台 中 地 產 X 檔 案

台中人可能會嚇一跳！台中市精華區的套房產品居然不是票房毒藥，反而越賣越貴，銷售率居高不下！儘管打壓投資客氣氛仍在，但是台中投資客還是忙著四處找投資標的，最近許多精華區的年輕時尚型個案都傳來佳績，甚至引起業主邊賣邊調高售價。台中市七期以外，公認最強勢的地段能蓋小豪宅的有SOGO商圈、勤美新天地、黎明商圈、逢甲商圈、五期家樂福商圈、中捷沿線各站區定點。

■　捷運周邊熱區 小宅產品湧商機

　　時尚酒店公寓宅最早在七期打開市場，當時案子推得很累，直到成屋後剛好七期大豪宅市場走一段成長期，房價已帶動到單價25萬；事過多年沒人敢推精品套房，現在似乎空窗太久反而有市場。

　　例如中捷G6站崇德與文心路口新大樓的小坪數產品，銷售速度奇快，另外在勤美新天地經國園道廣場旁的小坪數18~25坪產品單價，含裝修已達23萬元，無論自用或收租當房東，看中的就是小坪數總價不多，而且擁有超優地段價值。

■　月省萬元租金 買比租划算

　　生活環境優、便利度夠好的地段，最能吸引都會單身族的認同，坐捷運通勤時間短，到站即到家，住百貨公司周邊購物衣食住行皆方便，都是買屋必備的生活機能條件！

　　台中建商推出22坪1+1 房或25坪標準2房產品，多數單身或新婚族幾乎都買得起，不必勉強買大房，背負沉重房貸當屋奴，省下每月房租一萬多元，就能擁有私人天地，不過「網路地產王」總經理鄭弘杰建議，購買二十多坪的小豪宅，先問清楚銀行房貸成數，再看建商聲譽、產品規劃、建材等級，還有地段位置，再下決定比較妥當。

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過去幾年在銀行緊縮套房貸款成數狀況下，此類商品成交量一直難有明顯起色，就算去年房市景氣好轉，套房市場仍然冷冷清清，今年套房商品發展如何？房仲業者表示，必須慎選區域，最好能以捷運、市中心為主，交通不便地區較不適合。

■　客為主 管理優良決勝負

　　住商不動產企研室主任徐佳馨表示，要投資套房地點必須要找在市中心，會買或租套房的族群大多是上班族，對這些上班族而言，交通便利與否決定購買態度，且套房的大樓或社區戶數較多，管理是否優良決定了套房價格。

　　徐佳馨指出，部分銀行對於套房的貸款態度仍相當保守，買方最好能多準備自備款，以備不時之需。

■　數隔成小套房 收租效益大

　　中信房屋行銷部副理江龍名說，兩房小宅、套房是在都會經濟快速發展下新產物，且總成交單價較低，對於剛新婚、手上沒太多存款的小家庭來說，小宅商品不失為一個好選擇，但對中南部來說，習慣住透天厝，小宅商品要有發展相對偏難。

　　江龍名表示，對中南部投資客來說，最好方式就是將一層大坪數住宅，重新裝潢、隔間做成套房，而這類商品也建議在學區或工業區附近、人口密集地區，用心一些的投資客，還可以將套房裝潢成不同風情，提高出租率。

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看好兩岸直航後的商務客租屋市場，建商這一兩年推出不少酒店式公寓，近來並已進入第一波交屋潮。現況顯示，這類產品交屋率相當不錯，投資人多打算中長期持有，並沒有出現一般套房交屋前常見的延遲交屋拋售潮。

以大直地區的「良茂大直．羅馬假期」為例，創意家行銷專案吳志豪表示，個案因由安杰物業負責包租，換算投資人自有資金報酬率可達到5%，今年完工後，投資人幾乎百分之百親自交屋，而非轉售。目前餘戶銷售，進場的買方也多是打算先當包租公，以賺租金為主。

進場買方 多打算先當包租公

另外位於北市中山區農安街的「基泰之星」，基泰建設發言人張玉貞表示，由於基泰建設不僅「包管」，兩年內住戶完全不用負擔管理費用，近來交屋時並推出包租服務，結果短短兩周內，300多戶的社區就有200多戶已完成交屋，幾乎可用爭先恐後形容。

張玉貞表示，住戶搶著交屋，主要是「基泰之星」確實達到了當初購買者對酒店式公寓的期待水準，包括各項不輸飯店的公共設施配備，如泳池、Lounge bar、KTV等，會讓住戶捨不得賣，很想自己搬進來。

