台 中 地 產 X 檔 案

金管會統計銀行辦理房貸資料，結果發現，包括買賣頻繁、房屋三棟以上、本身是房屋仲介業或建築業、標的物與借款人沒有地緣關係等四大類，被銀行列為投機客，放款成數將降低、房貸利率將提高。

為避免銀行過度擴張房貸業務，影響銀行未來資產品質及助漲房價，金管會將加強銀行房貸業務的金融檢查。日前函請銀行公會調查銀行辦理房貸成數資料，作為未來金融檢查的參考。

由於主管機關要求銀行承作房貸業務，必須區分一般房貸戶與投機客，並自訂投資客的定義。依據銀行回報，上述四大類貸款人，將被列為投資客。

目前銀行對前一般房貸戶的放款成數，最多落在七成到八成間。針對投機客，銀行的放款成數普遍低於一般戶，平均在六成到七成間。

在放款利率部分，針對一般房貸戶，大部分銀行放款利率約在1.5%~2%之間，有兩、三家銀行則落在2%~2.5%。

至於投資戶的貸款利率，最多也是落在1.5%~2%，不過，少數銀行拉高利率，2%~2.5%有五、六家，也有銀行提高利率至2.5%至3%。

在寬限期的部分，約有20幾家銀行，給一般貸款戶達三年的寬限期（付息不還本的期間）。大部分的銀行對投資客都沒有給寬限期。

另外，主管機關希望銀行針對房價飆漲的特定區域，房貸條件要更嚴格。對此，銀行多半沒這樣做。主要是因為特定區域很難界定，例如同樣是台北市信義計畫區，甚至同一條道路，可能同時有高級豪宅與平民住宅，在貸款條件上很難訂同一個標準。

金管會表示，將針對銀行的房貸業務，強化審查其資本適足率，就各銀行對不動產授信的集中度、不動產抵押貸款成數、客戶的收入負債比等，依據自有資本與風險性資產規定，要求各銀行計提資本。

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民眾申辦房貸除了比前半年利率高低，也別忘了檢視第二年起的利率，以民營銀行推出的房貸為例，除首半年利率最低可降至1.5%，第二年房貸利率也可能低於2%，房貸戶如果想降低整體房貸利息支出，貸款前一定要多比較。

以萬泰銀為例，前半年房貸利率1.5%，第七至24個月1.98%、第三年起利率才會超過2%，申貸對象則限定上市櫃公司與前1,000大企業的從業員工。

 

一銀、台銀同樣是鎖定公教人員或前2,000大企業員工，房貸前半年利率也僅約1.5%至1.6%。

萬泰銀主管指出，目前市場的階梯式房貸利率，前半年利率多以1.5%為底線，僅少數個案會針對特殊族群推出更低的利率，例如華銀得標的公教房貸前半年利率僅1.4%，土銀也自行推出前半年1.45%的超低利方案。

萬泰銀表示，萬泰銀的房貸利率設計，除了前段利率低，中後段利率也壓至比公營行庫更低的水準，房貸進入第二年後，適用的利率仍低於2%，優質客戶甚至連第三年起，房貸利率進入第三段，都有可能適用低於2.2%的利率計息。

但是萬泰銀的優惠房貸，貸款年限一律為20年期，不像一銀、台銀等公營行庫最長可延至30年期，民眾如果貸款天期不同，換算出的月付金也會不一樣，即每月房貸負擔會因貸款年期而不同，房貸戶還是要依自身還款能力先行估算，再決定如何申貸。

一銀最近則是提撥111億元額度辦理優惠房貸，只要符合營收排名製造業前1,000大、服務業500大及金融業100大員工，且在職滿六個月以上，或是一銀薪轉戶及信託理財戶，便可申貸，且取消年薪50萬元以上的條件限制。

換句話說，只要符合在這些企業上班的人士，即使屬於公司內較低薪的員工，一樣有機會可以向一銀申辦低利優惠房貸。

房市過熱造成銀行房貸風險提高，中央銀行、金管會已決定聯手研議訂定，將收入負債比（loan to income）納入房貸核貸標準，一旦民眾的收入負債比超過一定標準，未來可能不容易向銀行辦理房貸。

在卡債風暴過後，金管會與銀行公會曾訂定，民眾無擔保借款（包括雙卡借款金額）如高於月收入的22倍，銀行將不能對該民眾辦理信用貸款，也不能發卡；一旦銀行辦理房貸業務，也把「收入負債比」納入核貸條件，負債比重高較高的民眾，恐怕會借不到房貸。

