台 中 地 產 X 檔 案

台中南屯區人口增加快速，工作與居住條件雙雙優化，房價地價表現熱烈已成為大台中數一數二熱區，例如嶺東科技大學周邊的文山重劃區行情看俏，此區因特三號道路打通後加分不少，特三道過了環中路與向上路三段相通，等同第二條台中港路，由台中縣海線鄉鎮越過大肚山，直達南屯七期與八期精華區。文山重劃區位在大肚山中部科技走廊的南端，區域小而美規劃完善，使台中工業區與精密機械科技園區員工，有大好機會提升居家環境品質，冬天也不致於吹中科西屯一帶的海風。

■　高科技智慧宅 抓住年輕首購的心

　　以嶺東科大與嶺東中學命名的嶺東商圈商店林立人潮滾滾；老社區也逐漸被新透天社區與造型時尚的住宅大樓所取代，此區五年來首有大樓預售案，今年2月開案買氣不俗。順天建設協理林益任表示，當地購屋族水準高，新住宅幾乎供不應求。

　　當地房市趨勢吸引包括上市公司順天建設，積極買地開發此區域，連同幾年前推出美式社區大樓的勝美建設和大城建設，此區極缺新大樓，2~3年屋齡的成屋價約在10~14萬元，最近新推預售大樓單坪開價在15萬元上下，花400~600萬元得以安家，台中工業區、科技園區的上班族接受度很高，同時也吸引來自大中部苗栗、雲嘉、彰化、南投的新移民。

■　房價正值起漲點 工作就學好便利

　　林益任強調，文山重劃區發展潛力大房價相對低，越早買越可能賺到房價增值，就像四年前的中科正在起漲點。此地交通特別便利，景觀優美，有完整配套新的國小、國中、高中、台中大學、公園預定地，現有商圈生活機能完善，更有機械科技園區就業機會。

　　該區的指標預售案「順天科學家」，規劃二房 26~29坪，三房 36~38坪，總價360 ~560萬元，平面汽車位80~90萬元，每戶免費配送一個機車位。希望能與案名相呼應，注重課外科學教育讓小孩擁有優質讀書環境，養成小小科學家主動求知的精神。

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長期以來一直不是熱門推案地點的台中市11期重劃區，今年因為各建商紛紛搶進，可望成為七期重劃區豪宅群雄爭霸之外，又一處戰況激烈的房市戰區。

11期擁有環中路、生活圈四號聯外道路、捷運綠線、中山高等完善的交通動線，區內還有洲際棒球場及八二三紀念公園等大面積綠地，不論投資或自住，與七期、美術館動輒30萬至50萬元的房價比較，此區仍屬落後補漲區。

磐興建設總經理游金洲分析，11期重劃區交通動線佳、綠地面積大、環境清幽，相較於其他區域，大樓產品少了許多，只要有建商推案，多能豐收而返，也因而成為建商積極搶進的區域。

11期重劃區過去所推出的產品，以透天厝及別墅居多，大樓產品相對稀少。去年太子「文化」初試啼聲就爆紅，在當地客源強力搶進下，四個月去化完畢。

隨後跟進的惠宇「青田」也是一鳴驚人，銷售率超過八成；富宇「光之建築」銷售亦突破八成以上。強勁的買氣，振奮建商推案信心，11期也被建築界視為今年推案的主力區域。


大毅建設在11期重劃區推出的「履幸福」大樓住宅案，頗獲首購及首次換屋客層青睞。 圖／宋健生

權威廣告總經理傅蒨雯指出，從去年迄今，11期已先後有日出「登揚」、大毅「履幸福」、陸府「藏穗」等案進場，另外順天「敦凰」、磐興「寬域五期」，以及太子、嘉磬、惠宇、宏台等建設公司也著手推案中，全區推案規模可望突破70億元。

為何11期重劃區今年會成為購屋族矚目的區域？傅蒨雯指出，11期房價過去幾年較為沈寂，不像12期、中科一帶都已水漲船高，今年該是輪漲的區段，目前大樓房價每坪約13萬至17萬元，購屋人負擔較輕。

順天建設協理林益任表示，剛潛銷的順天「敦凰」，訴求以七期豪宅的規格興建，但價位會比七期便宜許多，目前詢問度極高。但為避免投資客進場影響銷售，未來會採嚴格篩選客戶的模式銷售。

