台 中 地 產 X 檔 案

備受矚目的前金沙百貨老闆洪炳耀持有之台中市北屯區文心路、梅川東路口2,051.56坪土地，今(16)日公開標售，每坪底價約82萬元、總金額16億8千萬元，由於標售底價明顯高於市場行情，雖有富邦等多家大型壽險業探詢，但最後仍以流標收場。

有巢氏房屋中區發言人陸志宏協理表示，北屯文心、梅川東路口這塊位於台中四期重劃區的建築基地，鄰近興建中的捷運綠線崇德(G6)站，因帶有容積率1,000%的舊建照，可供建築面積相對較高，附近同區段的土地行情每坪約介於50-60萬之間，目前該區域新成屋房價每坪約13-15萬元，以目前標售底價每坪82萬元取得土地，未來房價要賣20萬元以上才有利潤，因此，不少建商及大型壽險公司評估後，雖有意願但因價格過高只好忍痛放棄。

陸志宏指出，北屯區與西屯區、南屯區是近年來台中市人口成長最為快速的三大行政區之一，根據台中市政府民政局98年10月統計資料顯示，北屯區人口已突破24萬人，在台中市8個行政區中居首位，而今年10月動工的捷運綠線更讓北屯區充滿未來性，因目前房價相對西屯、南屯較低，區域房市後市看漲，因此，本次標售吸引不少如：富邦等大型壽險公司積極探詢。陸志宏表示，本次標售基地所在的文心路四段是北屯早期的發展區塊，區內商圈發展成熟，包括有昌平、崇德等商圈，生活機能相當便利，更有文心雙語小學及崇德國中等明星學區，聯外交通往市區、新市政中心或高速公路也很便捷，使得該區段房價水準於北屯區內相對較高，以這1、2年來的新成屋來看，每坪行情13~15萬元是消費者接受度較高的價格範圍，不過隨著捷運動土等利多消息，近期建商推案開價已有緩步上漲的趨勢。

陸志宏指出，近期國內資金行情是帶動房市價格走高的主因，隨著北市精華地段大面積土地日漸稀有且價格高漲，資金已有南移物色潛力標的跡象，大型壽險業、建商全台大獵地，尤其台中縣市在宣佈合併升格後，近來土地交易市場相當火熱，北部建商如：力麒、富邦建設也紛紛進場卡位，另外，由前陣子台中12期重劃區抵費地標售創下標脫率超過9成的驚人成績來看，台中房市長期相當看好。

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發展成熟的生活圈多具有交通便利的特色。松竹市場生活圈鄰近北屯路、崇德路，區內還有舊社公園，屬於發展完整的居住區段。該區早期推案多為大樓，目前以屋齡10~15年的中古大樓為主，近年來新推案多為透天別墅，總價1000~1200萬元。

交通便利
松竹市場生活圈位於台中市北屯區，生活圈範圍約為北屯路、昌平路、崇德六路、松竹北路之間，生活機能主要仰賴松竹黃昏市場與松竹路上的超市、小吃、餐飲店。沿松竹路東西向分別可接北屯路、崇德路等主要幹道，北屯路舊社公園前有規劃中的捷運綠線G4站。

中古大樓每坪8.5萬起
中信房屋北屯崇德加盟店執行協理周開達表示，該生活圈除了鄰近北屯路、松竹路，區內還有傳統市場與舊社公園，「生活機能、休閒設施、交通等機能該有的都有了，是發展成熟、人口密度高的居住區段。」

住商不動產台中松竹加盟店店長張永順指出，早期松竹市場成立後帶動人潮，形成生活圈，也帶動建商推案，其中以太子建設與順天建設的推案量最大，當時興建的產品多為大樓，總推案戶數超過千戶，目前以屋齡10~15年、30~40坪、3房的中古大樓為主，每坪8.5~9萬元，分布在松竹路、興安路、松義街等路段。

張永順指出，該生活圈的大樓產品趨近飽和，近年來的新推案多為別墅，以地坪20~25坪、建坪70坪上下、面寬4.5左右，人車分道、地下室停車的社區型別墅為推案主力，總價1000~1200萬元，分布在松竹北路、松義街等路段。

目前生活圈內的新推案有「登陽鎮金店」與「原砌」，皆規劃透天店住與別墅，面寬都在4.5以上，最大建坪都超過百坪。「登陽鎮金店」有臨路型別墅，採前院停車，「原砌」則有社區型別墅，面寬至少5.2米，採人車分道、地下室停車。

捷運綠線通車房價揚
由於該生活圈具有休閒與交通等特色，受到許多北屯區的在地客青睞。周開達說，目前該區的購屋族群以30~35歲的首購客為主力購屋族群，未來捷運綠線通車後，可望改善松竹路的塞車問題，加上鄰近規劃中的14期重劃區，房價還有補漲空間。

停車不易 須加購車位
松竹市場鄰近舊社公園與松竹路商圈，建議可選距離市場100米以內的大樓，步行至市場或舊社公園，約1~2分鐘，因生活便利性佳，又鄰近綠地，房價具抗跌性，屋齡10~15年的中古大樓是主力產品。
不過此區路邊停車位數量較少，停車較不方便，建議購屋時須加購停車位。

●環境
◎松竹路有小吃、餐飲店與超市
◎遼寧路有松竹黃昏市場可採買
◎松竹路、北屯路口有舊社公園

●交通
◎松竹路東西向可接北屯路、崇德路
◎北屯路舊社公園前未來有捷運綠線G4站
◎崇德路、北屯路、松竹路上下班車流量較大

●學區
◎國小學區為松竹國小，位於昌平路
◎國中學區為北新國中，位於僑孝街
◎區內無明星學校

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台中市北屯區、北區為全市幅員最廣、生活型態最多元的區域，北屯區、北區早期為單純的農業生產地，農業生產在平地以種植水稻、蔬菜、花卉為主，在山坡地則以種植竹筍、果樹為主。其中，北屯大坑地區開發率低，不僅缺乏大型綜合醫院，也缺乏大規模的商業空間如百貨公司、大型賣場。而當地的工業生產，主要為塑膠製品、五金、建材，以及加工廠、家庭代工等，為原件託工生產之重鎮。早期的北屯區、北區，給予一般民眾的觀念就是廠房多、稻田多，發展較為落後之區域，但隨著時代的演進，在景氣漸佳、農業沒落的情況下，北屯、北區卻也慢慢的朝向商業區辦公大樓或住宅區的方向發展。
　放眼今日北屯、北區無論是在交通、旅遊、人文方面都有自己的地方特色，再加上近幾年地方政府積極的推動下，地方建設也都逐一建設完成，例如，洲際棒球場、第十四期重劃區、水湳經貿園區、及大學城、台中國際機場等。