銀行業者表示，目前業界普遍要求，民眾每月所繳交的本金和利息，合計不能超過月收入的三分之一。如果超過三分之一，除非擔保品（房子）真的很好，或者貸款人有其他資產，否則貸款人便要另外提出更強的信用佐證，例如提供其他擔保品、找保證人，才能貸款。

由於各銀行現在辦理房貸都是依銀行內規，並非主管機關強制要求，各銀行規定都相當有彈性。

中央銀行和金管會30日舉辦金融聯繫會議，由金管會主委陳冲主持，金管會四大業務局高層官員全數出席；中央銀行則由副總裁楊金龍領軍。討論重點包括金融海嘯後各國採取的措施和房貸議題。

金管會官員表示，金融海嘯過後，包括20國會議（G20）、國際貨幣基金（IMF）等，都有一些建議，包括金融業的薪酬制度、銀行的壓力測試，昨天會議也檢視各國採取的方法，看我國有無可參採之處。

兩大部會並針對房貸，討論在房價飆漲的情況下，如何控管銀行放款風險。金管會官員表示，銀行辦理房貸業務，以往都是看擔保品決定放款成數，但未來必須加上貸款者本身的收入負債比。

不過，收入負債比不易訂定明確指標，主要因北中南地區差異很大，且收入高低，不完全代表償債能力。此外，何謂收入，定義上就會出現一些問題，因此昨天僅定出方向，後續還要討論並詢問銀行意見。

官員舉例，昨天會議就有人說，大陸人喜歡問對方所得有多高，但回答時常是：「所得是不高，但收入還不錯。」顯示以月收入來訂定負債比，不是很恰當，因此還要更細緻的考慮；一旦定案，將由聯徵中心統整個人資料，屆時銀行辦理貸款時就必須遵照辦理。

央行出手打壓房市，貸款成數與利率成為打壓關鍵。不過，這幾年房價飆漲過快，許多銀行對於條件不好的房子，在業績壓力之下也得硬著頭皮貸下去，現在的盤整反而有益於購屋人看清房子的真正價值，讓購屋人了解，自己買的房屋究竟值不值錢，以後有沒有增值空間。不過，在這波緊縮下，購屋人可能會出現貸款成數不足而違約的問題，必須特別注意。

■　違約罰大錢 買屋得小心

　　銀行貸款緊縮，購屋者要買屋必須準備較多的自備款，但許多購屋消費者並不是很明瞭銀行的作業流程，往往在房仲業者的舌燦蓮花下，便貿然簽約。中信房屋指出，市場上許多的糾紛來自於消費者，聽信不肖房仲業者或是代辦業者的一面之詞，購買了能力所及之外的物件，一旦銀行貸款申請不下來，買方便會因為違約，而被賣方沒收訂金，金額從數萬元到數十萬元都有，而現在銀行收傘，這種情形可能會更頻繁，是想要購買房子的消費者所必須要注意的。

■　公寓炒翻天 風險沒人擔

　　房仲業者建議，有些不肖業務員在大環境不佳的情況下，許多時候便會做了過多的保證，為了避免這類狀況造成無謂的損失，消費者除了可以事先打聽好該物件可貸的額度，心理有所準備。

　　由於仲介業者確實能與配合銀行取得較好的條件，也因此建議消費者將貸款約定事項，在議價或下邀約時明確載明在斡旋單上，並在進入簽約時將附約轉載於不動產買賣契約書上，當銀行無法核貸，消費者可以依此作為依據，避免被沒收訂金所造成的損失。

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八大行庫表態限制貸款成數來打壓投資客，特別是針對一些風險較高的產品有更多的限制，房仲業者表示，不受銀行喜愛的房屋多具有「難脫手」、「位置差」、「屋齡高」的三個特色。扣除掉區域因素，業者普遍認為，低總價的套房與近來炒作都更題材的公寓，必然成為這波緊縮下的最大受害者。

■　套房客體質差 銀行較不愛

　　銀行每次緊縮貸款，第一個倒楣的往往就是套房。中信房屋企畫部副理江龍名指出，因為套房總價較低，進駐門檻就沒那麼高，雖然容易成交，但遇到景氣反轉的時候也很容易被拋售，成為銀行的燙手山芋。

　　加上許多購買套房的客戶如果不是一次購買多戶的投資客，就是年輕的頂客族、單身者，這類型的購屋人對銀行來說，變動性較大，相較之下風險也高，難以成為銀行眼中的貴客。

■　公寓炒翻天 風險沒人擔

　　除了套房之外，台北市的公寓因為最近幾年都更議題發燒，也被大炒特炒，住商不動產表示，許多公寓雖然屋齡高達４０年，但居然有人願意用百萬以上的單坪價格承接，已經與市場合理價格脫節，萬一流落拍賣很難找到買家承接，加上現在都更難度越來越高，很多個案改建遙遙無期，對銀行來說，更是不定時的炸彈，當然也會成為銀行眼中的拒絕往來戶。

