鄉林建設公司看好大陸企業來台、縣市合併升格帶來的商機,在台中市文心南路推出「鄉林新月灣」,2000坪公設、設計六大會館、城市沙灘等,滿足都市住宅休閒度假需求。
鄉林建設董事長賴正鎰說,歷經全球金融海嘯衝擊,民眾投資理財趨於保守,鄉林看好大陸企業來台設立公司,除了租用商辦大樓,勢必帶動住屋需求,加上縣市合併,加速建設,都有助於房地產市場。
鄉林新月灣基地位於文心南路、高工二街口,業者看好基地鄰近高鐵、台鐵及捷運、二高、兩快及一條生活圈道路,交通網四通八達,有如眾星拱月,縣市合併後將快速發展成為台中的新核心。
賴正鎰說,鄉林新月灣基地面積2005坪,規劃地下三層、地上15層,總戶數346戶,規劃三大房、四大房,坪數40坪到59坪,今年3月潛銷,成交逾三成,客層包括換屋族、菁英族群,以及以高鐵為交通工具的商旅客層。
鄉林新月灣有2000坪公設,中庭水景近500坪,加上健身房、無邊際泳池、男湯及女湯SPA,聲光俱佳的電影院和KTV室、空中花園、觀景區和茶亭等,搭配涵碧樓級管理,品味悠閒自在的都會生活。
鄉林新月灣興建分棟管理的六大會館,包括一樓水榭會館、氧生會館、湯泉會館、雅翫會館、棕櫚會館,以及頂樓的星空會館,建案也以城市沙灘形塑休閒度假氛圍,游泳池旁增設沙灘遊戲區、噴泉戲水池,讓住戶清涼一夏。

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聚合發建設在台中市七期重劃區推出「經典」豪宅建案,以雙併豪華版大樓、17人大電梯、挑高7米豪華門廳為特色,目前進入交屋階段,光是上周就成交2戶,交易熱絡。
住商不動產西屯加盟店店長陳俊雄說,最近1、2個月,北部客頻頻來中南部看屋、置產,現場接待人員假日開始全面無休,可以感受房市回溫、房價回穩。
聚合發副總王重明說,「經典」基地位於七期市政路、近惠來路口,基地近千坪,是地上19層、地下4層的雙併大樓,每層4戶、兩部17人大電梯,總戶數151戶,其中7戶店面,每戶坪數55坪到74坪的4房格局。
經典門廳挑高7米、面寬13米,1樓迎賓接待會館、閱覽室,戶外25米游泳池、兒童專屬池、SPA池,百坪中庭休憩花園,2樓30坪視聽室規劃17個專屬貴賓席、40坪健身房及蒸氣室、烤箱等。
王重明說,經典在2年前預售已達8成以上,保留戶10戶,今年4月底完工,吸引不少台北、新竹客詢問,其中以高樓層詢問度最高,目前17樓以上保留戶開價約每坪33萬元到37萬間,店面7戶早在預售時期已銷售完畢。
他指出,上周新成交2戶,分別是台北客及台商,其中一位購屋者來自內湖的上櫃公司一級主管,主要是成屋看得到設施規劃及品質,加上台中氣候、生活環境和交通都好,地段不錯、坪數夠用。

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中部地區金字塔頂端豪宅建案「聯聚信義大廈」,每戶逾2.8億元,即將在10月交屋,目前僅剩9戶,逾百組客戶預約,不乏國內金融、傳產、科技業龍頭企業老闆,買氣熱絡。
聯聚集團總裁江韋侖計畫為打全國第一豪宅,在「聯聚信義大廈」預售七成後即封盤3年,施工期間完全不賣,讓客戶以完工後眼見為憑,挑戰台灣豪宅的新極限。
「聯聚信義大廈」位於台中市7期重劃區新市政中心,面向市政綠園道第一排,樓高29層,一層一戶,每戶356坪,共計25戶,每戶總價逾2.8億元,以每坪管理費180元計算,光一個月管理費逾6萬元,創下台中房地產新天價。
「聯聚信義大廈」公共空間擺放大量江韋侖私人收藏,一樓接待大廳中間擺設德國雕「兩個女人」銅雕,是總裁江韋侖年初參加德國新保時捷博物館開幕時,入住知名的Le Meriden Stuttgart飯店,發現這座雕像,親自拜訪作者,情商飯店割愛購得。
大樓一樓分東、西兩廳,每個廳有150坪大,設有對稱的圓形水池,水池上方各有由50盞水晶吊燈所組成的大型吊燈,讓住戶進來能夠心靜平和,西廳是接待廳,可透過戶外窗景眺望戶外泳池,東廳是圖書館、會議廳。
三樓東側容納60人的150坪西式宴會廳,用餐時可遙望45坪大西式廚房,廚房內擺放德國進口廚具,西側規劃內外接待區,接待區後方VIP級18人宴會廳,主桌後屏風以防彈鋼板外覆錦緞,保護賓客安全,戶外長188公尺方形庭園步道,夾道樹籬與人等高,仿若置身歐洲花園迷宮。

