台 中 地 產 X 檔 案

儘管中央銀行在9月理監事會議後才宣布維持現行利率政策不動，台灣銀行竟罕見地率先調升固定利率，銀行業者認為，這顯示銀行對未來利率走勢看升，不過這是超過6個月的長期利率，投資人短期內還是以機動利率較有利，不必急著改變自己的定存或活存型態。

至於房貸利率，專家建議短期內按兵不動靜觀其變，不見得每一家銀行都會在此時調動房貸利率水準。惟公股行庫的房貸戶，可能要開始注意各家行庫跟進台銀的動作，要緊密保持與行員的互動，早點知道各銀行的動作，以做為下一步理財配置的準備。

定存瘦！短期機動好

動作快的投資人，可能會開始思量到底現在要存固定或是機動? 銀行業者表示，以台銀目前狀況來看，機動利率仍較固定利率高，因此3個月內短天期存機動利率還是比較有利，雖然微利時代其差距並不大，但總得斤斤計較。

至於長天期者，還是要看未來利率走向，由於市場多半預測央行最快明年第一季末才會升息，銀行業者表示，目前還有一段觀察期。

銀行業者表示，通常短天期定存存款人都選擇機動利率，不過現在台銀調降機動利率，顯示之前銀行機動利率較固定利率高出0.2個百分點的利率政策是錯誤的，為避免將來利率調升，承擔更多利率風險，台銀迅速在今天調降機動利率，這其實只是在調節自己台銀的資金成本。銀行業者並預測，台銀應該還有進一步調降機動利率的可能。

民營銀行業者表示，台銀今天調整利率之後，三商銀和合庫等公營銀行有可能會跟進，至於民營銀行因為吸金力較弱，且民間銀行本來機動和固定差距就較大，不見得全面跟進，還是要看個別銀行的經營策略和銀行本身的競爭優勢。

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行政院有意推出「以房養老」的「反向房屋抵押貸款」，讓 「窮得只剩下房子」的老年人可以用房子向銀行或保險公司換現金，維持老年生活所需。房仲業者認為，一旦政策推行，民眾在年輕時就要慎選「保值」的房子，才能「養房抗老」。永慶房屋研展室黃增福表示，「反向抵押貸款」制度須有完善規畫及相關配套措施並行，才能達到「以房養老」最終目的。目前國內銀行資金充沛，這項措施若實施後將可增加銀行資金運用管道。

但因涉及房產交換，及考量到老人保障、社會福利、子女繼承、房價波動等風險，從房產處理到銀髮族生活商機，都須有適當的制度，讓老年人和相關業者同蒙其利。黃增福說，政府應協助負起統籌規畫責任，才可避免財務糾紛衍生出的金錢陷阱與詐騙弊端等社會問題。

根據美國與日本的實施經驗，「反向抵押借款」最大問題就在房價一旦反轉而下，抵押貸款也有泡沫化的危機，因此估算不動產價值，成為民眾未來不被銀行拒絕的先決條件。

黃增福指出，「以房養老」從選對房子開始，挑選保值路段，抗跌養老存房子，首先要有捷運交通加持，因為搭車人潮帶來錢潮。近幾年來，捷運站周邊的房價不僅增值速度相對較快，保值性也較佳，因此沿著捷運線購屋，是相對安全的購屋策略。

由於已完工的捷運站周邊房價多已反映捷運的效益，因此民眾可以改選擇未來幾年會完工通車的捷運線周邊，包括信義線、松山線、新莊線等。此外，緊臨市區的發展成熟商圈也可以考慮，因為生活機能健全，房價相對保值。

黃增福認為，近年來市郊的一些新興重劃區推出的預售屋價格屢創新高，但是由於部分地區商圈發展尚未成熟，生活機能不佳，一旦供過於求加上景氣反轉，未來房價回檔的速度也相對較快。

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人口快速老化，政府財政和福利政策恐無法支應龐大老年人口生活所需，衛生署提出「以房養老」的「反向抵押貸款」制度，因事涉金管會業務，主委陳沖今(28)日赴財委會提出報告，擬師法歐美國家，研議發展類似「反向抵押貸款」制度，即老人以自有住宅，抵押給金融機構，金融機構再一次或分次給付抵押人一筆錢，供養老人至終死為止，陳沖表示，這不是單純金融商品設計，必須與經建會、內政部及衛生署等有關部會共同研議推動，至少需要 1年的規劃時間。

金管會主委陳沖今日赴立法院財委會進行業務概況報告，金管會在報告中提及鼓勵金融機構針對不同的需求開發金融商品，例如：與相關部會合作，鼓勵金融機構可考量老年人的資金需求，研議發展類似反向抵押貸款的金融商品，或針對少子化問題，鼓勵保險業極積開發各類保障型及年金保險商品。