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為解決房價飆漲問題，經建會昨（17）日邀房產業者召開「穩定房地產方案」會議，結論將以安定原有市場機制為優先，政府絕不打壓房市，也不會刻意限縮房貸成數。

經建會昨起舉辦三場房市會議，將於本周提出具體方案。昨天會議包括台銀董事長張秀蓮、遠雄集團副總經理蔡宗易、不動產仲介經紀全國聯合會秘書長翁江源、冠德建設協理袁藹維、鄉林建設副總經理應致遠、宏泰建設總經理林鴻南、新業建設董事長穆椿松、皇苑建設董事長郭敏能出席。

經建會副主委黃萬翔會後表示，房市具有稀有財、產品多元等特性，解決房市問題須同時顧及居住、就業、投資、環境、所得等面向，希望提出具備整合、均衡等特性的穩定房市方案，財稅措施已由相關部會著手。

與會業者表示，會中取得共識，將在原有安定的市場機制及尊重市場機制下，給予適當養分與水分，政府不會刻意去打壓房市或降低銀行貸款成數，一切回歸市場機制去發展。

有關不動產的貸款成數，張秀蓮在會中指出，目前住宅貨款餘額高達2.2兆元、逾放比為0.93%，遠低於平均值1.13%，顯示銀行風險控管正常，不需要再去刻意打壓。

黃萬翔指出，為了讓房地產更健全發展，政府未來將會努力朝地方特色去發展，透過交通建設拉近城鄉差距，讓房市的供給不會只侷限在某個特定區域，造成房價持續飆升。

黃萬翔說，房市失衡及交易資訊不透明等問題，將在此次會議後提出的穩定房市方案中優先解決。與會業者對於「投機」的定義表達關切，他表示，政府將進一步研商投機的定義。

【記者何孟奎／台北報導】淡海新市鎮將為政府穩定房市的儲備土地之一。經建會副主委黃萬翔昨（17）日表示，政府將推合宜住宅，若需求量大，可考慮將淡海新市鎮的輕軌捷運改為重運量，也就是淡水捷運的延伸。

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中央銀行總裁彭淮南昨天表示，國內房地產價格上漲，是特定地區的特殊現象，必須採取針對性的審慎措施。

央行調查發現，銀行針對性措施效果不錯，他稱讚銀行對投資客授信風險控管「做得很好」。

值得注意的是，從彭淮南數度強調，景氣復甦，央行已調整量化寬鬆政策，銀行體系超額準備「恢復到正常水準」，且對房市採針對性措施效果不錯，以及美Fed未升等觀察；財金專業立委研判，央行下周理監事會「不會有大動作」。

立委評估，大部分銀行已配合央行對房市採針對性措施，預估這波打房「就到這裡為止」（降低成數、拉高利率及取消寬限期）。

台市都會區地段房價飆不停，高房價成為民怨之首，行政院、央行、金管會聯手採抑制房市過熱措施，昨天彭淮南赴立院財委會報告並接受質詢。立委關心房市緊縮措施，及房市有無泡沫化等問題。

彭淮南說，政府近期措施並非打壓房價，是關心銀行的授信風險，央行去年即注意到特定地區房貸上漲，已提醒銀行注意授信風險。

他並稱，據央行收集資料結果，絕大多數銀行對非自住型貸款者成數已降至七成、利率加一至兩碼、取消寬限期。

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國有地標售價失真，台銀、合庫銀等大型行庫紛紛對土建融資踩煞車，並進一步採緊縮措施。

有行庫主管透露，內部決定持有國有地周邊土地的建商在申請土地、建築融資時，行庫將改依當時國有地的「標售底價」鑑定土地價格，貸款成數為八成，最高不會超過標售底價。

銀行業者指出，發現不少建商在台北縣市將標售的國有土地附近大買土地，再透過拉高小塊國有地的標售價格，拉抬周邊地價，國有土地標售反成為建商炒作房地產最佳管道，北部地區不動產也一路狂飆。

行庫主管指出，很多建商在國有地附近買了大片土地，國有地標售價格被拉高，建商在銀行土建融也跟著水漲船高，銀行授信風險越來越高。

繼土銀高層說重話、行政院決定停止標售國有地之後，已有行庫決定，土地和建築融資不再以拍賣價格為鑑價標準，改依土地標售底價鑑價，建商貸款成數為底價的八成，且最高不會超過標售底價。

