台 中 地 產 X 檔 案

【文/范世華】　

　　由於政府刺激經濟的政策，在金融資金鬆綁的條件下，貸款的利率在台灣歷年來的記錄上已到達不曾有過的最低點，再搭配政府「二千億優惠購屋專案貸款」，充份降低了民眾購屋貸款負擔的壓力。

　　但是另一方面，由於失業率居高不下，銀行承受房貸業務的基本條件，還是會考量到風險的因素，一般民眾想要有高額的房屋貸款，也不是件容易的事。能夠享受優惠房貸條件的，通常若不是限定「物件」需位於精華地段，就是限定「個人條件」年所得百萬以上或是軍公教人員，否則不是會有額度上的限制，就是會有利率價格上的加碼計算。　

　　簡單歸納銀行承受房屋貸款的授信條件，就如前段所述的，可分為：「標的」與「對象」兩個部分。

　■　擔保「標的」的條件

　　也就是房屋的成交價或是銀行的估價，不管房屋的價格有多麼的高、或是多麼的低，所衡量的標準，簡單說其實就是所謂的「接受度」，不多說一般市區公寓或大廈的房子，若是座落於鄉鎮地區的標的，房價非常的便宜，可是如要脫手還是很多人要，就是所謂具市場性接受度高的標的（即使真的法拍也不會沒有人要），一般人能接受的房子，銀行當然也能接受；反觀普遍性屬於單身或是適合被用來做為出租運用的標的，低於12坪或15坪以下的套房，由於轉手不易，因此即使是位於精華區，銀行普遍的接受度仍然不高。

■　貸款「對象」的條件

　　是否有足夠的還款能力，是銀行核貸的重要關鍵，銀行對於持續性的長久穩定性收入，要比擁有高額收入卻可能起伏不定，就還款風險的看法上要來得比較放心。因為除了職業類別、年收入之外，工作穩定性的部份，也是屬於你個人的信用條件之一，所以現職或同業別的工作年資也是考量的重要因素，它代表擁有穩定的持續性收入，連續性的工作年資愈長，相對也就表示會有較為良好的還款能力，因此一般人在選擇職業或轉職的方向，也不要忽略了要維繫以及累積個人的「信用資產」。

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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日前房仲業的最新報告指出，現在要在台北市買署於自己的房子，至少要不吃不喝23年！為了刺激市場買氣，行政院從去年開始，就推出多波的兩千億優惠房貸，不過，房仲業者卻表示，年輕人連基本的頭期款都繳不出了，兩千億房貸最後只便宜了手握資金的投資客，根本解決不了沒錢買房子的社會現象！

■　房價漲得比景氣快 購屋族難安居

　　新一波的優惠房貸總額度還沒出爐，不過，現在內政部暫定仍維持兩千億，政府補貼利息零點七個百分點，一年補貼約十三億，銀行業者表示，去年申請幾波以來，受惠的購屋族反應十分熱烈！不過，近來景氣回升，房市價格也跟著水漲船高，根據信義房屋所提供的資料顯示，過去兩三個月以來，大台北地區的土地與預售屋房價不斷刷新，中古屋的交易價格，甚至比去年總統大選後還高，在這種漲勢之下，買家無力追價，現在房市買氣再度陷入膠著！

　　因為孩子長大，家中面臨換屋需求的邱先生，原本看中內湖區的一間中古屋，本來聽說屋主一坪開價25萬，價格聽起來還算可以接受，沒想到隔兩天去看時，屋主卻已經改變心意，開價變成30萬，原本打算向政府聲請兩千億房貸購屋，現在只能徒呼負負，「因為房價漲的比景氣還快！」

■　肥了投資客？ 兩千億房貸漏洞多

　　這樣的不平之鳴，不只購屋族要大聲疾呼，其實，近來帶客看屋的仲介們，感受同樣深刻，住商不動產房仲劉小姐發現，「去年景氣不佳，首購族撐場的房市，現在多了不少投資客！」這些短線進出的房市快槍俠，瞄準兩千億房貸的好康，以低利的貸款進場炒熱房價，讓原本已經高不可攀的房價，炒的更一發不可收拾，年輕首購族反而更買不起房子，政府兩千億房貸的美意，反肥了這些有錢的投資客們！

　　雖然，有不少銀行業者表示，目前銀行有貸款進出的審查機制，用以過濾短進短出的投資客，不過，有不少投資客仍會鑽各種貸款漏洞，甚至利用家人或朋友當貸款人頭，如此一來，銀行恐怕百密仍有一疏，兩千億該如何真正服務有需要的購屋族？政府相關單位的把關與審查工作，恐怕還得更嚴謹一些！

