台 中 地 產 X 檔 案

央行降息連連，錢放在銀行只會越來越薄，現在台中最夯的投資，就是套房鍊金術！近來高報酬仲介專員，手上多是「中醫地37坪整棟24間套房滿租中，年收租200萬元退休養老免煩惱！」、「總價668萬逢甲大學9間電梯套房投報9%上滿租中」、「售1585萬地28坪絕對稀有物件東海商圈透店+ 20間套房滿租中年收租120萬」等物件，投資報酬率起碼都8%起跳，足以吸引讓投資人從電話線那端蹦出來！

■ 透天整棟產權清楚 銀貸7成起

「套房賣主才不是缺錢，而是因為有利潤才拋售！」逢甲在地的惠雙房屋福星店高專吳曜光分析，物件本身投資報酬率超高，賣主不急，邊收房租邊賣看看，買方多數在計算投報率值不值與逢低進場時機對不對，條件合的自然會成交！

單獨產權獨立套房低於15坪以下只有渣打銀行承辦，銀貸只有5成，舊式整棟電梯華廈套房，若五間各有權狀的，銀貸也只能5成，最近新建的套房都以多間合併建坪，整合成一張權狀，規避小套房銀貸難度。逢甲商圈透天改套房的物件，在銀貸上至少有七成，地段好的甚至高達8成！

■ 生活機能完善 逢甲上班族、學生客源足

目前最火紅的逢甲商圈觀察套房市場，客源充足多為上班族與大學生，涇渭分明，河南路以東屬上班族偏愛區域，上班族住套房必須寧靜、寬敞、戶數單純，不想與眾多大學生混住；最受歡迎的價位，學生套房年租約五萬，上班族約7~9萬。

吳曜光說，透天套房寬敞、設備優，無管理費、停車費，美中不足就是缺管理員，整體來說，透天套房最受租客和投資人喜愛！上班族付的租金比大學生高，租期又較穩定，透天套房轉手快還能享有增值。

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隨著女性自主意識的高漲，現在獨立自主的單身女性越來越多，她們不但經濟條件不讓鬚眉，對於房市投資也很有自己的主張，不過，如果未來還是有結婚成家的打算，中信房屋提醒這類女性購屋族，雖然單價相對較低的套房購買門檻較低，但日後容易衍生脫手不易的問題，也要詳加考慮！

■ 單身不婚女大增 成市場購屋主力

　　隨著偶像劇「敗犬女王」的收視掀起熱潮，單身不婚女性的熱門話題延燒，根據內政部戶政司統計，以30歲~40歲的未婚女性為族群，96年的未婚人口高達26.76%，高於95年佔23.94%，也高於94年佔21.19%，現在這些過了適婚年齡的單身女性，因為經濟獨立自主，逐漸成為購屋族群的主力，也是許多建案的主要消費訴求對象。

■ 套房脫手不易 單身女選購停看聽

　　不少單身女性會選購價錢較低、坪數較小的產品，不過，中信房屋提醒，單身熟女購屋，應考慮日後會不會結婚或換屋，並預留日後轉售的彈性，選擇「進可攻，退可守」的產品，小套房產品對以家庭為主的客層來說，相對較難脫手，10坪內的產品更容易產生空間狹隘感，或是坪數小相對的戶數多等問題。

　　因此，房仲建議，最好選購單身時可以住，結婚後容易出租或轉賣的產品，而明星學區或重大建設，對於不動產的未來增值，有不少加分效益，單身女性購屋前也可以多考量。

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一到午、晚餐的時間，通往台中港的沙鹿鎮中棲路上，大學生蜂擁而上北勢東路吃飯消費，餐廳樓上就是溫馨的套房，租金和逢甲、東海大學週遭差不多，不少退休族特別鍾愛這類產權獨立、寬敞保值的透天金店加套房，一買就是好幾十間，搶做包租公包租婆賺錢，有建商鎖定靜宜商圈專推學生套房，幾年來賣出超過2000套以上。

■ 大學生最愛透店宅 安全管理不可少

　　「靜宜一街」專案副總林春智表示，市場供需平衡會自動淘汰落伍的套房或雅房，因為學生和家長都相當重視居住的品質和安全，大學生一年套房住宿費上限約五萬元，就連住在頂樓增建的雅房也要花3~4萬元，而學生逐漸熟悉學校內外環境，就會開始擇優而居，搬到又新又好的套房。

　　對房東來說，買整棟透店獲利最好，樓下出租店面、樓上出租套房，對學生而言，住在有安全管理的透店型房子不但吃住便利、出入更是安全。

■ 23000名大學生 撐起60億元商機

　　林春智分析，一個大學生一年吃住加交通，最保守要花20～30萬元，靜宜與弘光兩所大學人數共23000人，兩校宿舍卻只有3500床位，每年消費額高達6、70億元，這裡的透天店面加套房，已成為全國房東的金雞母！目前約有半數的外地房東，委託物業管理公司代租、代管店面與套房，一年只需付給管理公司十分之一的總租金收入。

　　仲介業者指出，由於出租學生套房只論間不論坪，房租預算有限不會與房價等比例上漲，以逢甲學生套房為例，價格最高一間約180萬元，一年租金頂多6至7萬元，換算年投報率才3、4%，東海學生套房投報率居次，而地處沙鹿鎮的靜宜套房土地成本較低，年投報率相對最高。

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【林大正╱台北報導】
「台中的學生套房租金收益穩，但出租給上班族的租金收益高。」住商不動產加盟事業處台中區經理賴萬說。踏入房仲業15年，賴萬看過許多投資客隨著景氣賺賠起伏；讓他印象深刻的，是1位專注透天改裝套房的醫生級投資客，滿租再整棟賣掉，租金、價差兩邊賺；以及放長線釣大魚的「投資團」，在中科3期附近，土地放4年漲5倍。

眼光精準
賴萬口中這位在台中執業，年約40來歲的醫師，不動產投資資歷不到5年，雖稱不上老手，但賴萬透露：「他幾乎只專注單項投資，就是看準上班族租屋需求，買下透天厝改建成套房，滿租後再賣掉。」投資蹤跡含括台中市北區、南屯區，和逐漸成為發展重心的西區、西屯區一帶。