台灣銀行主管亦指出，不論是在土地、建築融資，或房屋貸款等不動產相關的放款，授信策略都較其他行庫保守，尤其是土、建融部分，常是比較建商的購買價格及市價孰低，貸款最高不會超過七成五。

台銀主管表示，該行還採「三好」原則，即好建商、好的地點及好的產品等重要參考依據；另外，建商有無立刻興建的計畫亦是評估重點，「建商如果沒有馬上要興建的計畫，等於是養地，貸款成數也會降低，最多是6成5到7成。」

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全球景氣復甦使投資理財機會變多，民眾除了向銀行借個人信貸、股票融資或保單貸款，如果名下有房產，可善用利率較優惠的理財型房貸周轉資金，除還款較一般貸款機動，也有機會適用更便宜的短期融資利率。

「理財型房貸」又稱循環型房貸，也就是客戶將房屋設定抵押給銀行，以取得一定借款額度，但僅在民眾實際動支借款時，銀行才會按日計息，不動用額度則不必給利息。

目前銀行業推出的理財型房貸，利率普遍在3%至4%，略高於指數型房貸利率；但對經常從事投資理財、做生意需要調度資金的人來說，申請理財房貸可讓資金周轉更靈活。

以台北富邦銀為例，理財型房貸的利率最低可降至2.66%，貸款額度最高可達房屋鑑價的八成。北富銀消金總處副總經理洪主民表示，名下有不動產的民眾，使用個人信貸、股票融資或保單質借投資股市的成本較高，應好好運用名下房子，讓不動產可變現使用。

業者指出，目前市場常見的房貸多屬於「分期攤還型」，即為了購屋目的而向銀行申辦房貸，如政策優惠房貸或一般銀行提供的房貸，特色是一次動撥、分期攤還；但理財型房貸是循環動用性質，可提供有殼族在銀行核定額度之內、自行靈活運用貸款。

目前個人信貸利率約5%至13%，股票融資利率則約6%，保單貸款利率也要4.5%到6.5%，銀行主管指出，理財型房貸利率相對不高，且不用時便不必計息。

永豐銀便舉例，王先生最近買了一幢700萬元的房子，可向銀行借600萬元貸款，但他本身有300萬元存款，王先生算了算，認為如果繳交頭期款100萬元，剩下的200萬元存款利息收入只有0.5%，但房貸利息卻要3%，並不划算；若把300萬元全拿去繳頭期款，又怕沒資金投資。

永豐銀指出，王先生這時候若選擇理財型房貸，不但可以先付300萬元頭期款，降低房貸本金以減少未來利息負擔，手上還能握有200萬元額度隨時動用。

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去年引發購屋風潮的「青年安心成家方案」，將在2月開始受理！有1萬戶可申請前2年新台幣200萬元零利率房貸；還有1萬5000戶可申請每戶每月最高3600元租金補貼，最長2年，專家看好房市，可因此持續緩步上揚，建議鎖定捷運旁的「新北市」潛力區段購屋！

■　兩年兩百萬免息 一月下旬可查詢

　　營建署指出，申請購置住宅貸款利息補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，2年內購屋且辦有購屋貸款，家庭年收入低於80%分位點；申請租金補貼，年齡需介於20到40歲，且家庭成員中無自用住宅，家庭年收入低於60%分位點；而考量到有換屋需求者的民眾，平均年齡較高，因此，放寬申請年齡，最高可到45歲。　　而今年預計辦理租金補貼15000戶、購置住宅貸款利息補貼10000戶，相關的申請條件和規定，最快一月下旬，就可以在營建署網站上查詢到。

■　安心成家催買氣 購屋仍需算仔細

　　太平洋資產管理公司總經理張欣民認為，「一生一屋」換屋減稅優惠，加上「青年安心成家」專案加持，貸款前2年新台幣200萬元零利率，可望帶動房市買氣，今年大台北房價將持續緩步上揚。

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭則建議，「新北市」是今年搶便宜的購屋首選區段，但新莊、板橋的一線區段房價去年已上漲一波，周邊的二線區段尚無明顯漲幅，可以購買二線區段內，屋齡10年左右的中古屋，房價不高但具有增值潛力。而配合上兩年兩百萬的零利率房貸，加上利率仍屬相對低點，這個時候進場買屋，時機剛剛好！

　　不過，也要提醒購屋族，即使兩年兩百萬零利率貸款，是馬政府上任以來的房市利多，但兩年過去後，仍必須承擔利息增加的支出，因此，建議趁機買房子的首購族，還是得算算手頭上的現金，與未來的資金能否順利調度，否則，最後還得面臨斷頭出場的命運！

