- Sep 23 Wed 2009 13:12
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獲利最高的行銷手法
- Sep 23 Wed 2009 13:08
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創造最佳房地產
1.創造吸引人的房屋外觀
2.把車庫、閣樓和地下室改建成居住空間
3.改裝成附屬公寓
4.增加特殊功能
5.把出租公寓轉型為獨立產權公寓
6.把公寓或獨棟住宅改為辦公室
7.都市更新以及其他手法
- Sep 23 Wed 2009 13:03
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目標客戶及市場區隔
創造市場區隔
1.多元化是市場主流
2.了解人口結構的差異
3.老人住宅（年齡與健康）
4.試想各種市場區隔的可能性
5.避免先入為主，觀察房客的真實面貌
6.學生 v.s. 新鮮人
7.命中目標
8.找到獨一且強烈的市場需求
9.個人需求
10.不要被標準作業程序綁架
11.讓目標客戶發出讚嘆聲
12.非正式談話
13.多和工作夥伴及專家腦力激盪
14.面對不可知的變化
15.區域的未來趨勢與結構變化
16.草莓及布丁世代
- Sep 23 Wed 2009 13:00
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看的到區域的未來
1.大安區 v.s. 汐止
2.常犯的兩個錯誤
3.價值投資法：區域要對，購買時間要對，購入價格要對
4.人口會成長嗎？
5.基本工作機會是增加還是減少？
6.經營企業的成本
7.區域的生活品質如何
8.生活品質會吸引財富上門
- Sep 23 Wed 2009 12:51
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投資者的心理
- Sep 23 Wed 2009 10:39
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全球購物街店租 跌幅創紀錄
彭博社周二報導指出，全世界最昂貴的購物街之店租也大受這波全球景氣衰退的打擊，平均租金下跌23％，是有紀錄以來最大年減幅。
全球最大的未上市不動產經紀商Cushman & Wakefield從1986年開始追蹤60個國家274條購物街的店租，在截至6月底的1年期間，平均店租為每平方英尺213美元（每坪將近25萬新台幣），較前年度少了63美元，23％年減幅寫下至少24年來之最。
紐約曼哈頓的第五大道仍是全世界店租最高的購物街，去年度平均租金為每平方英尺1,700美元（每坪將近198萬新台幣），但較前年度下跌8.1％。店租第二貴的是香港銅鑼灣，去年度平均租金為每平方英尺1,525美元，年減幅為15％；第三名的巴黎香榭大道去年度平均租金為每平方英尺1,009美元，與前年度相當。
該公司全球零售業主管司椎臣表示，過去1年對零售業而言是有史以來最艱困的時期之一，由於這次經濟不景氣的衝擊已完全顯現，因此影響更為重大。
調查指出，在全球274條購物街，去年度店租走滑的有147條，占了逾5成，去年度店租大致持平的有76條街，呈現上揚的有51條街。
分區域來看，亞太地區的購物街店租跌得最厲害，去年度下探15.1％﹔其次是中歐及東歐，年減幅為14.7％。美加地區購物街店租去年度下滑12％﹔整個歐洲的購物街店租則下降5.8％。
Cushman & Wakefield的零售業分析師Anthea To表示，購物街店租要在短期內大幅回升恐怕是不可能，至少要等到全球景氣和勞動市場普遍顯現更穩固的復甦跡象，而由於零售業者現在將注意力放在零售業績最佳的地區，因此較無利可圖的地區很可能繼續遭遇店租走跌。
全球最大的未上市不動產經紀商Cushman & Wakefield從1986年開始追蹤60個國家274條購物街的店租，在截至6月底的1年期間，平均店租為每平方英尺213美元（每坪將近25萬新台幣），較前年度少了63美元，23％年減幅寫下至少24年來之最。
紐約曼哈頓的第五大道仍是全世界店租最高的購物街，去年度平均租金為每平方英尺1,700美元（每坪將近198萬新台幣），但較前年度下跌8.1％。店租第二貴的是香港銅鑼灣，去年度平均租金為每平方英尺1,525美元，年減幅為15％；第三名的巴黎香榭大道去年度平均租金為每平方英尺1,009美元，與前年度相當。