后里鄉中科3期附近土地報酬率頗豐，卻讓投資客等了4年，較不適合短期投資。

實用內裝出租容易
同樣的透天套房，台中上班族月租金平均在6500元~1萬元，比起學生套房平均5000元不到，租金利潤高得多。這位醫師看準這點，鎖定工商活動較密集的路段，將舊透天買下，重新裝修，內部塑造成小旅館的感覺，只要附加簡單實用的監視器、密碼鎖等門禁，很容易出租。
根據賴萬轉述，這位醫師投資客，所選的透天地坪，從17~45坪都有，再按照建坪大小、樓層、縱深等條件，一般可隔12~20間左右，主要的風險是改建成本較高，貸款也不到7成，因此投資客自備款必須充足，而平均租金報酬率可達7~8%。

轉賣後淨賺約2成
例如在忠明南路附近，1年前醫師買下1棟1200萬元的透天，又花了約700萬元隔成18間套房，成本接近2000萬元；但地段好、物件新，不到3個月全部滿租，他賣掉後，淨賺約2成。
近幾年來，隨著7期重劃區以及中科的發展，大台中地區明顯向西發展。除了上班族套房應運而生之外，早在前波房市低點，就有幾個投資客「組團」獵地。

中科土地4年漲5倍
賴萬指出，這些人不同於住宅型或店面型投資客快進快出，而是「放長線釣大魚」，台中縣大雅、后里與台中市新興重劃區，最常發現他們的蹤跡。

賴萬表示，這批投資團隊約4~5人，早在前波房市低點附近，聽聞未來中科發展可期，分頭查證後，先賣掉手上的土地，湊足資金，大膽在2003年以每坪4000多元，買進后里3.2萬坪的農地，這一放就是4年多，在去年時，以每坪2萬多元出脫，算一算漲了5倍，時間雖久，但利潤驚人。

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【張瑞傑╱台中報導】
以透天學生套房為主的靜宜大學生活圈，產品屋齡普遍在5年以內，投資報酬率約6~11%，其中以北勢東路、晉文路2地的學生套房滿租率最高。透天套房總價約400~1200萬元，大樓套房每戶75萬元起，總價最高約2250萬元。

穩定獲利
位於台中縣沙鹿鎮中棲路上的靜宜大學、弘光科技大學比鄰而居，穿越中棲路、至北勢東路、英才路上有多家自助餐、風味餐廳與飲料、小吃店聚集，並發展成以學生消費族群為主的「北勢商圈」，是該區十分熱鬧的學生商圈。

靜宜大學與弘光科技大學周邊，以透天套房為主力，產品分布較廣，大樓套房較少。住商不動產台中沙鹿加盟店經理顏曜智說：「近幾年有不少建商推出投資型的透天產品，室內格局全都規劃成套房，投資者不必另外花費改裝費用。」他指出，學生雅房在此區已經被淘汰，透天套房或大樓套房屋齡幾乎都在5年內居多，是租屋市場主力。

套房月租約5000元
永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇說：「北勢東路2側的透天套房，鄰近北勢商圈，生活機能最強，最受學生租屋族歡迎，投資報酬率最高可達11%。」由北勢2街至南陽路的北勢東路路段，透天產品1樓可做店面出租，2樓以上全為套房，這類套房也十分搶手，平均每間套房月租金可達5000元左右，總價700~1200萬元。

介於靜宜大學、弘光科技大學的晉文路、晉武路一帶，至2所學校不必穿越中棲路，因此套房空屋率也很低，顏曜智表示，此區透天套房每戶地坪30~50坪，樓高4~5樓，由於地坪大，室內多為18~22間套房，每間月租金在4000元左右。盧俊昇指出，此區物件多為地主自地自建，釋出較少，買賣行情僅能粗略估算。

距靜宜、弘光稍遠的鎮南路、平等街以社區型的透天產品居多，社區1樓規劃小型商店街，每戶透天產品規劃7~14間的套房，每間月租金約4000元左右，總價700~750萬元。

12坪報酬率6.4~8%
大樓或公寓套房則以中山路紅竹巷與福幼街最多，樓高5~7樓並設有電梯。整座社區多採飯店式門廳管理，單層5~22間套房，每間6~8坪，月租金約4000~4500元，部分坪數較大的產品為12坪、1房1廳格局，租金高達6800元。每戶總價75~2250萬元，投資報酬率約6.4~8%。

顏曜智指出，除大學生的租屋客源外，另外還有中科員工、中龍鋼鐵員工到此租屋，以靠近中棲路的晉文路，與鄰近沙鹿火車站的鎮南路一帶的套房需求較多。

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【蔣福錦╱台中報導】
台中市南區中興大學學生人數約1.6萬人，周邊衍生出的租屋商機不小，學生對於套房接受度較高，除整棟皆規劃套房的大樓，或是公寓隔成套房的產品外，本區也有不少自地自建的透天產品，全部隔成套房出租，本區的套房租金約5000元，投資報酬率都有6%以上。

需求量大
中興大學位於台中市南區，學校周邊有興大園道、復興園道、忠明園道、健康公園等綠地環繞，中興大學正門口前的學府路，有不少餐飲、小吃店聚集，成為學生平常主要用餐去處。中興大學學生人數約1.6萬人，租屋需求不小，學生對於套房接受度較高，因此雅房在本區較少。

信義房屋台中復興店陳郁 說：「學生租屋多集中在學府路、興大路與復興路一帶。」而也有不少全新的大樓建案，因地制宜在社區規劃一部分的套房產品，如五權南路、忠明南路口的「大城大英國」及五權南路、仁義街口的「興大翡麗」。

學府路透天多採自建
另外，也有不少地主將周邊的零星土地自地自建，蓋成透天產品、全部隔成套房出租，產品多集中在永東街、學府路、建成路，大多是全新或屋齡1年左右。

舊透天改裝套房佔出租市場的2~3成，總價約600~700萬元，裝修費用每戶大約30萬元，可以隔成6~8間套房左右，每間坪數約4~5坪，月租金約5000元，投資報酬率約6~8%，少數舊透天可再加蓋，甚至可隔出15間套房，投資報酬率可高達14%。

