效法台北人購屋必勝經驗，沿著捷運動線置產風險最低、利潤最大，在台中市今年十月將動的文心－烏日高架捷運綠線，與未來的中港路藍線地下鐵的站區卡位戰正悄悄開打！ 仲介業接到來自北部客層的任務，暗中收購未來站區周邊的中古店面，包括樓店與透店。此外中港路藍線地下鐵預設站區雖尚未公佈，投資人卻也自行推估，認為將設七期新光三越站、中港路文心路站、忠明路華美西站。 不少房市投資老手對此商機充滿期待，認為搶先卡位利潤可望極大化。
■　中捷藍線精華地 漢口東興路、太原精誠路
　　接近七期的台中東興路與漢口路口，也就是永豐棧麗緻酒店周邊500公尺範圍，包括精明路、漢口路的樓店租金行情約在1200元/坪，精明路老公寓一樓店面售價約26萬元/坪，年投報率約有5%。另一個估計可能為藍線捷運站區太原路一段與精誠路口(原SOGO二館附近)，以中港路為界分屬重劃區四期、五期，商圈人口密集生活機能特優，並有大量年輕租屋人口，學校有忠明國小、漢口國中，新成屋單坪約16萬元，15年內樓店單坪價只約14萬元，出租投報率也有5%。
■　三角窗樓店租金高 小坪數店舖正搶手
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善用政府兩千億優惠房貸，加上房仲業與銀行合作的高成數房貸方案，中產階級坐擁千萬豪宅不是夢。 不過在低利時代，如何挑選適合的房貸類型，房貸族可要多加比較。 房仲業者表示，目前最常見的是「分段式指數型房貸」，不過低利時代最聰明的選擇是「一價到底」的固定利率房貸。
■　房貸類型比一比 「一價到底」最優惠
　　銀行房貸類型琳瑯滿目，涉及層面包括貸款利率、償還年限以及償還方式。 區分房貸類型大致分為五大類：1、「理財型房貸」或「回復型房貸」：適合有理財規劃或是備用金需求的房貸戶；2、「抵利型房貸」：以定額存款抵折房貸本金，等於存愈多、愈省房貸利息；3、「分段式指數型房貸」：這是時下房貸最常見的類別，譬如每三個月機動微調房貸利率；4、「遞減型房貸」：房貸利率由高至低，逐年遞減；5、「一價到底」的固定利率房貸。
　　太平洋房屋企研室經理鄭國英表示，上述這五大類房貸以「一價到底」的固定利率房貸最划算，試想目前五大行庫的一年期定存利率才0.77%，若能一價到底十五、二十年房貸利率不變，當然非常划算，不過銀行願意承貸的機率渺茫；至於在低利時代，最不聰明的選擇屬於「遞減型房貸」。 鄭國英認為，房貸族如果沒辦法選用「一價到底」佔貸款銀行的便宜，不如依個人需求，選擇「理財型房貸」或是「分段式指數型房貸」。
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交通部修正興建台中第一條捷運綠線，總預算高達台幣513億元，已經經建會通過，捷運綠線原規劃只有288億元，現增加3個站區北屯機廠、水南經貿園區、圓滿劇場，全長16.71公里，預計今年十月先移樹、管線作業，2012年完工，2015年底通車。
■　因應升格直轄市 綠線延伸至彰化市
　　台中捷運綠線沿線站區除新增北屯機廠、水南經貿園區、圓滿劇場3點，其餘為G3松竹路—舊社巷週邊，G4北屯路舊社公園，G5興安路口，G6崇德路口，G7中清/大雅路口，G8河南路口，G9櫻花路口，G10台中港路口，G11大業路口，G12向上路口，G13五權西路口，G14文心南五路口，G15建國北路/環中路口，G16興華街64巷週邊，G17台鐵烏日車站，G18高鐵台中站。
　　台中市政府為因應台中縣市合併升格直轄市，希望將來綠線可規劃延長到彰化市與北屯大坑口。 另外中港路藍線與橘線也將繼續爭取千億經費，使台中如同台北一樣具備捷運路網。
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「地方制度法」修正案經立法院三讀通過，只要人口數超過一百五十萬的縣市都有望升格，截至目前包括台北縣、台中縣市、台南縣市以及高雄縣市，都有機會搭上升格順風車。 房仲業者建議，投資客提前佈局，把握兩大原則，長期獲利相當可觀。
■　複製「台北改制」經驗 台中升格漲幅20%
