台 中 地 產 X 檔 案

兩岸今年年中可望簽訂ECFA，由於簽訂後將使兩岸貨品關稅逐漸降至零，店面確實有投資商機，但商機究竟有多大，仍得看兩岸之間的互信、誠信與發自內心的善意的程度有多大。畢竟ECFA簽訂後，我們的資金將會更自由進入中國，但中國的資金來台則仍將受到中國政府管制。

但不管怎樣，基本上未來趨勢一定是，人潮聚集且又是陸客來台會造訪的店面會越來越熱門，而如果本來人潮就不多，陸客來台又不會指定前往的店面，則會趨於沒落，呈現「強者恆強、弱者恆弱」市況。

至於熱門商圈中哪些店面最好呢? 我認為而最有商機的店面，是在大陸團在台灣活動的範圍的1至200公尺以內。例如接待陸客入住飯店周邊的商店，信義計畫區的百貨公司、頂好商圈內、SOGO百貨周邊、觀光景點或知名夜市等。至於來自中國的散客或商務人士，這部份反而是相對比較穩定，預料主要受惠的是都會區域著名商圈店面。我認為，若能以當地客層為基礎，經營有地方特色的商業活動或商品，進可攻、退可守，商機倒是很可期待。

現在兩岸政府在洽簽ECFA下，都再三強調不涉政治，但我認為經濟不涉政治畢竟只是說說，政治絕對會影響區域市場的景氣。舉例來說，台南與高雄等南部地區就因受中國政府的旅遊與資金流入管制與限制，造成陸客造訪的機率偏低。

但這不意味南部地區的店面就沒有機會，在我看來，以台灣人民的活動力和應變力之強，就可能讓南部商圈發展出除了在地客層外，能夠吸引其他國際外籍客的特色商業活動與商品。也許在MOU及ECFA的資金狂潮下，南北店面也會拉大差異化，南部以經營在地民情風俗為主，以吸引其他國籍客層，而北部則會以中國客層喜歡的台灣特色商業活動為主。

如此詳細闡述店面未來可能發展趨勢，主要是投資店面，一定要先確定店面的目標客群，因為只有事先為店家設想「立基點」，店面才能維持高出租率及一定租金水準。我再次強調，社區型、都會區和國際觀光旅客型店面的客層是大不相同的，甚至國際型客層亦可區分為陸客、日本客、歐美客層或者東南亞客層，客層不同會形成不同的經營模式與商圈聚落，這在選擇店面時一定要納入考量。

最後提醒投資人，店面投資選擇標的時，應以多元客層為考量，店面座落的地點能吸引到越多種類的客層，店面面積、條件適合經營的商業活動種類越多元，店面的價值就越高，愈值得投資，如果只能吸引單一客層或經營單一行業的店面，就要多方考慮，未來增值性也不宜太過樂觀。

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『家財萬貫不如一技在身』古有明訓！景氣不佳、頭路難找，尤其中年人或想二度就業難上加難，甚至年輕人謀職期也拖得很長，為此加入連鎖小吃創業者越來越多，不過展店的地點不可馬虎，除了找尋適當地點，也要付出合理租金，台中市外食人口多，開連鎖小吃很有成功機會，根據資深小吃業者透露，店租金壓在二萬元以內才能成功，但理想地點又該如何選擇？「網路地產王」告訴您！

　　逢甲商圈小吃最多，其次是一中商圈，一般來說，商圈騎樓分租3坪差不多要 3~5萬元，以這預算可租到一些市區主要道路的樓店或透店！行家建議，應避開一級戰區與人爭食大餅，不如選擇二級商圈的小樓店，含騎樓使用約15坪以內，租金控制在1萬七千至2萬元以內。

　　資深小吃業者透露，小吃有特色好吃，人氣自然旺，基於創業預算有限，店址不必一定在著名馬路不可，選擇市區主要道路小商圈的巷口，或是鄰街三角窗邊都是有利地點，另外緊跟超市附近找店也是好方法，因連鎖超市開店都有一套專業知識來評估地點與周邊購買力。

■　省錢創業有方 樓店營業兼住家

　　台中市主要店面型式都是1+1樓店和透店兩大類。透店總價高、租金不俗，但消費者不習慣到二樓以上或地下室，營業限在騎樓與一樓店內，台中的飲食文化有別於台北，市府對店家在一樓騎樓烹煮或設桌通常不會主動告發，約規成俗，騎樓成為最重要的店面。

　　譬如，85度C展店之初，在店面騎樓擺放休閒桌椅蔚成風潮，現在全台幾乎一致仿效，可見利用騎樓營業的重要性。假設樓店月租一萬七，二樓自住可抵一萬元，折算下來一樓店面含騎樓才分攤到七千元租金，營業壓力變輕成功機會大大提高。專家透露尋找小吃店面的心法，上網查察台中市小商圈、新社區學校補習班附近、出租套房集中區，超市附近，最重要的是小吃店租金絕不能高於2萬元！

永慶房屋最新成交資料統計，大台北地區店面市場在強烈的預期心理趨動下，交易量年增率已連8個月走高，台北縣更連增11個月；但因近日政策轉向，目前店面市場賺差價的投資客暴跌，2月僅占5％，而長期持有的客戶則大增到70％，也是近半年來的新高。