原套房產品報酬7%
整棟規劃成套房的大樓在本區較不多，約佔1成，屋齡約10年左右，東森房屋台中興大加盟店店長陳麗霞表示，這種套房產品不須改裝，總價約70~100萬元，室內坪數約5~6坪，每間套房租金約5000~6000元，投資報酬率約7~8.5%。

陳麗霞指出，也有投資者將屋齡20年公寓改裝成套房，佔2~3成；25~30坪的2~3房公寓，總價約200萬元左右，改裝費用約20萬元，可以隔成3~4間套房，租金受樓層高低影響而不一，低樓層接受度較高，每間租金約5000元，高樓層每間租金約4000~4500元，這類型的產品投資報酬率約6.5~12%。

陳郁媖建議，若是小額投資可以選擇屋齡10~15年的3房2廳大樓，坪數30~40坪、每坪約8萬元，若不隔間以整層出租，每戶月租金約可收益1.2~1.5萬元，未來也可以轉手賣給自住的小家庭。

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【林大正╱綜合報導】
房市走弱、投資客退場之際，大學院校周邊套房租金收益成了穩當的投資方式。大台中地區如逢甲大學知名度高，結合周邊夜市機能性強；中興大學今年校內住宿率平均僅1/4，學生外宿比例高，周邊套房需求最穩。這些老字號的大學周邊，已成台中套房投資客眼中的3大熱門投資點，租金報酬率可達7~8%。

善用優勢
逢甲大學介於台中豪宅聚落7期重劃區與水湳經貿園區預定地之間，加上周邊夜市商圈發展悠久，住宅產品多元。如春房屋副總經理李珮宇說：「逢甲介於最具潛力的區域之間，算是『天生麗質』，但現階段景氣趨緩，部分投資客採取獲利了結的保守策略，套房供給量有些偏高。」

裝寬頻網路出租率高
事實上，距離校門口步行逾10分鐘，如果不靠屋齡或設備取勝，就比較難受學生青睞。「當個好房東不難」，李珮宇表示，「只要抓住學生的租賃胃口，花點錢打點一下，就能增加賣相，靠近逢甲校門口或設備較佳的套房，租金報酬率可維持在7~8%，甚至更高。」

擁有門禁管理與電梯的套房，可降低遭竊率，而室內裝設冷氣、寬頻網路，甚至附簡易裝潢，讓學生族不必額外添購，都是提高出租率的秘訣。永慶不動產沙鹿海線加盟店店長盧俊昇指出，「現在學生其實很重享受，不少學生考量生活品質或便利性，月租金寧願多花1、2千元捨舊換新」。

台中市商圈往西移轉
位於台中縣沙鹿鎮的靜宜、弘光2所大學，以透天隔套房為主力。盧俊昇說，北勢東路與鎮南路算是靜宜周邊分布較密集的街區，部分總價400~600萬元的透天，可隔5~6間套房，每間約5坪，若房客是學生，通常採預收1學期或半年租金，對房東較有利，而每間套房依坪數不同，每學期租金從2.1~3萬元不等，報酬率平均約6%。

盧俊昇說，跟台北相比，同樣10坪套房總價差了好幾倍，當然租金報酬率有時候高到讓初來的台北投資客難以想像。東海大學因接近中科，除學生外，上班族租屋市場也值得投資客開發。不過須留意台中市近年商圈往西移轉的情況明顯，影響人潮動向，因此固守大學周邊是投資套房不變的鐵律。

盧俊昇表示，另外也有投資客自己買地，自建透天或華廈型套房，待滿租後再整棟出售。以靜宜大學附近為例，地坪90坪、11~20間的全棟透天套房，主力售價在1500~2000萬元間，平均轉手可獲利2~3成。


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【蔣福錦╱台中報導】
中信房屋台中復興加盟店協理吳本源，相當看好台中學生商圈的套房產品，建議散戶可將資金投資在學生套房，不但可長期收租獲利，轉手賣出也容易，他曾建議客戶投資南區大慶商圈、大里塗城商圈的學生套房，租金報酬率都在7%以上。

穩定投資
吳本源從事房地產已12年，早期在未加盟中信房屋前，從事法拍、銀拍屋的買賣，且專挑產權有問題、所有權人多的個案。他認為：「愈複雜的案件獲利愈高」因為這種案件取得成本低，但處理時間長，再加上一般消費者對於法律條文不甚了解，比較少人接觸，因此通常能有較高的獲利。

吳本源表示，5~6年前大雅曾有1棟銀行拍賣的辦公大樓，所有權人將近120人，他前後花了將近1年半的時間整合產權，當初與客戶集資約1000萬元左右購入，最後以3000萬元賣出，單筆獲利將近2000萬元。

中古屋改套房最划算
約7年前吳本源進入中信房屋，目前在大里、南區與7期市政中心各有1家加盟店，而他雖有很多投資房地產的機會，但他認為，房仲若也從事投資，對於買賣雙方的客戶有失公平，因此嚴格禁止自己與同仁從事房地產投資，純粹幫客戶做投資買賣案件的介紹。

吳本源相當看好台中的學生商圈套房，他認為，南區的大慶商圈、鄰近中山醫學大學的大樓，因屋齡較舊且大多沒有附停車位，可以改成學生套房出租，而當地的套房租金行情約4500~5500元，租金報酬率多能在7%以上。

他曾經介紹1位台北的投資客，購買大慶商圈的3房大樓，由於屋主急售，當初買入的總價約220萬元，他建議將其改成學生套房，花費約50萬元將室內隔成4~5間套房出租，總成本約270萬元，後來該客戶轉手賣出的總價約320萬元，不到1年的時間，光是價差就達50萬元。

