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 便宜好屋多 黃金地段也有驚喜價

 如此打房 搞錯了方向

 誰想看到房市泡沫化？

 申請房貸難產 小心違約賠大錢

 打房後續效應 豪宅先建後售

 台中329僅4百億 豪宅佔9成

 慧眼視好宅 見縫插針賺價差

 5大都會 下半年房價看漲

有三件事使人生有意義-工作、意志與成功。意志開啟通往成功之門，那是件宏偉且令人喜悅的事。經由工作我們通過一扇扇的門，直到最後，終能摘取成功的果實。 [路易士•伯斯特]

左手擁抱了一堆東西、 右手擁抱了另一堆東西、但是地上還有一堆東西。我想伸手再取一些,結果所有的東西都灑滿了一地.....

往前走，失敗沒有關係。但要敗得有智能，敗得優雅，敗得有格調..... [湯姆•魯賓斯]

一個人鑽研的愈多，他學習到的愈多，一個人學習到的愈多，他愈瞭解到他所知道的何其淺薄。

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基於總統府及總統官邸的維安考量，台北市都市發展局公告擴大博愛特區範圍，面積擴大為原來的三倍左右，不過博愛特區擴大，外界質疑，威權時代過去，警總才把特區縮小，現在民主時代，卻反而擴大，根本是擾民開倒車，台北市長郝龍斌今天(29號)表示，博愛特區範圍及建築物高度管制，是由總統府、國安局召集會議決定的，台北市政府只是配合辦理，北市府也無從評估範圍是否合理。(林麗玉報導)
位於總統官邸旁的一品苑，因為高度可能影響總統維安，總統府邀集國安局等單位共商解決，擴大博愛特區管制範圍，從目前的延平南路、中山南路、常德街、寶慶路、愛國西路、南海路範圍，擴大為中華路、中山南路、信義路、杭州南路、愛國東路、忠孝西路，和平西路、寧波西街範圍內，面積大約擴大了三倍，台

北市長郝龍斌表示，擴大博愛特區範圍，是總統府決定，台北市政府配合辦理，而之所以擴大範圍，是國安局依照各種槍械射程評估出來的。台北市都發局長丁育群表示，擴大博愛特區，已經在8月10號公告，細部計畫預計明年2月完成。而目前新範圍內有10個案子正在申請都市更新作業，會以可以容移方式輔導。

而對於外界質疑，擴大博愛特區管制範圍是開民主倒車，台北市長郝龍斌表示，北市府無從評估範圍是否合理，不過對於民眾的反彈意見，相關的看法會反映給府方評估。

資料來源：鉅亨房地產     回首頁

搬過家的人都知道，從收拾家當到重新整理，整個搬移的過程不但花費時間，更常常讓人忙亂的喘不過氣來，崔媽媽基金會建議消費者，最好提前一個月開始準備，並慎選信譽良好的搬家公司，並詳讀合約內容，以免事後引發雙方糾紛！

■　提前一個月準備 詳閱搬家合約書

　　崔媽媽基金會建議，最好從搬家的一個月前開始準備，並慎選合法搬家公司，而合法搬家公司應有搬家三合一驗證，包括「搬家業者營利事業登記」、「搬家契約書」、「廣告宣傳物」，消費者可到經濟部全國商工行政服務入口網，查詢搬家公司的營利事業登記，並注意搬家公司名稱與契約書上是否相同。

　　此外，崔媽媽提醒消費者，評估搬遷物件的數量，可透過搬家的合約書上所附的「搬運物品清單」，其中除了搬運物品的項目、數量、尺寸外，也有記載是以車計價的方式或是包價方式，搬遷契約書是否寫的夠仔細，都要問清楚；此外，是否需要搬家公司提供打包、清運垃圾、窗型冷氣拆卸及上架服務，這些都需要在估價時告知搬家公司。

■　留存收據、契約書 提防不當加價

　　有些不肖業者，先在電話上估價時，以低折扣吸引消費者，到府後將物品搬到車上時，卻又「坐地起價」向消費者抬價，崔媽媽基金會表示，因此簽約時要特別注意契約書中，是否以不顯眼的字體表示「工資另計」。而在搬遷地點自停車至住宅間的步行距離，應有不同收費標準，通常步行距離在20公尺內，多數業者不會收費，但有些公寓大廈從地下室到大門，須換2次電梯，搬家公司就會收取一些費用。