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　房貸利率下修，不少人想逢低買進房市，不過，該怎麼挑選經濟實惠的房貸？讓不少首購新手傷透腦筋！銀行業者建議，簡單入門，先從最基本的房貸步驟做起，選擇最適合自己條件的聰明房貸。

■　優先選擇往來銀行 房貸省息多

　　除了先檢視自身的條件之外，最近政府推出多項優惠房貸，則是目前最受矚目的優惠，包括優惠利率只要1.325%的2000億優惠房貸，以及前兩年免息的青年安心成家方案，而弱勢團體最低可享0.592%的超低利率。

　　「通常銀行提供的利率，都只是表價！」銀行業者建議，最好親自走一趟銀行，了解可以協商的情況。此外，若在配合的銀行有個人薪轉戶者，或是申貸者曾經辦過該銀行的信用卡，與銀行有往來紀錄的客戶，都具備較容易貸款的優勢，不但可以商量較高的成數，也可以申請到較低的貸款利率。而如果買的是預售屋，建商通常已經與銀行談好貸款條件，提供的貸款方案會較為優惠。

■　寬限期越短越好 浮動利率現在最划算

　　而利率可以分為浮動與固定兩種，繳息方式也可分為「一率到底」與「階段式利率」兩種方案，以目前相對低利的環境，如果選擇浮動利率者，未來漲息空間相對較大，建議最好選擇固定利率較划算！

　　喜歡繳息固定者，可以選擇「一率到底」的方式，容易掌握每個月的房貸支出，不過，資金較不寬裕的首購族，通常買房子之後，手頭已經捉襟見肘，加上未來還有購買傢俱與裝潢設計的需求，通常會選擇前低後高的階段式房貸，並搭配寬限期，減少每月還款壓力。銀行業者建議，使用寬限期的期間越短越好，有部份銀行推出雙周繳的機制，如果個人理財週數許可，雙周制的計息天數較少，比月繳還要省錢！

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景氣不佳，失業率持續攀升，不少上班族乾脆轉換跑道，專職在家當SOHO族，不但工作時間彈性，有些人接案量夠大，收入甚至比做辦公室領死薪水來的好，不過，這些SOHO族如果要買房子，在銀行業者眼中，卻是核貸困難的特殊人物，銀行業者建議，SOHO族不妨尋找條件較佳的保人或擔保品，可以增加不少貸款的優勢！

■　SOHO貸款不易 銀行核貸成數偏低

　　大多數的銀行核貸時，首重貸款人的個人條件與職業類別。軍公教等公務人員最受銀行青睞，他們的收入來源穩定，相對有較佳的還款能力，不但各家銀行爭相核貸，就連利率也將給於較優惠的利率。相對而言，工作性質較不穩定的SOHO族要購屋貸款，門檻就比一般上班族來的高，就算年收入足以繳款還錢，但銀行對這類申貸戶，態度多較為保守，核貸成數也較低。

　　對此，銀行相關工作人員私下表示，建議這類申貸客戶，如果是配偶有固定的工作，最好以配偶的名義購屋，以增加申貸籌碼；如果真的沒有可以貸款的資優人選，最好先找到銀行資歷比自己好的保人，提高貸款成數，也是增加貸款籌碼常見的方法。

■　有力保人與擔保品 增加申貸籌碼

　　此外，如果能找到位在台北縣市的擔保品，也是提高房貸成數的方法，位在台北縣市精華地段的擔保品，至少都能帶到七成以上，最多甚至可以上看八成；而其他縣市則多在七成以下。因此，銀行業者建議，如果是無固定工作的SOHO族，最好先存購自備款，以免核貸不易，影響購屋計畫。

　　如果真的買了房子，才發現貸款金額與想像的有落差，有些人會選擇貸二胎房貸，不過，現在市場上標榜3.99%的二胎房貸利率，加上開辦費等巧立名目的費用後，最低利率也落在7~9%，因此，建議最好不要輕易申請，以免交屋後的負擔太過沉重，最後仍淪為法拍斷頭戶。

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房市回春，買屋看屋的人潮大增，您也心動了嗎？但到底該符合什麼樣的條件，才有資格買房子？專業的房仲建議，最好先仔細衡量自己的收入與債信狀況，再決定下訂購屋，以免淪為斷頭一族，成家夢未成，小心先拖垮了自己的生活！

■　房貸支出比例 不得超過收入三成

　　「一般而言，建議每月貸款償還金額，不要超過每月收入的30%！」吉家網建議，這個比例隨著收入的絕對金額變動，不妨先試著存下月收入的30%(包括房租支出)，如果此時不覺得生活品質有明顯的下降，表示目前的收入可以支付更高比例的貸款償還費用，才可以考慮進場看屋。