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房市過熱，大型行庫呼應央行抑制房市炒作，盯上投資客。土地銀行、合作金庫銀行及第一、華南、彰化銀行等多家大型行庫昨天都主動表示，已全面對房市投資客申辦房貸採取緊縮措施：只要名下擁有兩棟以上房屋者，將降低貸款成數、調高利率、取消或縮短寬限期（只繳利息、暫不必還本金）等三大緊縮措施。


銀行業者指出，房價暴漲，目前只能靠央行的「軟性措施」，即由公股銀行帶頭，抑制房市投機炒作歪風，「因為只要大型行庫一出手、貸放策略一緊縮，買家就會收手，房價就會下來。」

中央銀行總裁彭淮南表示已「密切注意」資金流入非自住的第二間或第三間房屋炒作，不過，外傳中央銀行將對台北縣市、台中七期及高雄美術館等三區域房產，採行選擇性信用管制。彭淮南昨天親筆撰寫澄清稿，否認管制傳聞。

房地產業者昨天表示，政府最近一連串打壓房市動作，包括緊縮投資客房貸成數、調高投資客房貸利率、課徵豪宅稅等，對房市投資信心將是沈重的衝擊，近期內恐將掀起一波投資客賣屋潮。

房貸龍頭銀行合庫銀主管昨天指出，已經發文要求各營業單位，針對購置第二棟房屋的貸款戶，應適度核緊投資客的貸放成數；並將投資客的貸款「寬限期」，從三到五年一律縮短為一年。

合庫銀主管說，他們對購買第二棟房子的人，視為非自住型房屋，營業單位需謹慎放款。

台灣銀行指出，目前雖無明文規定對投資客應採緊縮措施，但已提醒營業單位「估價要特別小心謹慎、要注意市場行情」，注重申請貸款者的還款能力，且要確實做到對貸款申請者收入核實。

華南銀行也明白表示「不歡迎投資客」。華銀對投資客的定義是「名下擁有三棟不動產」，除貸款成數最高不能超過六成五，貸款利率亦採各段（分段式房貸）一律加碼零點三個百分點，且不提供寬限期。

第一銀行表示，若申請房貸者已經跟三家金融機構往來、房貸筆數高達五筆者，即視為投資客，貸款利率加碼約零點五個百分點。

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針對市場關心逆向抵押房貸市場有多大，政大地政系教授林左裕17日表示，根據政大向30歲至65歲者進行的問卷調查，有三成四的人願意申請；如果換算成戶數，台灣約有35萬戶潛在需求量。

大型行庫主管估計，如以35萬戶來看，逆向抵押房貸開辦早期，可能有三到四成有意辦理者會嘗試申辦，若以銀行公會開辦費3,000元、鑑價費4,000元的規劃計算，可帶入10億元以上收入，且這還不包括將來每月0.02%的服務費用。

不過，行庫主管認為，逆向抵押貸款成功與否，關鍵還是在宣導效果，跟歐美國家相比，華人安土重遷，有土斯有財的觀念較重，要放棄努力一生得來的房子，情感上或許比較困難。

台灣即將進入高齡化社會，內政部統計，2007年台灣地區的老化指數達58%，是全球平均值38%的1.5倍。

林左裕指出，到2029年，平均2.9個年輕人便要養一個老人，因此，如何讓年長者能夠在晚年有經濟來源，成為逆向抵押房貸肩負的任務。

尤其台灣老年人口自有住宅率達八成，換言之，以台灣的環境，相當適合鼓勵老年人申請逆向抵押房貸。

根據林左裕的研究，願意申請的受訪者中，有六成選擇年金支付型（即每月領取固定金額）；保持一定信用額度來隨時支應者有三成；一次領取的只占不到10%。至於民眾願意接受此種制度，理由是希望提升老年生活及分擔日常支出。

不願申請者的理由，林左裕分析，主要是傳統觀念想把房子留給下一代，其次是因為不了解逆向抵押貸款，或是想把房子留在身邊。

林左裕表示，全台近35萬的潛在需求戶，有近五成在台北縣市，建議將來試辦時可先選擇北部地區。

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養兒無法防老，只好寄望「以房養老」的不動產逆向抵押貸款早點定案。內政部長江宜樺16日透露，「以房養老」相關配套預計在明年底出爐，初期先試辦公益型的不動產逆向抵押貸款，之後再試辦非公益型方案，藉由雙軌並行制度，避免財政負擔過重。

