台 中 地 產 X 檔 案

寸土寸金的台北市，每坪房價動輒數十萬，這讓很多購屋族，無所不用其極的想多增加一點室內的空間，不少人甚至會直接將陽台空間延伸，成為室內空間的一部分。 提醒購屋族，陽台擴建屬於違建的一種，只要有鄰居通報，就會採取即報即拆，屆時反而得不償失！

■　購屋先看格局圖 違建即報即拆

　　「買屋的人對違建陽台，千萬別抱著貪心的心態！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，很多人因為貪便宜而故意去買這類房子；而如果是不知情下購買，且在購買之後遇到報拆糾紛，買方有權向賣方求償。 不過，專業房仲業建議，買方在購屋時最好先調閱格局圖，充份了解實際狀況為何，避免未來可能發生的糾紛。

　　如果鄰居自行加蓋違建陽台，民眾可上縣市政府網站查詢相關規定，如違建物符合建築法之各項規定，則屬「程序違建」，依規定處以建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工補辦手續；如為「實質違建」，則依法必須強制拆除其建築物。

■　預售、新成屋外推 詳讀合約先三思

　　近年來，也有不少預售屋或新成屋，在樣品屋的展示時，將室外陽台顯示為室內空間的一部分，讓展示空間看起來更寬敞；不過，實際交屋時，卻仍以陽台形式交屋，購屋族倘若屆時才發現，屋況與樣品屋有差異，就很容易發生購屋糾紛，建議購屋時，一定要詳讀相關合約，以免交屋後才後悔！

　　此外，也有建商遊走法律邊緣，在交屋時，直接將陽台空間變成室內的一部分，由於整棟大樓都採統一外推的設計，較不容易出現鄰居報拆的糾紛；不過，倘若日後因為外推問題引發糾紛，而建商已經人去樓空，最後權利受損的，仍是住戶本身，購買前千萬要三思！

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隨著房市景氣好轉，吸引投資客紛紛進場，不過大部分的人，不論怎麼投資最後都慘遭套牢；人稱「房仲之父」的東森房屋董事長王應傑表示，原因在於投資者沒有對房市做整體了解的情況下，卻盲目地搶進，王應傑認為，投資房產的必勝關鍵在於「地段」和「供需」。

■　掌握兩原則 進可攻、退可守

　　房地產投資上要做到「短線進可攻、長線退可守」，對於一般的投資人士來說有一定的困難度，東森房屋董事長王應傑以多年投資經驗分析，要做到進退自如，首先要先掌握「地段條件」、「市場供需變化」，從過去經驗來看，短線獲利的人，都是在低點買進，再趁著漲勢脫手獲利。

　　當大環境的變化反應在物件上，獲利與否，就要看民眾選的「地段」夠不夠強勢、產品條件上夠不夠競爭力。 在挑選物件上盡量以台北市大安區、信義區為主，這些區域產品通常都較為抗跌、保值；另外價格在變動上與「供給」、「需求」息息相關，以台北縣林口、三峽來說，由於處於剛開發的地區，對投資客來說並沒有多大誘因，造成供過於求，房價自然便宜。

　　王應傑也特別強調，有些地段產品，即使供給大於需求，只要在地段上有不可取代性，如捷運、景觀或明星學區，使得不論在短期或長期投資上都是有利的因素。

■　進場先擬計畫 降低投資風險

　　有些投資人士進場時機操之過急，在投資成本及虧損上，並沒有細算評估，造成進場後被套牢，事後又要繳納龐大資金貸款。 對此王應傑也傳授投資客，投資講求報酬率，在進場之前不妨花點心思，擬定一份投資計畫表，列出包括購屋資金的來源、購屋所需成本、自備款和貸款的財務槓桿、每月還款計劃、每年要繳納的相關稅費有多少等細部估算。

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放寬中資來台購屋以及縣市升格等利多因素帶動下，全台房市熱度反增不減，根據房仲業的購屋網站統計，全台點閱次數最多的縣市仍是四大都會區：台北縣、台北市、高雄市、台中市；其中台北縣板橋市、台北市內湖區、高雄市三民區及台中市南屯區，成為全台網路購屋搜尋最夯的行政區。