　　而購屋時的自備款項準備好了，貸款的申請費用、代書費用、仲介服務費，這些購屋成本都需要現金的支持，這也是整個購屋過程中，最辛苦艱難的部分，如果預算差的不多，首購的年輕人可以透過親友的協助，或是搭配其他政策性的優惠貸款。

■　個人債信紀錄 攸關核貸與否

　　此外，購屋免不了需要其他金融機構的貸款，如果購屋者已經有穩定、長期的工作經歷，對貸款銀行的貸款審核，將有正面的助益，而如果之前的金融風暴使工作經歷曾出現斷層，只要能提出正當的說明，償債能力也不至於因此被打折扣。

　　在提出貸款申請之後，銀行必定會對個人信用紀錄作檢核，在個人的金融信用紀錄方面，銀行可以透過金融徵信中心取得資料，追蹤個人的信用狀況，包括個人的消費性金融貸款是否按期償還等等，就算沒有信用卡，也未曾向銀行申辦過任何消費性貸款，也不表示您沒有任何個人紀錄可資佐證，電費、自來水費、電信費、瓦斯費的付款紀錄，以及以往的房租繳納紀錄，都可作為個人的債信紀錄。

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房市回溫，購屋潮回籠，不少銀行開始爭取轉貸戶，並祭出手續費補貼、提高房貸成數，或擴大二胎房貸承貸範圍招攬客源；不過，銀行主管建議，房貸戶應視需求全方面考量再做選擇，並仔細計算相關的衍生費用，免得忙了大半天，省了房貸，卻賠了更多違約金，反而損失更大！

■　轉貸成本勿輕忽 小心越貸越貴

　　銀行主管表示，房貸轉貸通常有3大費用，一是付給政府的地政設定規費，二是代書設定費(包括塗銷前銀行設定費)，三是銀行手續費。 總計轉貸成本約1.5萬元。以貸款500萬元來算，若新貸款銀行利率能便宜0.5%，1年可省下2.5萬元，扣掉轉貸成本，1年省下1萬元利息，較划得來，若轉貸後省下利息不到0.5%，恐怕是白忙一場。

　　此外，貸款不到兩年就轉貸的落跑房貸族，往往必須支付0.5~1%不等的違約金。 以貸款500萬為例，必須支付0.5~1%的違約金，總計金額約4~5萬元。銀行業者建議，就算是民營行庫或外商銀行提供的兩年低利房貸，兩年期滿之後，還是得回到原來的較高利率，一來一往，到底有沒有省到錢，房貸族的算盤可得算仔細，再決定這筆違約金付得划不划算。

■　先協商後轉貸 衍生費用能省則省

　　部分金融機構在基於經營考量下，提供借款人超優惠的房貸，就會有「限制清償」的情況出現，限制借款人不得在特定年限內轉貸，或是清償所有的貸款，這一點民眾要多加注意。 此外，塗銷費、設定費、開辦費、代償費等相關費用，每家銀行費用不同，每項數千元不等，加一加可能要好幾萬，最好全都一次問清楚，以免賠了夫人又折兵。

　　銀行業者建議，轉貸族可以與銀行協商，能不能少付點違約金。 如果轉貸戶與房貸銀行，原本就有不少往來交易，或是有基金、股票投資在銀行，不妨以此做為與銀行談判的籌碼，在長期往來的客戶，銀行多半會給一點空間，能省多少是多少。

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進入畢業忘記的六月，不少新鮮人開始踏入職場，不過，景氣不佳，很多大學生的起薪大不如前，該如何從少少的存款裏，存到第一筆購屋預算？房仲建議，每個月存1.2~1.5萬，四到五年後就能存到58~9o萬左右的自備款，可以買到總價290~450萬的房子！

■　月薪兩萬八 四年購屋非夢事

　　平均起薪約兩萬八的大學生，真的可以有成家夢嗎？新鮮人千萬別灰心！仔細算算，加上年終、獎金約40萬上下的收入，扣除基本的生活開銷後，如果每個月能存下1.2~1.5萬，先存下第一筆自備款58~90，再貸款232~360萬，就可以買下290~450萬的房子，交屋之後，以年利率2.5%，20年攤還計算，每個月只要付一到兩萬，就能擁有自己生平第一間屋！

　　不過，要注意的是，買預售屋、中古屋、新成屋的付款方式不同，如果買的是預售屋，可以隨著工期慢慢付款，只要日後有固定存款來源，先準備約一成~一成五的自備款，就能先進場購屋；倘若買的是新成屋，可能必須準備的自備款就得高一些，而是地段的不同，銀行有不同核貸成數；而買中古屋則要留意仲介服務費，就連自備款也要準備起碼兩成。