所謂「反向抵押貸款」(reverse mortgage)主要是指65歲退休老人，生前將房子抵押給銀行或保險公司，再由該銀行或保險公司按月支付一筆養老金，等到該老人死亡後，所抵押的房屋就歸銀行所有。  

陳沖進一步說明，有不少國家也推動過，有的成功，有的失敗，像澳洲就是成功的例，美國一開始不成功，後來經過改良過，讓銀行風險減小，政府角色增加，老人將房子抵押給銀行，銀行會固定支付一筆錢，一直到給付金額達到屋貸款價值的 95%後，就由政府介入，由政府支付老人之後的生活費用。

據銀行公會初步意見，認為此政策有 3大風險，如國人平均壽命過長、房價波動產生的價格風險，及資金流動性風險，甚至是如何處理子女繼承和防止詐欺、與對房市影響等，建議由政府編列預算補貼、或採取部分行庫配合試辦外，也須研擬相關法令配套措施，避免道德風險。

陳沖說，賣屋養老政策若單純從金融商品是不可行，金管會過去也曾研究過，但這需要其要其他部會經建會、內政部、衛生署等共同研商推動，他曾在行政院會後私下與相關單位章見溝通，大家都願意做這件事，但由於這是很精細的商品，要整個國家機制的設計與配合，而且還涉及預算編列，至少要花 1年的時間規劃。

資料來源：鉅亨房地產     回首頁

 

中央銀行停止降息，金融業房貸利率目前正是谷底，未來可能會反彈，銀行也把握機會搶房貸市場。國泰世華銀行已經喊出短期內「新增100億元」房貸放款新目標。目前最低房貸利率，最低約1.39%。

目前一段式房貸利率最低的有台北富邦和彰化銀行的專案，針對符合條件的公教人員，利率壓低到只有1.39%起，北富銀限制只有貸款的3成才能適用最低利率，其餘7成要用較高利率，彰化銀行則無此限制。

其他推出一段式房貸專案的公司，包括台灣銀行、上海商銀、國泰世華銀行及大都會人壽、玉山銀行、台灣中小企銀等，這些銀行的一段式利率起跳價，則介於1.60%到1.88%之間。

上海商銀經理馬婉瑜指出，不管是一段式或三段式利率，都是採「浮動計息」，但一段式利率的好處是可一目了然，讓房貸族清楚自己的利息負擔是多少，因為一般指數型房貸，多分成「三段式」，對房貸族來說，計息方式比較複雜。

有人認為，一段式房貸利率會比三段式利率「省息」，但馬婉瑜說，目前房貸至少鎖3年才沒有提前清償違約金罰鍰的問題，因此比較房貸專案，最好比較前3年房貸平均利率，有些三段式房貸利率，前半年最低壓到1.5%起，若把前3年利率一平均，三段式房貸利息支出甚至比一段式房貸還少。

馬婉瑜建議，想要在短期（例如3年內）就將房貸還清者，可以找前半年利率壓很低的三段式房貸，如果房貸還款期間在7年以上者，則可考慮一段式房貸。

另外，銀行的一段式房貸，多以「公教人員、公營事業編制內員工（不含約聘僱等非正式員工）」專業人士和專業人士，例如醫師、會計師、建築師、績優上市櫃公司高階經理人等，並非人人都可申貸到。

資料來源：udn房市情報     回首頁

中央銀行雖停止降息，但房貸利率持續走低。央行昨天公布，8月分台銀、合庫銀及三商銀等五大銀行新承做房貸利率為1.723%，較7月下降0.037個百分點，再創歷史新低。

對於房貸利率再創新低，官員指出，因內政部已停撥優惠房貸，預計未來房貸利率可望隨之止跌。

不過，8月分五大本國銀行新承做放款加權平均利率為1.302%，較7月分的1.292%，微幅上升0.01個百分點。官員解釋，主要受週轉金及消費性貸款利率上升影響。

但央行強調，如果不含國庫借款，8月分五大銀行新承做放款加權平均利率是1.397%，較7月分的1.513%下降0.116個百分點，顯示銀行放款利率持續走低。

在各項放款方面，央行官員表示，8月分五大行新承做放款利率，除週轉金貸款和消費者貸款逆勢上升外，其餘均走低。其中，週轉金貸款利率利率為1.203%，較7月上升0.011個百分點；消貸利率2.714%，較7月上升0.024個百分點。