■　明年底配套出爐 公益型先試辦

　　台灣少子化的問題，突顯人口老化日趨嚴重，如同日本的高齡化社會，再過幾年之後，台灣老化人口將高達兩成，換言之，未來每五個人當中，就有一人屬於65歲以上高齡的銀髮族。此外，根據內政部統計顯示，老人與子女共同生活的比例大幅下滑，從民國75年近八成比例，到了97年僅剩五成七，落差22個百分點。

　　內政部長江宜樺出席一場「以房養老」的研討會表示，基於老化社會來臨、獨居銀髮族增多以及依賴政府補助生活的老人愈來愈高，「以房養老」的不動產逆向抵押貸款勢在必行，預計在明年底之前，相關配套會有苗頭；不過為了減輕財政負擔，內政部傾向採取「公益」與「非公益」雙軌並行制，試辦初期先採行公益型的「以房養老」。

■　學者：樂觀其成 業界：認定從嚴

　　政大地政系教授張金鶚對於政府推動「以房養老」樂觀其成，甚至認為台灣比美國更適合推行這項制度，因為台灣的自有住宅率高達八成以上，多數人都能受惠這項福利；此外，台灣地少人稠的特質，土地價值高、房價下挫風險小，不動產逆向抵押貸款的額度有保障。

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，「以房養老」應該被視為社會福利的一環，而不是以利益為導向。以目前規劃的公益與非公益雙軌並行模式來看，若能確實執行，讓非公益負擔較多，公益部分負擔較小，可以降低「以房養老」的財政衝擊，但以台灣脫不了選舉的政治文化，恐怕會有認定浮濫的問題。

　　中信房屋行銷部副理江龍名針對「公益」部份提出質疑，無殼蝸牛或是低收入戶可能三餐不濟，連生活都出現問題，怎麼可能名下擁有房產逆向抵押貸款？若是有閒有錢的銀髮族，是否該在公益性的「以房養老」增列排富條款？否則老人的貧富差距將會愈拉愈大。江龍名建議政府，應該審慎規劃社會福利，將每一分稅金花在刀口上。

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經建會將提出「穩健房市發展」建議，行政院高層官員強調，相關措施在研議階段，尚未到行政院。經建會主委蔡勳雄2日表示，目前無法回答要採取那些政策，要再深入通盤考量。

工商建研會3日和行政院長吳敦義進行「國是午餐會」，蔡勳雄今日將陪同出席，他說，目前並未準備拋出議題，行政院高層官員表示，行政院並未準備主動提出高房價問題，除非被動回應。

有關行政院的房市政策，行政院高層官員表示，2,000億元優惠房貸政策已喊卡，原則上政府也不再興建國宅，行政院日前審查通過「住宅法」草案，中央將以補貼租金方式，依經濟條件決定租屋補貼對象，協助無殼的中低收入戶有殼可住。

未來政府將整合目前以職業身分別區分的各項住宅補貼措施，以國民各種弱勢條件以及經濟狀況，按照家庭年收入50%或70%分位以下，作為建置住宅補貼制度的主要考量，經濟或社會弱勢者增加其評點權重。

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面對當前各銀行「前低後高」三段式房貸，再加利用「免還本金」寬限期，助長投資客炒樓歪風，財經官員昨天透露，央行已要求銀行，盡速改善三段式房貸的前、後期「差很大」利率架構。若無解，考慮要求各銀行，停辦三段式房貸，改為一段式或兩段式房貸，以嚴控利率下限。
　
對此，央行總裁彭淮南昨晚表示，央行定期都會邀集行庫主管，瞭解房貸市場現況。但對利率怎麼調、結構怎麼改，則不願發表看法。

央行要求銀行速改 無解就停辦

所謂「三段式房貸」，是目前市場主流商品，特色是前低後高，如前半年利率通常不到一.五％，常造成民眾「利率好低」的錯覺；關鍵在還款的第三年起，利率會回到二.二％之上，等於是「先甘後苦」，房貸戶後期付息壓力較重。

不過，「前低後高」對投資客並無影響，因為投資客只用得到「前低」，用不到「後高」。

官員解釋，若投資客從購入到脫手，只需半年時間，正好適用三段式房貸中，利率最低部分；更好康的是，還能申請寬限期，不但利率最低，連本金都可不必還。講更直接點，這類房貸商品，無疑是為投資客開了一扇「方便門」。

前後期利率「差很大」 炒客太方便

官員表示，若眼光夠精準，通常不到幾個月，房子就能脫手，對投資客而言，前半年利率愈低愈划算。

據了解，央行最初想法，是希望三段式房貸「不要再做了」，利率數字遊戲也別再玩，各銀行能改做固定加碼的一段式房貸，期能斬斷投機客的炒樓之路，以避免高房價成為全民夢魘。

