷」展開產品預約，也有建商利用銷售中的個案，來介紹即將推出的新案。
近2年歷經金融海嘯後景氣遲緩，推案量大減，2009上半年台中市房地產幾乎以新成屋產品為主力，預售新案規劃腳步持續延後。
邊建邊售 意外創佳績
不過至第3季後，景氣開始出現回溫跡象，許久未推新案的建商，包括惠宇、總太、聚合發、雋業、興富發等建商在景氣未明朗之下，紛紛採取潛銷策略，卻意外銷售創佳績。
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在財政部國產局停售大面積土地後，軍方為大面積土地的供應大戶，未來尚有250萬4.700坪(828公頃)土地準備出售，等於1,242個足球場大小，數量和面積都相當驚人！
　軍方售待的土地中，不乏為台北市菁華區稀有的肥美土地，如果統統以賣斷方式處理，恐會惹爭議，行政院不如檢討，暫時保留500坪以上的大面積土地，先處理中小面積的土地，以和財政部禁賣大面積土地的政策一致。
　國防部國軍老舊眷村改建基金持有土地，尚有250萬4,700坪(828公頃)要出售。大學校園的400公尺標準跑道，所圍起來的運動場，或足球場，1.5個為3,025坪(1公頃)，軍方待售的土地有1,242個足球場之大。軍方以公告現值加碼2成，估計約2,000億元。
　在台北市菁華區，已經很少看到一整塊超過1,00坪的大面積土地，而軍方因為發展歷史特殊，得天獨厚擁有不少這類長相特美的空地，可說是坐擁寶山。
　行政院86年核定眷改基金可賣土地的時間距今已12年，如今時空環境已大幅變化，是否仍要維持當年的「賣斷土地、換取資金」的單一方法，值得再重新檢討。
　過去國產局不斷標售台北市菁華區稀有大面積土地，落入口袋滿滿的財團手中，財團「養地」只租不售，幾年後就可獲利數倍。在景氣過熱時，又往往帶動房價上揚，傷害庶民經濟，導致外界批評，立法院才會決議禁止國產局賣斷500坪以上大面積土地。
　如今，國產局發展出多元管理土地的方法，如設定地上權，保留所有權；參與都市更新開發，提高國有地的價值，土地管理更有效能。
　老一輩的國軍，因為年輕時保護國家安全，為國奉獻犧牲，老來退役卻無一技之長，謀生困難，所以政府特別照顧，分配眷舍，外界可以理解，並接受。
　但如果眷改基金常依賴出售都市菁華區大面積土地，以求快速籌措財源，外界恐會質疑政府的效能，難道非如此大賣土地不可嗎？
　其實，目前眷改基金只剩下1萬7800戶的老舊眷舍待安置，戶數已經比86年時減少很多；加上所積欠銀行500多億，在超低利率時代，財務壓力大幅減輕。行政院、國防部應檢討，找出更好的替代方案，例如，算一算每年只賣小面積土地，1年可以賣100億，5年也可籌到500億。就像國產局有為中央政府籌歲入財源，每年200多億的壓力，賣小土地也一樣可以達成目標。
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房市回穩，不少人準備進入交屋前，有的購屋民眾為了交屋即可入住，便希望能夠提前裝修，而如此卻容易造成許多購屋糾紛，房仲業者提醒，為了確保彼此權力，如果在交屋前要求裝修，最好先簽同意書。
■　借屋裝修　不得換鎖出租
　　房仲業者表示，因為尚未交屋，而買方想要先裝修，就必須要賣方提出借用的要求，賣方是以「出借」的方式供給買方裝修。　　所以買方要注意，與賣方借屋裝修時，千萬別在未交屋前就私自換鎖，或是將房子出租他人，以免侵占官司；而房仲業者當然也不可以在屋主不知情的情況下，將鑰匙私自借給買方裝修房子。
■　屋損權責　白紙黑字最安心
　　交屋前裝修，常出現屋損或是因故無法交屋，屋況無法恢復等問題，這時候為了釐清權責，最好簽訂裝修同意書，把裝修時的水電費用，裝修時造成的屋損，或是因故無法交屋時，該由誰負責恢復原狀等問題一一定義清楚，以免造成購屋糾紛。
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行政院有意推出「以房養老」的「反向房屋抵押貸款」，讓 「窮得只剩下房子」的老年人可以用房子向銀行或保險公司換現金，維持老年生活所需。房仲業者認為，一旦政策推行，民眾在年輕時就要慎選「保值」的房子，才能「養房抗老」。永慶房屋研展室黃增福表示，「反向抵押貸款」制度須有完善規畫及相關配套措施並行，才能達到「以房養老」最終目的。目前國內銀行資金充沛，這項措施若實施後將可增加銀行資金運用管道。