資料來源: udn房市情報     回首頁

銀行競推房貸壽險，房貸戶應量力而為，審慎選擇。

　在銀行紛紛針對菁英客戶祭出利率低於2％的房貸專案後，房貸壽險也跟進，減碼幅度不僅拉大到0.25％，前半年利率最優更降到1.5％。

　銀行雖提供房貸壽險利率減碼，且前半年或1年利率相當誘人，不過，保費卻不便宜，因此，民眾在選擇房貸壽險則應注意四大項：

　一：保戶女生優於男生，因同年齡的保戶，女生的保費是男性的一半。

　二：遞減型房貸壽險適合有財務規劃者。

　三：平準型則是適合無理財規劃者。

　四：300萬的房貸壽險利息一年至少要比一般房貸多付2,000元以上的利息。

　此外，各銀行宣稱房貸壽險「留愛不留債」，近期競推房貸壽險省息方案，例如匯豐銀可享首年利率減碼0.15％、安泰銀可彈性放寬貸款成數等，儘管如此，銀行主管仍認為，房貸戶應量力而為，不必因短期優惠而加保房貸壽險。

　以貸款金額600萬元為例，30歲男性選擇平準型房貸壽險，光是月付金就多支出1,908元，長期仍是一筆不小的負擔。

　安泰銀行消金部經理吳振東指出，身為家中經濟支柱的房貸戶，若平日已投保一般壽險，當不幸身故時，可確保家人獲得足夠的保障，因此不必計較於加保房貸壽險，可享首年酌減利率一碼的短期優惠，以貸款年期20年期來看，長期下來是筆不小的負擔。

　以安泰銀行與全球人壽合作的「享幸福」房貸壽險為例，該專案屬於還本型保險，主打6年保障期間到期，可退還保費，等於是儲蓄險的一種，以30歲男性、保額100萬元來看，躉繳保費高達69萬2,200元，較適合購屋後仍有餘裕資金者。

　此外，根據各銀行的統計發現，客戶不但要揹房貸且要負擔其他如家用、保費等生活支出，荷包吃緊，因此目前以短年期、遞減型房貸壽險較熱銷，遞減型的保障，隨著還款本金降低而減少，但保費卻較平準型便宜一倍，經濟負擔也不會吃重。

　再看新富邦人壽的「安世代」房貸壽險，假設今年新婚的30歲劉先生，以總價750萬元在北市購屋、貸款8成推算貸款金額600萬元、貸款利率2.5％計算，劉先生每月本息均攤為31,794元。

　若加保遞減型房貸壽險，保障依本金減少而遞減，月付金仍要多付1,059元達32,853元，若選擇平準型房貸壽險，每月更要多付1,908元達33,702元，劉先生新婚購屋、又必須添購家具、裝潢等，身為上班族的劉先生荷包預算有限，的確是筆不小的負擔。此時，不見得一定要付一大筆房貸壽險，也可以買較便宜的定期壽險即可以分擔風險。

　相較之下，劉先生若把錢省下來，投保壽險業者的定期壽險方案，年繳保費僅約1.2萬元，以目前最常見的增額倍數型終身醫療險來看，假設30歲的劉先生選擇國泰人壽「安心保」終身醫療險，投保日額1,000元、20年保障年期，年繳保費僅11,710元較低。

資料來源: 中時房地產     回首頁

銀行房貸優惠方案五花八門，銀行主管提醒，房貸族別被首年的低利蒙蔽，房貸金額必須加上開辦費、鑑價費等隱藏費用再均攤，才是真實的房貸總額。

房貸利率與房貸總額高度相關，利率一高，房貸族的負擔就加重，當然會對利率斤斤計較。銀行房貸主管提醒，由於房貸族最關心的就是利率，不少銀行會以「前低後高」的利率吸引民眾申貸，等到寬限期或是首年低利蜜月期過後，房貸族負擔金額往往倍增。

除了房貸金額，多數銀行還會另外加收開辦費、手續費和鑑價費等「隱藏費用」，每項金額都在數千元左右，加起來也要近萬元。若在外銀開設帳戶，金額不足者還得另付帳戶管理費，若是銀行未先告知，這些瑣碎的費用加總起來，可能成為房貸族沈重的負擔。

最近不少外銀推出免手續費及鑑價費的房貸專案，首年利率甚至喊到1%以下。銀行主管建議，房貸族除了精算平均利率水準，也最好預備未來央行可能升息、利率水準進一步上調而增加的利息支出，最好以3.5%到4%為利率基準試算，才不會讓自己的所得分配過於窘迫。