欣元商仲總經理焦文華說，北市最近一年成交的上億元大型店面，有七成都是新客戶，包括台商、華僑、港資及外資等身分，都在店面買家之列。這些買家主要鎖定北市整棟透天店面或是捷運商圈，並以穩定的租金收入，為長期持有的目標。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，職業級投資客早在前年底的房市低點就陸續布局完成，看好兩岸簽訂ＥＣＦＡ帶來的效應，早就介入精華商圈、高總價的店面。

黃增福說，從調查中顯示，想長期持有的投資人從去年底大舉進場，已成為店面買方的主流。

最特殊的是原本想賺差價的投機客，在今年的2月市場占有比率竟降到個位數，且獲利了結的賣方倍增。

但由於近期黃金店面幾乎沒有要賣的釋出量，店面交易的價量貢獻已延伸到主要商圈的次要路段。由於連鎖加盟業的進入門檻越來越低，上班族自行創業的比例提高，連帶使許多鄰里型的店面產生新的承租機會，也創造流動性、帶動店面價格成長，成為新進入店面市場買方的敲門磚。

黃增福表示，現在市場上店面租金報酬率約2.5％，如果短期內無賺取價差的獲利空間，店面市場將開始面對經營基本面的挑戰，恐怕對偏好高財務槓桿操作、賺取短期價差的積極型投資人的吸引力會消退。

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兩岸簽訂ＥＣＦＡ、ＭＯＵ的政策利多，似乎已無法刺激商辦交易量，從去年第二季開始，已經呈現逐季衰退狀況，但價格卻持續攀升，從大台北地區商辦空置率來看，僅有少部分下降，其餘地區空置率並未明顯改善，可見今年市中心的中小型商辦投資風險已經逐漸增高，投資人應謹慎小心。

■ 去年商辦熱區 南軟、內科當紅炸子雞

　　永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，去年下半年大型商用不動產交易雖然十分熱絡，但若仔細觀察成交區塊，北市內科、南軟園區就佔了半數，市中心大樓交易案表現平平。

　　黃增福指出，在持續低利環境、國際熱錢湧入、兩岸題材推升下，資產價格攀升過速，因此、從去年年初開始商辦價格就連翻上漲，累計１年來的漲幅超過１成５，但交易量卻持續萎縮，基本面對價格的支撐可能已逼近臨界點。

■ 信義、敦北空置率降 其餘商圈遞增

　　黃增福說，從第四季的北市各辦公商圈空置率變化來看，除信義計畫區及敦北民生商圈分別較前季下降15％及1.2％以外，其餘各商圈仍呈現增加趨勢。黃增福解釋，信義計畫趨勢因為有外資銀行及投資機構遷入，使得空置狀況大幅改善，敦北民生商圈則有陸資進來填補，剩下地區普遍空置戶增加，空置率直逼10％。

　　信義房屋表示，雖然今年有ＥＣＦＡ、ＭＯＵ兩大題材推動，但若長期缺乏基本面支撐，再漲空間有限，且相對於中小型辦公室來說，需求度也比較弱，建議民眾在投資前最好能詳細評估去年到底漲了多少、未來還有多大空間，選對標的、區域，才能真正有增值效益。

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台中市小商圈很多，跟隨大型公共建設、捷運、重劃區與聯外道路四大要件，市容變化既快又猛，因而催生了許多新興生活圈。專家建議，台中超強的新興商圈不多，有意購屋置產的民眾應鎖定超強勢新商圈，趁台中捷運宅意識仍不強烈的時機，先卡位商圈標的，買在起漲點才能賺足機會財！

■　台中捷運G6站 超強商圈現雛形

　　文心烏日綠線捷運去年動工，今年開始要做安全島路樹移植與地質探勘，希望2015年能通車，由於文心路沿線的地主看好未來，囤地、養地希望將來賣更好價錢，即使是非站區周邊土地也居高不下，目前單價在40~50萬。

　　代銷勝美建設「崇德文心」的新高創廣告經理楊文錦表示，雖說仍有許多台中人暫時感受不到捷運宅的優勢，綠線站區300米的內房價都已經明顯拉升，例如中港路與文心路口的新樓成交價，已來到20萬以上；崇德路文心路捷運站G6是北屯區最熱鬧的區塊，已經形成新商圈，附近行情300萬元的獨立套房，月租金15,000元，租金投資率約6%，具投資與增值雙重價值！

■　勤美新天地商圈旺 精品宅挑戰20萬

　　知名的台中市中興街經國園道與華美西街一段麻園頭溪，兩者構成台中西區最精華區塊，區內有廣三SOGO百貨、LV精品、金典酒店、THE ONE飯店、勤美新天地商場、華美西街PUB一條街、市民廣場、NOVA電子商場，此區小環境特優，一些名宅座落於此，例如『月光流域』、『安蘭居』。

　　房仲業者指出，向上路一段以北與英才路，愈靠近勤美新天地的房產愈保值，周邊英才路THE ONE飯店對面新大樓，開價預估將到20萬元、樓店60萬元價位。若英才路往南到調查局、國稅局、市文化中心方向區塊較不討喜，店面生意較難做，民俗上，住家不宜接近屬「官府」的調查局、國稅局，因此房價持平。

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整體景氣好轉加上台中捷運動工、縣市合併升格等利多，吸引不少北部客看準台中店面的增值潛力，從去年十一月起，紛紛前往台中搶買金店面，今年一月成交量，旺到幾乎每天成交一間店面。房仲業者指出，文心路、中港路、逢甲商圈租金投報率最高可達4%，成了店面投資客必爭之地。