　在商圈方面，也有北平商圈、一中商圈、天津商圈、中友商圈、中醫商圈等大型商場遍布整個北屯、北區，商圈成熟度、知名度更是首屈一指，在這些建設的推動下，無疑為北屯、北區注入一劑強心針，民眾購屋信心大增，一掃921陰霾，無論是成交價、成交量更是以跳躍式成長，一路直上。

　從目前台中市房地產市場的發展來看，七期新市政中心為台中市非常重要的房地產指標，在公共工程的建設推動下，成交價屢創新高，大樓每坪成交價接近五十萬，也讓許多購屋者可望而不可及。反觀北屯、北區便利的道路規劃，到七期市政中心也不用十分鐘，而購屋者卻可用三分之一不到的價位輕鬆入主，安心成家，且北屯、北區後續仍是潛力無窮，非常有未來性、發展性。

　北屯、北區腹地廣大好規劃，縣市合併後升格直轄市中央預算會較為充裕，未來仍會有許多重大公共工程建設於北屯，北區如生活四號道、未來捷運藍線系統、洲際棒球場ROT案（規劃成複合式、多元性的體育園區）、環中路高架及多家大型知名商場進駐等等。

　相信北屯、北區的改變，大家都看在眼裡，它早已經不再是一個單純的農業鄉村區，它正在蛻變、正在成長，鹹魚翻生不再是夢想，北屯、北區將是被期待的區域，正值景氣反轉之際，無論是投資或自住都是好時機，相對北屯、北區生活便利性、治安環境、醫療機構、教育師資、都已有一定的水準，對於房地產價值絕對有保值、增值的效果。

　
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（本文由台中市不動產仲介經紀商業同業公會理事長何兆烈提供）

【陳宇軒╱台中報導】
台中市立東山高中在8月1日正式成立，是北屯區第1所完全中學，國中部學生享有免試直升高中的機會，實現12年國教。改制1個月來，學校周邊看屋人潮增1倍，房價也有約1成的漲福，房地產業者認為，未來學校周邊房價仍持續看漲，有機會成為台中市最新的金磚特區。

台中市原有3所完全中學，分別為7期重劃區的惠文高中、逢甲生活圈的西苑高中、與科博館生活圈的忠明高中，每所學校學區各有不同的區段特色。今年8月1日，東山國中正式改制為台中市立東山高中，是台中市第4所、也是北屯區第1所完全中學。未來國中部學生將有免試升學的機會，省去升學考試的麻煩。

免試升學刺激遷居
台中市政府教育處副處長葉俊傑說，台中市北屯區是台中市人口最多的行政區，但區內一直沒有完全中學，「東山國中是921震後重建的學校，校舍與設備較新，地點、設備符合升格效益，因此將東山國中升格為完全中學。」

永慶不動產台中10期加盟店經理程立漳指出，東山高中位於10期重劃區，改制後，吸引不少民眾考慮在此學區購屋，「過去1個月來，每周看屋人潮成長了1倍，許多家長都是考量到小孩可以享有免試升學機會，一口氣唸到高中畢業。」

程立漳說，東山高中周邊房屋買賣詢問度熱衷，並以30~45坪，3~4房的產品最受歡迎，10年內中古大樓房價也從每坪10~11萬元，漲至11~12萬元，漲幅約1成，回到金融風暴前的房價水準。

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【張瑞傑╱台中報導】
台中市新重劃區新受到景氣回溫而醞釀推案動能，廍子地區日前抵費地標售熱絡，引發建商積極購地、推案，業者認為，未來廍子地區將取代10期重劃區，將成為低總價大樓與首次換屋別墅的新興區段，預售大樓每坪13萬元以內，獨棟、雙併別墅總價1500萬元。

廍子區段徵收地區及12期重劃區，是台中市近5年來最新完成的2處重劃區，但受景氣影響，廍子地區推案不多，12期重劃區更是至今尚無建商推案。

廍子地區鄰近大坑風景區，生活環境優美，未來將取代10期重劃區，成為首購大樓與首次換屋的主要區段。

大城建設6億買地
不過廍子區段徵收區在7/29日舉辦第2次抵費地標售，一掃乏人問津的陰霾，土地脫標率超過6成，許多建商紛紛參與投標、積極購地。台中市地政處長曾國鈞說，「這是近5年來除了7期以外，抵費地標售成績最好的一次。」其中大城建設更是耗資近6億元，共標下約4500坪土地，並將土地行情從由每坪9~12萬元拉抬至12~15萬元。
大城建設董事長賴源釗表示，明年台中生活圈4號道路通車，改善交通動線，將會帶動購屋人潮流入，廍子地區擁有獨特的地理條件、地價便宜，未來將推出每坪12~13萬元的大樓住宅，「台中市已經找不到每坪13萬元以內的新大樓，以後只有廍子地區才買得到！」

帶動10期土地上漲
受到熱烈搶標帶動，廍子地區有不少預售別墅新案積極規劃、準備推出，如「八展首富」地坪33~60坪、總價1380~1480萬元，大城建設在大和2街獨棟、雙併別墅案、總價1200~1500萬元；榮拓建設建平路案，面寬5~6米、總價1100~1200萬元。

永慶不動產10期加盟店經理程立漳表示，10期重劃區土地最高每坪19~20萬元，介於10期與廍子地區之間的單元14整體發展區，地價平均在每坪13萬元左右，「這次抵費地標售建商搶地，顯示房市一片看好，預估也將會帶動10期、單元14地區的土地上漲。」