■　套房脫手不易 市區外圍較便宜

　　在區位選擇上，如果買不起市區，建議新鮮人千萬不要勉強，要量力而為，最好選擇市中心外圍的房子，如果想買台北市，可以考慮萬華、大同、文山等舊社區，這些區域因為還在台北市，相對貸款成數也較高，適合自備款不足的新鮮人。

　　此外，新鮮人的資金有限，容易選擇坪數小、總價低的套房產品，但這類產品申貸不易，將來脫手也有困難，對新鮮人來說，將來獲利空間也較小，最好不要輕易嘗試；而首次購屋的新鮮人，最好盡量利用政府提供的各種優惠房貸方案，能省則省，如此斤斤計較的比價看屋，想在工作後四到五年購屋，絕對不是一件難事！

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隨著景氣回溫，銀行業者紛紛拉高貸款成數至八成，第一銀行甚至投下震撼彈，推出最高可達九成的房貸，嚇壞不少金融同業，卻讓房仲業眉開眼笑，可是不少民眾私下表示，薪資沒漲，就算免頭期款也不敢貿然購屋。

■　景氣復甦了？ 薪水是指標

　　一位工作三年的小陳與女友論及婚嫁，可是女方家長希望小陳能夠給女兒保障，希望小陳買屋置產再談婚事。 小陳無奈表示，剛出社會才三年，去年還減薪15%，不要說房子，連頭期款根本都拿不出來。

　　隨著近期房市回溫，銀行放款的房貸成數越來越高，甚至最高可達9成，可是小陳卻開心不起來，因為去年金融海嘯減去的薪水根本都還沒補回來。 股市、房市回溫對小陳而言一點都沒有受惠，即使現在頭款付得出來，卻還是不敢買屋，深怕買了房子，卻付不出房貸。

■　房貸高未必好 先評估還款能力

　　銀行業者表示，房貸貸款的成數高低，是以個人財務能力與抵押物的價值來評估，所以購屋者信用不但要好，更要提出足以還款的證明，例如扣繳憑單與存款等，才有機會借到較高成數的房貸。

　　政大地政系教授張金額表示，經濟沒好轉、失業率沒有下降的情況下，該不該進場購屋，一定要謹慎思考。

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現代人越來越重視居家生活品質，裝潢已成為大多購屋者考量一，但很多消費者在購屋後，能夠運用的裝潢預算有限，因此，房仲建議，購屋前就應該把裝潢預算一併考量進去，不只能省荷包，還可以同時擁有良好的居家空間！

■　先確定裝潢預算 抓出貸款成數

　　「在購屋之前，就應該考量裝潢的預算！」住商不動產企研室主任徐佳馨建議，如此一來，購屋族對自備款的準備與貸款的成數，才能有較全盤的考量，裝潢前也一定要做功課，針對家人的需求來規劃預算。

　　一般在規劃預算時，最好把工錢較高的「木作」部份預估在30%上下，(現成採購的櫥櫃，不在木作預算中）、窗帘部份為8%、燈具約5%，而配電費用為2%，其他的55%拿來作為傢俱及飾品的採購，這樣可以維持一個水準以上的裝潢品質，而且比較不容易有邊裝潢邊增加預算的失控情況。

■　事前多與設計師溝通 木作材料不能省

　　此外，事前一定要詳細和設計師溝通，設計出來的作品才不會和自己的意見差距過大，以免進入製作過程後還必須修改，到時候就得花更多錢；最好儘量避免複雜設計，如抽屜太多、壁面太多裝飾等，雖然這些裝潢花不了什麼材料錢，但是卻會耗費工時，徒然浪費了工錢，對屋主來說，會增加不少裝潢開銷。

　　不過，建議木作部份的材料不要省，但是傢俱可以挑選精實耐用，而價格不高的，如把手、拉環等，可以搭配比較平價的。另外，高價材料以低價但質感相近的材料替代，如櫃面加作的大理石，可以直接使用木料板面或人造石，壁面則可以國產壁紙取代進口壁紙等，都可有效壓低裝潢價格。

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善用政府兩千億優惠房貸，加上房仲業與銀行合作的高成數房貸方案，中產階級坐擁千萬豪宅不是夢。 不過在低利時代，如何挑選適合的房貸類型，房貸族可要多加比較。 房仲業者表示，目前最常見的是「分段式指數型房貸」，不過低利時代最聰明的選擇是「一價到底」的固定利率房貸。