塗城套房租3500元起
而大里的塗城商圈能夠吸納到修平與朝陽2所學校的學生，商圈內有不少屋齡20幾年的舊式透天，自住型客戶常因考慮買下後還要花一筆裝修費而作罷。

但吳本源建議，可將這種透天產品改成學生套房出租，租金行情每間約3500~4500元，租金報酬率約7~10%，因為有一定的獲利率，轉手也較容易。

學生套房產品適合長期投資，吳本源即曾遇過1位投資較保守的客戶，於是建議他將塗城商圈的舊式透天，改隔成16間學生套房出租，3~4年前購入的總價約300萬元，花費約200萬元整修、隔間，並加裝監視器、外觀做簡單拉皮，目前靠著收租，每年也有1筆可觀的租金收益，而該物件目前的市價，預估已達1200萬元。


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【張家銘╱綜合報導】
好學區能提升區域居住品質，對房市加分不少，尤其大專院校發展而成的大學城生活圈，因兼具綠地、景觀與發達的生活機能。房地產業者表示，台中市大學城周邊人口聚集，產品以套房或3房為主，由於買屋賣屋接手率高，轉手、出租都有不錯報酬率。

轉手率高
台中市有多所大專院校，逢甲、東海大學周邊，分別鄰近中港、龍井交流道，其中由逢甲路、福星路店家發展而成逢甲商圈，聚集逢甲大學、僑光技術學院及部分中科員工人潮，是台中市最大夜商圈。

太平洋房屋逢甲直營店專員張世明表示，大學周邊發展密度高，新推產品以大樓為主，透天別墅較少。大樓產品分布類型，則依照距離大學校區遠近而有不同，距離學校愈近學生租屋需求愈高，步行上學5分鐘距離內以套房為主，其次為2房、3房產品。

張世明指出，逢甲大學生活圈地理位置鄰近大台中地區未來發展的核心區段，有重大利多的加持，每年房價至少成長10~15%且歷久不衰。福星路、逢甲路附近的「正逢甲商圈」，新成屋產品以1~3房為主，每坪14~16萬元，學生套房的租金報酬率普遍在6%以上。

5分鐘到校園最搶手
永慶不動產台中中科加盟店協理連慶雄表示，東海大學附近東大路、玉門路鄰近中科，有TECH Mall、愛買等大型賣場，生活機能較成熟，以2~3房大樓較多，預售每坪16~25萬元，10年以上大樓每坪6.5~11萬元；而當地學生套房月租金在4000元以上，租金報酬率最少3%。

中國醫藥大學是台中市內的醫科大學，鄰近中正公園、一中商圈，屬台中市舊市區，新屋數量稀少，大樓行情約在15~16萬元，10年大樓單價11.5~12.5萬元，公寓每坪7.5~9萬元。由於位處市中心，套房月租金行情較其他區域佳，約在6000~9000元，報酬率6~12%。

位於南區的中興大學附近有興大園道、復興園道與健康公園，屬低密度住宅區段，新大樓產品每坪10~13萬元，一直是首購族買屋主要區段，租金報酬率約在4%以上。

信義房屋國光店經理楊宗錫表示，南區大學城附近大樓推案類型較為特殊，以45坪、適合自住的3~4房最多，純投資式套房反而較少；此外土地取得不易，因此推案地點也不集中，興大以五權南路、仁和路等近園道的路段較多。

留意區域空置物件數
而中臺科技大學、嶺東科技大學位在台中市較邊緣地段，房價較其他大學城便宜，10年中古大樓每坪6~12萬元，以學生套房月租金行情5000~6000元計算，報酬率可達6~13%。

雖然台中市大學城附近套房出租市場有不錯的報酬率，不過也因報酬率佳，租屋市場競爭激烈，待租物件相當多，因此若想投資當地的套房出租市場，須注意是否有過多的空置物件待租，以免貿然進入市場投資，卻發生手中物件租不出去的情況。


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【張瑞傑╱台中報導】
由大專院校發展而成的大學城生活圈因兼具綠地、景觀與發達的生活機能，吸引許多購屋族群買屋，房地產業者表示，台中市大學城周邊人口聚集，買屋賣屋接手率高，產品以套房或3房為主，除自住外，也適合投資、出租；外圍區段預售案則出現高價換屋產品，預售大樓最高每坪近30萬元。

市況活絡
大學校園廣大的綠地提供住家棟距、視野，可自由進出、全天開放的校園，提供休閒運動空間。台中市西屯區的逢甲、東海2所大學，分別鄰近中港、龍井交流道；其中由逢甲路、福星路店家發展而成逢甲商圈，聚集了逢甲大學、僑光技術學院及部分中科員工人潮，是台中市最大夜市商圈。

逢甲旁新案大樓為主
太平洋房屋逢甲直營店專員張世明表示，大學周邊發展密度高，新推產品以大樓為主，透天別墅較少。大樓產品分布類型，則依照距離大學校區遠近而有不同，距離學校愈近學生租屋需求愈高，步行上學5分鐘距離內以套房為主，其次為2房、3房產品，50坪以上的換屋產品則多位於外圍區段。

張世明指出，逢甲大學生活圈地理位置鄰近大台中地區未來發展的核心區段，有重大利多的加持，每年房價至少成長10~15%且歷久不衰。福星路、逢甲路附近的「正逢甲商圈」，新成屋產品以1~3房為主，每坪14~16萬元。另外，永慶不動產台中中科加盟店協理連慶雄表示，東海大學生活圈周邊東海街、新興路以別墅為主要產品，東大路、玉門路鄰近中科，以2~3房的大樓較多，預售每坪16~25萬元。

位於上安路、逢甲路的區段，今年預售推案也出現每坪開價17~29萬元的高價大樓換屋產品，東海大學東大路、中港路一帶則出現總價3000萬元以上的透天別墅預售案，張世明表示，在中科、12期重劃區與水湳經貿園區等重大建設的帶動，高價位換屋產品將會陸續進場，以區隔低總價市場。

位於南區的中興大學附近有興大園道、復興園道與健康公園；南區中山醫學大學有文心南十路園道與樹德公園等綠地，2所大學周邊均屬於低密度的住宅區段，新成屋大樓產品每坪單價10~13萬元，一直是首購族買屋的主要區段。

