想撿便宜買法拍屋，卻又怕選到屋況不明的物件？那不妨可以考慮由銀行擔保拍售的「金拍屋」或「銀拍屋」，不僅產權清楚，能大幅減少點交糾紛，價格也較法拍屋彈性許多，有議價空間，保障多更多！
■　金拍屋保障多 銀拍價格超實惠
　　由國內34家銀行及票券公司共組的台灣金融資產，是唯一民間可以替法院代為處理債權屋的單位，而其所標售的物件就是俗稱的「金拍屋」，至於民眾或企業向銀行貸款時，所提出的抵壓不動產，如果碰上債務人無法如期還款，其產權便會轉歸銀行所有，這類型就屬銀拍屋。
　　金拍屋的價格約介於法拍屋和市價中間，而且地段和屋況和銀拍屋相比，都是屬於較好的物件。不過銀拍屋雖然區域競爭力較低，但也因為如此，往往會有低於市場成交行情的價格出現。
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景氣回春，市場上的預售屋推案量大增，而之前大紅的新成屋的數量也不少，這個時候想購屋，到底該選擇什麼樣的產品最能保值抗跌？專業房仲建議，不同的購屋族要考量的條件不同，如果想買來投資，現在預售屋回檔還不多，未來獲利空間較大；但若是有立即居住的需求，則以已經完工的新成屋為首選！
■　預售屋資金壓力小 投資報酬率較高
　　「如果只是純投資而言，買預售屋有較大的獲利空間，但如有立即居住需求，當然就是買新成屋！」房地產業者表示，購買新成屋需要較多的自備資金，但好處則是比起預售屋，比較沒有風險，經過金融大海嘯的洗禮，很多人投資房市，會以投資風險作為優先考量。
　　此外，手頭上到底有多少現金，也是選擇預售屋與新成屋的重要指標。預售屋通常交屋時，大約只要付兩成，而且可依工程進度付款，資金壓力較小；但新成屋則必須視地段而定，如果屬於精華地段，多數只貸到七成，相較之下，新成屋的自備款壓力較大，除了手邊得有兩到三成自備款外，也必須在短時間向銀行貸款付清，然後開始繳房貸。
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國內房市經過大半年的加溫，房價看跌不跌，甚至低檔反彈創新高，由於民眾的實質薪資所得已退回十五年前的水準，在購屋預算有限的情況下，大台北地區近四成的購屋民眾，偏愛「價廉、位美、公設低、具都更題材」的二十五年以上屋齡老屋。
■　大台北老屋搶手 近四成專買老屋
　　住商不動產企劃研究室統計今年上半年全省成交的物件後發現，25年以上的老房子是這波市場多頭的主力。 以臺北市為例，42.83%的民眾購買25年以上屋齡的老屋、僅12.69%購買屋齡三年以下的新成屋；台北縣的狀況也大同小異，高達35.3%民眾偏愛25年屋齡物件、購買未達三年屋齡的新成屋僅佔11.55%。
　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，台灣地狹人稠，都市精華區中老屋所佔的比率相對較高，當購屋民眾面對新屋與老屋的抉擇時，雖然感性上必然以新屋為首選，但由於價位考量，具有價格與區域雙重優勢的老屋總在最後出線，特別是預算有限的購屋者，買下老屋再翻修，一樣可以擁有新家的感受。
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永慶房仲集團發布今年第二季購屋趨勢的調查結果，高達62%民眾看好未來半年是購屋的好時機，54%認為未來一年房價將會上揚；針對「政府開放陸資來台購買房地產」的新聞時事部分，近六成民眾認為商辦產品最先受惠，至於影響當前房市最主要因素，首推台股表現。
■　過半數民眾 看好未來一年房價
　　永慶購屋趨勢大調查已持續兩年半，共進行12次趨勢調查，針對全台「未來半年是否為購屋好時機」的調查，去年第二季僅30%贊同這個論點，今年同期大幅躍升到62%受訪民眾，同意未來下半年是進場購屋的好時機。