■　搜尋板橋房屋 網路點閱第一名

　　根據永慶房仲網的點閱率統計，目前民眾購屋搜尋最火熱的四大都會區中，居冠的是台北縣(26.5%)、其次是台北市(26.4%)、高雄市(11.6%)與台中市(7.1%)。 針對這四縣市的行政區分析統計，台北縣板橋市(14.2%)、台北市內湖區(14.1%)、高雄市三民區(22.2%)及台中市南屯區(21.1%)，分別位居各縣市網路購屋搜尋點閱的第一名。

　　永慶房仲集團總經理廖本勝分析，台北縣的板橋因具有新板副都心建設規劃以及捷運環狀線的設置，成為目前北縣最受民眾青睞的購屋焦點區，目前板橋購屋搜尋需求總價以500-800萬及800-1200萬為需求最大宗；而台北市的內湖因內湖捷運線剛開通，為目前北市題材最熱的購屋搜尋區域，目前主力需求總價介於800-1200萬及1500-3000萬。

■　三民區商圈成熟 南部網路購屋首選

　　高雄市的三民區，因位居高雄的交通樞紐、區內商圈發展成熟，加上近年重大建設北移影響，為目前高雄購屋搜尋熱度最高的行政區，目前主力需求總價介於300-500萬之間；而台中市南屯因具捷運綠線通過，加上惠文明星學區、戶外圓形劇場規劃，並與七期新市鎮中心為臨，地區生活環境極佳，為目前台中的潛力區塊，目前市場需求總價介於300-500萬及500-800萬。

　　廖本勝建議，未來在中資進入及國際資金挹注下，台灣房市潛力無窮，現階段有意願購屋的民眾，可考慮在升格的縣市或有重大建設加持的地區購屋，不僅未來交通及生活相當便利，也可坐收購屋的增值效益。

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中信房屋公佈今年第二季的宅指數，一向被視為最具抗跌保值的「現金」，如今不再為王，反而首度被「房地產」取代之；報告也顯示，理財型的購屋族群將撐起第三季的房市，特徵是五十歲以上，從事金融、保險或不動產業為主要客群。

■　投資不動產 抗跌保值首選

　　根據中信房屋宅指數夏季報告顯示，「不動產」在第二季的調查中，首度躍升成為受訪者心目中最具抗跌保值的標的，高居30.5%，並與第二、三名的「現金」(21.8%)、「黃金/貴金屬」(18%)，呈現顯著差距。 中信房屋董事長鄭余正全指出，受訪者目前所使用的「不動產」理財方式，比第一季增加3.2%，提高至24.4%。

　　調查發現，民眾購屋目的仍以「自用」為主，占56.9%，但比上一季小幅下滑4%；至於「投資理財需求」則微幅上揚2.7%，顯示下一季的房市將以理財型的購屋族為大宗。 至於潛在購屋族有哪些特徵？調查指出，應該是50歲以上，台北、台中縣市居民，從事金融、保險或不動產業，個人月收入6萬或家庭月收入12萬以上，可動用資金至少50萬元。

　　鄭余正全表示，每年七、八月是房地產的淡季，加上屋主看好房市抬高賣價，導致房屋成交時間延長，不過保守估計理財加上自用的購屋族群基本盤，今年第三季的房市交易，仍有機會突破第二季的量體。

■　經濟軌道成形 房市價量齊揚？

　　台灣房屋首席總經理彭培業表示，2009年第二季的房市與第一季相比，呈現「量增價平」的走勢。 交易量部分，由於陸資開放與縣市合併升格等議題，導致成交量比第一季明顯成長；價格部份，經過去年金融海嘯的侵襲後，房價確實明顯下修，但今年第二季以後，房價已微幅上揚，僅有部份精華地段退回總統大選前的行情。