　　三十一年前，也就是民國57年台北市改制前，台北市文山、內湖、南港、士林以及北投區，在當年都隸屬於台北縣，後來劃歸為台北市後，房價漲幅天差地別。 以文山區的木柵、景美為例，改制前房價跟深坑不相上下；改制後，文山區的房價已經漲至深坑一倍以上。 住商不動產企研室主任徐佳馨直指，擁有「富爸爸」直轄市的光環，房價漲勢相當可觀。
　　在這波升格當中，以台中縣市的動作最快，連帶使台中縣鄰近鄉鎮房地產價格蠢蠢欲動。 由於台中烏日、太平、大里、潭子、大雅等鄉鎮市，建地每坪最低不到十萬，最高未達18萬。 一旦順利升格，房價即使不能比照台中市，至少能再漲兩成，趨近台中市房價八成左右。 徐佳馨表示，台南縣的永康、仁德、新營，高雄縣的鳳山、岡山等地，都可能因升格受惠。
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房市持續盤整，現在正是進場的好時機，但是要如何去頭砍尾殺價，卻是一門很深的學問，讓專家告訴你，怎麼樣才能以最划算的價格買到心目中理想的好物件！
■　現金為王 先砍單價再殺總價
　　隨處可見的房產廣告，多半都是以單價來吸引民眾，如每坪20萬輕鬆成家，但實際上到了案場，多數預售屋銷售人員報的都是總價。 碰到這種情況，專家建議，購屋族不妨先將總價除了坪數，還原成單價，然後先從單價殺起。 譬如總價1200萬的30坪房子，每坪單價就是40萬，如果以總價殺，頂多殺到1000萬上下。
　　但如果是先從每坪40萬的單價開始談，打個8折，每坪32萬元，總價就可以議到960萬。最後再來個去尾數，甚至可再和銷售人員商議再少個10萬元，也許950萬甚至900萬元就可買到。
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政府加碼增撥兩千億優惠房貸，台北市最高可貸350萬，其他縣市可優貸300萬元。 假設拿這筆錢在臺北市中心購屋，僅能買間小套房，若是在中南部置產，三百萬可買到不錯的房子。 台灣房屋首席總經理彭培業透露，中南部購屋訣竅很簡單，只要掌握「軌道經濟」跟著重大交通建設走就對了。
■　高鐵苗栗站 農地每坪1.6萬起
　　高鐵苗栗站位於苗栗後龍鎮豐富里，可望結合竹南、後龍、銅鑼等科學園區，以及遠雄醫療園區，成為新興交通運轉中心。 目前高鐵苗栗站周邊的農地，平均每坪市價介於1.6～1.9萬元之間。 儘管當地房價不會隨著高鐵大漲，但基於「軌道經濟」論點，苗栗高鐵特區的房價勢必抗跌。
■　台中綠線、高雄紅線 捷運房價漲一成
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低利、房價下修、政府優貸加碼，不少民眾紛紛考慮把定存投入房市，希望不讓辛苦錢變薄，不過專家要提醒民眾，千萬別被房仲舌燦蓮花沖昏了頭，購屋前一定要先考量房屋的生活機能、價位以及交通便利性，才不會買到賠錢屋。
■　生活機能佳 轉手性強
　　房仲業者表示，買屋首選地段，首選生活機能佳的的區域，最好不要距離商圈太遠，有便利商店或是大賣場的話，可以滿足生活之便；如果有公園等休閒公共設施或是醫療機構等更好。
　　另外就是要考量周邊有無學區，如果有知名國中小學加持，都容易吸引新婚小家庭青睞；而若有知名的高中、大學，則可替環境增添人文氣息。專家表示，生活機能完善的區域，不但抗跌，轉手性也強。
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從2003年SARS的低點之後，台北市的房價一路狂飆，年輕家庭、受薪階級大多只能望樓興嘆，根本買不起台北市區的房子，紛紛轉往台北縣購屋，影響所及，現在台北市區國小出現招不到新生的窘境！
■　置產難、少子化 北市國小新生銳減
　　台北市房價經過歷年的飆漲之後，有小孩的年輕家庭，根本不敢奢望憑自己的力量就可以購屋置產。以捷運即將開通的內湖地區為例：預售屋的行情價格是四十五萬起跳，中古屋的房價也要三十到四十萬之間，一般受薪家庭月收入平均不到十萬元，想獨力購買內湖地區的房屋，根本是天方夜譚！
　　因此，不少在台北市工作的民眾，開始往台北縣移居，希望能以較低的房價購屋，而孩子也跟著在台北縣設籍，以台北縣當紅的海山完全中學為例，每年招生人數都爆滿。 相較之下，內湖大湖國小每班只有二十人，迷你一點的只剩下十七人，這與北市教育局規定，額滿學校每班三十二人，一般學校每班二十九人的數字，明顯有落差。