■　房貸類型比一比 「一價到底」最優惠

　　銀行房貸類型琳瑯滿目，涉及層面包括貸款利率、償還年限以及償還方式。 區分房貸類型大致分為五大類：1、「理財型房貸」或「回復型房貸」：適合有理財規劃或是備用金需求的房貸戶；2、「抵利型房貸」：以定額存款抵折房貸本金，等於存愈多、愈省房貸利息；3、「分段式指數型房貸」：這是時下房貸最常見的類別，譬如每三個月機動微調房貸利率；4、「遞減型房貸」：房貸利率由高至低，逐年遞減；5、「一價到底」的固定利率房貸。

　　太平洋房屋企研室經理鄭國英表示，上述這五大類房貸以「一價到底」的固定利率房貸最划算，試想目前五大行庫的一年期定存利率才0.77%，若能一價到底十五、二十年房貸利率不變，當然非常划算，不過銀行願意承貸的機率渺茫；至於在低利時代，最不聰明的選擇屬於「遞減型房貸」。 鄭國英認為，房貸族如果沒辦法選用「一價到底」佔貸款銀行的便宜，不如依個人需求，選擇「理財型房貸」或是「分段式指數型房貸」。

■　房貸成數多寡 「人」、「屋」是關鍵

　　選定房貸類型，接下來就必須向銀行爭取高成數的房貸。 太平洋房屋副總李珠華指出，房貸成數高低與貸款人以及抵押物件有密切關聯。 就「承貸人」而言，醫師、律師、會計師等，擁有穩定收入者，加上良好的個人信用評鑑，自然會獲得高成數房貸。

　　就「物件」而言，抵押的房屋若是位於精華地段，鄰近學區、公園、商圈或捷運站，同時屬於標準三房以上規格，也有機會順利通過銀行的高成數房貸。 此外若是透過房仲業買賣房屋，通常會有長期合作銀行，願意配合房仲業提供優惠房貸。 李珠華建議，房貸成數不是越高越好，以七至八成為宜，若是申辦九成以上房貸，恐怕會陷入高利息，以債養債的惡性循環。

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景氣差，因為失業繳不出房貸的人越來越多，銀行公會決議，大幅放寬「房貸紓困」條件，原本失業半年才可以申請延長房貸寬限期，現在放寬至失業一年內也可以申請，而且每人不限申請一次，最長貸款期限，以不超過30年為限。不過房仲業者認為，要搶救房市，最好全面開放延展寬限期，一來可減緩房貸戶的心理壓力，二來銀行也可減少斷頭風險！

■ 全面延展寬限期 裁員減薪都保障？

失業勞工在申請房貸本金緩繳時，原本規定須取得勞保失業給付等相關證明文件，但為了符合實務需要，公會決定勞工只要提供離職證明、定期契約證明文件，及勞工行政機關出具的離職證明文件等，就可以提出申請延展房貸期至30年。

　　但是，21世紀不動產總經理王福連卻認為，許多產業除了裁員外，也開始大放無薪假，有些只能領到最低工資的房貸族，連失業補助都領不到，經濟壓力也不小，他們也是銀行斷頭的高風險族群，「如果能連這些族群也照顧到，全面放寬延展寬限期，不但可以減少房貸族被斷頭法拍，更能減低銀行的龐大呆帳！」

■ 延展30年寬限期 小心利息增百萬

　　王福連也表示，在雷曼兄弟破產後，金融海嘯橫掃全球，各國開始去槓桿化，導致資金破洞產生，所以各國以降息的方式，避免不良信貸持續擴大；而延長房貸以避免斷頭、法拍，或是各種降息政策，可以減少民眾不敢消費的心理壓力，避免經濟再度惡化。

　　不過，民眾申請延展寬期時也要注意，假設貸款500萬為例，利率3%、本息攤20年，每個月需支付27730元，但是轉換成30年，每個月繳納21080元，少繳6650元，看似減輕不少負擔，但是換算下來，30年卻要多繳近百萬元利息，所以建議房貸族，還款能力提升後，一定要盡快償還本金，縮短還款年限。

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走了四年半多頭的房市反轉，現在銀行也不得不採取自救措施，對核發房貸越趨嚴格，在可預見的未來，套房、店面等產品的貸款緊縮壓力，恐怕將有增無減，而即將來臨的交屋潮，不少預售購屋族的核貸成數大減，現在全都投訴無門，該怎麼繼續美麗的成家夢？這恐怕將是房市的下一個未爆彈！

■ 銀行逾放比升高 緊縮房貸額度自保

　　根據統計，目前銀行的逾放比，已經出現逐漸升高的趨勢，其中以基隆、桃竹苗最為嚴重，但現在金融業最擔心的，是退去光環的竹科新貴，逾放比會不會也跟著惡化。

因此，現在不少銀行在評估房貸時，做了小幅調整，以往銀行擔保品與還款能力並重，比重大約各一半，不過現在不少銀行將「還款能力」的評估，加重到六到七成，就是怕房貸戶還不出錢來，最後倒楣的還是放款的銀行。

