台 中 地 產 X 檔 案

Q：何謂耐久年限？

指一棟房屋可以使用的期間，例如一棟木造房屋可以居住二十年。

Q：何謂開放空間？

一般所謂的空地乃指一宗建築基地除建築物覆概部份外的面積，亦即法定空間。開放空間包含下列數種空間：
1. 室外空間。法定空間任一方向之淨寬度均在四公尺以上者。
2. 半室外空間。指騎樓、門廊、柱廊等，其淨高在三公尺以上者
3. 室內空間。指法定空間上方以透明且可通風構造加做屋頂所形成之室內空間，其高度應在五公尺以上，透明部份佔三分之二以上者。

Q：何謂開放空間設計？

指依「未實施容積率管制地區綜合設計鼓勵辦法」而設計。此辦法在為鼓勵基地之整體合併建築使用及設置公益性設施。依此辦法留設越多上述所謂「開放空間」，則建造者可獲得比原有法定所允許之樓地板面積還多之獎勵。「開放空間」是任何時間都必須開放給公眾市民休憩使用，而不是只供住戶居民使用而已。

Q：經紀人在為你帶看時，如何掌握技巧看房子？

一般而言，看房子技巧，大致區分為兩大方向，一為由大環境做評估，所謂大環境包括：區位環境、交通網路、房屋種類、公共建設、學校市場等因素；二為小環境做觀察，所謂小環境包括鄰近環境、公共設施、停車場、屋況等因素。

Q：何謂使用面積？

不動產的移轉是以登記為效力要件，因此賣賣房屋的交易標的必須以所有權狀之產權登記面積為準；按目前地政機關對所有權狀面積登錄之標準可分為以下三種：
1. 主建物登記：即室內面積，包括客廳、餐廳、廚房、臥室、書房、浴廁及儲藏室等均屬主　建物。
2. 附屬建物登記：指連接主建物室內面積之附屬部份，如平台、陽台、花台等。
3. 公共設施登記：指全住戶共同使用分攤之部份。

Q：何謂容積率？

容積率係地上層建築物總樓地板面積與該建築基地面積之百分比率，地下室建築面積除停車場及設備空間外，需計算在內。實施容積率的主要目的在於對都市土地之利用強度、密度等有一定之限制，使都市內之公共設施不致超載，而維持某一程度的生活品質。一塊基地的建築容積率已定，即總樓地板面積不變，若每層的建築面積越大，則可建的層數越少；相反的，若樓層越高，則每層的建築面積將越小。相同大小基地相同容積率，不同樓層面積，則樓層數（高度）亦不同。

Q：經紀人在為你帶看時，您需注意哪些屋況？

1. 建材
2. 安全：特別是樓梯間的寬度、級深及高度是否會影響通行安全。
3. 座向：就台灣地理位置而言，受到陽光充份的照射，是較理想的居家座向。
4. 樓層高度
5. 屋齡
6. 漏水
7. 廚房
8. 格局動線
9. 大樓管理
10. 公設比例是否分攤過高

Q：經紀人在為您做帶看時，您應掌握哪些看屋重點？

一般房屋仲介公司對成屋之地段、風水、建材都有概略敘述，不過為避免少數不肖經紀人「隱瞞」房屋正確屋齡，抬高售價，一般人可藉由其外牆建材及大樓或公寓社區落成鑲石看出一些端倪。
以台北市為例，如果其公寓外牆使用馬賽克舖敷，其屋齡大多應超過二十年（如非業主本身有特殊喜好），如大陸大樓小口磚之建築也多半有近二十年的歷史或屋齡在十年以上；至於目前市區觸目可及的二丁掛產品，大約是在民國七十一年間逐漸廣為採用，流行至今。
其他如驗明售屋交易對象身份，以免遭人一屋兩賣，對於房子有沒有漏水、牆腳起毛現象，由於售屋人可透過裝璜或其他障礙體擺設之掩飾手法予以遮掩，因此，消費者應在時間許可下，儘量爭取機會參觀，尤其雨天或晚上前往標的物「探訪」，更可看出其漏水或有無夜攤販聚集等情事。