南區屬低密度住宅
信義房屋國光店經理楊宗錫表示，南區大學城附近大樓推案類型較為特殊，以45坪、適合自住的3~4房最多，純投資式的套房產品反而較少；此外土地取得不易，因此推案地點也不集中，興大以五權南路、仁和路等近園道的路段較多。中信房屋台中復興加盟店協理吳本源表示，中山醫學大學附近推案少，新推案聚集於文心南十路周邊，以28~40坪小坪數住家為主。

看屋民眾張先生表示，在生活機能與環境俱佳的大學城周邊，購屋會以住家地點交通機能，40坪、3房以上的大樓住宅最適合使用機能。


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【陳建徵╱台中報導】
學生套房市場再度熱絡，台中預售市場近期推出多件學生套房案，且以透天學生套房最受歡迎，每戶透天住家可隔成8間以上學生套房，每戶每年收租最少48萬元以上，總價投資報酬率6%以上。逢甲、嶺東等校鄰近中科及精科，科技上班族租屋更強力支撐當地套房市場。

客源廣泛
學生套房是房地產市場的投資收租型產品之一，中部地區各大學院校，以逢甲、靜宜等校附近學生套房市場發展最成熟，不但學生人數多、套房供給量也大，建商推出的學生套房產品，也以鄰近市區的學校周邊推案量最大。

透天可隔8~10間套房
永慶不動產西屯逢甲加盟店店長魏嘉榮指出，逢甲地區學生套房，仍是當地最重要的房地產產品之一，但由於可建土地已不多，近幾年建商推出的套房產品推案量減少，中古學生套房成為市場交易主力，買方有不少是公教人員或退休族群，利用小額閒置資金投資，收取穩定的租金收入。

逢甲、東海等房價較高的地區，以大樓型學生套房為主，其他大學生活圈，則以透天型學生套房居多，尤其沙鹿地區的弘光、靜宜大學附近，近幾年更推出不少透天學生套房，成為沙鹿地區預售市場的推案主力。

透天型學生套房，大多為樓高4~5層樓，以面寬6米為區隔，面寬6米以下的透天產品，每層可前、後隔成2間套房，每戶可隔出8~10間套房。面寬6米以上，則每層可前、後共隔出4間套房，每戶共可隔出16~20間套房。

單戶套房貸款較不易
以面寬6米以下、4層樓標準型透天住家為例，全戶隔出8間套房，每戶每月租金5000元，每年可收租金48萬元，若全戶總價700萬元，則每戶總價投資報酬率約6.8%，總價愈低、租金愈高，每年的投資報酬率就愈高，而且有不少建商採附家具、家電銷售，讓未來的房東出租更容易。

由於房價持續拉高，大樓型套房成本提高，加上金融機構對坪數小、總價低的單戶小套房的貸款審核趨嚴，透天型學生套房因總價高、整棟貸款容易，在各地的推案量有增無減，推案量也漸有超越大樓型套房的趨勢。

另外，也因單戶小套房的貸款不易，大樓型學生套房過去多訴求可零星購買、小額投資，但近來建商銷售策略已轉變，多半規定以多戶為1單位銷售，藉此擴大購買總面積、提高核貸機會與貸款成數。

台中市北屯區中臺科大、南屯區嶺東科大，是近2年台中市透天學生套房的熱門區段，最近並接連推出「中臺大學城」及「太子嶺東大街」2件透天學生套房，「中台大學城」是純學生套房，全棟均隔成套房。「太子嶺東大街」則為透天店面加學生套房，1樓是店面，2樓以上是學生套房，店面與套房動線分離，可分別出租收益，強調「1店雙效」。

東海周邊套房推案少
霧峰地區也有朝陽及亞洲2所大學，過去除當地少數地主自地自建的套房大樓提供學生租住，不少學生都轉往大里地區租屋，但霧峰地區今年來也推出「大學VIP」及「朝陽之星」2件學生套房案，均規劃為大樓型學生套房。

信義房屋中科店主任唐昌沛指出，東海商圈的學生套房，幾乎全部是私人自地自建的套房大樓，從20餘間套房的小型透天套房、到百餘間套房的套房大樓都有，除了東海大學學生，鄰近的弘光、靜宜大學的學生，也會跨區至此租屋，享受較佳的生活便利性。

房價高漲，學生套房的租金也跟著水漲船高，許多學生已漸漸無法負擔高額的房租，建商推出的套房產品，必須除了學生以外，也能吸引其他上班族租住，才能維持穩定的房屋出租。

魏嘉榮表示，逢甲地區生活機能及交通條件佳，加上鄰近中科，不少中科員工及台中市上班族在此租住，套房市場因此仍能持續蓬勃發展。「太子嶺東大街」專案經理張偉謙也認為，嶺東商圈旁施工中的精密科技園區，未來將引進上萬名就業人口，依中科發展模式，精科員工也將有大量的套房租屋需求，嶺東地區的套房市場仍將呈供不應求。

步行10分鐘到校為佳
投資學生套房應愈近學校愈佳，由套房社區步行至學校時間，最多在5~10分鐘為限，步行時間超過10分鐘的區段，就必須考慮機車及汽車的停車問題。由於學生為外食族群，套房社區周邊也應有完整的生活機能，提供每日3餐所需。另外套房本身除了基本家具外，也最好具備網路、冷氣、電視、冰箱等家電設備，才能提高出租的競爭力。

◎環境˙
大逢甲地區生活機能完整，西屯路、福星路、逢甲路、青海路等路段商業發展成熟，最適合外食族群
˙中臺科大附近以東山路沿線生活機能較佳，東山路、軍功路口有傳統市場及生鮮超市，其餘區段生活機能較不足
˙嶺東地區以永春南路、忠勇路2路段生活機能較健全，忠勇路有春社市場及文山黃昏市場
˙朝陽科大附近主要生活機能仰賴霧峰中正路及樹仁商圈，或可至大里塗城地區補充採買所需