該公司全球零售業主管司椎臣表示，過去1年對零售業而言是有史以來最艱困的時期之一，由於這次經濟不景氣的衝擊已完全顯現，因此影響更為重大。
調查指出，在全球274條購物街，去年度店租走滑的有147條，占了逾5成，去年度店租大致持平的有76條街，呈現上揚的有51條街。
分區域來看，亞太地區的購物街店租跌得最厲害，去年度下探15.1％﹔其次是中歐及東歐，年減幅為14.7％。美加地區購物街店租去年度下滑12％﹔整個歐洲的購物街店租則下降5.8％。
Cushman & Wakefield的零售業分析師Anthea To表示，購物街店租要在短期內大幅回升恐怕是不可能，至少要等到全球景氣和勞動市場普遍顯現更穩固的復甦跡象，而由於零售業者現在將注意力放在零售業績最佳的地區，因此較無利可圖的地區很可能繼續遭遇店租走跌。
- Sep 23 Wed 2009 10:33
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挑房貸壽險 4要點細斟酌
銀行競推房貸壽險，房貸戶應量力而為，審慎選擇。
在銀行紛紛針對菁英客戶祭出利率低於2％的房貸專案後，房貸壽險也跟進，減碼幅度不僅拉大到0.25％，前半年利率最優更降到1.5％。
銀行雖提供房貸壽險利率減碼，且前半年或1年利率相當誘人，不過，保費卻不便宜，因此，民眾在選擇房貸壽險則應注意四大項：
一：保戶女生優於男生，因同年齡的保戶，女生的保費是男性的一半。
二：遞減型房貸壽險適合有財務規劃者。
三：平準型則是適合無理財規劃者。
四：300萬的房貸壽險利息一年至少要比一般房貸多付2,000元以上的利息。
此外，各銀行宣稱房貸壽險「留愛不留債」，近期競推房貸壽險省息方案，例如匯豐銀可享首年利率減碼0.15％、安泰銀可彈性放寬貸款成數等，儘管如此，銀行主管仍認為，房貸戶應量力而為，不必因短期優惠而加保房貸壽險。
以貸款金額600萬元為例，30歲男性選擇平準型房貸壽險，光是月付金就多支出1,908元，長期仍是一筆不小的負擔。
安泰銀行消金部經理吳振東指出，身為家中經濟支柱的房貸戶，若平日已投保一般壽險，當不幸身故時，可確保家人獲得足夠的保障，因此不必計較於加保房貸壽險，可享首年酌減利率一碼的短期優惠，以貸款年期20年期來看，長期下來是筆不小的負擔。
以安泰銀行與全球人壽合作的「享幸福」房貸壽險為例，該專案屬於還本型保險，主打6年保障期間到期，可退還保費，等於是儲蓄險的一種，以30歲男性、保額100萬元來看，躉繳保費高達69萬2,200元，較適合購屋後仍有餘裕資金者。
此外，根據各銀行的統計發現，客戶不但要揹房貸且要負擔其他如家用、保費等生活支出，荷包吃緊，因此目前以短年期、遞減型房貸壽險較熱銷，遞減型的保障，隨著還款本金降低而減少，但保費卻較平準型便宜一倍，經濟負擔也不會吃重。
再看新富邦人壽的「安世代」房貸壽險，假設今年新婚的30歲劉先生，以總價750萬元在北市購屋、貸款8成推算貸款金額600萬元、貸款利率2.5％計算，劉先生每月本息均攤為31,794元。
若加保遞減型房貸壽險，保障依本金減少而遞減，月付金仍要多付1,059元達32,853元，若選擇平準型房貸壽險，每月更要多付1,908元達33,702元，劉先生新婚購屋、又必須添購家具、裝潢等，身為上班族的劉先生荷包預算有限，的確是筆不小的負擔。此時，不見得一定要付一大筆房貸壽險，也可以買較便宜的定期壽險即可以分擔風險。
相較之下，劉先生若把錢省下來，投保壽險業者的定期壽險方案，年繳保費僅約1.2萬元，以目前最常見的增額倍數型終身醫療險來看，假設30歲的劉先生選擇國泰人壽「安心保」終身醫療險，投保日額1,000元、20年保障年期，年繳保費僅11,710元較低。
- Sep 23 Wed 2009 10:30
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利率前高後低 申貸先精算
銀行房貸優惠方案五花八門，銀行主管提醒，房貸族別被首年的低利蒙蔽，房貸金額必須加上開辦費、鑑價費等隱藏費用再均攤，才是真實的房貸總額。
房貸利率與房貸總額高度相關，利率一高，房貸族的負擔就加重，當然會對利率斤斤計較。銀行房貸主管提醒，由於房貸族最關心的就是利率，不少銀行會以「前低後高」的利率吸引民眾申貸，等到寬限期或是首年低利蜜月期過後，房貸族負擔金額往往倍增。