　　永慶房屋總經理葉凌棋表示，政策面與資金面帶動上半年的房市與股市雙漲，預估今年下半年，房市無法單靠本土資金回溫，未來兩至三年的房市呈現中長波格局；也就是說，兩至三年內的經濟軌道已然成形，譬如銀行低利政策不變、通貨膨脹隱憂即將浮現、2012年總統大選將會有政策利多等。 葉凌棋認為，台灣房市走向不能再沿用過去一、二十年的本土思考模式，不過整體來說，房市價量仍呈現上揚走勢。

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收益型產品當道，房仲業者統計關鍵字搜尋排行統計，發現頂加(頂樓加蓋)、透天(透天店面)、挑高(套房)搜尋最熱門，位居關鍵字排行榜前3名，顯示在低利時代，兼具自住與收租的產品，讓許多購屋者大感興趣，不過，專業房仲提醒，頂樓加蓋出租屬於違法行為，就算是既成違建，也可以即報即拆！

■　頂加產品受歡迎 84年前就地合法

　　信義房屋統計近2年網路關鍵字搜尋排行，頂加（頂樓加蓋）從去年的第4名躍居第1名，透天則是首度入榜就高居第2，信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，「這是由於收益型產品大受網友歡迎！」

　　但是，頂樓加蓋到底合不法？可不可以買？根據建築法規，民國84年1月1號以前蓋的就算合法，但是為什麼還是有部分84年以前的頂樓加蓋，面臨報拆的命運？房仲業者建議，下訂簽約前多打聽，免得投資泡湯不打緊，被舉發拆除更是得不償失。

　　根據消防與建築法規規定，公寓頂樓的空間，是作為避難平台使用，不得增建，根據「臺北市違章建築處理要點規定」，民國84年1月1號以前的頂樓加蓋，是屬於既有違建，被列為“緩拆”，原則上不會拆除；而84年1月1號以後加蓋，一但舉發就必須立刻拆除。

■　頂加出租違法 即報即拆有風險

　　不過，想利用頂樓加蓋出租賺錢的投資客，一定要注意，台北市建築管理處規定，頂樓加蓋是不能用來出租的，但是由於判定困難，之後便規定只要超過2個房間，就算是有租出行為，就算是違建，因此，即使是84年以前的既有違建，依然有被報拆的風險！

　　房仲業者建議，購買前一定要先看是不是84年1月1號以前蓋的，還要取得分管使用同意書，因為萬一樓下住戶要求取回使用所有權而檢舉的話，就得面臨拆除的風險，想要投資頂樓加蓋來收租賺錢之前，一定要考慮再三，是否有拆除的風險，以免賠了夫人又折兵。

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房市雖然慢慢回溫，但是也是靠著換屋族選新居來持續支撐，一般來說，換屋族多半都是以小換大、或以大換小，但是不同族群換屋，也有不同換屋順序，專家建議，換屋族應妥善考量財務規劃，還有實際需求，才不會造成龐大的經濟壓力！

■　先買後賣 雙薪家庭減低經濟壓力

　　太平洋房屋指出，有些家庭由於家中添加新成員或因選擇好學區讓孩子就讀，而產生換屋需求，所以也會建議雙薪家庭，若是財務可以同時負擔新屋、舊屋等兩邊房貸，則不妨選擇「先買後賣」的模式。不過若想選擇「先買後賣」，多半都需要有一定的積蓄，且在夫妻雙方的財務規劃中，能夠有充裕的資金支撐兩邊的房貸負擔，比如至少有固定3個月以上的生活費或是房貸費用，才不會遇到突發狀況時，就出現資金短缺的窘境。

　　「先買後賣」雖然需要較多的緊急預備金，但是對一個家庭來說，能同時連結新家、舊家居住，較有安全感，且搬家時，傢俱的搬遷或添購問題，也不會因短期內的居無定所，而造成家具安置的困擾。此外，原本的舊屋也可談到滿意的價格再賣掉，不會因急售、周轉資金而備感壓力。