　　針對「全台未來三個月的房價看法」調查，今年第一季看漲的比例僅7%、看跌比例高居77%；時隔三個月，第二季看漲比例39%、看跌比例為22%。 若把預測房價走向的時間點拉長到一年，今年第一季僅14%認為未來一年房價走勢上揚；同年第二季逾半成，也就是54%受訪民眾看好未來一年房價。
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房價回漲，不少人偏好屋齡高但價格相對經濟實惠的中古屋，而20年以上老屋的房價雖然相對平易近人，但搬進去之前的裝潢，卻是一件浩大的工程，省了買屋的支出，卻必須在裝潢上大興土木，仍是一筆不小的開銷，如果預算真的有限，專業設計師建議最好能省則省，減少過度美化的裝潢，但水電管線、天花板等基礎工程，仍是不可偏廢的項目！
■　屋齡逾七年 水電管線應全換
　　「老屋的價格可能低於成屋許多，但為了居住舒適安全，最好重新更換全屋的水電管線！」多數的設計師會建議購買舊屋，首先要計算還想使用這個房子多久，屋齡超過7年，建議全部更換水電管線，因為一般人都會希望自己住個20年，不然就需要在住到第三年的時候，重新換管線。
　　此外，防水處理也不能省，如果想省錢，能不打掉的牆千萬不要打，多使用現成家具代替木工；此外，設計師也提醒，棟距太窄與從樓上往下漏水的老房子，施工問題重重，不要購買。
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提起購屋經驗，老台中人多半有一個不太愉快的心得，例如在1995年前買新大樓，現在出售少說每坪要賠5~6萬元，因為台中重劃區開發過快，房市區域行情起伏很大。 15年前的五期大樓賣12-15萬/坪，現在人口密集，商店林立，生活機能完善，向上路文心森林公園口設有捷運綠線G10站，成為亮點房價開始回漲，新大樓開價重返當年的價位！
■　G10捷運站房價穩 一巷店面便宜搶手
　　
　　位於向上路與文心路口的大新國小是台中五期的明星小學，就像惠文國小一樣火紅，學生家長紛紛遷居學校附近，為了給小孩一個好的教育環境。 台中重劃區的規劃沒有巷弄，街大概就是巷的意思，買大馬路大坪數店面的時機已過，街道內的中小樓店具有廣場與社區功能，人口多、消費穩作生意容易，不比車多車快的大馬路差；住宅隱身巷內顯得寧靜單純。 大新國小周邊的向上南路、大英街、大墩10街、11街、大光街都是一巷住宅概念，優質學區房子需求強，房價卻相對便宜，不像別的重劃區房價落差起伏過大。
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開放中資來台投資終於拍板定案，針對中國企業或人民購買不動產，台灣政府幾乎底限全開， 唯一設限的是，必須持有三年才准移轉。 不動產業者顏炳立以「泡妞」妙喻，中資基於炫耀心態購買台北房地產，因為「價值」勝於「價格」；學者莊孟翰擔憂炒樓歪風，認為這項開放政策如同暴衝車衝過頭。
■　「泡妞」妙喻兩岸關係 「價值」勝於「價格」
　　開放中資來台終於塵埃落定，第一波開放投資的項目高達192項，其中對於投資不動產部分，政府更是大開大放，出乎意料之外，不但不查資金來源，中資企業貸款比照台灣人，中國人民購買房地產的融資，成數最高五成，唯一設限的是所謂的「馬英九條款」，也就是必須持有三年以上，才能買賣移轉。
　　戴德粱行不動產投資顧問台灣分公司總經理顏炳立表示，限制融資五到六成以及持有滿三年意義不大，因為第一波中資進來為了表達誠懇，一開始應該不會短期操作，等到三年後剛好是第二波進來接手。
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台中南屯接近嶺東科大的忠勇路與烏日鄉學田路周邊是塊寶地，如果說它是位置靠近成功嶺，就有更多人熟悉它了。南屯公共建設很多，此地有特三號道路通過，連接南屯市區和台中港的主幹道，完工後將是第二條台中港路，更象徵台中縣市合併升格後的縣市交通整合！這裡已發展為移民台中的熱區之一，更是建商慧眼裡的潛力區，房價相對便宜、市場活潑、交通便利而且人口持續增長，嶺東小商圈已然成型，地坪25~38新別墅開價分三級500~650萬元、650~900萬元、1100~1700萬元，論戶論總價而不論地建坪，比起4、5公里外的七期大別墅，便宜十倍！