12期新大樓17萬起
尚無新案推出的12期重劃區，也開始有建商準備推案，且將以大樓產品最先進場，如新業、惠宇、久樘等建商接連在福科路、黎明路、福星路附近分別購得700~1200坪的土地，新業建設新案坪數暫定60~80坪、每坪價位17~18萬元，惠宇建設新案坪數未定，每坪暫定18萬元左右，2案預計最快在年底前推出。

單元1~3近7期 後市看好
根據台中市政府地政處資料，台中市規劃中的重劃區，土地面積共約1400公頃、以14個單元的農地列為整體開發區，市政府於2004年鼓勵、優先開放以民間自辦重劃方式開發，目前已有單元1、單元2、單元3、單元5、單元8、單元14土地列於核定開發計劃中。

2年後陸續完工
其中單元6、7共計230公頃列為第13期重劃區，以及單元9、10、11共計402公頃列為第14期重劃區。台中市政府地政處長曾國鈞表示，以上共計8個重劃區，預計將在2年後陸續完工、點交。
豐閣建築研究所負責人許瑞生表示，位於西屯區的單元1、南屯區的單元2、單元3，鄰近7期新市政中心，並且緊鄰中科、精科串聯的西部科技走廊，交通上可直接通往中山高、中彰快速道路與台中高鐵站，交通方便因此備受矚目，未來很有機會引進大型商場、百貨以及交通轉運站的建設，後市看好。

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台中市今年十月將動工的文心－烏日高架捷運綠線北端的北屯G3站，讓幾乎是「塞」在卡卡角的十期重劃區有了活路，加上台中生活四號道路經過十期，交通任督二脈突然活化，縮短到新市政中心的時間，讓重劃區的房地產價值得以提高。

　　目前新舊別墅「俗閣大碗」，行情500~1500萬元之間，由於十期地處偏遠卻意外發展成為許多退休養生人士的樂土，山區多樂事、盡情爬山、洗溫泉、騎車、種菜、養花、養魚、養雞鴨…等活動。

■　度假養生區 慢活情境很另類

　　10期重劃區緊貼大坑與潭子鄉、太平市交界，為進入大坑山區與新社鄉之前的廣闊平地，空氣清新環境單純，擁有很多公園綠地可作休閒活動，松竹路、軍功路、東山路、太原路為其主交通動脈，人車較多外，十期建築幾乎都是低密度透天別墅，人口少公車少，晨昏之間更像鄉村，若不以汽機車代步，只能在家附近作隱士。

　　當地仲介業者指出，十期面積廣大，推案多為透天別墅少有大樓，客源單一化只能鎖定換屋客，十期發展慢，至今仍有很多空地，連北屯市區邊緣的11期都已經後來居上了，不過也因為這樣，10 期意外發展出自己的獨特性~鄉居生活情境適合慢生活，本區一般人歸類它為渡假養生住宅區，深深吸引想過另類生活的退休族群進住。

■　自然條件佳 養生理想環境

　　仲介業者表示，地震因素已不成購屋問題，因為震後，台中建商抗震工法技術多所傳承，購屋者並不擔心它接近太平地震帶的問題。

　　十期交通獲有效改善，受購屋族歡迎程度將會大大提高，十期空地多，夜晚看來更像鄉下地方，對愛熱鬧的人或需接送小孩上學的家庭形成強烈抗性，倒是少數喜愛清靜，注重健康養生的人，或者已經退休不必趕時間的中老年人，只要他有開汽車，就能克服晚歸時候距離與安全疑慮。整個十期是個大自然公園，房價不貴也難炒作，蠻適合養生觀念強烈的人士入住。

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台中買屋置產不像大台北地區可以「逐捷運而居」，擔心選錯地點、買錯房屋種類，將來轉售可能要再賠錢，專家建議民眾在台中購屋，假若預算足夠，不如買別墅；此外中科大雅重劃區，有機會成為台中房市的大黑馬。

■　別墅VS大樓 預算足不如買別墅

　　在台中除非地段屬A咖，否則大樓住宅的保值性不強，若希望將來轉售還能小賺一筆，購屋預算若相去不遠，買別墅相對有機會。房仲業者舉例解釋說，假設一個中科上班族花500萬元買中科西屯40坪新大樓(含車位坪數)，每坪12.5萬元，公設30%，室內坪數剩25坪，管理費每坪60元，車位月清潔費400元，每月實繳2800元。

　　若改買中科大雅鄉商業區旁的4樓別墅，總價600萬元、地坪20、建坪52、使用坪數56坪，單坪不到12萬元，有雙車位、零公設比、零管理費，多的1百萬元房價可由銀貸處理，自備款不必增加，預計5年後轉售大樓每坪約剩下10萬元，轉售別墅總價應該還能維持600萬元以上，換算一下當然會要買別墅。

■　中科大雅重劃區 可望成為房市黑馬

　　多年來中科發展良好，導致中科西屯區房價高漲，大樓單價趨近逢甲、黎明商圈行情，連高檔別墅價也趨近七期西側、南側與八期。趨勢如此，自用客與換屋族，手握同等預算當然寧可捨郊區買市區。

　　目前位在大雅鄉的中科特定區，有一個潛力區土地與房價尚未遭到哄抬，地點位於中科第一排，沒有飛機噪音，距離茂德、華邦大樓僅300公尺，即中清路以南的秀山路陽明國小附近，預計五年後將重劃成住宅區與商業區，增強中科大雅區的生活機能，加上台中國際機場改建全新入出境大樓、加長跑道、增加國際航點，有著中科、機場、直轄市門牌加持，中科大雅區是否成為房市專家眼中的大黑馬，很值得後續觀察。

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政府核撥2000億元優惠房貸幫助購屋族，最近很多中部年輕人為脫離租屋一族的命運，都把握低利房貸時機，拼命下海買樓自住，建商也配合想辦法，努力促進成交，年輕人只要個人信用無瑕疵，自備款不多沒問題，買棟樓就像買名牌包一樣輕鬆，這是台中年輕人特有的「幸福」！