■　以大換小 銀髮族多存老本

　　銀髮族由於家中孩子都結婚成家或出外打拚，可能從四口之家縮減為兩口之家，因此，對於邁入空巢期的銀髮族來說，居住空間不必像原來的房子一般寬敞，轉而居住足夠兩人生活的住宅即可。

　　專家提醒，銀髮族換屋可視財務規劃而有不同決策，若原屋房貸已還清，自己又存有一筆積蓄，可負擔新屋的自備款，便可採取原屋出租的換屋模式，拿房租收入彌補新屋的房貸支出，但若財務規劃較吃緊，不妨賣掉原本的大房子、新買一間小房子，將剩餘的差額當作退休金。

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時下最夯的「老屋拉皮」，讓老太婆也能變成黃花大閨女！行政院營建署日前釋出大利多，將撥出20億元的預算，讓住戶們來幫大樓外牆拉皮，只要屋齡超過20年，8成的住戶同意，政府最高可補助45％的工程費用，上限是1000萬元。換算下來，民眾只需花低於1/2的費用，就能換得嶄新的房子，讓「高齡老屋」瞬間拉抬聲勢！

■　老屋換新衣 房價連連翻漲

　　台北市都市更新處從2006年起陸續編列「都市更新整建維護」預算，今年更加碼編列了20億元整建維護補助經費，希望帶動年久失修、有礙觀瞻、外觀老舊的大樓，在重建成本過高加上大樓機能堪用的情況下，退而求其次，進行外觀更新，達到美化市容的目的。

　　中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，外牆拉皮不但可以美化整體建物外觀，房價更是正向帶動上漲。江龍名說，一般而言，拉皮後的房價，每坪至少會有2萬元以上的價值增加，再視路段條件、供給的不可替代性而增加調幅。至於核心路段者，想有3到5成的增幅更是輕而易舉，以位於台北市政大樓斜對面的東華大樓來說，經過拉皮後，房價翻漲了近1倍之多，遠企商圈的藍天凱悅大樓也同樣是老屋拉皮的經典代表作，不僅自住宅房價拉抬，若是商辦大樓拉皮，月租金每坪也至少可以再增加200~300元不等。

■　外牆塗料縮短工期 費用省更多

　　所謂的「老屋拉皮」，就是將建築物原本老舊不堪的外牆加以翻新、並補強防水功能的工程，一般來說，住戶在施工期間內仍可以正常居住，不需要特別遷移，但由於傳統的翻新多半是先敲掉外牆磁磚、刮除舊有油漆後，再進行修補工作，因此施工期間通常需要2到5個月左右，至於價格部份，則依照建材選擇的不同，從5000、6000元到上萬元不等。

　　過去，老屋拉皮動輒需耗費數個月的時間來進行，整體的施工和建材費更是所費不貲，台灣立邦漆指出，以新一代的親水性外牆翻修塗料來取代磁磚，除了能夠一次解決上述的問題，還能降低對環境的汙染，施工的費用也可省下近1/3，更提供完整的配色規劃以滿足客戶的不同需求，只需10幾天就可以讓老舊建築物輕鬆「回春」！

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最近房仲業者針對換屋做了調查，發現換屋決策的關鍵「家庭所得」為第一，其次依序為「子女就學」、「生活品質」等，不過隨著北、中、南地區不同，換屋決策也略有不同。

■　換屋最大考量 「家庭所得」是關鍵

　　台灣房屋不動產研究室江怡慧表示，有兩成一的換屋族認為，「家庭所得增加」是換屋最重要的考量條件；其次才考量「子女就學」(20.5％)、「生活品質」(18.4％)、「工作地點」(15.9％)等條件。

■　區域不同　換屋考量也不同

　　至於在換屋的決策上，北、中、南各不同，北部最重視「生活品質」，中部則考量「子女就學」問題，而南部地區衡量「家庭所得」。
　　
　　北部換屋族重視「生活品質」程度最高，尤其以住宅建物內部或是外部環境、休閒建設、治安問題等都相當在意，可見北部人相當重視精神層面上的生活享受。