■　台中店面身價不凡 投資4年漲千萬

　　根據信義房屋統計，從2009年初，房地產景氣剛開始復甦，台中地區店面成交量也呈現緩步增溫，尤其從去年11月份開始，店面買氣明顯增溫，佔比已經拉升到18.3%~20.5%，2010年1月甚至平均天天都有店面成交。

　　信義房屋西區美村店長陳進堂指出，台中店面近年維持一定漲勢，尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道，價格漲幅相當明顯，如文心路有一間地坪25~30坪的店面，十年前總價約1,000萬元，四年前漲至每戶2,000萬元，近期身價更上漲至將近3,000萬元。

■　逢甲商圈最夯 租金報酬率3%

　　台中地區店面產品交易熱絡，除了台商回流置產購置外，還多了一些新的生力軍，近期就有竹科的主管，因為公司配發股票，結果南下到台中投資，專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定，也有買方看好未來金融業的前景，一口氣買下兩間由銀行承租的店面，租金報酬率可達4%左右。

　　分析台中店面的買方偏好，如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面，主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益，但這類產品的租金投報率並不高；另外一種買方，則鎖定有3%固定租金收益的店面產品，如台中最熱門的逢甲商圈，台北客佔了三成左右，目前租金投報率約2.5~3%。

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台中地區高總價產品買氣升溫，尤其具備固定收益的店面產品，近期更是買方高指名度熱門產品。據信義房屋內部成交的資料統計發現，台中近月店面產品買氣，已經連續3個月店面產品的成交占比超過18%，今年1月更高達19.7%，等於將近每5戶成交的物件中，就有1件是店面產品。

據信義房屋內部統計資料顯示，從2009年初房地產景氣剛開始復甦時期，台中地區店面成交量也呈現緩步增溫，2009 年10月以前，店面產品占台中地區整體交易比重，從8.6%~18%不等，但從11月份開始，買氣明顯增溫，占比已經拉升到18.3%~20.5%，2010年1月甚至平均天天都有店面成交。

文心、中港路漲幅明顯

信義房屋西區美村店店長陳進堂指出，台中店面近年維持一定漲勢，尤其是文心路、中港路等台中主要的幹道，價格漲幅相當明顯，如文心路有戶地坪25~30坪的店面，10年前總價約1000萬元，2006年時已經漲至每戶2000萬元，近期身價更上漲至將近3000萬元，類似的主幹道沿街店面，雖然租金漲幅不大，但因有大地坪具備改建與保值的效益，指名度相當高。

台中地區店面產品交易熱絡，除了台商回流置產購置外，還多了一些新的生力軍，近期就有竹科的主管，因為公司配發股票，結果南下到台中投資，專挑有固定收益的店面產品。另外由於MOU已經簽定，也有買方看好未來金融業的前景，一口氣買下兩間由銀行承租的店面，不僅有穩定的租客，銀行相對承租能力也強，租金報酬率可達4%左右。

台商、投資客、退休族押寶

分析台中此波的店面熱潮，買氣來自四面八方，包括台商、在地客、台北客、退休族群、賣了房子手上有現金的客戶，共同的特點，就是都看好未來台中房市的潛力，且鎖定的店面產品偏好各有不同，如台北客就喜歡鎖定捷運站附近的透天店面，主要是看好未來可能複製北部捷運通車的店面效益，因透天店面土地持分高，短期可收租，長期還具備改建效益，但這類產品的租金投報率並不高。

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2010最大利多就是陸資來台，而店面是繼商辦大樓之後，下一個火紅的產品。在低利環境之下，雖然目前投報率只有2~3%，但仍有許多投資者搶進，房仲業者表示，主要原因是看好長期增值報酬，勝於短期租金收益。

■　七大商圈先受惠 捷運站邊最看好

　　台灣房屋首席總經理彭培業指出，開放陸資購置台灣不動產的潮流勢不可擋，北市信義計畫區、信義敦南、民生敦北、南京松江、南京復興、中山北二段，及內科廠辦區等七大辦公商圈將首先受惠。

　　雖然北市各大辦公商圈的空置率仍有７%～１３%的水平，但賣方和房東對陸資來台購置、承租商用不動產充滿信心，陸資對台灣不動產的貢獻，將從「旅遊需求」提升為「住辦需求」，受惠的標的也從飯店、辦公大樓，逐漸擴散到周邊的「店面」。彭培業指出，商圈內臨捷運站的店面產品，未來將有5成漲幅空間。

■　錢進店面口袋深 養屋準備不可免

　　錢進店面看似風光，不過，住商不動產企劃研究室也提醒，購買店面時最少要準備５成以上自備款。現階段最好以長期投資為考量，做好５年以上時間養屋的心理準備，等待房價上揚，這段期間則可以租金來補貼貸款利息。如果預算有限，也不一定前進一級商圈的大面寬產品，多費點心思找尋店面潛力區，仍有機會賺進大把鈔票。

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房市溫度南北大不同，多家大型壽險公司主管看空高級住宅與豪宅的市場，這些曾在台北攻城掠地大買整棟商辦大樓的保險業者紛紛表示，最近台北房價高得讓人心虛，擔心台北房價恐怕會泡沫化。至於商辦方面，認為全台僅有少數「特定區域」的商辦上漲，加上MOU、ECFA題材發酵，台北高級商辦需求仍在；中南部商辦方面，高級商辦需求疲弱，租金低、出租率低，投資中南部大型商辦效益不佳，壽險業者投資意願低落。