■ 銀行緊縮房貸 籌錢交屋有撇步

　　而交屋潮前夕，不少預售購屋族才赫然發現，建商原本說的核貸額度，碰上大環境的不景氣，已經跳票，以台北市為例，原本一千萬的房子，可核貸八成的額度，購屋族只要付兩百萬就能買房子，但如果銀行緊縮成七成，那麼多出的一百萬資金缺口，就會立刻讓購屋族喘不過氣，該怎麼辦？

首先，建議購屋族先與自己熟悉的銀行協商，能否增加貸款額度；或是利用小額信貸的方式借出，雖然利率可能較高，但在交屋瀕臨斷頭之際，也不失為應急的方式之一。

此外，多數建商在發生核貸差額時，都會提供「建商貸款」，幫助客戶解決燃眉之急，利息也可以透過雙方協商後決定，為了讓買賣雙贏，建商提供的貸款額度，通常可以比照銀行房貸利率，相較之下優惠不少，是不少房貸戶優先選擇的解決方式。

而目前甫開始申請的「青年安心成家」方案，可提供兩年兩百萬的免息貸款，只要資格符合的小家庭，都可以趕快提出申請，比銀行核貸的金額省更多，一定要善加利用！

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央行六次降息共2.125%，銀行指標利率全部降到新低，目前僅約1.56%，也就是信用較佳的客戶在加計銀行利率加碼後，適用的房貸利率多數低於2%，僅1.85%左右。部份銀行為了增加收入與降低放款風險，評估改推固定利率房貸或調高自訂加碼幅度，可能加重未來新申辦房貸者的利息成本。

■ 央行連降息 銀行房貸先喊卡

以土銀為例，未來房貸客戶貸款前六個月利率，將改成固定利率，不管未來央行升降息，這六個月適用的利率水準都不會變動，台銀、合庫銀和台企銀目前也將採取和土銀相同的計息方式。

　　此外，台銀、台企銀最近也調高自訂加碼幅度。以台企銀為例，原本三段式房貸，第一段採指標利率計息，第二段是指標利率加碼0.08個百分點，第三段則是指標利率加碼0.58個百分點；近期則改成，第一段以指標利率加碼0.85個百分點計息，第二段加碼1.05個百分點，第三段加碼1.32個百分點。

■ 房地產風險大增 放款門檻提高

　　合作金庫表示，部分原因是因為利差的關係，定存支出與央行的低率落差太大，以2年前的定存利率大約還有2.5%，但到了今年連1%都不到，而銀行卻依然要照當初年息2.5%的約定，支付給已經簽約的定存客戶，所以造成銀行業者龐大的壓力，所以才會有房貸調升的動作。

　　此外，也有銀行的房貸業者表示，由於房地產的風險日益增高，不少銀行因為看衰房市，所以調高房貸利率，以降低放款的風險，就像信用卡一樣，風險越高、利息也越高。

　　未來央行若再降息，新貸戶適用房貸利率大致還是1.8%，和目前水準相當，不會受惠央行降息而減少利息支出，但銀行研擬的房貸調整方案只適用還沒簽約的新客戶，舊客戶仍依照原本的契約內容計息。


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央行六度降息，但銀行已經抵擋不住放款成本，未來房貸下降幅度恐怕有限，銀行主管建議，如果購屋族還想爭取更低房貸利率，不妨盡量向銀行提出更多有利的核貸條件，還是有機會在不景氣的時代省荷包！

■ 人脈、財力證明盡出 爭取優利條件

　　銀行房貸利率降到約1.85%的新低，包括土銀在內的大型行庫，已研議調高房貸利率加碼幅度，想趁利率低檔買房子，不過未來新貸戶核貸利率，恐怕已經沒有預期低，銀行主管建議，「想要爭取更低的利率，可以善用身分，或向銀行強調自己的貢獻度！」

　　銀行個金部主管說，與銀行建立往來關係，讓銀行瞭解個人狀況，是提高信用條件的第一步，因此，不少人會向平常往來較多的銀行申貸，這都是不錯的談判籌碼，但如果已經急著貸款購屋，可以向銀行說明償債能力，包括月薪、年終或公司紅利，都有機會向銀行爭取更好的貸款條件。

　此外，申貸人如果是公務員或是百大企業員工，銀行給予的貸款條件也會相對優惠，或是有家人可以提供夠力的擔保品，也會是銀行審核考慮的關鍵因素，時機歹歹，盡量拿出自己的優勢條件，能省則省。