◎交通
˙大逢甲地區交通條件極佳，鄰近中山高中港交流道，及中彰快速公路，中港交流道附近有朝馬交通轉運區，統聯、國光等多家長途客運業者在此設有轉運站
˙中臺科大對外交通聯絡以東山路、松竹路、太原路等為主，台中生活圈4號道路未來將沿軍福路通過，連結高速公路將更便捷
˙嶺東地區鄰近烏日高鐵站，車程約10分鐘內，並近中山高南屯交流道與中彰快速公路，未來特3號道路完成後，可接中二高龍井交流道及台中港區
˙朝陽科大地區以霧峰中正路及林森路為主要交通動線，往南可接中二高霧峰交流道、往北可至大里、台中市南區

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【陳建徵╱台中報導】
房地產投資市場持續熱絡，學生套房產品也跟著發燒，中部地區預售套房產品，開始由台中市區向郊區及台中縣蔓延，繼沙鹿之後，包括太平、霧峰等地都出現學生套房產品，房仲業者指出，台中市北區套房投資市場熱到最高點，投資報酬率最高18%。

持續熱絡
中部地區預售市場目前有7成以上個案，是針對投資客而設計、銷售，純自住市場受到冷落，而市場銷售反應也以投資型產品賣相最佳，尤其大樓店面、學生套房產品，至今無往不利。

中科廠商整棟承租
台中市純學生套房市場在熱過一段時間後，目前由坪數放大至20~30坪左右的大套房、小2房等產品接棒。台中縣部分，沙鹿地區向來是學生套房密集推案區，近2年來都以整棟透天學生套房為主力，德邑建設則規劃公寓式學生套房，連推多案後，使沙鹿地區學生套房市場分成公寓與透天學生套房2大市場。

永慶不動產沙鹿加盟店店長盧俊昇指出，沙鹿地區原以透天學生套房為主力，新成屋每戶500~800萬元左右，每戶隔成6~12間套房，全棟月租收入約2.5~3.5萬元左右，收入穩定，因此吸引不少投資客投資，租屋族群除了2所大學的學生外，也有不少中科廠商整棟包租，做為員工宿舍。

港區也將出現套房
而繼沙鹿地區之後，學生套房風潮開始向外擴散，而且是以大樓或公寓型式出現，整棟社區均為學生套房，包括霧峰「大學VIP」及太平「菁英會館」，都是訴求鄰近大學、低總價、低投資、高獲利，且後續有意推出者眾，甚至並無大專院校的台中港區，最近也即將出現純套房產品。

信義房屋學士店專員郭瑞涵指出，台中市近2年各大專院校附近，套房持續熱絡，逢甲、東海等地因原本供給已不少，投資獲利空間相對減少，但北區擁有中醫商圈及一中街商圈，大專及高中職學校多，加上北區多年來新的學生套房社區推案量不多，中古學生套房成為投資客的投資標的。

郭瑞涵表示，投資北區學生套房的客源，以中部地區公教、退休、及醫師、律師等族群為主，這類投資客多半蒐購中古透天住家改建，全部隔成學生套房轉手或出租，舊透天購進總價約800萬元，斥資200萬元整修隔間，再以每棟1400萬元左右轉手，獲利達4成。

透天改建報酬率佳
第2波接手的投資客，以出租為主，以1400萬元左右買進後，整棟8~12間套房，平均月租6000元~1萬元，月租收入5~12萬元，以平均總收入9萬元計算，全部現金投資的投資報酬率約在7~8%左右，若以自備3成現金、7成貸款投資，投資報酬率最高可達18%，獲利可觀。

郭瑞涵指出，由台北南下的台北投資客，最近也開始增加，由於大台北地區投資族不少，為搶物件，許多人計算投資報酬率達3%左右就承接，因此不少台北投資客轉而南下，造成台中市投資市場更加蓬勃熱絡。

純學生套房大樓產品在台中市的推案量日漸減少後，透天店面加學生套房的雙效型店面產品則日趨增加，這類產品規劃沿街式透天店面，1樓為店面使用，樓上全部規劃學生套房，嶺東科大附近去年即有3件同類型產品推出，且3案全部短時間內銷售一空。目前最新個案為中台科大附近的「大學鑫鑽」及中醫大學附近的「台中迪化大街」。

北區3商圈結合需求增
北區學生商圈原本分為中醫商圈及一中街商圈，但中醫附設醫院目前正在五權路、學士路口興建五權院區大樓，未來大樓完成後，不但引進數千名工作人員及看診人潮，而且將把原本分離的中醫商圈、一中商圈及中友商圈等完全結合，將有機會形成台中市最大的學生商圈，本區近幾年新的套房大樓極少，供給略有不足，未來套房市場將極為看好。

沙鹿投資首選北勢商圈
沙鹿地區因看好2所大學及中科帶進居住人口，近幾年套房產品推案量多，總戶數約達千戶左右。
短期內供需已漸趨平衡，但由於中科進駐廠商及員工不到一半，加上未來三通等議題發酵，單身居住人口仍將有增無減，中科廠商也有不少整棟套房承租案例。

長期來看，未來沙鹿地區套房市場仍然看好，北勢商圈附近是首選。

※環境
◎沙鹿地區以北勢商圈、光華路商圈及沙田路等地生活機能較佳，其餘地區略為不足
◎霧峰地區以樹仁商圈及中正路生活機能最好，但其餘地區至樹仁路、中正路騎車都在5分鐘內
◎南太平地區主要商圈及公共設施以中興東路、太平路、東平路附近為主，有黃昏市場、超市及沿街商店
◎台中市中醫商圈將與一中街商圈、中友商圈結合，商圈範擴大
◎東興市場為早市，設攤營業範圍約柳川西路、五義街、太平路、五權路間
◎東山路為10期重劃區、大坑等地主要消費地，沿路商店多；10期重劃區內均為3年內新成屋，景觀整齊

※交通
◎沙鹿地區有中二高沙鹿及龍井2處交流道，及特三、特一號道路
◎霧峰有中二高霧峰交流道及中投交流道
◎太平地區距高速公路交流道較遠，未來有賴台中生活圈4號道路完成，才能改善聯外交通
◎10期重劃區將有台中生活圈4號道路，沿軍福路穿越
◎興大生活圈有中投公路可銜接中二高，並鄰近高鐵烏日站