■　豪宅新案開價高 議價空間加大

　　近二年來台中房市更加M型化，單價10~15萬元的新住宅市場熱呼呼，豪宅市場供過於求，熱門的七期正值交屋潮，建商、仲介、投資客各顯神通，有努力自抬房價的，也有務實讓價的。豪宅仲介業形容說：「不穩定啦，委售豪宅的交易量價，有如三溫暖忽冷忽熱！」。

　　為賺富豪的錢，多家建商競逐豪宅市場，有的避開七期分散推案，如興富發建設「科博雙星」、富邦建設新案在國美館，國泰建設新案在五期文心路旁、順天建設「順天敦凰」豪宅案地點在北屯11期，總太西區英才路。更多人選在豪宅戰區七期開案，計有寶輝、時代、沅林、銳豐、興富發、聚合發、富宇、海灣、總太。

　　特別值得觀察屬於逢甲商圈清海路豪宅案「赫里翁」，廣告開價19萬元起，豪宅專家解讀說，代銷的甲桂林經驗豐富，廣告動作恐是「山雨欲來風滿樓」的前兆，新春假期長、競爭白熱化，台中豪宅價格戰已提前開打！

■　台中大型企業少 商辦價量難齊漲

　　位在七期的A級商辦大樓僅有三個結構中個案，七期外的新商辦有位在台中港路一段與精誠路口，國泰人壽購入原SOGO二館正在改裝作商辦，還有隔壁的遠雄人壽大樓預定地。為何台中A辦數量少、售價與租金始終不高？熟悉上市櫃公司的證券業者直指，台中不夠國際化，台中A級的大企業很少，像A咖的寶成集團就在中港路買地，自建一棟商辦、一棟裕元花園酒店，哪會去買一層或去租？至於中部中小型企業又多屬工廠，習慣在自家工廠內辦公，方便又可省錢。

　　仲介透露，檔次較高的公益路二段商辦大樓，月租金一坪約55~85元，月租100多坪不到10萬元，租金收益超低。仲介業解釋說，台中商用市場只有低總價小店面好，其投報率比台北店面好很多，因為台中小型公司行號多，透天店住、樓店與小辦公室剛好能滿足需求，但百坪以上店面或商辦樓單坪租金雖低，但面積大、總租金變多，一般企業行號租不起，大店面大商辦經常空置！

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隨著景氣復甦的態勢逐漸確立，去年整體商辦市場在買賣與租賃交易皆呈現正向增溫，原本在第三季末有小幅回檔的現象，隨著MOU（兩岸金融合作備忘錄）的簽定，市場投資信心仍然持續走高，整體市場交易價量因此表現突出。

信義房屋投資部協理歐人彰表示，去年第四季商辦平均租金為每坪1,737元，不僅租金回穩上揚，平均空置率也降至10.8%，較上一季小幅縮減。原本預期去年成交量應比前年下滑，但據統計去年商業不動產大型交易累積金額已達1,079億元，其中去年第四季交易規模就占了四成、件數達26件，商用不動產市場交易熱度可謂倒吃甘蔗。

建築業加入戰局
歷經金融風暴危機，2009年的商用不動產交易仍交出亮麗成績，顯示台灣商用不動產市場深具投資價值。 圖／梁任瑋
商辦火熱加溫，此外，去年第四季還有一個特別現象，則是建商紛紛加入商辦投資行列。興富發建設以18.69億元購入松江路的宜進大樓，志嘉建設以6.5億元購入襄陽路的花旗襄陽大樓，預計未來將改建住宅重新推案。

其他大型交易，有友勁科技以15.6億元購入新湖一路的柏林大樓，以及勤益紡織以26.49億元購入世曦大樓，並售後回租給台灣世曦。歐人彰表示，由於目前北市商辦價格仍屬高檔盤整，預估市場報酬率將落在3%~3.5%之間，但壽險業者仍積極買進收益型不動產，如錢櫃忠孝大樓及瑞光550大樓皆被壽險業者所購買。

北市空置率下修
去年第四季平均空置率為10.8%，較上季小幅減少0.34％，為金融海嘯發生後首次收斂；整體而言，各等級大樓空置情況皆有改善，產業回溫的效應已逐步反映到辦公空間的租賃需求。但因松仁路全豐盛信義105大樓釋出近5,512坪樓地板，拉高了信義世貿商圈去年第四季的空置率，實質上信義世貿商圈在第四季仍持續去化樓地板面積，本季僅小幅上升0.54%。另外敦南商圈與南京四、五段商圈的空置率也有較明顯的收斂，顯見北市空置率已全面性地向下修正。

租金方面，去年第四季北市辦公室平均租金1,737元，與前季相比小幅成長，整體而言，部分大樓租金已止跌回升，其中過去修正較多的B辦也呈現跌深反彈的現象。

展望未來，歐人彰認為，商辦價格去年第四季仍持續走高，顯示投資人信心仍足，由於土地資源日漸稀有，市場標售案屢創新高，身負豐沛資產的傳產業或壽險業者活化資產腳步也加速中，因此2010年將可見到更多釋出的閒置資產來到市場上。