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打算趁機撿便宜的購屋客恐怕要失望了，上個月國內房市才剛剛回復榮景，這個月已傳出屋主悄悄調漲房價惜售。 房仲業者擔心，房市交易尚未回穩就吹漲風，恐讓「買屋救現金」的投資客打退堂鼓。
■　售價再降一成 議價空間僅2.53%
　　換屋族張小姐一直想在台北縣新板特區買間總價一千萬左右的三房中古電梯住宅，從上個月開始陸續看屋。 張小姐本來打的如意算盤是等這波房價再下修，確定已到谷底再出手撿便宜，沒料到事與願違，上個禮拜再去看屋，屋主已經把售價調高5%至10%，張小姐換屋的美夢頓時成空。
　　根據中信房屋四月份的委託物件顯示，賣方開價比三月份降低一成，住宅產品的議價空間只有2.53%，由此看來，大多數的屋主認為房市買氣回溫，對於售價產生信心。 房仲業者擔心，一旦漲風持續擴散，恐怕會讓買方裹足不前，房市景氣再打回原形。
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買屋投資，除了轉賣之外，定型收益的產品，投報率絕對高於銀行利率，不過想要當個包租公、包租婆輕鬆賺房租可不簡單，有沒有穩定的租客才是重要關鍵。
■　學區、捷運周邊　不怕沒租客
　　房仲業者建議，要穩定的收益，就要有穩定的租客，建議民眾首選學區以及捷運周邊，因為學區周邊學生多，而且生活機能相當豐富，只要用比市場稍低的行情價格出租，就不怕沒有客源。
　　除了學區之外，捷運周邊也是投資的好地段，因為通勤族為了工作便利，往往會選擇價格稍高，而交通便利的捷運周邊租屋，最好是選擇在捷運步行５分鐘左右的距離最好，不怕沒有租客上門。
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店面一直有股強勁需求，開店做生意少不了一間店面，就算在網路開店成功，最終還都會再開家實體店彌補不足。 僅管有空方消息某些商圈店面空置率增加、租金下降，乍聽之下似乎店面行情不妙，如果聽信了恐怕會避之惟恐不及，更不會買店面作投資。 如果冷靜思考一下，周遭朋友有誰買店面虧過錢的？
■　台中樓店總價便宜 投報率不差
　　銀行界對台中樓店的貸款成數有「異」見，只願意放貸5~7成而已，這件事對台中樓店業主很不公平。 銀行判斷，樓店並非住宅，小業主恐怕缺乏決心去捍衛財產，造成樓店轉手率偏高，樓店的土地持份小，單坪市價又比樓上的純住宅貴，樓店小業主貸款還不了就丟給銀行法拍，吃過呆帳的銀行記起教訓，從此「另眼對待」不敢放寬放貸，買方自備款宜充裕最好3成以上。 台中市樓店總價便宜租金不高，房客生存率反而較高，報酬率往往高過台北。
■　危機化作商機 把握投資良機
　　群森房屋台中立業店店東吳茂楚表示，全球性的不景氣讓世界各國史無前例的積極救市，其中「印鈔票」造成資金面寬鬆，幣值貶值，最恐慌的人除了失業者之外就屬有錢人了，過去炒外匯、炒基金、買股票、保險單成為傷心往事，為求保值，現在利用最低迷時機點介入房地產，可說是風險最低的投資項目，尤其土地投資更好。 吳茂楚認為，能遇上這波不景氣是福氣，現在應該把握千載難逢的機會積極投資房地產，快速累積財富。
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經濟不景氣，不少企業為節省開支，便考慮從換辦公室下手。 商仲業者觀察，近來商辦市場「大搬小、新搬舊」情況日益劇增，200坪以下的商辦產品需求逆勢看漲，也讓許多想靠收租保值的民眾，紛紛投入小商辦市場！
■　投資比例高 精華區搶手
　　受到央行持續降息的重擊，讓許多滿手現金的定存戶開始尋找安全穩健的管道，商用不動產向來以長期穩定收益著稱，就成為投資的新選擇。根據信義房屋商仲部的成交資料指出，目前市場買方需求有約48%是自用、44%是收租投資、8%是買斷投資，扣除自用需求外，約有半數是投資需求。
　　在台北市的區域方面，23%買方偏好選擇大安區、中山區有22%、松山區19%、信義區17%，上述幾個精華地段就占8成，但是租金價格部分，則視較去年同期微幅下滑1成，就長期來說，商辦市場的投報率仍是高於其他金融商品。
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