台 中 地 產 X 檔 案

這幾年，房貸市場競爭激烈，經常聽到周遭有人詢問轉貸的事宜，往往貸款一、二年，就想換別家銀行借錢，適用低一點的利率，少繳一些利息錢。

不過，「轉貸」是運用「借貸較低利息的金額，償還較高利息利率借款」的一種概念，有時不見得是最好的選擇，尤其銀行近來為避免轉貸戶「嚐完甜頭就想落跑」，訂定了不少的限制與條件如果一個不留神，沒看清楚條款，可能會賠了夫人又折兵。

以大家耳熟能詳的「指數型房貸」為例，就是標榜「低利＋指數」的混合性房貸，仔細分析它的結構，你會發現前一、兩年的低利率，多是因為銀行為爭取客戶降低加碼幅度，但在享受低利的同時，也必須接受「兩年內不能提前還款」的綁約條件，如果客戶貸款未滿三年、房貸就要搬家，就要被罰錢，像是台銀、土銀、合庫、台企銀、華銀、一銀、彰銀等都有這類規定。

不過，有時候罰款並沒有太大嚇阻作用，也不一定能留住客戶。銀行競爭太激烈，雖然從五月起，配合金管會政策，各銀行分段利率房貸的第一段利率，全面調升到2％以上。不過，第一段的利率和第三段利率相較差距仍大，以目前市場的房貸利率來看，前半年、前一年，可能利率只要2％左右，到了第二年拉升為2.5％，第三年立刻變成3％、甚至4％，以貸款五百萬來計算，第一年與第三年約會有五萬元到七萬五千元的差距，導致大批民眾動起轉貸念頭，以求重新適用別家銀行2％左右的利率計息。

此外，民眾通常會將焦點放在利率高低上，很容易忽略各家銀行利率的擇取標準，一般來說，國內銀行大部分以中信局、台銀、土銀、合庫、一銀、華銀、彰銀的定儲利率做指標，外商銀行則多就90～180天期的短期票劵市場平均利率為標準，兩者相比，後者的波動性較大，掌握也較不容易。

「利用轉貸與銀行的還款寬限期，至少幾年內不用先繳本金！」對部分房貸族來說，或許心裡正打著這樣的如意算盤，先在一家銀行貸款、要求三年的寬限期後，等到快要到寬限期，再轉到別家銀行借錢，同樣再享受寬限期，轉來轉去可能一下子七八年就過了，這段期間只要一直還利息、統統不用還本金。只是，實際上這樣的操作行不行得通呢？

兆豐銀行江經理說：「民眾的算盤打得很精，但如果要這樣執行的話，必須先考慮三件事，轉貸額度、轉貸利率與轉貸後的寬限期。而且從今年開始不再是民眾想申請轉貸，對方銀行就會接受。」

首先就轉貸額度方面，隨著市場變化、房價漲跌互見，每次轉貸能不能借到所需的額度；以房地產市場態勢來看，從92年SARS過後至今，房價多呈現上漲的趨勢，如果在這段時間一直轉貸，適用寬限期，對房貸戶來說，等於借銀行的錢買房子，自己不用出太多本金，但萬一房價下跌，利率上揚，本金一直沒還，負債壓力就會相對變重，只要一時資金軋不過來，就會有房子被拍賣的風險。

愈晚推出優惠房貸的銀行，都在標榜自己是市場上最低利率，問題是實際上消費者真的可以享有如此優惠的方案，所以轉貸前最好還是詢問過各家銀行，知道自己是否可以拿到最低利率後，再做決定。

根據多家銀行資料顯示，伴隨近期金融界為降低放款風險，對房貸授信的態度轉趨保守嚴謹，雖然按照內部規定，寬限期最長可以提供到三年，但是，實際上都只給一年或二年。而且，客戶要有良好的信用記錄，不能逾期欠款、退票、曾經積欠卡債這一類的記錄，不然，即使客戶想要有一年的寬限期，銀行也不會提供。

就算這三項都沒問題，如果原有的房貸已搭配公教人員輔助貸款、青年購屋貸款等優惠專案的話，基本上無法轉貸。目前僅有勞工住宅貸款及政府輔助人民自購住宅貸款，可以與一般房貸一起轉貸，但也僅限制轉貸一次。江經理建議，「別被數字所迷惑，就急急忙忙將房貸搬家，除了要仔細計算轉貸成本外，利率的調整方式與更長期的平均利率，才是決定轉貸是否划算的關鍵。」

1.計算利率最好能以年平均利率來計算
2.房貸利率差異達三碼（0.75%）以上
3.符合免違約金條件，或違約金額較低
4.轉貸後的額度是否能符合需求
5.還款是否具彈性
6.使用政府低利優惠房貸盡量不要轉貸

資料來源: 永慶房屋