建商：報酬率可達5%～7%

此外由於基泰建設提供包租，且包租的租金是依原購屋價格的報酬率的3~3.3%來計算，換算自有資金報酬更可達到7%以上，比目前銀行1%定存利率，高上好幾倍，因此基泰一宣布可以交屋，住戶就搶著要過戶，並有高達7成住戶交由基泰包租。

張玊貞表示，雖然大樓內部目前仍做最後細部整修，但租況相當理想，已有十多組國際商務客進駐，國籍遍及美、英、日、澳、法、德、瑞士、丹麥等。依目前已出租物件的租金來算，支付住戶3~3.3%報酬率完全沒有問題，未來全部完工，租金還可上看3.5萬元，報酬率還可再向上攀升。

房仲業者表示，過去經驗顯示，購買預售套房的投資客，多著眼於短期房價差價，也因此在建案完工交屋之前，往往會出現一波拋售潮，以節省交屋成本，提高獲利。如果脫不了手，往往就會延遲交屋。酒店式公寓交屋率高，顯示投資人看好這類產品，打算中長期持有，雖逢交屋潮，但不致有賣壓出現。

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許多人都在問，房市有沒有可以不問景氣，以懶人投資法就可以持續獲利的產品類型。如果真要說，在重視教育，望子成龍、望女成鳳的傳統觀念下，「校園房地產」無疑是房地產界中的績優龍頭。對於剛接觸房地產的投資新手來說，從校園房地產作為切入點，是安全且有保障的選擇。但是賺頭有多少？「網路地產王」要教您，如何精打細算投資報酬率。

■　簡單套公式 計算投資報酬率

　　住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，最簡單的計算報酬率的方式，就是將一年12個月的房租除以房價，就可以求得年投報率。比如一個總價500萬的房子，一個月收１萬元房租，一年可收12萬，年投資報酬率就是（租金１萬元X12個月）／總價500萬元X100％=2.4％。不過徐佳馨建議，應該要加上裝潢成本以及扣除掉每月固定開支，才能夠更看得清楚真正的投資報酬率。

　　而以目前的銀行定存利率不到１％來看，在台北縣市若是投報率達到4%上下，就已經是不錯的投資產品。到了中南部，由於房價低，投報率應該要到5%以上，才算是合格。有許多採取分割套房方式經營的投資者，平均投報甚至高達10%，在這個低利時代投資表現讓人刮目相看。

■　賺很大 聰明投資4選1

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，除了乖乖收租賺收益之外，有不少房東換個方式經營，反而殺出了一塊藍海。　1.集資蓋樓，賺飽就走：中南部醫生集資覓地蓋學生宿舍，收益穩定，平均收租3-5年，賺飽之後再轉售。

　2.豪華小套，媲美摩鐵(MOTEL)：台中區逢甲、東海一帶，房東將套房裝潢有如motel，號稱一口皮箱可入住，一個月租金近萬元。

　3.學生管理，房東省麻煩：外地的房東不便管理，請房客代為管理、收租、修繕，並給予房租減收優惠。

　4.專租醫科，獲利無憂：醫學院學生需要經過七年，對房東而言相對有保障，並且醫學生普遍家中狀況不錯，可以接受較高的房租。

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信義房屋企劃研究室經理蘇啟榮指出，目前來說，台灣租金水準最高，知名度也最高的酒店式公寓個案，莫過於只租不賣的新光信義「傑仕堡」，其18~27坪的商務套房，每坪每月租金達5500-6500元左右，換言之，每間一個月租金至少12~15萬不等，儘管如此，出租率仍高居不下。

　　至於中山區的「遠雄首席」，23坪的產品租金一個月則開價7萬8，每坪租金約在3000元左右。但由於其承租的主力客層多是外商或本國的中高階主管，居住的地段也強調地位的表徵，這些客層喜好的地段仍以信義計畫區、大直重劃區、大安區、天母及內科等接受度最高，比起其他地區，租金及報酬率的差異也大。

■　企業老闆最喜愛 安全、享受又省錢

　　蘇啟榮表示，商務型的酒店式公寓租金高出一般住宅許多，看似不可思議，但站在企業主的觀點來看，其實頗為划算。不少外商企業主管到台灣出差都住五星級飯店，住一晚房價至少一萬以上，住半個月至少要１５萬，相較之下，酒店式公寓不但租金較低且享受的空間較大，同時又可享有飯店化的服務，且大幅節省了出差費用，對商務型的旅客來說是更理想的選擇。