此外，看好兩岸開放帶來的經商需求，包含宏泰、皇翔、冠德等知名建商，都決定調整手中推案比率，改推商辦產品。預料短期內商辦可望維持高檔盤整格局，若陸資來台投資逐漸展現成果，將是下一波價格上攻的時機。

買賣租賃都升溫
在區域發展方面，捷運新莊線預定2010年底通車，因此以松江路為核心發展的松江南京商圈，可望打破該商圈長期低迷的行情，區內的B辦或捷運周邊店面都將受惠。整體而言，目前商辦市場在買賣與租賃兩方面皆呈現正向表現，尤其在租賃市場有明確復甦跡象下，未來租金水準的上揚，將可望支撐逐漸下滑的報酬率。

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高力國際統計，去年全台土地迅速擺脫金融海嘯陰霾，價格不但屢創新高，總成交金額高達1,584億元，寫下歷年新高，主要買方以建設公司占47%最多，顯示建商依然看好後市，持續儲存土地，也代表房地產景氣復甦訊號。

根據高力國際去年第四季商用不動產市場季報，受到低利率環境、市場游資充沛與看好未來的預期心理，去年商用不動產投資總額950億元，超越去年706億元水準，主要投資者為壽險業者占68%，零售商場首度躍居主要投資商品，占全年交易金額40%。

高力國際總經理劉學龍表示，雖然國產局持續緊縮大面積土地標售，但精華地段土地仍受歡迎，2009年土地交易金額高達1,584億元，建商甚至將範圍擴大至台中市區，今年建設公司買進土地金額達743億元，其他傳產與科技公司交易金額占633億元，第三名為壽險業者占208億元。

劉學龍說，由於素地愈來愈難買，今年下半年有多家建設公司買進老舊辦公大樓改建，包括興富發、志嘉建設都瞄準具備都更題材的商辦，短期可先翻新收租，長期要拆除重建。

劉學龍表示，國內壽險業者仍是今年商用不動產最大的買方，因其可運用資金高達8.9兆元。但根據保發中心統計，今年壽險業者僅運用4.1%資金在不動產，距離上限30%還有很大空間，只要銀行利率還在低檔，壽險業者還是國內商用不動產市場最大買家。

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去年十一月中旬簽訂的MOU(兩岸金融監理合作瞭解備忘錄)，開放大陸人士來台購買不動產，不過買氣似乎不如預期。根據房仲業者私下瞭解，大陸民眾認為投資台灣房地產的限制多，投報率不如中國大陸一、二線城市與香港；不過卻相當看好陸客赴台的觀光前景，投資台灣飯店的意願反而相對偏高。

■ 投報低、限制多 來台買房缺誘因

　　住商不動產在中國大陸擁有250家加盟店，中國總部近期透過非正式調查，發現大陸民眾對於台灣房地產的詢問度，比過去提高兩成五左右，不過多數只是好奇問問，存著觀望心態，短期內沒有來台購房置產的實際行動。

　　住商不動產董事長吳耀焜分析，陸資來台意願低落有兩個原因：其一，台灣住宅整體漲幅其實不如中國大陸一、二線城市；其二，與香港相比，陸客雖然對於台灣感到新鮮，投資限制卻多如牛毛，不但每年來台時間不得超過四個月，脫手轉賣還必須持有滿三年以上，相較之下，大幅降低陸資來台購屋意願。

■ 陸客觀光現榮景 投資飯店是首選

　　根據觀光局的統計，民國98年11月來台旅客為41萬489人次，與97年同期相較，成長25.45%。中國大陸旅客以「觀光」名義來台，佔了7萬4,296人次，成長幅度逼近五倍之多，以「業務」名義來台為8,531人次，增幅高達九成四。

　　由於陸客來台觀光人數與日俱增，中低價位的觀光飯店需求量相當可期，吳耀焜認為，以台灣飯店業者精緻化的管理與服務，投資飯店深具獲利潛力，成為不少中資企業的詢問標的。預計客房百間以上、今年將完工的飯店，分別是：台北君品大酒店、台北花園大酒店、高雄福容大飯店、福隆貝悅渡假酒店、新竹豐邑尊榮飯店、朝麗阿里山賓館等。

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在經歷2008、09房地產投資市場的震盪後，台灣商用不動產市場也逐漸起色，昨日(12/28)有外資商仲公佈一項統計數據，今年商用不動產投資金額達到新台幣950億，已超過去年度706億的水準，同時土地成交總金額也來到1,584億元，其中壽險業者是最大的投資者，而建商則在土地取得上最為積極。

■　不動產買賣主力 壽險業及建商

　　高力國際董事總經理劉學龍進一步分析，受惠於去年的金融風暴事件，不少壽險業者紛紛把資金撤回台灣，而相較於高風險的金融商品，不動產自然成為青睞的投資標的，加上固定的租金報酬，都是讓壽險業前進商用不動產市場的重要原因，其中富邦人壽買下了信義區新光A11及環亞百貨等，總投資金額259億居壽險業之冠，新光及南山人壽分別以180億及121億居第二、三名，而在投資標的及區域部分，仍以大台北地區的零售商場標的為主。

　　另外在商辦供給量部分，受限於大台北地區土地稀有的特性，09年新增面積33,190坪，明年度則僅有19,600坪，2011甚至呈現零成長的狀況，直到2012年才有遠雄人壽A1一萬四千坪、國泰人壽A3八千坪商辦完工，在供給量停滯的狀況下，空置率有望降低。