■　中國醫藥大學學區 北區屬最優商圈

　　屬於中國醫藥大學商圈的進化北路、學士路周邊，最近超高的新建大樓有如雨後春筍，建商看好本區人口密集市道繁榮，生活機能超強學校林立，為台中市文教區之首，不斷投資開發適合首購族 的住宅大樓，進化路與學士路口也跟著形成新商圈，商圈內房價表現不俗。台中市發展漸漸往西屯、南屯方向傾斜的演變當中，難能可貴的中國醫藥學院商圈範圍仍然不斷成長擴大。

■　美學宅蔚為新風格 吸引年輕首購族

　　商圈內新大樓的建築風格與時髦的裝修，特別能抓得住年輕人的胃口，「勝美學」專案副理蔡昇杰表示，美學宅的建築外觀穩重又能兼顧流行，採用天然黑豹綠光大理石線板，一樓內部基座採山形磚，二樓以上使用灰色系丁掛磚搭配抿石子。

　　為能長期維護外觀保持整體美感，統一設計分離式冷氣主機位置及工作陽台隔柵，室內地坪採用大拋光石英磚，廚房採用日本廚具，衛浴採用美國品牌，玄關門採用晶片感應式門鎖。 產品規劃為雙併及三併建築、外觀設計深窗、1-3房，19~38坪，格局方正，空間設計完全不浪費走道空間，讓使用空間更寬敞更好住。

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台中市青島路一~三段鄰近餐飲店聚集的北平路商圈及成衣批發街天津路，生活機能完整，加上北區知名的明星小學賴厝國小，和私立名校曉明女中，文教氣息濃厚。指名大樓的房價以位於青島路三段的「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」最高，每坪18~20萬元。

青島路一至三段鄰接文心路、大雅路與漢口路，青島路一段與北平路、天津路垂直，北平路沿線有許多餐飲小吃店，天津路則以成衣批發聞名，生活採買方便，且太原綠園道距離青島路不遠，可就近至綠園道散步。除了具有成熟生活機能的特點之外，周邊學校不少，例如賴厝國小、立人國中與大雅路的曉明女中，文教氣息濃厚。

捷運綠線經文心路
信義房屋大雅店經理郭宸宏表示，青島路指名度較高的社區有「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」，「太子紐約57th」、「鮮境」等，其中以位於青島路三段的「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」價格較高，「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」行情每坪約18萬元，「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」每坪約18~20萬元。

永慶不動產台中北區崇德加盟店店長謝坤志指出，「龍寶拾穗臻邸Ⅰ」、「龍寶拾穗臻邸Ⅱ」屬豪宅產品，因建商口碑與建築品質，房價居高不下，少有轉售物件，即使有物件釋出，也大多由住戶互相交易。

透店總價1300萬起
郭宸宏表示，平均來說就讀曉明女中的學生家境都算優渥，父母購屋時多會選擇子女就讀的曉明女中不遠，且為大坪數的產品。
「太子紐約57th」同樣受惠於建商品牌光環，使得行情較好，該社區由太子建設（股票代碼：2511）所興建，屋齡僅約5年，加上鄰近未來預計有捷運綠線行經的文心路，每坪約10萬元。

郭宸宏說，「鮮境」位於梅川西路，近青島路口，附近百公尺內並有梅川公園、北平黃昏市場、全聯福利中心及台灣楓康超市等設施，前棟享有梅川的棟距與視野，房價每坪約8~8.5萬元，後棟每坪約7~7.5萬元，前棟每坪略高於後棟約1萬元。

在青島路三段另有口碑不錯的社區如屋齡約10~11年的「里仁為美」，以及屋齡約15~16年的「國泰怡園」，「里仁為美」每坪約9~10萬元，「國泰怡園」每坪約7~8萬元。此外，青島路上也有許多透天產品，近北平路、天津路熱鬧商圈的透天店面，以地坪20多坪為例，總價1300~1600萬元。


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為全力衝業績，台中有建商祭出購屋大利多，高喊「30萬交屋送30萬」！只要30萬元辦交屋就贈送10大家電、10大IKEA家具等，價值約30萬元，前所未見的促銷方案刺激買氣，希望吸引年輕首購族群逢低進場。

■ 房貸利息看跌 首購族進場好時機

　　大毅建設「履幸福」大樓新成屋案，位在崇德6路裕毛屋商圈內，現有唯一棟適合首購產品，正面對松竹公園，學區有松竹國小、崇德國中，接近文心路未來綠線捷運G6站，西側鄰近11期的市民公園、極限運動公園，方便散步運動。

　　房產業者建議，房貸利息長期看跌，央行一再引導利率下降，對年輕首購族幫助很大，論居家舒適性便利性，選住市區較省時省錢，論購屋風險，市區熟成商圈的新成屋風險最低。

■ 利率下降房租變房屋　30萬元輕鬆成家

　　大毅建設「履幸福」副總徐傳傑表示，現在26~30歲戀愛結婚階段的年輕人，能努力存上50萬元已經很不簡單，為擺脫租屋生活，他們非常想儘快擁有屬於自己的房子，擔心存款只夠付頭期款，沒多餘預算添購家具家電甚至裝潢。

　　根據首購市場需求，建商推出購屋優惠，只須30萬元起，交屋就贈送10項家電、10項IKEA家具等，約30萬元價值的贈品，年輕首購族只要工作穩定、個人信用無瑕疵，等於拿房租買房屋，不失為划算購屋的新選擇！

【網路地產王www.vrhouse.com.tw】

【張家銘╱綜合報導】
12期重劃區在今年5月發還配地並開放申請建照，為台中市目前最新的重劃區，由於鄰接7期重劃區、水湳經貿園區、逢甲夜市、中科等地段，發展潛力備受矚目，但目前尚無推案。不過，區內住宅用地每坪30~40萬元，過去1年成長約3成，商業用地甚至超過每坪60萬元，漲幅約1倍。

總面積超過81公頃的12期重劃區，區內公共設施比例高達45%，環境優越，許多建商與投資者早已躍躍欲試，尚未完成重劃，地價就已飆漲。不少投資客在12期進行土地投資，獲利都相當豐厚。有巢氏房屋西屯逢甲加盟店經理方瑞良表示，商業區土地的地主幾乎漫天喊價，臨黎明路某些地段較好的土地，1年來漲幅甚至達到1倍。