　　天下父母心，都希望子女們能贏在起跑點，巧的是，中部換屋族就是以「子女就學」，做為換屋的考量關鍵，雖說北部及南部也會考慮子女就學的問題，但以中部民眾最為明顯。

　　「家庭所得」主宰了南部鄉親的換屋意願，雖然南部的地價與房價，比起北部相對偏低，但薪資所得也比北部來得低，因此家庭經濟成為左右換屋的要素。

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中古房市當紅，很多人想逢低買進，但挑選屋況不明的中古屋，該怎麼入手？而根據購屋糾紛統計，漏水是最難發現卻最讓人困擾的問題，專家建議，最好先跟房仲確認是否有漏水保固服務，看屋時也別忘了仔細查看細節，別讓漏水成為後患無窮的煩惱。

■　分辨漏水屋 雨天看屋好時機

　　依民法規定，交屋後五年內，或交屋後發現瑕疵進行通知後半年內，賣方對買方有瑕疵擔保之義務；另外，有房仲為加強對售後服務，提供買方交屋後半年的漏水保固服務，依漏水保固約定書的約定內容，只要滲漏原因適用漏水保固服務，則買方亦可選擇支付自付額啟動漏水保固服務。

　　「漏水是一項最難辨識的工作，最好能在大雨過後看屋了解！」中信房屋行銷企劃部副理江龍名建議，如果沒有遇到這樣的機會，可以再從屋角、窗台連接處或牆壁接縫處查看是否有水漬的痕跡；而低樓層的產品若想知道有沒有淹過水，除了詢問屋主或事先調查外，不要忘了打開電錶、水錶、插座開關箱，看看裡面有無因淹水沒清乾淨的污泥痕跡，千萬不可馬虎。

■　陽台外推易漏水 細摸外牆莫馬虎

　　陽台外推，無論是為新屋或中古屋，是現在大多存在的一個現況，除了擴大室內實際使用空間外，房屋賣相也變得更好，但卻容易發生漏水的後遺症。

　　外推的陽台一定要確認原排水口是否裝上塞頭且確實密合，因為將來若是管道阻塞，很容易出現漏水問題。 除了用眼睛檢視外，伸出雙手感覺不同的溼度，也是另一個不同的竅門，若是窗底及牆角漆面出現浮泡現象，那麼外牆很可能已有滲水，如果買了房子後才發現，這筆費用很可能要新屋主自行吸收，到時候荷包可就會大失血了！

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危機入市，許多人想趁著個時間買間房子，當個有殼蝸牛，可是該怎麼挑物件，讓專家來告訴你，哪些優點是好物件不可或缺的！

■　公寓雙陽台 售價高一成

　　專家指出，買屋除了挑地段外，精挑產品也很重要，一般來說，擁有前後陽台的物件，是多數人喜歡的格局，因為至少兩面的採光，不僅較通風，光線也較為充足，此外，若是由前陽台進出、房屋長寬比例為6：4的公寓，更是超級搶手的物件，因為不容易浪費走道，能使用的空間寬敞許多，所以即便價格比一般物件高出近1成，但仍往往是一出售就馬上被買走。

　　若是大樓物件，則高樓層較受歡迎，普遍是8樓以上的物件，房價會隨著樓層向上攀升 ，業者分析指出，高樓層的視野景觀較中低樓層遼闊，房價也有一定程度的差別，主要關鍵在樓層的視野，低樓層與高樓層間的價差可能達到每坪3萬元至5萬元不等。

■　客廳重採光 　邊間受青睞

　　邊間格局是一般人相當喜歡的格局，不僅採光好、通風佳，空間的寬敞度也會隨之變大，但是想買邊間的房子，可要多多考慮一下，因為很可能因為風向和日曬，而影響了原本的優點，所以買房子一定多到現場觀察，多走幾次不同時間去感覺它的風向、陽光等狀況。