但因涉及房產交換，及考量到老人保障、社會福利、子女繼承、房價波動等風險，從房產處理到銀髮族生活商機，都須有適當的制度，讓老年人和相關業者同蒙其利。黃增福說，政府應協助負起統籌規畫責任，才可避免財務糾紛衍生出的金錢陷阱與詐騙弊端等社會問題。
根據美國與日本的實施經驗，「反向抵押借款」最大問題就在房價一旦反轉而下，抵押貸款也有泡沫化的危機，因此估算不動產價值，成為民眾未來不被銀行拒絕的先決條件。
黃增福指出，「以房養老」從選對房子開始，挑選保值路段，抗跌養老存房子，首先要有捷運交通加持，因為搭車人潮帶來錢潮。近幾年來，捷運站周邊的房價不僅增值速度相對較快，保值性也較佳，因此沿著捷運線購屋，是相對安全的購屋策略。
由於已完工的捷運站周邊房價多已反映捷運的效益，因此民眾可以改選擇未來幾年會完工通車的捷運線周邊，包括信義線、松山線、新莊線等。此外，緊臨市區的發展成熟商圈也可以考慮，因為生活機能健全，房價相對保值。
黃增福認為，近年來市郊的一些新興重劃區推出的預售屋價格屢創新高，但是由於部分地區商圈發展尚未成熟，生活機能不佳，一旦供過於求加上景氣反轉，未來房價回檔的速度也相對較快。
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房市高價不退，老字號家電廠東元、大同和三洋電等，因坐擁有大台北地區不少土地，近年來搭上土地變更、都市更新的順風車，皆加速土地活化資產腳步；其中大同靠旗下尚志資產開發運作，預計未來3年內包括南港、北市鬧區等，都會有新建案推出；而東元則將和開發商合作，規劃將新莊舊廠轉開發為50%以上為住宅區的工商綜合區。
台北縣環狀捷運線第一階段都市計畫變更，預計11月動工，並將於2013年開通。東元位於捷運環狀線Y17頭前庄站附近的新莊舊廠，擁有近1.2萬坪土地，已獲都市計畫通過。據了解，東元計畫開發商成立合資公司，東元則單純提供土地，將工業用地轉換為工商綜合區，估計將有超過50%的樓地板面積會是住宅區，而此開發計畫也將於2013年捷運開通時完成。
除了新莊土地之外，東元在五股和淡水也分別擁有1800坪和和1.3萬坪的工業用地，東元於去年第2季起就計畫處分五股土地，目前仍積極尋找買家中。
士林電機是資產開發的老前輩，未來機電公司全都成了土地開發概念公司。 記者曾學仁／攝影
三洋電也是受惠於北縣核定環狀線都更案的資產股之一，三洋電新莊廠和泰山廠正好位處於新莊副都心都市規畫區域內，且鄰近新莊捷運丹鳳站出口和機場捷運站；三洋電規畫將把旗下2.3萬坪土地，開發為大型商場與住宅。
台灣老字號家電重電製造大同資產題材更是豐富，因此「土地資產」也成為大同集團發展的核心事業之一，在旗下「大同尚志資產開發」的運作下，2008年2月在台北市南港推案5000多坪土地的大同明日世界，作為開發為高級住宅，創下每坪單價80萬元的南港房市新高，推案金額高達50億元以上。且大同目前已著手明日世界第二期豪宅建案，基地2000坪，總樓地板面積近萬坪，每坪售價希望能超越去年80萬元水準。
據了解，大同未來3年每年都將有新的建案推出，其中不乏位在北市鬧區的建案；而北縣土城的板橋廠已申請變更為商業、住宅區用地，因緊鄰板南捷運線，擁有2.6萬坪的開發利益最被看好。至於最大面積的大園、觀音土地未來可能繞著綠能公司附近成了大同能源事業的發展地，也可能隨桃園航空城計劃改變。
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新光人壽昨天以高出底價2.71倍搶下中正區重慶南路土地，市場一片樂觀，不過政大教授張金鶚提醒，市場藉此炒作無可厚非，但消費者用不到這種產品，不應受到影響，追價買進。
張金鶚表示，新壽是壽險業者，資金處理比較特別，昨天出高價搶標，有其特殊性，不應視為市場普遍現象。
他說，就他來看，新光人壽昨天出的價格，明顯是過頭了，事實上，其他建商、壽險業者投標金額也都有一段距離，新壽顯然對市場有些過度期待。
張金鶚強調，目前房市基本面是不好的，就如他在本周三內政部房地產景氣動向調查記者會所說的，失業率依舊在攀升，經濟成長也未明顯回升，再加上交屋潮隱憂、空置率提高等，房市呈低迷藍燈將是長期現象。
他認為，目前市場現在主要是由消息面所帶動的樂觀氣氛，但這種情況一定會反轉，只是何時的問題。面對建商、壽險業這波搶地風，他說，市場藉此題材炒作房價，無可厚非，但是消費者用不到這種高地價所推的產品，不應受到影響。
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