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最新統計今年北台灣預售套房案急速萎縮，預估全年推案戶數僅3130戶，與2006年房市正熱、全年推1萬5285戶的盛況相比，萎縮8成。地產專家表示，套房與豪宅市況為房市榮枯的兩大指標，今年預售市場僅豪宅表現一枝獨秀，套房推案量與銷售狀況平平，顯示房市景氣尚未復甦。


銀行貸款仍不足
《住展》雜誌研發長倪子仁表示，2004年房市復甦，2006年套房建案總戶數高達1萬5285戶，至2008年顯露疲態、套房案量萎縮至4959戶，今年1~9月套房戶數僅剩2355戶，推估全年戶數只有3130戶，創近6年來的新低點。

倪子仁表示，2005~2006年景氣正好時，大坪數豪宅與小坪數套房特別好賣，但隨著房價愈來愈高，台北市套房單價也飆高，失去低總價優勢；例如大安區15坪套房竟然也要逼近1000萬元，加上銀行緊縮房貸成數，投資客不能以高槓桿方式買套房，建商也保守因應。
永慶房屋南西店店長林彥魁表示，最近銀行對套房貸款成數比去年下半年稍放寬，從5~6成增加到6~7成，但仍比一般住宅7~8成低；以前銀行僅承作室內面積10坪的套房，現在面積也放寬為權狀10坪，稍稍激勵自住型買方，但沒有投資客支撐，套房買氣仍不如以往。


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買屋收租金，也算是一種理財工具，然而，投資並非無往不利，一定也有風險，所以，要當一個成功的包租公之前，必須先下功夫、學會投資套房的竅門，才能更了解市場，正確掌握投資機會。台中的套房投報率約6％至8％，比起台北、高雄兩大都會區還高，從台中套房下手，利潤並不差。

提供三點訣竅參考。

一、密切注意商圈移轉。學區周邊、商圈在外租屋的上班族，工作了一整天，下班都希望能早點回家休息，上班地點若離住家很近，通勤就比較方便。

投資套房應切中商圈核心，然而，各大都會區都有商圈移轉的隱憂，如高雄鹽埕區在10多年前是非常熱鬧的地方，如今因商圈移轉而不如往昔；而像台中火火車站周邊，原本也是商業活動最頻繁之地，附近店面每年嬋連地王寶座，如今也因商圈移轉，鬧區轉換至中港路周邊。

以台中而言，大專院校附近通常是商圈集中地，投資套房可以學區周邊為首要考量。目前像是逢甲商圈、東海商圈、一中商圈等，周邊都有完整的商業機能，學生在此就學、生活，都會創造租屋的需求，不論是租給學生或上班族，都有商機。

二、專營學生套房。套房達人說，在台中投資學生套房，投報率高達8％，比定存或買股票好太多，不過，有些大學附近的增建很多，一旦鄰居檢舉，就必須拆除，風險很大；有些學校距離商圈太遠，若新手投資，他不太建議列為首選。

計算學生人數、宿舍房間數以及學生外宿人口等三者的比例也很重要，以中興大學為例，由於中興大學不像逢甲大學或東海大學一般，周邊有熱鬧商圈的加持，但是它卻是包租公偏愛投資的地區，主要是因為中興大學的學生有1萬4千人、宿舍房間有2千個，學生外宿比例高達8千人，這對於包租公來說，投資套房就會有利潤。

三、套房物件勿分散，才容易集中管理。所投資的套房物件，也不要分散太遠，以免管理不當，會因此喪失房客，降低出租率。


資料來源：中時房地產

租屋的賃居處，因水災造成租屋處淹水，租處家當全部損失，且淤泥滿地、門窗破損，無法居住，如何確保房客權益？

律師指出，租屋處因不可抗力因素而淹大水，不可歸責於房東，可要求房東修繕或終止租約，但房東並無賠償租客私人財產損失責任。

若風災造成租賃處毀損達不堪使用，例如房屋的門窗全部毀損、滿屋淤泥堆積等，租客可依據民法第423條，提出與房東協商終止租約。

依據民法規定，租屋處的修繕責任，應由房東負擔，包括房屋硬體結構的隔間、牆壁、窗戶等，也應負擔當初提供家具或設備的修繕更新等責任，以利租客居住使用，但不涵蓋租客的電腦、衣物等私人物品。

租客發現房屋需要修繕時，應盡早告知房東，並與房東約定在一定期間內修復完成，如一周內、半個月內等，以免造成居住使用的不便性。

資料來源: 中時房地產

1.租金報酬率雖是投資學生套房時的首要考量，除此之外，區域是否具有房價增值潛力、該學區學生宿舍普遍不足、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低…等因素皆須考慮在內。