富宇「光之建築」現場專案經理陳秋蘭，對在地客的購屋能力相當有信心，她說，當地民眾長期以購買有天有地的別墅及透天厝為主，精緻的電梯大樓商品比較少，因此建商一推出這樣的產品，立即受到購屋人青睞。

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國家美術博物院近日確定將落腳台中沙鹿「文四」用地，為近來快速發燒的市縣合併房市議題，再添增溫柴火。建商看好市縣交界地帶買氣可望逐步凝聚，紛紛進場推案，沙鹿第1季即有5個透天住宅開案，中科一帶也成建商搶進地區。

「文四」為文教專用地，位於台中縣沙鹿鎮中棲路旁，屬大肚山區。根據文建會初步規劃，文建會將利用目前剩餘的40 多公頃土地，興建國家美術博物院，初估投入經費上百億元，打造為縣市合併後，大台中的國際亮點之一。

區域房仲業表示，當地位處台中縣市交界，附近有靜宜、弘光兩所大學，且鄰近東海商圈，原本即具相當生活機能。區域交通也方便，除沙鹿、龍井交流道外，透過中彰快速道路、即將開通的特三號道路，更可將中科、台中市區、清泉崗機場、台中港以至高鐵連成一氣。

去年台中縣市確定合併升格後，業界即多認為，除了台中市區外，這一帶會是主要的房市受惠區。在國美院確定落腳此區後，雖然仍在規劃階段，一般預料會讓縣市合併房市議題加速發酵，吸納更多購屋人目光。

成屋市場已有相當反應，台灣房屋近來便發現很多苗栗、彰化等中部地區民眾到大台中看屋，以一月而言，店頭帶看情況較12月增加約二成之多。這個地區由於房價還在相對低點，是外縣市民眾主要看屋區之一。

在推案方面，根據統計，包括富宇、巨匠、臻品、久樘建設等都在第一季在沙鹿推出透天產品，總價則在800~2000萬元之間，從從總價帶可看出建商多鎖定中上階層。

跨越台中縣市的中科特區目前則已是台中一大推案熱區，指標個案包括「天瀚」、「世紀凱悅」、「如來」、「世界觀」、「可觀」等。信義房屋中科店表示，中科特區目前一般大樓成交行情每坪多在14到18萬元之間，相對低點，在縣市合併議題發酵下，從元旦以來看屋量約增加2~3成。

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距交地日期一天天迫近，轟轟作響的怪手擾人清夢忙著施工，徹底整理台中最大的自辦市地重劃區，位於南屯黎明新村南北方向的單元2黎明自辦市地重劃區(以下簡稱單元2)已經整出輪廓，面積186公頃，其中住宅區佔98公頃，範圍大約北起至七期西側市政路、東至南側的河南路，中間以黎明新村為中心接上東面的黎明商圈，最南連接上永春自辦重劃區單元3的大墩11街，將來可塑造成為低密度、以別墅為主力的高級住宅區。

■　業界眼中的綠寶石 可開發高級別墅區

　　根據單元2規劃，七期西側的龍門路將往南延伸到黎明新村西側，公益路將往西延伸到黎明新村南側，整個七期南側、西側將與單元2徹底匯整。土地開發專家眼中的單元2是「綠寶石」，價值遠勝過已經推案中的逢甲「12期金條特區」，這個「綠寶石」好比由七期南側再衍生的區塊，低密度開發將來行情會超過12期！

　　七期土地開發的專家張漢聲表示，七期南側土地單坪50~80萬元比新市政特區便宜很多，與最貴的區段比價約只1/3~1/4，南側的低密度環境很好、交通便捷、生活機能強、文教公園綠地多，蓋大樓棟距夠深視野佳，若蓋別墅小環境清幽，在在都能吸引高級住宅客層，等南側發展一段時間後，單元2土地因有南側類似特優條件，將繼南側優勢可塑造成高品質別墅社區。

■　七期南側人氣匯聚 後勢銳不可擋

　　同屬南屯區的七期南側、八期與單元2、3、4重劃區有三多優點，人口多，交通動線多，綠地多。藉著整體開發計畫單元2、3、4將快速與精華區的七期南側、八期一起整合，此區域人口穩定成長、建物新穎，發展勢頭銳不可擋。