　　在土地交易部分，建商仍居於主力，09年成交金額來到743億，原因除了未來推案需求外，也為了因應未來土地日益稀少的問題，另一項值得關注的是一般廠商的土地交易也高達633億，代表企業對於未來的期待而衍生出擴廠、自蓋商辦的需求。除此之外，不少建商也因為大面積基地取得不易，開始收購辦公大樓進行都市更新，或是單純的獲取轉手的利差，也開始佈局商用不動產。

■　ECFA、MOU效益待觀察

　　劉學龍也表示，今年外資投注在台灣商用不動產投資達到218億，未來在ECFA及相關法令限制鬆綁後，有機會在金融風暴後重啟在台灣的佈局，而MOU簽訂後，兩岸銀行互設分行據點對商用不動產帶來的效益是最大的，但金融業牽涉的範圍廣泛，短期內恐怕無法看到立即的幫助，劉學龍認為，反而是複雜度較低的加盟連鎖業、零售業及餐飲業，是陸企有機會最早進入台灣市場的產業，所帶來的將不只是商用不動產需求，住宅市場也會受到一定的需求挹注。

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西門町1坪50萬熱銷 中南部也蓋樓
中市熱舞台明年動工 南市中國城都更 北市豪宅熱銷

【蔡孟妤、陳宇軒、楊茲珺╱綜合報導】
老一輩熟悉的老舊戲院，近年敵不過外商影城而熄燈號，由於老戲院多位於市中心商業區，成為建商眼中黃金地。去年上市建商基泰建設買下士林光華戲院，預計2年後推豪宅案，中南部也有建商買下戲院搭配都更獎勵，改建住宅大樓。業者表示，民眾對老戲院有感情，銷售常能創佳績。

回憶加分
老戲院多蓋在人潮集中的商業用地，但近年外商影城來台攻城掠地，年輕人逐漸轉移休閒娛樂陣地，北市西門町、士林及永和都出現凋零的老戲院。

中市純住南市商住
基泰建設去年以6.2億元買下士林光華戲院現址及土地，基地約200多坪，且已向北市府申請，將整個街廓劃定為都更用地，基泰代理發言人李秋雲說：「希望周邊地主可以參與都更，讓基地達1000坪，產品更有價值，流程至少要2、3年。」

西門町則有中國戲院改建成「阿曼TiT」，去年底開賣、今年上半年完銷，每坪成交價45~50萬元，創區域新高。新聯陽廣告經理施孝文表示，戲院多位於商業氣息重的區域，規劃大多是樓下商場、樓上住家，民眾對老戲院有感情，原址改建常能為建案加分。

戲院改建風由北往南吹。台中市柳川西路的樂舞台戲院成立於1919年，90年代拆除即荒廢做停車場使用，2008年由鉅泰建設買下，預計明年農曆年後推出「鼎泰風華」建案，規劃地上15樓大樓，開價未定。

台南市中西區中國城戲院、南都戲院都傳出即將改建，位於西門路與友愛街口的南都戲院進度最快，北部建商巨唐建設已收購周邊10多戶，並向市府提出台南市首件民間自辦都市更新案，總面積近700坪，業者持續溝通最後1戶「釘子戶」，中，打算蓋住商混合大樓。

南市府盼建商投資
建於70年代、位於中正路底的中國城商場，過去曾有多家商店、小吃攤販和中國城戲院，但近年已榮景不再，有如廢墟，影響中正商圈發展，台南市府已將其列為指標性都市更新案。

台南市政府都市更新科科長謝文娟說：「中國城商場產權複雜，爭取所有權人同意區段徵收及都更，若順利完成，可釋出大筆開發土地，吸引建商投資興建，徹底改變舊商場容貌。」

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景氣是否復甦，從大型連鎖店的展店家數能略知一二。根據商仲業者表示，八成大型連鎖店針對明年的展店計畫已經出爐，預計在新的一年，全台展店總家數將突破1,100家，創下近三年來的展店新高紀錄，低迷不振的店面租金可望補漲，業者預估漲幅約5至10個百分點。

■　商家積極展店 創上萬就業機會

　　根據欣元商仲調查，大型連鎖店在2010年的年度展店計畫，就已出爐的八成大型連鎖店，其中20家知名代表性的公司，全省展店數將突破1,100家，創下近三年來的開店新高紀錄，另加上中、小型連鎖店的全省展店總數將上看兩千家。

　　其中展店最積極的前10大行業，分別為超商、超市、房仲、咖啡、餐飲、女裝、藥妝、速食、量販店及飯店，以一家店所需求的人力，保守有10~15人計算，預估可創造2~3萬個就業機會。

■　店面商圈受惠 租金補漲5至10%

　　欣元商仲總經理焦文華表示，自今年9月起至12月中旬，整體連鎖店營收普遍成長五個百分點至一成五左右，由於民眾的消費信心恢復，連鎖店也開始積極展店，就超商而言，前三大品牌明年展店總數目標為660家，將是今年的三倍之多。

　　焦文華表示，大型連鎖業者的展店動向，將牽動中、小型業者的開店意願，預料未來一年內，全台都會區的一線、二線店面商圈，都將直接受惠，租金將會補漲5﹪~10﹪，店面空置率將大幅降低至5﹪以內。