2.學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使投入資金變高，但卻未必成比例反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。新成屋則由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。

3.壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。

4.銀行對小坪數住宅通常會緊縮貸款，不少大學住宅在辦理貸款時遭遇困難，最好自備款比例先預估在五成以上

5.另外，購買30坪左右的中古屋，然後再予以分割改裝成三～四間精緻套房，也可以創造高租金報酬。

網路地產王/黃京梧/綜合

每年到了９月開學季，就會有許多大學周邊的套房房東開始找房客。由於半年一收的房租穩定，加上學生套房要求不高，在這個低利時代，有不少手抱現金的投資者，把學生套房當成下金蛋的金母雞。不過房仲業者建議，想要當個清閒的包租公、包租婆，其實只要做對第一步，就為自己打下成功的基礎。
■ 4高2低原則 安心當個閑房東

要如何當個安心收租的閑房東？住商不動產企劃研究室主任徐佳馨建議投資人，租金報酬率雖是投資大學住宅時的重要考量，但並非唯一考量因素，投資人應謹守租金報酬率高、房價增值潛力高、學校宿舍不足率高、學生招生報到率高以及預售屋供給量低、學生通勤率低等「四高兩低」六大原則。

此外，學生套房的租金報酬率往往是大不如小，新不如舊；過大的坪數會使房價變高，但卻未必反應在租金上，反而會拉低投資報酬率。此外，新成屋由於房價過高，即使租金比中古套房略貴，但租金報酬率的表現仍不如中古套房。而對於有心進入大學住宅的投資人，不妨壓低裝潢成本，但提供多元化的設備以滿足學生喜新厭舊的特性；並且添加保全設備也可以為產品加分，讓家長願意多出一些錢來付租金。

■ 銀行不賞臉 改裝套房好解套

不過徐佳馨也提醒投資人，大學住宅雖然有極高的投資價值，但並非萬無一失，例如受到近來銀行對小坪數住宅緊縮貸款的影響，不少大學住宅在辦理貸款時遭遇困難，所以投資人最好自備款比例先預估在五成以上，或是乾脆購買30坪左右的中古屋，然後再予以分割改裝成三～四間精緻套房，一樣可以創造高租金報酬。


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投資套房須兼顧收益及增值雙重經濟效益。首先必須就每年出租期計算其收益，出租套房大多以戶為出租單位，較少按坪計算租金，因此坪數差異不大的套房租金相差無幾。由此看來，投資坪數不大、總價較低的中古套房較具經濟效益。

其次要注意的重點是投資個案的特性，主要是生活機能及交通便利性。簡單來說便是方便性，尤其是工作地點的距離，以及休閒、娛樂、資訊等各項設施取得的方便性也是考慮重點。

另一個投資重點便是該個案的安全及隱私性。小套房由於坪數小，同一層樓擁有戶數較多，使得出入者眾，再加上流動率大，份子也較複雜，所以儘量尋找單純化的套房也是投資成功與否的關鍵。

此外，建材設備與公設比的計算也是不容忽視的，精緻的建材設施可使出租或出售時有較高行情，購買時若能對公設的面積坪數詢問清楚，才不致平白負擔過多的虛坪。

購買套房需注意建築物本身的設計、管理和周遭環境，住戶最好不要太多，並嚴防其他不法行業介入。通常小套房有一房一廳及兩房一廳格局，多半位於辦公商圈和市區，也有在市郊鄰近交通設施旁（如捷運系統）。

套房的管理尤其重要，近來市區內小套房由於大樓管理不善，或投資客未過濾出租對象，在一般人心目中，已成藏污納垢之處，因而影響小套房在消費者心中的整體形象。

至於投資者應特別注意租金行情及出租率之高低，在衡量成本及收益時，應就每年預期出租期扣除空屋期之後，再計算房屋收入，按理說，一年之出租期應以十個半月來計算較符合效益。

 

資料來源: 信義房屋

房市回春，就連銀行核貸最嚴格的小套房，也傳出解禁！過去最多只能貸款五、六成的套房產品，現在視地段的不同，最多也能享有九成左右的貸款額度，房仲業者認為，這對現金不多的單身購屋族而言，真是一大購屋利多，勢必引發另一波套房搶購熱潮！