　　「時代圓滿」代銷業者劉建弘說，七期南側文心森林周邊地段無可取代，南側生活便利、各大樓棟距夠遠、綠線捷運站都是此區高級住宅的賣點，品質優的大坪數新樓開價行情甚至已逼近新市政特區個案。南屯仲介業者表示，南屯單元2、3、4精華區因近交流道與高鐵展現交通優勢。單元2位居南屯精華區之中心，緊鄰七期南側與西側精華地，地點優簡直就是「肉中肉」，前景看好。

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【陳宇軒╱台中報導】
中興新村高等研究園區籌備處已於2009年11月下旬正式掛牌成立，宣告中興新村改造計劃正式展開，將引進大量就業人口，帶來的購屋需求已逐漸在當地發酵，土地價格與中古房價不僅漲25%以上，詢問度更是暴增近1倍，未來房價漲幅上看5成。

位於南投縣的中興新村原為台灣省政府與相關機關所在地，1998年精省後辦公人口銳減，逐漸成為以休閒氛圍為訴求的住宅區。去年11月19日，行政院核定通過中興新村高等研究園區計劃書，籌備處也於2009年11月21日掛牌成立，未來中興新村將改造為高等研究園區，引進大量就業人口。
高等研究園區佔地252公頃，總開發經費106.3億元，預計2014年完成開發，將引進能源、光電、文史等高科技人才，創造7500個工作機會與1萬6500名居住人口，目前確定將進駐單位有工研院、資策會、原能會等相關研發單位，籌備處則預定今年3月運作。

建商搶大面積土地
中信房屋草屯中興加盟店店長劉俊溢指出，高等研究院區引進大量就業人口，不但替中興新村帶來大量商機，龐大的購屋需求也會吸引建商購地推案，刺激當地房市。

21世紀不動產中興特區加盟店副理林炳坤表示，中興新村內有不少500坪以上的大面積土地過去都乏人問津，自從籌備處掛牌成立後，許多當地建商紛紛搶購區內大面積土地，「以前每坪12萬元大家都嫌貴，現在每坪15萬元建商反而搶著要」，土地在1個月內漲幅達25%。

劉俊溢表示，過去建商在中興新村購地狀況並不熱絡，推案量也不多，但隨著建商積極搶地，中興新村已有4個新案興建中或即將推出，主力地坪30坪左右、建坪60坪以上、面寬5~8米的連棟別墅，總價也從900~1000萬元，提高至1200~1400萬元，顯見不僅推案量大增，總價也暴漲3成以上。

屋主出現惜售心態
除新推案明顯增加，中古市場交易也開始熱絡，劉俊溢指出，以往每月平均有80通左右電話來電詢問購屋事宜，自從改造為高等研究園區定案後，單月詢問電話量高達160通，詢問熱度高出1倍，屋主也出現惜售心態且抬高價格，以屋齡10~20年、面寬4.5米的中古別墅為例，總價從350~400萬元提高至400~500萬元，上漲約25%。

林炳坤說：「目前中興新村內可用建地不多，在建商積極搶地推案的情況下，未來大面積土地將愈來愈稀少，土地價格也會愈來愈高，未來房價將有5成漲幅空間。」在商業發展與房市雙重帶動下，中興新村也可望恢復精省前的榮景。

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「哎呀！台中縣市合併升格，豐原這邊吃不到啦！」不少台中縣豐原地區在地人深以為憂，擔心升格以後山線地區被邊緣化，房地產市價不升反降，又搶不到地方建設大餅，未來大台中市如何整體規劃，民心都在等。

台中縣市明年底升格，台中縣山線地區民眾「感覺不太對」。一名房屋仲介業者表示，豐原的房產投資客本來就不多，最近紛紛想脫手，就是擔心升格後豐原地區不是台中市區的衛星鄉鎮，房地產恐會滑落。

也有業者表示，中央銀行日前表態「持續關切房價及熱錢問題」，讓部分投資客有所警覺，原本想投入台中市周邊鄉鎮房地產待價而沽的人，現在多採停看聽。

不過另有一股熱錢回鄉，台中縣政府地政處人員就說，中縣早期有大量中小企業到大陸，最近有不少「鮭魚返鄉」購買家鄉附近的房地產，集中在豐原地區的鄉鎮，且台商不借房貸，一口氣用現金買地、買房，也是另類現象。

