台 中 地 產 X 檔 案

【文/范世華】

　　許多人不敢買房子的原因，不是因為沒有錢，而是誤認為買了房子之後，資金就成了「不動產」，原有的「活錢」變成了「死錢」動不了了！因此寧可長期租屋也不願意購屋。

▓　先由「無產」變「有產」

　　綜觀一般大眾不管是買不買的起房子，對於房地產投資的話題，都還是會有一定程度的關心，可是對於真正還未擁有房地產的人來說，若到達不了有屋的階級，論「投資面」的市場多、空，還言之過早，同樣的若是要講「理財面」，如果根本就還沒有「財」，那又有什麼好「理」的？因此首購第一棟純粹屬於自用的房屋資產，談時機的問題就不必這麼樣的嚴謹，先達到擁有的目標再說。

　　以目前銀行房貸的利率這麼低的水準，若每個月的房租預算為2萬元，同樣拿來跟房貸20年期本息攤還的月付金來比較，可以貸款的額度可以到400萬元左右，撇開市場上的豪宅、預售爭議性特殊價位和區域不談，400萬已經是足以購買台北市以外或其他縣市2至3房的中古屋了。

▓　其實「不動產」才是真的「活錢」　
　
　　100萬的現金，如果不能變成400萬的資產，那麼100萬它還是100萬，著實才叫做「死錢」。

　　當您擁有400萬的資產（雖然同時也內含了負債），還玩不起所謂房地產市場「投資」的遊戲，但至少已具備有可以發揮「理財」功能的資產規模，有了理財和負債還本的雙重配置，就像是空白的「T字」帳，左右兩邊已填上了數字，有了自己的資產負債表，學過會計的人應該更容易理解，可以套上了「資產＝負債＋資本」的公式來配置自己的財富平衡。

　　像是事業體一般，有了資本損益機制的營運規模可用來操作經營，以積極樂觀的角度來看，若房市漲，自然是賺取到了增值效益，報酬率的增幅是以本金400萬資產總額來計算的，10%就賺40萬了；用消極保守的角度來看，萬一跌價，原本一年24萬的租金，有將近20萬的部份也是還到貸款本金部位，減少的負債抵消跌價的風險，相對也具有較佳的保本實質作用。

　　除此之外“房地產理財”還有許多應用或是應變的方式，先立足於擁有房地產資產的階級之後，面對財富管理可因應的對策和方法就會更多樣化。因此先要擁有房地產之後，才能再談房地產的理財觀，如此也才相對地更有機會可以真正遠離貧窮！

【本文作者為網路地產王資深顧問】

資料來源：網路地產王     回首頁