住宅地價已漲3成
由於12期重劃區部分土地鄰近逢甲商圈、福星路段，因此即使是「住1」土地也具有店面效益，每坪開價已經突破30萬元關卡，福星路、福星北路的「住2」角地開價上衝每坪70萬元，甚至超過當初7期土地放領時的行情。

春耕不動產總經理洪富金表示，12期屬於低密度住宅區，土地除了中港路、黎明路以東的商業用地與「住3」用地外，其餘多屬於容積率較低、僅能規劃別墅的土地居多，且土地持有零碎，大多必須整合。住2、住3單筆土地約500~600坪，若欲進行整體開發，千坪以上的土地開發價值較高。

包括鄉林、惠宇等多家建商提前卡位，土地價格較去年漲了3成以上，以目前建商取得土地的成本估算，總價3000萬元別墅與單價20萬元的大樓，將是未來建商推案主流產品。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市的自行車道大多架構在原有綠園道上，可環繞台中市1圈，讓兼具休閒與生活機能的園道周邊推案熱絡，面對育德園道的大樓預售案每坪最高達30萬元，而南區的興大、忠明園道的房價則是台中市較平價區段，新成屋每坪11.5萬元起，將是台中市的絕版價。

機能完善
台中市的自行車道全名為「台中市環市休閒自行車道」，於1993年開始分區分段規劃設置，車道沿途經過綠川、梅川、柳川及興大、忠明、育德、興進、東光等綠園道，其中育德、忠明、興大園道分別鄰近科博館、中正公園、健康公園、中興大學等重要設施，且兼具生活機能，周邊推案較熱絡。

興大園道位於台中市南區，房價屬較平價區段，附近推案以大樓產品為主，2~3房首購型產品為主力，如「興大翡儷」、「陽光多瑙河」、「大城香榭」等案，其中新成屋「陽光多瑙河」每坪11.5萬元起，在台中市將是絕版價，不過隨著營建成本的飆漲，房價不斷飆高，今年興大園道周邊新推出的預售案，每坪已從16萬元起跳。

同樣位於南區的忠明園道，位於忠明南路旁、介於柳川東路至南和路之間，園道內將自行車道與人行步道合併設計，並設置小型廣場，提供民眾平日運動、休閒的空間。

忠明園道旁推案多元
忠明園道串聯工學園道、南和路園道及健康公園，附近多為住宅區，健康公園佔地約1.7萬坪，是南區最大型的公園綠地，新成屋「大城大英國」位於忠明南路、五權路口、面對健康公園。東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞說：「健康公園周邊推案以大樓為主，3房是主流，新成屋大樓每坪開價16~17萬元。」

忠明園道周邊推案產品多元，大樓及透天別墅皆備，如新成屋大樓「馬蒂斯」及別墅預售案「敘花園」等，全新大樓每坪約12~14萬元，預售別墅總價1300萬元起。

北區的育德園道位於育德路、介於博館路至學士路之間，全長約1.2公里，延續科博館植物園及中正公園的綠地生態，園道上有附近的居民認養櫻花及蘭花，植栽數量豐富，育德路、學士路有中國醫藥大學，附近形成的中醫商圈，讓育德園道兼具休閒與生活機能。

育德園道周邊早期推案以透天別墅為主，新成屋別墅總價約1000萬元，近幾年又開始出現大樓新建案，由於中醫商圈的居住及消費人口多，周邊房屋需求量大，房價居高不下，面對育德園道的預售案「惠宇科博仰森」每坪最高開價達30萬元，是目前育德園道開價最高的預售案。

梅川園道旁小坪數多
梅川園道全長約2.1公里，北起自育德路，銜接篤行路、中港路，南至英才路、五權路口，園道鄰近篤行國小、台中二中，南可銜接文化中心、美術館，篤行路是該區最熱鬧的區段，而文化中心到西屯路一帶則是推案較集中的區段。

梅川園道周邊的大型建地不多，新推案較為分散，且案量小、戶數少，預售大樓以小坪數產品為主，每坪開價13~18萬元，新世紀廣告總經理蔡岳泓說：「梅川園道的推案量較少，其中有部分大樓推案以挑高型產品為主。」如2年前推出的「中港奇摩市」及今年推出的預售案「摩登4米7」。

梅川園道周邊別墅建案戶數多在10戶以內，預售別墅總價2300萬元起跳，最高不超過3000萬元，新成屋別墅總價約1500萬元，如訴求高檔建材的別墅預售案「五所為」每戶配備電梯，總價2380萬元起。


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【張瑞傑╱台中報導】
屬於帶狀發展的青海路商圈，以重慶路至漢口路的青海路段最精華，透天店面多、大樓店面少，透天店面總價1500~1800萬元、月租金4~6萬元，大樓店面總價900~1500萬元、月租金2.5~6萬元。業者表示，大樓店面總價較低、租金水準與透天店面相當，投資報酬率因而提高，吸引部分北部投資客投資。

獲利穩定
青海路商圈指台中市西屯區青海路一段，介於漢口路與文心路之間，與中港路、西屯路平行。商圈以青海路為主要範圍，沿線有郵局、連鎖賣場、超商與診所，也是當地最主要幹道之一。

21世紀不動產西屯青海加盟店店長鍾陳佳表示，西屯路過去是台中市的主要道路之一，不過路幅較窄，交通尖峰時段易塞車；而青海路路幅達30米，可有效紓解西屯路二段及中港路的車流，有利於店面聚集成市。除當地民眾外，附近有辦公大樓，上班族也帶來不少消費需求。

信義房屋西屯店專員許世瑩說：「由重慶路至漢口路的青海路段，是此商圈最熱鬧、也是最容易出租的路段。」此路段透天店面地坪約25坪，總價至少1400萬元起跳，平均都在1800萬元左右，路口角店總價則達4000萬元以上，每月月租金約3~6萬元，以青海路、漢口路口店面效益最高，角店月租金最高可達15萬元左右。