房市呈現多元發展，不過，確實有不少豐原地區的民眾擔心「邊緣化」，希望政府展現魄力，規劃重大建設或投注軟體建設，帶給老鄉鎮民眾新信心。

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「到十期挑寶地」！成為台中新秀建商與大型建商的共識決！十期面積寬廣與太平市交界土地匯串更形遼闊，區內建築以別墅為主流，長期以來幾無電梯大樓可買，惟近三年市區地價房價穩步緩升，比價心理讓十期主幹道的太原路三段、松竹路高容積率土地出現開發價值，大城建設首先進場蓋大樓反應不壞，現在生活圈四號道高架基樁浮出地面，愈來愈近完工期，吸引更多建商承昌、九川、高陞、富宇、總太投入市場，四號道打開交通和鄉居樂活風潮刺激下買氣漸強，除傳統別墅獲換屋族青睞外，年輕人也願意搬遷到十期鄉間生活，與偌大綠地為伍，泡湯登山騎單車，享受好山好水好空氣。

■　價格長期偏低 四號道帶動補漲

　　幾翻起落的十期地價在2003年後竟然寂寞6年，台中房市榮景最具代表性的區域就屬西屯與南屯，尤其七期、八期與中科周邊更為風光！反觀，被「塞」在大坑山邊的十期只能以「慢生活」別墅吸引少數客層。

　　代銷「承昌大順」的銓信廣告副總經理徐志彰表示，高架生活圈四號道再不久就能全線開通，民眾已看到初步建設成果，環外線的四號道能一次徹底解決十期交通不便的問題，這是突破點，長時間被壓抑的地價才開始出現強勁反彈，今年下半年起四號道與樂活生活風氣強勢帶動下，十期能見度大開，房價已出現補漲！

■　溫泉鄉居受肯定 商業機能待強化

　　徐志彰補充說明，有如台北天母的自然條件，位於大坑風景區周邊的十期，具備全台中最優質的樂活生活條件~1至10號登山步道、國際GOLF球場、碳酸溫泉泡湯、露營區、單車道路、新社鄉間度假休閒等等獨一無二的吸引力，對喜愛鄉居生活或有過敏、風濕關節炎毛病的人是一大福音，因遷居台中大坑而改善健康。

　　十期也有弱點，對住慣市區樓下有超商、小吃、超市的人，這裡地廣人稀商業機能不足，與市區相差甚遠，但是，正因為商業機能待加強，十期店面需求非常強烈，買店住合一的透店是不錯的打算，太原路與軍福路口生活圈四號道匝道附近5層樓高80多坪的新透店行情約在1600萬元以內。

　　當地居民指出，其實10期範圍大很缺商店，新店面一店難求。仲介業表示，目前承昌建設「承昌大順」有新完工的店面釋出中，10期線上新推別墅或電梯大樓個案都規劃零店面強調純住宅，但是十期地廣人稀已經夠安靜了，不需強調「寧靜」住家，應多增加店面、強化生活採買機能，讓住戶基本生活需求更方便，值得建商參考！

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台中市十二期重劃區標售抵費地掀起全台瘋狂，由於標售金額高達39.4億元，且將專款專用發展區內重大建設，包括聯外道路、公園和廣場設施等，另外建商也將於明年初進場推案，政府民間齊步走，共創十二期榮景。

　台中市政府地政處長曾國鈞指出，面積81公頃餘的十二期重劃區，範圍在福星北路以南、黎明路以西、環中路以東、中港路以北的範圍內。區內已規畫兩個占地達3公頃的環保公園和原民文化公園，和一處三級古跡旁的廣場用地，其中環保公園已獲中央補助，在經費充裕下，市政府將全力建設，打造出市民最佳的休閒場所。

　針對未來十二期的都市景觀，曾國鈞說，鄰近中港路附近為高容積的商業區，將發展為商業大樓和商場，近逢甲商圈則延續商圈的繁華，其他住宅區將如七期和十一期現況一樣，呈現出低密度住宅區和豪宅特區，發展前景備受各界看好。

　另外即將於明年第1季前進十二期推案的新業建設，該公司副總穆椿權也強調，從台中都市發展動線來看，生活圈從早期的五權西路、忠明南路，一直到文心路，現在已發展到環中路沿線，至於生產基地則移到中科和精密園區。

　他說，十二期重劃區去年才開始交地，環境景觀整齊劃一，又鄰近逢甲商圈，生活機能便利，且位於中科、水湳經貿園區、七期市政中心的金三角地帶中心，在交通動線方面掌握中港交流道和中彰快速道路、未來發展潛力不容小覷。

