台 中 地 產 X 檔 案

前幾年房市正熱時，大台北都會區出現不少小坪數、戶數逾300戶的大型社區預售案，吸引許多投資客進場，今年邁入交屋期後，仲介市場也湧現待售潮。包括台北市的「京站」、新店的「園上園」與板橋「超級F1」，目前平均每5~7戶就有1戶求售，比例達14%~20%。

多方比較
在中古屋市場，1個社區的待售戶數比例合理為2%，50戶的社區中有1戶待售尚屬合理；但若是新成屋社區，永慶不動產淡水紅樹林加盟店店經理胡宇軒說，會提高成平均10戶就有1戶求售。

房價漲投資客釋出
據房仲業者統計，近期交屋與即將交屋的大型社區待售戶數，從數10間至數百間不等，其中，「園上園」、「超級F1」與淡水的「南加州」，待售戶數都達百戶以上。預計明年交屋的「新巨蛋」，在明年交屋潮來臨時，當地房仲預估，待售戶數可能爆出百戶以上的大量。

若以目前待售戶數與總戶數相比，「園上園」的待售比例最高，平均5戶中即有1戶在出售。中信房屋新店中興加盟店店長葉明指出，「園上園」預售時，即規定買方在工程期間不能換約，要到交屋後才能轉售，加上當初行情每坪近30萬元，目前社區房價達3字頭以上，原本的投資客買方在交屋後，因有房價上漲的誘因，促成社區待售戶數比例偏高。

台北車站附近的「京站」，目前待售戶數150~200間，也是平均5戶就有1戶待售，專家分析，陸續交屋中的「京站」是地上權產品，因為貸款僅限京城銀行，且核貸成數大多不超過7成，不少申貸不順利的投資人有意求售。

大型社區的拋售潮，多出現在預售市場為主的大台北地區，桃竹及中南部都會區，因多採成屋銷售，較少出現此種狀況。

入住率低管理不易
住商不動產企研室主任徐佳馨說，待售戶數多的社區，不代表條件不佳，其中，不少地段佳的社區，預售時因為坪數小、自備款低，吸引看好後市的投資客進場。第一手買方若擔心購買的社區，未來交屋時出現拋售潮，會避免選擇戶數超過300戶、套房產品多的社區。

徐佳馨說，待售戶數多的社區，目前買方可擁有較大議價空間與較多選擇，但未來若社區入住率低，管理費收取不足，社區容易出現安全死角等問題，購屋前要多留意。胡宇軒指出，大型社區部分戶別採光條件稍差，現在市場流通量多，買方購屋前可比較，選座向佳、採光條件好的戶別。

會考量房價
買房子首選戶數少的電梯大樓，社區較好管理，且進出人口單純。但如果有待售戶數多的大型社區，能擁有較大的議價空間，產品條件符合需求也會考慮，反正是以自住為考量；畢竟現在北市房價太高，買房子還是要回歸房價、產品特性與地點，其他如戶數多寡、鄰居素質，與未來轉手的增值空間，則是其次考量。

投資報酬6%
大型社區雖然戶數多、管理較不易，但買房子還是以地段為第一考量，京站有5鐵共構的優勢，具特殊的地理位置，因此2年前以總價約500萬元，買下1戶14坪的住家，交屋後，可給公司的南部同仁到台北洽公時暫住，或承租給有南北兩地往返需求的商務人士，以每坪買價36萬元計算，租金投資報酬率高達6%。


資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