台 中 地 產 X 檔 案

【曾敬德╱台北報導】
從事商仲經驗約20年的焦文華，介紹過不少投資客卡位精華區店面，獲利頗豐，其中不乏身價超過10億元的投資客，從3年前開始已經南下陸續卡位中南部精華區店面，最著名的就是台中逢甲商圈，逢甲路與福星路口4間上億元角間店面，其中3間都被台北投資客買下，等待長期房價增值機會。

南下掃貨
台北市不少精華商圈店面，都被特定投資客大量掃貨，不過精華區店面釋出量愈來愈少，這些投資客近3年已陸續南下尋找都會區的一級店面，如台北市知名的江姓、姜姓、鐘姓與知名的林醫師等，這些投資客身價都超過10億元，常替這些投資客評估店面的欣元商仲總經理焦文華指出，台中逢甲商圈最貴的4間角間店面，其中3間都已經被台北投資客買下。

逢甲商圈最熱門的4間角間店面，最近1次轉手是在去年，原屋主為長年旅居加拿大的華僑，因為管理不易，有意脫手，台北張姓投資客看好精華商圈店面潛力，以總價約1.3億元買下，月租金55~60萬元，換算租金投資報酬率超過5%，加上附近2間角間店面，逢甲夜市最高價的4間店面，其中3間都被台北客攻佔，由於取得時間較早，以2~3年前取得成本，與現在租金換算，投資報酬率高達6~8%，現在這些投資客都不願輕易脫手。

區域客認同度較低
焦文華指出，通常區域型投資客，對於店面價格認同度較低，總價5000萬元幾乎是台中投資客的上限，但對於習慣購買總價上億元的北部投資客，台中的精華區店面就顯得便宜許多，當時建議他們，只要超過5%的資金報酬，精華區的店面，就趕快買下來卡位，現在房價都增值2~3成。

焦文華認為，在台北市、高雄市都可挑選捷運站出口沿線店面，但台中地區目前沒有完工的捷運線，現在卡位預定捷運站周邊店面仍太早，由於台中周圍6縣市人口習慣往台中市消費，造成不少人潮都匯聚在大學院校周邊夜市，如逢甲商圈、一中商圈。

卡位中捷周邊尚早
另外，百貨公司匯聚的地區，也是容易吸引人潮的地區，如中港路的百貨商圈，這些都是台北客南下投資首選地區。

另外，台中市近年因為中科院區進駐，連帶就業人口不斷增加，吸引零售業聚集，目前生活圈已經成型，現在中科商圈的店面也值得投資，至於知名的天津街商圈，因為商圈規模較小，人潮夠多但消費力不強，不建議現在進場投資該區店面。

焦文華建議，投資台中市店面，首選發展成熟的商圈，因為台中主要的商圈人潮與規模，都還比不上台北市，最好挑選租金投資報酬率達4.5~6%的店面。

評估商圈條件
˙商圈條件：捷運站旁
說明：緊臨捷運站出口，最好是捷運交會站，搭乘捷運站日乘人數達4萬人次以上
˙商圈條件：知名連鎖店密集
說明：中、大型連鎖店開店最密集的路段為主，不能有太多空置店面
˙商圈條件：商、辦、住混合區
說明：商業區土地使用強度較高，可容納較多人口，另須考量商圈腹地大小及上班、住宅的人口
˙商圈條件：人潮、車潮流量大
說明：人潮、車潮多，另須注意逛街人潮的消費力及年齡層
˙商圈條件：結合大型設施
說明：百貨公司、學校、醫院、夜市、知名景點

直營連鎖店最佳租客
買到1個地點好的店面，僅是卡到投資成功的先機，接下來就要設法找到好的、穩定的承租方，其中連鎖業者就是不錯的選擇，但須留意連鎖業者又分加盟體系與直營體系，選擇直營體系最為理想，可有效降低結束營業的店面空置風險。
 
再來就要探尋附近的店面行情，以餐飲業者為例，通常租金不能超過營業額15%，若低於15%業者將面臨虧損的窘境，服飾業租金只能佔營業額的20%，這樣就能有效訂定最大的租金價格。

資料來源: 壹蘋果地產王     回首頁