　穆椿權說，傳統的西屯區因太早開發，生活便利性夠但住宅區優雅性不足，在房價節節高漲後，首購族群往南區、北屯移動，至於換屋族想搬到七、八期，口袋不夠深，因此十二期不僅吸引西屯區的換屋族群，更是精英外移族群的最好選擇。

　他也指出，抵費地標售成功又專款專用，未來十二期重劃區，將如七、八期當年發展的足跡，陸續出現優質的公園綠地，和重大的公共建設，帶動周遭房價。因此他強調，在政府、民間和建商三位一體同時到位後，積極開發素地，其城市景觀將令人驚豔，成為台中市下一個七期。

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儘管台中太原路三段旁的定點看板廣告，顯示眾多成屋仍在尋找屋主，但眼明手快的建商，包括海灣、大成、總太等，已搭建接待會館準備十月底進軍十期。由於台中生活圈四號道即將於明年通車，這個俗稱「四環」的高架快速道路，接通中彰、環中、國道一號，讓地處偏遠被定位適合建造休閒別墅的大坑十期重劃區，與七期、八期、12期、11期都巧妙地被圈在四環內，久被冷落的十期土地一夕爆紅，成為建商搶便宜的新焦點！

■　建地低於20萬 退休養生好所在

　　十期土地利用開發價值長期被低估的現象解除，大坑國家風景區的形象得以重塑，市府做多將引進德國滑水公園與大賣場BOT，改善十期東側生活與商業機能。目前台中市重劃區每坪低於20萬元的建地僅在此區域，由於利之所趨，讓建商願意放膽一搏，運用業務引導趨勢，爭取更多購屋族到此安身立命。

　　土地開發人士表示，論市場性，十期幾乎屈居各個重劃區之末，但土地便宜，有些建地一坪才賣12萬元，比市區大樓坪價還便宜，若開價更合理可創雙贏，市民買到便宜房子，銷售業績好，建商售屋的利潤也不差，但是相對也有些購屋抗性需待購屋者自行評估衡量，例如接近地震斷層帶、小黑蚊、人口少、治安問題、生活採買機能弱、距七期新都心較遠。不過正因為如此，十期具備慢活的先天條件，適合退休或養生族定居。

■　預售開價10萬起 輕別墅門檻七百萬

　　十期屬低密開發很缺住宅大樓，住高層大樓景觀優，大城建設沿著太原路三段建了好幾棟樓，是少數看好十期低總市場的建商，目前總太推出松竹路段的2-3房大樓，適合小家庭年輕人，松竹路有捷運綠線G1站題材，若開價更貼近首購族預算，應該可以賣出好成績。

　　相中首換市場與退休二換市場，海灣建設長期經營十期頗具心得，在東山路旁熱鬧區段推出兩個小戶數別墅預售案。大城建設也在廓子區推出別墅預售案，七月甫標地囤量相當大，現在立刻積極推案，大城建設打算分批長期經營休閒別墅的企圖強烈。

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大毅建設公司在台中市十一期重劃區內推出「CASA」透天別墅建案，外觀採用青銅、清水模，展現極致建築工藝，並且透過落地窗、立體式植栽融合生態美學，呼應綠建築基調。

國際級建築概念，流行在建案加入綠建築的概念，例如採大面窗，增加通風、採光，大露台、頂樓的空中花園等等，增加綠化面積，台中建商順應這股潮流，打造節能、省能的生活空間，深受消費者的青睞。

大毅「CASA」在台中市昌平東五路、近崇德12路口，基地面積121坪，規劃6戶4樓半別墅建案，產權獨立，室內雙車庫，立面以清水模工法，結合青銅板外飾，除了具日式禪風的特色，也隔阻日光直接照射，達到節能、遮陽效果。

業者說，大毅「CASA」重視採光、通風，客餐廳、起居室、臥室等生活空間，規劃南北座向三到四面大面落地窗，引進自然光、新鮮空氣；浴廁、梯間規劃開窗，創造賞景空間，並且增加室內外空氣流通。

大毅「CASA」別墅建案結合生態美學，透過逐層退縮的建築設計，從一樓到頂樓創造立體式植栽，無論在客廳、主臥、臥房、衛浴，窗外都是滿滿的綠意，頂樓花園更可感受處處有景的生活美學。

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