　　「消費者真的急著搬家，最好將彼此所說的交易內容錄音下來！」律師張寧洲建議收據也應保留，一旦發生糾紛便可舉證，此外，不可在搬家之後，還要應搬家公司的要求，簽訂書面契約，這些都屬不合理的做法。

資料來源: 網路地產王     回首頁

什麼讓婚姻最有保障？房仲業者電訪發現，無論已婚或未婚，有高達6成民眾認為，擁有房子能讓婚姻更有保障。調查也顯示，新婚夫妻結婚後，有4成1將房子登記在女方名下，房貸負擔4成4是由男方扛。

■　婚姻保障No.1 結婚前後大不同

根據信義房屋調查，已婚、未婚者對於婚姻的保障，認知略有不同，73.6%未婚族認為，存款是婚姻的最大保障，其次是健康佔70.3%，有66.7%單身族選擇房產，小孩是婚姻的保障，僅佔27.5%。相較之下，已婚族則以健康為首選佔84%，第二是存款比率為71%，再來是小孩及房子，分別佔了62%左右。

另外，分析不同學歷族群，對於婚姻保障的認知也大不相同，擁有研究所學歷的受訪者，最看重房子的程度居冠，比率為77%；大學學歷的族群較注重存款比率，高達8成；高中畢業卻是以健康為首選。


■　四成已婚族 男方承擔房貸

對於已婚族來說，婚後最重的負擔莫過於房貸，顯然男方在這方面負擔較大。調查顯示，已婚男女當中，有44%表示購屋房貸由男方負擔， 45%則是雙方共同承擔，女性獨立支付僅佔5%。

在房產登記方面，42%已婚族將房子登記在女方名下，另外有32%則是登記在男方名下，雙方共同擁有佔18%。

資料來源: 網路地產王     回首頁

華南銀23日標售兩筆不動產，其中較受市場注意的4,566坪「南港工業地」吸引逾十組人馬競標，但因競標者認為底標32.65億元過高，最後無人出價而流標。

華銀南港工業用地容積率300%，平均每坪標價達71.5萬元，華銀解釋，71.5萬元的底價是涵蓋五年後改為商業用地的開發效益，未來將參考附近交易價格，於10月中旬再次標售。據了解，昨天領單競標南港土地的潛在買主包括富邦人壽、新光人壽、國泰人壽和國華人壽等。

至於華銀長春路143號長春金融大樓（原三功國際大樓）標售底價9.78億元，最後依市場預期，由掌握該大樓逾半產權的三商美邦人壽以10.7億元得標，換算一樓每坪單價118萬元，車位單價260萬元，二樓以上每坪61.7萬元，溢價率約9.4%，華銀預估交易利益約8.8億元。

若加上華銀上周標售南昌路獲利4.29億元，華銀近期處分土地利益合計達13.09億元。

瑞普國際物業總裁曾東茂表示，長春金融大樓的所有權分屬三商美邦人壽（約58%）、華南商業銀行（約36%）和投信投顧公會（約6%），個人地主則持有12個車位。三商美邦先前是在2007年12月取得該大樓，當時每坪交易價約51萬元，兩年來已上漲兩成。

曾東茂說，三商美邦人壽取得華銀持有該大樓部位後，可以整合大樓產權，更有效執行對大樓有利的管理及出租策略，有助增加整棟大樓價值，也符合壽險公司近期積極布局商用不動產的投資策略。

至於華銀南港土地，台灣房屋不動產研究室執行長邱太 煊分析，這塊工業地面積相當大，且以周邊土地行情每坪約68萬元至80萬元來看，華銀底標每坪71.5萬元並不算貴，流標最主要的原因應是土地卡了一塊45.98坪的畸零地（所有權人為昇航汽車貿易公司），未來整合恐付出上億元代價；其次是華銀目前已將該土地租給Honda汽車為維修廠，租金每月約125萬元，租期至2014年6月，讓潛在買主有疑慮。

華銀強調，內部會詳細討論新底標價 ，不排除有降價空間。新底標價，將有多大的降價幅度呢？華南銀表示，會經過內部詳細討論後再公布。

資料來源: udn房市情報     回首頁

【曾炳鈞/綜合】

　　身處微利時代，購屋置產的動機不外乎是為了抗跌保值，不過房仲業者調查北、中、南三個區域的購屋族發現，北部購屋考量「精華地段」，中部重視「出租難易」程度，至於南部最在意「地緣關係」。