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黃金店面一直是不少人眼中的金雞母，但由於近幾年市場價格不斷墊高，連帶影響房租，不少黃金店面房東為了避免空租太久，紛紛都選擇降租，讓黃金商圈的投資報酬率越來越慘綠，想要在黃金商圈店面掏金的投資客，要怎麼做才最賺？房仲業者建議，重點不是在於應該收租或是轉賣，在最適合的時機做最適合的決定，才是投資店面的王道。以目前市場狀況來說，長抱金店面反而不如脫手求售，反而可以賺進大筆現金，投入更好的投資。

■　店面避稅效益佳 買對區域差很大

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，許多人都忽略了，由於房地產並不是依照市價課稅，不少富人用公告現值跟市價的差距，巧妙節稅，比起身後遺留大筆現金好得多。有些人長期規劃逐年移轉給子女，規劃得好，就不用擔心贈與稅或遺產稅問題，加上坐收房地產的增值，一舉數得。

■　收益不高沒關係 經營策略才要緊

　　永慶店面事業部經理李元鳳建議，黃金商圈不一定有黃金店面，選店面時注意面寬與有無騎樓，白天與晚上的上班族與假日人潮、動線狀況，商圈空租率及附近營業類別，店面臨路數量與馬路寬度等細節，都是挑選好店面時可多留意的地方。

　　李元鳳認為，在購買店面上，掌握不同時間點的投資策略，只要時機適合，對收租或是轉賣不需要太過執著，培養長遠而獨到的眼光，在不同的景氣循環中，才能常保立於不敗之地。

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選擇店面，要注意消費人潮與商圈地段，但挑選增值店面也有許多禁忌必須注意。

1.避免開在孤高的大樓

若四周都是低矮的房子，孤高的大樓會顯得格格不入，因為氣場到大樓之後，就會受到大樓的影響而呈現氣流混亂的跡象，因此人潮比較不容易親近此地。選擇的店面，應該和四周的樓房一般高，這樣才能連成一氣，氣場才會順暢。

2.避免開在大樓林立中的低矮房子

和前例正好相反，若是四周都是高樓林立，只有店面所在的房子特別低矮，就像被夾在高樓中，房子氣勢完全被四周的大樓搶走，氣勢上早已矮人一截，生意自然不好。

3.避開太長或太寬的房子

房子不論用來開店或是居家，都應該以方正格局為最佳的考量，其面積比率應該是寬二長三為最佳，太寬的房子氣散不易聚，太長或太深的房子整體氣場上不會流暢，因此多半會給人陰森的感覺，若是用來作店面，生意將一落千丈。

4.不宜選在天橋、高架橋、陸橋旁邊

店面門前有天橋或高架橋經過，會嚴重影響到店面的氣場，橋墩的高立就會有導氣的作用，橋樑的橫面，自然就會有迴風轉氣來沖煞宅屋，以自然環境來分析，一間店面受橋阻擋在前面，自然經過的人潮就看不到店面，生意就會受影響，人車要停下來進店買東西會帶來很大的不便，故有橋墩在前的住宅或商店，均屬不吉的格局。

5.避開外觀破舊的房子

很多人認為店面重視的是內在的裝潢布置，只要花點錢重新整理，就算房子有些破舊也無所謂，其實這是不對的觀念，陽宅的外觀會影響到店面的整體氣勢，陽宅外觀破舊不僅會影響到店面營運，對人的身體健康也會有很大的影響，把舊房子裝潢布置為商店之用，屋內外都須同時作裝修方能達到氣旺人聚賺錢的目的。

6.避開外在環境有沖煞的房子

雖然有沖煞可以藉由陽宅風水的方法巧妙的化解掉，但是不管任何的沖煞，多少還會對生意有不好的影響，不管是路沖、巷沖、角沖、門前有電線桿、煙囟、高壓電塔等，能避免最好都避免。

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1997年香港房價泡沫修正，直到1999年止跌回穩。不過，2000年底全球景氣走弱，造成香港房價進一步下跌，到2003年才正式由谷底回升，當時港島中型私人住宅，每坪折算新台幣約55.5萬元，不到1997年143萬元的一半。

2003年香港房價之所以走揚，除了房價水準相較泡沫時期已經腰斬、跌無可跌之外，經濟開始復甦，也是支撐價格的因素。

但更關鍵的助力，應是當年6月香港與大陸簽訂CEPA，不僅扭轉香港產業外移的劣勢，更加鞏固了香港金融業成為亞洲區域中心的地位；隨著觀光、就業以及外來投資的成長，香港的樓市交投也愈來愈熱。

首先是，2004到2007年，每年6%至8%的高經濟成長，加強香港人買房子的能力與信心。2008年時，港島區中型住宅每坪單價已到新台幣132.8萬元，較2003年谷底上漲一倍多。

至於外圍區的新界，則由每坪36.8萬元飆漲到每坪67萬元、漲幅大約八成。不僅反映出CEPA簽訂後的房市榮景，也反映出中心區段價格水準「強者恆強」的走勢。

後CEPA時代的香港經濟及房市的榮景，也讓台灣對於ECFA寄予厚望。

台灣房市能否複製香港經驗，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮分析，香港簽訂CEPA時，房市剛好處於景氣谷底階段，房價基期低，漲幅就格外明顯。