Q：經紀人在為您帶看時，如何檢視房屋有無漏水？

一般而言，房屋最易漏水的地方在於：
1. 屋頂漏水
2. 外牆滲水
3. 窗戶滲水
4. 冷氣孔滲水
5. 浴廁廚房漏水

至於房屋漏水的主要原因，不外以下幾點：
1. 水管接頭按裝工程施工不良。
2. 排水管斜度不夠或口徑太小，引起阻塞不通致生積水漏水情形。
3. 黏貼磁磚時沒有添加防水劑。
4. 按裝窗戶時沒有加注填縫劑。
5. 擅自修改空間如陽台推出、露台加蓋、斜角補齊等，往往造成日後漏水不斷的主因。
漏水問題一直是購屋者最為關心的事，而事實上有許多跡象可以預知是否會發生漏水情形：
1. 從建物權狀之年限可判斷其是否老舊或年久失修而有漏水之虞。
2. 外牆磁磚剝落而零亂不一或磁磚經修補更換而顏色不一。
3. 外牆漆有透明漆，時間一久而呈現上下二層顏色不一之現象。
4. 外牆經常新刷油漆或乾脆出租為廠商廣告招牌之用，藉以掩人耳目。
5. 預鑄樓板銜接不夠緊密，往往造成不可彌補之缺失。
6. 屋頂施工不良，遇雨有積水成池現象。
7. 屋頂雜草叢生，日久造成積水或排水不良現象。
8. 頂樓地板有經翻修之痕跡。
9. 屋簷加有遮陽浪板以防窗戶滲水。
10. 陽台經打通為室內部份往往是漏水之所在。
11. 頂樓斜角補齊部份最易漏水。
12. 頂樓加蓋時不慎傷及樓板，造成日後滲水不斷。
13. 露台加蓋新舊樓面銜接處施工不良，招致漏水缺失。
14. 建物本身因地震等原因而出現裂痕。
15. 頂層舖有泡沫水泥或油毛氈等，雖具有隔熱之效，但如底層處理不當仍有積水、漏水之可能。
16. 頂樓地板粉光不平，易有積水漏水情形發生。
17. 屋頂落水口數量不夠，按置太高或沒有適時予以清理。
18. 房屋外側是否已另接有排水管線，按此係原有排水系統均已阻塞不通，而做最不得已的處理方式。
19. 浴廁廚房等水管埋設處有無翻修情事，其次落水口是否經過整修等。
20. 水管是否老舊、出水量是否不足以及是否有土黃色水流排出等，藉此以判別是否水管生銹或有漏水之虞。
21. 室內牆壁或天花板有無壁紙脫落或出現黑色斑點等。
凡經檢視而現上述之跡象，表示這房屋可能存有漏水問題，在與賣方進行議價時可就此提出概善或減價折扣之要求甚至應考慮捨棄不予購買。

Q：買房子要考慮哪些房屋安全結構因素？

一. 影響房屋安全的外在因素：
1. 建物基地之地質結構不安全—如建物基地之地底為礦坑、淤泥等不穩定地層。
2. 建物旁邊之地質結構不安全—如建物旁邊之山坡地為順向坡，像林肯大郡就是就顯著的例子，或建物旁邊為土質鬆軟之土坡，如台北市天母東路崩坍慘案即是。
3. 建物坐落基地過於低窪—如建物係位於河川旁，一遇大雨容易淹水。
二. 影響房屋安全的先天本身因素：
1. 在建築設計上有失誤—如建築師對力學計算有誤，導致建築物有不可承受之重，又例如建築師在設計時，對建物各項防災逃生設計有所疏漏均是。
2. 建築時所採用之建材有瑕疵，例如採用輻射鋼筋、海砂或裝璜材料採用易燃建材等。
3. 營造廠施工之瑕疵—例如營造廠未按圖施工、施工品質過於低劣等。
三. 影響房屋安全的後天本身因素：
1. 因興建違建而損及安全
2. 因房屋整建而影響結構安全
3. 因房屋裝璜而影響防災
4. 因設置各種附加設施影響逃生及防災
四. 對住戶人身安全危害的主要因素包括有：
1. 住家附近環境過於複雜
2. 住家附建居民水準顯著偏低
3. 社區管管不夠完善
4. 公寓大廈未能有效管理

