台 中 地 產 X 檔 案

公寓公設比低，相對室內使用空間大，而且價格也比大樓產品低廉，是許多人省錢購屋的選擇之一，不過房仲業者提醒購屋民眾，老舊公寓的公設登記方式不同，小心室內坪數因此縮水。

■ 登記方式不同 小公設變主建物

　　過去曾發生一起公寓購屋案例，有人買了一棟老舊公寓，沒想到入住後發覺室內面積不夠大，調查才發現，原來樓梯間跟電梯間，也被登記在主建物面積中了， 21世紀不動產法務副理邱創智表示，這是因為登記法規不同所導致的原因。

　　邱創智表示，民眾常認為謄本中所載「層次面積」就是主建物的使用面積，不過事實上二、三十年前的老舊房屋，依當時法令，各層「電梯間」及「樓梯間」是可以併入主建物面積（層次面積）登記的，所以當時建商將電梯間等公設登記為「層次面積」並不違法。

■ 補登陽台 房屋可增值

　　邱創智表示，除了電梯間與樓梯間登記方式不同之外，20~30年老舊公寓的陽台則是不列入建築面積的，不過隨著法令改變，目前大樓將陽台登記成附屬建物成為建物總面積的一部分，而且也會計算價格。

　　所以如果有陽台卻沒有登記的老公寓，等於白白損失好幾坪的面積價格，因此，擁有這類房屋的民眾最好辦理陽台補登，出售面積就多好幾坪，若是在精華區，說不定可為房價增加數十萬至數百萬不等。

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都會區土地寸土寸金，買公寓大樓1樓，可增加不少使用空間，因此受到不少購屋族指名購買。但通常1樓住家房價，會比同棟的其他樓層高出2~3成，房仲專家建議，買1樓住家，要確定是否有取得其他住戶簽署的約定專用證明，以免買高價，卻無法保障權益。

相對高價
信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，公寓大樓產品的1樓住家，前側空地多為1樓住戶使用，一般常見當作1樓住戶的專屬停車位，且由於更前側的馬路就是自家出口，又可多停1部車，這樣等於多出2個停車空間，在寸土寸金的都會區，無形中就省了上百萬元的購置停車位費用。

1樓因為不用爬樓梯，對於有老人或小孩的家庭而言，生活上便利不少。

房價比樓上貴2成
蘇啟榮說：「1樓價值高，因為有庭院與停車位，房價可比樓上住家高出2~3成，所以最好取得具備排他效益的約定專用證明，才能保障權益。」

30~40年的老舊公寓也不例外，因為一旦其他住戶主張法定空地應為全體住戶共有時，若無約定專用證明的話，便須將法定空地還給全體住戶使用。

住商不動產加盟事業處執行協理劉明哲表示，有很多新大樓社區，由於1樓規劃為休閒公設或店面，多挑高為4.2~4.8米，因此連帶使其1樓住家的室內也跟著挑高，挑高的空間，有些住戶會規劃夾層，來增加室內使用空間。

不過劉明哲說：「夾層屬於違建，不僅有居住安全的顧慮，日後也有面臨拆除的可能。」

兼具社區店面效益
此外，由於1樓住家具有店面效益，也頗受精打細算的購屋族青睞，劉明哲說，除了臨路型的1樓住家外，有些社區型的1樓住家也具有店面效益，例如總戶數多的大型國宅，由於社區居住人口多，即使1樓住家面對中庭，也可開設小型的社區店面，服務社區民眾，或是出租供人開店，增加收益。

而且1樓住家的水壓穩定，較沒有高樓層水壓過低的問題，加上1樓有逃生方便的安全考量，也是許多人偏好1樓住家的原因。

一樓住家優缺點比較
˙優點：
1.使用空間大
2.有機會創造商業價值
3.水壓穩定
4.逃生方便
5.出入便利
6.室內挑高

˙缺點：
1.環境吵、無隱私、易遭小偷
2.蚊蟲多
3.容易淹水
4.通風採光較差
5.無法充分使用公設
6.房價較高

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日前台北市發生一起頂樓加蓋公寓的火警意外，因逃生動線不當，導致母子罹難的憾事。房仲業者提醒購屋民眾，購買頂加產品或是現在居住在「頂加宅」的民眾，除了要注意是否為違建外，安全逃生動線更要注意。