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低利時代買屋出租,是不少投資客的最愛,專家建議包租公、包租婆備妥憑證,採用列舉扣除等招數,就能聰明節稅;至於租屋客也能以列舉扣除方式,一年享有最高12萬元的租金列舉扣除額度。
■ 包租公節稅妙招 押金利息彈性申報
  租賃所得的申報方式有兩種,一種不需要任何證明文件,另一種採列舉扣除方式。 不需任何證明文件的申報方式,扣除43%必要費用後,以全年實收租金的57%計算申報。 至於列舉扣除方式,必須逐一提出證明單據,從租金收入扣除之後,將餘額作為租金所得稅申報。
  專家提醒,如果將房屋借給非直系親屬開店做生意,即使出租沒收半毛錢,也要申報租賃所得。 至於出租房屋的押金存到銀行產生孳息,如果已經申報為利息所得,別忘了列入儲蓄投資扣除額,不必再列為租賃所得。

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根據房仲統計,多數民眾看好下半年是最好的購屋時機,不過,逢低買進殺價該怎麼下手? 房仲建議,慎選進場時機,善用集體議價,從中古市場下手等都是買到便宜屋的大原則!
■ 預售屋推案、結案前 議價好時機
  預售屋的價格,通常賣的是交屋之後的價格,台北市區高不可攀的預售屋房價,讓不少購屋族望之興嘆,不過住商不動產企劃研究室建議,「一定要緊盯目標個案,不但要做足功課,更要慎選進場時機!」
  一般住宅推案的銷售價格,從剛開始,推出到最終銷售完畢的過程中,在剛開始推案測試買氣時,以及最後結案出清前,房價一般都較低,相對之下較有議價空間,消費者可以利用這段時間,利用價格落差逢低進場,會有讓人驚喜的意外折扣價。

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景氣差、買氣凍結,不少店面面臨長期閒置養蚊子的情形,讓房東們不得不使出渾身解數來招租,除了降租金,主動出擊找「短拍」租客和將店面切割的房東也越來越多,一場搶救空置率大作戰正式上演!
■ 短期拍賣承租 不無小補
  欣元商仲總經理焦文華分析,不一定每個商圈的店面,都適合做短期拍賣,且也應該依照該商圈的屬性和周邊主要群聚族群,來找尋適合短拍的租客。 焦文華舉例,像是住宅密度高、或辦公商圈附近的店面,都很適合服飾、皮鞋類的業種承租。 另外,像是萬華區、迪化街等區域的店面,則適合南北貨或食品類型的業種承租,房東招租時,應仔細評估租客做生意的類別。
■ 分割招租降風險 適合大坪數店面

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台中市的文心-烏日高架捷運綠線與中港路藍線地下鐵,將形成雙捷運站區,藉此重新標示大台中市新都心正中心點! 中心點就在台中港路二段與文心路口二段口,中心四周將會形成大台中市最夯的A級商圈。 商機乍現,嗅覺靈敏的投資客正悄悄收購中。
■ 新黃金商圈 清海、文中、四川路
  台中新都心中心點捷運G9西北區塊,本區捷運商圈範圍將包括清海路、西屯路、文中路與文心路三段路口,並與四川路周邊、何厝街匯整形成所謂雙捷運站區全新商圈,尤於西屯逢甲商圈即將往東擴展,漢口路商圈亦往西延展,全部向雙捷運站口G9匯集,正引發當地住宅房價與店面正不斷挑戰新高。

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同一間房子,換成不同人來賣,可能就會有不同結果!東森房屋南港站前加盟店店東呂文法,把客戶委託的房子當成自己的家重新規劃格局,讓原本2年都賣不出去的房子,在2週內就順利成交。
■ 當成自己的家 規畫最好格局
  呂文法的同仁曾經接過一個案子,可是同仁們看了這間房子的格局,都不禁皺起眉頭,用一句行話直接形容「格局真的有夠爛,是所謂的『芭樂案件』!」那是一間面積33坪左右的L型房子,屋型不理想、採光受限、家具也不好放。這間房子在市場上已經銷售兩年了,屋主的開價一降再降,價格誘人,卻還是賣不出去。
  於是呂文法帶著皮尺進入這間房子,開始仔細地丈量,用原子筆畫出屋型並標註尺寸、門窗的位置,並且在房子裏靜靜地待了一會兒,想像如果是自己要住,會如何規劃格局,在與同仁不斷討論下,終於畫出一個比較理想的格局,並且找來室內設計師製作3D立體設計圖,讓客戶一眼就能感受。