　　此外，客廳最好位於住家前半部靠近大門的位置，　這樣整個房子的輪廓會較完整，而且走道也會較為整齊寬敞。

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景氣不好，很多人會賣屋套現，正常的買賣交易，通常是賣方賣得的售屋價金，會大於當初取得時之價格，如果屋主是以低於當初取得的價位賠售時，則依據所得稅法規定，財產交易損失可扣抵當年度的財產交易所得！ 而這種「財產交易損失特別扣除額」節稅法，適用對象僅為賣方。

■　賣屋賠本報稅 可分三年所得扣除

　　如果房子賠錢賣出，將買賣契約書、各項稅費與規費收據、收付款記錄證明等文件附上，可以「財產交易損失」，扣抵當年度或往後三年「財產交易所得」，以出售金額為400萬為例，加上成本及費用，如果取得金額少於500萬，則適用交易損失特別扣除額。 而「取得成本」是指取得房屋一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等；「移轉費用」則包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

　　中信房屋副總經理劉天仁提醒，如果當年度不夠扣抵，可以之後三年的財產交易所得扣除，但賣方必須提出售屋的實際價格減去當初取得該屋之成本及移轉費用，計算出的財產交易所得較低，並能提供如前次及本次買賣契約書等相關證明文件。

■　賣屋有賺者 可享「重購自用住宅扣抵」

　　至於賣屋有賺者，如果賣屋兩年內再買房子，重購房價高於出售房價且符合自用住宅條件，就可享「重購自用住宅扣抵」，附上買賣契約書及所有權狀影本等，申報扣抵之前已繳的財產交易所得稅額。

　　而納稅人出售房屋必須申報財產交易所得，如果未申報或已申報未提供證明文件，國稅局一律按「房屋評定現值」乘以所得標準，當成財產交易所得，台北市的課稅標準為29%，比六年前增加10個百分點；高雄市則是19%，至於其他省轄市則為13%、台北縣轄市為16%、鄉鎮則是8%。

　　以出售現值為100萬，如果報稅時拿不出實際的買賣資料，就必須以100萬元作為計算財產交易所得的基礎，因此出售房屋的所得則為29萬元，這筆款項必須一起申報繳稅。

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溫馨母親節前夕，房仲業者建議勞苦功高的媽媽們，不妨檢視房地產的理財配置。 不同年齡層的媽媽，有不同的購屋需求，譬如，新手媽媽以「首購、自住」為主，交通便利與房貸風險是重點；銀髮族老媽以「保本、安養」為考量點。

■　掌控購屋大權 挑選媽媽好宅

　　根據台北市主計處統計，十二年前負擔家計的女性約18個百分點，民國96年增加至27.61%；換言之，在台北市大約有三成女性當家，掌握買屋賣屋的決定權。 太平洋房屋副總經理李珠華表示，獨立自主的現代女性，理財管道不該侷限於跟會或是定存，投資房地產是不錯的選擇。

　　分析不同年齡層的母親，應該有不同的購屋需求。 李珠華依個人多年實務經驗，區分成五大類型：銀髮老媽安養宅、新手媽媽守護宅、富媽媽愛心宅、好奇媽媽新鮮宅以及摩登媽媽投資宅。

■　新手媽媽「首購自住」 銀髮老媽「保本安養」

　　李珠華以個人親身經驗提出建議，年輕的新手媽媽購屋目的以自住為主，由於手頭上資金不充裕，僅能考慮交通便利的市郊，以距離換取空間，購買兩至三房的房子。 新手媽媽購屋最需考量的風險是房貸，每月貸款支出應低於收入所得的三分之ㄧ。

　　銀髮族老媽購屋首重保本與安養。 退休後的女性賺錢能力可能不如以往，基於保本抗跌，應該選購總價不高的優質電梯大廈；購買有電梯的大樓，也是為了日後老媽媽體力不足、行動不便著想。

　　至於經濟無虞的富媽媽、好奇老媽或摩登媽媽，購買房地產的動機在於投資，李珠華建議這群有錢有閒的媽媽們，可考慮選購擁有學區、綠地的捷運宅，或是鎖定黃金商辦店面。

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