■　套房享優利 捷運宅身價高

　　幾年前，張小姐趁景氣不錯，將工作幾年賺的積蓄，全投資到西門町一間套房上，雖然每個月出租的收入，的確可以拿來貼補房貸，不過，房市近一年行情大跌，套房核貸趨嚴，張小姐原本打算賣屋，卻因為貸款額度低，遲遲找不到願意收購的買家！

　　隨著景氣緩慢回春，現在銀行核貸從寬，不但貸款成數大增，就連這幾年被視為貸款毒藥的套房，也跟著沾光解套。包括中信銀、上海商銀、元大銀等民營銀行，對室內坪數達12坪（不含公設）、在捷運線200到500公尺內的小套房，會視條件考慮提供房貸，房貸成數也全面提高到八成五。

■　套房銀貸約2% 房市當紅炸子雞

　　由於套房坪數小，不好脫手，但銀行業者私下表示，目前銀行多數已重新定義，即使坪數小的套房，只要地點好，也可能申請到房貸。不過，相較下，銀行還是最歡迎捷運線的套房族。以上海商銀、元大銀、國泰世華銀和華南銀為例，最近推出的房貸專案，前三年平均房貸利率介於1.96%到2.11%；而中國信託、上海商銀、台北富邦及國泰世華還有元大銀行，在大台北區放款成數，全面拉高到八成五，少數個案甚至會給到九成貸款。

　　套房房貸解套，房仲業者也樂見其成，許多過去因為被房貸成數過低，而遲遲無法成交的物件，最近都紛紛進入市場，而詢問的購屋族也越來越多，因為房貸優惠利率不再排除小套房，過去幾年被套牢的小套房投資客，終於有了解套的機會，「在寸土寸金的都會生活，套房勢必又將成為當紅炸子雞！」

 

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6月的畢業季節又來到了，相信不少外宿的大學生正準備找房子、租房子。 根據仲介業者對店家的分析，大台北地區的精華地段和熱門大學周邊的套房，來詢問的人數增加了1~2成，而有的民眾也抓緊這個時機，把定存多年的資金去投資套房出租，因為央行的不斷降息，使得各大銀行的定存利率不到1%，相較下套房的出租投報率高達5~6%，民眾更有意願投資套房這塊市場。

■　學生租屋市場穩定 投報率至少5%

　　學生套房出租市場龐大，使得有越來越多的民眾將自家改建，加入共食這塊大餅，只要出租的價格適中、地段好，這類型的套房往往供不應求，而學生的套房類型，大部分的物件可分為單層舊公寓、透天厝改建套房、雅房與獨立套房出租學生，一般市場價位每個月在7,000~12,000元不等，雅房租金每月約4,000~6,000元，而這其中的投報率達5~8%。

■　挑對地點穩穩賺 清大投報率逾一成

　　儘管套房投資利率優於定存，但有些事項也要注意，在進場之前先注意所選區域是否交通便利、生活機能佳，這類型的房子銀行在貸款限額上會較為寬鬆，使得你在進場投資上較為方便。

　　另一方面就是根據學區地段的不同，投報率上也會有些許的不同，最高的學區為新竹的清華大學投報率高達11%，其次為東華大學的9%，最後在租金的行情上，最好是多加打聽，以避免出租價格與行情差距過大。

 

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隨著「敗犬女王」、「敗犬王子」的增加，二十五坪以下的小宅成交比例也大幅提升，今年上半年的成交量近兩成。 小宅成了單身族的購屋首選，主要原因在於房價高漲，以及單身一個人不需要太大的空間，25坪以下的小宅已能滿足基本的生活起居。

■　小宅需求穩定 單身購屋首選

　　單身男女大幅增加，光是去年單身男女就已超過五百多萬人，若再加上離婚、喪偶等因素而造成的單身族，總人數更高達七百五十萬人，逐漸成為一股「單身新勢力」。

　　由於單身人口越來越多，因應單身需求的產品成為市場不可忽視的力量。 今年上半年的成交量，15坪以下14.9％、15~25坪4.8％，總計19.7％。 低總價的小宅，只要位置好，增值空間比起大坪數物件不惶多讓。 因此在台北縣市高房價地段的小坪宅，特別受到單身族青睞。

■　房貸最高九成 戶數、管理要注意

　　對於之前被視為票房毒藥的小宅產品，從今年上半年開始逐漸放寬貸款成數。 住商不動產企研室主任徐佳馨表示，去年底曾有套房貸款高達9成的案例，打破小套房沒得貸的迷思，讓15坪以下小宅重現生機。

