台 中 地 產 X 檔 案

一. 參與法院拍賣之先決條件：
1. 資訊靈通
除了多注意報紙及法院之公告，並詳細瞭解法院民事執行處之拍賣程序外，對於被拍賣房屋之地段、地形、交通、環境以及裝璜等都要儘可能的多去瞭解，而對所有權之處理情形，如出租、抵押、典權等則應詳細查閱，以免花了高價而標到不盡理想的房屋。
2. 資金充裕
參與標購，除了應繳之保證金外，依強制執行法規定，應於得標後七日內繳清屋款，若不能如期繳納，法院將再執行拍賣，並且此次拍賣所需之費用與上次拍賣間之差價，均自該保證金中扣抵，因此，手上必須握有相當的資金才能參加法院之拍賣，以便能如期繳清款項，並取得產權。
3. 評價精確
4. 正確判斷

二. 投標人之資格限制：
通常投標常由本人自行為之，而個人投標只需備妥印鑑、身份證即可，此外，亦可委託他人代理投標，此時則需再檢具委任書，但代理人必須具備下列資格：
1. 執業律師資格。
2. 與委任人間有僱傭或親屬關係者。
以上第2項如為公司法人，欲參與投標時原則上應由負責人出面，但亦可出具僱傭關係證明書委由公司職員代理投標，如代理親屬投標，則僅需出具戶口名簿等文件證明其身份即可。另外，限制行為能力者只需法定代理人之同意，即可參與投標，但無行為能力者不得參與投標。

三. 法院拍賣不動產之公告內容：
法院在接獲債權人聲請拍賣並經鑑定價格及辦妥手續後，便會訂定拍賣日期，並公告周知，除法院之公告以外，當地之報紙亦須刊登，並且公告刊出之後，依法必須相隔十四天以上才能進行拍賣，至於其內容則需包括以下各有關事項：
1. 不動產所在地、種類及其應載明事項。
2. 拍賣最低價款。
3. 合併或分別拍賣。
4. 保證金之數額與繳納方法。
5. 投標與開標之時間、地點。
6. 閱覽查封筆錄之日期與處所。
7. 是否塗銷抵押權，及是否負責點交。

四. 填寫標單應注意事項：
1. 仔細填寫：標單上之各欄項目均應仔細填寫，同時核對投標不動產之座落位置，並將標單投入正確標櫃。
2. 高於底價：由於拍賣之前，鑑價單位已先按市價打七折或八折訂定底價，因此填寫標單時，一定要高於底價，才有得標希望。
3. 拍賣類別：法院拍賣之標的物，有僅拍賣建物部份，也有僅拍賣土地部份，有的則是建物連同土地一起拍賣，填寫標單時，務必要認清標的類別，方不致估計錯誤而坐失良機。
4. 報價訣竅：如建物與土地合併標售者，在預計總價上可將土地部份略為調高而降低建物部份之比例，因為得標與否取決於總價，而土地應繳納之土地增值稅則由賣方負擔，亦即由法院在拍賣價款中扣繳；而房屋之契稅則由拍定人負擔，如依此原則報價，將來在買賣移轉土地稅負方面，可以節省一筆開銷。

五. 繳納保證金時應注意事項：
1. 保證金封存袋與投標書為同一信封之正反兩面，填寫時應注意各項欄位，不可忽略。
2. 保證金在一萬元以內者，直接以千元鈔票放入封存袋內，在一萬元以上，必須為各銀行所簽發，而以台灣銀行或法院所在地台灣銀行分行為付款人之支票、本票或匯票並放入封存袋內。
3. 保證金封存袋口，須經投標人簽名蓋章後再予密封，如未得標，得以密封袋口所用之同一印章具名領回。

六. 拍定得標後如何辦理產權登記：
依民法第七百五十八條規定，不動產所有權之移轉不經登記不生效力，因此投標人雖經法院拍定得標，但未到地政機關辦理各項登記事項之前，其所有權依然不生效力。
1. 取得權利移轉證明書。得標人應依規定，在拍定後七日內繳清屋款，以便依強制執行法規定，由法院開具權利移轉證明書。
2. 申報契稅。契稅是由拍定人負擔，而契稅之計算標準是以拍定價格為依據，申報契稅應填具契稅申報書乙式四份，並附上權利移轉證明書正本與影本三份，及拍定人之戶籍證明一併向稅捐機關申報，等到申報完成，再將收據黏貼於權利移轉證明書上，就可以向地政機關辦理所有權移轉登記。
3. 申報工程受益費。申報契稅完成以後，應將已完成契稅申報之權利移轉證明書向稽徵機關申報工程受益費，如已繳納或未開徵，則應請其載明於權利移轉證明書上，如未繳納則應依法繳納。
4. 辦理所有權登記應準備之文件如下：a. 所有權登記聲請書。b. 登記清冊。c. 權利移轉證明書正本與影本各一份。d. 身份證影本。e. 戶籍謄本。

七. 標購法拍屋應注意事項：
1. 法院是否負責點交。通常法院不負責點交的情形有三：a. 不動產遭查封之前已出租與第三者，而租賃關係依然存續，此時需等租約到期，標購者方有權承受。b. 查封時房屋無人居住，拍賣時亦無人異議。c. 法院公告上如註明「未經登記」即表示該建物為違章建築，因其沒有所有權狀，法院當然不負責點交。
2. 產權之取得及登記。
3. 實地察看現場。
4. 市場行情動態。一般而言，在經濟不景氣或房地產低迷之時標購法拍屋較為有利，因為此時不僅價格低廉，並且競價者少，較容易以低價標到地段好、格局佳的房屋。
5. 土地共有人持分遭拍賣。如兩人共有一筆土地，其中一人在該土地上持有建物，如其因債務問題而遭法院查封、拍賣時，另一共有人可就此一遭受拍賣之共有人之持分部份主張優先購買權。
6. 優先購買問題。

資料來源: 信義房屋