■　民國84年前加蓋 「頂加宅」緩拆

　　房仲業者表示，頂樓加蓋的房屋因為使用空間大，所以許多投資客會買來投資改裝成套房出租，投報率都還不錯，不過要提醒租屋族或是購屋族，租或買「頂加宅」時，一定要注意是不是違建，否則會有報拆的風險。

　　根據法規，在民國84年以前蓋的頂樓加蓋列為「緩拆」，理論上不會有立即拆除的風險，不過若是有危及安全的頂樓加蓋，一經舉發，還是有報拆的風險，購屋前最好多打聽。

■　注意逃生路線 避免安全疑慮

　　除了注意是否為違建之外，也要注意逃生動線是否暢通，房仲業者表示，老舊公寓不像新大樓，有專門的逃生路線與通道，所以購屋前一定要觀察清楚，逃生路線是否有障礙，有無照明設備、滅火器。　　另外，最好使用防火材質，避免火警造成重大災害，而且要定期更新與維護管線，用電量也要注意，避免電力不堪負荷造成電線走火。

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都更熱加上土地持份高，4層樓公寓最吃香，平均每坪成交單價比5層樓公寓高約3.7萬元。房仲業者統計發現，一樣都是公寓產品，但4層樓公寓不但未受屋齡老舊的影響，反而因為土地持分較高，平均成交單價比5層樓公寓高。
　一般房屋的屋齡愈新、價格愈高，但根據信義房屋的調查，在台北市中心內（中正區、大安區、信義區、中山區、松山區）的老公寓，近期卻呈現愈老愈吃香的狀況。

　在2007年第二季以前，4、5層樓公寓每坪單價差約5％、6％，最高也不超過10％，但2007年第二季開始，都更題材發酵，建商頻頻釋出都更整合開發議題，讓一般民眾也注意到老舊公寓的價值。

　因此自去年第二季開始，4、5層樓公寓的平均單價開始擴大差距，最高單季每坪價差達7.4萬元。

　信義房屋企研室經理蘇啟榮指出，台北市中心的房子，「年輕不見得吃香」，根據信義房屋成交資料統計，4層樓公寓平均屋齡大約36年，比起5層樓公寓產品高出9年，但以房屋30坪左右的公寓產品來說，前者土地持分約為9~11坪，後者土地持分則約為7~9坪。

　可見4層樓公寓土地持分多出將近2坪，加上屋齡較為老舊，比起「年輕」的5層樓公寓具備都更的急迫性，更重要的是產權相對單純，一棟4層樓公寓可能只需整合8戶屋主，但5層樓公寓卻需要整合10戶的屋主才能夠申請都更，不確定性較大，因此4層樓公寓產品具備改建的高度效益，身價比5層樓公寓高出一截。

資料來源：中時房地產     回首頁

昨天國產局標售多筆地產，備受矚目的北市忠孝東路二段老公寓，每坪得標價格飆到103.9萬，雖創下公寓標售天價，但只有一組投標，出價精確，僅比底價高出2.1％，本次標案近半數流標收場，房市標售熱度意外降溫。


昨天位在忠孝東路2段40號的2、3、4 樓，標出國內公寓新天價，合計76坪，終場標出7901萬元，換算每坪約103.9萬元，若是以土地持分22.4坪來評估，每坪約351.8萬元，是中正區歷年來土地標售案的第8高價。

永慶代銷事業處副總經理吳金銘表示，這棟老公寓僅吸引1張標單，但每坪建物價格飆到103.9萬，比起日前對街巷內每坪標出71.8萬的華山一期法拍公寓更燙金。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，昨天的標案因屬商業用地，得標價僅符合市場行情。華山特區周邊區域內，已經有知名建商進行都更整合，具有都更議題及大持份土地公寓的產品價格已經築底，昨天的得標結果顯示市場對於這類都更產品的價格已有共識，但整合仍有一條長路要走。

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，該筆土地兩側的舊公寓，都是持有已久老地主，或者是後代繼承，後側則是土地銀行的資產，此區的公寓幾乎都沒有釋出銷售，國產局此次標售是買方進場卡位的時機。

資料來源：udn房市情報     回首頁

公寓土地持分較大，地價稅偏高，多位居較都市化地區；一般而言樓層高度在四、五層樓以下，沒有電梯，建材也較大眾化，造價稍低。

公寓格局以雙併式為主，多半為三房兩廳一衛（或兩衛），以自住為主，因而增值潛力有限；然而，也擁有住戶少、公共設施比例分攤較少的優點