除了房貸金額，多數銀行還會另外加收開辦費、手續費和鑑價費等「隱藏費用」，每項金額都在數千元左右，加起來也要近萬元。若在外銀開設帳戶，金額不足者還得另付帳戶管理費，若是銀行未先告知，這些瑣碎的費用加總起來，可能成為房貸族沈重的負擔。
最近不少外銀推出免手續費及鑑價費的房貸專案，首年利率甚至喊到1%以下。銀行主管建議，房貸族除了精算平均利率水準，也最好預備未來央行可能升息、利率水準進一步上調而增加的利息支出，最好以3.5%到4%為利率基準試算，才不會讓自己的所得分配過於窘迫。
銀行主管並提醒，為避免房貸族一嘗完低利甜頭就轉貸，多數銀行都設定三年內轉貸必須另外支付違約金與轉貸費，加上轉貸還會衍生不少費用，如地政規費、支付代書塗銷及設定費用，房貸族必須先精算清楚再貸款，以免沒賺到低利優惠，反而支付一堆其他費用。
- Sep 23 Wed 2009 10:25
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每坪153萬 台中地王流標
台中市經國道與中港路交叉口一塊號稱「台中地王」的2000多坪的住宅用地昨天開標，結果因無人出價而流標。受託標地的戴德梁行表示，未來可能先採議價方式，也可能再另擇時間重新標售。
這塊土地由德安集團委託，共計2085坪的住宅用地，原本開價32億元，換算起來，每坪約153萬元。如果順利出售，將改寫台中單筆土地總價新高，但最終卻以流標收場。
戴德梁行台灣分公司總經理顏炳立表示，之前有八組單位領取標單，但最後因市場觀望氣氛升高，最後沒有人投標。
另外，由台塑集團委託桃園科技工業區的招商計畫，本周五也將由戴德梁行在台北舉辦說明會。這件備受兩岸注目的台塑集團賣地案，是6月30日公布開放陸資來台投資以來，第一件大型赴陸招商的不動產交易案。戴德梁行前陣子已在北京、上海及深圳辦理說明會，引起不少陸資企業的關注。
- Sep 23 Wed 2009 10:20
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商圈轉移快 小心搶進地雷店
店面雖然是市場的東方不敗，但隨著產業外移，薪資水準不見明顯提高，以及買氣逐漸趨冷的情形下，不少房仲業者都發現，許多商圈出現集中化，Ｍ型化危機。平平是商圈，黃金商圈炙手可熱，但次級商圈轉手性與空置率雙雙攀升，這樣的變化值得想要進入店面市場的投資者多加注意。
■ 捷運帶動商圈 投資效益強弱立見
中信房屋行銷部副理江龍名說，捷運效應帶來台灣房地產市場第一波震撼，不只是住宅，店面的衝擊更大。最顯著的例子就是天母商圈與敦化南路商圈，由於沒有捷運通過，快速蕭條。
其中，天母商圈還曾經出現空置率高達20%的慘況，商圈蕭條不只是房東受害，整個區域更可能因為商圈繁榮不再，而出現店面價格崩盤的恐怖情形。除了台北市，捷運通過的中永和地區，在地業者也漸漸發現，消費者都往幾個捷運站周邊集中，許多舊商圈都已經沒落，Ｍ型化情形明顯。
■ 店面求精不求多 寧貴不買便宜貨
該要如何避免買到地雷商圈或地雷店面呢？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，把握「店面求精不求多，寧貴不買便宜貨」的原則，在捷運效應明顯的現在，挑選商圈的時候仍應該以捷運站的周邊為首選，寧願多花錢買一個金雞母，也不要花錢買一堆爛店面。當決定好商圈之後，一定要不辭辛勞地親自查看商圈狀況和店面位置，避免買到熱鬧商圈的地雷店。
資料來源: 網路地產王 回首頁
■ 捷運帶動商圈 投資效益強弱立見
中信房屋行銷部副理江龍名說，捷運效應帶來台灣房地產市場第一波震撼，不只是住宅，店面的衝擊更大。最顯著的例子就是天母商圈與敦化南路商圈，由於沒有捷運通過，快速蕭條。
其中，天母商圈還曾經出現空置率高達20%的慘況，商圈蕭條不只是房東受害，整個區域更可能因為商圈繁榮不再，而出現店面價格崩盤的恐怖情形。除了台北市，捷運通過的中永和地區，在地業者也漸漸發現，消費者都往幾個捷運站周邊集中，許多舊商圈都已經沒落，Ｍ型化情形明顯。
■ 店面求精不求多 寧貴不買便宜貨
該要如何避免買到地雷商圈或地雷店面呢？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議，把握「店面求精不求多，寧貴不買便宜貨」的原則，在捷運效應明顯的現在，挑選商圈的時候仍應該以捷運站的周邊為首選，寧願多花錢買一個金雞母，也不要花錢買一堆爛店面。當決定好商圈之後，一定要不辭辛勞地親自查看商圈狀況和店面位置，避免買到熱鬧商圈的地雷店。