但銀行業者說，若採固定加碼的一段式房貸，利率等於鎖死，屆時只有資金成本低的銀行，能做獨門房貸生意。再者，若沒「前低後高」，銀行等於拿不出任何誘因，吸引他行的客戶轉貸。

銀行主管說，央行的目標很明確，就是要避免三段式房貸中，第一段可能不到一％的低利，助長炒樓歪風。未來可能作法是，除停辦現行的三段式房貸，將其改為兩段式，或一段式房貸；也會嚴控利率下限，適用期間也會拉長。

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央行總裁彭淮南會見公股行庫主管，央行今天雖澄清，但房仲業者解讀這應該是在為明年的升息先作預告，業者分析，彭總裁與公股行庫主管的談話經媒體披露，對房市投機風氣，是有道德勸說功能，但也有人擔心對目前房市交易有殺傷力。

永慶房屋總經理葉凌棋說，彭總裁應該是擔心目前的利率過低，會讓購屋者失去危機意識，忽略利率隨時會變動的問題，到時候利率一上揚，許多人就沒有負擔能力。不過葉凌棋也認為短期內應該還不會升息，起碼會過了今年再說。

葉凌棋表示，彭淮南希望銀行不要貸款給投機炒作房市者，要貸就貸給薪水階級，目的是要壓制投機炒作，因為一旦明年利率調升上揚時，可能會有投資客繳不出房貸時，又把房子丟給銀行，造成爛帳一堆，成為銀行的負擔，若行庫辦理一般受薪階級房貸，即使將來利率受薪者仍有能力繼續還貸款，至於他要求銀行在辦理豪宅貸款時不要只看擔保品價值，還要嚴格審核貸款人條件，其實也就是怕消費者高估自身能力還不了錢，造成政府跟人民沉重的負荷，拖垮國家的經濟。

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增撥2,000億優惠房貸已於今年9月走入尾聲，購屋人又擔心房價過高、買不下手，因此決定暫緩購屋，使得整體購屋貸款金額萎縮154億元、僅427.3億元，是今年以來跌幅最大。

　根據中央銀行新發布的報告指出，9月份五大銀行（台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀）新承作的放款金額及利率，較8月份的581.64億元，大幅減少154億元達427.3億元。

　行庫主管指出，今年元月份受金融海嘯重創，購屋貸款金額衰退217億元、僅達384.5億元，之後受到政府2,000億優惠房貸續撥、兩岸利多政策發酵等刺激，各季度的購屋貸款金額持續攀升。但由於優貸告罄，購屋貸款金額在8月份達顛峰後，便急轉直下，9月份萎縮154億元、達427.3億元，是今年以來衰退最嚴重的月份。

　彰化銀行商品策劃處個人金融科科長藍麗玲表示，政府優惠房貸前後共撥出4,000億的額度，房貸利率也可得到政策性補貼，另一部份額度再搭配銀行房貸承作，可減輕民眾的購屋負擔，因此帶動一波房市買氣。

　不過，隨著優惠房貸進入尾聲，民眾認為房價過高，購屋負擔沉重，因此抱持觀望態度，靜待價格較合理的好物件再出手，這也讓購屋貸款金額急轉直下，9月份下滑至427.3億元。

　而購屋貸款利率則微升0.063個百分點、達1.786％，主因是優惠房貸的前期利率水準（1.325％），較一般「前低後高」性質的指數型房貸高，可推估多數購屋人申辦房貸，以搭配「優惠房貸」居多，且優貸於9月告罄，因此有更多購屋人爭相搶貸，造成房貸利率微升的局面。

　市區房價狂漲也擠壓民眾購屋意願、轉而外移購屋。東森房屋董事長王應傑以「經濟學」理論說明，「市場」的產生取決於消費者的動向，若產品（指房屋）的品質差異不大，但「售價」卻有差別定價（指房價高低）時，多數人會傾向購買售價較低商品，這就是精華區房價飆高的驅使下，民眾紛外移至周邊城市置產的主因。

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為了給老婆安全感，又不想讓自己的付出沒保障，很多老公選擇把房子登記在兩個人名下，貸款則由老公一人獨力承擔，房仲業者提醒恩愛夫妻，一旦聯名、兩人還款的責任義務皆相同，其中一人不還款，聯名另一人勢必要負起責任。

聯名房貸 恐喪失部分優貸權
住商不動產特約代書曾東洲表示，政府從去年年中修改法令，只要是聯名買房子，主借款人一定是兩位，產權也是兩人分一半，不過扣款戶頭只能用一個，如果聯名一方沒還款，另一位聯名人就有還款責任。