※學區
◎沙鹿、霧峰、太平地區有當地中小學，如北勢國小、北勢國中、霧峰國小、太平國小等，但霧峰國中距市區略遠
◎中醫商圈內有五權國中，附近有太平國小，中一中、中二中也在附近
◎興大生活圈健康公園旁有信義國小，四育國中則略遠；10期重劃區則有建功國小、軍功國小及東山國中 

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【曾敬德╱台中報導】
台中東海大學商圈位於台中市和台中縣交界處，商圈內生活機能強，學生為主要消費族群，區域內以透天店面和套房大樓為主，套房月租3500~6000元，投資報酬率約7~9%，由於投資報酬率高，吸引不少投資客進場，近來隨著中科園區發展，房客還多了中科員工。

需求成長
東海大學學生約1萬6千多人（含推廣部），校內宿舍床位約4500床，由於外地學生比例高，東海大學床位供不應求，許多學生在附近租屋，加上部分靜宜和弘光的學生，也會跨區租屋，區內套房出租狀況和行情都很穩定。

中科廠商宿舍稀少
雖然近幾年建商在沙鹿北勢地區推出許多透天別墅，有投資客買來出租給學生，吸引部分靜宜學生回流，但在中科成立後，中科員工成為東海商圈租屋市場新成員。中科廠商陸續進駐，園區內員工宿舍稀少，以東海商圈的生活機能，將持續吸引中科員工進住。

東海商圈鄰近中科商圈，主要範圍在中港路以南、東海校園以西，以新興路和遊園南路為主要幹道，遊園南路沿線至監理所，都屬於東海生活圈範圍；東海商圈橫跨台中市、龍井鄉及大肚鄉3個行政區域，聯外交通依賴台中港路，商圈內多小巷弄。

月租3500~6000元
21世紀不動產中科福華加盟店店東黎維盛表示，這2年來東海商圈有不少整棟套房大樓的交易，轉手狀況熱絡，有些獨棟套房別墅，甚至轉了好幾手，投資客對東海商圈極具興趣，許多曾投資竹科不動產買賣因而獲利的投資人，看好未來中科園區發展，紛紛到東海商圈看房子。

信義房屋中科店專案經理林建志表示，東海商圈內以地主自建的套房公寓和套房大樓為主，買賣多以整棟和整層為主，甚少以單間套房為單位。而商圈內獨棟套房大樓約有30~100戶不等，屋齡大多在10年內，目前月租行情約3500~6000元，主要看地段和內部裝潢而定，投資報酬率大約7~9%。

東海商圈內具有商機的路段，店面租金收益相當可觀，以東海商圈黃金地段東園路來說，20坪透天店面，每月租金有8~10萬元，總價超過1000萬元，由於位在精華地段，釋出量極少，一有人轉讓，馬上就有人承接。

別墅改套房貸款成數低
目前東海商圈套房租屋需求強勁，主要對象以東海、靜宜和弘光等學校的學生為主，近年來隨著中科的開發，吸引中科員工進住，打破東海商圈內套房供過於求的疑慮。

若想投資東海商圈套房，買賣時產權要調查清楚，須確定權狀面積與增建面積，因為商圈內很多透天套房別墅都是2次施工，銀行貸款只能貸到總價的6~7成。

另外，要特別注意管理方面，獨棟透天因為套房間數多，管理所花費的時間和金錢較多。有效的管理方式可提高套房出租率，有些投資客會透過學生來當管理委員，房租可能少一些，但可省去管理成本，省時又省力。

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台中技術學院鄰近台中一中、台中體院，及中友百貨商圈，3所學校學生，加上百貨公司專櫃小姐與附近上班族，為當地提供穩定的租屋客源。本區出租市場發展成熟，流通物件多為改裝隔間的投資型商品，投資當地套雅房可立即收租當房東。

信義房屋北區學士店專員紀宏昇表示，台中技術學院屬「一中商圈」，發展雖早，但直到近2年才因太平路沿線店家移入一中街而繁榮。不過商圈內小環境雜亂，無法吸引外來人口，當地住戶多社會中下階層，缺乏換屋能力，因此流通的住宅型產品極少。

流通物件多已隔間
一中商圈周邊學校林立，商業氣息濃厚，當地求學與就業外宿人口相當多，住宅市場雖乏人問津，但店面與套雅房等投資型商品，卻是商圈房市交易主力。

紀宏昇指出，租屋熱門地段集中在太平路以北的尊賢街、一中街、育才路與三民路周邊，類型分成公寓、透天店面與商業大樓，且流通物件大部分都完成隔間。

以25坪左右、無隔間公寓為例，總價僅150萬元，但改裝後價格將提高到220~240萬元，平均1間公寓可隔4間雅房或套房。至於太平路上，單戶40~50坪商業大樓，可隔8~10間套房，投資者完成交屋手續後，馬上可出租收租金。

套雅房接受度相同
由於租屋客源充足，一中商圈租金行情穩定，公寓雅房月租金約4000~4500元，公寓套房5000元，商業大樓套房月租金約5500~6500元。且一中街兩側透天店面，除1樓有店面價值外，不少屋主更將樓上隔成套雅房出租，增加租金收益。

紀宏昇表示，一中商圈租屋族因年齡層低，對套雅房接受度差不多，投資者基於成本考量，將公寓改裝成雅房比率較高，且公寓屋齡較高，投資者必須設定年報酬率8%以上的物件承接，才能避免投資風險。

舊公寓跌價風險高
一中商圈出租市場雖旺盛，但周邊已屬老舊社區，公寓屋齡約30年，由於購買舊公寓不久後將面臨改建問題，消費者若現在進場投資公寓改建的雅房或套房，跌價風險相當高，且日後轉手不易，建議投資當地出租型商品，應以透天店面為首選。

透天店面土地由屋主單獨持有，未來即使面臨改建，自主性也較公寓高，操作靈活，若店面位於商圈熱鬧路段，每月單就店面租金收益，即可達15萬元以上。而當地學生或租屋族，對居住環境並不挑剔，反而是生活機能愈好愈搶手，消費者可將店面樓上隔成套房出租，每個月可再增加數萬元不等的租金收益。