■　台中學田、南屯嶺東 開啟補漲先機
　　台中升格成為事實，房市專家多半認同位來受惠最大的是縣市交界的鄉鎮，烏日鄉因有高鐵、台鐵、綠線捷運三鐵經過，又是陸運的交通樞紐，烏日市區房價直追台中南區，更吸引物流業者大量投資設站，烏日鄉發展迅速，能見度與指名度大增！烏日郊區的學田路、高鐵特區、和南屯嶺東周邊，三地潛藏補漲條件，想住透天別墅又想保值的朋友，可要把握良機，現在只剩少數新成屋個案可選例如「我們這一家」、「學田居」、「嶺東城邑」等。
■　十期廓子部標售案 主推養生別墅
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國內房市復甦，議價空間變小，相對壓縮了獲利成數，導致投資客紛紛轉戰法拍市場撿便宜，進而促使法拍競標日趨白熱化。 根據法拍屋業者統計，今年一到六月，上半年法拍屋得標率再創新低，得標率僅33%，平均加價近一成，才有得標的機會。
■　北縣市競標激烈 平均加價一成一
　　根據山水法拍屋搜尋引擎網站統計，今年一至六月全台法拍屋的拍定數為11,416件、競標人數34,134人、平均加價率9.68%、平均得標率33%，相較去年上半年得標率39%，以及去年下半年得標率47%而言，全台得標率再創新低，顯示法拍屋競標激烈。
　　若以區域分析，北區的台北縣市得標率最低，僅22%得標率，平均加價11.01%才有得標機會；其他地區依次是中區(桃園、新竹、台中)得標率32%、加價率9.61%，南區(嘉義、台南、高雄)得標率34%、加價率9.89%。 山水法拍屋搜尋引擎網站執行長卓訓麟表示，投標人事前掌握加價率與得標率，才不會投標金額太少標不到，或加價過多跳空拍定。
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時機歹歹，不少人包租公、包租婆，轉進租屋市場套利，不過，景氣不佳，如果不小心碰上欠租不還的房客，不但賠了夫人又折兵，更是請神容易送神難！律師建議，遇到積欠費用的惡房客，只要到法院填妥支付命令聲請書，一旦法院認定理由成立，即會發出支付命令給房客，衍生的費用也可一併聲請對方支付。
■　備齊欠款證明 書面聲請即生效
　　李太太將畢生積蓄買了一棟舊公寓，隔成三間套房後出租上班族，每個月收租兩萬多元的收入，不但可以拿來繳納房貸，還可以有一筆為數不小的收入，不過，碰上了這波金融大海嘯，房客紛紛退租不說，還有房客乾脆趁著房東不注意，偷偷打包行李回南部，積欠的兩個月房租也石沉大海，讓李太太大嘆：錢難賺！
　　「凡是所有金錢的債務，都可以向法院聲請支付命令來催討！」立詳法律事務所律師盧天成指出，聲請支付命令只要附上如水電費、房屋修繕費，以及請求支付命令衍生之相關費用、收據、發票等欠款證明，都可以用做聲請支付命令的證明，並以書面方式，向房子所在地的地方法院聲請，甚至完全不用開庭審理。
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忠太東西路位於台中市北區，鄰近西屯路、忠明路等主要幹道，居住環境鬧中取靜，周邊有科博館、植物園及多座綠園道，是台中市少數有2座大型公園綠地的純住宅區。指名社區集中在忠太東路上，可眺望綠地的高樓層戶別較受歡迎，屋齡10年左右大樓每坪14~23萬元。
忠太東西路北起太原路，南至健行路，忠太東西路之間為忠太園道，周邊有國立自然科學博物館、植物園與太原路園道，公園綠地多，忠明路上有大潤發量販店可供採買，或由健行路接西屯路，西屯路兩側有多家小吃、餐廳。