■　「地段」決定一切 北部客首要考量

　　台灣房屋調查購屋投資的決策排行榜，發現22.7％的購屋投資族認為，「精華地段」是投資房地產最重要的考量條件，其次才會考量出租的難易程度(21.6％)、投資報酬率高低(19.2％)、投資門檻的難易度(17.3％)以及貸款成數(14.9%)等條件。

　　交叉分析北、中、南部三個地區的購屋族，不同地區的民眾對於購屋的考量點又截然不同。北部民眾最重視精華地段，主要是因為北部投資人認為，都會區的土地稀少，好的地段上漲空間大，因此最在乎購屋投資的地段是否位於精華區，其次才會考量投資門檻與貸款成數。

■　中部在乎「租金」 南部重視「地緣」

　　中部投資者重視的購屋投資決策項目前三名，分別是出租難易、投資報酬以及精華地段。台灣房屋不動產研究室副理江怡慧認為，中部投資民眾會考量出租難易情況，主要認為「長期」、「穩定」的收租，才是購屋置產最重要的考量。

　　至於南部民眾對於「根」、「在地」觀念較為重，因此會先以住家附近的物件作為考量，除了在地的地緣關係外，也考量到就近管理的方便性；其次，才會考量出租難易度、投資報酬率，最不在乎貸款成數，足以顯見南部的房地產總價低，以及南部客的財力也不容小覷。

資料來源：網路地產王     回首頁

潮濕的台灣亞熱帶氣候，老房子最常見的問題，就是牆壁有滲水或漏水的情形，導致水鹼化，引起化學反應，而產生白白的壁癌，造成油漆剝落的情況，不但看起來不美觀，處理起來更是棘手，消費者不妨依據屋況與預算，再對症下藥！

■　重新砌牆可根治 牆面開刀較省錢

　　房子出現漏水導致的壁癌問題，只從表面處理沒用，最重要的是要找出漏水原因，最好先請個專業的抓漏師傅協助，通常單一壁癌抓漏，價格約在1～2萬之間，而在找出確切漏水位置後，才能進一步處理。

　　首先，要完全根治壁癌，除非將牆打掉重新砌磚，否則壁癌是很難根治的。但如果是民國86年以前蓋的房子，承重結構的多半為樑柱，打牆比較沒有問題，若是民國86年以後蓋的房子，外牆多半為承重牆，用來支撐結構，就動不得了，加上打牆的費用相當高，因此必須仔細計算成本；如果預算沒這麼高，可以直接開刀到磚面，把粉在外層的水泥面打掉直到見到磚面，一般行情約每平方公尺NT.2,500～3,000元。

■　簡便表面處理 維持時間較短

　　如果不想大興土木，可自行將壁癌表面的白色物質用刮刀或鐵片刮除，塗上2 層防壁癌的底漆或面漆，重新粉刷，最後買專門用來油漆的批土，將壁面重新披土，再上漆粉刷，最好多刷幾層，但通常只能維持3個月到6個月，若做得不錯，也可維持一年左右。

　　目前，也有不少設計師處理老屋問題時，先將壁癌清乾淨後，並用工業用弱酸先清洗，塗上防水漆，外面用輕鋼架做骨架，並直接在壁上釘上矽酸鈣板或先釘上角材或C型鋼再上矽酸鈣板。但若壁面滲水嚴重，在釘上矽酸鈣板後，必須再封石膏板或矽酸蓋板、上披土，縫隙則用 AB膠填縫，最後將披土磨平粉光，再上漆粉刷。

資料來源：網路地產王     回首頁

隨著時代進步，民眾找屋不再需要挨家挨戶看屋，上網看屋省時又方便，不過房仲業者提醒民眾，網路上所標示的數字或是距離，可能跟實際有所落差，購屋前一定要前往實地看清楚。

■　網路訊息勿全信 實地探訪問分明

　　除了物件資訊可能會誤差之外，網站上的地圖，有時會因為衛星定位的關係而不準確，另外，像是預售屋也要注意，部分建案的銷售中心與基地位置是分開的，所以最好要問清楚、講明白。日前就發生誤植地址，導致投資錯誤的案例，所以網路上的數字千萬不要全信，購買前一定要與實際謄本核對清楚，以免吃虧上當。