曾東洲表示，聯名房貸有好有壞，好的是保障雙方權利，房屋不能由任一方隨意出售，缺點則是會喪失部分政府優惠貸款方案的使用權，因為部分優惠房貸有規定，必須是名下沒有房子的人才適用，如青年購屋優惠房貸，聯名房貸就等同名下擁有房子，就算房貸不是由自己這邊出，一樣失去優惠房貸申請權利。

賣與不賣 雙方同意才算數
中信房屋行銷部副理江龍名說，一旦房子要出售，也必須要雙方面都同意。曾經發生過一案例，先生因為犯罪入獄，太太向法院申請離婚，想出售兩人聯名的房子，但仍須經過先生同意。

江龍名解釋，入獄、離婚、賣房子是三個獨立事件，就算離了婚，先生一樣擁有房子一半的所有權，房子仍須先生同意才能出售。

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為爭搶房貸市占，銀行花招盡出，以近期安泰銀、中信銀、大眾銀等房貸專案來看，標榜月付金更輕鬆、利率更優惠、甚至可逐年遞減利率等，各有不同訴求，但申貸前仍要注意這類專案是否符合所需，更有3大陷阱應先了解：

　一、房貸彈性還款看似輕鬆，但總負擔沉重：目前有第一銀、國泰世華銀、安泰銀等銀行推出，這類專案標榜「房貸輕鬆繳」，有的是以貸款金額中的20％至50％本金，可延至最後一期清償，有的是以貸款年限乘上倍數計算月付金，兩者皆可降低月付金還款負擔。

　尤以安泰銀的「久久利」房貸，可延長原貸款期限的2倍最高，且不設定綁約期，房貸戶可活用資金。假設李先生貸款500萬元、貸款20年期、以利率2％計算，可得房貸月付金25,294元，而安泰銀「久久利」可延長為40年貸款期間（20年的2倍）推算月付金，但利率起息點2.5％較高、算出房貸月付金16,489元，可少付8,805元。

　然而，時間拖得愈久，總利息負擔就更沉重，以上述李先生的例子，透過台灣企銀的試算系統計算，相較於原本的20年期貸款期間，李先生若選擇「久久利」、延長為40年期，總利息負擔將多出184萬4,042元。

　二、利率優惠，但以「月調」計息未必划算：以中國信託銀行新推出的「公教成家」房貸為例，針對公教人員貸款金額之3成、7成，分別給予不同的優惠利率計息，同樣以首階段（前半年）來看，3成部份可享固定1.39％、7成部份可享固定1.7％，都比市場均值優惠。

　但應注意該專案採「月調」計息模式，目前中信銀的定儲利率指數（i）為0.8％，於每月23日公告調整，而在未來邁向升息環境之下，利率加碼速度也比「季調」更快。

　三、減利型房貸倒吃甘蔗，但前期利率較高：大眾銀的「減利貸」專案，標榜對抗未來升息的房貸負擔，但首年卻給予高達3.4％的利率，利率要陸續降至第四年，才與目前一般房貸的報價相當，若短期內有大筆資金可清償房貸或有轉貸需求者，較無法嘗到甜頭。

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大台北老公寓交易比重持續攀高，但銀行主管提醒，若是公寓頂樓加蓋產品，因產權不完整、未計入權狀總坪數中，銀行無從估價，便無法承貸，因此購屋人必須備妥銀彈。
　銀行房貸主管提醒，想買頂樓公寓及加蓋空間的民眾，貸款成數很低，甚至無法承作，因此購屋資金應充分備妥，此外，由於買公寓頂加多半是為了當包租公、賺取租金收益，因此將頂樓加蓋空間隔成多間獨立套房出租，銀行人員到現場實地估價時，會顧慮到申貸人以投資成份居多，未必願意承作。

　而都會區也有不少「地上權」住宅，這類住宅無土地持份，房價便宜約3成至4成，對於預算有限的購屋人來說，雖可減輕荷包負擔，但銀行主管提醒，地上權住宅的產權不完整、未來接手性差，幾乎都不願承作房貸。

　至於停車位產品，因不具擔保價值，目前少有銀行願意承作。華南銀行指出，停車位頂多400萬元至500萬元，雖然不屬於高價位，但種類卻很複雜，銀行不一定願意承作。

　也有銀行房貸主管認為，停車位多數沒有獨立權狀，若有權狀，也可能包含在公設持份中並不屬於土地持份，且單獨買賣車位的市場需求較低，若貸款人繳不出錢，銀行後續處理困難。

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