銀行主管並提醒，為避免房貸族一嘗完低利甜頭就轉貸，多數銀行都設定三年內轉貸必須另外支付違約金與轉貸費，加上轉貸還會衍生不少費用，如地政規費、支付代書塗銷及設定費用，房貸族必須先精算清楚再貸款，以免沒賺到低利優惠，反而支付一堆其他費用。

資料來源: udn房市情報     回首頁

演藝圈分大小牌，Ａ咖與B咖的價碼差很大；同樣邏輯換成申請銀行房貸，房貸族也被銀行歸類成Ａ至Ｄ四種等級。Ａ級客戶加上Ａ級地段，基於雙A優勢，房貸利率最低可到1.39%；若是Ｄ級客戶加上Ｄ級地段，房貸利率最高可達6.95%，兩相比較，利率差距逾5.5%。打算申請銀行房貸的您，不妨先自我評量，在銀行眼中您是什麼「咖」？

■ 房貸族分等級 身分、地段分四級

兩千億政府優惠房貸不續辦，打算申請銀行房貸的民眾，不妨先惦惦斤兩，在銀行眼中到底是屬於哪種等級的客戶？根據銀行業者表示，律師、醫師、教師、會計師、建築師、公務員、上市(櫃)員工、或是年收入至少60萬以上，都被銀行歸類為A級客戶。若是年收入不到60萬元，但與銀行往來至少半年以上的薪轉戶，可列為B級客戶。假使是流動攤販，沒有明確的收入證明，或是年收入低於50萬元，則屬於C級客戶。至於高風險的八大行業，或是有不良信用票據紀錄的人，都被銀行認定為D級客戶。

申請銀行房貸除了看「人」之外，也要看「物」值多少錢。台北市的精華地段，如信義、大安、松山、內湖、中正等，毫無疑問，皆屬於銀行認定的A級地段。台北市其他區域，或是台北縣板橋市以外的區段，有可能被評估為B級地段。至於其他邊陲地區或是山坡地，恐怕淪為C或D級地段。

■ 房貸總額500萬　每月攤還差距1.5 萬

經由上述粗略的歸類，申貸人應該心裡有數，可能被銀行視為什麼「咖」，申請房貸能爭取到什麼樣的利率，心裡也比較有個底。以房貸總額500萬元為例，期限20年，採本息均攤計算，A級客戶無論購買A或B級地段的房地產，房貸利率為1.39％至2.35%，每個月房貸負擔為2,3875元至2,6131元左右。

若是Ｂ級客戶購買Ａ級地段房地產，最低可享有房貸利率1.85%，每個月房貸金額為2,4940元;同樣是Ｂ級客戶，地段為Ｂ級，房貸利率最高可能為4.56%，月付房貸3,1794元。至於Ｃ、Ｄ級客戶、購買Ｃ、Ｄ級地段房地產，房貸利率介於3.3%至6.95%之間，每月房貸約2,8486元至3,8615元不等。同樣貸款500萬、期限20年，雙Ａ客戶與雙Ｄ客戶的房貸差距，每個月足足差了一萬五千元。

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Q：何謂「金融控股公司」？

現行法令規定，金融業只能以轉投資方式跨業經營，不得兼營其他事業。金融控股公司法三讀通過後，將使金融業以控股公司型態跨業經營，控股公司控股的子公司得經營銀行、保險、證券及相關金融事業。 金融控股公司因擁有多業種金融事業，透過共同行銷、資訊交叉運用、產品組合，提供消費者一次購足的金融服務。

Q：何謂「放款」？

放款可依還款期間分為定期放款與活期放款：
1. 定期放款：銀行將錢借給貸款者，雙方約定利息、還款時間與方式，待時限一到，借款人就必須依照約定還款。
2. 活期放款：銀行不約定還款時間，讓客戶自由選擇還款日期。

Q：何謂「有擔保品」？

在借款時提供擔保品，如不動產、有價證券、信用保證機關的保證等。如此其利率會比無擔保品要來得低，但如果借款人無法償還時，銀行將有權變賣這些擔保品。

Q：何謂「一順位房貸」、「二順位房貸」？

一順位房貸：以房地產作為抵押標的向銀行借款。
二順位房貸：二順位房貸俗稱「二胎房貸」，指房屋持有人將房子拿去向另一家銀行抵押借錢，當貸款戶無法正常繳款時，因為第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一順位銀行之後，銀行必須承擔較高的風險，因此利率比一般房貸高很多，而且貸款成數有限。