■ 特定條件利率低 申請房貸勤打聽

　　貨比三家不吃虧，不少銀行也提供特定貸款人更低的利率，例如，合庫銀提供辦理房貸加買壽險的貸款人，第一年利率可減碼0.1個百分點，土銀、台企銀也有類似措施；華南銀則提供特定信用卡的持卡人，房貸利率有機會連續八年享受減碼優惠。

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經濟不佳，央行自今年9月25日以來，已經連續5次降息，累計降幅高6碼半，郵局一年機動定存利率由今年七月高點2.65%，快速下跌至近年新低的1.5%，僅次於92年SARS當年的1%！房仲建議，現在把錢放在銀行，還不如“錢”進房市，選擇報酬率穩健的投資標的。

■ 定存利率僅1.5% 房市報酬率3%起跳

　　股市受到國際經濟情勢影響，今年股市市值幾乎腰斬，在國際經濟局勢尚未回穩前，目前投資風險明顯偏高，而房市大起小回，基本上以自住需求為主，投資比重有限，再加上金額龐大，一般民眾投機炒作有限，在目前不景氣時代，相對於股市來得穩健許多。

　　永慶房仲集團總經理廖本勝說，以500萬定存為例，一年利息約七萬五千元，但實際上如果是大額存款，可能連3萬都不到，與其放定存，不如慎選區域地點，尋找適當的住宅或商辦產品來投資，目前租金投報率3%-6%，都比定存利率1.5%來得划算。

■ 低利時代投資 住家商辦店面都划算

　　以一般住宅或是辦公來投資來看，目前租金投資報酬率分別介於3%~4%及3%~6%，都遠比郵局定存來得高。資金相對不足的一般消費者，不妨選擇住宅產品來切入，在目前的低利環境下，七成貸款，350萬貸款以目前一般銀行房貸利率2.2%來計算，每月房貸支出約一萬八，如果能搭到政策優惠房貸大約一萬七左右，與每月房租收入差距不大。

　　而手握大筆資金的民眾，廖本勝建議，可以考慮商辦產品，最近自用型買方投入為中小型商辦增溫不少，短期除可自用及收租外，長期來看一定有增值潛力；而店面產品前一波價格已經有點高，嚴重壓縮到目前租金投報率，建議想長期投資的民眾，要精算投資報酬率，可慎選租金投報率3%以上的店面來下手。

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剛完成訂婚儀式的林小姐預計年後完婚，最近和未婚夫看中一間離捷運站150公尺、總價1200萬元的三房新成屋，婚後將與公婆同住。但是，小倆口月收入只有6萬出頭，生活開銷已經相當吃緊，近來受到景氣不佳的影響，銀行又緊縮貸款成數，如果無法提高貸款成數，眼看買屋計劃就要被迫延後了。

■ 提供財力證明、增提保證人 爭取銀行認同

　　為了證明小倆口的借貸誠意和還款能力，林小姐主動準備了自己在公家機關任職的「鐵飯碗」證明；由於林小姐的未婚夫是申貸銀行薪資戶，也同時提供了相關資訊，作為兩人還款能力的參考。

　　此外，林小姐的未婚夫更說服自己的父親，當小倆口的增提保證人。銀行主管解釋，銀行審核申貸資料時，首重還款能力，若房貸戶願意主動增提保證人，則銀行可將保證人的資產狀況一併視為房貸戶還款能力的參考憑藉之一。如此一來，想提高貸款成數，也就相對簡單。

■ 銀行緊縮貸款成數 擔憂還款能力是主因

　　銀行主管表示，景氣不佳，銀行擔憂借款人的還款能力受景氣影響，是銀行緊縮貸款成數的主因，而貸款金額和普遍性都較高的屋貸戶，便成了主要衝擊對象。想要爭取銀行的信任，進而提高貸款成數，除了提供財力證明與增提保證人之外，還可以主動匯整房產周邊行情資訊，供銀行作評估房產保值性的參考。

　　房貸戶如果能夠順利抬高貸款成數，甚至成功貸到裝潢費，將能大大減輕頭期款的付款壓力，也能夠多留些資金方便生活周轉，在正逢景氣寒冬的此時確實獲益匪淺。

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放款額度緊縮，如何提高房貸成數，是不少購屋族的最大煩惱，房仲業者建議，部份仍有放款壓力的小型的行庫，對地段好的房子，仍有不錯的貸款幅度，不過要注意相關的手續費用。