　　由於小宅產品總價低，往往一層樓規劃許多戶數，很容易造成住戶背景複雜、出入管理不易的諸多問題。 徐佳馨提醒打算購買小宅的民眾，必須注意門禁管制是否嚴謹，以確保住戶的人身安全。

 

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不論是別墅或是豪宅，對於領死薪水的上班族而言，無疑是遙不可及的夢。 不過若是把台北市購屋的預算拿到台中市，卻很有機會入住所謂的「山寨」小豪宅。 台中七期的新建大樓，越蓋越像是小豪宅或是社區電梯別墅，每坪開價三十萬，實際成交價介於14至20萬之間。

■　台中北七期市政廳 房價回復基本面

　　台中縣市議會已決議明年台中新市府團隊，將如期遷入七期新市政中心辦公廳，大台中新都心正式誕生。市政廳位置在北七期新光三越附近的惠中路與市政北七路口，住市區的民眾一定留意到市政廳周遭景觀與天際線已起了很大的變化！

　　超高豪宅大廈一棟棟完工交屋，市政廳周遭的北七期與對面的中港路文心路上更有大戶數的新成屋或預售案也同時在銷售，顯示台中新都心的重新定位讓附近的房市前景看俏，卻也因為七期利多出盡不宜炒作，房價必須恢復到供需基本面。

■　豪宅品質大樓價位 「山寨」版小豪宅出線

　　特別是位在雙捷運站區步行範圍的新大樓，房子品質越蓋越好，活像「山寨」版豪宅，售價很友善約只北七期的半價，大受民眾歡迎買氣直上，讓住不起豪宅的小市民，也能享受豪宅品質！中港路與文心路交叉口是藍線地下化捷運與綠線高架捷運的會合點，愛買、中華賓士、上城、合作金庫旁邊就是未來雙捷運站區。雙捷運站區四周700公尺範圍正是台中房市熱區！

　　七期旁很多「山寨」版小豪宅最高開價來到30萬元，實際價約在14~20萬元之間。仲介業者不解的表示，房子差不多，與七期隔一條馬路(指中港路與文心路)房價差一半，恐怕台北人很難理解吧！

■　豪宅供需失調 別墅增值富人首選

　　七期面積不小，要論七期房價應分區塊而論才行，目前七期豪宅案量、受歡迎程度與價位出現三種現象，由北向南呈遞減狀態，北七期(新光三越、市政廳附近)最多最高、中七期(市政路)其次、南七期(公益路以南)較少較低。目前仲介業的豪物件宅售價高低分歧，有低於20萬~45萬元不等。豪宅在同區塊更因樓層別、屋齡、總戶數多寡、建商商譽、地段門牌等主要因素呈現不同買氣。

　　一位不願俱名的建築業內解析豪宅市場，第一，若每坪30萬元以內，當地多數有錢人應該可以接受。第二，短期蓋太多供需失調，行銷過程難脫炒作之嫌，自住客佔少數投資客佔多數，不景氣同時大量殺出，自住客懷疑日久無法預期社區水準，第三，所有豪宅案開價均高，預售到交屋3~4年，建商與仲介卻同時賣屋，走一趟仲介店即可了解市價混亂，真假豪宅、山寨豪宅選秀，魚目混珠造成「劣幣驅逐良幣」現象，戶數少管理好的豪宅反而無法反映價值！第四，大豪墅加入競爭瓜分客戶，若買大樓豪宅150 坪總價來到5000萬元，因公設比很高，室內實際坪數變少，若5000萬元買到市區優質地段小社區電梯別墅，室內實際坪數多很多，單一土地持份，銀行鑑價高，保值增值可期。

 

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去年下半年房市冷颼颼，銀行承做小套房貸款興趣缺缺，理由不外乎是轉手不易。 不過隨著房市回春，小套房不再被銀行視為燙手山芋，不必限於銀行A級客戶，只要透過特定房仲交易的物件，部分簽約銀行甚至連低於十二坪的套房也願意承貸，第一年貸款利率1.5%，小套房貸款成數最高可達八成。
　
■　A級房貸族 貸款成數最高九成

　　所謂「A級房貸族」指的是債信良好的銀行貸款客戶，一般而言，銀行評量房貸族的等級，不外乎下列四個標準：1、職業：多數人口中的「四師」，也就是醫師、律師、老師、會計師，都被視為經濟來源既高又穩的族群；2、收入穩定：舉凡公務人員或是能提出在職證明以及薪資證明，佐證個人工作、收入穩定，是爭取高成數的關鍵；3、百大公司行號：躋身全國前一百大的公司行號員工，因為身分關係擁有較佳談判籌碼優勢；4、年收入：對於超級業務員而言，提出傲人的年收入證明，也是向銀行要求低利率、高成數的參考依據。