Q：何謂「理財型房貸」？

目前市場上的理財型房貸可分為週轉性、回復性與綜合性三種。
所謂週轉性理財型房貸，即是銀行給予的額度可隨借隨還，同時只針對動用額度部份計息。至於計息方式，則有月息與日息兩種；回復性理財型房貸，其房貸額度一次撥放，貸款人按期清償的房屋貸款的本金部分，可再轉作為貸款人透支之用；綜合性房貸則是結合上述兩種理財型房貸優點，不只提供購屋資金，還另外加附一筆周轉金供申貸人使用。

理財型房貸在傳統的房屋貸款額度中，搭配可隨借隨還的循環透支額度。並可將貸款人每個月所繳還的房貸本金，自動轉入循環額度中；也就是結合了傳統長期房屋貸款及短期理財週轉的功能，可確保申貸人資產的流動性與獲利性，減少亟需資金的窘境，或是因此犧牲的投資機會。

Q：何謂「抵利型房貸」或「無息房貸」？

提供房貸客戶一個可以用身邊的備用存款抵扣房貸額度的新房貸商品，多少存款就可以獲得抵銷同等數額的房貸不用付利息的機會，讓客戶不但手頭上握有自主性的活用存款，並可大幅的降低利息支出

Q：何謂「CAP房貸」？

CAP在英文中是「帽子」的意思，衍生其意，CAP房貸是指銀行為房貸客戶，在指數型房貸加上利率上限的保障，相當於銀行替房貸戶的利率「戴上帽子」。
對於房貸戶來說，這項產品可讓借款人的房貸利率獲得保障，一旦碰上利率反轉上升時，房貸戶可以保有利率上限的避險保障，；相對地，在利率走低時，也享有指數型房貸支付低利率的好處。

Q：何謂「本金平均攤還」？

銀行按照客戶的貸款金額，將本金平均攤還在貸款期間裡，每期所償還的本金都一樣，利息是按貸款餘額來計算。

Q：何謂「本息定額償還」？

利用年金計算方式，算出貸款人於未來還款期間內每期應平均攤還的本息，每期所應還款金額都一樣，但每期金額中所包括的本金與利息大小都不相同。

Q：何謂「寬期限」？

寬限期內只繳利息不還本金，寬限期後再還本金，一般寬期限最長達5年

Q：何謂「分段式利率」？

優惠利率部份前幾年分成幾年不同的固定利率，優惠期後的利率則按各家行庫基本放款利率浮動。

Q：何謂「信用保險費」？

當貸款人要求較高額度的貸款金額時，銀行會要求附加信用保險，將貸款風險轉嫁到保險公司，保險費約為貸款額度的2% 左右（實際依各銀行規定）。

Q：何謂「貸款償還保險」？

貸款償還保險是一種定期保險的延伸，主要是在幫助貸款人，在房屋貸款期間，即使遭遇不幸事故導致死亡或全殘時，仍可順利償還貸款的一種保險保障計劃。

Q：何謂「一次動用」、「循環動用」？

一次動用：將貸款一次全額領出使用，其貸款利率較循環動用低。 循環動用：對經常需要小額資金進出的借款人，可將資金隨借隨還，且不動用的部份不計息，也不限提借次數，可依需要循環使用，其貸款利率較一次動用高。

Q：何謂「雙週繳」、「加速繳」？

雙周繳：每兩週還款一次，一年繳26次，因還款次數增加，本金降低，縮短還款年限。
加速繳：以高於原應繳納金額之定額作為每月還款金額，因每月多還一點，可降低本金，縮短還款年限。

Q：何謂「提前還款違約金」？

當客戶提前還款時，將影響銀行後期利息利潤，銀行會收取違約金，一般是貸款金額的1% ，或加付一個月利息（實際依各銀行規定）。

Q：何謂「超貸」、「高貸」？

超貸：指借款人所貸金額超過真實之成交價 高貸：在真實成交價額度之範圍內借款人所貸金額高一些，如成交價之八成、九成左右。

Q：何謂「查封」？

對債務人提供擔保之不動產限制其處分之登記。

Q：何謂「斷頭」？

屋主因債務關係或無力繼續償還房屋的價款，可能被建設公司沒收或法院拍賣的房子稱為斷頭戶。

Q：何謂「抵押權設定」？

債權人和債務人雙方向地政事務所，就一筆不動產登記設定抵押權，如果債務人未來沒有依約還錢，債權人就可以向法院聲請拍賣該筆不動產，而抵押權人有優先受償效力。借款如已還清，債務人可檢附相關塗銷證件向地政事務所塗銷抵押權。