中信房屋北區漢口加盟店經理江育德說，忠太東西路鄰近西屯路、忠明路等主要幹道，屬於次要道路，車流量較少，居住環境鬧中取靜，「周邊還有科博館與植物園等大型綠地，是台中市少數綠地密集的純住宅區。」
鬧中取靜綠地多
信義房屋科博館店店長黃權銘說，忠太東西路周邊早期以屋齡10~20年的中古別墅產品為主，都集中在華興街、華富街等巷道內，「科博館與植物園成立後，加強該區綠地景觀的條件，因此可眺望科博館、植物園與忠太園道等綠地的中古大樓產品最受歡迎」目前屋齡10年左右、35~60坪、3~4房大樓，都集中在忠太東路上，每坪14~23萬元。
黃權銘說：「忠太東西路街廓整齊，路幅有20米以上，加上鄰近科博館、植物園等綠地，休閒氛圍濃厚，區內無複雜業種，居住環境單純」，吸引許多台中市與北部縣市等區域、40~60歲的換屋族喜愛。
黃權銘表示，「惠宇世紀觀邸」位於忠太東路最南側，步行至科博館與植物園約1分鐘，大樓為SRC鋼骨鋼筋混凝土結構，社區中庭有水景造景與玻璃帷幕，室內外採用建材等級高，加上建商品牌，是該區指名度最高的社區大樓。
江育德表示，國泰建設的「博苑」鄰近忠明南路，距大潤發量販店車程約1分鐘，生活採買方便，社區公設比較低，市場上很少有人轉手。黃權銘指出，「大第」規劃一字型大樓，周邊無大樓，3樓以上可眺望科博館、植物園等綠地，指名度也不錯。
資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁
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【陳宇軒╱台中報導】
國立台灣美術館位於台中市西區，周邊有多條綠園道，是台中市房價抗跌的精華區段。周邊以屋齡10年內的中古大樓，與新成屋大樓為主，新推案多為豪宅產品，集中在五權西路上，坪數都在65坪以上，每坪21~38萬元。
精華區段
國立台灣美術館位於台中市美村路、五權西路口，鄰近主要幹道忠明南路，美村路沿線有多家小吃、餐廳與便利商店可供採買，或沿美村路北向可銜接SOGO商圈。五權西路西向可接忠明南路、文心路與中山高南屯交流道。
中信房屋西區美術館加盟店店長賴吉彬說，美術館為大型公園綠地，周邊還有美術園道、經國園道與存中綠園道，綠地密集，加上美村路上有小吃、餐廳，「兼具休閒氛圍與生活機能，是台中市西區指名度最高的住宅區。」
舊別墅1500萬起
信義房屋美術館店店長葉宗富表示，美術館周邊的五權西路早期多為美軍宿舍，現多已拆除改建，不少30年以上的大地坪美式別墅，則集中在存中街及美術園道巷內。
另外屋齡10~20年的中古別墅，面寬5米以上，採前院、側院停車，分布在五權西3街、五權西5街等巷道內，總價1500~2500萬元。新成屋別墅戶數大多在5戶以下，面寬5~6米，採1樓停車，零星分布在五權西3街、華美街，總價2000~3800萬元。
新成屋多為大坪數
葉宗富說，該區目前房市交易以屋齡10年內的中古大樓，與新成屋大樓為主，中古大樓坪數多為35~75坪，每坪14~22萬元，其中「長安美術觀邸」坪數70坪以上，建材等級高，推出後隨即帶動該區豪宅發展。
新成屋案有「一即一切」、「順天仰德」、「築美」、「長安桂冠」等皆為豪宅，坪數都在65坪以上，3~4房格局，主要集中在美村路到忠明南路之間的五權西路上，每坪21~38萬元。
賴吉彬指出，美術館休閒氛圍與人文氣息佳，新成屋多為大坪數、高總價的豪宅，居住品質高，因此受到不少在地客與北部、40~50歲的換屋族青睞。葉宗富說：「美術館生活圈的指名度高，周邊很少有餘屋，加上有多條綠園道，房價抗跌性佳，未來仍有穩定成長的潛力。」
資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁
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