■ 小型銀行放款壓力大 貸款成數較高

　　金融風暴持續蔓延，銀行承作房貸門檻提高，購屋者買屋意願降低，但對於銀行來說，放款的壓力卻沒有減少，有銀行行員私下表示，每個月還是有3000萬的放款壓力，就算有政府優惠房貸的利多下，平均一天都要想辦法做到100多萬的業績，壓力相當大，只好拼命打電話找客源，即使小額放款也不放過。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，在信用緊縮、民眾自備款不足的當下，想要申請到較高的貸款成數，除了地段好、信用沒問題外，尋找小型的銀行，更有機會貸到較高成數的房貸。

■ 小型行庫放款額度高 須注意手續費用

　　小型銀行雖然放款的額度會比較高，但是也要注意相關的手續費用，通常包含鑑價費、帳管費、開辦費等，各家銀行的名稱不一，費用的差距大，民眾最好多做比較，問清楚再作決定。

　　此外，房市冷清，央行也打算再度降息，對於自住的購屋者來說，無疑是一項利多，民眾在這時候購屋，一定要精選好地段與精華區，才可以抗跌保值，申請貸款也相對容易。

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隨著金融海嘯襲擊，各家銀行紛紛提高放款門檻，現在就連在上市科技龍頭產業工作的員工，貸款都碰得一鼻子灰，氣得跳腳，當百大企業也不再是房貸的尚方寶劍時，銀行業者建議，從三等親內尋找強力擔保人，或是以親友名下的優質地段房子為擔保品借款，才能較高的貸款額度。

■ 銀行緊縮貸款額度 百大行業也失靈？

　　在過去高科技產業的收入人人稱羨，號稱「電子新貴」，但是這波金融海嘯來襲，讓新貴變新「跪」，不是面臨裁員減薪就是無薪休假，連帶影響了銀行業的放款信心，當企業不再是房貸保證時，購屋者只好想辦法找強力擔保人或是拿出高額的擔保品，才有機會提高貸款額度。

　　銀行業者表示，現在放款額度確實比較嚴格，除了要有固定工作之外，擔保人的收入也很重要，如果擔保人是三等親內，而且有高額定存的話，會比較有機會取得較高的貸款額度；而假若擔保人只是朋友，非三等親之內，即使擔保人有高額的定存或是穩定收入，對銀行放款額度的加分仍有限。

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，在房貸緊縮的時代，盡量用好地段的房子去借款，用以房養房的方式，貸款成數會比較高。

■ 繳款能力、信用良好 才是貸款關鍵

　　「現在不是不願放款，而是擔心民眾還不出錢來！」因此，銀行業者認為，衡量民眾的繳款能力是第一個關卡，銀行會先了解借款人是否有穩定、可靠的收入來源，即使任職百大企業，也要看產業別與職位來決定貸款額度，現在如果
在國營事業工作的購屋族貸款，則有相對優勢。

　　再來就計算還款能力，有的銀行可承受風險的額度，是借款人收入的六成，換言之，包含車貸、信貸、房貸等借款人所有的貸款支出，總額不可超過60％，假設借款人每個月有5萬元收入，但是車貸與信貸每個月就要還２萬元，就已經佔了40％的收入，這樣的話，銀行最多只能放款給貸款人約兩百萬左右。

　　銀行建議，想要提高貸款額度，除了有穩定的收入外，有良好的信用也相當重要，建議找常往來的銀行，會比較有機會，而且貸款前，最好請先銀行業者評估該地段的借款額度，千萬不要貿然購屋；而高額成數貸款的利息問題也不容小覷，擁有穩定的還款能力，才是當下申貸最重要的關鍵。

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日前發生婦人將畢生積蓄拿去購屋，可是沒想到要簽約後，才發現銀行核貸成數不足，導致婦人付不出頭款，高額訂金被沒收，房仲提醒民眾，除了要了解自身的信用程度外，購屋簽約時，也要增加「核貸不足時契約無效」之但書，以確保購屋權利。

■ 購屋合約先載明 申貸不過即解約

　　房貸緊縮，台北市中古屋的貸款成數大約7成，其他縣市甚至只有5、6成，住商不動產企研室主任徐佳馨表示，消費者在購屋時，如果忽略了自身的信用狀況，或者是未查明該房屋地段的公告現值，只單一採納房仲的參考貸款成數，才會導致這種情況發生。

　　徐佳馨建議，購屋前可以先請往來銀行評估申貸額度，另外，簽約時一定要在契約內加註，「萬一銀行貸款成數不足時，該契約無條件解約」，防止類似情況發生，確保購屋者的權益。

■ 信用無價！購屋先評估還款能力

　　而除了中古屋之外，預購屋的貸款也要特別注意，中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，通常預售屋的建商與銀行關係良好，而且大批申貸，通常會比中古屋的核貸成數高，不過若是個人信用不良，還是會影響核貸成數的高低，因此，購屋前一定要先衡量自身的還款能力與信用狀況，


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