Q：何謂「塗銷」？

指塗銷原抵押權設定，表示與銀行終止貸款關係，通常於轉移貸款到其他銀行或出售時發生。

Q：何謂「金融資產證券化」？

所謂金融資產證券化，主要目的是提高金融資產流動性，增加金融機構籌措資金管道，而金融機構本身持有的住宅貸款、汽車貸款、信用卡應收帳款等多項貸款債權中，可挑選信用品質較佳者，重新包裝組合成為單位化、小額化的證券形式，向投資人銷售，可產生金融機構現金流量資金。

資料來源: 信義房屋

倘若個人經濟充足，僅須短期週轉，當以短期房貸較佳，此類貸款較無清償違約金，但期限內未清償者，則須再對保一次，比較麻煩。

最常見之房貸類型，其優點為固定繳納本金加利息之金額，可強迫民眾償還本 金，並利於每月財務支出規劃。

個人在購屋時，支出較大（添購家電、家具用品等）者可考慮此類型之貸款，貸款一到三年起先繳利息（此為銀行權限，各銀行條件不同）較為輕鬆，壓力較不大，待寬限期過後再以本息平均攤還，此類型貸款可使剛購屋者經濟得到喘息，待經濟能力累積充裕後再還本金。

是先苦後甘型的貸款，也可說是較省利息的貸款，因為在每個月平均返還固定之本金、利息逐月減少，壓力當然愈來愈小，但以剛購屋者的經濟成本來講，算是較危險的，因其資金不是非常充裕的情況下，有可能會繳不出本金及利息之金額。此類貸款通常是小額貸款或屋價五成以下的貸款，比較適當。

 

資料來源: 永慶房屋

這幾年，房貸市場競爭激烈，經常聽到周遭有人詢問轉貸的事宜，往往貸款一、二年，就想換別家銀行借錢，適用低一點的利率，少繳一些利息錢。

不過，「轉貸」是運用「借貸較低利息的金額，償還較高利息利率借款」的一種概念，有時不見得是最好的選擇，尤其銀行近來為避免轉貸戶「嚐完甜頭就想落跑」，訂定了不少的限制與條件如果一個不留神，沒看清楚條款，可能會賠了夫人又折兵。

以大家耳熟能詳的「指數型房貸」為例，就是標榜「低利＋指數」的混合性房貸，仔細分析它的結構，你會發現前一、兩年的低利率，多是因為銀行為爭取客戶降低加碼幅度，但在享受低利的同時，也必須接受「兩年內不能提前還款」的綁約條件，如果客戶貸款未滿三年、房貸就要搬家，就要被罰錢，像是台銀、土銀、合庫、台企銀、華銀、一銀、彰銀等都有這類規定。

不過，有時候罰款並沒有太大嚇阻作用，也不一定能留住客戶。銀行競爭太激烈，雖然從五月起，配合金管會政策，各銀行分段利率房貸的第一段利率，全面調升到2％以上。不過，第一段的利率和第三段利率相較差距仍大，以目前市場的房貸利率來看，前半年、前一年，可能利率只要2％左右，到了第二年拉升為2.5％，第三年立刻變成3％、甚至4％，以貸款五百萬來計算，第一年與第三年約會有五萬元到七萬五千元的差距，導致大批民眾動起轉貸念頭，以求重新適用別家銀行2％左右的利率計息。

此外，民眾通常會將焦點放在利率高低上，很容易忽略各家銀行利率的擇取標準，一般來說，國內銀行大部分以中信局、台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀的定儲利率做指標，外商銀行則多就90～180天期的短期票劵市場平均利率為標準，兩者相比，後者的波動性較大，掌握也較不容易。

「利用轉貸與銀行的還款寬限期，至少幾年內不用先繳本金！」對部分房貸族來說，或許心裡正打著這樣的如意算盤，先在一家銀行貸款、要求三年的寬限期後，等到快要到寬限期，再轉到別家銀行借錢，同樣再享受寬限期，轉來轉去可能一下子七八年就過了，這段期間只要一直還利息、統統不用還本金。只是，實際上這樣的操作行不行得通呢？

兆豐銀行江經理說：「民眾的算盤打得很精，但如果要這樣執行的話，必須先考慮三件事，轉貸額度、轉貸利率與轉貸後的寬限期。而且從今年開始不再是民眾想申請轉貸，對方銀行就會接受。」

首先就轉貸額度方面，隨著市場變化、房價漲跌互見，每次轉貸能不能借到所需的額度；以房地產市場態勢來看，從92年SARS過後至今，房價多呈現上漲的趨勢，如果在這段時間一直轉貸，適用寬限期，對房貸戶來說，等於借銀行的錢買房子，自己不用出太多本金，但萬一房價下跌，利率上揚，本金一直沒還，負債壓力就會相對變重，只要一時資金軋不過來，就會有房子被拍賣的風險。