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【趙曉慧╱台中報導】
私立中山醫學大學學制為7年，學生租屋可較一般大學更長期且穩定。據房仲業者估計，此校學生租屋市場約有5000餘人的胃納量，年報酬率約達3.2~7%，目前市場尚未飽和，值得作為重點開發區段。

錢景看好
中山醫大位於文心南路及建國北路口，鄰近工學路、大慶街及復興路一段的商圈，生活機能便利。此外，鄰近大慶車站、捷運出口預定地及南二高聯絡幹道，並與烏日高鐵站區有地緣關係，交通路網便捷。

套房月租4500元起
永慶不動產台中復興加盟店主任陳映雪表示，因學生宿舍不足，僅能提供家住桃竹以北、嘉義以南的大一新生優先使用，其他人則以抽籤決定，因此產生學生租屋市場5000餘人的需求。

陳映雪表示，該校學生套房月租行情約4500~5000元，附網路線及書桌、床櫃等基本家具，產品以3房華廈或透天厝改裝為主流。
3房華廈學生每人每月分攤3000~4000元，負擔較小，且家庭式的格局能提供溫馨感，頗受學生青睞。若學生用不到車位，房東還可以出租，機械式及平面式車位月租1500~2000元。

透天改裝市場主流
若買下1棟300萬元3房華廈，月租行情8000~12000元，租金收益1年約9.6~14.4萬元，換算成年報酬率約3.2~4.8%，高於目前2%上下的銀行利率。

4樓高的透天厝改裝成獨立進出的學生套房，也是市場主流之一。陳映雪表示，較常見的是，1~2樓屋主自住，3~4樓改裝成學生套房，每間約8坪，若依地坪25坪、單層建坪18坪計算，約可格成7間。

以透天厝社區「台灣大城」為例，含裝潢總價約680萬元，地坪27坪、建坪54坪，若規劃8間套房，每間月租5000元，1年租金收益達48萬元，年報酬率約7%，遠高於3房華廈收益。

陳映雪表示，相較於投資客成群的逢甲、朝陽及修平等大學，中山醫學大學的市場尚未飽和，而醫學院的學制可提供6年的租約，租期長且穩定性高，值得開發。

首選1公里內區段
若想投資中山醫學大學周邊學生套房，建議最好以閒置資金投資，不要讓自己有太大的負擔，例如選購華廈產品，總價約350萬元，頭期款可抓80~100萬元。

在地段上可以挑選中山醫學大學方圓1公里範圍內，例如工學路、文新南十路、文心路及大慶街一段等區域，這些區域生活機能便利，離學校又近，堪稱是穩賺不賠的區段。

至於風險方面，第1次進場不妨委託專業房仲幫忙把關投資物件品質，或是依照自備款能力請房仲經紀人代為挑選適合的物件。

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【趙曉慧╱台中報導】
中興大學的學生租屋市場，因家長與學生重視安全性與設備，雅房已逐漸淘汰，最受歡迎的是5坪套房產品，月租約5000元，學生素質與承租狀況穩定性高。中古透天厝總價400~600萬元，為投資市場中主流產品，年報酬率約達5.14~7.5%。

市場穩定
國立中興大學為中部知名綜合性大學，位於台中市南區興大路與國光路一帶，全校學生規模橫跨大學部、碩博士班以及進修部，人數約達1.5萬人，大二以上便開放外宿，提供周邊房市龐大學生租屋商機。

學校周邊多屬於寧靜住宅區，文教氣息濃厚，校門前設有綠園道，為鄰近居民休閒運動場所。鄰近學校商圈包括南門路、國光路與忠孝路夜市等，生活機能成熟。

新手可投資舊公寓
信義房屋國光店專案經理陳勵信表示，中興大學為知名國立大學，校風與學生素質不錯，但因周邊多住宅區而非商業區，套房市場仍以學生為主，上班族較少。

目前最受學生歡迎的5坪套房，標準設備為網路、電視線、管路與水電錶等俱全，並需顧及採光通風、結構安全與出入方便性等，月租約5000元，習慣每學期收1次租金。有些女學生家長還會要求提供保全，因而出現全棟女生宿舍的產品。

學區內的房屋多屬於20~30年中古產品，透天厝總價400~600萬元，所需裝修費用約80~100萬元，分租2層共6間房間，每間月租5000元，每月共計3萬元，年報酬率約5.14~7.5%。陳勵信表示，此類產品利用度多元，變現率又高，無論自用、出租或轉手皆適合。

華廈產品適合自住
另一種產品為中古公寓，建坪30坪產品總價約200萬元，所需裝修費用初估30萬元，目前整層出租行情約8000~1萬元，年報酬率約4.17~5.21%。陳勵信說，此類產品優勢為免管理費、無公設且實坪大，地坪的持分較華廈多，土地的價值較高。因總價不低，租金即可支付房貸，適合作為初次投資的入門。

中古華廈目前每坪約6~8萬元，整層月租約1萬元，因平均屋齡約在10年左右，較無需花裝修費用，若買下1戶300萬元的3房產品，年報酬率約4%。

陳勵信建議，華廈產品含有公設比，實際坪數較少，且因南區的未來性有限，房價的保值性與增值性有限，自住好過出租。

加強管理房客就上門
相較於其他大學，中興大學的學生承租穩定性很高，但學生與家長相當重視安全性，勝過於租金高低或設備好壞。若學生住得滿意，自然會口耳相傳，若要搬離還會介紹接手人，房東根本無須打廣告。

對於第1次介入的投資人，建議先評估自己資金，再選擇適合的產品，但產品也要未來的脫手率。若要炒短線，可以買舊透天改建，等到滿租後再轉手給下一位投資人，這有點類似不動產證券化概念。

若要中長期投資，建議瞭解市場特性與學生的習性，直接挑選透天產品改裝、穩定收益，但滿租的關鍵，還是在於宿舍管理與安全性，這一點高過於租金與設備的問題。 

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