樓店報酬率比較高
青海路部分地點好的大樓店面，總價約900~1500萬元，較透天店面便宜，不過租金行情最好可達6萬元，投資報酬率因而提高。鍾陳佳說：「台中透天店面多，大樓店面少，台中民眾對樓店較不感興趣，北部的店面產品則剛好相反，因此買樓店的大多是北部投資客。」

文心路擁捷運利多
由文心路至重慶路的青海路，有頂好、屈臣式等連鎖賣場，以及服飾業、診所、超商等，店家業種多元且分散，店家效益以郵局周邊較集中，透天店面總價1400~1800萬元、大樓店面總價800~1300萬元，月租金2.5~6萬元。
許世瑩指出，文心路未來有捷運題材利多，根據台北經驗，捷運動工就會帶動店面價格上揚，目前可逢低買進，不過必須持有2~3年以上。

青海路以南的重慶路，因非主要幹道，面臨國小的店面入夜後幾乎沒有店面效益，主要業種為補習班、小型五金賣場、書局等，透天店面總價約1400萬元，月租金2.7萬元。
重慶路、青海路口有火鍋店、餐廳，透天店面總價1500~1600萬元，租金可達4萬元。青海路至西屯路的重慶路段，以公寓店面居多，總價900~1300萬元，月租金2.5~4.5萬元。

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【張瑞傑╱台中報導】
購屋區段位於明星學區、鄰近重大建設，是房地產保值的絕佳要素。業者認為，台中市將完工的幾所新學校如長安國小、惠來國小及福科國中，設備新、軟硬體規劃完善，具有成為明星學校的潛力，在捷運與中科等題材加持下，新推案每坪房價最高20萬元以上，對中古房價則有直接的加分效果。

後市看漲
台中市幾所新設立的國民中小學因校齡不長、設備較新，且教學內容多元化，幾乎等於優質教學品質的保證，經常吸引不少跨區設籍而造成學生爆滿。各明星學校周邊，更因大量需求支撐成為當地最高房價區段，而且也最具抗跌性。

步行均可到達捷運站
例如位於7期重劃區的惠文國小學區，是中部地區最高房價地區，新市政中心預售大樓，每坪開價已達65萬元，10年內中古房價也至少維持在每坪20萬元以上。
重大建設的利多，帶動外來人口移入，許多屬於早期開發的地區，也開始出現新學校的設立，包括位於櫻花路、長安路口、已完工的長安國小，以及正施工中，位於文中街、洛陽路口的惠來國小，分別鄰近規劃中的捷運綠線G8a站與G9站，步行均可到達。

信義房屋台中新光店經理王舜龍說：「目前台中市新完工與施工中的學校，大多採小班制教學，各個學校均有不同特色，相當具有成為明星學校的潛力。」
長安國小採無圍牆式的開放校園，規劃數位學習中心，此外，每間教室都配有46吋液晶電視、電腦、DVD等設備，第1學年度只招收1~5年級、共16班，目前已招生完畢，只剩下外縣市轉學生的名額。

文中路中古屋2年漲20%
惠來國小以穿透性校園為主，著重人文與藝術風格；福科國中則以國際化教育為主軸，著重學生的科學及英文程度，將要求每位國中生畢業都必須通過英文檢定認證。

永慶不動產文心青海加盟店店長陳世林說：「長安國小招生後，面對學校的店面馬上漲1成。」惠來路、弘孝路的中古大樓華廈指名度也提高，主力產品8~12年的大樓住家，房價每坪微幅上漲至10~11萬元，新成屋透天別墅開價也微漲至1300~2000萬元，對中古房價有直接的加分效果。未來捷運通車後，房價還會有上漲機會。

王舜龍表示，文中路上的惠來國小距離文心路、中港路不遠，與7期新市政中心僅中港路之隔，且文中路非主要幹道，住宅環境鬧中取靜，附近3年內的中古大樓每坪開價16~20萬元，2年來漲幅逾20%。

豐郁廣告經理蔡金均表示，惠來國小鄰近7期，且房價相對便宜。另外，惠中路、青海路等仍有多筆老舊眷村土地，未來釋出後，將吸引建商購地推案，未來性看好。

成熟機能促房價上漲
福科國中位於福林路、西屯路口，是大中科地區在中港路以北唯一的國中。中信房屋中科福華加盟店店長陳顯文表示，近2年在國安一路、玉門路附近有多件大樓案接連推出，產品自小坪數的首購住宅，到百坪的換屋型產品均有，房價也從2006年預售每坪12萬元一路推升至20萬元以上。

陳顯文表示，中科地區除了福科國中外，還有私立的麗澤小學進駐，加上福科國中緊鄰TECH Mall購物中心，即使推案量大，成熟的生活機能與明星學校效應逐漸成型，將成為房價的有力支撐。


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【張瑞傑╱台中報導】
鄰近規劃中的捷運綠線G6站的民俗公園生活圈，因生活機能完善、擁有綠意與人文色彩，吸引不少老師、醫生或公務員進住，大樓多為新成屋與5年內的中古屋，每坪12~16萬元，預售或新成屋每坪開價15~18萬元。15年以上的透天別墅釋出較少，總價700萬元起跳。

鬧中取靜
民俗公園位於台中市北屯區旅順路、熱河路口，是採山水庭園、亭台樓閣等中國式建築風格的公園佔地約1.6公頃，與熱河公園相鄰。民俗公園距離崇德路約200米，崇德路上有崇德國中，旅順路上有全聯福利中心、超市等，崇德路上有大型連鎖餐廳、五金賣場可供消費。

機能方便購屋指名高
崇德路北向可通往四張犁、11期重劃區，南向連結文心路四段、家樂福崇德店及北區等地，文心路未來將有捷運綠線通過，將在文心路、崇德路口設G6站，由民俗公園至G6站騎機車1分鐘。

住商不動產台中文心加盟店專員陳思廷表示，民俗公園旁的熱河路為次要道路，剛好介於主要幹道崇德路、昌平路之間，公園周邊住宅環境鬧中取靜且生活機能發達，因此購屋指名度很高，因此每坪房價至少比北屯區其他區段高5000元~1萬元，但仍然比北區、西屯區每坪房價低5000元~1萬元。