愈晚推出優惠房貸的銀行，都在標榜自己是市場上最低利率，問題是實際上消費者真的可以享有如此優惠的方案，所以轉貸前最好還是詢問過各家銀行，知道自己是否可以拿到最低利率後，再做決定。

根據多家銀行資料顯示，伴隨近期金融界為降低放款風險，對房貸授信的態度轉趨保守嚴謹，雖然按照內部規定，寬限期最長可以提供到三年，但是，實際上都只給一年或二年。而且，客戶要有良好的信用記錄，不能逾期欠款、退票、曾經積欠卡債這一類的記錄，不然，即使客戶想要有一年的寬限期，銀行也不會提供。

就算這三項都沒問題，如果原有的房貸已搭配公教人員輔助貸款、青年購屋貸款等優惠專案的話，基本上無法轉貸。目前僅有勞工住宅貸款及政府輔助人民自購住宅貸款，可以與一般房貸一起轉貸，但也僅限制轉貸一次。江經理建議，「別被數字所迷惑，就急急忙忙將房貸搬家，除了要仔細計算轉貸成本外，利率的調整方式與更長期的平均利率，才是決定轉貸是否划算的關鍵。」

1.計算利率最好能以年平均利率來計算
2.房貸利率差異達三碼（0.75%）以上
3.符合免違約金條件，或違約金額較低
4.轉貸後的額度是否能符合需求
5.還款是否具彈性
6.使用政府低利優惠房貸盡量不要轉貸

資料來源: 永慶房屋

目前可供選擇的房貸管道相當多，除了大家熟知的銀行外，信用合作社、壽險公司、農會、郵局、信託公司等，也為購屋人提供了多種選擇，但是不同的貸款管道由於其資金背景的差異，對房屋貸款的實施政策也迥然不同。
以省屬的公營銀行而言，常常因為配合政策性的需要，提供的優惠貸款額較多，利率也較低，但在公營銀行較為保守，可承貸的成數就較低；至於向壽險公司辦理房貸，若為該壽險公司的保戶，則在利率上也可得到減碼的機會；此外，如果透過房仲公司辦理貸款，因其較常與銀行往來，也可從中得到較豐富的資訊，或是取得較有利的貸款方式。但貸款人仍可依平常與銀行往來的狀況加以評估選擇。

資料來源: 永慶房屋

申請辦理房貸的程序多而複雜，所需準備的文件也較繁瑣，常常讓人摸不著頭緒。以下就為您整理出申辦房貸的過程中所需的文件資料。

• 個人提供個人設定時
  1.提供人戶口名簿影本或戶籍謄本
  2.提供人印鑑證明
• 個人提供公司設定時
  1.提供人戶口名簿影本或戶籍謄本
  2.提供人印鑑證明
  3.公司證照影本
• 公司提供公司設定時
  1.公司證照影本
  2.公司（含代表人）資格及印鑑證明
  3.公司代表人身份證影本

• 買賣合約書影本
• 土地、建物登記簿謄本
• 薪資所得證明影本（超過一仟萬元須至國稅局申請報稅證明）
• 地籍圖、平面圖
• 貸款申請書

• 共同應具備之文件
• 土地、建築改良物所有權狀
• 土地登記申請書
• 土地建築改良物抵押權設定契約書（含其他約定事項）二份

 

資料來源: 永慶房屋

以下資料感謝 第一銀行 熱情提供

1、 申請
2、 初步晤談
3、 受理申請及填寫消費者貸款申請書
4、 辦理徵信及擔保品鑑估：

• 徵信查詢及報告。
• 不動產資料閱覽、實地勘查及鑑估。

5、 放款申請及審核：簽擬審核意見及核貸條件。
6、 通知申請人准駁：

• 准：通知申請人核貸條件、擔保品抵押權設定登記及投保住宅火險地震險、簽訂借款契約及對保。
• 駁：通知申請人婉拒理由。

7、 完成撥款手續：代償或撥入申請人帳戶。
8、 若需代償行庫貸款：

• 確認原貸款銀行之貸款餘額及帳號後撥款同時代償。
• 原借款人領取抵押權塗銷同意書、他項權利證明書、抵押權設定契約書及火災保險單。
• 辦理塗銷抵押權登記。
• 申請塗銷後之土地、建物謄本。

 

資料來源: 永慶房屋

 

 

 

資料來源: 永慶房屋

在購屋時，若未於平時與銀行建立良好關係，加上產品的屬性較特殊(如店面、小套房、夾層屋、工業住宅、屋齡20年以上房屋等)，通常不易核貸到七成，連帶增加購屋的難度。若消費者想維持七成的房貸，或是在七成之外再增加額度，也有一些小撇步。