資料來源: 信義房屋

Q：售屋前起碼應做的清潔整理有哪些？

Q：土地被占有如何申請由占有人代繳地價稅？

土地所有權人，依照土地稅法第四條第一項第四款規定，申請由占有人代繳地價稅案件，應由申請人檢附占有人姓名、住址、土地坐落及占有面積等有關資料向稽徵機關提出申請始予辦理分單手續，但所有權人所提供之上項資料，占有人如有異議，應由所有權人或由稽徵機關協助查明更正，在未查明前地價稅仍應由土地所有權人繳納。（財政部71.10.7.臺財稅第三七三七七號函）

Q：土地總地價超過累進起點地價的， 應如何計徵地價稅？

一、超過累進起點地價未達五倍的，是對超過部份課徵千分之十五。
二、超過累進起點地價五倍至十倍的，是對超過部份課徵千分之二十五。
三、超過累進起點地價十倍至十五倍的，是對超過部份課徵千分之三十五。
四、超過累進起點地價十五倍至二十倍的，是對超過部份課徵千分之四十五。
五、超過累進起點地價二十倍以上的，是對超過部份課徵千分之五十五。
（土地稅法第十六條、平均地權條例第十九條）

Q：夫妻持分共有的土地，均符合自用住宅用地，是否一方申請可以？

夫妻持分共有的土地，均符合自用住宅用地要件，出售時可就自己持分之土地，分別檢附證明文件向土地所在稅捐分處申請按自用住宅優惠稅率課徵。（土地稅法第四十一條、土地稅法施行細則第十一條）

Q：地價稅之納稅義務人為何？

地價稅之納稅義務人如左：
一、土地所有權人。
二、設有典權土地，為典權人。
三、承領土地，為承領人。
四、承墾土地，為耕作權人。
前項第一款土地所有權屬於公有或公同共有者，以管理機關或管理人為納稅義務人。為分別共有者，地價稅以共有人各按其應有部分為納稅義務人。（土地稅法第三條）

Q：地價稅何時開徵？

自七十三年一月一日起，地價稅改為每年開徵一次，採曆年制，開徵日期於每年十一月一日至十一月三十日止。

Q：地價稅是怎樣計徵的？

地價稅是按每一土地所有權人在每一個直轄市或者每一個縣（市）轄區內的地價總額計徵。所說的地價總額，是指每一筆土地所有權人依法定程序辦理規定地價或重新規定地價，經核列歸戶冊的地價總額。（土地稅法第十五條）

Q：地價稅逾期或拒不繳納，應否受罰？

納稅義務人或代繳義務人未於地價稅單所載限繳日期以內繳清應納稅款者，每逾二日按滯納數額加徵百分之一滯納金；逾三十日仍未繳納的，移送法院強制執行。（土地稅法第五十三條

Q：地價稅自用住宅如何申請？

土地所有權人應於每年（期）地價稅開徵四十日前，亦即九月二十二日，填具自用住宅用地申請書，檢同戶口名簿影本暨建築改良物所有權狀影本各乙份，向土地所在地稅捐分處申請核定，但已申請核准而使用情形未變更者，免再提出申請。新取得土地如申報契稅時已於契稅申報書附聯註記購供自用住宅使用者，則於辦妥土地移轉登記並辦竣戶籍登記後補送上列文件至所屬分處辦理即可。（土地稅法第四十一條、土地稅法施行細則第十一條、財政部83.7.15.台財稅八三一六○二九六一號函

Q：那一種土地要課地價稅？

依平均地權條例第十七條規定：已規定地價之土地，應按申報地價，依法徵收地價稅。（土地稅法第十四、二十二條、平均地權條例第十七、二十二條）

Q：依建築法規定預留的空地，是不是可以適用自用住宅用地稅率？

都市土地面積在三公畝以內且符合自用住宅用地要件，其土地作為庭院種植蔬菜及私人通行路使用的土地，又屬於建築法規所必須預留的空地範圍，都可以看做是自用住宅用地，所以可以適用自用住宅用地稅率。（財政部58.8.25.臺財稅發○四五三二號令）