　　永慶房屋在今年三月陸續推出低利率1.5%的「購屋省利計劃」及「公教特惠屋福利專案」活動將延至年中截至，簽約合作的十家銀行屬遠東商銀貸款成數最高，針對公務人員最高可貸九成；至於台北富邦、遠東商銀、陽信商銀以及安泰銀行，房貸成數最多達八點五成。

■　外銀搶客源 套房貸款一視同仁

　　套房一族若不屬於銀行A級客戶，難道就貸款無望了嗎？ 永慶房屋契約部經理陳俊宏表示，這就必須視套房的狀況而定。 譬如，位於台北市精華地段的套房，主建物加上附建物的實際坪數達十二坪，就有機會獲得低利率、高成數的房貸。

　　陳俊宏表示，以永慶簽約合作的外商銀行星展銀行為例，為了瓜分房貸客源，即使是套房物件也一視同仁，第一年房貸固定利率1.50%、第二年機動利率1.88%、房貸成數八成。 至於兆豐金控、台北富邦銀行甚至對於坪數低於十二坪的小套房也願意承貸，不過限制條件是小套房的位置必須位於台北市精華地段。

 

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低利時代來臨，房貸戶樂不可支，卻讓許多定存戶叫苦連天，定存戶們想轉投資高投報率的店面，卻又不知如何選擇，房仲建議，挑選店面有訣竅，挑對地點和鎖定目標族群，才能輕鬆當包租公、包租婆！

■　平價為王 夜市店面好招租

　　東森房屋董事長王應傑認為，景氣差，平價化時代來臨，夜市周邊的物件會相較於其他的店面產品，詢問度明顯高出許多，就以台北的師大夜市、台中的逢甲夜市來說，整體的租金下修空間其實不算太明顯。其中，台中逢甲夜市商圈店面，只要貼出頂讓紅單，就有不少商家前來詢問，因此在店租價格上，較沒有太大的讓步空間。

　　永慶房屋店面事業部經理李元鳳分析，以現階段而言，高總價、大坪數的店面，普遍面臨招租不易的高風險，無法享有大額的租金收益，風險較高。

■　小套房應近學區 帶租約最穩定

　　僑茂不動產商仲部協理曾偉豪解釋，想投資小套房，一定要掌握學區、捷運周邊等2大原則，因為相較於店面、商辦等產品，套房的承租方多半是過客，以來學生和上班族來說，都可能因為畢業、工作地點變動，隨時出現臨時退租的情況，所以有學區、捷運等要素的加持，才能夠確保物件的招租順利。

　　曾偉豪也強調，其實知名大學或醫學院附近的套房，一直是學生求學的首選，因此租客來源穩定，較不必擔心空置率，且轉售時由於房價有撐，也可享不錯的利潤。此外，若是學生套房帶租約，日後學生退租時，還可請學生介紹新房客；若是店面帶租約，則應考量承租方的營運狀況是否穩定，通常以連鎖業較佳，連鎖業中，又以直營體系較加盟體系穩定。

 

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小套房供過於求，去年底空置率飆高至20%，小套房投資客出租「找無人」，又要面臨房貸利息壓力，除了認賠殺出難道沒有兩全其美的解決方案？ 主攻租屋物管服務的公司，看準小套房投資客的需求，提供「以租代售」的服務，屋主不但賺了租金縮短空置期，還能撐過房地產低潮，熬到高點出脫獲利。

■　小套房「以租代售」 代租業新藍海

　　去年下半年爆發全球金融海嘯，引發失業狂潮，直接衝擊到租賃市場。 無力負擔房租的失業族只好退租，導致租屋市場的空置率一度攀升到兩成左右。 主攻「租屋」、「物管」的永勝資產管理公司，從新成屋斷頭戶的市場看見新藍海，推出「以租代售」搶救投資小套房的斷頭戶，截至目前代管全台近6000戶套房，堪稱是全國最大的租屋代管公司。

　　永勝公司執行長徐銘達預估，今年房市將會有兩萬個斷頭戶出籠，倘若不想認賠殺出，不如嘗試「以租代售」度過房市寒冬。 徐銘達建議，套房投資客若想順利出租，租金必須先主動降價一成左右，不然就是提升裝潢配備。