再者，簽署CEPA後，香港成為跨國企業進入中國大陸市場的跳板，不僅帶動當地辦公大樓租金上揚，也為住宅市場帶來購買力強的買方，加上香港資金進出容易，當地房市也成為國際資金偏好的投資標的，進而推升當地房價；可以說「國際化」才是香港房市榮景的關鍵。

至於所謂的「陸資」，香港則是在簽訂CEPA後三年，才明顯看到陸客買樓的身影出現，中間經過一段醞釀與磨合的時間。

蘇啟榮表示，兩岸開放題材在2008年選後，已先產生一波預期效應，加上現階段北市房價基期已高，因此ECFA簽訂後的影響，應該會是「先經濟、後房市」。

過程中，飯店、辦公大樓、店面等商業不動產，將比住宅產品先受惠，尤其是辦公、店舖的租金價格行情，在空置率減縮之下，勢必有上揚空間。而商務住宅、甚至豪宅市場，也有一定的買氣可期。至於北市辦公室的空置率及租金水準，將是衡量ECFA效應的絕佳指標。

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全台灣最大的夜市在那裡？答案就是─台中逢甲夜市！根據市場調查，逢甲夜市商圈目前總攤位數逾1,700家，且商圈範圍還在持續擴大，販售商品從服飾類、小吃類到眼鏡、飾品等生活用品，林林總總，早已成為遊客淘寶的熱門地點、也是指名率最高的觀光夜市，不僅帶動龐大的購物商機，周邊套房、店面租金也跟著節節上漲。

逢甲夜市因為聲名遠播，就連台中飯店業者在介紹台中必遊景點時，也會極力推薦逢甲夜市，近幾年來，逢甲夜市吸引了包括中國大陸、香港、日本、新加坡等國外遊客，例如最近正在遊寶島的中國寶健集團直銷大軍，來台中旅遊的首站，就是逛逢甲夜市，每逢週末假日，單日預估「吸客」逾10萬人，其中，逾50％是外地客。


由於逢甲夜市（包含文華路、福星路、逢甲路、西屯路等主要路段）將國內外遊客帶進台中市，成為台中市的重要「名勝」，台中市政府甚為重視逢甲夜市，近年來積極將逢甲夜市打造為觀光夜市，市府最近就撥款為文華路攤商興建遮雨棚、隔音牆，同時嚴格控管攤販證照的發放，文華路也是台中市少數擁有攤販證的觀光夜市。


日船國際公司董事長張世仁表示，逢甲夜市之所以有名，在於「俗擱大碗」，舉凡服飾、小吃、生活用品都很便宜。提到特色小吃，包括大腸包小腸、懶人蝦、臭豆腐、炸雞排、黑輪等，都頗受遊客喜愛。根據統計，遊客逛一趟逢甲夜市，吃飽喝足，每人平均只要花費100元。


逢甲夜市的店面「奇貨可居」，也是台中市價最昂貴的黃金店面。最新成交記錄是，位於文華路上的4坪店面，成交價4,200萬元，換算起來，每坪單價高達1,000萬元，買下這4坪店面的投資客，如今坐擁月租金30萬元。逢甲夜市已成為投資客最愛的投資地點，因此，這裡每天都有房仲業者在這裡閒逛，等著撿便宜。


隋著房價節節上漲，店面租金也漲勢驚人。逢甲附近的房仲業者指出，逢甲夜市8年前，3、40坪左右的店面，月租金約8萬元，如今已漲至30萬元，迫使無法負擔高房租的便當業者、快餐業者，紛紛轉移陣地，才會出現新、舊便當街之分，高租金已成為在逢甲夜市營生的攤商的痛。

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兩岸尚未簽定ECFA與MOU，但上市公司已掀起一波「賣樓潮」，包括敦化南路中鼎大樓、中和羊毛大樓近期都有逢高出脫打算。不動產估價師表示，目前敦南辦公商圈每坪開價已升至約70萬至80萬元，但租金僅2,500元上下，租金投資報酬率降至3%。

商辦出租投報率低，不如逢高出脫；北市敦南中鼎大樓、中和羊毛大樓都想賣。

隨著全球景氣將逐漸回升，在國內維持低利率、市場游資充沛，及開放陸資來台投資等預期心態影響下，上市公司近期成為商用不動產市場主要賣方，包括北市松江路宜進大樓甫賣給興富發建設、華南銀行將長春金融大樓賣給三商美邦人壽，處分利益頗高。

宏大不動產估價師事務所執行長郭國任說，目前商用不動產租金不高、投報率低，但是售價水漲船高，加上當年取得成本很低，所以上市公司寧願獲利了結。

第一太平戴維斯總經理朱幸兒表示，內湖科學園區廠辦的低租金誘因對台灣企業具吸引力，對台北市區辦公大樓的房東形成龐大壓力，轉手意願增加。中鼎大樓因原屋主中鼎工程搬至天母，空置率增加，此次釋出面積約1,000坪；此外，敦化南路、忠孝東路口的中和羊毛大樓則是董事會決議要處分，售價尚未敲定。

朱幸兒說，中和羊毛大樓因為四樓以下是商場，是有飯店業者希望可以整棟吃下改裝精品旅館；該大樓如果可以變更使用分區為商場，統一用途，價值才會提升。

仲量聯行台灣分公司總經理趙正義說，國內投資市場可望持續活絡，市場交易主力除了國內壽險業，最近外資亦積極投入台灣投資市場，預計年底前外資會再度出手。

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