Q：供公共通行的騎樓走廊地，地價稅如何徵免？

依土地稅減免規則第十條規定：供公共通行的騎樓走廊地，無建築改良物者，應免徵 地價稅；有建築改良物者依左列規定減徵地價稅：
一、地上有建築改良物一層的減徵二分之一。
二、地上有建築改良物二層的減徵三分之一。
三、地上有建築改良物三層的減徵四分之一。
四、地上有建築改良物四層以上的減徵五分之一。
前項所稱建築改良物係指附著於土地的建築物或工事。（土地稅減免規則第十條）

Q：甚麼叫做自用住宅用地？稅率是多少？

依土地稅法第九條所說的自用住宅用地，是指土地所有權人或他的配偶、直系親屬在該地辦竣戶籍登記，且無出租或供營業用的住宅用地。
土地所有權人與其配偶及未成年受扶養親屬，適用自用住宅用地的規定，以一處為限，其稅率是千分之二。
又國民住宅及企業或公營事業興建之勞工宿舍自動工興建或取得土地所有權之日起，其用地之地價稅可適用千分之二之稅率課徵。（土地稅法第九條、十七條、平均地權條例第二十條）

Q：納稅義務人於減免地價稅的原因、事實消滅時， 沒有向主管稽徵機關申報者，要不要受罰？

逃稅或減輕稅賦者，除追補應納部分外，要處短匿稅額三倍的罰鍰。應追補的稅額及罰鍰，納稅義務人應在通知繳納之日起一個月內繳納，逾期不繳納的，移送法院強制執行。（土地稅法第五十四條，土地稅法施行細則第十五條）

Q：將房屋壁面或屋頂提供別人懸掛廣告牌收取租金， 但其他要件符合自用住宅用地，可不可以按自用住宅用地稅率課徵地價稅？

土地所有權人把自己的房屋外側壁面提供他人繪製廣告或者懸掛廣告牌或者在屋頂搭建廣告鐵架等收取租金，如經查明其他要件符合土地稅法等第九條、第十七條、第三十四條規定的，其用地仍准按自用住宅用地稅率核課地價稅。（財政部73.6.6臺財稅五四○六○號函

Q：累進起點地價如何計算？

地價稅採累進稅率，以各該直轄市或縣（市）土地七公畝之平均地價為累進起點地價。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。（平均地權條例第十八條）

Q：無償供公共使用的土地，如何課徵地價稅？

無償供公共使用的土地，經查明屬實，在使用期間，地價稅全免。但是屬於建造房屋應保留的空地部份，不可以免徵。（土地稅減免規則第九條）

Q：買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔人，可否認定其為稅法規定之納稅義務人？

買賣雙方在買賣契約書中所約定的稅捐負擔，係代為繳納，納稅主體仍為原來之納稅義務人，而非代繳之人，契約約定屬當事人間之私權行為。 如地價稅的納稅義務基準日是八月三十一日，這一天在「土地登記簿」所記載的土地所有權人就是當年度地價稅納稅義務人，（土地稅法施行細則第二十條），土地增值稅除無償移轉者外，以原土地所有權人為納稅義務人。

Q：經辦理區段徵收重劃的土地，可否免徵地價稅？

區段徵收或重劃地區內土地，於辦理期間致無法耕作或不能為原來之使用而無收益者，其地價稅或田賦全免；辦理完成後，自完成之日起其地價稅或田賦減半徵收二年。（土地稅減免規則第十七條）

Q：適用自用住宅用地稅率之土地，其面積是否有限制？

依土地稅法第十七條規定，適用自用住宅用地面積（一）都市土地面積未超過三公畝部分。（二）非都市土地面積未超過七公畝部分。

Q：辦理申報地價時，可不可以超過或低於公告地價申報？

依現行法令規定申報的地價超過公告地價百分之一百二十的，以公告地價百分之一百二十作為申報地價。申報地價沒有到公告地價百分之八十的，政府可以照價收買，或者以公告地價百分之八十作為其申報地價。（平均地權條例第十六條）

Q：騎樓及巷道用地申請減免地價稅，應附何種證件？向何單位申請？

一、騎樓用地減免應檢附建築物使用執照或所有權狀影本。
二、巷道用地減免應檢附土地所有權狀或土地登記簿影本。
三、以上兩種減免應由土地所有權人填妥減免申請書向土地所在地稅捐處提出申請。

資料來源: 信義房屋