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- Sep 23 Wed 2009 10:18
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零公設比 透天老厝拉皮生財
根據台中購屋調查，選擇購買透天或大樓約各佔一半，愈往南部，透天厝最受歡迎。台中市區內的透天厝，地坪超大、零公設、地點佳、開發時間早，自然成為投資客的首選標的，例如精誠五街的美式雙層洋房、北七期對面的教師新村社區、七期南側的黎明新村美式社區，規模之大，堪稱台中之冠。
■ 擁地點優勢 透天老宅嚴重缺貨
仲介業形容，這些老社區的透天物件都非常「缺貨」，被買來拉皮換裝，一個比一個漂亮，投資居多，自住也有。當台北市精華地段缺乏土地，產生都更翻建大樓現象，台中則是盛行老屋拉皮翻新，但仍然維持透天房屋型態，比較七期、八期精華區高級別墅，動輒3、4千萬元起跳，這些地點絕佳的老社區，提供了另類選擇，與兩年前比較，老房子價位直直漲，舉例，黎明新村的透天房價，每棟每年約漲50萬元。
■ 黎明商圈南屯七期 32坪開價580萬
原來是省府辦公處的員工住宅區，30年後雖然是招牌老社區，但社區完整的學校、市場公設以及寬敞無比的綠地，現在彷彿住在城市森林般的美好，黎明新村現轉為行政院中部辦公處，與七期為鄰，交通動線便捷，旁邊有自辦重劃區單元1、2、3，預計最快明年交地，論地段堪稱第一。
頂好超市看好附近住戶高消費力，於九月新開幕，再度強化社區現代化生活機能，居家品質更加提昇，也因此老社區廣受購屋族與房產界認同推薦！黎明社區成交行情，地坪16坪、建坪18坪、實際使用32 坪的物件，開價已到580萬元，銀貸高達8成，經過拉皮翻新的市價遠超過580萬元；地坪30坪、實際使用80坪的物件，開價1500萬元。
■ 精明商圈改建老宅 變身主題餐廳
精明一街、大隆路的區塊發展出深具特色的購物消費商圈，與此區域緊鄰的精誠路旁有很多透天老房子，二層樓高庭院寬敞，很多房子被改來作主題餐廳、PUB或精品店，開價高達2、3000萬元都有。
緊鄰忠明南路邊間的老宅，有的改做商務大樓、整棟出租套房，巷子裡的多作餐廳為多；介於西區與五期成熟的精明商圈，最近雖然傳出精品店面經營稍有困難，不過由精誠街弄的老房子售價可窺出，後市依然看俏。
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■ 擁地點優勢 透天老宅嚴重缺貨
仲介業形容，這些老社區的透天物件都非常「缺貨」，被買來拉皮換裝，一個比一個漂亮，投資居多，自住也有。當台北市精華地段缺乏土地，產生都更翻建大樓現象，台中則是盛行老屋拉皮翻新，但仍然維持透天房屋型態，比較七期、八期精華區高級別墅，動輒3、4千萬元起跳，這些地點絕佳的老社區，提供了另類選擇，與兩年前比較，老房子價位直直漲，舉例，黎明新村的透天房價，每棟每年約漲50萬元。
■ 黎明商圈南屯七期 32坪開價580萬
原來是省府辦公處的員工住宅區，30年後雖然是招牌老社區，但社區完整的學校、市場公設以及寬敞無比的綠地，現在彷彿住在城市森林般的美好，黎明新村現轉為行政院中部辦公處，與七期為鄰，交通動線便捷，旁邊有自辦重劃區單元1、2、3，預計最快明年交地，論地段堪稱第一。
頂好超市看好附近住戶高消費力，於九月新開幕，再度強化社區現代化生活機能，居家品質更加提昇，也因此老社區廣受購屋族與房產界認同推薦！黎明社區成交行情，地坪16坪、建坪18坪、實際使用32 坪的物件，開價已到580萬元，銀貸高達8成，經過拉皮翻新的市價遠超過580萬元；地坪30坪、實際使用80坪的物件，開價1500萬元。
■ 精明商圈改建老宅 變身主題餐廳
精明一街、大隆路的區塊發展出深具特色的購物消費商圈，與此區域緊鄰的精誠路旁有很多透天老房子，二層樓高庭院寬敞，很多房子被改來作主題餐廳、PUB或精品店，開價高達2、3000萬元都有。
緊鄰忠明南路邊間的老宅，有的改做商務大樓、整棟出租套房，巷子裡的多作餐廳為多；介於西區與五期成熟的精明商圈，最近雖然傳出精品店面經營稍有困難，不過由精誠街弄的老房子售價可窺出，後市依然看俏。
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