■　參考網路地圖 問清建案所在地

　　網路看屋除了有照片呈現物件風貌之外，現在的房屋網站普遍都有衛星地位的地圖導覽功能，可以提供民眾快速了解地理位置，更方便快速找屋。不過房仲業者提醒購屋族，有時候地圖呈現的位址與實際的地址會有些許落差，而且實際距離無法透過地圖準確判斷。

　　若是購買預售屋也要問清楚基地位置，因為部分建案的銷售中心與基地位置是分開的，購買前一定要問清楚，才不會造成購屋糾紛。

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【文/范世華】

　　許多人不敢買房子的原因，不是因為沒有錢，而是誤認為買了房子之後，資金就成了「不動產」，原有的「活錢」變成了「死錢」動不了了！因此寧可長期租屋也不願意購屋。

▓　先由「無產」變「有產」

　　綜觀一般大眾不管是買不買的起房子，對於房地產投資的話題，都還是會有一定程度的關心，可是對於真正還未擁有房地產的人來說，若到達不了有屋的階級，論「投資面」的市場多、空，還言之過早，同樣的若是要講「理財面」，如果根本就還沒有「財」，那又有什麼好「理」的？因此首購第一棟純粹屬於自用的房屋資產，談時機的問題就不必這麼樣的嚴謹，先達到擁有的目標再說。

　　以目前銀行房貸的利率這麼低的水準，若每個月的房租預算為2萬元，同樣拿來跟房貸20年期本息攤還的月付金來比較，可以貸款的額度可以到400萬元左右，撇開市場上的豪宅、預售爭議性特殊價位和區域不談，400萬已經是足以購買台北市以外或其他縣市2至3房的中古屋了。

▓　其實「不動產」才是真的「活錢」　
　
　　100萬的現金，如果不能變成400萬的資產，那麼100萬它還是100萬，著實才叫做「死錢」。

　　當您擁有400萬的資產（雖然同時也內含了負債），還玩不起所謂房地產市場「投資」的遊戲，但至少已具備有可以發揮「理財」功能的資產規模，有了理財和負債還本的雙重配置，就像是空白的「T字」帳，左右兩邊已填上了數字，有了自己的資產負債表，學過會計的人應該更容易理解，可以套上了「資產＝負債＋資本」的公式來配置自己的財富平衡。

　　像是事業體一般，有了資本損益機制的營運規模可用來操作經營，以積極樂觀的角度來看，若房市漲，自然是賺取到了增值效益，報酬率的增幅是以本金400萬資產總額來計算的，10%就賺40萬了；用消極保守的角度來看，萬一跌價，原本一年24萬的租金，有將近20萬的部份也是還到貸款本金部位，減少的負債抵消跌價的風險，相對也具有較佳的保本實質作用。

　　除此之外“房地產理財”還有許多應用或是應變的方式，先立足於擁有房地產資產的階級之後，面對財富管理可因應的對策和方法就會更多樣化。因此先要擁有房地產之後，才能再談房地產的理財觀，如此也才相對地更有機會可以真正遠離貧窮！

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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【文/范世華】

　　對於一般大多數族群，其實並不屬於房地產的投資客，多半僅有一間自住的房子，或是仍然沒有房子。然而在房地產市場多空分歧的論戰當中，最怕的就是這些非關戰事的平凡百姓，反而受到不必要的氣氛所影響，想換房子的不敢換、想買房子的不敢買，結果最後該做的什麼都沒做！

　　如果不是將房地產當成投資商品，以自住為用途的房地產交易，不管是換屋或是新購，房地產所呈現的都只是一種「資產」的型態，並非「商品」。

■　面對抉擇的心態反應

　　通常在「商品」的市場，投資所看的就是「價位」，在價格一片漲聲熱潮不斷的趨勢下，很多人看是「機會」，也有人會唱是「危機」。無論您怎麼認為，這當中究竟要選擇加碼？離場？入市？還是避險？……這令人揪心的難題，就和面對股市行情的變化是一樣的，手中有股票的到底要不要賣？空手者要不要進場？不同的人會有不同的心情。換做是房地產目前正處於高檔振盪趨勢不明的情況下也是一樣，你的手中是持有、或未持有“非自用”額外的不動產？心情的反應自然也會隨著市場的氣氛而呈現各種不安的狀況。