中信房屋北屯崇德加盟店經理唐于珍表示，區內以透天別墅最多，大樓少，不過近年別墅幾乎沒有新案推出，大樓近2~3年逐漸成為推案主力。別墅屋齡以15~20年居多，地坪約20~30坪、臨路型的前院停車別墅為主，多規劃連棟式、1樓挑高3.6米的產品，地坪30坪的別墅1樓有孝親房，總價700~1200萬元，不過物件釋出率不高。

唐于珍表示，3年前房市景氣佳，包括惠宇、鉅虹、順天等知名建商看好此區完整的生活機能，紛紛進場在公園周邊推住宅大樓，主推40~60坪、3~4房的產品，預售時開價12~13.5萬元。

推案以小坪數宅為主
2006年有捷運綠線興建的重大利多傳出，再次帶動推案潮，主要推案地點則集中在崇德路、文心路附近，產品也改推15~25坪、套房或2房等小坪數住宅，預售時每坪13.8~15萬元。

唐于珍表示，由於本區有捷運議題帶動，地段未來性佳，屋齡5年內的大樓每坪已漲至12~16萬元，預售或新成屋大樓每坪開價漲至15~18萬元。由於目前營建成本增加，加上捷運動工期程延後，因此市場買氣略呈降溫，不過看好捷運綠線未來的通車效益，仍然有不少自住型的客戶進場。

陳思廷表示，10年以上中古大樓房價落差較大，每坪7.5~11萬元，多位於民俗公園外圍，以30~65坪、3~4房居多，公設比20~25%，因此也受到不少首購或換屋族的青睞，市場交易熱絡。唐于珍表示，本區購屋客層有教師、醫生或公務員，年齡層多介於30~50歲左右，30歲以下買新大樓、30歲以上以購買中古產品居多。


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【張瑞傑╱台中報導】
大型連鎖餐廳、服飾店聚集的台中崇德、漢口商圈，以路寬30米、無分隔島的漢口路為主要路段，崇德路、漢口路口有家樂福崇德店帶動，業種多元，是區內商家效益最發達的區段，店面交易熱絡，透天店面1500萬~1800萬元，每月租金5~8萬元。

業種多元
崇德、漢口商圈位台中市北區漢口路四段、介於崇德路與梅川東路之間，該商圈呈帶狀發展，以漢口路為主要路段，周邊餐廳、KTV、小吃店群聚，崇德路、漢口路有家樂福崇德店，及多棟辦公大樓，消費人口以上班族群居多。

家樂福旁具集結效益
漢口路及太原路有明星學校曉明女中與賴厝國小，永興街有北區區公所，商圈南側連結太原綠園道、梅川綠園道，園道周邊有不少大型住宅社區。漢口路的東半區段店家密集度較高，各區段業種多元但區段屬性各異，店面售價與月租金行情也由東往西遞減。

永慶不動產台中北區崇德加盟店經理蔡協虔表示，崇德路、漢口路是北區的主要幹道之一，銀行、商辦大樓、超市聚集，而漢口路路幅達30米且無分隔島，吸引許多大型連鎖餐廳、服飾等業種設點。加上家樂福的集結效益，使崇德路、漢口路口附近成商業機能最發達區段，透店1500~1800萬元，租金約5~8萬元，角店月租金可達15萬元左右。

漢口路、綏遠路口有KTV、汽車旅館等業種，周邊有許多咖啡館、火鍋店、鐵板燒等店家聚集，凌晨時段也有不少特定族群消費，透店總價1200~1600萬元，月租金3.5~7萬元；大樓店面總價600~1000萬元，月租金2~4萬元。

東漢街永興街樓店多
次要道路如綏遠路、永興街、青島路等區段，住宅密度高，也有不少小吃店家開業，由中醫商圈延伸而來的永興街，小吃業種最多元。透店地坪約20~25坪，總價1000~1500萬元，月租2~4萬元。

信義房屋北區一中店經理卓怡宏指出，東漢街、永興街屬於該區的高級住宅區段，樓店多，過去即有不少精品服飾店與補習班，月租金約2~3萬元，樓店總價500~900萬元。

卓怡宏表示，崇德、漢口商圈過去即是北區主要的消費商圈，不過各路段如餐飲、補習班等業種聚集成形已久，不同客源、人潮前來消費的時間也不一樣，例如漢口、綏遠路口附近，中午營業的餐飲店家較少，必須等到晚上才有人潮出現，崇德、漢口路則剛好相反。有意進場開業的投資者，建議先行評估營業時段與主要訴求客層，未來獲利才能穩定。

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十甲路沿線商家密集，提供便利的生活機能，各類型住家聚集在十甲路的周邊，屋齡2年內的別墅新成屋總價750萬元起。

交通利多
台中市東區十甲路西起於台中市進化路、東至太平宜昌路，橫跨台中市東區與台中縣太平市，沿途銜接旱溪東、西路、台中生活圈4號道路，旱溪東、西路往北串連精武路、太原路、東山路等重要道路，往南可通往大里，未來台中生活圈4號道路將在樂業路、太平中山路口分別設置匝道。

原物料漲新推案減少
十甲路生活圈位於台中生活圈4號道路設置的中山路、樂業路2匝道之間，通車後可享受交通之便而不受匝道附近的車流量影響，十甲路上商家密集，有各式小吃、連鎖餐飲店及便利商店，十甲路、十智街口有十甲黃昏市場，市場旁為全聯福利中心，提供居民日常採買。

本生活圈內也有不少小型的社區公園，如十甲路近旱溪東路有長福公園；東英15街有進德公園、進業公園；東英17街、東英街口有三賢公園，公園內還有棒壘球場、籃球場等設施。

東森房屋太平中山加盟店店長林俊亨表示，十甲黃昏市場是約3年前由太平的新光黃昏市場遷移至此，十甲黃昏市場設立後引進不少人潮，帶動了周邊的發展，也使市場周邊的房市交易熱絡、房價穩定，是支撐房價的一項利多，不過由於土地成本及建材等原物料的上漲，目前本區的新推案較少。