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房市買氣稍稍回溫,最近開始看屋買屋的人越來越多,不過,市面上這麼多房仲品牌,仲介更是品質不一,有些小細節看似無關緊要,若不注意,房子沒成交不打緊,如果陷入沒完沒了的房屋買賣糾紛,就得不償失了。 專家建議,除了房仲的品牌之外,事前最好多打聽多比較,慎選有口碑的房仲經紀人,以免辛辛苦苦存的購屋基金泡湯了!
■ 挑品牌 交易過程有保障
  住商不動產企劃研究室建議,買屋動輒數百萬、上千萬,選擇不動產經紀業者時,首重業者的形象與信譽。 強調品牌的業者,對經營理念及經紀人的管理會較有制度,除了在服務品質較有保障之外,具規模的業者較能提供量多質優的房屋供買方選擇。
  此外,也要盡量選擇具有專任地政士的公司,整個交易過程就都由業者全攬負責,可避免發生糾紛時互踢皮球現象;而佣金是依成交價格固定比率來收取的公司,對買賣雙方也較有保障,讓彼此都可以可清楚了解價格的交涉過程。

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時機歹歹,不少人想逢低買進房市搶便宜,不過到了預售屋案場,擔心買貴了,卻又不知道該如何開口殺價,房仲業者表示,目前預售案價格已漸漸出現彈性,且建商姿態軟化,對有購屋需求者而言,是個不錯的購屋時機,而如果能掌握一些議價訣竅,則更能買到物美價廉的好物件。
■ 鎖定標的詢價 打探底價不買貴
  景氣差,建商為了搶攻危機入市的客群,紛紛祭出優惠方案,不少更是殺價求售,台灣房屋不動產研究員江怡慧說,議價的精神,不僅僅是為了取得便宜的價格,也意在探出底價,不要買得比別人貴,可能的話,再讓建商讓步做一些價格或贈品犧牲,但絕非毫無誠意的亂砍價。
  第一步也是最重要的,就是事前做功課,選定目標物件,房仲業有句話老話,議價是內行人的專利,如果在看屋之前,能先上網google一下附近房市的相關報導,或是先向當地房仲打聽一下中古屋行情,了解一下該區目前和過去有什麼推案,推案價、實際成交價如何,如果你都都瞭若指掌,那麼銷售人員一聽,就算不對你肅然起敬,也不太敢漫天開價。 只要你掌握的資訊愈多,代表你愈內行,銷售員就愈不敢拉抬價格,就愈能夠買到便宜的房子。
■ 人海戰術看屋 團購折扣最划算

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去年下半年房市冷颼颼,銀行承做小套房貸款興趣缺缺,理由不外乎是轉手不易。 不過隨著房市回春,小套房不再被銀行視為燙手山芋,不必限於銀行A級客戶,只要透過特定房仲交易的物件,部分簽約銀行甚至連低於十二坪的套房也願意承貸,第一年貸款利率1.5%,小套房貸款成數最高可達八成。
 
■ A級房貸族 貸款成數最高九成
  所謂「A級房貸族」指的是債信良好的銀行貸款客戶,一般而言,銀行評量房貸族的等級,不外乎下列四個標準:1、職業:多數人口中的「四師」,也就是醫師、律師、老師、會計師,都被視為經濟來源既高又穩的族群;2、收入穩定:舉凡公務人員或是能提出在職證明以及薪資證明,佐證個人工作、收入穩定,是爭取高成數的關鍵;3、百大公司行號:躋身全國前一百大的公司行號員工,因為身分關係擁有較佳談判籌碼優勢;4、年收入:對於超級業務員而言,提出傲人的年收入證明,也是向銀行要求低利率、高成數的參考依據。

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低利時代來臨,房貸戶樂不可支,卻讓許多定存戶叫苦連天,定存戶們想轉投資高投報率的店面,卻又不知如何選擇,房仲建議,挑選店面有訣竅,挑對地點和鎖定目標族群,才能輕鬆當包租公、包租婆!
■ 平價為王 夜市店面好招租
  東森房屋董事長王應傑認為,景氣差,平價化時代來臨,夜市周邊的物件會相較於其他的店面產品,詢問度明顯高出許多,就以台北的師大夜市、台中的逢甲夜市來說,整體的租金下修空間其實不算太明顯。其中,台中逢甲夜市商圈店面,只要貼出頂讓紅單,就有不少商家前來詢問,因此在店租價格上,較沒有太大的讓步空間。
  永慶房屋店面事業部經理李元鳳分析,以現階段而言,高總價、大坪數的店面,普遍面臨招租不易的高風險,無法享有大額的租金收益,風險較高。
■ 小套房應近學區 帶租約最穩定

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