■　房地產市場為資產屬性，股票市場為資金屬性

　　其實消費者首先只要認清一點，房地產市場和股票市場就其屬性來說，本來就有很大的不同，股票市場的操作是要以資本（或資金）的角度來去看待，而房地產市場的操作則要用資產的角度來去看待，資本（或資金）主要的獲利是在追求差價，計算的是「價格」；資產的主要獲益則來自於增值，著眼點是在「價值」。

　　因此論房地產的屬性，若是以自用為目的，它還是歸資產性質會比較恰當，以資產的角度來看，那麼就要用理財的方式，用時間和配置的觀點來應用，以獲取資產的報酬。從金融資產的角度去看房地產，自住的房子雖然不能產生投資效益，不做投資客，但還是可以用“房地產理財”的方法，利用資本報酬時間上的特性，產生其他不小獲益的！

【本文作者為網路地產王資深顧問】

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政府釋出老屋拉皮補助大利多，只要有8成住戶同意，且使用符合環保的綠建材超過總工程經費的兩成，就能申請補助工程款，最高有一千萬的額度。 不過，有了煥然一新的外觀，提醒老屋住戶，室內的翻修也不可忽略，雙管齊下，不但自己住的舒服，脫手賣出也能有個好價錢！

■　外觀拉皮還不夠 老舊內裝一併修

　　想要入住交通便利宅，手頭的存款又不多，很多人就把目標對準屋齡較高的老屋，做為成家的考量；不過，老屋通常有著結構上的問題，加上屋況也隨著屋齡而每況愈下，像是漏水、壁癌、管線老舊等，就算外觀成功拉皮，但內部的結構與設計老舊，住起來還是讓人煩惱多多。

　　儘管老屋內部也可以微調改善，但是翻新的工程絕對比新房裝修來得繁複，從水電到土木拆除、裝修，包含了大大小小的細項，要有變裝後的驚艷感，那就可得耐著性子，一樣一樣進行改造。

■　年久失修漏水多 老屋翻修不可省

　　老舊房子最容易發生漏水情形，翻新時一定要格外注意，仔細檢視！ 房屋漏水最常發生在房屋外牆內側、陽台外推的牆面、窗框邊緣、天花板、浴室隔間牆、冷熱水管經過的牆面、糞管經過的天花板附近，有些是建築結構上灌漿不實的問題，有些則是建物在長年熱脹冷縮後，所造成的砂漿填塞缺失，或是牆壁龜裂所導致。

　　專家建議，最好特別分配一筆專屬的預算來對症下藥，防水工程的用料一定要一次作足，否則後續產生的問題，可能要花更多錢處理。 舊屋在拉皮翻新後，不但可以擁有煥然一新的容顏，只是地段選的對，對房價更是助益匪淺。

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房地產專家常說「下雨天，看屋天」不是沒道理，購屋民眾可利用下雨天，從裡到外仔細看屋，無論是漏水屋或是積水屋，一遇到雨季立即現形；或是善用網路資訊，「台北市積水查報網」詳載歷年各區段的積水紀錄。

■　牢記3「到」口訣 裡外兼顧別輕忽

　　聰明的購屋族都明白「下雨天是看屋天」，但應該注意哪些「眉角」？可是不是每個人都知道。 太平洋資產管理公司總經理張欣民提出「內外兼顧」的概念。

　　所謂「內外兼顧」就是先進屋內，從陽台、窗檯、牆角與天花板等處，仔細看清楚有沒有水漬？ 也別忘了用手摸摸看，確保不是屋外下大雨，屋內下小雨的漏水屋；這與有巢氏房屋發言人施亮州提出的「眼到、手到、口到」檢驗口訣不謀而合。

　　接著走到屋外的社區中庭，觀察有沒有積水的情況？ 積水多久會消退？ 積水會不會流入地下室停車場？ 假使地下室變成蓄水池，愛車就淪為泡水車，損失與麻煩相當大。

■　積水查報網 詳載歷年積水資訊

　　此外，從某些小地方也能看出標的物是不是位於「十雨九淹」的淹水區。 譬如騎樓比路面高出許多，或是進入一樓屋內之前，得先跨上兩三個台階，諸如此類種種跡象，在在顯示這是容易淹水區段。

　　以往社子島或是汐止這些地方，由於防洪缺失尚未全面改善，可說是每雨必淹的地區。 當地居民被水淹怕了，也學聰明了，想出的應對之道就是把一樓「低度使用」，所有家當與家具挪往二樓，即使水患一來，也不怕家當泡水損失慘重。

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