 

資料來源: 永慶房屋

由於目前市場上，銀行推出的房貸產品種類繁多，房貸成數搭配利率的配套措施也各異，建議有房貸需求的購屋者，挑選時要特別留意各項可能產生的費用，並且貨比三家，避免雖然搶到較低的房貸利率，但是卻又被一些額外的費用墊高負擔的情形發生。

辦理房貸所需費用一覽表

 

資料來源: 永慶房屋

 

 

資料來源:信義房屋 

【聯合報╱記者許玉君／台北報導】

主計處最新調查顯示，96年底國內平均每戶家庭負債161萬元，比上一年增加3萬元，創史上家庭負債最重紀錄，其中光是房貸、車貸等各式貸款就高達144萬元，主因是房價不斷升高，使得民眾的房貸負擔明顯增加。

主計處每年會調查國內各部門（政府、企業、家庭與非營利組織）「國富統計」，希望了解各部門的資產配置結構，但是由於調查範圍廣泛，公布時間存有兩年左右的落差。

其中，在家庭方面，96年底調查結果指出，全國平均每戶家庭擁有927萬元資產，其中以房地產為最大宗，平均每戶約持有356萬的房地產價值（按市價計算）。

在金融資產方面，國人偏好持有股票，平均每戶持有174萬元，接著才是定期、儲蓄及外匯存款，平均每戶持有167萬；流動性最高的現金，平均每戶只持有81萬元。

主計處表示，在正常情況下，國人財富會隨著物價與資產價格自然增加；但偶而遇到特殊事件，當年度的資產與負債會發生異常現象，像民國94年國內爆發雙卡風暴，當年度的家庭平均負債快速飆升超過一成。

淡大產經系副教授莊孟翰指出，這幾年國內房價走勢的確令人感到憂心，「不是自然現象」，就連金融海嘯後，「房價該跌不跌、股市該回不回」，長期下來，會導致惡性循環，讓未來年輕人只能望屋興嘆。

調查顯示，96年國內家庭平均擁有的實物資產有404萬元，占了家庭總資產的四成三，包含356萬元的房地產以及48萬元的家庭生活設備。

其餘的五成七是金融資產，平均每戶持有524萬元，包含174萬元的股票市值，167萬元的定存、儲蓄和外匯存款，152萬元的國外資產，111萬元的保險和退休金準備，及81萬元的現金和貨幣性存款。

 

【經濟日報╱記者藍鈞達／台北報導】

政府優惠房貸確定不續撥，各大型行庫最近也摩拳擦掌搶攻房貸市場，包括台灣銀行、台灣企銀都積極推展自辦低利房貸，希望能承接優惠房貸停辦後的購屋貸款需求。

台銀主管表示，除了公務員、醫生律師及2,500大企業員工可申請低利專案房貸，適用前半年1.833%利率；如果年收入達到50萬元以上，也能專案協商，採取較低的優惠利率。

土銀則主攻小家庭，原先需要年收入百萬元以上才能申請的優惠專案，現在只要夫婦年收入相加超過120萬元就可申辦低利貸款。台企銀年底前推出前半年利率1.5%，第七至第12個月1.98%、第二年2.25%的房貸，且申貸條件相對寬鬆，提出扣繳憑單證明年收入55萬元以上就可申請。

行庫主管認為，央行利率應會維持低檔，讓市場房貸利率很低，就算沒有政府優惠房貸，改用銀行自辦房貸的利息支出也不會增加太多。

另外，銀行主管表示，除了自身條件，取得低利率的關鍵在擔保品，例如合庫內部有兩大優質客戶條件，每一項可以減少利率0.06個百分點，擔保品在捷運站500公尺內就是其中一項條件。

銀行主管指出，房貸戶也可透過將財富管理、常用帳戶整合在同一家銀行，提高對該銀行貢獻度，以便未來洽談房貸利率時能有較多籌碼。

【記者葉慧心／台北報導】台北富邦銀行消金總經理梁培華1日表示，今年底房貸業務上看3,000億元，但北富銀原則婉謝投資客申貸，也堅持不過度放寬貸款成數。

北富銀房貸8月底房貸放款已突破2,700億元，目前僅次永豐銀及中信銀，居民營銀第三大房貸銀行。

梁培華表示，北富銀將持續推展房貸業務，內部也訂出年底衝上3,000億元的目標。目前北富銀有逾九成分行集中在北部，客戶群收入相對穩定，且大多數房貸承作成數都控制在八成左右。