■　新屋附裝潢 投報率逾5%

　　永勝租屋近日將進駐台北縣淡水新社區「南加州」，以租代售的成功案例是16.3坪的套房以月租1.8萬元順利出租。 當初購屋總價326萬元，加上40萬元裝潢費，投資報酬率大約5.9%。

　　觀察台北市套房出租行情，前五名分別是：大安區(1500-2100元/坪)、中正區(1400-1800元/坪) 、信義區(1400-1700元/坪)、中山區(1400-1700元/坪)、松山區(1300-1900元/坪)。

 

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房市不景氣，房子租不出去怎麼辦？現在全台興起一陣「日租套房」風，只要花點小錢把住家的房間重新布置，再像民宿一樣再出租給遊客，每間房間每晚約1000到2000元，比五星級飯店足足便宜一半以上，成功吸引許多國內外的背包客，讓包租公、包租婆的荷包滿滿！

■ 交通便利超搶手 居家風格最貼心

　　想要當個住房率高的「日租套房」，首先就是要考慮交通問題，例如鄰近捷運站、公車站，或是離經常舉辦活動的廣場、商圈、河邊、海岸、學校、廟宇等公共集散點較近，臨時性住宿需求較高的區段這一類的住宿區，通常都是當紅炸子機。

　　這一類的「日租套房」，大多隱身於尋常的住宅大樓或公寓，以居家式溫馨空間，齊全的家具家電配備，以及比飯店便宜好幾倍的單價，搶攻各地年輕族群的青睞。當然更用心的經營者，還會把每個房間還會打造不同的設計風格，像是的浪漫紫色風或是藍色的地中海風等，而且房間裡，各式生活用品一應俱全，還可以上網和聽音樂，也有廚房可以使用，就像是住在家裡一樣舒適。

■ 以日計價 比月租賺更多

　　某日租套房的經營者表示，以25坪的空間來換算，至少可隔成3間套房，若是每間房一晚只要價1500元，一個月的整體住房率有達7成，那整個月收租就快逼近10萬元，所以就利潤與租屋需求來說，「日租型」套房雖然單價低，但是獲利卻比「月租型」套房來得高，空間的周轉率也相對提高。

　　就現行法令法規來說，「日租型套房」傾向屋主自行利用不動產進行「變現」的使用，不受觀光旅館及民宿等相關法令的規範；且日租型套房多在住宿前收取房租，以日計價，加上大多數沒有身份登記、合約規範等，所以在投資上，還是有一定的風險存在。不過，就目前房市景氣低迷的狀況下，卻不失為一項「善用不動產資源、可立即變現」的投資策略之一。

 

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全球步入零利率時代，想靠著銀行定存利息養老過活愈來愈難，在低利時代，如果選對房市投資標的當包租公、包租婆，想要有3％以上的投報率絕非難事！房仲建議，台北、台中、高雄三大都會區，是抗跌保值的保證，而價格實惠的中古屋投資，如果再透過裝潢隔間出租，利潤更是遠遠超過定存利率！

 

■ 低利時代 定存資金“錢”進房市

　　央行連連降息，樂了房貸戶，卻苦了存款戶，銀行定存利率剩不到1％，使得許多過去靠著利息過活的民眾只能改用房產定存，希望獲利會隨之相對較高。銀行房貸部表示，現在一年期的定存利息跌破1％，若是500萬的定存，年息收入約為4.6萬元，至少較過去短缺了9萬元之多。也就是說，定存族過去一年利息收入高達14萬元，每月的平均收入約1.2萬，但現在每月平均利息收入卻是4千元都不到，落差十分懸殊。

■ 三大都會區報酬高 隔間套房最好賺

　　中信房屋董事長特助胡佩蘭表示，以台北市為例，若是總價約為1000多萬的30坪中古屋產品，月租收入約為2.5到2.8萬不等，換算下來，平均投報率為2.2％，而高雄市30坪中古屋的收租投報率略高，約為3.3％。

　　除了北高兩大都會區可投資，台中市的30坪中古屋，月租從9000元到1.3萬之間，若購買總價不超過300萬，則收租的投報率更高達5.2％；若民眾再花點小錢，將原先3房1廳的隔間變換成4間套房，投報率最多可到8.3％，相當划算。

■ 挑選物件要注意 避開嫌惡設施才穩當

　　雖然投資房產獲利驚人，但是在挑選物件時也要特別留意，有巢氏房屋管理部副理施亮洲提醒，除了好地段、生活機能和交通便利等條件不可少，也應盡量遠離殯儀館、墳地、電塔、加油站等嫌惡設施，如此一來，不論是未來要轉賣或是招租，才不會影響到房價或租金。

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