前院停車別墅受歡迎
中信房屋東區太平加盟店店長盧俊諺表示，十甲路上以店面產品為主，全新透天店面售價約1300~1700萬元，住家聚集在十甲路周邊，屋齡約2年的連棟別墅總價750~850萬元。此外，因土地使用分區的不同，部分住用地興建獨棟、雙併別墅，由於地、建坪較大，總價也較高，同樣屋齡2年的獨棟或雙併別墅總價約850~1000萬元。

大樓產品在本區較少，林俊亨說，十甲路生活圈有部分屬於9期重劃區，9期內都是別墅，十甲路、十甲東路附近有屋齡約14年大樓社區，目前每坪約6.5~7萬元。由於前幾年取得成本便宜，新屋與中古屋的價位落差較大，目前屋齡3~5年、總價700~800萬元的前院停車別墅是最受歡迎的產品，購屋門檻提高，也使購屋年齡層提高到40歲以上。

盧俊諺提到，十甲路周邊屋齡較新，加上9期是台中市房價最便宜的重劃區，首購別墅的客層可在本區找到屋齡約5年、總價600~700萬元的別墅，若是換屋、想選擇大坪數產品，可考慮獨棟、雙併別墅，全新別墅總價約1000~1200萬元。

盧俊諺表示，十甲路周邊生活便利性佳，又有9期重劃區的居家環境，未來台中生活圈4號道路通車後，將大幅改善本區對外交通，預估房價仍有1~2成的上漲空間。

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【張瑞傑╱台中報導】
原物料飆漲，台中市新推出的透天別墅預售案動輒1200萬元以上，不過在台中市北屯區10期重劃區、西屯與南屯等外圍區段，仍有800~1000萬元別墅可買。業者認為，在土地取得不易、建商獲利空間不高的前提下，未來1000萬元內的別墅將愈來愈少。

日益稀少
近年房價持續上揚，今年各區預售新案，無論大樓或透天別墅價位紛紛開出台中市新高紀錄，預售別墅3年前仍有不少開價600~700萬元的透天別墅，但此類產品已愈來愈稀少，今年以來開價普遍在1200萬元起跳。

10期5年漲3成
富兆廣告經理陳章表示，以透天別墅成本推算，台中市土地較便宜區段每坪約15~17萬元，加上營建成本每坪7~8萬元，及管銷費用等雜項支出，規劃面寬5米的產品開價勢必超過1000萬元。

21世紀不動產台中葳格加盟店店長柯盛元表示，除了早期取得的土地以外，現今台中市的新別墅，想要以1000萬元購得的機會幾乎很少。

想要尋找千萬元別墅的產品，目前僅有北屯區的10期重劃區北側區段、南屯區的精密科學園區附近，以及位於環中路與台中縣市交界的區段，預售或新成屋別墅的主力總價約800~1000萬元。

北屯區過去一向是台中市的便宜購屋區段之一，不過10期北側區近年因有捷運綠線話題帶動，房價也出現上揚趨勢，且推案量逐漸增加，不過因單筆土地面積以200~400坪居多，因此單案戶數通常在15戶以內。
柯盛元表示，2年來10期房價漲幅不大，不過近5年來合計漲幅也達3成左右。

南屯精科周邊的五權西路附近則因受惠特3號道路、南屯交流道與高鐵等重大建設帶動，房價漲幅驚人，別墅預售案總價幾乎突破1100萬元以上，邦成建設「優閣」開價758萬元起，是目前區段最便宜的別墅。

普遍規劃1樓停車
目前市場上出現的千萬元別墅，基地通常深度較深，規劃以封閉式的社區型別墅居多，建商為節省土地成本，通常設計地坪20~25坪、面寬4.5~4.8米的1樓停車產品，樓高也從過去傳統前院停車別墅的3樓，增加至4.5樓，因此將客廳、餐廳規劃在2樓。

小面寬產品通常以年輕族群接受度較高，因此整層主臥也是訴求之一，全戶房間數一般在3~4房之間，1樓通常沒有孝親房，例如「優閣」、「臻邸」均屬此類。

陳章表示，位於縣市交界的產品，因總價稍低於市區內重劃區，因此以800~900萬元左右的預算，通常都可以購得面寬5米左右的產品，不過戶數並不多，只有1或2戶。



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【張瑞傑╱台中報導】
何厝國小位於4期重劃區，距中港路、文心路等主要幹道不遠，環境鬧中取靜，產品以透天別墅為主；中港路、文心路口未來將設置雙捷運站，房仲業者表示，捷運話題帶動買氣，中古別墅近3年房價漲15%，中古大樓每坪7~11萬元，開價合理，產品接手率高。

鬧中取靜
何厝國小位於台中市西屯區重慶路、四川路口，該校著重自然科學與鄉土教學活動，社團活動亦十分豐富，頗受家長好評。何厝國小周邊屬於4期重劃區內的住宅區，與漢口國中相距400米，區內道路路幅多為6~8米，車速不快。四川路、重慶路口有五金賣場，青海路、漢口路上有超商、連鎖餐廳與小吃店家群聚，生活機能發達。

青海路可連接文心路，何厝街、漢口路通達中港路，中港路銜接中山高中港交流道車程約3分鐘可達，中港路、文心路口未來有捷運綠線、藍線交會，步行5~10分鐘可達雙捷運站。

信義房屋西屯店經理劉佳洧表示，4期重劃區發展較早，國小附近大筆建地不多，剩餘土地較零碎分散，因此近3年內推出的別墅，每案僅規劃5~7戶、地坪約20~25坪左右；因產品稀少，總價1300~1600萬元，區內幾乎沒有千萬元以下的別墅。

大樓屋齡多逾10年
主力產品多為15~20年的透天別墅、住家，以地坪30坪以上、面寬5~6米、臨路的前院停車別墅最多，土地不用持分，單層室內面積至少20坪，總價1000~1200萬元，在當地很受歡迎，近3年房價漲15%。

永慶不動產文心青海加盟店副理黃勤榮表示，大樓多集中在青海路、漢口路主要幹道附近，屋齡10年以上產品，以40~50坪的3~4房居多，10年前開始出現15~25坪、1~2房的住宅，每坪9~11萬元，雙捷運站附近的預售大樓開價每坪20~25萬元；大樓產品接手率很高。


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